1 一、總 論 1項目建設背景 為滿足 A 市城市居民 21 世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近 A 市植物園，臨南水北調(diào)的 B 村建設精品住宅小區(qū)。結合 A 市城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司只要與 B 村委會簽訂合作開發(fā)建設協(xié)議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開發(fā)建設。 該項目初步規(guī)劃設計方案設計已經(jīng)完成，“盛水綠都”項目建議書等各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 2項目概況 (1)項目名稱：“盛水綠都”項目。 (2)建設地點： A 市 B 村。 (3)建設單位：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質：股份制。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質等級：城市綜合開發(fā)二級。 (8)企業(yè)概況：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司是股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本公司現(xiàn)有各類精通房地產(chǎn)業(yè)務的技術 及管理人才 30 多人，其中高級職稱 4 人，中級職稱 8 人，初級職稱 10 人。幾年來，該公司成功開發(fā)了 A 市“勝利南大街小區(qū)”、塔南路“勝利小區(qū)”等項目，以及正在開發(fā)的位于紅旗南大街東營村的“東盈綠園”項目，總開發(fā)面積數(shù)十萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并得到了廣大業(yè)主的好評，在 A 市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“盛水綠都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況：“盛水綠都”項目占地約 700 畝，總建筑面積 平方米， 其中多層住宅約 27 萬平方米，低層住宅及花園洋房約 10 萬平方米，小高層住宅約 平方 2 米，商業(yè)面積約 平方米，公建面積約 3 萬平方米。經(jīng)估算，工程總投資 元，每平方米造價 890 元。 (10)資金來源：本項目建設資金完全由河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，項目平均年收益率 投資回收期 。投資利潤率 計算期內(nèi)國家稅收 8626 萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 3可行性研究報告編制依據(jù) (1)省市政府 有關城中村改造的相關政策以及合作開發(fā)舊村改造報批立項； (2) 河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 B 村委會簽訂合作開發(fā)建設意向書； (3) A 市規(guī)劃局關于城中村改造的意見及 B 村控制性詳細規(guī)劃； (4) 西北建筑工程學院設計研究院“盛水綠都”項目初步規(guī)劃方案； (5) B 村地質勘探資料； (6)國家計委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )； (7)建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法。 4可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“盛水綠都”項目建議書批復和初步 規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。 5. 研究結論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 A 市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 A 市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開 發(fā)土地利用 B 村村民用地，對提高村民生活水平，推進集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有明顯的社會效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 6主要經(jīng)濟技術指標 3 “盛水綠都”項目主要經(jīng)濟技術指標見表 3 1。 表 3“ 盛水綠都 ”項目主要經(jīng) 濟技術指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 800000 3 建筑容積率 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 平方米 /戶 138 6 居住總戶數(shù) 戶 5214 7 綜合售價 元 /平方米 1586 8 建設投資 萬元 92908 9 銷售收入 萬元 107820 10 每平方米建設投資 元 891 11 投資利潤率 % 2 全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 14912 13 全部投資投 資回收期（稅后） 年 、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 1、當前住宅市場現(xiàn)狀 進入 2000 年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房體制改革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 2002 年，在國民生產(chǎn)總值增長的 9%中，住宅建設的貢獻率達到 3 個百分點以上。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市 場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信 4 貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 2、 A 市商品房現(xiàn)狀與市場需求 A 市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達到了 10 98 平方米，位居 全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從 A 市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調(diào)查資料， A 市目前有 16的市民住房是“單位借房”，約 49屬“房改房”， 19是“私房”，只有 16的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民 主要的住房來源。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占38 96， 60 90 平方米的占 23 8， 91 110 平方米的占 24 82， 110 平方米以上的只占 有近 87 58的家庭住房面積在 110 平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 110 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。 3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著 A 市市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的 主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年， A 市市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價 5 合理，剛剛推出就賣掉 80以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。 商品房市場進入品牌角逐時 代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年 A 市市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌?！澳桥料取弊≌某晒﹂_發(fā) 和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。 A 市市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 5左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 A 市新華區(qū)一帶，是 A 市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場 的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。 A 市是華北國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 A 市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于近幾年國家對 A 的扶持， A 的經(jīng)濟飛速發(fā)展，提高了 A 市在國際國內(nèi)的知名度，為 A 市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“盛水綠都”這樣環(huán) 境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力?！笆⑺G都”項目位于南水北調(diào)東岸，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 6 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性： 一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。 費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不 同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。 住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前 A 市已有商品房 300 多個樓盤，但大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 A 市目前開發(fā)的卓達、神興、國際城小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使樓盤向規(guī)?；较虬l(fā)展。 房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著 A 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前， A 市居民購房除直接居住或自用外，有近 15是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高 不無關系。據(jù)有關資料統(tǒng)計， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 2001 年達到 9682 元， 2004 年達到13764 元， 2004 年比 2001 年實際增長 42 2。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 1995年的 46 7降到 2001 年的 42 1，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民 7 生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 7 1上 升到 18左右。其中中低收入的家庭為 6 10，中高收入家庭為 15 18，富裕家庭占 20 加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的 28增加到 1997 年的 32，目前這一比例已超過 90，并保持逐步上升的勢頭。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。水榭華都等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，“盛水綠都”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 4，當前住宅市場 面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關資料統(tǒng)計， A 市 空置商品房已達 50 余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。 (2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 (3) 市場 發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。盛水綠都”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2008 年后將建成 100 萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。 5營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 5 1 確定項目整體形象 原鄉(xiāng)小區(qū)已 成功開發(fā)，其形象得到了 A 市市民和政府的認同，在 A 市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定地域形象?！笆⑺G都” 地處南水北調(diào)東岸，北臨 A 市植物園。地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、 8 營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質物業(yè)， “盛水綠都” 的開發(fā)將是 A 市又一個精品住宅小區(qū)。 5 2 “賣點”分析 “盛水綠都”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突 出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在引進知名品牌的同時，服務更加周到全面，管理高質量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準 檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、居住區(qū)環(huán)境以及市場定位等。 5 3 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā) ，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于植物園及南水北調(diào)的環(huán)境已經(jīng)在 A 市消費者心目中建立了良好的形象，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利?！笆⑺G都”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌 廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進銷售階段；掃尾階段銷售。 應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費者；駐 A 市辦事機構商用或商??；其他消費者。最 9 佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試 銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷；其他促銷手段。 5 4 定價策略 (1)價格定位。 1)根據(jù) A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表 3神興、國際城小區(qū) 表 3樓盤銷售價格情況表 （ 2004 年 12 月） 序號 名稱 房屋類型 地 段 最低價 (元平方米 ) 最高價 (元平方米 ) 1 納帕溪谷 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1920 2680 2 原鄉(xiāng) 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1680 2360 3 花樣年華 中檔住宅 東開發(fā)區(qū) 1380 1880 4 都市晶華 多層住宅 橋西區(qū) 1580 2580 從 A 市 2004 年 12 月樓盤銷售情況分析，于“盛水綠都”同地段中高檔住宅售價每平方米在 1500 1800 元之間；別墅式高級住宅每平方米 1800之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 2) “ 盛水綠都”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每平方米定在 1400 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 10 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其 他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 三、項目選址及建設條件 1項目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿南水北調(diào)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得?！笆⑺G都 ”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。 2建設條件 位置優(yōu)越 “盛水綠都”項目建設地塊位于南水北調(diào)河東岸，植物園路主干道西南側， 空氣清新，水質優(yōu)良，主干道 和平路 向前直通市中心區(qū)。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托 南水北調(diào) 一流的自然環(huán)境， “盛水綠都” 住 宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 通方便 已建成的主干道和平西路和植物園路、西三環(huán)路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。公共汽車由 盛水綠都” ，坐車由 “盛水綠都” 至市中心只需 15分鐘，到火車站 30分鐘，到 0分鐘。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 設廠區(qū)“五通”條件具備 市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。 供 水；自備深水井。 11 供電：市政供電。 天然氣：具備接入。 地質勘探：地質勘探。 通信：直接由 場地：建設場地為 地平整，需要拆遷。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設施小區(qū)新建幼兒園、小學、市十四中等初等教育園地，市物資學校、空軍飛行學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 B 村村民用地 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設規(guī)模及功能標準 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復，“盛水綠都”項目建設為高品質住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 815080 萬平方米，其中住宅建筑面積 717880 平方頭，商業(yè)建筑面積 67200 平方米，綜合配套 30000 平方米。 2. 功能設施標準 筑使用功能 2005 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距 離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2005 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。 根據(jù)這一趨勢，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 施標準 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合河北省省城市住宅建設標準和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準 設計。 (1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為涂料；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為涂料；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；廚房設施：洗滌盆；衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽臺：高級塑鋼封閉式陽臺；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳 、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積 90150 平方米。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積 100150 平方米。 花園洋房住宅戶型： 每戶建筑面積 160200 平方米。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190260 平方米。 總計約 5214 套各種戶型。 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按商務和居住兩用功能安排。 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “盛水綠都” 主要工程項目見表 3 3序 號 項 目 名 稱 說 明 13 1 土建工程 建筑面積 815080 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280筑面積 41280筑面積 59280筑面積 348040筑面積 67200筑面積 30000 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設方案 1建設場地環(huán)境 形 建設場地為 B 村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長，南北窄，地形平坦。 地自然條件 (1)地貌：場地位于 A 市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土 層。 (2)地震烈度：根據(jù)建設部建抗 (1993)13 號關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關規(guī)定的通知和省建抗 (1993)44 號關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知，本工程按 A 市地區(qū)標準，設防烈度要求為 7 度。 2總體規(guī)劃布局 區(qū)規(guī)劃 14 A 市規(guī)劃局對沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 區(qū)整體規(guī)劃設計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務配套設施齊全； (3)戶型設計適應“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“ L 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團內(nèi)部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南東北四個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與南水北調(diào)視覺相呼應，環(huán)境相協(xié)調(diào)。 通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車 出口別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40 米寬規(guī)劃路。 劃指標 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表 3 3建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。 表 3“盛水綠都” 項目建筑技術經(jīng)濟指標 序 號 項 目 指 標 1 總用地面積 466667 平方米 2 總建筑面積 815080 平方米 3 聯(lián)排別墅面積 26920 平方米 15 4 花園洋房面積 59280 平方米 5 小高層面積 348040 平方米 6 沿街商業(yè)面積 67200 平方米 7 公共配套面積 30000 平方米 8 建筑層數(shù)地上 1 9 建筑總高 4 36 米 10 建筑層高地上 11 建筑容積率 2 綠地率 40以上 13 停車 地上 80% 14 停車 地下 20% 筑方案總體構思 建設地塊西部緊連南水北調(diào) ，東面、北面臨街。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊 把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與南水北調(diào)相呼應，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。 面設計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住 宅平面空構成。住 宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。 (2) 公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范 (有關規(guī)定。 (3) 小學、幼兒園、物業(yè)管理綜合樓、會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室 16 外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與 南水北調(diào) 和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園 區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 4結構設計 根據(jù)“盛水綠都”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 礎選型及處理 (1)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據(jù)實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。 (3)混凝土條形基礎。 部結構 “盛水綠都”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅、小高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為、剪力墻、框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 7 度設防。 5公用設施方案 本住宅區(qū)因東部、北部臨街，可利用部分臨街商業(yè)作為小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補周圍小區(qū)配套設施的不足。 5 1 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為 原有深水井接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： (1)用水標準和用水量。 住宅生活用水： 140 公升人日， K= 公建用水量按生活用水量 30%計算。 (2)給水。 1)設 300 500 立方米消防水池若干，安裝通用消防水泵各 2 臺，自動消防水泵各 2臺。建設區(qū)內(nèi)已設水泵房。 17 2)在小高層住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每棟一個 )。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)生活給水：采用變頻式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。 5 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10源，從變電站內(nèi)增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 3)主要電力供應指標：設變電站一座，進站電壓 10電電壓為 380/220V，設計用電標準，居民每戶 5建及道路照明用電按居民用電量 30%設計，采用 電系數(shù)。 4)計量方式： 統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設計。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按 5計算。 2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準 33 90 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。 5 3 供氣 18 采用城市管道煤氣 /天然氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40 50 立方米 ) ，從市政預留口接人。 5 4 通風空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。由住戶自行購置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自 然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6 次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為 4 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。 5 5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 100速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設 安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) 視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設 2 3 個電視用戶盒 。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 (4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 7環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停 車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 19 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪音較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在 56 左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下： 2005 年 7 月 1 日：項目 建議書批復。 2005 年 6 月 1 日 2005 年 8 月：編制可行性研究報告并報批。 2005 年 7 月 2005 年 8 月：建筑方案設計。 2005 年 8 月：綜合管網(wǎng)設計。 2005 年 8 月 2005 年 11 月：施工圖設計。 2005 年 10 月：基地拆遷。 2005 年 12 月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。 2006 年 2 月：一期工程開工。 2006 年 3 月：完成投資 25，開始預售。 2006 年 9 月：二期工程開工。 2007 年 6 月：一期正式人住。 2007 年 9 月：三期工程開工。 2008 年 6 月：二期正式人住。 2008 年 9 月：三期工程開工。 2009 年 9 月：四期工程開工。 2010 年 6 月：三期正式人住。 2011 年 6 月：整體竣工正式入住。 七、投資估算與資金籌措 1投資估算 根據(jù) A 市相關土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 3附表 3 表 3水綠都” 項目投資估算 單位：萬元 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度 序號 項 目 成 本 1 2 3 4 20 1 土地費 用 2 前期工程費 1632 1632 4 建筑安裝工程費 56385 14002 33243 4150 4990 5 公共配費及其他 16302 5386 8305 1186 1426 6 開發(fā)間接費 727 194 415 53 64 7 管理費用 1454 388 831 107 128 8 合計 76499 21601 42794 5496 6608 9 總銷售收入 107820 18942 69126 10670 9082 10 銷售費用 2696 474 1728 267 227 11 開發(fā)期稅費 8626 1515 5530 854 727 12 其他費用 2181 582 1246 160 192 13 不可預見費 2907 776 1662 213 257 14 合計 16409 3346 10167 1494 1403 投入總計 92908 24947 52961 6990 8011 凈收益 14912 16165 3680 1071 2資金籌措 本項目建設資金完全由建設單位自籌，河北 000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約 15439萬元。 八、經(jīng)濟效益分析 1住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米 1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 2200元：平均每建筑平方米售價 1500元。商業(yè)按每平方米 2000元，平均價格按每平方米 1586元。 2銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 6年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 3 21 表 3各類建筑銷售計劃表 ( ) 項 目 合 計 1 年度 2 年度 3 年度 4 年度 5 年度 6 年度 多層住宅 100 60 30 10 小高層住宅 100 30 60 10 商業(yè) 100 60 40 花園洋房 100 20 40 40 聯(lián)排住宅 100 30 50 20 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 60的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年 90%出租率，每個停車位每月 45元；第二年以后出租率為100，第二年至第五年，停車位每月 50元，五年以后每月 60元。 3盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 107820萬元（其中已扣除村民 143000平方米成本），項目總投入 92908萬元， 可獲利潤總額 14912（已扣除稅費）萬元可分配利潤。詳見表3 根據(jù)財務分析：項目投資利潤率為 平均年收益率 。 商品房投資凈利潤率 =稅后利潤總額總投資 =14912 92908X 100 = 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤資本金 =14912 800