為保障本次溝通的順利進(jìn)行，請(qǐng)您將通訊工具關(guān)閉或調(diào)至振動(dòng)。Please closing your mobile，Thanks！,長(zhǎng)沙“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,長(zhǎng)沙新路標(biāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司2010年7月,PART 1  鷹派序PART 2  鷹派局PART 3  鷹派商PART 4  鷹派居PART 5  鷹派謀PART 6  鷹派術(shù)PART 7  鷹派括,目錄 Contents,P1,鷹派序,從我們的內(nèi)心開(kāi)始這段旋律,融合萬(wàn)象形成先導(dǎo)區(qū)的板塊圖騰，在城市上空開(kāi)始上演。,我們絕對(duì)相信，中鷹黑森林的誕生，,對(duì)于千年長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，是真正劃時(shí)代的事件。,300余畝，90萬(wàn)方的城中之城，,解讀鷹派（WAR HAWK），起源于北美，一個(gè)廣泛用于政治上的名詞，即演講派！馬丁路德金，奧巴馬的鷹派演講：“I have a dream”震撼人心！鷹派精髓自由派！民主派！,讓我們一起跟隨“鷹派的勝利”開(kāi)始這段旅途。,P2,鷹派局,從宏觀(guān)市場(chǎng)與區(qū)域市場(chǎng)觀(guān)望全局,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2009年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,2009年01月，北京二套房貸政策放開(kāi)，二套房貸比照首套房執(zhí)行。北京市建委、市發(fā)改委、市財(cái)政局、市地稅局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，購(gòu)買(mǎi)二套房貸款的，比照?qǐng)?zhí)行首套房貸的政策。,二套房貸放開(kāi),2009年6月，銀監(jiān)會(huì)通知重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄第二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?嚴(yán)控二套房貸,2009年11月28、29日，溫家寶在上海、江蘇考察工作時(shí)，提出保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，同時(shí)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。,溫總理提出抑制投機(jī)性購(gòu)房行為,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2009年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,2009年12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持 力度。,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議增加普通商品住房供給,2009年12月9日，國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。,調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限調(diào)整,12月14日，國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。,國(guó)務(wù)院提遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2009年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期 繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。,打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%,12月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新再次給出明確信號(hào)：遏制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，將成2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)。同時(shí)，將更加嚴(yán)格二套房信貸管理，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。,住建部提出遏制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,12月23日，財(cái)政部規(guī)定自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi) 超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年) 的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。,五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)十一條）,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,1月12日，中國(guó)人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分 點(diǎn)。,央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒,2月20日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者,流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。,流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,3月11日，國(guó)土資源部發(fā)通知（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)十九條）：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地 二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng),確保保障性住房用地供應(yīng) ;土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。 三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度 ；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)檢查。 3月至7月，在全國(guó)組織開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查 。,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開(kāi)展突擊檢查,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,3月18日，按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快 調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。,國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案,4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。,銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,4月14日，溫家寶在召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%,4月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話(huà)會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是 下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。,住建部加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,4月17日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（新國(guó)十條）建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。堅(jiān)決抑制不合理住房需求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。,國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,4月20日，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。,住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商不得收取定金,5月4日，住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知。各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源，積極擴(kuò)大政府保障性住房的供應(yīng)。,三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策回顧,2010年6月12，下一階段，各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國(guó)十條”及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。,多部位官員稱(chēng)：堅(jiān)定執(zhí)行新國(guó)十條,2010年5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)：這是央行今年第三次（2010年2月25日及5月1日分別上調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整后，大中型商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%的高點(diǎn)。,再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年調(diào)控新政出臺(tái)的背景分析,1、地價(jià)、房?jī)r(jià)暴漲：2010年部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，僅2010年3月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比上漲11.7%，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。2、人民幣升值壓力大：近幾年,日美等國(guó)不斷地給中國(guó)施加壓力,要求中國(guó)政府允許人民幣升值。同時(shí)數(shù)量不少的國(guó)際資本"熱錢(qián)"也拐彎抹角地來(lái)到中國(guó),賭人民幣的升值，大量熱錢(qián)的涌入必將流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致國(guó)家產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，嚴(yán)重威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)。3、通貨膨脹越發(fā)明顯：西南大旱、玉樹(shù)地震、等自然災(zāi)害給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)壓力，預(yù)期通貨膨脹壓力進(jìn)一步提高，而“負(fù)利率”的出現(xiàn)，將會(huì)導(dǎo)致更多的資金進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資、投行為，將更不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。4、國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性特別嚴(yán)重，各種投資資金不斷的涌向房地產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展是不能靠房地產(chǎn)來(lái)解決問(wèn)題的，他不但消耗的資源非常大，而且一旦不能控制住就會(huì)產(chǎn)生泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到相反的作用。那么只有科技的發(fā)達(dá)才是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。實(shí)際上也是國(guó)家對(duì)投資的一種引導(dǎo)。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年調(diào)控新政出臺(tái)的背景分析,分析：從左表中可以看出，09年4月到2010年4月，房?jī)r(jià)同比平均漲幅高達(dá)5%以上，意味著在過(guò)去的一年里，房?jī)r(jià)已高達(dá)50%以上的平均漲幅，尤其值得注意的是，最近4個(gè)月的房?jī)r(jià)同比漲幅特別驚人，4月份更是創(chuàng)造了我國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)月漲幅有統(tǒng)計(jì)（自2005年開(kāi)始月漲幅統(tǒng)計(jì)）以來(lái)的新高。5月、6月分別為12.4%和11.4%。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年調(diào)控新政出臺(tái)的背景分析,分析：從左表中可以看出，GDP從08年一季度10.6%到09年6.1%，再到2010年一季度11.9%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球金融危機(jī)的大背景下，走出了一個(gè)完整的”V”字型經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，其主要的依靠的就是國(guó)家固定資產(chǎn)投資的大量投入，尤其是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)拉大，從中亦不難看出中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性，但一季度過(guò)高的GDP增長(zhǎng)率，也充分表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一定的“虛胖”過(guò)熱現(xiàn)象，而這正好是此次宏觀(guān)調(diào)控新政出臺(tái)的重要背景之一。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年調(diào)控新政出臺(tái)的背景分析,分析：09年CPI和PPI都比較穩(wěn)定，但進(jìn)入2010年以來(lái)，CPI和PPI均出現(xiàn)較快增幅，尤其PPI的漲幅較大，后期將對(duì)CPI造成極大影響，使得貨幣存在極大的貶值風(fēng)險(xiǎn)，正是充足的流動(dòng)性和“負(fù)利率”使得大量投資性購(gòu)房的者涌入市場(chǎng)，使得一季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲局面。過(guò)高的通貨膨脹導(dǎo)致此次國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控政策。,2010年5月份PPI：7.1%，CPI為3.1%,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,2010年房產(chǎn)調(diào)控新政關(guān)鍵詞分析：,（1）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)家出臺(tái)政策的目的是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止過(guò)快上漲，遏止投機(jī)性買(mǎi)房。事實(shí)上中央政府的真實(shí)意圖是保增長(zhǎng)、促穩(wěn)定，并不希望房?jī)r(jià)大幅下跌，給金融帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（2）調(diào)控新政中強(qiáng)調(diào)的是部分城市在部分城市房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)的同時(shí)，比如北京、深圳、上海、廣州的房?jī)r(jià)。長(zhǎng)沙的平均房?jī)r(jià)只增長(zhǎng)了20%，屬于正常范圍內(nèi)，可以說(shuō)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，價(jià)格一直比較低，也處于一種健康，平緩的增長(zhǎng)，所以長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。我們可以跟其他省會(huì)城市做個(gè)比較，如湖北的武漢、陜西的西安、四川的成都、江西的南昌以及重慶等地，這些城市都是二線(xiàn)城市，經(jīng)濟(jì)上不比他們差，有些甚至還比不上長(zhǎng)沙，但房?jī)r(jià)卻比他們差個(gè)檔次。長(zhǎng)沙真正的發(fā)展，只是從08年開(kāi)始實(shí)施長(zhǎng)株潭一體化后，加快了城市的發(fā)展步伐，現(xiàn)在 的長(zhǎng)沙正處于高速發(fā)展的起步階段，房地產(chǎn)發(fā)展更是經(jīng)濟(jì)的重中之重。而北京、上海等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)非常離譜的地步，大部分已經(jīng)超出了普通老百姓能承受的范圍，打壓是必然的。（3）首付款比例不得低于30%2008年金融危機(jī)之前，購(gòu)房者首付比列一直是為30%，這以政策只是恢復(fù)，門(mén)檻沒(méi)有根本性的改變。（4）保障性安居工程建設(shè)保障性住房一直是政府安居工程建設(shè)的標(biāo)志，它所針對(duì)的群體為低收入家庭，而真正的商品房就算降價(jià)30%，這部分群體依然買(mǎi)不起，住不起，所以剛性需求還是沒(méi)有得到打壓。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,本輪房產(chǎn)調(diào)控新政的本質(zhì)：,主要目的：1、遏制房?jī)r(jià)快速上漲；（穩(wěn)漲）                 2、抑制投資、投機(jī)需求，避免對(duì)剛性需求造成傷害；                 3、少數(shù)高房?jī)r(jià)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行一定幅度的回調(diào)。堅(jiān)決遏制部分地區(qū)高房?jī)r(jià)！確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展！房產(chǎn)新政的主要目的不是打壓房地產(chǎn)業(yè)，是對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一種保護(hù)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)的逐步轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,近期國(guó)家宏觀(guān)政策松動(dòng)的幾個(gè)細(xì)節(jié)表現(xiàn),（1）5月13日，溫家寶總理在天津考察時(shí)表示，當(dāng)前當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升向好，但國(guó)內(nèi)外形勢(shì)仍然極其復(fù)雜，宏觀(guān)調(diào)控面臨的兩難問(wèn)題不少，必須冷靜觀(guān)察、沉著應(yīng)對(duì)，深入研究新情況、新問(wèn)題，全面落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，切實(shí)把握好宏觀(guān)調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。（2）5月15日，國(guó)稅總局聲明地方政府無(wú)權(quán)制定房產(chǎn)稅征收范圍，即地方政府對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍沒(méi)有解釋權(quán)；（3）5月21日，國(guó)家發(fā)改革委否認(rèn)將出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)助理稱(chēng)三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅；（4）5月24日，國(guó)家發(fā)改委聲明，三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅的說(shuō)法不代表官方立場(chǎng)。（5）今年房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，加息呼聲比較大，但近期一直未見(jiàn)加息，可見(jiàn)政府對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確實(shí)性仍然比較擔(dān)心；（6）目前，絕大部分地方政府并未出臺(tái)具體的地方調(diào)控細(xì)則，可見(jiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的政策上，地方與中央仍然存在一定的分歧。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,后市判斷,（1）我們認(rèn)為樓市調(diào)控政策短時(shí)期將進(jìn)入政策冷靜期政策出臺(tái)一個(gè)多月以來(lái)，部分大城市出現(xiàn)了量大跌價(jià)小跌的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快基本得到控制，這也是政府出臺(tái)政策的初衷，但目前歐洲的債務(wù)危機(jī)再次對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不確定性，甚至有二次探底的可能，在這種背景下，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨兩難的選擇，而目前房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中仍扮演支柱型的角色，因此我們認(rèn)為，樓市調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)政府將進(jìn)入一個(gè)觀(guān)望期。（2）剛性需求仍然存在，對(duì)心理預(yù)期將大于市場(chǎng)變化目前來(lái)看，25-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25-35歲正處于婚戀期，他們對(duì)住房需求呈現(xiàn)剛性，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了未來(lái)15年，住房的需求會(huì)相當(dāng)旺盛。雖然買(mǎi)家會(huì)因?yàn)榉抠J門(mén)檻的增加等新政的影響呈現(xiàn)一段時(shí)間的觀(guān)望，但觀(guān)望并非減少了需求，需求仍然存在。且長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)不高，漲落也不可能很大，政策對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期將大于市場(chǎng)變化。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,后市判斷,（3）房產(chǎn)基本面仍就樂(lè)觀(guān)，長(zhǎng)期看漲隨著高鐵開(kāi)通，兩型社會(huì)建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長(zhǎng)沙將不再是長(zhǎng)沙人的長(zhǎng)沙，而是湖南的長(zhǎng)沙，甚至全國(guó)的長(zhǎng)沙，低廉的交通成本，將使珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)也將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展和上升期，從而導(dǎo)致投資市場(chǎng)從一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市的轉(zhuǎn)移，向長(zhǎng)沙轉(zhuǎn)移，外來(lái)人口也會(huì)迅速的增加，帶來(lái)大量的資本，加之剛性需求的存在，城市化、融城步伐的跟進(jìn)，城市建設(shè)發(fā)展大的基本面不變，地產(chǎn)十五年向好毫無(wú)懸念，因此我們認(rèn)為此次政策只是階段性政策，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，07年高峰期買(mǎi)房的人現(xiàn)在并沒(méi)有虧。（4）供求矛盾沒(méi)有得到基本解決從目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，土地供應(yīng)仍然非常緊張，由于外來(lái)有資金實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商相繼的到長(zhǎng)沙拿地，比如萬(wàn)科、保利、恒大等，他們拿的地以大塊為主，少則1000畝，多則幾千畝，長(zhǎng)沙本土的開(kāi)發(fā)商拿地卻非常緊張，很多開(kāi)發(fā)公司應(yīng)拿不地而無(wú)法運(yùn)營(yíng)，這樣直接導(dǎo)致地價(jià)上漲，而大開(kāi)發(fā)商拿到地以后并不是一次性開(kāi)發(fā)完畢，只是一小塊一小塊的開(kāi)發(fā)，加之08年金融危機(jī)后至09年上半年，大部分開(kāi)發(fā)商人處于一個(gè)開(kāi)發(fā)的觀(guān)望期，而隨后市場(chǎng)基本上消化了之前開(kāi)發(fā)的所有房源，這次政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商又將處于一個(gè)觀(guān)望期，這也將導(dǎo)致長(zhǎng)沙的供應(yīng)量短時(shí)間內(nèi)很難上來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲和下跌最終還是取決于供應(yīng)量，一旦供應(yīng)量上不來(lái)，房?jī)r(jià)肯定仍將比較堅(jiān)挺。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)：總結(jié),什么才是主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的根本力量？（1）房地產(chǎn)供需才是決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方向的根本力量中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路，那么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律就沒(méi)有辦法不遵守，也無(wú)論大家愿不愿意，這都是無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí)。中國(guó)城市化改革推動(dòng)的剛性房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供應(yīng)之間的矛盾關(guān)系，決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本走勢(shì)。因?yàn)檫@種供求關(guān)系到今天為止都表現(xiàn)為房地產(chǎn)供應(yīng)滿(mǎn)足不了市場(chǎng)的需求，所以過(guò)去的10年時(shí)間，大家看到的是貨真價(jià)實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，雖然在政策調(diào)控下，也有階段性的下跌，但總體趨勢(shì)依然上漲，這就是房地產(chǎn)來(lái)自市場(chǎng)的原生力量。在中國(guó)中央政府是一級(jí)開(kāi)發(fā)商，地方政府是二級(jí)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)企業(yè)只不過(guò)是三級(jí)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商不想賺錢(qián)。同時(shí)，城市化是人的精神鴉片，只要有能力的人都會(huì)向大城市涌，“這是人性決定的”。因此，如果從中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌只能是個(gè)幻象，除非城市化進(jìn)程結(jié)束，除非國(guó)家不再做開(kāi)發(fā)商。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)：總結(jié),什么才是主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的根本力量？（2）政策調(diào)控只是決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性走向的外部因素由于我國(guó)獨(dú)有的政治體制，房地產(chǎn)政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響比較大，但政策調(diào)控完全屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部因素，絕對(duì)不是內(nèi)在因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)影響到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、通貨膨脹、社會(huì)和諧等，這些因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)調(diào)控始終是外部因素，既然是外部因素，所以不會(huì)影響到根本方向，也就是只能起到階段性調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的作用。房地產(chǎn)仍是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但生產(chǎn)方式、供應(yīng)市場(chǎng)將發(fā)生改變中國(guó)樓市的非理性繁榮有其獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，即城市化的趨勢(shì)下的人口流動(dòng)與貨幣流動(dòng)，所以樓市的非理性繁榮將在城市化基本完成之時(shí)才會(huì)終止?？梢灶A(yù)見(jiàn)的時(shí)間窗口是20202030年。加上未來(lái)幾十年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)空間還非常巨大，這樣的背景下，無(wú)論是居住層面需求還是商業(yè)地產(chǎn)層面的需求，都將持續(xù)增長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)未來(lái)1015年內(nèi)仍將是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的高速發(fā)展亦帶來(lái)了一些問(wèn)題，比如生產(chǎn)方式落后、資源和能源嚴(yán)重消耗、低收入家庭購(gòu)房難題等，因此房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)將會(huì)打破目前以“商品房市場(chǎng)為絕對(duì)供應(yīng)的局面。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,09年中部六省人均GDP與房屋均價(jià)統(tǒng)計(jì)（單位：元）,2010年一季度長(zhǎng)沙市新建商品房成交均價(jià)為4078元/，同比增長(zhǎng)14.11%，其中住宅成交均價(jià)為3832元/，同比增長(zhǎng)16.87%；長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房成交均價(jià)為4539元/，同比增長(zhǎng)14.58%，其中住宅成交均價(jià)為4242元/，同比增長(zhǎng)17.52%。,Who? 誰(shuí)是競(jìng)品？由于長(zhǎng)沙一線(xiàn)江景資源的稀缺，而最好的江景房在河西，讓我們一起去看看長(zhǎng)沙的江景房。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,曙光泊岸錦園項(xiàng)目地址：河西瀟湘大道湖大天馬校區(qū)旁，占地面積：83.79畝，建筑面積：141733.46平米，總套數(shù)：751，容積率：1.67，綠化率：43.5%，開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙天亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湖南天馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2期正在發(fā)售，一房一價(jià)，7000-12000元/平米。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,凱樂(lè)國(guó)際城項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙市湘江大道326號(hào)，占地面積：46400.27平米，建筑面積：25萬(wàn)平米，總套數(shù)：1106，容積率：4.59，綠化率：35.25%，開(kāi)發(fā)商：湖南盛長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售房源60平米一房、90平米二房和130平米三房，均價(jià)8200元/平米，,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,芙蓉國(guó)(暫定)項(xiàng)目地址：書(shū)院南路與涂金路交匯處西北角建筑面積：70萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙市芙蓉實(shí)業(yè)有限公司，興旺集團(tuán)此項(xiàng)目將在明年初開(kāi)工建設(shè)，與本項(xiàng)目隔江相望，在產(chǎn)品類(lèi)型及地理位置與“中鷹黑森林”有類(lèi)似之處，我們將密切關(guān)注此項(xiàng)目，為開(kāi)發(fā)商提供有利信息。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P2,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派局,長(zhǎng)沙新路標(biāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司有完善的市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，會(huì)后我們將為貴公司提供整個(gè)長(zhǎng)沙市的2010上半年市場(chǎng)資料，因?yàn)闀r(shí)間有限，這里就就不進(jìn)行一一闡述。,P3,鷹派商,商業(yè)定位、推薦商業(yè)品牌,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,本項(xiàng)目商業(yè)部分集中于大型商場(chǎng)部分，呈東西狹長(zhǎng)狀分布，共2層，總建筑面積約2.7萬(wàn)。,建議該商業(yè)部分定位為國(guó)際大品牌連鎖商家進(jìn)駐的綜合型大超市。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,大潤(rùn)發(fā)流通事業(yè)股份有限公司由潤(rùn)泰集團(tuán)于1996年在臺(tái)灣投資成立，以最直接、最生活化的方式 為消費(fèi)者服務(wù)，網(wǎng)羅優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才，運(yùn)用電腦化營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)，快速地在臺(tái)灣展店，目前在全臺(tái)已成立了24個(gè)服務(wù)據(jù)點(diǎn)，為顧客架構(gòu)出完整的全臺(tái)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 1997年更在中國(guó)上海成立上海大潤(rùn)發(fā)有限公司，藉由成功的臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)進(jìn)軍大陸，在華北及華東地區(qū)已成立超過(guò)100多家分店。（長(zhǎng)沙現(xiàn)有2家店）選址、建筑要求：1、土地：面積在30畝以上（約20000平米）為佳。2、交通動(dòng)線(xiàn)：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。3、商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約3040萬(wàn)左右。4、建筑物以20000平米為最佳，樓層最好不要超過(guò)二層。5、停車(chē)面積至少：機(jī)動(dòng)車(chē)10000平米（室內(nèi)、外均可）約300個(gè)停車(chē)位，自行車(chē)2500 平米3500平方（室、內(nèi)外均可）。6、建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓板在5.4米以上（使用凈高3.8米），柱與柱距離8米或11米。商場(chǎng)的樓板荷載600kg/平米，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要1000kg/平米。,大潤(rùn)發(fā)超市,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,成立于1959年，是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)?，F(xiàn)擁有11,000多家營(yíng)運(yùn) 零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個(gè)國(guó)家和地區(qū)。（長(zhǎng)沙現(xiàn)有3家店） 選址、建筑要求：1、地理位置要求：開(kāi)在十字路口。十字路口成為家樂(lè)福選址的第一準(zhǔn)則。同時(shí)還要交通方便，滿(mǎn)足私家車(chē)、公交車(chē)、地鐵、輕軌等各種交通要素的通達(dá)。這里人口密度要相對(duì)集中；附近要有兩條馬路的交叉口，其一為主干道。該區(qū)域還要具備相當(dāng)面積的停車(chē)場(chǎng)，比如在北京至少要求600個(gè)以上的停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地2000平方米以上。2、建筑要求：占地面積15000平方米以上，且最多不超過(guò)兩層，總建筑面積2萬(wàn)4萬(wàn)平方米。建筑物長(zhǎng)寬比例10：7或10：6。 3、商圈半徑：公共汽車(chē)8公里車(chē)程，不超過(guò)20分鐘的心理承受力。 4、靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)：家樂(lè)福店可開(kāi)在地下室，也可開(kāi)在四五層，但最佳為地面一二層或地下一層。家樂(lè)福一般占兩層空間，不開(kāi)三層。這種靈活選址原則， 同時(shí)增強(qiáng)了家樂(lè)福在同類(lèi)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 5、租期要求：家樂(lè)福能夠承受的租金較低，而且一般簽訂長(zhǎng)期的租賃合同（通常是20年-30年）。,家樂(lè)福（Carrefour）,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,沃爾瑪是美國(guó)最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售企業(yè)。截至2009年5月，沃爾瑪在全球14個(gè)國(guó)家開(kāi)設(shè)了7900 家商場(chǎng)，員工總數(shù)210萬(wàn)人， 每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩?.76億人次。沃爾瑪是全球500強(qiáng)榜首企業(yè)。沃爾瑪1996年進(jìn)入中國(guó)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，截至2009年5月7日，已經(jīng)在全國(guó)共89個(gè)城市開(kāi)設(shè)了 146家商場(chǎng)，包括沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)，同時(shí)擁有好又多 35%的股權(quán)和好又多102家門(mén)店，在華創(chuàng)造了超過(guò)70,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) 。 （長(zhǎng)沙已開(kāi)3家店）選址、建筑要求：1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)需達(dá)到12-15萬(wàn)人；2、須臨近城市交通主干道，且無(wú)綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳；3、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳。4、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米；5、層高不低于5米。對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上；6、樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上；7、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米；8、正門(mén)至少提供2個(gè)出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)；9、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位；20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位；10、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。,沃爾瑪,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,以上三個(gè)商家中，以大潤(rùn)發(fā)在長(zhǎng)沙的拓展意愿最為強(qiáng)烈，其盈利能力亦屬最強(qiáng)，在購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造方面稍高一等。以上例舉的三個(gè)商家均為國(guó)際大品牌連鎖機(jī)構(gòu)，可與多家商家銜接洽談，不論最終哪家進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的整體提升都將起到至關(guān)重要的作用。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,本項(xiàng)目在地塊的東北角、臨湘江位置擬建4.6萬(wàn)的酒店式公寓。建議投資一家國(guó)際（國(guó)內(nèi)）知名品牌酒店進(jìn)駐的高星級(jí)酒店。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司合作方式,目前，國(guó)際酒店管理集團(tuán)采取的方式基本上是采取委托經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)和直接投資等三種方式。（特許經(jīng)營(yíng)是目前世界上非常流行的一種管理模式，業(yè)主的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)。） 舉例：在廈門(mén)。十大國(guó)際酒店管理集團(tuán)中，已經(jīng)有超過(guò)半數(shù)在廈門(mén)生根開(kāi)花。而在廈門(mén)市場(chǎng)上的幾家國(guó)際大型酒店管理集團(tuán)基本上采取的是委托經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)，很少是直接投資或帶資管理。國(guó)際知名酒店管理公司參與的廈門(mén)酒店：廈門(mén)溫德姆和平里國(guó)際大酒店廈門(mén)海景皇冠假日酒店的“管家”洲際飯店廈門(mén)索菲特酒店“管家”法國(guó)雅高集團(tuán)京閩中心的“管家”最佳西方喜來(lái)登的“管家”喜達(dá)屋萬(wàn)豪酒店的管家萬(wàn)豪希爾頓酒店管家希爾頓,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司喜達(dá)屋集團(tuán),【公司簡(jiǎn)介】：喜達(dá)屋酒店及度假村管理集團(tuán)(紐約股市代號(hào)：HOT)是全球最頂尖的酒店及旅游公司之一，在80個(gè)國(guó)家擁有740座物業(yè)及11萬(wàn)名員工。喜達(dá)屋是一個(gè)集業(yè)主、管理和特許經(jīng)營(yíng)于一體的酒店及度假村集團(tuán)，旗下有多個(gè)享譽(yù)全球的物業(yè)品牌：瑞吉、豪華精選、喜來(lái)登、威斯汀、圣-瑞吉斯、W、至尊金選等九個(gè)享譽(yù)全球的酒店品牌。特許經(jīng)營(yíng)41.8，委托管理28.5，帶資管理及其它29.7。 【合作要求】：1.甲方要提供項(xiàng)目位置，設(shè)計(jì)等相關(guān)資料。2.由乙方派專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并提出相關(guān)建議。3.待乙方考察后，如雙方都有意向合作，即可探討合作相關(guān)事宜。【聯(lián)系方式】：聯(lián)系電話(huà)：0085227241062 （香港）電子郵箱： ,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán),【公司簡(jiǎn)介】：萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是世界上著名的酒店管理公司和入選財(cái)富全球500強(qiáng)名錄的企業(yè)。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)建于1927年，總部位于美國(guó)華盛頓。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)目前擁有18個(gè)著名酒店品牌，在全球經(jīng)營(yíng)的酒店超過(guò)2700家，年?duì)I業(yè)額近200億美元，多次被世界著名商界雜志和媒體評(píng)為首選的酒店業(yè)內(nèi)最杰出的公司。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)于1997年進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)，并于此后快速發(fā)展。目前，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)旗下的麗思卡爾頓酒店、JW萬(wàn)豪酒店、萬(wàn)豪酒店、萬(wàn)麗酒店、萬(wàn)怡酒店和華美達(dá)酒店共6個(gè)酒店品牌在中國(guó)經(jīng)營(yíng)的酒店達(dá)39家，以及目前正在籌建中的酒店7家。 無(wú)論在中國(guó)還是全球，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)以其出色的服務(wù)水準(zhǔn)、先進(jìn)的設(shè)施和技術(shù)居于世界酒店集團(tuán)之首，贏得了公眾的廣泛贊譽(yù)和客戶(hù)的高度信任及擁戴?！竞献饕蟆浚?.甲方要提供給乙方項(xiàng)目位置，設(shè)計(jì)規(guī)模以及簡(jiǎn)單的規(guī)劃介紹等相關(guān)資料。2.乙方根據(jù)甲方所給資料做出相關(guān)分析，再?zèng)Q定合作與否。3.待雙方都同意時(shí)再商討合同以及相關(guān)費(fèi)用等事宜?！韭?lián)系方式】：聯(lián)系電話(huà)：01065989966     傳真號(hào)碼：01065989960電子郵箱： ,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司希爾頓酒店集團(tuán),【公司簡(jiǎn)介】：希爾頓國(guó)際酒店集團(tuán)(HI)，總部設(shè)于英國(guó)的希爾頓集團(tuán)公司旗下分支，擁有除美國(guó)外全球范圍內(nèi)“希爾頓”商標(biāo)的使用權(quán)。美國(guó)境內(nèi)的希爾頓酒店則由希爾頓酒店管理公司(HHC)擁有并管理。希爾頓國(guó)際酒店集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理著403間酒店，包括261間希爾頓酒店，142間面向中端市場(chǎng)的“斯堪的克”酒店，以及與總部設(shè)在北美的希爾頓酒店管理公司合資經(jīng)營(yíng)的、分布在12個(gè)國(guó)家中的18間“康拉德”(亦稱(chēng)“港麗”)酒店。它與希爾頓酒店管理公司組合的全球營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)盟，令世界范圍內(nèi)雙方旗下酒店總數(shù)超過(guò)了2700間，其中500多間酒店共同使用希爾頓的品牌?！竞献饕蟆浚?.首先由甲方提供項(xiàng)目的相關(guān)資料給乙方。2.待乙方?jīng)Q定有合作意向后再進(jìn)行后續(xù)相關(guān)事宜?！韭?lián)系方式】：聯(lián)系電話(huà)：02123216888      傳真號(hào)碼：02123216999,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司洲際國(guó)際酒店集團(tuán),【公司簡(jiǎn)介】：洲際集團(tuán)成立于1946年，是亞太地區(qū)及全球最大并擁有最多酒店品牌的酒店管理公司。在100多個(gè)國(guó)家里擁有、運(yùn)營(yíng)及管理的酒店有3,500多家，酒店客房超過(guò)54.5萬(wàn)間。其旗下的主要酒店品牌包括：洲際酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。在亞太地區(qū)，洲際酒店集團(tuán)在23個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)160多家酒店。洲際酒店集團(tuán)是一家英國(guó)公司，每年接待超過(guò)一億五千萬(wàn)客人。是為旅客提供客房為主的，并擁有有限的餐飲設(shè)施。全國(guó)洲際酒店目前共有11家，分布在北京、青島、香港、重慶、阿壩藏族羌族自治州、上海、沈陽(yáng)、福州、馬鞍山等城市?！竞献饕蟆浚?.由甲方提供相關(guān)基本資料給乙方，經(jīng)乙方充分考慮后給予答復(fù)合作意向。2.如雙方都有合作意向再作進(jìn)一步的合作洽談?！韭?lián)系方式】：聯(lián)系電話(huà)：02128933388,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,國(guó)際知名酒店管理公司香格里拉酒店集團(tuán),【公司簡(jiǎn)介】：“香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亞洲）有限公司的品牌，該酒店集團(tuán)隸屬于馬來(lái)西亞著名華商-“糖王”郭鶴年的郭氏集團(tuán)旗下。香格里拉一向注重硬件設(shè)施的豪華舒適，加上亞洲人的殷勤好客之道，成為適合亞洲人文化的知名酒店品牌。香格里拉已是亞洲區(qū)最大的豪華酒店集團(tuán)，且被視為世界最佳的酒店管理集團(tuán)之一，在無(wú)數(shù)公眾和業(yè)內(nèi)的投選中，均獲得一致的美譽(yù)。 香格里拉酒店是第一個(gè)開(kāi)酒店管理業(yè)帶資管理先河的酒店集團(tuán)?！竞献饕蟆浚?. 甲方先將項(xiàng)目有關(guān)資料發(fā)送到乙方，資料包括地點(diǎn)，位置，規(guī)模以及發(fā)展商等基本資料。2. 由乙方充分考慮后再?zèng)Q定是否參與合作，如有意向再作進(jìn)一步的細(xì)節(jié)探討。注：該公司業(yè)務(wù)要求重點(diǎn)在于省會(huì)城市?！韭?lián)系方式】：聯(lián)系電話(huà)：0085225993000     傳真號(hào)碼：0085225993613,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,其他全球十大酒店管理集團(tuán),雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán)Accor1967年，成立于法國(guó),1957年，成立于美國(guó),1946年，成立于美國(guó)，全國(guó)單一品牌最大酒店,1939年，成立于美國(guó)，美國(guó)中檔酒店王者,1945年，成立于美國(guó)，麗晶、麗笙、麗柏、麗怡等品牌,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,華天集團(tuán) /華天酒店,【公司簡(jiǎn)介】：湖南華天大酒店股份有限公司是一家以酒店業(yè)為核心，以房地產(chǎn)與旅游為兩翼，譽(yù)滿(mǎn)三湘、比肩國(guó)際的現(xiàn)代旅游服務(wù)企業(yè)，是湖南省旅游企業(yè)首家上市公司，湖南省首家五星級(jí)酒店。    華天酒店托管總資產(chǎn)近100億，擁有高星級(jí)與經(jīng)濟(jì)型酒店80余家；華天連鎖酒店遍布湖南14個(gè)市州及北京、上海、武漢、鄭州、長(zhǎng)春、南昌、?？?、西寧、呼和浩特等全國(guó)主要中心城市；作為我國(guó)酒店業(yè)的“湘軍”，公司榮膺“中國(guó)飯店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)”、“全球飯店集團(tuán)300強(qiáng)”， 并連續(xù)多年獲得“中國(guó)飯店民族品牌先鋒”的稱(chēng)號(hào)。來(lái)湘客人和湖南各地市民都把去華天酒店消費(fèi)看成是一種身份和地位的象征?！竞献饕蟆浚?.首先由甲方提供項(xiàng)目的相關(guān)資料給乙方。2.待乙方?jīng)Q定有合作意向后再進(jìn)行后續(xù)相關(guān)事宜（與民營(yíng)企業(yè)一般采用托管模式）。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P3,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派商,通程大酒店,【公司簡(jiǎn)介】：通程國(guó)際大酒店由湖南省首批上市公司長(zhǎng)沙通程控股股份有限公司投資修建，是湖南省首家嚴(yán)格按國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的豪華酒店。酒店自1998年開(kāi)業(yè)至今，一直致力于服務(wù)體系的完善，并秉承“貴在真誠(chéng)、貴在內(nèi)涵、貴在永恒”的服務(wù)理念和“專(zhuān)業(yè)、職業(yè)、勤實(shí)、創(chuàng)新”的工作方針，始終如一地為每一位賓客量身打造滿(mǎn)意加驚喜的服務(wù)。近幾年，依托通程國(guó)際大酒店良好的品牌基礎(chǔ)，通程集團(tuán)在酒店業(yè)態(tài)開(kāi)始了穩(wěn)健、能動(dòng)地拓展。2003年，五星級(jí)生態(tài)休閑度假酒店同升湖通程山莊酒店開(kāi)業(yè)。2004年，通程又向長(zhǎng)沙“老字號(hào)”酒店麓山賓館輸出管理，進(jìn)一步豐富了酒店板塊的業(yè)態(tài)。2007年，五星級(jí)城市休閑酒店即通程溫泉大酒店進(jìn)軍寧鄉(xiāng)，打造長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的地標(biāo)式建筑?！竞献饕蟆浚?.首先由甲方提供項(xiàng)目的相關(guān)資料給乙方。 2.待乙方?jīng)Q定有合作意向后再進(jìn)行后續(xù)相關(guān)事宜。3.通程大酒店目前酒店業(yè)對(duì)外拓展比較少。,P4,鷹派居,戶(hù)型建議、戶(hù)型配比、車(chē)位建議,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,A,B,C,D,布局不合理      面積不合理       采光通風(fēng)不佳        異形結(jié)構(gòu)較多,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,A,B,C,項(xiàng)目本土化調(diào)校方案（一）,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,項(xiàng)目本土化調(diào)校方案（二）,A,B,C,D,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,戶(hù)型設(shè)計(jì)小結(jié)：本項(xiàng)目自然景觀(guān)優(yōu)勢(shì)明顯，配備德國(guó)技術(shù)高性?xún)r(jià)建材、智能化系統(tǒng)等，絕對(duì)是長(zhǎng)沙首屈一指的高端住宅項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)城市高端客群，戶(hù)型定位因以130左右三房、150左右四房、160-180左右五房為主力戶(hù)型。由于建筑外圍結(jié)構(gòu)現(xiàn)已確定，要設(shè)計(jì)出以上幾種面積的房型，且功能布局、舒適性等各方面趨向合理，幾乎無(wú)可能。在現(xiàn)有建筑外圍結(jié)構(gòu)下，無(wú)法提出合理的戶(hù)型配比建議，除非打破現(xiàn)有格局！,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,通過(guò)陽(yáng)臺(tái)造型美化外立面，使其形成弧形,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,建筑呈圍合狀，使其形成弧形。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,不使用弧形結(jié)構(gòu)，純板式簡(jiǎn)介明快型。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：1、二梯二戶(hù)、或二梯三戶(hù)板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；2、避免出現(xiàn)異形結(jié)構(gòu)；3、觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)的大范圍設(shè)置；4、三房以上大戶(hù)型為主，可考慮少部分二房。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P4,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派居,車(chē)位配比建議：,車(chē)位配比需根據(jù)戶(hù)型配比做詳細(xì)規(guī)劃，整體車(chē)位配比還需根據(jù)最后定稿的總建筑面積做具體核算。,P5,鷹派謀,項(xiàng)目定位、客群分析、品牌策略,長(zhǎng)沙中鷹黑森林項(xiàng)目位于岳麓區(qū)瀟湘南大道西側(cè)，緊鄰靳江河北大堤，小區(qū)北面臨猴子石大橋南輔道。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積約324畝，總建筑面積 863324，其中住宅建筑面積564823，商業(yè)建筑面積26923，酒店式公寓45741，幼兒園建筑面積2136，地下車(chē)庫(kù)建筑面積223701。項(xiàng)目建筑密度18.01%，總綠地率62.1%,容積率3.84。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)  (Strength)：1、江景豪宅！項(xiàng)目?jī)擅媾R江，東面為湘江，南面為靳江，湘江風(fēng)光帶就在40米開(kāi)外，中間僅隔瀟湘南大道。項(xiàng)目南面與1100米長(zhǎng)、80米寬的靳江河風(fēng)光帶連成一體，且處同一標(biāo)高，就是項(xiàng)目的后花園，江景資源少有，是長(zhǎng)沙城的絕版。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)  (Strength)：2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)岳麓山景、靳江河北大堤、湘江水景，70畝中心森林綠化景觀(guān)和豐富的臨水資源，將社區(qū)生活帶入一種全新境界。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)  (Strength)：3、品牌優(yōu)勢(shì)中鷹黑森林品牌影響力巨大，項(xiàng)目以“森林生態(tài)、德國(guó)品質(zhì)、科技健康”著稱(chēng)全國(guó)。在長(zhǎng)沙勢(shì)必有著大量的品牌追隨者。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)  (Strength)：4、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目邀請(qǐng)了世界著名建筑大師德國(guó)KTP公司考夫曼先生進(jìn)行項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目追求健康、環(huán)保、節(jié)能建筑理念，建筑外墻巖棉保溫厚實(shí)，達(dá)80-100mm，1-20層外掛石材，20層以上采用真石漆，斷橋鋁三層隔熱LOW-E玻璃落地窗，中央戶(hù)式直流變頻空調(diào)，中央戶(hù)式新風(fēng)、戶(hù)外鋁合金卷簾，同層排水系統(tǒng)，雨水回用系統(tǒng)，小區(qū)集中智能安保系統(tǒng)。浙江、江蘇開(kāi)發(fā)商，精工筑家，在長(zhǎng)沙擁有極好的口碑。,“中鷹黑森林”項(xiàng)目整體定位報(bào)告,P5,鷹派的勝利,War Hawk's Victory,鷹派謀,項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)