1 “新華苑”二期項(xiàng)目 一、 項(xiàng)目總論 目背景 目名稱(chēng) 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 目一期已于二 成功開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名稱(chēng)為“新華苑” (二期 )。 . 開(kāi)發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開(kāi)發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金 實(shí)力。 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開(kāi)發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 定計(jì)容積率面積 積率為 中住宅 米，商業(yè) 米。 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 /M , 2 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000元 /M 。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M ，臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá) _1489萬(wàn)元。 況且，隨著地鐵四號(hào)線的 動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。 總之， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好 。 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 年即開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說(shuō)，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂(lè)觀 ! 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)最好的一年， 不 僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的 同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層 3 面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束 。在 1998年 2002年 5年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。在 2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活 力也逐漸增長(zhǎng)。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效， 中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從 2000年前后開(kāi)始，汽車(chē)業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。未來(lái)中國(guó)人均 達(dá)到 3000美元以上，（上海已經(jīng)超過(guò) 5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。 第四個(gè)亮點(diǎn) :我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說(shuō)明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 在加強(qiáng)。 年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測(cè)，年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。 年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，有望增長(zhǎng) 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) 投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易 順差減少 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng) 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2004 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2003 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，按可比價(jià) 4 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ，是 年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度 增長(zhǎng)， 二季度增長(zhǎng) ，三季度由原先發(fā)布的 修訂為增長(zhǎng) ，四季度增長(zhǎng) 。這表明連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政 策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問(wèn)題將進(jìn)一步緩解， 我國(guó)連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在 2003 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 2004 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2004 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2004 年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來(lái)消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)， 2004 年將繼續(xù)升溫。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 2003 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長(zhǎng)近 20%的基礎(chǔ)上， 2003 年前 11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比增長(zhǎng)了 。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的 數(shù)據(jù)， 2003 年，中國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲 。 2003 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2004 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投 資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即 1984 年 、 1988 年和 1993 年 的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱都是由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。 針對(duì)這種危險(xiǎn)， 2003 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策， 2004 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 2004 年第一季度 5 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景 氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2004 年，建設(shè)部將 通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。 2004 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說(shuō)：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看主要是要更多的來(lái)滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說(shuō)我們要更多的來(lái)提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品 ，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿足中低收入家庭的需求。” 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 2004 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。，據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱(chēng)為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而 大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外青睞，“有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的 6 下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2003 年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開(kāi)始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開(kāi)始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。隨著 2003 年開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開(kāi)始弱化，但專(zhuān)未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是 鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來(lái)自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到 8到 10 。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái) 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬(wàn)平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。 另一方面，對(duì)于 商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國(guó)中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2003 年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全 隱患。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。 2003 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2003 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷 推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提 7 高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 2004 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近 3 個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證 券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2003年， 元 ,比上年增長(zhǎng)了 固定資產(chǎn)投資 :元 ,比上年增長(zhǎng) 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 :比上年增長(zhǎng) 2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值 (到 元，比上年增長(zhǎng)了 完成固定資產(chǎn)投資 上年增長(zhǎng) 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 上年增長(zhǎng) 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2002 年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來(lái)看， 2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2003 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 十四小時(shí)通 關(guān)，年中的 簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 8 但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示， 2003 年我市商品房銷(xiāo)售面積為 平方米，與去年的 平方米相比增加了 市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年 23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。 從銷(xiāo)售商品房的類(lèi)型來(lái)看， 2003 年我市住宅銷(xiāo)售面積為 平方米，比 2002 年同期增加 住宅銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售總面積的 93%；辦公樓銷(xiāo)售面積為 平方米，比 2002 年減少 辦公樓銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售總面積的 1%；商鋪銷(xiāo)售面積為 平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的 11%，比 2002 年 同期減少 從 2003 年各月份的住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)。近年來(lái)，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷(xiāo)售規(guī)律；而 2003 年 9 月 1 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)【 2003】 18 號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使全年住宅銷(xiāo)售保持較高的增長(zhǎng)。 根據(jù) 1998 年以來(lái)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總體呈現(xiàn)98 年以來(lái)的平均水平，表明其買(mǎi)賣(mài)需求并非因宏觀因素的利好而出 現(xiàn)較大變化，除極個(gè)別寫(xiě)字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫(xiě)字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷(xiāo)售規(guī)模，實(shí)際銷(xiāo)售量高于 1998 2001 平均銷(xiāo)售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買(mǎi)賣(mài)需求繼續(xù)旺盛。 9 圖 1 2003 年各月份住宅銷(xiāo)售 面積圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2003 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米，比去年同期下降 其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 平方米，比去年同期下降 供給下降幅度較大。 總體來(lái)看，剛剛過(guò)去的 2003 年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對(duì) 2002 年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 2003 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù) 控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶 ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 從供求對(duì)比來(lái)看， 2003 平方米，新增供求比為 1，求略大于供。 從 2002 年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷(xiāo)售面積對(duì)比來(lái)看， 2002年新增商品住宅尚有 206 萬(wàn)平方米未銷(xiāo)售，因此 2003 年的市場(chǎng)供求狀況有 利于消化前年過(guò)剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。 10 從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來(lái)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 1 和 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2002 年的存量。 表 1 2003 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn) 比例（ %） 實(shí)際銷(xiāo)售面積 （萬(wàn) 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) 1 福田區(qū) 1 南山區(qū) 1 鹽田區(qū) 1 寶安區(qū) 1 龍崗區(qū) 1 合 計(jì) 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷(xiāo)售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷(xiāo)售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷(xiāo)售面積分別占全市住宅銷(xiāo)售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷(xiāo)售面積仍然穩(wěn)居首位。 從 2002 年和 2003 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來(lái)看， 2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開(kāi)通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，這種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。 11 圖 2 2002 年與 2003 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2002 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來(lái)看， 2003 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米 5680 元 /平方米，與 2002 年相比上漲了 從各區(qū)住宅 銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看， 2003 年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。2003 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為 8211 元 /7746 元 / 6282 元 / 別比 2002 年上漲 而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為 3768 元 / 3487 元 / 別比 2002 年上漲 雖然各區(qū)價(jià)格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價(jià)格較低、交易量所占比例大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平上漲幅度不大。 近年來(lái)，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2003 年這兩區(qū)住宅價(jià)格有較大幅度上漲。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。隨著特區(qū)外住宅銷(xiāo)售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價(jià)格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 12 利、地鐵的開(kāi)通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。 住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷(xiāo)售住宅的戶型來(lái)看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷(xiāo)售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷(xiāo)售總面積的 17%。從主力戶型的價(jià)格來(lái)看，三房住宅的均價(jià)為每平方米 5006 元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到 5340元；四房住宅均價(jià)達(dá)到 6464 元?？傮w來(lái)看，右。 從 2003 年和 2002 年銷(xiāo)售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2003 年銷(xiāo)售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重 稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 圖 3 2003年與 2002 年銷(xiāo)售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2002年數(shù)據(jù)） 13 住宅銷(xiāo)售價(jià)格分布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷(xiāo)售價(jià)格梯度分布來(lái)看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在 4000 元以下的住宅，均價(jià) 3208 元，占住宅銷(xiāo)售總面積的29%； 單價(jià)在 4000 6000 元的住宅，均價(jià) 5029 元，占住宅銷(xiāo)售總面積的30%； 單價(jià)在 6000 8000 元的住宅，均價(jià) 6917 元，占住宅銷(xiāo)售總面積的22%； 單價(jià) 在 8000 10000 元的住宅，均價(jià) 8846 元，占住宅銷(xiāo)售總面積的 13%； 單價(jià)在 10000 元以上的住宅，均價(jià) 12219 元，占住宅銷(xiāo)售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看， 2003 年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與 2002 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比 2002 年下降了5 個(gè)百分點(diǎn)，而 8000 元以上的高價(jià)位住宅則上升 5 個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷(xiāo)有關(guān)，但是總體來(lái)看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的 消費(fèi)需求。 14 圖 4 2003 年與 2002 年住宅銷(xiāo)售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2002 年數(shù)據(jù)） 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98萬(wàn)平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開(kāi)發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱(chēng)號(hào)。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年， 龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開(kāi)了龍華發(fā)展歷史的篇章。 龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。 龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20所，幼兒園 19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對(duì)于中心區(qū)約 800元 /M 的住宅價(jià)格。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價(jià)格，顯然有較大 15 的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過(guò)熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是健康良 性地發(fā)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開(kāi)發(fā)的。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車(chē)”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說(shuō)明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。 域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 供給分析： 龍華的商品房開(kāi)發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷(xiāo)售額和銷(xiāo)量卻一直排在前列。 就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開(kāi)通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國(guó)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái) 資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐； 在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100萬(wàn)的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈 40 萬(wàn)，泰華圈 13萬(wàn)，金地圈 26 16 萬(wàn)，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈 18萬(wàn)），加上萬(wàn)科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來(lái)樓市定會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬(wàn)科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365等幾個(gè)大盤(pán)外，其余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng) 銷(xiāo)執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買(mǎi)大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，令這里中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。 應(yīng)該說(shuō)，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn) 定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來(lái)將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 目前龍華房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。 隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高 需求分析： 龍華的開(kāi)發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷(xiāo)售量卻一直位居前列，二 0萬(wàn)平方米。 從對(duì)龍華置 業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 對(duì)建筑類(lèi)型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無(wú)所謂。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二年開(kāi)始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 17 潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊。 對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的 生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤(pán)的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車(chē)也受到了較大關(guān)注。 對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占 85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。二房?jī)蓮d面積需求在 65%三房?jī)蓮d的面積需求在 85。 對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面 3000 / M是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出 10%即 3300 / M就是理性價(jià)格區(qū)向。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 物業(yè)的總價(jià)希望在 30萬(wàn)元左右。 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱(chēng) 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入伙時(shí)間 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30萬(wàn) m 銷(xiāo)售階段 開(kāi)盤(pán)期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 7561 67% 89% 認(rèn)購(gòu)三房的客戶 相對(duì)較多一些房 3 2 2 1057 32% 自身配套 會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專(zhuān)車(chē) 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價(jià) 4300 區(qū)域配套 該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無(wú)完善配套 交通狀況 410、 508、 302、 370、 18 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤(pán)是其吸引客戶購(gòu)買(mǎi)的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周?chē)h(huán)境差，二期開(kāi)發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的影響等。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱(chēng) 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí) 間 入伙時(shí)間 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷(xiāo)售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷(xiāo)售不理想，約 30%左右 2 2 1 790 42 3 2 2 1053 44 自身配套 泳池、幼兒園、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園 、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 410、 508、 302、 621、 620 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 交通便利 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在龍華處于高端市場(chǎng)，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷(xiāo)。此樓盤(pán)的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。 19 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱(chēng) 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2003/4 入伙時(shí)間 2004/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17萬(wàn)平米 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6872 37 87 三期已銷(xiāo)售 95%左右 3 2 1 802 9 3 2 2 9296 42 4 2 2 1216 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 410、 508、 302、 370、 盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè) 主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)開(kāi)啟了龍華大盤(pán)的外銷(xiāo)市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛(ài)的社區(qū)文化塑造樓盤(pán)形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。現(xiàn)階段銷(xiāo)售的三期麗紅苑開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)反應(yīng)良好。 錦繡江南 物業(yè)名稱(chēng) 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬(wàn)廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 林規(guī)劃 范亞易道 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/5 入伙時(shí)間 2003/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21萬(wàn) 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 20 2 2 1 6852 68 88 一期已銷(xiāo)售完畢，三房比較好銷(xiāo) 3 2 1 816 17 3 2 2 1004 11 4 2 2 1278 4 自身配套 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城 交通狀況 無(wú)直達(dá)公交車(chē) 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)現(xiàn)階段堪稱(chēng)龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。尤其開(kāi)盤(pán)伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開(kāi)盤(pán)典禮、自行車(chē)賽等）都極有特色，銷(xiāo)售速度較快。 嘉逸花園 物業(yè)名稱(chēng) 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā) 展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/6 入伙時(shí)間 2002/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 754 45 87 銷(xiāo)售近 75% 3 2 1 821 11 3 2 2 980 37 4 2 2 141 14 7 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 21 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370， 302， 315， 508， 410 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 名校 廣場(chǎng)物業(yè) 成熟地段、成熟配套 投資客戶群 本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤(pán)在包裝、造勢(shì)方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷(xiāo)售狀況良好，但近期開(kāi)盤(pán)的綠茵華庭以低價(jià)入世，對(duì)其銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定的壓力 。 綠茵華庭 物業(yè)名稱(chēng) 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/9/8 入伙時(shí)間 2002/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6808 53 89 銷(xiāo)售近 60%左右 3 2 1 856 18 3 2 2 910 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 22 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通 便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門(mén)行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 龍華的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸入“大盤(pán)時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤(pán)將成為今后龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)中的統(tǒng)治者，“大盤(pán)重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見(jiàn)； 龍華身兼全 民置業(yè)、住宅大盤(pán)化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開(kāi)發(fā)已成必然之勢(shì)，物業(yè)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型將逐漸向小高層和高層過(guò)度； 目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 本項(xiàng)目緊臨龍華交通干 道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有 508路、 370路、 302路、 315路、312路、 410路、 616 路、 620路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。 地形地勢(shì) 23 本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬(wàn)平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開(kāi)闊，滿眼翠綠。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開(kāi)工條件。 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好，總用地 ，容積率 蓋率 35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過(guò) 5%，停車(chē)位不少于總戶數(shù)的 50%。 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開(kāi)發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷(xiāo)