1 東沖度假海岸公園商業(yè)計劃書 一、項目介紹 項目是集生態(tài)度假，養(yǎng)生運動，綠色美食，科教觀光于一體，構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三位一體的觀光、度假、養(yǎng)生新概念的現(xiàn)代化生態(tài)園區(qū)。以良好的生態(tài)系統(tǒng)、蓬勃發(fā)展的生態(tài)理念、潔凈的空氣水源與一流的環(huán)境，吸引全市乃至全省、全國的目光。努力營造和發(fā)掘得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢，始終堅持走生態(tài)路、打生態(tài)牌、創(chuàng)生態(tài)業(yè) ,加快建設(shè)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)示范區(qū)，為實現(xiàn)“效益深圳，和諧深圳”作出區(qū)域的貢獻 。 二、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略 生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè) 鏈 ：“歷史生態(tài)觀光文化 科教” 生態(tài)園制定了 “ 一軸 ” 、 “ 兩心 ” 、 “ 三帶 ” 、 “ 四區(qū) ” 的發(fā)展規(guī)劃，同時盡快完善并提高基礎(chǔ)設(shè)施配套水平，整合土地資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，打造 “ 綠色生態(tài) 度假海岸公園，塑造東部黃金海岸風(fēng)景線 ” 。 1 “ 一軸 ” 指依托園區(qū)主干道進行環(huán)境景觀建設(shè)，形成貫穿園區(qū)的綠色交通走廊和景觀形象展示帶。 2 “ 兩心 ” 指建立園區(qū)產(chǎn)業(yè)管理中心和旅游服務(wù)中心，把產(chǎn)業(yè)運營和旅游服務(wù)有機結(jié)合起來。 3 “ 三帶 ” 指均衡建設(shè)三條貫穿園區(qū)的綠色景觀走廊。 4 “ 四區(qū) ” 指建設(shè) 特色海岸優(yōu)質(zhì)沙灘區(qū)、東部生態(tài)濕地 區(qū) 、自然科教 區(qū)、和綜合服務(wù)區(qū)。 2 第二章 項目所在地概述 一、地理位置 項 目擬建于龍崗區(qū)大鵬半島東沖。 東沖 位于深圳東部海岸，深圳大鵬半島最南端 ， 離市區(qū)七八十公里 ， 是一個三面都被翠綠群山環(huán)抱的美麗海灣，北靠七娘山森林公園，東面是深圳獨一無二的淡咸水紅樹林保護區(qū)，與三門島遙遙相望。近兩公里長的金色沙 灘。 地理位置十分優(yōu)越，交通便利，是 高檔旅游休閑天然自成 之地。 東沖和西沖、楊梅坑圈成一片，形成自然地理的飄揚彩帶；又和大鵬所城手心相連，形成地理及文化的唇齒相依。 二、歷史沿革 東沖作為 深圳的 一部分，共享著光輝的 歷史，早在 6700 年前的新石器時代中期，就有人類繁衍生息。距今四五千年前，即 中原地區(qū)的夏、商年代，在深圳沿海沙丘谷地，已聚居著與中原民族不同的部族，這些部族種類繁多，被稱為 “ 百越部族 ” 。生活在深圳區(qū)域的百越部族稱為 “ 南越部族 ” 。他們善于捕魚、航海，甚少農(nóng)墾。深圳是古代百越部族遠征海洋的一個駐腳點，也是百越部族聚居繁衍的地方。公元前 214 年，秦始皇統(tǒng)一中國并在嶺南設(shè)置了南海、桂林、象郡三郡，深圳隸屬于南海郡。公元 331 年，即東晉咸和六年，朝廷設(shè)東官郡，轄寶安、海豐、興寧等六縣，其范圍包括珠江三角洲及惠州、潮州一帶。當時寶安縣轄地涉及今天的東莞市、深圳市和香港特別行政區(qū)。東官郡的郡治所 在地就設(shè)在寶安縣內(nèi)的南頭。公元 590 年（隋開皇十年），朝廷廢東官郡，寶安縣改屬南?？?，縣治仍在南頭。公元 757 年（唐至德二年，）寶安縣更名為東莞縣，縣治從南頭遷往東莞，于南頭設(shè)屯門軍鎮(zhèn)。公元 1394 年（明洪武二十七年），在今深圳境內(nèi)設(shè)立了東莞守御千戶所及大鵬守御千戶所；稍后，又在南山半島設(shè)立了龐大的軍事機構(gòu) 南頭寨，牽制范圍東至潮汕，西至上、下川，南至大洋，有 “ 虎門之外衛(wèi)，省會之屏藩 ” 之說。明朝初年，中國出使南洋，艦隊開航前必到深圳赤灣的天后廟祭祀禱告，方可成行。公元 1573 年（明萬歷元年），朝廷取 “ 革故 鼎新，轉(zhuǎn)危為安 ” 之義，新設(shè)新安縣，并建縣治于南頭。公元 1842 年 7 月 24 日（清道光二十二年），中英簽訂不平等條約南京條約，新安縣的香港島被英國占領(lǐng)。公元 1860 年 1 月 11 日（清咸豐十年），新安縣的 3 九龍半島也因不平等條約北京條約而被迫割讓給英國。公元 1898 年 4 月21 日（清光緒二十四年），清政府與英國簽訂展拓香港界址專條，又將新界租借給英國，為期 99 年。此后，新安縣原有的 3076 平方公里土地中，有 為英國殖民地。公元 1913 年（民國三年），因新安縣與河南省的一個縣 同名，為免混淆，又復(fù)稱寶安縣，縣治仍在南頭。 1953 年，因深圳聯(lián)結(jié)廣九鐵路，交通便利，人口聚居較多，工商業(yè)較興旺，便將寶安縣治東遷至距南頭 10 公里外的深圳墟。 1979 年 3 月，寶安縣改為深圳市，同年11 月，深圳市改為地區(qū)一級的省轄市。 1980 年 8 月，在深圳設(shè)置經(jīng)濟特區(qū)。 1981年 3 月，深圳市升格為副省級市。 1983 年在經(jīng)濟特區(qū)外設(shè)置寶安縣。 1988 年11 月，國務(wù)院批準深圳市在國家計劃中實行單列，并賦予其相當于省一級的經(jīng)濟管理權(quán)限。 1990 年 1 月，深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)設(shè)立福田、羅湖、南山 3 區(qū)。 1992年 2 月，全國人大 常委會授予深圳市人民代表大會及其常委會、深圳市人民政府制定地方法律和法規(guī)的權(quán)力，同年 11月撤銷寶安縣設(shè)立寶安和龍崗 2區(qū)。 1997年 10 月，從羅湖區(qū)分出設(shè)立鹽田區(qū)。 2004 年深圳市成為無農(nóng)村的城市。 三、自然環(huán)境 屬亞熱帶海洋性氣候。氣候溫和，年平均氣溫 ，最高氣溫 1980 年 7 月 10 日）、最低氣溫 （ 1957 年 2 月 11 日）。雨量充足，每年49 月為雨季，年降雨量 米，年降雨量最多紀錄 2662 毫米（ 1957 年），年降雨量最少紀錄 913 毫米（ 1963 年）。日照時間長，平均年日 照時數(shù) 陽年輻射量 5225 年兆焦耳 /平方米。常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南偏東風(fēng)，平均每年受熱帶氣旋（臺風(fēng)）影響 45 次 亞溝鎮(zhèn)屬寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年無霜期積溫在 2600 攝氏度 2900 攝氏度 四、旅游環(huán)境 與西沖并肩 偎依在七娘山下，煙霧繚繞，水清沙幼，被驢友稱為深圳的天堂。迄今為止，到東沖和西沖的人并不多，歸航漁船上的人家享盡了這東邊兩個海的仙境。 東沖 是天然的海灘，因為交通原因，沒有經(jīng)過所謂人工的的后天美化，所以能展示出最自然的風(fēng)情魅力。處在大鵬半島的邊緣，海水藍而透明，海浪一排接著一排， 氣勢十足。腳踩的沙尤其細膩，風(fēng)一吹，人的整個身體都會落下一層，輕拍一下，細沙又隨著大隊伍飄遠。最讓人眼饞的是沙灘上滿是貝殼， 4 相信這是在深圳沿海線上獨一無二的，撿貝殼不用擔心別人跟你搶，因為太多了，所以要記得帶上塑料袋裝貝殼。更有探險精神的朋友，可以沿岸行走 到西沖 ，來一場激情穿越。巖石上的竄跳，躲避遍山的帶刺野菠蘿，蜿蜒小路，挑戰(zhàn)自我，絕對是一個美妙旅程。更要提醒您，東沖是見到深圳第一縷陽光的好地方。 海柴角地勢險峻，氣勢雄壯。站在岬角，可見大片裸露的巖石在海風(fēng)中挺立，有的似斷裂的枯木 ;有的似滿嘴利齒的怪獸 ;有的似新鮮的奶酪 ;更有的巖石在海水的剝蝕下形成了一幅幅的抽象畫。 有人感覺它像南非的 “ 好望角 ” ，不只因為地理位置有類似處，而且也同樣會登上一個山峰，也是沿著一條小路前往一座燈塔，刮在身上的也是帶有海水腥味的大風(fēng)，憑壁遠望，同樣是海天一色，云霧繚繞，令人浮想聯(lián)翩。 五、政策導(dǎo)向 （一）深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2006（摘錄） 大鵬半島旅游控制區(qū)：定位為國際生態(tài)旅游休閑度假區(qū)。 本項目的建設(shè)旨在推動深圳東沖片區(qū)的高檔生態(tài)度假海岸公園的建設(shè)，通過品牌的推廣，把它建設(shè)成深圳市的旅游名牌，進一步延展到全 國，沖向國際。 （二）深圳龍崗區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2005（摘錄） 以旅游資源的文化內(nèi)涵為主線，以深圳、香港為核心的珠三角都市圈為動力源，形成以中心城、大鵬、布吉為三個旅游發(fā)展極，以機荷高速 深惠公路為軸線的生態(tài)民俗觀光帶，以鹽壩高速 坪葵公路 角形”空間格局，在此基礎(chǔ)上形成四大旅游文化景觀區(qū)，即：東部海洋文化與歷史文化景觀區(qū)、北部客家文化與生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀區(qū)、西部商貿(mào)文化與休閑娛樂景觀區(qū)、南部山地生態(tài)與 休閑旅游景觀區(qū)。 東部海洋文化與歷史文化景觀區(qū)，開發(fā)定位為國際濱海度假勝地。 重點開發(fā)西沖國際會議度假區(qū)、七娘山國家地質(zhì)公園、東沖度假海岸公園、金沙灣海上運動俱樂部、大鵬所城等景區(qū)。 （三）大鵬半島保護與發(fā)展管理規(guī)定（摘錄） 一級建設(shè)控制區(qū)：西沖片區(qū)、東沖片區(qū)、鵝公灣 5 一級建設(shè)控制區(qū)除可以發(fā)展海洋、高端休閑類特色旅游業(yè)、高端會議展覽業(yè)以及符合規(guī)劃的原村民非商品住宅外，禁止其它開發(fā)建設(shè)。 6 第三章 項目公司及項目進度情況 一、公司簡介 深圳市金聯(lián)和旅游服務(wù)有限公 司是深圳市金聯(lián)和投資發(fā)展有限公司的全資子公司 。公司現(xiàn)有 職工 35 人，其中 1 人， 本科學(xué)歷人員 10 人，大專學(xué)歷人員 20 人。近年來，公司按照現(xiàn)代 旅游服務(wù) 企業(yè)管理模式，建立規(guī)范的管理制度，以生態(tài) 旅游 集約化模式為創(chuàng)新主線， 開展各種旅游資源的投資與開發(fā) 。 作為 專業(yè)的旅游服務(wù) 企業(yè)，具有較強的 管理及創(chuàng)新 能力， 主要表現(xiàn) ： 擁有一支年富力強，管理經(jīng)驗豐富的核心團隊 。 企業(yè)團隊成員平均年齡在 35 歲，有閱歷，有學(xué)歷，在行業(yè)管理方面素有成效，企業(yè)內(nèi)控建設(shè)系統(tǒng)完美，市場推廣與營銷策劃能力強大。 規(guī)范的 旅游山莊 經(jīng)驗 。 企業(yè)現(xiàn)有成規(guī)模的旅游度假山莊，在旅游市場拓展、活動組織、內(nèi)部管理、外聯(lián)反應(yīng)方面已經(jīng)積累了一套成熟的思路 。 深圳市金聯(lián)和投資有限公司作為在旅游、金融領(lǐng)域具有豐富操作經(jīng)驗的大型投資開發(fā)企業(yè)，成立于 2009 年，是一家以房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)以及物流平臺整合為核心產(chǎn)業(yè)的大型綜合性公司。下轄 6 個子公司，員工 210 人。有機整合從旅游開發(fā)、房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)等多個產(chǎn)業(yè)鏈條，下轄子公司分別為： 。 深圳市金聯(lián)和投資有限公司以全球化視野，通過理順組織架構(gòu)、制度化建設(shè)、監(jiān)督制約機制、目標計劃管理、企業(yè)文化建設(shè)等方 面措施，逐步形成了具有自我管理特色的獨特經(jīng)營管理模式。同時，以遠大的發(fā)展目標、先進的企業(yè)文化、科學(xué)的激勵機制、廣闊的個人事業(yè)發(fā)展空間，吸引了大批高級管理人才加盟。 二、項目進度安排 項目投資期如下： 項目投資期為三年（ 2011 2013 年）（萬元） 第一年（ 2011） 第二年（ 2012） 第三年（ 2013） 前期準備 項目起動 產(chǎn)業(yè)建設(shè) 形成規(guī)模 7 1000 1000 5000 3000 8 第四章 園發(fā)展總體規(guī)劃 一、總則 公司開發(fā)項目圍繞生態(tài)主體分四大主線開發(fā)建設(shè)： 四大主線開發(fā)設(shè)計 生 態(tài) 攝 影 建立深圳有名的婚紗攝影基地 ,創(chuàng)立東沖 與多家一線品牌的婚紗影樓建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ; 發(fā)展以婚紗攝影為主題的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園 ,圍繞浪漫主題 ,完善功能配套設(shè)施 生 態(tài) 觀 光 以東沖沙灘景觀為龍頭，以東沖河濕地及原生紅樹林為基礎(chǔ)的生態(tài)公園，有步驟拓展生態(tài)園、溫泉療養(yǎng)院等。利用深圳都市人群集中、流動人口量大的優(yōu)勢，發(fā)揮東沖得天獨厚的地理條件 ,建成深圳東部最具特色的生態(tài)綠色休閑度假、休閑保健、生態(tài)文化觀光基地。 生 態(tài) 文化： 主要表現(xiàn)為海洋風(fēng)情和綠色文化游園。充分發(fā)揮東沖 生態(tài)資源豐富，開發(fā)潛力極大的優(yōu)勢，建設(shè)東沖度假海岸公園。延伸自然條件的內(nèi)涵 ,開展環(huán)保科普知識的主題營活動 . 生 態(tài) 家園： 為各個特定人群（中高級管理者、大學(xué)教師、設(shè)計院工程師、私企老板、退休公務(wù)員、企業(yè)管理者、房產(chǎn)投資者等）度身打造各類生態(tài)休閑公園，形成各具特色的生態(tài)社區(qū)?！耙噪x都市不遠，離自然很近”，利用既有交通優(yōu)勢，以及“山清水秀空氣清”的生態(tài)優(yōu)勢，開發(fā)東沖 ,使之成為珠三江乃至全國的休閑度假海岸公園。 項目的總體策劃充分考慮和利用項目的關(guān)聯(lián)性，使看似繁雜的大型項目簡單化；以生態(tài)沙灘旅游形成核心競爭 力，塑造品牌形象。以大規(guī)模生態(tài)內(nèi) 9 涵開發(fā)為基礎(chǔ)，提升企業(yè)的規(guī)模競爭力，在生態(tài)大環(huán)境形成的基礎(chǔ)上，開發(fā)以休閑為主的生態(tài)家園，創(chuàng)造高效益，形成可持續(xù)發(fā)展競爭力。 全部項目投資為 4500 萬元項目建成后，實現(xiàn)當?shù)匾徊糠志用褶D(zhuǎn)變?yōu)樾庐a(chǎn)業(yè)化員工，解決當?shù)鼐用袷杖雴栴}。項目建成后會從下面幾個方面對當?shù)匕l(fā)展起到促進作用。 促進所屬社區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 ,增加社區(qū)經(jīng)濟收入。 可以有效地改變以前乃至現(xiàn)在的零散式經(jīng)營 ,豐富經(jīng)寬營活動的內(nèi)容 ,不再單一地依靠海水來抽取鈔票 ,而是通過多種服務(wù)項 目的組合 ,實現(xiàn)全方位的休閑服務(wù)經(jīng)濟模式 . 以實現(xiàn)“效益社區(qū)、和諧社區(qū)”的建設(shè)。 對于有一技之長的居民，積極安排能夠充分發(fā)揮其技能的崗位，并根據(jù)需要進行技能推廣；對于沒有任何技能的居民，可能地安排相應(yīng)的技能培訓(xùn)，并在其完成相應(yīng)的技能培訓(xùn)后安排相應(yīng)的工作崗位；對有創(chuàng)業(yè)愿望的并且有可行計劃的居民，給予積極的扶持，使其融入到相應(yīng)項目中去，以達到共贏。 二、 市場背景 隨著生活水平的提高， 人們 渴望擁有一塊真正屬于他們自己的休閑式社會交往和溶入自然的居住環(huán)境，使他們可以在輕松而無拘 無束的環(huán)境和氣氛中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建立友誼，在花園式的居室里享受 生活 。 新生活模式是一種概念，又是理念的提升。結(jié)合目前生活理念的多元化和異端化的傾向，我們在高度總結(jié)的基礎(chǔ)上進行了概括與提煉，提出了新銳的新生活理念 “ 5+2 生活模式”。 其特點是： 1觀光人群有別于普通的工薪人員； 3帶有“移動”辦公性質(zhì)又有假日休閑性質(zhì)的生活模式； 4在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國家法定工作日（每周少于 5 天）的生活居所； 5項目地與城市距離不超過 30 公里，車程在一小時以內(nèi)。 10 三、項目定位 項目主題定位：與自然的親密接觸 東沖度假海岸公園項目的開發(fā)理念是從現(xiàn)代人接觸自然的新生活模式和與自然融合的新生活方式為契機進行開發(fā)的。為使項目的新生活概念更具體化，我們對新生活的方式與理念提出更具體化的標準： 1東沖度假海岸公園，使生態(tài)自然與觀光相結(jié)合，使人們能擺脫城市的喧囂返回到樸素的大自然中，與清新爽悅的心情享受公園內(nèi)的休閑娛樂。 2 路程 在 30 公里以內(nèi)，車程約一小時以內(nèi)。 3 與 市內(nèi)有 保持 一定的 距離 ，但 氣候條件 要 好，空氣清新 。 4 綠化 率高 ，房屋密度低，整體環(huán)境 優(yōu)良。 5項目區(qū)內(nèi)， 要建設(shè) 迷你城市廣場。廣場周邊布置歐式咖啡館、酒吧、餐廳、面包房、花店、水果攤 等， 晚間可以在廣場上開 這種新生活方式就是我們要創(chuàng)造的“ 5+2 生活模式”！ 四、項目總體規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃先行，堅持立足當前，著眼長遠，可持續(xù)發(fā)展的原則。 近期做好觀光區(qū)總體規(guī)劃的編制和論證工作，完善對現(xiàn)有景點、景區(qū)的規(guī)劃以精品戰(zhàn)略帶動全區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，使東沖度假海岸公園真正成為鵬城乃至全國的現(xiàn)代旅游服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的樣板和亮點工程。 （ 2） 整合旅游資源，堅持人文資源、自然資源和科普文化相結(jié)合。 資源開發(fā)與環(huán)境保護并重的原則， 以民俗文化為紐帶，以人文資源促進自然資源的開發(fā)，以自然資源充實人文資源的內(nèi)涵，合理開發(fā)一切可利用的旅游資源。推出歷史文化和生態(tài)旅游兩條特色旅游線，互補性開發(fā)，促進中發(fā)展，既體現(xiàn)文化的悠久歷史，又反映自然的神奇壯美。 （ 3） 多層次開發(fā)，堅持點線面結(jié)合的原則，以點串線，以線帶面，打造區(qū)域旅游特色新產(chǎn)品。 點，就是圍繞東沖沙灘進行建設(shè)和開發(fā)，同時抓好濕地紅樹林建設(shè)。 線，就是以沿海高速公路發(fā)展沿線經(jīng)濟，突出海洋風(fēng)情、餐飲游樂、婚紗攝影產(chǎn)業(yè)、道路綠化及生態(tài)治理等方面，。 面，就是在開發(fā)點、線的同時，引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的居民 經(jīng)濟發(fā)展規(guī)?；?、以提高居民的生活質(zhì)量，提高居民收入。 （ 4） 全方位服務(wù)，堅持游購娛結(jié)合的原則，以游促購，寓樂于游，以豐 11 富多彩的形式吸引游客。 突出海洋觀光旅游特色，順應(yīng)現(xiàn)代人們親近自然、返樸歸真的需求，超前性創(chuàng)意，精心推出具有觀光性、參與性、奇特性的景觀和項目，適時組織形式多樣的節(jié)、會、展等旅游活動，營造 “ 春天踏青、夏天納蔭、秋天嘗鮮、冬天觀景 ” 的季節(jié)特色風(fēng)情游；研究開發(fā)具有濃郁鄉(xiāng)情、鄉(xiāng)味的 “ 海字號 ”產(chǎn)品，滿足人們臨海垂釣、就地嘗鮮、旅游購物、露營野炊等多方面需求，實現(xiàn)海洋與旅游的有機統(tǒng)一和完美結(jié)合。 五、 項目總體規(guī)劃指標 東沖度假海岸公園周邊服務(wù)性資源： 項目的總體技術(shù)指標為： 海岸線長： 11 公里 沙灘長度： 2 公里 濕地面積： 60 畝 綠地率： 90 六、 市場定位 及 市場范圍 （一） 市場定位 ： 打造 深圳市 乃至 珠三角 最大最完善的生態(tài) 基地。 （二） 市場范圍： 深圳市 為主 /輻射到珠三角 /伸向到 周邊省 /延伸到全國 七、項目功能定位及配套設(shè)施 功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及功能等角度出發(fā)，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們吃得稱心如意，玩得舒暢愜意。 （一）產(chǎn)品定位 由于市場的發(fā)展趨勢和項目的品位等因素， 北歐風(fēng)情生態(tài)園配套如下： 東沖度假海岸公園產(chǎn)品定位 12 沙灘浴場 傳統(tǒng)產(chǎn)品精深加工。 針對東沖優(yōu)質(zhì)沙灘，由原來的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、單一經(jīng)營領(lǐng)域，向多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、多種經(jīng)營領(lǐng)域發(fā)展；增強市場競爭力，順應(yīng)市場和消費者需求的變化；帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 濕地科普 濕地科普教育及經(jīng)營。 開展各種學(xué)校的濕地科普教育 ,建立深圳市濕地科普教育基地 ;對各階層的人士利用濕地挖掘商業(yè)經(jīng)營活動。 項目配套 休閑配套 功能上滿足不同年齡層、不同文化層次的小區(qū)業(yè)主對文化 休閑的需求，各項設(shè)施的配置應(yīng)有相應(yīng)的特色。 針對文藝人士、機關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋藝坊、壁球館、書吧、桌球室。 針對商界人士的配置：度假中心、商務(wù)中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、桑拿室、桌球室、健身房。 針對老年人的配置：老年俱樂部、晨跑步道、活動中心、棋牌室等。 針對兒童的配置：親子樂園、青少年活動中心等 度假商務(wù)會議中心： 事先建成能容納 5000 人以接待服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)的會議中心，對硬件進行升級和擴大續(xù)建相關(guān)設(shè)施，最終建成生態(tài)園區(qū)內(nèi)集度假、會議、 健身、休閑、娛樂、住宿服務(wù)于一體的度假會議中心和服務(wù)中心。 康復(fù)療養(yǎng)區(qū)： 利用優(yōu)質(zhì)空氣、溫泉、森林環(huán)境在此建立志為慢性病人療養(yǎng)的療 養(yǎng)院，同時建立專為國家較高富裕階層修養(yǎng)的商務(wù)療養(yǎng)區(qū)。 運動配套 垂釣俱樂部： 區(qū)內(nèi)建立人工湖實行會員制，開展垂釣比賽、技術(shù)交流、垂釣知識講座等活動，并出租漁具、魚餌、太陽傘等，起到相互傳授心得、修心養(yǎng)情、陶冶情操之作用。 野戰(zhàn)彩彈射擊中心： 以軍事娛樂為主題，設(shè)有彩彈射擊野戰(zhàn)區(qū)、仿真狩獵場、固定靶射擊場、野戰(zhàn)烘烤區(qū)。 文化配套 生態(tài)文化交流中心： 附設(shè)生態(tài)科學(xué) 技術(shù)研究所，由生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)技術(shù)等方面的專家主持，開展生態(tài)技術(shù)的研究與文化交流，定期舉辦論壇與研討會。 與農(nóng)科院聯(lián)合創(chuàng)立生態(tài)科學(xué)技術(shù)學(xué)院： 培養(yǎng)生態(tài)旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)、市場營銷及生態(tài)科技研究等方面高等專業(yè)技術(shù)人才，傳播生態(tài)理念與其在人類生活中的重要作用。 13 高檔游艇會 成立游艇會 ,發(fā)展會員 ,開展游艇專業(yè)知識培訓(xùn) ,海上徜徉活動 影視文化 開展婚紗攝影租借、組織攝影愛好者集體攝影體驗活動、與影視 公司合作開展生態(tài)影視文化的傳播 . 知己文化 針對深圳移民城市的特點 ,組織各種主題文化活動 ,與知名 的交友俱樂部或網(wǎng)站建立合作關(guān)系 ,定期開展未婚大齡青年進行男女派對活動 ,如篝火晚會 ,東西沖男女穿越 . 茶道文化： 在垂釣池旁，規(guī)劃新建匯集中外名茶品嘗、茶道文化交流、茶藝 作坊為一體的休閑茶道文化中心，采用單層園林式建筑。 海洋美食配套 原料全部采用當?shù)爻霎a(chǎn)的海鮮產(chǎn)品，邀請國內(nèi)外最優(yōu)秀的廚師，打造各色美食，讓游客可以吃到地道的深圳海鮮美食，讓“健康”與“美味”伴隨著每一位游客流連忘返！ （二）市場推廣及市場形成條件 人對高層次的物質(zhì)和精神生活的追求是生態(tài)生活區(qū)產(chǎn)生、存在和發(fā)展的源動力。 經(jīng)濟發(fā)展 ， 速增長，民營企業(yè)長足發(fā)展，造就了很大的一批消費群體。 個人收入增加，形成了一個非常有消費實力的階層中產(chǎn)階層，為生態(tài)旅游園提供了更廣闊的空間。 市區(qū)土地稀缺、房價上漲、環(huán)境惡化、生活空間越來越鋏小擁擠，居住已經(jīng)開始向近郊延伸，“生活在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的模式開始形成。 個人收入增加，生活水平不斷提高，消費者開始選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新之地休閑娛樂。 當亞健康在悄悄侵蝕著城市人的身心，遠離城市喧囂，渴望心情舒展，追求田園風(fēng)光享受大自然擁抱，變成人們渴望的一種健康娛樂消遣。 公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速， 已經(jīng)完全將郊區(qū)與市區(qū)緊密連接在一起。 汽車普及，消除了距離障礙，使近郊居住成為現(xiàn)實。 （三）項目市場影響 生態(tài)布局更合理 。 山地坡地都將種植最優(yōu)良的植被。 綠化率 極大地 提高， 這里不再有塵土，因為所有的土地將被各種植被所覆蓋 。 14 公路、民用住宅、特色風(fēng)情建筑、園林建筑都將一應(yīng)俱全，能源、水等等供應(yīng)將得到保質(zhì)保量地充分滿足。 善當?shù)厝巳何幕Y(jié)構(gòu)。 項目由一批學(xué)歷層次、文化層次高的傳授、學(xué)者、研究員、字畫家、影視演藝人士參與討論、策劃與 運作，可強化項目的文化氛圍?？茖W(xué)、教 育 人士的加盟與參與，可以大大改善當?shù)厝巳旱恼w文化結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)民文化素質(zhì)，促進當?shù)匚幕ㄔO(shè)。 為當?shù)鼐用裉峁┮欢〝?shù)量的就業(yè)機會；同時有一定產(chǎn)業(yè)的村民可以將自己的產(chǎn)業(yè)融入到項目中，很快他們的收入將會成倍的，甚至是指數(shù)型增長。 當?shù)鼐用裥腋Ｖ笖?shù)將會得到提高；旅游產(chǎn)業(yè)將成為 當 地政府支柱性產(chǎn)業(yè) ，為鎮(zhèn)域 乃至市域 經(jīng)濟 快速增長 作貢獻 。 15 第五章 行業(yè)與市場分析 一、 析 析 （一）優(yōu)勢 1項目區(qū)交通便利，區(qū)位優(yōu)勢 明顯 。 距深圳市城區(qū)東部 30 公里處，有高速公路和二級公路直接到達，完全遠離城市的喧囂 ,一小時車程。 用潛力大。 項目區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀仍以傳統(tǒng)零散經(jīng)營為主，休閑旅游的開發(fā)層級和建設(shè)水平較低。較低的經(jīng)營開發(fā)利用程度為都市型現(xiàn)代海岸休閑園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計提供了較大的空間。 場前景廣闊。 東沖目前還沒有形成海岸休閑觀光公園的產(chǎn)業(yè)，在以后的發(fā)展過程中，在市場空間和顧客資源方面都有很強的競爭優(yōu)勢。因此，項目區(qū)在規(guī)劃和發(fā)展過程中，突出創(chuàng)新特色，易形成自己獨特的競爭優(yōu)勢，加上科學(xué)的管理運作， 將使項目區(qū)保持旺盛的生命力和競爭力。 便出行。 沿海高速公路成為景區(qū)至市區(qū)之間觀光專線，方便客人參觀、購物、溝通、娛樂等。 （二）機會 經(jīng)濟發(fā)展的迅猛及中高層收入人數(shù)的不斷增多，為項目提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 現(xiàn)代人越來越懂得享受生活，向往無拘無束、原始自然的田園風(fēng)光，郊區(qū)的居家生活受到人們的不斷推崇。 城市經(jīng)濟的發(fā)展必將帶動休閑旅游業(yè)的發(fā)展，都市型現(xiàn)代海岸休閑景區(qū)的發(fā)展也將面臨一個迅速發(fā)展時期。項目區(qū)把握這一戰(zhàn)略機遇， 積極發(fā)展都市休閑旅游。 16 （三）劣勢 代休閑產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。 項目區(qū)當?shù)匾詡鹘y(tǒng)經(jīng)營為主，設(shè)施發(fā)展水平明顯偏低。 織化程度低。 項目區(qū)與周邊旅游建設(shè)方面相比，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營方式落后，技術(shù)水平低，設(shè)施條件相對落后，并且建設(shè)資金和人才短缺，土地流轉(zhuǎn)障礙較大，農(nóng)民組織化程度較低，缺乏大型產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的帶動和支撐。 爭力相對較弱 。 項目區(qū)目前還沒有建立良好的機制與體制，這就要求項目區(qū)的規(guī)劃發(fā)展要通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，在產(chǎn)品創(chuàng)意上做文章，組 合本地資源，突出生態(tài)特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，形成核心競爭力，實現(xiàn)差異化、特色化發(fā)展。 交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距，實際距離不遠，心理距離較遠。 （四）威脅 類似項目，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本項目都存在一定競爭。 消費者對東沖的了解比較少，市場推廣的力度有待提高。 二、行業(yè)分析 隨著我國改革開放步伐的進一步加快，特別是我國由一個農(nóng)業(yè)大國向工業(yè)大國過渡，我們的原生態(tài)土地越來越少，人們越來越遠離土地，城里人已經(jīng)無法看到原生態(tài)環(huán)境的魅力。由于工業(yè)化的發(fā)展，城市 污染，人們渴望回歸大自然的愿望越來越強烈。 我們的度假海岸公園建成后，當?shù)氐囊陨蠁栴}將得以解決。 深圳大學(xué)組織旅游系的學(xué)生在東門步行街對過往路人進行隨機問卷調(diào)查 : 您認為深圳應(yīng)從哪方面入手打造旅游精品項目？ % 16% 12% F 海濱休閑度假 以上結(jié)果可以說明 ,至少有 45%的人會認可海濱休閑度假方式 ,他們都是潛在的消費者 ,深圳市現(xiàn)有居住人口達 1300萬 ,按 45%計算 ,至少有 585萬人 會選擇海濱度假方式 ,每人每次直接消費 100 元 ,就有近 6 個億的直接營業(yè)收入 ,上述計算僅以一次計算結(jié)果而已 . 17 第六章 效益分析 一、經(jīng)濟效益測算 “生態(tài)觀光休閑”以大面積的海洋和綠色震撼力來創(chuàng)造市場。利用大面積生態(tài)公園開發(fā)建成的功能齊全的度假勝地。 項目區(qū)沿線海洋風(fēng)光別具特色，是開展海岸觀光、異域風(fēng)情休閑的好地方，規(guī)劃突出爭取三方面客源： 1利用其地理位置，爭取深圳、東莞、惠州、廣州及周邊地區(qū)生態(tài)和大型觀光客源（可停留 1）； 2以濕地、紅樹林為基地，開展青少年社會實踐，爭取周邊地區(qū)大量青少年客源 （每人可停留 1）； 3通過海岸資源的培育和保護，逐步建成海洋療養(yǎng)基地，推出老人保健療養(yǎng)，爭取大批長期客源（每人可停留 15）。 本項目集休閑生態(tài)休閑、海洋觀光、會議度假、社會實踐、保健療養(yǎng)、大型游樂于一體，可形成大量穩(wěn)定的客源，而投資以海洋、綠色為主，強調(diào)自然的原汁原味，既可有效控制投資成本，更能充分體現(xiàn)本公司回歸自然的理念。 項目建成以后 ,通過市場營銷策劃 ,可以吸引周邊至少 50 萬次人流來消費 ,可以創(chuàng)造近 5000 萬元的銷售收入 60 萬元 . 二、社會效益分析 建設(shè)項目的實施將為深圳市 民提供一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、旅游觀光、休閑娛樂活動的新去處。通過合理開發(fā)利用當?shù)刈匀毁Y源，可使旅客觀賞、了解到東沖風(fēng)土人情和名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品及歷史文化，對促進深圳市旅游業(yè)發(fā)展、保持社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟騰飛具有重要作用，對東沖旅游商品開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、下崗職工再就業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇，項目開發(fā)建設(shè)具有較好的社會效益。 三、生態(tài)環(huán)境效益分析 東沖度假海岸公園的開發(fā)建設(shè)把保護、改善和合理利用生態(tài)環(huán)境融為一體。景區(qū)內(nèi)管理科學(xué)，開發(fā)合理，并禁止景區(qū)內(nèi)對的各種植被進行亂砍濫伐，同時項將在景區(qū)內(nèi)大力種植人工 林、水岸植物、花卉和草地，增加綠地面積，對區(qū)域生態(tài)環(huán)境合理化具有明顯的促進作用。 18 四、項目效益分析 東沖度假海岸公園的項目投資概算金額 1 億元人民幣，預(yù)計完成后可以創(chuàng)造 元左右的利潤。因為生態(tài)園策劃和規(guī)劃完全是充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢進行整合，很多植物生態(tài)資源、水域資源、民俗風(fēng)格資源、地理優(yōu)勢資源、野生動物資源、濕地資源等都是現(xiàn)成的，且有良好的保護。將這些資源進行有機的整合開發(fā)利用，引入旅游的要素，創(chuàng)造出非凡景致與大型會議、原生態(tài)文化、綠色文化、民族文化完美柔和，打造龍頭旅游景點。 1植物生態(tài)資源： 園區(qū)內(nèi)的土地 60%已被園林和植物所覆蓋，植被物種有二十多種，這些野生的植物或是長年自然形成或是人工栽植，在園區(qū)已有相當?shù)臄?shù)量，對于綠化園林無需再投入大量資金，只要加強保護和開發(fā)，即可成為觀賞的景致。 2動物資源：園區(qū)內(nèi)有森林茂盛，毛草密集動物繁殖侯鳥有幾十種，而且常年有水不干枯，時常驚起一灘鷗鷺景致極為為別致，除自然棲息的飛禽走獸外還人工飼養(yǎng)動特等也為游人與野生動物零距離接觸，創(chuàng)造了條件。這對生態(tài)、野生動物保護和提升深圳市旅游品牌效益都有好處，具有非常高的旅游價值。 3其他資源：在根據(jù)自然條件與東 沖旅游資源整合的前題下完成一個又一個經(jīng)典建筑。如種植園、休閑園、會議中心等即