荊門商鋪市調(diào)報(bào)告一荊門市發(fā)展與規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與規(guī)模城市性質(zhì)鄂中區(qū)域中心城市，以石油化工、電力為特色的新興工業(yè)城市，省級歷史文化名城和生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為50萬人，遠(yuǎn)期（2020年）為65萬人。城市用地規(guī)模近期（2010年）城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模為54平方公里，人均建設(shè)用地控制在108平方米；遠(yuǎn)期（2020年）城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模為70平方公里，人均建設(shè)用地控制在1076平方米。（二）城市總體布局用地發(fā)展方向城市主要向南發(fā)展，其次向東、向北發(fā)展。城市空間結(jié)構(gòu)根據(jù)城區(qū)現(xiàn)狀自然山水特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)狀用地布局和城市用地發(fā)展方向選擇，規(guī)劃確定了“一心兩區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恍摹敝敢粋€城市綠心東寶山森林公園；“兩區(qū)”指北城區(qū)和南城區(qū)，其中北城區(qū)分為東西兩片。功能分區(qū)北城區(qū)西片規(guī)劃為市級商業(yè)、文化中心，重要的居住區(qū)。用地范圍焦柳鐵路以西、虎牙關(guān)鐵路橋以北、三三鐵路專用線以南、象山以東的城市建設(shè)用地，用地面積約136平方公里。北城區(qū)東片規(guī)劃為以石油化工、電力等傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，適當(dāng)設(shè)置居住、倉儲用地。用地范圍焦柳鐵路以東、二七國道復(fù)線以西、老水庫以北、蘇臺村以南的城市建設(shè)用地，用地面積約222平方公里。南城區(qū)規(guī)劃為市級行政辦公中心和綜合服務(wù)區(qū)，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)。用地范圍虎牙關(guān)鐵路橋以南、荊宜高速公路以北、荊沙鐵路以東、襄荊高速公路以西的城市建設(shè)用地，用地面積約342平方公里。（三）城市建設(shè)用地規(guī)劃居住用地北城區(qū)西片居住用地結(jié)合已建居住小區(qū)進(jìn)行配套完善，逐步外遷混雜在居住用地中的三類工業(yè)用地；加大舊城改造力度，對危舊房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)，配套建設(shè)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，改善城市面貌；在虎牙關(guān)水庫以西、焦柳鐵路以北、天鵝池以南規(guī)劃一片居住用地，為北城區(qū)西片提供用地發(fā)展及人口疏散空間。北城區(qū)東片規(guī)劃居住用地主要有兩片，一片布置在月亮湖路以北、五一路以東；另一片布置在白廟路以南、荊門石化總廠以北、東寶山以東的地段。南城區(qū)居住用地主要分兩片布置，一片布置在鳳凰水庫以東、雙嚴(yán)路以西地段；一片布置在雙嚴(yán)河以東、培公大道以南、二七國道復(fù)線以北地段。公共設(shè)施用地市級公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃在現(xiàn)有基礎(chǔ)上完善北城區(qū)，重點(diǎn)配套南城區(qū)。1、行政辦公用地市級行政辦公中心規(guī)劃布置在南城區(qū)，其用地主要集中在龍井大道和關(guān)公大道兩側(cè)，現(xiàn)北城西片區(qū)的行政辦公用地逐步轉(zhuǎn)化為商業(yè)地。2、商業(yè)金融用地以現(xiàn)有中天街商業(yè)步行街、象山一路大型超市、長寧大道機(jī)電一條街為基礎(chǔ)形成“工”字型商業(yè)空間的市級商業(yè)中心。在南城區(qū)龍井大道以東、雙嚴(yán)河以西、金南一路與金南三路之間形成綜合性的商業(yè)空間。整合位于白廟路兩側(cè)西起月亮湖南路、東到五一路的商業(yè)設(shè)施形成北城區(qū)東片的片區(qū)商業(yè)中心。市級金融中心在南城區(qū)，沿深圳大道南側(cè)布置。工業(yè)用地工業(yè)用地分兩塊進(jìn)行布置。結(jié)合荊門高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)將二七國道復(fù)線以南、荊宜高速公路以北、培公大道以西的用地規(guī)劃為工業(yè)用地，主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。結(jié)合石化和熱電廠在二七國道復(fù)線以西、陽關(guān)大道以東、月亮湖路兩側(cè)布置傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。保留城區(qū)現(xiàn)狀一類工業(yè)用地，改造二類工業(yè)，外遷三類工業(yè)。倉儲物流用地物流用地規(guī)劃有三處，分別位于荊門高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)培公大道與創(chuàng)業(yè)四路的交匯處，楊家橋轉(zhuǎn)盤、二零七國道復(fù)線西側(cè)，火車南站南側(cè)、深圳大道北側(cè)。二、荊門市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境名稱數(shù)目增幅（）生產(chǎn)總值6005億元148工業(yè)增加值2593億元275固定資產(chǎn)投資3172億元51消費(fèi)品零售2288億元212城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13857元92中心城區(qū)居民人均消費(fèi)性支出10595元692009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到6005億元，增長148，規(guī)模工業(yè)增加值2593億元，增長275；全社會固定資產(chǎn)投資3172億元，增長51；社會消費(fèi)品零售總額2288億元，增長212；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13857元，增長92，農(nóng)民人均純收入5956元，增長117；中心城區(qū)居民人均消費(fèi)性支出10595元，增長69三、荊門人口分布區(qū)域人口密度（人/平方公里）人口東寶25037萬掇刀338133萬050100150200250300350人口密度（人/平方公里）東寶掇刀東寶區(qū)面積1592平方千米，人口37萬。掇刀區(qū)面積639平方千米，人口133萬。2009年底，荊門城區(qū)面積發(fā)展為52平方公里，人口達(dá)到503萬人東寶區(qū)人口密度為250人/平方公里，掇刀區(qū)338人/平方公里四、商業(yè)分布荊門商業(yè)大至分為金蝦路中天街工商街為組合的城市中心商圈,車站路月亮湖路為代表的百貨批發(fā)和建材市場集群，長寧大道五金市場集群，掇刀區(qū)義烏小商品批發(fā)市場集群?；⒀狸P(guān)大道沿線的汽車銷售美容集群。掇刀區(qū)商業(yè)開發(fā)正緊鑼密鼓進(jìn)行，以星球商業(yè)中心和金銀島建材城為代表的大型商業(yè)體正在建設(shè)當(dāng)中。四租金及業(yè)態(tài)分布1中天街商圈主要業(yè)態(tài)及租金情況中天街商圈地段業(yè)態(tài)所占比例租金情況?；勐贩?0與象山大道交匯處4060元/中段5060元/中天街服飾80與象山大道交匯處5060元/中段100150元/白云路交匯80100元/金蝦路服飾80中天街交匯處80100元/業(yè)態(tài)分布服飾鞋類餐飲其它801037801037服飾鞋類餐飲其它中天街商圈主要由金蝦路中天街工商路組成，其經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾類占80、鞋類占10，餐飲占3、服務(wù)業(yè)占7。中天街商圈是荊門中心商圈，每日人流量最多，商鋪?zhàn)饨鹨沧罡?。其中金蝦路商鋪?zhàn)饨鹪?0100元/、中商街商鋪在100元/以上。2月亮湖路、長寧路主要業(yè)態(tài)及租金情況地段業(yè)態(tài)所占比例租金情況長寧路五金電器80與象山大一道交匯處5080元/中段4050元/月亮湖路裝飾建材90與象山大道交匯處5060元/中段4050元/荊門商業(yè)城百貨批發(fā)100臨月亮湖路4060、內(nèi)街3040月亮湖路、長寧路屬次級商圈，以五金電器、裝飾建材類為主要業(yè)態(tài)，其租金相對便宜在4060元/之間。次級商圈的主要以細(xì)分的行業(yè)市場為集群產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。其租金價(jià)格與集群的成熟度有關(guān)。3掇刀區(qū)業(yè)態(tài)分布及租金情況地段業(yè)態(tài)所占比例租金情況虎牙關(guān)大道汽車銷售美容303540元/星球商業(yè)中心裝飾建材904050元/金銀島建材城百貨批發(fā)1004060元/掇刀區(qū)屬于外圍商圈，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，人流密度較小，商圈也不夠成熟，其租金在3550元/左右。隨著荊門經(jīng)濟(jì)中心南移的影響，其租金價(jià)格在不斷升高。其中該區(qū)新建項(xiàng)目金銀島建材城一期均價(jià)6000元/、二期均價(jià)7000元/、三期預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/，根據(jù)其12的投資回報(bào)率計(jì)算租金在60元/左右。4租金分布趨勢地段租金情況中心商圈80150元/次級商圈5080元/外圍商圈4060元/020406080100120140160中心商圈次級商圈外圍商圈中心商圈位于荊門老城區(qū)，成熟度較高，租金也較高，次級商圈由于人氣等原因的影響租金較低，外圍商圈的人氣與商業(yè)成熟度都不高所以租金最低。五、商鋪銷售2010年15月年荊門市區(qū)商鋪供應(yīng)與銷售面積（）累計(jì)可售1727505銷售面積3887929050000100000150000200000面積（）累計(jì)可售銷售面積荊門市區(qū)累計(jì)銷售商鋪面積為17275055，銷售面積38879292010年15月荊門東寶與掇刀區(qū)商鋪銷售對比東寶區(qū)掇刀區(qū)累計(jì)可售（）99152467359807銷售面積（）13136352556351020000400006000080000100000東寶區(qū)掇刀區(qū)累計(jì)可售銷售面積其中東寶區(qū)累計(jì)可售為9915246，銷售面積1313635，去化率為13。掇刀區(qū)累計(jì)可售為7359807，銷售面積2556351去化率為34，由此可見，東寶區(qū)商鋪存量較多，掇刀區(qū)商鋪存量少。荊門市區(qū)商鋪售價(jià)分析050001000015000200002500030000中心商圈次級商圈外圍商圈商鋪售價(jià)商鋪售價(jià)樓盤名稱位置面積區(qū)間均價(jià)東城國際次級商圈408012000元/她公館次級商圈308020000元/金銀島建材外圍商圈401008000元/帝豪大廈次級商圈4010015000元/目前荊門中天街中心商圈無新開發(fā)商鋪，臨近中心商業(yè)圈新建商鋪較少，主要有東城國際和她公館商住樓為代表，目前銷售情況較好，商鋪一般分布在13層，23層整體銷售，一樓商鋪單獨(dú)銷售的商鋪面積在4080左右，銷售價(jià)格在1200030000元/。目前東城國際一樓商鋪售罄。她公館商鋪未開盤預(yù)計(jì)售價(jià)20000元/。帝豪大廈目前商鋪均價(jià)15000元/。外圍商業(yè)圈以掇刀區(qū)金銀島建材城為代表，其一、二期均價(jià)7000元/現(xiàn)已售罄，目前三期未開盤預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/。2、荊門部分商鋪介紹商鋪名稱位置均價(jià)項(xiàng)目簡介長寧8號荊東寶區(qū)5500元/門數(shù)碼廣場御景天城東寶區(qū)象山大道5000元/M總建筑面積約平米，總層數(shù)為層，其中地下兩層為車庫，層為商場，層為酒店，層為寫字樓，層為居住樓，集高層景觀公寓、購物中心、超市、酒店、臨街商鋪等多種物業(yè)形態(tài)于一體。多輝怡景新城二期掇刀軍馬場路以15萬方的恢弘巨筑，為掇刀再造一座城；作為別墅級的高檔住宅區(qū)，多輝怡景新城涵蓋了疊拼別墅、多層公寓、電梯洋房、風(fēng)情商業(yè)街等多種建筑形態(tài)，致力打造掇刀商住綜合型的城市地標(biāo)都市岸泊生態(tài)住宅小區(qū)象山大道7號18000元/M寶業(yè)月亮湖花園月亮湖路30號小區(qū)入口時商業(yè)街，周圍綴以花草，水景，配套功能齊全，大型超市，健身館，酒店，一應(yīng)俱全，成為業(yè)主間人際甲交流的互動平臺。帝豪大廈荊門市長寧大道21號15000元/M城市春天住宅小區(qū)荊門市虎牙關(guān)大道與培公路交會處6500元/本項(xiàng)目住宅類型西側(cè)為4棟6層住宅，西南角和南側(cè)位3棟16層和18層高層住宅，下面為兩層商業(yè)物業(yè)形態(tài)，東側(cè)為4棟18層高層住宅。商鋪名稱位置均價(jià)項(xiàng)目簡介葡萄園城市花園掇刀區(qū)葡萄園路5000元/M根據(jù)差異化特色消費(fèi)，填補(bǔ)市場空白，延長顧客停留時間，鼓勵多重消費(fèi)等多個目標(biāo)，規(guī)劃有大型賣場、餐飲美食、休閑娛樂、時尚精品、星級酒店、健康運(yùn)動、文化藝術(shù)等多個板塊，構(gòu)筑吃、住、玩購一站式消費(fèi)新領(lǐng)地文星閣荊門市掇刀區(qū)關(guān)公大道62號建筑多層與高層想結(jié)合，高層底部兩層為商業(yè)以上為住宅，東方名都二期掇刀區(qū)深圳大道東8號8000元/M東方名都這個集住宅、公寓、酒店、餐飲、娛樂、商業(yè)街組合而成的都市綜合體，將成為周邊獨(dú)一無二的高檔居住區(qū)。深圳大道未來的中天街，具有極大的升值潛力。六2010年16月荊門市商業(yè)用地出讓情況地塊名稱面積用途月亮湖路與江山路交匯處815875商業(yè)荊門白石坡路南側(cè)8593197商住荊門關(guān)公大道北側(cè)5081829商住2010年16月荊門市共成交三筆商業(yè)用地。七項(xiàng)目地條件環(huán)境1、道路及交通情況本案附近交通便利，207國道復(fù)線，虎牙關(guān)路、荊宜高速，在附近，距離中心商圈10多公里2、周邊環(huán)境及共建設(shè)施中國電信鳳凰營業(yè)廳、掇刀人民醫(yī)院城南門診、向民大藥房、金鳳凰加油站。3、項(xiàng)目地塊及自然與社會條件分析項(xiàng)目處于荊門掇刀區(qū)，平原地貌地塊平整，周邊居住戶較少。荊門高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)介紹荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于湖北省荊門市掇刀區(qū)。是1992年10月成立的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積97平方公里。2000年11月成立荊門高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，與荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)行“兩塊牌子、一套班子“。荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下轄高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、江山工業(yè)園和東寶工業(yè)園。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積66。5平方公里，主要發(fā)展體育用品、裝備制造、新材料及新能源產(chǎn)業(yè)。江山工業(yè)園規(guī)劃面積19。5平方公里，主要發(fā)展化工產(chǎn)業(yè)。東寶工業(yè)園規(guī)劃面積11平方公里，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)和一類工業(yè)。荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)128個，已初步形成醫(yī)藥化工、體育用品、裝備制造、新材料、新能源等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中李寧