1 吉安市城南專業(yè)市場地塊項目 第一部分吉安整體環(huán)境分析 一、城市概況 （ 1）城市簡介 吉安位于江西省中部，是江西下轄的 11 個地級市之一。吉安古稱廬陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，沿用至今。吉安市現(xiàn)轄 2 區(qū) 10 縣 1 市，新干縣、峽江縣、吉水縣、吉安縣、永豐縣、安?？h、永新縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、井岡山市、吉州區(qū)、青原區(qū)、國家井岡山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 自秦朝置郡以來，吉安以其悠久的人文歷史、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的自然資源和獨特的區(qū)域位置，被世人譽為“風水寶地、革命圣地、旅游勝地、投資福地、發(fā) 展高地”。 （ 2）自然條件 吉安全市總面積 25271 平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積 51%，平原與崗地約 23%，山地與丘陵約 23%，水面約 4%。吉安東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春地區(qū)的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州距省會南昌公里里程為 219 公里，距北京鐵路里程為 里。 吉安屬亞熱帶季風氣候，全年平均降水量為 1500 至 1600 毫米毫米左右，冬季常受南下冷空氣影響，但氣溫很少低 于攝氏零度。吉安境內河流眾多，以贛江為中軸，有 28 條大小支流匯入，水量充盈。 2 （ 3）交通區(qū)位 吉安位于江西省中西部，贛江中游，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地勢極為險要。境內有自北向南縱貫的京九鐵路、105 國道和由東向西的 319 國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達省市 ,此外還有贛粵高速 ,井岡山機場 ,在江西省地理上占有特殊位置。 （ 4）城市風景 吉安，是彰顯江南風韻的綠色家園。全市森林覆蓋率 86%， 水質和空氣質量均保持在國家一類標準以上。有 6 個國家級、 8 個省級自然保護區(qū)和森林公園，三度入選“中國特色魅力城市 100 強”， 2007 3 年榮獲中國人居環(huán)境范例獎。 吉安有良好的區(qū)位優(yōu)勢，北與長江三角洲對接，東與閩江三角洲毗鄰，南與華南經(jīng)濟圈呼應，是屬于經(jīng)濟發(fā)展的“黃金走廊”。 （ 5）經(jīng)濟建設 吉安現(xiàn)已形成電子、食品、藥品、紡織、電力、機械等支柱產(chǎn)業(yè)。國家井岡山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、國家出口加工區(qū)、國家電子信息科技創(chuàng)新基地、國家風能產(chǎn)業(yè)基地、國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基地、國家臺商承接基地及泰和工業(yè)園等 3 個省級重點工業(yè)園成為吉安 經(jīng)濟的強大引擎。 2010 年，吉安 全年完成生產(chǎn)總值 665 億元，增長 14%；財政總收入 元，增長 地方財政收入 57 億元，增長 規(guī)模工業(yè)增加值 元，增長 主營業(yè)務收入突破千億元大關，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高 百分點；社會消費品零售總額 202 億元，增長 18%；外貿(mào)出口突破 10 億美元，增長 縣域經(jīng)濟加快發(fā)展， 8 個縣（區(qū)）財政總收入過 5 億元，安福、泰和縣過 8 億元，吉安縣突破 10 億元，全市進入提速發(fā)展的快車道。 二、吉安城市規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)發(fā)展目 標 目前逐步建立起以中心城區(qū)為核心、縣城為支柱、小城鎮(zhèn)為基礎的大中小城市協(xié)調發(fā)展，等級規(guī)模協(xié)調、職能分工明確、空間布局合理的開放式、網(wǎng)絡型的城鎮(zhèn)體系，促進全市城鄉(xiāng)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調與可持續(xù)發(fā)展。 （ 2）空間結構規(guī)劃 以空間布局規(guī)劃為紐帶，實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強城鎮(zhèn)化與工 4 業(yè)化的互動機制。以產(chǎn)業(yè)空間布局為基礎組織城鎮(zhèn)空間結構，以城鎮(zhèn)空間規(guī)劃引導經(jīng)濟要素的合理配置和經(jīng)濟運行環(huán)境的全面改善。構筑“三心”（中心城區(qū)、泰和、井岡山）和“一帶”（京九沿線城鎮(zhèn)發(fā)展帶）點軸聚合發(fā)展總體空間格局，整體形成“一核帶雙極、 主軸貫南北、次軸振兩翼”的“蝶形”城鎮(zhèn)主體架構。 （ 3）交通網(wǎng)絡規(guī)劃 鐵路以京九鐵路為“一縱”，以泰井鐵路及其東西延伸線 吉（安）衡（陽）、吉（安）南（豐）鐵路為“一橫”和分文鐵路為支線，構筑以京九鐵路為主骨架、“一縱一橫一支線”的網(wǎng)絡布局，確立贛中南鐵路樞紐地位。完成京九鐵路既有線路電氣化改造。 公路方面，以南北向的大（慶）廣（州）高速、樟（樹）吉（安）高速公路和東西向的泉（州）南（寧）高速、泰（和）井（岡山）高速和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，建設中心城區(qū)環(huán)城高速公路，成為全 省高速公路的重要樞紐。 （ 4）城市人口規(guī)模 吉安是一個以漢民族為主，多民族雜居的 地方 。 據(jù)統(tǒng)計顯示， 2008年末 ，吉安全市 總人口數(shù)量 470 萬人 ； 2010 年吉安市中心城區(qū)人口為 53 萬人，預計到 2020 年吉安市中心城區(qū)人口達 73 萬人。 此外，吉安擁有近 32 個少數(shù)民族 ， 共 約 人，主要為畬、回、壯、滿、苗、瑤、蒙古、侗、土家、朝鮮、高山、獨龍、京、黎、白、布依、水、土、達斡爾、羌、藏、仡佬族等，其中以畬族居多。 （ 5） 城市發(fā)展方向 綜合考慮到吉安市中心城區(qū)三大片區(qū)聯(lián)動和緊湊發(fā)展的基本要 5 求，規(guī)劃期內可選擇的 城市發(fā)展方向有： 河西片區(qū)向南發(fā)展至新村、宋家、神崗山；向西發(fā)展至路口、廟背、普塘、羅家坊；向北發(fā)展至曲沙。 河東片區(qū)鐵路以西地帶適當向南北方向擴展，北至沙蕪，南至老虎坑水庫；鐵路以東部分向南發(fā)展至橫江，向東發(fā)展至菱塘、大塘、滸崗、云江，向北發(fā)展至臨江。 河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對門、店下；適當向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。另外將京九鐵路以東與西隴山以南的用地作為遠景城市發(fā)展方向。 （ 6）城南新區(qū)建設 城南新區(qū)位于市中心城區(qū)的中部，與河西、河東、敦厚三大片區(qū)緊密相連。規(guī)劃范圍東起后河中游、西至天華山、 南起安泰路、北至后河西支流，規(guī)劃總面積 方公里。城南新區(qū)的性質為吉安市的行政中心，生態(tài)花園式的現(xiàn)代化新城區(qū)。 老城區(qū) 城南專 業(yè)市場 青原區(qū) 城南新區(qū) 6 城南新區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃布局為 “一圈、三軸、四中心” 結構。 “一圈” 指的是由后河水系形成的綠色生態(tài)圈，整個核心區(qū)處于后河的圍繞之中。規(guī)劃結合后河水系的綜合改造，貫通水系，擴大兩側綠化面積，形成環(huán)城綠帶，改善城市生態(tài)環(huán)境和城市景觀。 “三軸” 是指井岡山大道（二期）、吉州大道、迎賓大道三條城市發(fā)展軸。其中井岡山大道為城市生活性景觀大道，吉州 大道和迎賓大道為城市交通性景觀干道。 “四中心” 意味著這里將成為行政、體育、文化廣電、商務中心。 城南新區(qū)建設如火如荼地展開，體育館、文化藝術中心、圖書館等設施一一建設完成，新行政中心、商務中心、文化中心、市場專業(yè)區(qū)將在城南新區(qū)蓬勃建成。 城南新區(qū)建設情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市科技館與少年館 吉安市文化藝術中心 吉安市體育館 7 （ 7）城市規(guī)劃分析 吉安伴隨新一輪的規(guī)劃發(fā)展，城市的全面升級、城市交通的全面建成，將吉安的城市的輻射能力大大提升，隨著吉安城市化的不斷進行，城市人口的不斷遞增，城市商貿(mào)業(yè)也將進行新一輪的改革。 從城市發(fā)展方向分析，吉安市城南新區(qū)是重點，是“十二五”計劃的主攻方向。吉安市城南新區(qū)的建設，意味著吉安市的行政中心、商務中心、文體中心在不久的將來都將進入城南時代。 城南的未來是有目共睹的，伴隨著城市南建的進行，城市商貿(mào)業(yè)的更新?lián)Q代也是新城建設相輔相成的。 8 第二部分吉安市場調查與分析 一、調查目的 1、通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了 解吉安市專業(yè)市場（重點是建材市場）供需空間和發(fā)展趨勢，確定目標客戶群及其對項目的價值品質取向。以合理規(guī)劃本項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為適合吉安需要及可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品。 2、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、開發(fā)運營風險等因素的調查研究分析，為項目的后續(xù)推廣運作提供決策依據(jù)。 二、調查方式 本次調查主要針對地塊項目，運用資料查閱、訪談與問卷相結合的方法，獲取相應的信息，主要調查目標與途徑如下： （ 1）為依據(jù)政府部門的統(tǒng)計資料，獲取當?shù)氐慕?jīng)濟、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)； （ 2）考察走訪吉安市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，特別是目前正在經(jīng)營的五金機電市場，通過訪談和資料收集，了解有關各類市場的規(guī)劃結構、價格、規(guī)模、租金、售價、經(jīng)營等方面的情況； （ 3） 在充分的前期調研的基礎上，設計相應的問卷，對市場的經(jīng)營特點進行重點調查。 三、吉安市建材市場調查與分析 9 （ 1）吉安市建材市場分布圖 （ 2）吉安貿(mào)易廣場 城南新區(qū) 三江家居城 四方圓建材市場 凱震建材裝飾市場 貿(mào)易廣場 城南專業(yè) 市場群 吉安 城區(qū) 10 物業(yè)名稱 吉安貿(mào)易廣場 經(jīng)營類別 批零兼售（批發(fā)為主） 物業(yè)地址 吉安火車站附近，青原大道與 坪田路交匯處 經(jīng)營范圍 家居建材、五金機電、副食品、小商品、服飾等。 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 占地 面積達 890 畝，總投資達 元人民幣，總建筑面積58 萬平方米，建有商鋪 3062 套，住宅 2784 套，現(xiàn)有綜合性商業(yè)街市十條，另有大型室內批發(fā)市場 。 現(xiàn)在 有 經(jīng)營業(yè)主近 2000 戶，倉儲 4 萬多平米 。 商鋪結構 兩層結構，一樓經(jīng)營區(qū)，二樓為居住或倉儲空間 經(jīng)營檔次 中低檔次 輻射范圍 吉安城區(qū)、吉安下屬縣 進貨渠道 廠家直銷（浙江、廣東等地） 商鋪租金 約 20 28 元 /平方米月 項目點評 吉安貿(mào)易廣場是香港豪德集團 于 1996 年 在革命老區(qū)進行開發(fā)性扶貧而建設的一個商貿(mào)廣場社區(qū) 。 吉安貿(mào)易廣場經(jīng)過 15 年左右的經(jīng)營，目前已 成為全市最大的商貿(mào)物流中心，全省乃至京九線上最有影響的大型批發(fā)市場之一。 市場包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場沒有嚴格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動車銷售等。建材類市場現(xiàn)有商戶約 160 余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營零散、沒有倉儲建設，沒有形成全面建材家裝市場。 11 （ 3）三江家居城 物業(yè)名稱 三江家居城 經(jīng)營類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 井岡山大道與鳳凰洲路交匯處 經(jīng)營范圍 家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金 經(jīng)營方式 散戶自營 商鋪結構 一層建材商鋪，層高 5 米 市場規(guī)模 獨立圍合的家居市場，一樓主要以建筑材料區(qū)為主，二樓家具區(qū)，建筑材料店鋪大約有 140 家。 經(jīng)營檔次 中低檔次 輻射范圍 吉安城區(qū)為主 12 商鋪租金 一層建筑裝飾材料區(qū)租金 20元 /平米月 32元 /平米月 項目點評 三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料 綜合性市場，市場內規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴格的分區(qū)，市場內人氣相對較淡，經(jīng)營狀況相對較為不佳。 （ 4）中山路建材街 13 物業(yè)名稱 中山路建材街 經(jīng)營類別 零售業(yè)為主 物業(yè)地址 吉州區(qū)中山路 經(jīng)營范圍 板材、照明燈具、墻紙、衛(wèi)浴、陶瓷、五金等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 商鋪沿街區(qū)分布，約有 250 家店鋪 經(jīng)營檔次 中高檔次，有兔寶寶、立邦漆、華潤等中高檔次品牌 輻射范圍 吉安市城區(qū) 商鋪租金 38 元 /平米月 70 元 /平米月 項目點評 中山路建材街位于吉安 中心城區(qū)，是吉安歷史最久的建材區(qū)，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經(jīng)營戶自發(fā)形成，吉安家居建材消費首選地。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營凌亂，沒有停車場地。調查中發(fā)現(xiàn)，部分商戶有意向考慮外遷，換一個更規(guī)范、環(huán)境較好、比較集中的市場區(qū)。 （ 5）四方圓建材市場 14 物業(yè)名稱 四方圓建材市場 經(jīng)營類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 吉州大道與陽明西路交匯處以南 500 米 經(jīng)營范圍 陶瓷、衛(wèi)浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、頂材、燈具、 窗簾、布藝、家紡、燈具、名品家具等 經(jīng) 營方式 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，散戶自營與品牌店共存 市場規(guī)模 一層約有 260 家建材店鋪，二層燈飾、門業(yè)、窗簾、櫥柜、家具有將近 150 家店鋪，三、四層為家具區(qū) 經(jīng)營檔次 中高檔次，涵蓋吉安市內最高檔次的建材產(chǎn)品，包括 貝爾、馬可波羅等高端品牌。 輻射范圍 吉安市區(qū)為主 商鋪租金 一樓沿街商鋪 28 元 /平米月 42 元 /平米月 一樓內鋪 20 元 /平米月 25 元 /平米月 二樓商鋪 18 26 元 /平米月 商鋪布局 商鋪分為 A G 八個館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi) 浴潔具區(qū)四個區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。 A 館三、四樓皆為家具用品。 15 項目點評 四方圓建材市場包含部分住宅產(chǎn)品，是吉安首個以建材市場為規(guī)劃設計房地產(chǎn)項目，經(jīng)營將近四年，市場內統(tǒng)一劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，統(tǒng)一管理，市場統(tǒng)一包裝、推廣。四方圓建材市場，逐漸成為吉安市品牌建材的代表市場，市場整體經(jīng)營狀況較佳。但據(jù)經(jīng)營者反映，市場內存在租金不合理漲調的情況，對于這種不合理狀況，部分經(jīng)營者急需自有自營形的商鋪。 市場配套 市場內有觀光電梯、農(nóng)業(yè)銀行等配套。 （ 6）凱震建材裝飾市場 物業(yè)名稱 凱震建材裝飾市場 經(jīng)營類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 吉州大道與陽明西路交匯處以北 500 米處 經(jīng)營范圍 陶瓷、衛(wèi)浴、管材、瓷磚、地板、照明燈具 經(jīng)營方式 散戶自營 16 市場規(guī)模 約 120 家店鋪 經(jīng)營檔次 中檔檔次 輻射范圍 吉安城區(qū) 商鋪租金 25 元 /平米月 商鋪布局 一層商鋪， 的層高，進深達到 12 米。 項目點評 凱震建材裝飾市場與四方圓建材市場相距一公里，凱震建材裝飾市場為住宅底商， 1 層為商鋪， 2 6 層為住宅。市場整體經(jīng)營狀況不佳，市 場缺乏統(tǒng)一的包裝，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)氣氛相比四方圓較差。 （ 7）城南專業(yè)市場群 城南專業(yè)市場群位于 吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延 500 米以南。市場規(guī)劃用 地 5259 畝，建設凈用地 3866畝。場內規(guī)劃鋼材大市場、機動車市場、工程機械市場、家具市場、建筑材料市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)業(yè)機械市場、汽車配件市場、日用品市場、倉儲物流市場、商貿(mào)城等十多個市場業(yè)態(tài)， 目標打造 吉安市乃至贛中南 地區(qū) 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場群。目前，一期市場 1480 畝已立項批復?，F(xiàn)鋼材大市場、工程機械市場、機動 車 17 市場、吉安物流園和商貿(mào)（一）等市場近千畝已開工建設。市場內道路、供水、供電 、管網(wǎng) 等 市政 基礎設施 正在 建設 中。 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場效果圖 鋼材大市場效果圖 城南機動車市場效果圖 工程機械市場效果圖 （ 8） 萬福家居建材商城 （ 遂川 ） 物業(yè)名稱 萬福家居建材商城 物業(yè)地址 遂川縣井岡山大道 18 經(jīng)營范圍 陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具 照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理 市場規(guī)模 10000 平方米 輻射范圍 遂川城區(qū) 項目點評 萬福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市。 （ 9）中國新干建材城（新干縣） 物業(yè)名稱 中國新干建材城 物業(yè)地址 新干縣 經(jīng)營范圍 石材為主的建筑材料 市場規(guī)模 200 畝市場 +1810 畝生產(chǎn)基地 開發(fā)商 江西祥磊實業(yè)有限公司 項目點評 江西祥磊實業(yè)有限公司投資 的中國新干建材城項目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場 +基地”的籌建模式，規(guī)劃面積 1810 畝建設中國新干建材城生產(chǎn)基地，用于發(fā)展石材加工企業(yè)；規(guī)劃面積 200 畝建設市場交易基地， 用于建材產(chǎn)品銷售。在此基礎上，新干縣要求全縣范圍內石材生產(chǎn)企業(yè)全部遷至建材城生產(chǎn)基地落戶，今后新辦或擴改建材生產(chǎn)企業(yè)一律進駐生產(chǎn)基地，家居建材經(jīng)營戶全部遷至市場交易基地，促進建材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。 四、吉安建材市場現(xiàn)狀研判 （ 1）建材市場競爭較為激烈 近年來，吉安的家居建材行業(yè)經(jīng)歷著激烈的市場競爭。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場、三江家居城、凱震建材市場、四方圓建材市場等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場為吉安 最好的建材市場，具有良好的業(yè)績與口碑。而吉安市下屬的縣域建材市場更是基本上為沿街式商鋪，尚無規(guī)模的市場。 19 （ 2）尚缺乏輻射力強的建材市場 吉安市建材市場基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營，又以零售為主。根據(jù)調查，吉安城區(qū)市場的消費者均為本市。下屬各縣基本上各自為營。大型的、物流型的集散中心根本不存在。 （ 3）正處于升級換代的轉型時期 隨著吉安市城市行政中心的轉移、城南新區(qū)的建設，城市化進城與人民生活水平的不斷提高，對建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應的專業(yè)市場需求越來越迫切。 五、經(jīng)營戶問卷調 查分析 本次問卷針對吉安市“貿(mào)易廣場”、“三江家居市場”、“四方圓建材家居市場”、“凱震建材大市場”等專業(yè)市場經(jīng)營戶展開，問卷覆蓋吉安城區(qū)內幾大經(jīng)營區(qū)域，共發(fā)放問卷近 200 份，回收有效問卷 186 份，以下為問卷分析統(tǒng)計結果。 1、您現(xiàn)在所經(jīng)營的店鋪的物業(yè)租金是多少？ 30%30%30%10%30元/平 米月以下3060元 /平米 月60100元 /平米 月100元/平 米月以上評析： 本題意在了解經(jīng)營戶物業(yè)租金情況。調查顯示有 30 元 /平米月以下、 30 60 元 /平米月、 60 100 元 /平米月的商戶分布較為均衡。這也反映了吉安幾大建材集聚區(qū)域經(jīng)營檔次的區(qū)別，且 20 經(jīng)營體量也相對較為均衡。 2、您目前所經(jīng)營商鋪的店面 面積是多少？ 25%50%17%8%30以 內30000以 上評析： 本題意在了解經(jīng)營戶經(jīng)營面積。調查顯示有五成的商戶經(jīng)營面積為 30米，反映出吉安市場商鋪面積以 30 60 平米為主。貿(mào)易市場基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨立經(jīng)營，且隨著品牌商家的進駐，單店面積要求也在逐步提高。 3、您目前經(jīng)營現(xiàn)狀如何？ 25%67%8%良好一般較差評析 ：本題意在了解經(jīng)營戶對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意情況。調查顯示有超過六成的商戶對現(xiàn)在經(jīng)營狀況感覺一般。反映出經(jīng)營的現(xiàn)狀，應該說，吉安的建材市場競爭較為激烈，但行業(yè)發(fā)展較為健康穩(wěn)定，各個檔次的產(chǎn)品都有其特定的消費人群，市場潛力較大。 21 4、您對目前經(jīng)營現(xiàn)狀的意見是什么？ 0% 10%5%45%30%10%交通不便經(jīng)營面積小市場管理差房租太高倉儲不足商業(yè)氛圍差配套不齊全其他評析 ：本題意在調查經(jīng)營戶對目前經(jīng)營地點的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調查顯示“房租太高”和“倉儲不足”是經(jīng)營戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營面積小”等其他因素。此題也較為明顯的反應了吉安建材類商業(yè)的缺陷。 5、如有要拆遷或更換經(jīng)營場所，您更希望在城市什么區(qū)域經(jīng)營？ 25%8%67%市中心城南新區(qū)無所謂評析： 本題意在調查建材類經(jīng)營戶對吉安城區(qū)內的新市場的經(jīng)營意向，調查表示 67%的商戶對區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有 25%對市中心區(qū)域較為認可。 22 6、如果在吉安開發(fā)合適的 專業(yè)市場，您會選擇投資或經(jīng)營嗎？ 25%25%50%會不會不確定評析： 本題意在調查建材類經(jīng)營戶對吉安城區(qū)內的新市場的購買及投資意向，調查表示 25%的商戶對新市場還是持有很高的期待，另外還有 50%“不確定”的商家也極有可能成為項目的目標客戶群體。 7、您如果在新市場經(jīng)營，會選擇怎樣的方式？ 25%75%0%租賃購買自營購買出租評析： 本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。從以上調查統(tǒng)計資料顯示購鋪自營的經(jīng)營戶相對較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場需求，可適當參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。 8、如果你選買商鋪，會選擇什么樣的商鋪物業(yè)？ 23 42%58%0%獨立一層一、二層連體商場式內鋪評析： 本題意 在了解消費者對商鋪功能結構規(guī)劃的喜好，調查顯示 58%的經(jīng)營者對“一層經(jīng)營展示，二層辦公倉儲”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護者。 9、您選擇新市場的主要考慮因素是什么？ 12%15%4%38%19%12% 0%交通位置價格配套商業(yè)氛圍市場管理優(yōu)惠政策其他評析： 本題意在調查經(jīng)營戶對項目區(qū)域的要求。調查結果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場管理”和“商鋪價格”，反映經(jīng)營戶對現(xiàn)代市場的向往。 10、您期望未來商鋪的面積為多少？ 24 8%51%33%8%30以 內30000以 上評析： 本項目意在了解建材類商家對商鋪面積的需求情況。調查結果顯示 30 60 平米、 60 100 平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經(jīng)營建材的場地要 求。 11、如果買賣商鋪，您能接受鋪面的銷售總價是多少？ 0%67%25%8%20萬以 內 2030萬3050萬50100萬100萬以 上評析： 本題意在了解消費者對市場商鋪價格的心理預期。從以上圖表顯示，總價 20 30 萬、 30 50 萬元價格區(qū)間為絕大部分受訪者認同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預期略低一些，與目前市區(qū)范圍內市場價格較為吻合。一方面反映消費者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場開發(fā)環(huán)境。 25 12、如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價格是多少？ 67%33%0%3萬以 下35萬510萬10萬以 上評析： 本題意在了解消費者對商鋪租賃價位的心理承受，調查表示 3 萬元 /間 /年以內是絕 大部分建材類經(jīng)營戶能夠接受的租價范圍。 13、您認為新市場應該設有哪些功能配套？ 48%0%8%0%8%20%4% 0%12% 0%倉儲物流展示中心信息服務電子商務工商稅收治安保安衛(wèi)生保潔商務中心餐飲娛樂酒店服務停車場其他評析： 本題意在調查消費者對市場配套的需求情況。從以上調查統(tǒng)計資料顯示排在前三位的是“倉儲物流”、“治安保安”、“停車場”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營者對商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當參考此題，以合理規(guī)劃，精心設計，做出消費者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實基礎。 六、吉安市場現(xiàn)狀綜合評價 近年來 吉安的城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在 26 整體業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè) 環(huán)境的劇烈競爭。通過對吉安現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境進行深入地調查了解，我們對吉安現(xiàn)有商業(yè)的綜合評價如下： 一是精品商鋪勢頭看好。一些開面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資經(jīng)營者歡迎； 二是吉安商鋪投資經(jīng)營熱情很高，吉安當?shù)氐耐顿Y經(jīng)營客戶投資經(jīng)營商鋪意愿很高，具有敏銳的投資意識。 27 第三部分 項目資源分析 一、項目概況 1、地理位置 項目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場約 12 公里，距離吉安市新行政文體中心約 8 公里。地塊緊鄰規(guī)劃擴建中的迎賓大 道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。 2、規(guī)模地形 該地塊總面積近 600 余畝，以山地丘陵為主，有一定的高差，但政府會負責項目的土地平整工作，目前平整工作正在進行中。地塊不涉及拆遷。沿現(xiàn)有道路邊已有“大眾 4S 店”、“奇瑞 4S 店”框架基本 28 施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。 3、管線狀況 項目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網(wǎng)基本還沒有鋪設到位；但隨著該區(qū)域建設速度的加快推進，相信給水、供電、供氣、 排水、通訊等城市市政基礎設施將會陸續(xù)得到完善。目前區(qū)域內的主要道路已經(jīng)規(guī)劃、并開始路基施工。 29 二、項目環(huán)境分析 本項目位于吉安市城南專業(yè)市場集群區(qū)域，距離市中心廣場約12 公里，距離吉安市新行政中心約 8 公里。 從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個項目投入建設，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域專業(yè)市場集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿Α?從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點區(qū)域，規(guī)劃總面積達 5000 多畝，涉及汽車、農(nóng)機、鋼材 、農(nóng)產(chǎn)品、機械、日用品、倉儲物流等幾大領域，目標打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場集群，各項配套設施也正在緊張完善中；而本項目正好處在區(qū)域內的核心位置。 然而，盡管有政府的大力扶持政策及宏大的遠景規(guī)劃，但整個區(qū)域的市場輻射力、消費支撐度、與市區(qū)的商貿(mào)消費關系等因素都將直接影響到本項目乃至整個區(qū)域能否打造成功的關鍵因素。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國家的大力扶持，但當?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬^低，對房產(chǎn)投資的理念也相對較弱，這些都將給本項目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。 三、 項目研判（ 析） （ 1） 項目優(yōu)勢（ 城市發(fā)展方向 項目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心、商務中心基本成型，市政配套基礎良好。而項目所在城南專業(yè)市場區(qū)將是吉安市未來幾年商貿(mào)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域。 政府大力扶持 30 商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關系密切。近年來政府高度重視商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動本地經(jīng)濟的引擎之一。本項目為吉安市政府重點服務工程項目，各項政策優(yōu)惠明顯。 交通條件良好 項目所在地塊的交通設施規(guī)劃良好，正在建設中，未來將會便于物流展開。同時與市區(qū)有城市主干道相 連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。有利于對吉安地區(qū)乃至整個贛中南地區(qū)的商貿(mào)物流全面輻射。 市場集群程度高 城南專業(yè)市場群規(guī)劃用地面積達 5000 多畝，擬建 10 多個專業(yè)市場。目前近千畝市場已經(jīng)開工建設。規(guī)?；袌鋈旱囊?guī)劃建設，各市場的經(jīng)營聯(lián)動效應顯著，未來必將形成大型商品集散基地。 （ 2） 項目劣勢（ 項目地塊稍偏 從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有 12 公里左右。政府對項目構架化的規(guī)劃，造成目前項目環(huán)境較為冷清現(xiàn)象。 直接交通尚缺 由于城南新區(qū)尚在建設之中，公交系統(tǒng)尚未完善 。尤其是作為市場集群，類似公交總站及聯(lián)通下屬縣區(qū)客運站尚未有規(guī)劃布局。 城區(qū)市場競爭 由于本項目計劃打造大型的商貿(mào)市場，規(guī)劃涉及家居建材、五金機電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經(jīng)營場所，且消費者認同度較高。尤其是建材類市場，擁有四方圓家居裝飾廣場、凱震建材裝飾市場、貿(mào)易廣場、中山路五金建材街，以及市區(qū)天一圓家居市場、東方家居城、太平洋家居城等幾大家居賣場，使得 31 吉安市的家居建材行業(yè)競爭激烈，但經(jīng)營檔次區(qū)分較為明顯。 （ 3） 項目機會點（ 處于商貿(mào)業(yè)轉 型期 吉安商貿(mào)業(yè)總體發(fā)展水平不高。隨著城南新區(qū)的拉動，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場將會出現(xiàn)較快速的上升。尤其是批發(fā)類市場將進入整合、轉型、提升的時期，迎來新的發(fā)展機會。 綜合開發(fā)成本較低 項目土地、材料、人力成本較低。尤其是土地成本低廉，大大降低開發(fā)成本，以及今后運營成本。操作空間比較大。 具有市場開發(fā)先機 目前城南市場集群尚處于初期開發(fā)階段。政府政策，以及業(yè)態(tài)選擇余地較大。具有明顯的開發(fā)先機優(yōu)勢。 （ 4） 項目威脅點（ 項目成熟期較難判斷 盡管城南新區(qū)建設如火如荼，城南專業(yè)市場集群 也已經(jīng)開發(fā)建設。但由于距主城區(qū)較遠，各項配套尚有欠缺。成熟期究竟多長較難判斷。但待其成熟則開發(fā)先機隨之失去。 本地購買力相對較低 吉安經(jīng)濟發(fā)達程度相對較低。因外出打工者眾多，歷來被稱為“打工大市”。當?shù)刭徺I力也相應較低。目前當?shù)厝送顿Y理念雖然已經(jīng)具備，但從本地市場租金分析，本項目的售價不會太高。 資源整合力尚待驗證 本項目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營的幾大建材市場，該類市場經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場 32 口碑，客戶認同度較高。而要在同一區(qū)域內再興建大型的同類市場，則無論在消 費潛力、商家接受度、市場輻射力、政府推動力等方面都將有一定的挑戰(zhàn)難度。 四、綜合評估 從以上的分析資料來看，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、風險都比較明顯的客觀存在。結合吉安當?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及未來的發(fā)展規(guī)劃，項目的開發(fā)建設正好符合吉安城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃需求，有一定的投資機會，但風險也同樣存在。因此，項目的開發(fā)需要從前期準確定位、科學規(guī)劃、樹立優(yōu)秀的品牌形象著手，尤其是依靠政府的大力支持和相關政策扶持，攜手確保項目的成功打造。 作為一座現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場，必須以科學、前瞻、創(chuàng)新的理念梳理各種關系： 如何協(xié) 調與城市規(guī)劃之間的關系？ 項目主題概念如何定位？ 各種業(yè)態(tài)如何定位？ 各種業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？ 如何處理與老市場之間的關系？ 招商運作能否成功？ 如何確保項目的后期運營管理？ 均是項目開發(fā)成功的關鍵。 因此，項目必須以優(yōu)秀的品牌形象，塑造良好的經(jīng)營和投資前景，建立起經(jīng)營戶尤其是本地經(jīng)營客商的信心，從而與外地商業(yè)資源形成相互促進的良性循環(huán)。力爭掀起吉安商貿(mào)業(yè)經(jīng)營和投資的下一輪發(fā)展熱潮，進而將項目打造成為贛中南地區(qū)綜合實力一流的商貿(mào)市場。 33 第四部分 項目定位分析 一、定位依據(jù) 1、吉安社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及趨 勢 區(qū)域社會經(jīng)濟的發(fā)達程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費者的收入預期和消費走向。 2、 吉安城市規(guī)劃發(fā)展目標 遵循政府對吉安城市規(guī)劃目標，體現(xiàn)出科學前瞻的城市經(jīng)營思路。因為商業(yè)項目的定位必須與城市發(fā)展的目標有機結合。 3、吉安商業(yè)現(xiàn)狀調查及分析 通過吉安整體的商業(yè)結構分析，對本項目的開發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。 4、項目資源分析 通過對項目資源的科學分析，使本項目的定位方向符合市場需求和資源特點。 二、定位原則 項目創(chuàng)新原則 創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領城市商業(yè)未 來發(fā)展的關鍵。對作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認為，本項目的定位不能簡單重復 吉安 現(xiàn)有的商業(yè)模式，應在符合市場需求的前提下，借鑒引進國內外先進的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面提升 吉安 城市商業(yè)品位。 34 引領市場原則 按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路， 吉安 未來的商品專業(yè)市場要 站在整個江西及未來商貿(mào)市場的高度，堅持科學可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場的強勢平臺。 資源高效原則 本項目擁有大廣高速、樟吉高速兩大物 流交通樞紐優(yōu)勢，同時占據(jù)政府規(guī)劃“城南專業(yè)市場群”的核心位置，是未來的城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的中心，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金寶地，是不可再生的稀缺資源。怎樣高效利用好土地資源， 在滿足功能需求的同時，盡量在土地的開發(fā)強度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標。 科學發(fā)展原則 隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的貨物交易功能。項目的運作應本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項目將以現(xiàn)代理念為指導思想，在對 吉安 及贛中南 地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 城市經(jīng)營原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展的任務。本項目以規(guī)模領先、潛力巨大的特點，建成后必將成為 吉安 城市新的商貿(mào)業(yè)標桿。因此，項目的規(guī)劃設計、商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。同時，項目定位必須充分考慮配合推動 吉安 城市“南擴”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 和諧發(fā)展原則 作為如此大規(guī)模的商業(yè)項目，建成后必然對 吉安 現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。一方 面，項目的建設是城市發(fā)展的需要；另一方面，本 35 項目將對現(xiàn)有傳統(tǒng)市場商圈形成沖擊。項目將通過全新的定位，以錯位經(jīng)營，共同繁榮的目標，實現(xiàn) 吉安 城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標。 三、主題定位分析 在對 吉安 商業(yè)的調查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎上，并結合地塊資源特征，我們認為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導性意義。以此來適應 吉安 城市商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展的需求。 基本思路如下：借鑒國內優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項目，尤其是專業(yè)市場商業(yè)形態(tài)。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與 吉安 作為一個贛中南 地區(qū)核心城市的發(fā)展需要，再結合地塊資源特點，予以綜合考量。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 城市商貿(mào)業(yè) 消費需求 地塊資源特點 規(guī)劃要點 五位一體。 即：以時間觀與空間觀制定項目的定位方向。 時間： 傳承 吉安 城市文脈和商業(yè)文化底蘊，立足未來，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標。創(chuàng)制具有 吉安 特色的現(xiàn)現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場。 空間： 實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定位策略，打造贛中南商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展，與 吉安 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。 因此，本項目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎上，必須體現(xiàn)出鮮明的特點。以 后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內外優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標準的整體品質；以前瞻的理念，打造功能先進、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代大型商貿(mào)市場；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化 36 的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城市商貿(mào)綜合體目標。 從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟檔次和城市價值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟的合理布局，實現(xiàn)整合和引領 吉安 乃至贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級換代和可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。 綜合型： 本項目將以“綜合性 市場”為出發(fā)點，涵蓋家居建材、五金機電、小商品、服飾、農(nóng)副產(chǎn)品等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導形態(tài)，結合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿(mào)競爭力； 多功能： 現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復合經(jīng)營功能方向的轉化。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關的展示、信息、研發(fā)、商務等功能。通過復合型功能，強化交易功能，提升市場經(jīng)營功能的附加值；通過信息功能的平臺，成為贛中南地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務、信息、物流中心。 一站式： 齊全的商業(yè)、生活服務配套，為經(jīng) 營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務。項目將配設：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、 休閑商業(yè)街等生活設施；同時配設：檢測、銀行、工商、郵電、稅務、咨詢等商業(yè)服務設施。 綜合上述分析： 本項目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代化大型商品集散中心” 的有力因素。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標、規(guī)劃前瞻科學、經(jīng)營管理專業(yè)。傾力打造國內一流的商貿(mào)批發(fā)交易場所，開創(chuàng) 吉安 城市商業(yè)的新高度。實現(xiàn)引導未來消費，提升城市品位的目標。 37 主題定位 吉安現(xiàn)代化大型商品集散中心 吉安城市客廳 四、項目功 能定位 按照主題定位思路，項目經(jīng)營功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務消費場所。消費者在這里可以享受購物之外的吃喝玩樂一條龍服務。 功能定位的基本思路： 以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； 以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 （ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點，助推吉安市政府實施“城南專業(yè)市場群”的規(guī)劃目標，實現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級的遠大目標； （ 2）休閑娛樂： 引入 各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供悠閑、舒適的配套服務； （ 3）餐飲功能： 引入中外各類餐飲業(yè)，為消費者提供豐富多彩的享受； （ 4）會展功能： 定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，為消費者提供豐富的商品盛宴； （ 5）物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮大廣高速、樟吉高速兩大交通大動脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務、居住三位一體。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。 38 五、業(yè)態(tài)定位 家居裝飾：建 材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等； 五金機電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等； 浙江商品：小商品、服飾、皮草、小家電等； 配套服務：餐飲、 咖啡吧、茶吧、 吧等。 六、檔次定位分析 本項目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點，承擔著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。 因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為吉安未來主要的商品物流交易集散中心。同時，考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設施等方面要區(qū) 別考慮，以符合實際的經(jīng)營需求。 七、規(guī)劃定位分析 八、輻射定位分析 按照現(xiàn)代商圈理論，結合市場調查及吉安商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級： 一級輻射商圈為吉安市區(qū)； 二級輻射商圈為吉安地區(qū)； 三級輻射商圈為贛中南地區(qū)。 39 【第五部分項目運作思路】 一、運營模式 本項目重點在于商業(yè)，即：大型商品集散中心。住宅作為輔助物業(yè)，故項目必須重視運營。 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應有的社會責任。 因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，必須是將開發(fā)與運營高度結合。換言之，本項目的建設重在運營，而且必須是品牌化運營。 因此，我們取得了項目的開發(fā)權后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā)建設環(huán)節(jié)。 本項目坐擁吉安兩大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的“城南專業(yè)市場群”核心位置，承擔著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質的重任，項目運營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結合，實現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結構的升級換代，全力推進吉安乃至整個贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，從項目規(guī)劃設計、工程開發(fā)、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 40 二、招商模式 本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡，特別利用浙江、江蘇等地區(qū)品牌商家的優(yōu) 勢資源，面向國內外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 （ 1） 招商思路 立足吉安及贛中南地區(qū)商業(yè)資源，重點引進國內外及浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“商貿(mào)吉安，贛中明珠”的目標。 （ 2）招商策略 招商先行策略。 在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行的策略； 本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標； 品牌商家優(yōu)先策略。 以國內外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次 ，提升吉安城市的品牌形象； 優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎上，我們將對所有招商進駐的商家實施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內外品牌商家入駐，實施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權利。 （ 3）招商手段 招商推廣有效覆蓋。 向重點招商地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會；對國內外著 41 名品牌商家，實施個對個、面對面的個性化招商，確保招商成功率； 運用廣泛的人脈資源。 依托運營商自身積累的商業(yè)人脈關系，實施重點招商，重點 突破； 建立專業(yè)網(wǎng)站。 通過網(wǎng)絡平臺，面向國內外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜”； 整體合作招商。 通過廣泛的社會關系，與國內知名商業(yè)顧問機構合作