國際大酒店 可行性研究報告 目錄 第一章 總論 第一節(jié) 項目概述 第二節(jié) 項目運作模式 第三節(jié) 項目定位細分及規(guī)劃建筑模塊格局 第四節(jié) 可行性研究依據(jù)和原則 第二章 項目建設(shè)的目的及必要性 第一節(jié) 項目選址及區(qū)位優(yōu)勢 第二節(jié) 項目運作的可操作性 第三節(jié) 項目建設(shè)的意義及必要性 第三章 產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 第一節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 第二節(jié) 區(qū)域規(guī)劃分析 第四章 項目建設(shè)條件 第一節(jié) 項目選址對建設(shè)影響 第二節(jié) 建設(shè)條件 第三節(jié) 市政配套設(shè)施 第四節(jié) 工程地質(zhì)情況 第五 章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進度計劃 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 第二節(jié) 建設(shè)進度計劃（附表） 第六章 投資估算及投資計劃 第一節(jié) 投資估算 第二節(jié) 投資計劃 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 第一節(jié) 總平面圖布置及建筑結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 排水 第三節(jié) 電氣及通訊工程 第四節(jié) 物業(yè)管理方案 第八章 收益分析 第一節(jié) X 國際大廈收益分析 第二節(jié) X 國際大酒店收益分析 第三節(jié) 項目總體收益分析 第九章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境現(xiàn)狀 第二節(jié) 主要環(huán)境目標 第三節(jié) 施工期主要環(huán)境影響 第四節(jié) 施工 期環(huán)境保護措施 第五節(jié) 運營期環(huán)境影響分析 第六節(jié) 節(jié)能 第十章 經(jīng)濟評價 第十一章 結(jié)論 第一章 總論 一、 X，國家級貿(mào)易綜合改革試點城市，地處長三角南翼、 X 省中部，東鄰東方大港 寧波港，距中國最大城市上海僅 300 公里，距杭州 120 公里。 X 是一座國際性商貿(mào)城市，有來自 100 多個國家和地區(qū)的逾萬名外商常駐 X 采購，境外公司企業(yè)代表處達 2600 多家。 X 是全國改革開放 18 個典型地區(qū)之一，綜合競爭力列 X 省 縣級市第 1 位、全國百強縣市第 12 位。 X 擁有世界上最大的商品批發(fā)市場，市場經(jīng)營面積 400 余 萬平方米，商位 個， 170 余 萬種小商品。商品出口到世界 215 個國家和地區(qū)。 X 涉外管理服務(wù)體系健全， 設(shè)有海關(guān)、檢驗檢疫、外事僑務(wù)、出入境管理等機構(gòu)和公共型保稅倉庫。 X 還是 X 省五大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地、三個“大通關(guān)”建設(shè)重點和四大現(xiàn)代物流樞紐之一。 金融商務(wù)區(qū)，地處城市新中心區(qū)，距舊城中心僅 里， 立足 X 新城區(qū)商業(yè)正紅心，鼎踏商貿(mào)區(qū)黃金地段。接駁 X 老城區(qū)商圈、火車站商圈、商品城商圈，并輻射周邊區(qū)域，成為 X 今后黃金經(jīng)濟圈的輻射中心。 二、 X 市金融商務(wù)區(qū)是一座國際標準中心之城 金融商務(wù)區(qū)總規(guī)劃面積 方 公里，按照“高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理”的原則，致力建設(shè)成為浙中地區(qū)最具活力的商務(wù)核心區(qū)、最具潛力的金融發(fā)展高地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度聚集的城市精品區(qū)。 金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等項目，突出金融、商務(wù)兩大主導(dǎo)功能，兼有酒店、住宅、零售商業(yè)、文化娛樂等集多功能于一體的綜合性大型消費中心，同時融入物流、信息、旅游、法律、會計、稅務(wù)、評估、財務(wù)咨詢或代理等專業(yè)服務(wù)業(yè)，零售商業(yè)，大中型商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)的總部或區(qū)域性總部等功能性機構(gòu)。 財富之光星羅棋布。金融商務(wù)區(qū)集萬千寵愛于一身，必將積聚千 萬消費人潮，爆發(fā)無限消費潛力和財富空間。 三、 X 市 X 國際大酒店 1、金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃中三大酒店之一，三家酒店分別為：世貿(mào)中心、三鼎廣場、X 國際大酒店 2、項目定位及功能 （詳見國際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū) 0303塊控制性詳細規(guī)劃圖） (1)、 03塊：用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地（ 建設(shè)標準為高檔次豪華的五星級酒店。內(nèi)設(shè)大型宴會廳、多功能廳，有標準網(wǎng)球場、游泳池，有國際會議中心，定位服務(wù)于領(lǐng)袖群體、高端客戶。 (2)、 03塊：用地性質(zhì)為商務(wù)辦公用地（ 建設(shè)標準為五 A 級商務(wù)寫字樓， 定位服務(wù)于商務(wù)洽談、展示、 辦公、會議等，面向知識品牌企業(yè)，誠信高端商貿(mào)企業(yè)為主。 第一節(jié) 項目概述 X 市 X 國際大酒店、 X 市 X 國際大廈項目占地 14692 平方米，總建筑面積 投資 20 億元。投入運營后， X 國際大酒店為五星級酒店， X 國際大廈為五星標準高檔寫字樓，年收益約為 元（毛利），投資 回收期為 10 年。 目前，該項目正在設(shè)計階段，詳見表格 項目名稱 X 市 X 國際大酒店 X 市 X 國際大廈 項目地址 X 省 X 市金融商務(wù)區(qū) 投資單位 X 市 X 投資有限公司 股東為 X 國際集團有限公司 項目 規(guī)模 占地 14692 平方米，建筑面積 平方米 項目標準 五星級酒店，五星標準高檔寫字樓 建設(shè)年限 2011 年 12 月至 2016 年 6 月（六年半） 投資總量 20 億元 投資收益 預(yù)計 元 年 投資回收期 10 年 資金來源 投資人 8 億元，社會集資 4 億元，銀行借資 8 億元 第二節(jié) 項目運作模式 一、 X 國際兩幢大樓以高標準建設(shè)體現(xiàn)硬件檔次 1、物業(yè)上數(shù)字化系統(tǒng)管理 。 2、大廈智能頂級標準 。 3、水電、消防、安防均采取五星標準 。 二、 X 市 X 國際大廈運作模式 1、 寫字樓主樓辦公部分，均 采取物業(yè)統(tǒng)一管理。分層以招租方式招商。 2、裙房為服務(wù)性項目。 3、車庫統(tǒng)一管理。 第三節(jié) 項目定位細分及規(guī)劃建筑模塊格局 一、 X 市酒店市場及寫字樓市場調(diào)查 市場調(diào)查結(jié)論： 1、酒店客房應(yīng)區(qū)分于原先酒店商業(yè)圈中 300 500 元間、天的消費層次，以500 800 元間、天為主，增加少量 1000 元間、天的客房。配以少量商務(wù)行政樓及頂級客房。 2、酒店配套項目應(yīng)突出餐飲、娛樂消費兩大主題。這兩塊服務(wù)內(nèi)容可以邀請行內(nèi)頂級品牌加盟或合作開發(fā)。 3、 X 國際大廈寫字樓招商的核心點是：大樓的物業(yè)管理品味及智能化水平 。 4、以上 三條結(jié)論也充分證明：市場空間較大，只有在準確的項目定位之下，商業(yè)性項目的開發(fā)才有出路。 二、規(guī)劃建筑模塊格局 占地 面積( ) 限高 (m) 建筑密度 總建筑面積( ) 主樓面積( ) 裙房面積( ) 地下室面積( ) X 國際大酒店 50+17 50% 7717 21004 X 國際大廈 50+17 48% 84390 64640 11201 8550 第四節(jié) 可行性研究依據(jù)和原則 一、編制依據(jù) 1、國家有關(guān)政策、法規(guī) 及省、市的有關(guān)的文件規(guī)定和要求。 2、國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考。 3、本單位的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 二、編制原則 1、按照合理規(guī)劃的原則，精心設(shè)計，力求科學(xué)合理、經(jīng)濟實用； 2、統(tǒng)一規(guī)劃，近遠期結(jié)合，以近期為主，適當超前； 3、在降低工程造價的前提下，該工程建筑做到美觀大方、協(xié)調(diào)、合理，具有時代氣息，有利環(huán)境保護。 三、編制采用的標準規(guī)范 1、建筑設(shè)計防火規(guī)范 訂本 97 版） ； 2、建筑項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定（ 87）國環(huán)字 002 號 ； 3、建筑項目（工程）勞動安全 衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定勞動部第 3 號令； 4民用物防雷設(shè)計規(guī)范 、編制參考政策資料 1、國務(wù)院有關(guān) X 市為國家級貿(mào)易綜合改革試點城市的文件； 2、 X 市城市總體規(guī)劃、金融商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃； 3、中國 X 金融商務(wù)區(qū)招商手冊； 4、項目地塊控制性詳細規(guī)劃及 330782 2011 26用地出讓合同 五、研究范圍 依據(jù)國家有關(guān)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，結(jié)合本項目現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、市場預(yù)測、投資估算、經(jīng)濟效益和社會效益等方面進行研究。 第二章 項目建設(shè)的目的 及必要性 第一節(jié) 項目選址及區(qū)位優(yōu)勢 項目選址： X 市金融商務(wù)區(qū) 03 02、 03 04 地塊 項目區(qū)位優(yōu)勢： 1、 X 是 X 省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。被聯(lián)合國、世界銀行等國際權(quán)威機構(gòu)確定為世界第一大市場。 X 國際商貿(mào)城被國家旅游局授予中國首個 購物旅游區(qū)榮譽稱號?！靶∩唐泛Ｑ?，購物者天堂”已成為繁榮、文明的 X 市的代名詞。 2、 X 國際商貿(mào)城 市場經(jīng)營面積 400 余萬平方，匯聚 16 個大類， 4202 個種類，170 萬種單品。市場成交額連續(xù) 18 年居全國各大專業(yè)市場榜首，被聯(lián)合國、世界銀行 等國際權(quán)威機構(gòu)譽為全球最大的商品批發(fā)市場。 3、項目地塊規(guī)劃分析：北臨商城大道及城市中心濕地公園，西臨金融商務(wù)區(qū) 02 01 地塊公園式服務(wù)項目，東為住宅用地，南為辦公用地。本案是理想的酒店、辦公用地 。 4、規(guī)劃投資 50 億元的立體式交通解決了金融商務(wù)區(qū)的遠期交通問題 5、金融商務(wù)區(qū)毗鄰地塊均成為城市中心。 2011 年 8 月 11 日出讓的 200 畝土地，以 元高價成為全國宅地地王。 6、 2010 年出讓的金融商務(wù)區(qū) 01 09 地塊，即 X 市世貿(mào)中心，以 55 億元的單項投資、 269 米的高樓成為 X 省地標建筑之一。 第二節(jié) 項目運作的可操作性 一、 X 市、國際商貿(mào)城、金融商務(wù)區(qū)，三級區(qū)位政策條件獨特，在促進 X 市的社會經(jīng)濟發(fā)展的同時，必將同時提升本項目開發(fā)的層次，為項目運作創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 二、投資方 X 控股集團實力雄厚，項目運作經(jīng)驗豐富，擁有強大的人才體系，又具有十幾年的酒店經(jīng)營管理實際操作資源，為項目操作 提供了成功的先天性基因。 三、 X 市政府對金融商務(wù)區(qū)非常重視，配備了專職副市長分管金融商務(wù)區(qū)的具體工作，對多項招商引資都下發(fā)了成文的優(yōu)惠政策，為后期寫字樓招租創(chuàng)造了便利。 四、項目地處的城市區(qū)位與項目定位匹配，有利于后 期經(jīng)營開發(fā)。 五、國際商貿(mào)城中心經(jīng)營貿(mào)易實體在國際化經(jīng)營過程中，隨著實力的積累、業(yè)務(wù)的拓展，逐漸增強了對高檔酒店、高檔寫字樓的市場需求。 六、 X 市整體經(jīng)濟發(fā)展水平已成為 X 省縣級市第一，經(jīng)濟發(fā)展水平已逐步向發(fā)達國家中小城市靠攏，高端消費成為趨勢。 第三節(jié) 項目建設(shè)的意義及必要性 一、 X 省作為中國經(jīng)濟大省，將逐步增加 三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的比重。特別像 產(chǎn)服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中占據(jù)了越來越重要的地位。 二、以國際標準打造的中心之城 將提升 X 整體形象，增加商貿(mào)國際競爭力，促進國際 商貿(mào)城在金融、信息、休閑娛樂服務(wù)等多方面的城市綜合實力，項目建設(shè)的必要性不言而喻。 三、 X 國際大酒店及 X 國際大廈作為金融商務(wù)區(qū)的分項目，還有相關(guān)的地域經(jīng)濟合作促進作用。 X 控股集團必將促進臺州 溫嶺的投資商進駐 X，為 X 的城市建設(shè)、 X 的社會經(jīng)濟發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。 第三章 產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 第一節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 酒店及寫字樓屬三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，屬國家鼓勵類項目。 第二節(jié) 區(qū)域規(guī)劃分析 本項目嚴格按照 X 市建設(shè)規(guī)劃局國際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū) 0303塊控制性詳細規(guī)劃進行建設(shè)，嚴 格按照地塊出讓設(shè)定的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標進行設(shè)計及建設(shè)，符合多方面規(guī)劃要求。 第四章 項目建設(shè)條件 第一節(jié) 項目選址對建設(shè)影響 項目建設(shè)和開發(fā)，對周圍水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境，均在環(huán)保指標控制范圍之內(nèi)。項目四周無環(huán)境敏感點。 項目用地范圍內(nèi)無壓覆礦藏和文物，不影響防洪、排澇、道航及軍事設(shè)施。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 1、基礎(chǔ)設(shè)施條件 本項目場地較為平整，可充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，室內(nèi)外給排水、供電等，與現(xiàn)有設(shè)施的銜接也極為方便。同時，本項目交通十分便利，有利于內(nèi)外部運輸?shù)囊蟆?2、地質(zhì)條件 根 據(jù)項目臨近建筑的 地質(zhì)勘探資料顯示中風(fēng)化巖層為地下 10之間。地質(zhì)條件十分有利于本項目的建設(shè)，無不良影響。 3、氣象 X 市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均降雨量 平均無霜期 天，平均日照 小時，主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，年極端最低氣溫出現(xiàn)在 ，為 度。降水主要集中在 兩季，分別占年降水總量的 % %，全區(qū)最長連續(xù)降水日數(shù)為 天，降水量為 深積雪為 應(yīng)注意雨季施工，采取措施以確保施工質(zhì)量和施工安全： (1)、現(xiàn)場必須有足夠的覆蓋材料，確保新澆筑的混泥土不被雨水沖 刷； (2)、建筑物必須設(shè)置避雷裝置； (3)、現(xiàn)場排水設(shè)施在雨季來臨之前必須按要求完成，以確保下暴雨時能在較短時間內(nèi)排除積水； (4)、施工期機電設(shè)備的電閘箱要采取防雨、防潮等措施，并安裝接地保護裝置，注意機電設(shè)備的通風(fēng)散熱，防止溫度過高而燒壞設(shè)備； (5)、雨期到來之前，對現(xiàn)場、生活區(qū)排水 系統(tǒng)進行檢查、修正，做好防風(fēng)、防暑、降溫等工作。在施工現(xiàn)場設(shè)置排水溝，避免雨水積聚，影響施工進度； (6)、 已加工好的構(gòu)件堆放時要支墊好，避免受雨水浸泡，對已被雨水淋濕而生銹嚴重的鋼件，使用時必須除銹。 4、地震 X 市 地震環(huán)境（查閱資料），在項目結(jié)構(gòu)設(shè)計時予以考慮。 二、施工條件 X 市石子材料需外運，水泥生產(chǎn)企業(yè)大小兼?zhèn)洌?X 控股下屬 X 建設(shè)集團為國家施工特級企業(yè)， 再加上水電供應(yīng)充足，因此項目的施工條件完全具備。 三、建設(shè)場區(qū)“五通”條件 該項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、天然氣和通訊等管線齊備，并有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 四、符合規(guī)劃要求 本地塊以掛牌競拍形式取得，符合多方面規(guī)劃條件。 第三節(jié) 市政配套設(shè)施 1、道路：北邊緊靠用地的商城大道作為城市主干道，已投入使用多年。 2、供電：電力部門已批準兩臺 400壓器 作為施工用電。 3、供水：現(xiàn)有自來水接入口距項目用地僅為 20 米。 4、污水：現(xiàn)有污水管道接入口距項目用地僅 18 米。 第四節(jié) 工程地質(zhì)情況 1、場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)影響場地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象，作為建筑物是適宜的； 2、根據(jù)中國地質(zhì)裂度區(qū)劃圖（ 1990）勘察場地的地震，基本裂度為 ； 3、根據(jù) 水質(zhì)分析結(jié)果，按巖土工程勘察規(guī)范（ 有關(guān)標準測定，場地內(nèi)地下水對砼無腐蝕性。 第五章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進度計劃 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 兩幢 150 米 高大樓，地下室三層（ 17 米），總建筑面積為 平方米。 第二節(jié) 建設(shè)進度計劃（附表） 項目進度計劃（初步計劃） 工作目標 主要內(nèi)容 完成時間 項目立項 1、土地預(yù)審 、規(guī)劃選址意見書 、環(huán)評報告 、項目立項批準文件 地確權(quán) 1、土地款支付 、土地使用權(quán)證 劃建筑方案設(shè)計 1、選擇設(shè)計單位并委托 、規(guī)劃 、建筑方案設(shè)計 、 設(shè)計方案成果匯報 1)、方案評審、確定 2)、方案調(diào)整、修改 、方案報市建設(shè)局審核 、方案報市政府批準 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 初設(shè)計 1、設(shè)計單位各專業(yè)工種進行技術(shù)設(shè)計 、報市發(fā)改委組織相關(guān)部門審查批準 質(zhì)勘察 1、勘察單位選擇 、工程地質(zhì)勘察（現(xiàn)場） 、勘察報告成果提交 工圖設(shè)計 1、設(shè)計單位各專業(yè)工種進行施工圖設(shè)計 、施工圖審查批準 、工程項目施工圖預(yù)算 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 坑支護 1、基坑支護方案設(shè)計 、基坑支護施工圖設(shè)計 店裝飾設(shè)計 1、設(shè)計單位選擇并委托 、方案設(shè)計、評選 、裝飾施工圖設(shè)計 工準備 1、監(jiān)理公司選定 、施工單位選定（土石方工程） 、施工臨時設(shè)施及場地“三通一平” 、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督委托 工建設(shè) 開工典禮 下工程 1、主體施工開始 、地下工程驗收 體結(jié)頂 1、主體結(jié)構(gòu)封頂 、主體結(jié)構(gòu)驗收 墻裝飾 1、外墻裝飾施工 、外墻規(guī)劃驗收 備安裝 設(shè)備安裝調(diào)試 內(nèi)裝飾 室 內(nèi)裝飾施工 配套工程 市政管網(wǎng)配套工程施工 第六章 投資估算及投資計劃 第一節(jié) 投資估算 表一： 土地成本 資金成本 管理成本 工程成本（土建，含設(shè)計 、水電、外裝飾） 設(shè)備（含環(huán)保、暖通） 內(nèi)裝飾 其它 元 20 億9%元 20 億 元 平方米 元平方 元 酒店 2 億元元元 方 元 表二：（表一中的其它項目） 消防 智能安防 弱點 電梯 綠化景觀 地面建設(shè) 人防 小計 景觀工程 紅線內(nèi)綠化、景觀、鋪裝施工 竣工驗收 項目全部完成并組織竣工驗收 店試營業(yè)前期準備 酒店試營業(yè)前期準備 字樓交付使用 寫字樓交付用戶使用 店試營業(yè) 酒店正式試營業(yè) 店五星標準驗收 元 元 元 元 元 元 元 元 第二節(jié) 投資計劃 表一： 分項目投資額 支付項目 支付時間 額度（萬元） 小計 （萬元） 1、土地款 2011 年 6 月 25380 25380 2、設(shè)計費 2011 年 9 月 250 1000 2012 年 6 月 500 2012 年 3 月 9 月 250 3、土方工程基坑圍護 2011 年底 200 2500 2012 年 1 6 月 2300 4、主體工程 2012 年 6 月底 3000 82400 2012 年 7 月 2013 年7 月 20000 2013 年 7 月 2014 年7 月 20000 2014 年 7 月 2015 年7 月 20000 2015 年 7 月底 （竣工驗收后） 14400 2015 年 （保證金） 5000 5、設(shè)備 2014 年 3 月 8000 26000 2015 年 3 月 8000 2016 年 3 月 8000 2017 年 3 月 2000 6、內(nèi)裝飾 2014 年 5 月 5000 51540 2015 年 5 月 23000 2016 年 3 月 2000 2017 年 3 月 3540 7、其它分項目 2012 年 7 月 5000 25000 2013 年 5000 2014 年 5000 2015 年 5000 2016 年 5000 8、資金管理成本 2016 年 9 月前 14000 9、總計 元 注：本投資額時間表假定以 2016 年 9 月為酒店五星級標準驗收期。 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 第一節(jié) 總平面圖布置及建筑結(jié)構(gòu) 詳見 X 市 X 國際大酒店規(guī)劃建筑方案設(shè)計文本。 第二節(jié) 排水 一、研究依據(jù) 給排水設(shè)計依據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范、室外給水設(shè)計規(guī)范、生活飲用水質(zhì)標準、污水排入城市下水道水質(zhì)標準進行設(shè)計。 二、給水方案 本項目生活用水使用市區(qū)給水， 室外消防用水由室外消防栓直接供給，酒店用水由酒店設(shè)備處理后供給。 三、排水 污水要達標排放，生活污水統(tǒng)一由市政污水處理系統(tǒng)處理。 第三節(jié) 電氣及通訊工程 一、 設(shè)計依據(jù)及范圍 供電設(shè)計嚴格按照民用建筑設(shè)計規(guī)范（ 16建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（ 進行設(shè)計。 二、供電方案 本工程用電電源由 X 市區(qū)電網(wǎng)配送，用電設(shè)備總?cè)萘考s為 中消防應(yīng)急負荷 規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余為二類用電負荷。 照明配電電源引自變電所，正常照明采用密集型母線槽供 電，事故照明采用雙電源回路自動切換，大樓設(shè)置自備應(yīng)急用電系統(tǒng)。 三、消防 以一級防火保護對象在供水、供電設(shè)計時綜合考慮消防設(shè)施方案，并報消防部門審定。 四、防雷接地 屋頂與環(huán)狀避雷帶相連。引下線間距不大于 20m，同時要采取防雷電波侵入的措施。 工作接地、電力設(shè)備保護接地、防雷接地可采用共同接地裝置，并分別采用接地干線，接地電阻不大于 4 。 五、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 本工程通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用 綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，按五星標準進行通訊，電視，網(wǎng)絡(luò)工程建設(shè)。 六、閉路監(jiān)視及電子配載系統(tǒng) 地下車庫入口處設(shè)置 車輛和駕駛員管理智能 管理專用機。 裝設(shè)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，通過安裝于各出入口的攝像機監(jiān)視車輛的出入，監(jiān)視室設(shè)在主要出入口處，內(nèi)安裝視頻放大器、視頻切換器、監(jiān)視臺等設(shè)備。 七、廣播系統(tǒng) 設(shè) 廣播系統(tǒng)，平時用作播放音樂、通知等，緊急時用于指揮系統(tǒng)。 第四節(jié) 物業(yè)管理方案 物業(yè)管理費是極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和建設(shè)者的信譽。組建高素質(zhì)的物業(yè)隊伍，配備服務(wù)質(zhì)量高、業(yè)務(wù)技能過硬、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，統(tǒng)一管理。 物業(yè)公司下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部 物業(yè)管理部分設(shè)信息 數(shù)據(jù)中心、治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化四個管理小組。 人員編制如下： 經(jīng)理： 1 名 副經(jīng)理（兼日常接待）： 3 名 財務(wù)（兼檔案管理）： 2 名 信息數(shù)據(jù)管理： 4 名 維修（水電工、機械工、泥工）： 20 名 環(huán)衛(wèi)（兼綠化）： 20 名 保安： 80 名 共計： 130 名 機構(gòu)設(shè)置如下： 經(jīng)理室 辦公室 物業(yè)部 財務(wù)部 保安部 信息數(shù)據(jù)中心 設(shè)備維修組 環(huán)境綠化組 第八章 收益分析 第一節(jié) X 國際大廈收益分析 主樓 70%部分以 40 年使用權(quán)一次性招租方式招商 64640 70% 45248 平方 45248 平方 2 萬元 /平方（ 2014 年） 45248 平方 /平方（ 2016 年） 平均值為 元 30%部分以每年收視形式招租， 64640 30% 19392 平方 2016 年起， 19392 平方 1250 元 /平方 2424 萬元 裙房 裙房 11201 平方以年收益 2500/平方計 11201 平方 2500 2800 萬元 車庫 350 車位計，以年收租 元 /車位計 350 元 630 萬元 小計 元 +5854 萬元 /年管理資金成本 注：寫字樓主樓租金以 /年收益 5% 車庫以每天每位 80 收入 60%停車年計 ,約為 50 元 /天 2014 年、 2016 年同類五星標準頂級寫字樓有產(chǎn)權(quán)證 的銷售估價約為 3 萬元 /平方， 元 /平方。以無產(chǎn)權(quán)證的 2/3 加權(quán)估值 第二節(jié) X 國際大酒店收益分析 客房 客房 360 間，以 70%入住率，平均 每間每天 850 元計，為 360 天 70% 850 365 7818 萬元 其中， 1/3 客房即 120 間作酒店式公寓使用權(quán)出讓（ 2016 年） 120 60 3 萬 / 21600 萬元，而 120 間客房與業(yè)主經(jīng)營分攤為 4:6 則，不損 120 70% 850 365 40% 1042 萬元 則，客房收益為 78186776 萬元 /年收益 +21600 萬元一次性收益 管理 ？成本 餐飲 20 萬元毛利 /日 450 萬 /日以 40%利潤計 18 萬元 /日 則年收益為 365 18 6570 萬元 娛樂設(shè)施 15 萬元毛利 /日 其它 設(shè)施 10 萬元毛利 /日 車庫小計 車庫車位 450 個，年收益為 450 /年 810 萬 小計 元 +14156 萬元 /年 ？ 第三節(jié) 項目總體收益分析 1、項目總投入 元減去一次性收益 元及 剩余資金，元，以十年為回收期，則資金成本為 10% 10 50% 2、兩幢大樓每年管理維修成本為 2000 萬元 3、十年總成本為 10 元 4、 年收益 14156+5854 20010 萬元 5、回收期預(yù)結(jié) 元（ 元 ） 10 年 6、前一項中 ，指收益中應(yīng)扣除稅費，多種規(guī)費（包括工會費用、教育基金、？財產(chǎn)、保險等），以及不可預(yù)見費用。 第九章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境現(xiàn)狀 1、 水質(zhì)狀況：從現(xiàn)狀監(jiān)測數(shù)據(jù)分析可知，項目周圍的地表水水質(zhì)均能 滿足面水環(huán)境質(zhì)量標準 類標準要求。 2、大氣環(huán)境：項目所處區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量功能類別為二類功能區(qū)，環(huán)境空氣質(zhì)量執(zhí)行 境空氣質(zhì) 量標準二級標準。 項目所處區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀較好，區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量符合環(huán)境空氣質(zhì)量標準（ 級標準。 3、聲環(huán)境：項目位于城市中心商務(wù)區(qū)，項目所處區(qū)域環(huán)境噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ 的一類標準。 項目所處區(qū)域環(huán)境噪聲現(xiàn)狀符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ 一類標準。 第二節(jié) 主要環(huán)境目標 區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量應(yīng)符合大氣環(huán)境質(zhì)量功能區(qū)劃要求的環(huán)境空氣質(zhì)量標準（ 級標準。 區(qū)域環(huán)境噪聲應(yīng)符合聲環(huán)境功能區(qū)劃要求的城 市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ 類標準。 第三節(jié) 施工期主要環(huán)境影響 1、施工噪聲：建筑施工設(shè)備（如推土機、打樁機、水泥攪拌機等）的噪聲將對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。 2、建筑廢物：基建過程將產(chǎn)生一定量的建筑垃圾，若處理不當也會對環(huán)境造成一定的影響。 3、揚塵：基建中的建筑材料（砂土、石等）在運輸裝卸過程中將產(chǎn)生揚塵，對周圍環(huán)境和景觀會產(chǎn)生不良的影響。 4、尾氣：施工車輛排放的尾氣。主要大氣污染物 。 5、廢水：主要來源于混泥土攪拌、養(yǎng)護等過量 用水，若防范不當也會造成對周圍環(huán)境的污染 6、地表開挖水土流流失：地表開挖雨水沖刷 引起的水土流失。 雖然這些不利影響是短暫的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使項目施工期建設(shè)對環(huán)境的影響減少到最低程度。 第四節(jié) 施工期環(huán)境保護措施 1、 施工過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ 有關(guān)規(guī)定，施工場地 周圍搭建臨時圍墻，并盡量避免在夜間進行施工。 2、施工中的固體廢物應(yīng)及時清理并運走，避免造成二次污染。 3、盡量避免在雨季開挖土方，節(jié)約建筑用水，防止溢流，要搭蓋堆料工棚等，減少雨水沖刷。 4、施工的各類機動車輛應(yīng)保持車況良好， 減少廢氣排放量。 5、運輸?shù)缆贰⑹┕^(qū)應(yīng)定時灑水，進出施工車輛也應(yīng)沖洗，抑制粉塵飛揚，減少粉塵污染，改善工人施工環(huán)境。 6、選用效率高、 噪聲低的施工機械設(shè)備。 7、施工人員生活垃圾應(yīng)及時收集、定點堆放，由環(huán)衛(wèi)部門定期統(tǒng)一清運處理。 8、 施工場地應(yīng)根據(jù)“鬧靜分開”、“合理布局”的設(shè)計原則，使高噪聲設(shè)備盡可能遠離噪聲敏感區(qū)。 施工單位應(yīng)嚴格執(zhí)行上述環(huán)保措施，根據(jù)相關(guān)環(huán)保規(guī)定及建筑施工條例，將項目施工期的環(huán)境影響減少到最低程度。 第五節(jié) 運營期環(huán)境影響分析 1、主要污染源說明 (1)、廢水 辦公區(qū)廢水，客房使 用廢水，酒店配套項目廢水為三類主要廢水項目。 (2)、廢氣 主要是車輛廢氣及餐飲業(yè)廢氣。 (3)、噪聲 主要為機械設(shè)備運行產(chǎn)生的噪聲， 娛樂