I 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 工程管理專業(yè) 屈建軍 摘 要 隨著 中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展尤其重要，可行性研究報(bào)告是所有投資方在投資之前的準(zhǔn)備工作，所以 房地產(chǎn)市場可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的必備階段。 本報(bào)告就是針對(duì) 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目 進(jìn)行的可行性研究。通過對(duì)本方案的周邊環(huán)境調(diào)查，投資估算，銷售策略分析，盈虧平衡分析，敏感性分析等等進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，從而確定本項(xiàng)目是可行的。 關(guān)鍵詞 盈虧平衡分析；投資估算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ai ） s is in so is in is of so a to is 錄 1 總 論 . 1 目概況 . 1 目地址 . 1 目名稱 . 1 目開發(fā)單位 . 1 發(fā)商簡況 . 1 司概況 . 1 司機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 1 司理念 . 1 目開發(fā)建設(shè)的必要性 . 2 快城市改造的需要 . 2 發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 . 2 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 2 論 . 2 究工作的依據(jù)和范圍 . 3 究工作的依據(jù) . 3 究工作的范圍 . 3 2 市場分析 . 4 觀房地產(chǎn)市場分析 . 4 濟(jì)環(huán)境分析 . 4 會(huì)環(huán)境分析 . 4 術(shù)環(huán)境分析 . 4 陽房地產(chǎn)市場分析 . 5 陽社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 . 5 陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 . 5 場價(jià)格特征分析 . 6 目區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論 . 6 邊市場總體狀況分析 . 6 邊競爭性樓盤分析 . 6 目的 . 7 目優(yōu)勢分析 . 7 目劣勢分析 . 7 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 . 7 場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位 . 8 場分析結(jié)論 . 8 目的 功能定位 . 8 目的目標(biāo)市場定位 . 8 目的初步價(jià)格定位 . 8 3 項(xiàng)目的建設(shè)條件 . 9 目建設(shè)自然條件 . 9 目建設(shè)用地條件 . 9 目市政配套條件 . 9 4 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 10 劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 . 10 體設(shè)計(jì)思路 . 10 計(jì)理念 . 10 境景觀 . 10 路交通體系規(guī)劃 . 11 建配套 . 11 宅類型 . 11 型設(shè)計(jì) . 11 項(xiàng)設(shè)計(jì) . 11 . 12 5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 . 13 目進(jìn)度安排依據(jù) . 13 目實(shí)施的進(jìn)度安排 . 13 6 項(xiàng)目初步營銷方案策劃 . 14 銷理念 . 14 目營銷策略 . 15 銷準(zhǔn)備 . 15 售策略 . 15 銷方式 . 16 格定位 . 17 層住宅價(jià)格確定 . 17 鋪價(jià)格確定 . 17 售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入回籠計(jì)劃 . 17 項(xiàng)目的總投資估算 . 18 目總投資估算的依據(jù) . 18 目總投資估算的原則 . 18 目總投資估算 . 18 目總投資的資金來源 . 19 8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 20 務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 . 20 務(wù)盈利能力分析 . 20 9不確定分析 . 21 . 21 . 22 10 項(xiàng)目綜 合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 . 24 目評(píng)價(jià)結(jié)論 . 24 理化的建議 . 24 合評(píng)價(jià) . 24 附表 . 26 表 1 投資估算表 . 26 表 2 銷售稅金及附加估算表 . 27 表 3 損益表 . 28 表 4 現(xiàn)金流量表 . 29 表 5 敏感性分析表（投資變化） . 30 表 6 敏感性分析表（收入變化） . 35 結(jié)束語 . 40 參考文獻(xiàn) . 41 附錄 . 42 1 （ 1 施工總平面圖 2 總平面效果圖） . 42 2 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 . 42 3 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 . 44 致謝 . 46 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 1 1 總 論 目概況 目地址 該項(xiàng)目東至區(qū)間道，西至環(huán)城鄉(xiāng)政府，北至泥營村，南至天山路。 目名稱 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)。 目開發(fā)單位 南陽市泰安房地產(chǎn)公司。 發(fā)商簡況 司概況 河南省南陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是 2001年 11月經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)，河南省南陽市 工商行政管理局核準(zhǔn)注冊成立的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的股份制企業(yè)，法人代表單天才，組織機(jī)構(gòu)代碼 73247951 2 1130305525216 1，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級(jí)，注冊資金 302 萬，資產(chǎn) 750 萬，辦公地址河南省南陽市梅溪路 58 號(hào)，公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。 該 公司于 2002年在南陽市建設(shè)中路投資 3000余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32000 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米。已交付使用， 2003 年計(jì)劃在南陽市解放路以東老城區(qū)開發(fā)影苑小區(qū)，并于 2004 年 5 月競拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進(jìn)入拆遷程序?？稍?2006 年底建設(shè)完工交付使用。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于新擴(kuò)中州路以北，白河游覽區(qū)以內(nèi)，總占地面積為 108 畝，可建房屋 方米，其中商業(yè)門面房 方米，住宅 方米，車庫 20000 平方米，預(yù)計(jì)總費(fèi)用 19410 萬元，總銷售收入 2 億7599萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤 6671萬元。 司機(jī)構(gòu)設(shè)置 公司設(shè)置董事會(huì)，設(shè)董事長，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理 二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工 32 人，其中各類專業(yè)職稱人員 9 人（中級(jí)職稱 5 人，初級(jí)職稱 4 人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。 司理念 以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會(huì)創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對(duì)外具有磁性的吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 2 和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。 目開發(fā)建設(shè)的必要性 快城市改造的需要 近年來， 南陽市 城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的 日益推進(jìn)，市民對(duì)住房的需求比例日益增長。 為加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城區(qū)的保護(hù)和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量 ，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)南陽市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè) 現(xiàn)狀，經(jīng)南陽市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)研究確定，同意該區(qū)域居民安置小區(qū)的建設(shè)。 發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 該項(xiàng)目是老城改造的一個(gè)組成部分，通過這個(gè)項(xiàng)目可以提高南陽市泰安房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在南陽市以至在河南省房地產(chǎn)市場的競爭力。努力完成該項(xiàng)目可以給南陽市一個(gè) 滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表。 表 1要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 0 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 總銷售收入 萬元 銷售稅金及附加 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 稅后利潤 萬元 論 通過對(duì)項(xiàng)目多方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： 一、 市場銷售前景良好，有建設(shè)的必要性； 二、 建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； 三、 設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理； 四、 財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行； 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 3 五、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可接受的限度內(nèi)。 究工作的依據(jù)和范圍 究工作的依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 （建設(shè)部：建標(biāo) 2000205號(hào)） 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的通知及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) 199811號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資【 1993】 530號(hào) ） 南陽市建設(shè)工程價(jià)格信息 民用建筑設(shè)計(jì)通則 住宅建筑設(shè)計(jì)通則 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等 究工作的范圍 根據(jù)國家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍的深度規(guī)定，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目概況及必要性、內(nèi)容與規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投標(biāo)估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、內(nèi)容和規(guī)模、投資估算和資金籌措， 為項(xiàng)目的決策和實(shí)施提供可靠和準(zhǔn)確的論證。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 4 2 市場分析 本項(xiàng)目的市場分析將從 宏觀房地產(chǎn)市場 、 南陽 房地產(chǎn)市場、周邊競爭項(xiàng)目以及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位 。 觀房地產(chǎn)市場 分析 濟(jì)環(huán)境分析 目前整體經(jīng)濟(jì)處最低時(shí)期，走勢止跌已經(jīng)成為大部分開發(fā)企業(yè)的共識(shí)。而有一部分認(rèn)為隨著國家從 08 年底就開始 在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面不斷出臺(tái)旨在刺激國內(nèi)消費(fèi)需求的一系列政策，并且在此后的幾個(gè)月時(shí)間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對(duì)南陽房地產(chǎn)的發(fā) 展有一定程度的幫助。南陽樓市的發(fā)展相對(duì)東部沿海城市，其自身內(nèi)部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展 會(huì)環(huán)境分析 我 國 正 全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實(shí)現(xiàn)小康社會(huì) 。其中規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在： 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ， 重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 ， 嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房 ， 按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi) 等方面， 提高 行業(yè)的 市場化程度 。由此可見， 房地產(chǎn) 業(yè)仍 是 未來 國家 發(fā)展的 重要支柱產(chǎn)業(yè) 之一 ，發(fā)展前景廣闊。 術(shù)環(huán)境分析 進(jìn)入 21世紀(jì)以來，中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在 “ 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí) ” 和 “ 提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力 ” 兩個(gè)層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時(shí)逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。 現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機(jī)遇，技術(shù)的進(jìn)步使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時(shí)也可 能使得產(chǎn)品的成本大大降低。 建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。國家出臺(tái)的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費(fèi)者的需求。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 5 陽 房地產(chǎn)市場分析 陽 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 農(nóng) 業(yè)： 南陽素有“中州糧倉”之稱，是全國糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。正常年景，糧食總產(chǎn)約占全省 11%、全國 1%；棉花占全省 20%、全國 4%；油料占全省 13%、全國 2%。有 6 個(gè)縣市區(qū)是國家商品糧、棉基地， 3 個(gè)縣市區(qū)為國家優(yōu)質(zhì)棉基地。南陽黃牛居全國5大優(yōu)良品系之首。 工 業(yè)： 2007 年全年全部工業(yè)增加值 元，比上年增長 規(guī)模以上工業(yè)增加值 長 現(xiàn)已初步形成機(jī)械電子、石油、化工、冶金建材、紡織、醫(yī)藥和輕工食品等主要行業(yè)，擁有各類工業(yè)企業(yè) 13 萬多家，天冠酒精集團(tuán)、金冠電氣集團(tuán)、普康制藥集團(tuán)、南陽紡織集團(tuán)、新野棉紡集團(tuán)、河南油田、樂凱膠片廠等企業(yè)已進(jìn)入全國 520家主要企業(yè)行列。酒精、石油、膠片、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、卷煙、水泥 、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國占有重要位置。 4家企業(yè)入選“全國創(chuàng)新能力行業(yè)十強(qiáng)”， 6家企業(yè)躋身全省工業(yè)百強(qiáng)， 10家企業(yè)榮獲全省百家優(yōu)秀民營企業(yè)稱號(hào)， 2 個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為“中國名牌”。光電、電力、生物質(zhì)能等產(chǎn)業(yè)開始興起，成為南陽工業(yè)新亮點(diǎn)。 科技教育： 南陽科技教育事業(yè)比較發(fā)達(dá)，擁有八所高等學(xué)校、十四所中等專業(yè)學(xué)校，勞動(dòng)力素質(zhì)較高；南陽是中國農(nóng)科院、中國林科院的科技示范市。 綜合實(shí)力： 初步核算， 2007年全年生產(chǎn)總值 上年增長 其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 人均生產(chǎn)總值 12991元，比上年增長 三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為 第三產(chǎn)業(yè)首次超過第一產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二一三”向“二三一”的演變。 陽 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 一、 南陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ： 南陽房地產(chǎn)市場形成的時(shí)間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊(duì)伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強(qiáng)，而周圍環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營成本 高、風(fēng)險(xiǎn)大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會(huì)敗下陣來，從而減緩整個(gè)行業(yè)乃至城市建設(shè)的前進(jìn)步伐。當(dāng)前，南陽市房地產(chǎn)的總體狀況是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長， 2001年全年房地產(chǎn)市場共投資 元，比 97 年增長了 ；城區(qū)住房已基本告別短缺時(shí)代，由賣方市場進(jìn)入了買方市場；商品房銷售價(jià)升量增，去年，房地產(chǎn)銷售收入 97年增長了 均房價(jià)為 947元 /長了 55%，銷量 97年增長了 ，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性化程度進(jìn)一步提高，開發(fā)商魚龍混雜 ，競爭不規(guī)則，整個(gè)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整分化期。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 6 二 、 發(fā)展趨勢目前開發(fā)商太多 ： 在冊的就有 116 家之多，還有相當(dāng)數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的 “ 無名英雄 ” ，而且大量外行企業(yè)和個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)錢好賺，抱著 “ 一本萬利 ” 的愿望，信心十足地進(jìn)入南陽房地產(chǎn)市場。隨著這次全國上下整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動(dòng)的開展以及南陽房地產(chǎn)市場自身的規(guī)范發(fā)展，大多數(shù)小個(gè)劣勢企業(yè)將遭受滅頂之災(zāi)，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場的兩極分化。 三 、 房地產(chǎn)行業(yè)的階段性進(jìn)步和市場的發(fā)育都要進(jìn)行必要的調(diào)整和分化 ： 當(dāng)前南陽房 地產(chǎn)市場正在從以下八大方面進(jìn)行調(diào)整分化：一是市場的調(diào)整與分化：大眾市場與小眾市場在各自的領(lǐng)域內(nèi)競相成長；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標(biāo)準(zhǔn)化；三是 “ 門檻 ” 的調(diào)整與分化：政府將用新的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性“ 門檻 ” 適度地限制開發(fā)商和引導(dǎo)規(guī)模化，引導(dǎo)消費(fèi)者高水平生活，引導(dǎo)開發(fā)商高水平競爭 。 場價(jià)格特征分析 2008年以來， 南陽 房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢良好，走勢強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價(jià)穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價(jià)為 20002500 元 /平方 。 但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈?段和配套的因素 ,銷售價(jià)格相差很大 ， 白河南的房價(jià)要比白河北的稍微便宜一點(diǎn) 一般來說就是以白河為分界 ， 白河以南現(xiàn)在的房價(jià)是南陽升值比較快的幾個(gè)地方之一 ， 還有飛機(jī)場附近的地皮也會(huì)有個(gè)較大的上升幅度的 。 目 區(qū)域市場調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論 邊市場總體狀況分析 白河兩岸是南陽市發(fā)展的重心，天山路是縣城拆遷改造的重點(diǎn)區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2000元 /以上，處 于南陽房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時(shí)，絕佳的地段成為進(jìn)入南陽市圈的快車道，進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 邊競爭性樓盤分析 一、 萬正大公館 萬正大 公館 是萬正房地產(chǎn)開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。 位于 南陽市白河南岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。北臨主干道長江路直通東西，西臨嵩山路銜接白河新橋，直抵解放廣場；小區(qū)總用地面積 64064平方米，建筑面積 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護(hù)。 項(xiàng)目由 多 棟多層組成 ，主要戶型 以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型 . 。銷售 平 均價(jià)為 2400元 / 左 右 。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 7 二 、 南陽鴻源小區(qū)住宅 鴻源小區(qū)住宅 在 南陽光武東路與獨(dú)山大道交叉東北角 ， 三室二廳二衛(wèi)一陽 ，售價(jià)2670元 /平方。 三、 萬家園房 萬家園 地產(chǎn)十年一劍鑄就 60 萬輝煌之作 ， 傲立臥龍新行政中心、毗臨大學(xué)城，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住項(xiàng)目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2008 年將可飛架南北，一橋連通途。全新時(shí)尚陽光戶型， 97 二室二廳， 138三室兩廳， 157四室兩廳。銷售 平 均價(jià)為 2700 元 / 。 目的 目優(yōu)勢分析 一、 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目位于 南 陽市重建 的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大 舊城 投資力度以及 南陽 戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。?xiàng)目緊鄰 天山路 ， 又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美， 交通便利。 二、 項(xiàng)目周邊良好的 社會(huì) 環(huán)境 本項(xiàng)目所在地屬于 南陽規(guī)劃重建的核心位置 ，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會(huì)環(huán)境良好 。 三、 開發(fā)商的知名度不斷提升 泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在 南陽陽 成功開發(fā)了多個(gè)標(biāo)志性樓盤，創(chuàng)造了 多項(xiàng)榮譽(yù) ，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了有利條件 。 目劣勢分析 從目前來看，項(xiàng)目的劣勢主要體現(xiàn)在 周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善 ， 項(xiàng)目周邊 作為拆遷 開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 目機(jī)會(huì)分析 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析，本項(xiàng)目符合國家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策 ，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項(xiàng)目打下良好的政府關(guān)系。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 8 場分析結(jié)論及項(xiàng)目初步定位 場分析結(jié)論 綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩 旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價(jià)位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。 目的功能定位 本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出項(xiàng)目的功能定位如下。 一、 營造 良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；建立一個(gè)舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園 ； 二、 為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系 ； 三、 建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的居住小區(qū) 。 目的目標(biāo)市場定位 根據(jù)市場的需要，充分利用項(xiàng)目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣 ，創(chuàng)造 出 產(chǎn)品 的 差異性 ，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場目標(biāo)客戶群體如下。 一、 南陽 的中高收入階層 ； 二、 有意在此二次置業(yè)的 周邊城 市 富足人群 ； 三、 有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的外地投資者 ； 該項(xiàng)目地理位置確實(shí)很好，因此該項(xiàng)目具有開發(fā)的價(jià)值。 目的初步價(jià)格定位 本項(xiàng)目在對(duì)近期相似樓盤進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目價(jià)格的初步范圍，根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目的價(jià)格初步定為： 高 層 2600元；參考區(qū)域內(nèi)的同類物業(yè)，商鋪價(jià)格初步定為 4500元 / 左右。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 9 3 項(xiàng)目的建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 等 。 目建設(shè)自然條件 南陽市 屬 北亞熱帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候 ， 由于地理位置和地形的 影響，氣候時(shí)空分布比較復(fù)雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下： 年平均氣溫 , 冬季 平均 最冷 月平均氣溫 , 夏季最熱 月 平均 氣溫 為 ， 年均降水 總 量 米， 年 最 大 降水量 1753 毫米， 平均相對(duì)濕度 67%， 日 照時(shí)數(shù)年平均 2017 小時(shí) ， 無霜 日 年 平 均 ， 主導(dǎo)風(fēng)向 多年平均風(fēng)速 s， 根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990），該區(qū)地地震基本烈度為 。 目建設(shè)用地條件 項(xiàng)目位于 南陽市天山路與大屯南路交叉口東北角，東到區(qū)間道。西 到空地 ,北到空地，南到天 山路 。 項(xiàng)目 總用地面積： 方（ ； 實(shí)際用地面積 方米（ ； 代征道路面積 方米（ ； 項(xiàng)目周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助項(xiàng)目的開展。 目市政配套條件 網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)； 電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施； 天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施； 道路：本項(xiàng)目鄰近城市主干道 天山路 ； 供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電局配 合設(shè)計(jì)實(shí)施； 排水：駁接城市專用的排水道； 供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 10 4 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì) 、 建筑設(shè)計(jì) 、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 等幾個(gè)方面進(jìn)行說明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 建立小區(qū)項(xiàng)目是本著“以人為本”的設(shè)計(jì)思 想和 “ 科學(xué)地產(chǎn)、適宜棲居 ” 的開發(fā)理念進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 一、 以人為本的原則。堅(jiān)持以人為核心，以科學(xué)化的技術(shù)設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)的科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境 ； 二、 可持續(xù)發(fā)展的原 則。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一 ； 三、 整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照 南陽市 城 總體規(guī)劃和 拆遷 規(guī)劃的要求 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) ； 四、 協(xié)調(diào)的原則。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，兼顧與 周邊區(qū)域 的銜 接，力求在保持總體和諧的同時(shí)突出單體個(gè)性 ； 五、 建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然方向， 項(xiàng)目在考慮日照、通風(fēng)等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 體設(shè)計(jì)思路 根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的思路，以項(xiàng)目中心景觀 為核心，分組團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構(gòu)上，力求構(gòu)筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術(shù)適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構(gòu)成一座精雕細(xì)琢的精品。 計(jì)理念 建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的 建筑風(fēng)格，采用 高 層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對(duì)環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感 和 滿足感，強(qiáng)調(diào)社會(huì)與自然、人文歷史等關(guān)系的完美和諧 。 境景觀 景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時(shí)也是居民室外 活動(dòng)的場地形態(tài)，它的設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目的整體形象。本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以貼 近自然、享受生活為出發(fā)點(diǎn)，提供開敞流動(dòng)的空間感和通透的景觀面，項(xiàng)目綠化率達(dá) 31%。 一、 規(guī)模大， 每棟樓 前 有 綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所 ； 二、 首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外 部干擾，大多數(shù)住戶南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 11 能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達(dá)中心花園的路程最短； 三、 考慮細(xì)致周到，重視每一個(gè)細(xì)微之處，考慮不同 年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”； 四、 宅間綠地相對(duì)幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和 休閑、活動(dòng)、散 步、交往空間 。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設(shè)計(jì)，使其具有識(shí)別性。 路交通體系規(guī)劃 一、 道路設(shè)計(jì)原則 便捷性原則：主干道盡量直達(dá)，次干道 盡量靠近景觀區(qū)， 舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。 二、 交通體系設(shè)計(jì) 居住區(qū)道路按照三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6米，宅前小路 3米。在整個(gè)小區(qū)規(guī)劃中設(shè)一主入口， 一個(gè) 次 入口 ， 使小區(qū)的交通更便捷美觀 。 三、 停車場地 考慮到小區(qū) 規(guī)模 不大 ，選擇在 1號(hào)、 2號(hào) 樓后，商場前和 3號(hào)樓前設(shè)置臨時(shí)停 車場，1號(hào)、 2號(hào)樓和商場下設(shè)置地下停車場 。 地上 85個(gè)車位，地下 322個(gè)車位 ，車子放置采取就近原則， 力求對(duì)居民生活影響最小。 建配套 從項(xiàng)目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建立小區(qū)項(xiàng)目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項(xiàng)成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時(shí)，也解除了他們的后顧之憂。 宅類型 根據(jù)市場需求的調(diào)查，針對(duì)人們普遍喜歡的樓型，同時(shí)依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以 高層 為主 ， 住宅所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生 活模式，以起居室為中心，做到公私、污 潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽 設(shè)計(jì) ，各種戶型均設(shè)計(jì)了相應(yīng)配套的儲(chǔ)藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺(tái)、露臺(tái)設(shè)計(jì)。 型設(shè)計(jì) 在考慮周邊同類項(xiàng)目銷售情況和當(dāng)前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追求“高品質(zhì)”成為客戶購買的特點(diǎn)，給予此項(xiàng)目我們將 高層 定位在三房二廳， 項(xiàng)設(shè)計(jì) 一、 保安監(jiān)控系統(tǒng) 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 12 小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采 用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓樓設(shè)置用戶平臺(tái)，將防盜、防火、防煤氣泄露、對(duì)講信號(hào)等通過用戶平臺(tái)傳送至管理中心。 二、 交通及停車場管理系統(tǒng) 停車管理，是針對(duì)建設(shè)安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場智能化管理為目標(biāo)，以達(dá)到停車用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的。對(duì)提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務(wù)水平方面將起重要的作用。 停車場管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì) 時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 表 4目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 建設(shè)規(guī)模 1 總用地面積 畝 總建筑面積 平方米 65433 上 平方米 60408 下 平方米 5025 業(yè)建筑面積 平方米 4425 共建筑面積 平方米 208 3 建筑密度 % 4 容積率 % 綠化率 % 31% 6 總停車位 輛 407 7 地面停車位 輛 85 8 地下停車位 輛 322 9 集中綠化面積 平方米 867 南陽市泰安房地 產(chǎn) 影苑地塊居民安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （方案一） 13 5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 目進(jìn)度安排依據(jù)