X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 I X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 一二 年 十 一 月 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 I 目 錄 第一章 總 論 . 1 項(xiàng)目基本情況 . 1 研究工作的主要依據(jù)與范圍 . 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 5 項(xiàng)目建設(shè) 背景 . 5 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 6 第三章 市場(chǎng)分析 .X 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 10 X 縣商業(yè)用房市場(chǎng)分析 . 12 城市建設(shè)要求 . 13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 .項(xiàng)目區(qū)概況 . 14 地址建設(shè)條件 . 15 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 .建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模 . 17 主要技術(shù)方案 . 17 工程設(shè)計(jì) . 22 原輔料消耗及能源消耗表 . 33 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 主要設(shè)備 . 34 土建工程 . 35 第六章 環(huán)境保護(hù) .采用的環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) . 36 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) . 37 主要污染來(lái)源及污染物 . 37 施工期污染防治措施 . 37 營(yíng)運(yùn)期污染防治措施 . 38 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 . 40 第七章 節(jié)能篇章 .用能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 . 42 能源消耗 . 43 節(jié)能 . 43 第八章 職業(yè)安全衛(wèi)生與消防 .設(shè)計(jì)的主要依據(jù) . 47 職業(yè)安全措施 . 47 衛(wèi)生安全防護(hù)措施 . 48 消防措施 . 49 第九章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 .項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 51 項(xiàng)目實(shí)施管理 . 52 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 十章 項(xiàng)目招標(biāo) .工程招標(biāo) . 54 招標(biāo)方式 . 56 第十一章 投資估算與資金籌措 .投資估算 . 58 資金籌措 . 62 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .編制說(shuō)明 . 65 經(jīng)營(yíng)收入估算 . 66 成本費(fèi)用估算 . 67 銷售稅金和利潤(rùn)測(cè)算 . 68 現(xiàn)金流量分析 . 69 項(xiàng)目效益分析 . 69 盈虧平衡分析 . 69 敏感性分析 . 70 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 71 第十三章 社會(huì)效益分析 .社會(huì)影響分析 . 72 項(xiàng)目所在地區(qū)與適性分析 . 73 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 . 74 結(jié) 論 .廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目 負(fù)責(zé) 單位概況 單位 名稱： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 項(xiàng)目擬建 地點(diǎn) X 省 X 縣城老城區(qū)西部 。 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期自 2012 年 11 月至 2016 年 10 月，共 4 年 。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目 擬 占地 方米 ， 建設(shè) X 大廈，項(xiàng)目建成后， 將成為整個(gè) X 縣地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑 。 本項(xiàng)目建設(shè)有酒店、商業(yè)、辦公及住宅多功能的綜合建筑群， 配套建設(shè) 供配電工程 、 供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項(xiàng)目總投資 83000 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資為 74700 萬(wàn)元，流動(dòng)資金為 8300 萬(wàn)元。 （ 2）資金籌措： 全部 由 企業(yè) 通過(guò)招商引資 籌措 。 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 研究工作的主要依據(jù)與范圍 項(xiàng)目研究與咨詢過(guò)程 承擔(dān)報(bào)告編制單位依據(jù)國(guó)家可行性研究報(bào)告的編制 要求，參考其中論述要點(diǎn)和分析思路，到委托方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查 研究 項(xiàng)目 概況 ，主要從宏觀角度、外部性角度進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、節(jié)能等幾方面綜合分析，并尊重委托方的意愿，客觀地編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 研究工作的主要依據(jù) （ 1） 國(guó)家主席令第 29 號(hào)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和第 91 號(hào)中華人民共和國(guó)建筑法 ； （ 2） 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法； （ 3）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （ 第三版 ）； （ 4） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 87）； （ 5） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī) 范（ 93） ； （ 6）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 99）； （ 7）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 95）； （ 8） 中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 綱要； （ 9）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011 年本）； （ 10） 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù) ； （ 11） X 省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額 ； （ 12） 國(guó)務(wù)院 關(guān)于 支持 贛南 等原中央 蘇區(qū)振興 發(fā)展 的若干意見 ； （ 13） X 縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 ； （ 14） X 縣建設(shè)項(xiàng)目承建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則； （ 15） X 縣城市總體規(guī)劃 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1 表 1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 167830 3 計(jì)算容積率 總建筑面積 平方米 121773 4 不計(jì)容積率 總建筑面積 平方米 46057 5 容積率 6 總建筑占地面積 平方米 15709 7 總建筑密度 % 8 總綠地面積 平方米 4003 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 9 綠 地 率 % 10 總綠化面積 平方米 11903 11 綠 化 率 % 12 建筑最高層數(shù) 層 31 13 建筑主體高度 米 100 14 總停車位 輛 1135 15 住宅總戶數(shù) 戶 384 16 住宅總?cè)藬?shù) 人 1288 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè) 背景 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見 （ 國(guó)發(fā) 2012 21 號(hào) ）第六部分“培育壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，走出振興發(fā)展新 路子”中明確提出“推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)”。 新中國(guó)成立 60 多年來(lái)， X 人民繼承優(yōu)良革命傳統(tǒng)，大力弘揚(yáng)長(zhǎng)征精神，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，奮力拼搏，始終咬定發(fā)展不放松，特別是換屆以來(lái)， X 縣級(jí)班子更是跳出 X 看 X，不斷深化對(duì)縣情的認(rèn)識(shí)，更加堅(jiān)定以加快發(fā)展為己任，以改善人民生活為宗旨的執(zhí)政追求，牢固樹立發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本的理念，科學(xué)描繪了建 設(shè)幸福 X 的宏偉藍(lán)圖。 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高， X 縣房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為 X 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)， X 縣住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、舉辦奧林匹克運(yùn)動(dòng)、世博會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，中國(guó) 各地區(qū)之間與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，這使高檔 辦公樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 以其豐厚的收 益吸引了越來(lái)越多的資金加入。 為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn) X 縣城市 建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展， X 縣計(jì)劃在縣城區(qū) 開發(fā)建設(shè)包括高檔 酒店 辦公 樓、高級(jí)住宅樓、商 業(yè)中心 以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 （ 1） 贛南蘇區(qū)振興發(fā)展的 需要 贛南等原中央蘇區(qū)在中國(guó)革命史上具有特殊重要的地位，為中國(guó)革命作出過(guò)重大貢獻(xiàn)和巨大犧牲。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是重大的政治任務(wù)，對(duì)全國(guó)革命老區(qū)加快發(fā)展具有標(biāo)志性意義和示范性作用。 X 是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)；誕生了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、軍隊(duì)建設(shè)進(jìn)行了先行先試的探索和實(shí)踐，作出了重大貢獻(xiàn)；是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，當(dāng)年 X 人民積極支紅擴(kuò)紅，作出了巨大的貢獻(xiàn)和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 人；還是主力紅軍長(zhǎng)征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)就是從 X 開始的。 在全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期和深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，作為蘇區(qū)精神主要發(fā)源地之一的 X 縣，將大力傳承和弘揚(yáng)蘇區(qū) 精神，秉承發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本 的 理念，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)百萬(wàn)老區(qū)人民堅(jiān)持加快發(fā)展，推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮、城鄉(xiāng)秀美、生態(tài)宜居、社會(huì)和諧的幸福 X，讓老區(qū)人民過(guò)上更加富裕、更加安康、更加和諧、更加美滿的幸福生活。 （ 2） X 縣城區(qū)城市化進(jìn)程的需要 縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施尚不完善。 X 縣在邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設(shè)和 發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快縣城區(qū)建設(shè)是實(shí)現(xiàn) X 縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)農(nóng)村投資，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目的成功實(shí)施，將大大加快 X 縣 城 區(qū) 的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時(shí)也將為項(xiàng)目所在地乃至全 縣 帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 3） X 縣城區(qū)城市功能完善的需要 由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因， 促使 當(dāng)前新城的建設(shè)逐漸成為一股潮流。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、 促進(jìn)發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀 逐漸成為 了發(fā)展的約束。這種結(jié)構(gòu)性門檻對(duì)于城市整體發(fā)展的負(fù)作用是顯而易見的：一是拆遷補(bǔ)X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 償費(fèi)用占總投資的比重越來(lái)越大；二是城市財(cái)富的大量破壞和浪費(fèi)；三是高漲的地價(jià)使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加。 縣城區(qū)通過(guò)最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過(guò)多，結(jié)構(gòu)門檻日益 凸顯 ，如城區(qū)人口密度過(guò)大，公共綠地匾乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑 景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢(shì)中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。 針對(duì)目前 X 縣城區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，將建設(shè) 項(xiàng)目將極大地增強(qiáng)區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項(xiàng)配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （ 4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑 實(shí)施 X 大廈建設(shè) ，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社 區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。既可以滿足 當(dāng)?shù)?居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房?jī)r(jià)，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“ 泡沫 ”。 綜上所述， X 大廈建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快 X 縣 房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)城市 經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作用和典范意義。另外，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在地的房地X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第 三 章 市場(chǎng)分析 X 縣房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。與之相對(duì)的是三線城市及縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨尸F(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 X，這座有著“六縣之母”之稱的縣級(jí)城市，在其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被日漸看好。 （ 1） X 縣近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 2010 年一季度， X 縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)再度顯現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，新增七個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。一季度，全縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長(zhǎng) 233%；房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá) 比增長(zhǎng) 132%；其中商品房新開工面積 比增長(zhǎng) 146%；二是房屋銷售狀況好于往年。一季度，全縣商品房銷售總面積 中住宅銷售面積 住宅銷售面積 去年同期相比分別增長(zhǎng) 7%、 8%和 81%；房屋銷售額達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 79%；房地產(chǎn)稅收達(dá) 6694萬(wàn)元；三是二手房交易成交量明顯好于去年同期。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 去年同期相比分別增長(zhǎng) 208%和 138%。 2011 年 1 5 月， X 縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比下降 房地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá) 品房銷售面積 中住宅銷售面積 廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 萬(wàn) 住宅銷售面積 房屋銷售額達(dá) 元；房地產(chǎn)稅收達(dá) 元。全縣高層商品房銷售均價(jià)為 3811 元 /高層商品房銷售均價(jià)為 2871 元 /層商品房銷售均價(jià)為 3751 元 /理房屋權(quán)屬登記 685 宗，確權(quán)面積 項(xiàng)權(quán)利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集 物業(yè)維修資金 元，元。 從上述介紹可知 X 縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。近年來(lái)，隨著 X 省 以及贛州市 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度 的 加大， X 縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對(duì) X 縣進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興 縣 ，工業(yè)強(qiáng) 縣 ，農(nóng)業(yè)穩(wěn) 縣 ”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)， 縣城 經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著 X 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 縣城 人口將不斷增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場(chǎng)。 本項(xiàng)目地處 X 縣縣城，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。因此，項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)潛力 。 （ 2） X 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或 間 接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前， 中 國(guó)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 %，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過(guò)宏觀及區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告分析，可以看出整體 X 縣 地產(chǎn)及區(qū)域市場(chǎng)有如下表現(xiàn)： X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好， X 近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈， 居 民生活水平不斷攀升。 X 縣 經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 X 縣 地產(chǎn)長(zhǎng)期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局， X 房地產(chǎn)泡沫甚微，整體 市場(chǎng)建設(shè)基本遵循“國(guó)六條”。 X 縣 人口分布以 縣城 區(qū)最為稠密，且購(gòu)買力較強(qiáng)； 縣城區(qū)外 次之，購(gòu)買力亦相對(duì)不如；限于 X 縣 交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購(gòu)房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，戶型超過(guò) 120 平方的銷售看好；各項(xiàng) 品質(zhì)均衡的主流項(xiàng)目中緊湊實(shí)用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中， 具 有特色 產(chǎn)品 的項(xiàng)目更易銷售。 X 縣商業(yè)用房市場(chǎng)分析 （ 1） X 縣商業(yè)用房布局分析 根據(jù) X 縣總體規(guī)劃，結(jié)合 X 縣商業(yè)用房布局現(xiàn)狀， X 縣未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)是， 以長(zhǎng)征大道、金竹路和國(guó)道 323 線三道路的 區(qū)域?qū)⒊蔀閄 縣 的商業(yè)中心。 （ 2） 商業(yè)用房的需求分析 隨著 X 縣 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， X 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， X 縣 在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 X 作為中央蘇區(qū)的 全紅縣、X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 核心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛一分，是重點(diǎn)扶持 發(fā)展的縣， 必然會(huì)加大對(duì)其商業(yè)用房的投資 ，這將給 X 縣 帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇， 并 要求 X 縣 有相當(dāng) 規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。 （ 3） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， X 大廈是 X 縣城區(qū) 規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 城市建設(shè) 要求 隨著 X 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高， X 縣城 區(qū) 作為 X 縣域政治經(jīng)濟(jì)文化中心，在老城 區(qū)開發(fā) 中建設(shè)檔次較高、功能完善、配套齊全的標(biāo)志性建筑，不僅有利于城市形象 的提升 ，也有利于城市土地的集約使用。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 X 縣城老城區(qū)西部，為縣城商業(yè)黃金地段 長(zhǎng)征大道、金竹路和過(guò)境路 323 國(guó)道，三條道路圍合形成的三角地。因其獨(dú)特的區(qū)位和交通條 件，具有巨大商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點(diǎn)。 為了更好地展示城市的門戶形象， 完善城市功能，帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展更新， 提高 居民 生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕的優(yōu)越性，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能 帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)， 增加 社會(huì)就業(yè)，更能 推動(dòng) X 縣的 經(jīng)濟(jì) 建設(shè)，提升 X 縣城市的整體形象。 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè) 條件 項(xiàng)目區(qū)概況 建設(shè) 地址 本項(xiàng)目建設(shè) 地址 為 X 縣城老城區(qū)西部 。 本項(xiàng)目用地位于 X 縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點(diǎn)；是長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)征大 道商業(yè)服務(wù)設(shè)施帶的中心節(jié)點(diǎn)位置；是進(jìn)入老城區(qū)的門戶節(jié)點(diǎn)位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。 通過(guò)以上分析，該項(xiàng)目用地適合建設(shè)大型商業(yè)、具有城市標(biāo)志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等）、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。 自然環(huán)境 資源 概況 （ 1） 地理位置 X 縣位于 X 省南部，東經(jīng) 1151 111549、北緯 25358262053 。東鄰瑞金市，南連會(huì)昌縣和安遠(yuǎn)縣，西接贛縣，北毗興國(guó)縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。全縣南北長(zhǎng) 西寬 米，總 面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12平方千米。 （ 2） 氣象與氣候 項(xiàng)目所在區(qū)域 為 典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 一月和七月平均氣溫分別是 極端氣溫為 8，年均降水量 1507 毫米， 47%，年日照時(shí)數(shù) 時(shí)，年均無(wú)霜期 305X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 天。 地址 建設(shè)條件 （ 1）地質(zhì)條件 X 境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，羅田巖為典型的丹霞地貌區(qū)，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢(shì)由一系列平行 山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢(shì)較高些，逐漸向中、西部?jī)A斜。位于靖石、盤古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2001 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ 2001）， X 省 X 縣 地震動(dòng)峰值加速度為 當(dāng)于原地震烈度小于 ），工程建筑考慮抗震按 設(shè)防，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一般無(wú)地震、崩塌、泥石流等不良工 程地質(zhì)現(xiàn)象。 （ 2）電力分析 X 縣共有 110電站 2 座， 35電站 7 座。 35變壓器12 臺(tái)，變電容量 3930035路 8 條，共 10電線路 41 條，共 以下線路全長(zhǎng) 100 臺(tái)（包括真空斷路器、油開關(guān)及負(fù)荷開關(guān)）；無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置 3 臺(tái)；配電變壓器 1081 臺(tái) 79231縣電力充足，完全能滿足 項(xiàng)目 用電需求。 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （ 3）水資源分析 X 縣 境內(nèi)河流屬贛江水系，總長(zhǎng)度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在 境內(nèi)的長(zhǎng)度為 66 公里。貢水、梅江、濂江等在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，建有漁翁埠水電站、下欄水庫(kù)工程。 全縣水資源豐富，完全能滿足 項(xiàng)目 用水需求。 （ 4）區(qū)位和交通條件 X 地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是通往寧都、興國(guó)、瑞金等河?xùn)|六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽(yù)，交通便利， 323 國(guó)道、319 國(guó)道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過(guò)，構(gòu)建了公路、鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè) 方案 和 建設(shè) 規(guī)模 項(xiàng)目建成后，可建設(shè) 成為 X 縣的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑 ；項(xiàng)目擬 建設(shè)地下停車場(chǎng)、 大型 商業(yè) 中 心 、 辦公樓 、酒店 、高檔住宅區(qū) 等主體工程 ，配套建設(shè) 供配電工程 、 供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 。 主要 技術(shù)方案 項(xiàng)目 基本情況 X 大廈建設(shè) 項(xiàng)目總占地面積 方米 。 項(xiàng)目 規(guī)劃 指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及 X 縣總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 要求通過(guò) 建設(shè)標(biāo)志性建筑 提升城市品味，改善 居 民 工作、 居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)， 效益其次。 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 原則 （ 1）在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營(yíng)造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 （ 2）本著以人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、消防、杭震、管線埋設(shè)、避免視福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。 （ 3）居住區(qū)配套公建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。 （ 4）供水、雨水、污水、電力、電訊及 燃?xì)夤芫€地下敷設(shè)，并本著合理 規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 （ 5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。 （ 6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場(chǎng)。 （ 7）項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 現(xiàn)在 的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場(chǎng)所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介 環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則及體現(xiàn)設(shè)計(jì)作為信息媒介，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強(qiáng)。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 代通訊技術(shù)及辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計(jì)都為提高辦公效率、增強(qiáng)辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。 一個(gè)充滿綠色、陽(yáng)光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成 了世界寫字樓設(shè)計(jì)的一種流行趨勢(shì)，在最近挪威的一個(gè)高層 辦公樓 設(shè)計(jì)中，英國(guó)著名建筑大師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)出了一個(gè)使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化 辦公樓 。這種綠色空間的存在，實(shí)際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來(lái)改善寫字樓本身的環(huán)境，來(lái)達(dá)到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。 還包括樓層內(nèi)的休閑會(huì)所，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們?cè)谙嗷サ慕涣髦?，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢(shì) ，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來(lái)營(yíng)造一個(gè)信息時(shí)代的效率空間。 基于上述原因，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想方案 ： （ 1）市場(chǎng)定位 在對(duì)類似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后 發(fā)現(xiàn) ，縣城區(qū) 附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈。這一定位內(nèi)涵是： 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 X 大廈為高尚辦公、 高檔住宅 綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 X 大廈為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超 前的生態(tài)生活空間和居住理想。 （ 2）形象定位 X 大廈從營(yíng)銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過(guò)對(duì) X 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出 ，本 項(xiàng)目形象定位為： X 縣城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性 建筑 。 該項(xiàng)目位于 X 縣 城老城區(qū)西部 ， 縣城老城區(qū)西部 為 X 縣最繁華的商業(yè)地段，以此強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化位于 X 縣 政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)特性。 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 本 項(xiàng)目 位于 X 縣 的 縣城 繁華地段，生活設(shè)施及市政配 套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì) 。 因此建議將本案定位于 ： 領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 綜上所述，在本項(xiàng)目的目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面： 地理位置優(yōu)越 交通動(dòng)線充足 縣 政與小區(qū)配套皆較 為齊全 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 社區(qū)規(guī)劃合理 有強(qiáng)大的升值潛力 戶型實(shí)用、舒適 （ 4）發(fā)展定位 基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級(jí)酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個(gè) X 地區(qū)的休閑消費(fèi)中心和標(biāo)志性建筑群體之一。充分體現(xiàn)人性化的建筑 思想，具體體現(xiàn)主要包括綠色、健康、陽(yáng)光三大特點(diǎn)： 綠色 創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。 健康 在區(qū)內(nèi)充分設(shè)計(jì)體能測(cè)試設(shè)備，以及羽毛球場(chǎng)、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，滿足住房對(duì)體育運(yùn)動(dòng)的需求。 陽(yáng)光 強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計(jì)，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導(dǎo)一種充滿陽(yáng)光的良好的人際關(guān)系。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位 可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi) 處 于 龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 項(xiàng)目推廣定位 ： 領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選 。 （ 6）建筑設(shè)計(jì)定位 辦 公酒店區(qū) 樓層： 27 層 （ 含地下二層 ） 功能：地下一、二層為停車場(chǎng) 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 地上 1 25 層為 酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓） A 區(qū) （ 地上 1 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二、三層為大型超市； 3 層以上為住宅） A 區(qū)商業(yè) 樓層： 3 層 1#住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 2#住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 3#住宅 樓層： 18 層（含地下二層） 功能：地下一為商業(yè)專用停車場(chǎng)、地下二層為住宅專用停車場(chǎng) B 區(qū)（ 地上 1 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場(chǎng)，第二層為大型超市，第三層為電影院 ； 3 層以上為住宅） B 區(qū)商業(yè)樓層： 3 層 4#住宅樓層： 31 層（含地下二層） 5#住宅樓層： 31 層（含地下二層） 6#住宅樓層： 22 層（含地下二層） 7#住宅樓層： 22 層（含地下二層） 功能：地下一 為商業(yè)專用停車場(chǎng) 、 地下 二層為 住宅專用 停車場(chǎng) 工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)布局 充分利用國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)，結(jié)合地塊形狀及功能用途，在市政廣場(chǎng)正對(duì)的弧邊建設(shè)四星級(jí)酒店、辦公樓，作為本頂目的標(biāo)志性建筑。 為能進(jìn)一步提升商業(yè)價(jià)值，結(jié)合地塊三側(cè)臨城市主干道的絕對(duì)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 優(yōu)勢(shì)，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對(duì)接三條城市主干道，實(shí)現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商 鋪，起到真正帶旺整個(gè)商圈。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過(guò)設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個(gè)空間連接，從而達(dá)到共享人流目的。 商業(yè)部分，步行街把地塊間接劃分為 3 部分，酒店辦公部分、 區(qū)商業(yè)； 2 大商業(yè)區(qū)利用城市人流，沿城市主干道展開。 建議國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣場(chǎng)升級(jí)改造，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，增加整個(gè)市政廣場(chǎng)空間多元化，提供市民的表演場(chǎng)地及日后下穿過(guò)街人行道需要，同時(shí)商業(yè)部分可從地下穿過(guò)酒店、辦公樓以其相通，進(jìn)一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。 住宅建 筑以點(diǎn)布局，形成兩個(gè)組團(tuán)，以盡量保證住宅視野開闊和減少對(duì)視為布局原則，點(diǎn)式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時(shí)，營(yíng)造活潑、動(dòng)感空間，空氣對(duì)流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。 在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場(chǎng)、公園、綠地、水體、景點(diǎn)等內(nèi)容。同時(shí)順應(yīng) 本項(xiàng)目 特點(diǎn)， 做 好用地規(guī)劃，安排不同的建筑類型適應(yīng)不同位置的需求。 建筑設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料： 房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 50001 2001）； 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 住宅建筑規(guī)范（ 2005）； 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 95）； 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 2005）； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2006）； 建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)要求等相關(guān)資料； 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分） 2002 版。 （ 2）工程概況 X 大廈建設(shè)項(xiàng)目提出了一個(gè)全新設(shè)計(jì)理念、為 X 縣住房保障對(duì)象家庭又提供了一個(gè)低密度、注重環(huán)境、強(qiáng)調(diào)人性化服務(wù)的城市生活園區(qū)。 總建筑面積為 167830 平方米 ； 建筑類別：一類，二級(jí)耐久年限（ 50 年）； 建筑耐火等級(jí)：二級(jí)； 抗震設(shè)防 烈度：六度。 （ 3）建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思 利用直線的變化和對(duì)比，反映出建筑的時(shí)代性和簡(jiǎn)潔性。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯(cuò)落有