1 金成紫荊大廈項目 第一章總論 1、 1 項目名稱及承辦單位 1、 1、 1 項目名稱及承辦單位 金成紫荊大廈 1、 1、 2 項目承辦單位 項目負責人 企業(yè)性質：外商獨資企業(yè) 1、 2 項目擬建地點 項目擬建地點：鄭州市紫荊山路與商城路交叉口的西南角處 1、 3 可行性研究報告的編制單位 1. 4 研究工作的范圍和依據(jù) 1。 4。 1 研究工作的依據(jù) 本項目研究工作的依據(jù)如下： （ 1）可行性研究報告編制委托書； （ 2） 國有土地使用證； （ 3） 項目承辦單位提供的有關基礎數(shù)據(jù)、技術資料等； （ 4） 國家有關政策、規(guī)定、城市規(guī)劃等。 1。 4。 2 研究工作的范圍 （ 1）項目背景及發(fā)展概況； （ 2）市場需求分析 （ 3）建設條件 （ 4） 工程技術方案 （ 5）環(huán)境保護與公共安全 （ 6）企業(yè)組織和勞動定員 （ 7）項目實施進度安排 （ 8）資金籌措及技術經 1、 5 推薦方案和研究結論 1、 5、 1 項目建設的必要性 鄭州市東西大街位于鄭州市的老 城區(qū)，隨著鄭州市的城市開發(fā)，嶄新的東西大街將成為鄭州形象第一街。優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，再加上傳統(tǒng)的二七商圈、省會第一步行街 德化街商業(yè)步行街，使的東西大街正以其嶄新的形象，形成鄭州的 中央商務區(qū)，寬闊的紫荊山路屬城市主干道，其本身又為鄭州市規(guī)劃的金融大道。這里的商鋪住宅，吸引了全省中小公司、成功人士，外地商戶蜂涌而至，讓物流、人流，資金流匯聚于此。鄭州金成房地產有限公司擬建的“紫荊大廈”就坐落在商城路與紫荊山路交叉口的西南角，緊臨東大街的這一黃金地段，房屋的設計采用 模式，更能 適應亦商亦住 2 的新型生活的需要，同時大廈的商用及綠化，更好的改善城市的環(huán)境。 改善城市環(huán)境，兼顧經濟效益和社會效益，是城市持續(xù)發(fā)展的有效途徑之一。鄭州金成房地產有限公司提出建設“紫荊大廈”符合城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對于大力發(fā)展服務業(yè)，適應我省的經濟增長和發(fā)展對外貿易，促進“中原經濟區(qū)”的形成，展現(xiàn)河南風采，樹立河南形象及對擴大企業(yè)影響和提高企業(yè)效益都有著十分重要的意義。 1、 5、 2 項目的特點 本項目力求建設成高檔次、高品質的精品樓盤，按國際設計要求。 *寓 （ 1）主張以人為本，全面體現(xiàn) 意義，引入商住兩用現(xiàn)代辦公、健康生活新概念； （ 2）建筑造型力推現(xiàn)代風格，體現(xiàn)出個性化、現(xiàn)代化并充滿美感； （ 3）各種功能相互依存，相輔相成、互不干擾； （ 4）靈活的大空間設計，引導商住新潮流； （ 5）實現(xiàn)“智能化”樓宇功能。 *商場 大廈一、二層作為精品專賣店使用，既為大廈用戶提供購物等項目服務，也為大廈居民提供一個高檔的購物場所。 *餐飲服務區(qū) 大廈三層作為餐飲服務區(qū)，內設餐廳、咖啡廳、健身房、游泳池、高爾夫模擬活動場、游戲廳等。給大廈的商住人員及大廈外居民提供一個用餐、休閑、活動的場所。 1、 5、 3 市場需求預測 目前鄭州市的房地產業(yè)同全國一樣，雖已復蘇，但尚未完全走出低估，房屋閑置率仍較高。但有其自身特點，鄭州房地產業(yè)發(fā)展極為不平衡。 東西大街作為未來鄭州形象第一街，其附近急需建設一批現(xiàn)代化的、檔次高的商住公寓。因此，從市場需求角度判斷，投資興建金成紫荊大廈是可行的，具有較高的潛在市場價 值和投資機會。 1、 5、 4 建設場址 該項目位于鄭州市紫荊山路與商城路的西南角處，交通便利，周邊環(huán)境良好。 1、 5、 5 供應 （ 1）供水 本項目供水由城市給水主管網(wǎng)供給。 （ 2）供電 由紫荊山路的供電干線引至本項目地面架空層的公用變配電室，負責向本項目供電。 （ 3）供熱 主要通過分戶式集中空調供熱，不采用燃煤和天然氣等。 1、 5、 6 環(huán)境保護 本工程為商務公寓及配套的公用服務設施，不產生生產性廢氣、廢水、廢物的污染，也無噪聲源。 1、 5、 7 項目總投資 項目建設投資經估算為 19576。 36 萬元，其中 11500 萬元由銀行貸款，其余自籌 3 解決。 1、 5、 8 綜合效益分析 金成紫荊大廈是結合中原地區(qū)的實際，遵循“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的城建方針，綜合運用市場經濟和社會經濟發(fā)展與人居環(huán)境關系的規(guī)律進行開發(fā)建設的。它正確的處理了社會效益、環(huán)境效益和經濟效益三者的關系，把社會效益放在首位，注重工程建設。 （ 1）社會效益 本項目從場地地質、材料、設備及施工技術等方面均無難點，配套公用設施完善，建設期間無十分難解決的 問題。 該項目建設規(guī)模大，在傳統(tǒng)的建筑模式中融入了 現(xiàn)代建筑風格。推動了房地產也朝更高、更新的領域發(fā)展，對促進鄭州市的建材、建筑等相關專業(yè)的發(fā)展，具有一定的作用，為社會提供更多的就業(yè)機會，將對我市的經濟建設平衡發(fā)展提供新的增長點，注入新的活力，對鄭州市經濟建設的發(fā)展將起到積極的作用。本項目建成后，不僅改善人們辦公條件并為舊城改造提供了房源，同時也為城市新增了一道亮麗的風景線。 社會化物業(yè)管理也為廣大市民尤其是本公司的職工提供了約 40 人的就業(yè)機會。 （ 2）經濟效益 本大 廈的開發(fā)建設，符合國家的產業(yè)政策，利國利民，可以為我市新的經濟增長點和消費熱點的形成做出積極的貢獻，并能在一定程度上滿足人們改善辦公條件的需求。從經濟效益角度上講，該項目達到了盤活資產的目的，符合企業(yè)的實際情況，具有較好的經濟效益。項目選址適宜、設計規(guī)劃合理，組團分區(qū)明確，建筑物錯落有致，景觀變化豐富，技術指標合理，項目可行。 1、 5、 9 本項目的主要技術指標具體數(shù)值可見下表： （祥見下頁） 主要經濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目總投資 萬 元 19576。 36 2 建設投資 萬元 19576。 36 3 自籌資金 萬元 8076。 36 4 項目總占地面積 平方米 9957。 17 5 項目建筑面積 平方米 87340。 00 6 其中：商住 平方米 63805。 00 7 商場面積 平方米 12535。 00 8 地下面積 平方米 11000。 00 9 銷售收入 萬元 24132。 90 10 營業(yè)稅 萬元 1327。 31 11 稅金及附加（減營業(yè)稅） 萬元 120。 66 12 利潤總額 萬元 1916。 64 13 所得稅 萬元 632。 49 14 稅后利潤 萬元 1284。 15 15 投資回收期 年 3。 58 16 投資利潤率 % 9。 79 17 投資利稅率 % 16。 57 4 第二章項目背景和發(fā)展概況 2。 1 項目背景及發(fā)展概況 鄭州市定位于商貿城市，按“建設鄭州商貿城市總體方案”，其總體發(fā)展目標是：從“九五”開始，到 2010 年或更長一點時間，把鄭州建設社會主義現(xiàn)代化的商貿城市。為實現(xiàn)鄭州商貿城發(fā)展總體目標，必須突出城市個性，顯示商貿特色，確定商貿的龍頭地位。這就對鄭州市房地產業(yè)的 用地比例、規(guī)模、位置，所建房屋的用途、市場定位都有著新的要求。 近幾年來，外地客商的不斷涌入，中小型公司的不斷崛起，都要求有高檔的辦公和生活場所，順應這一市場潮流，在對鄭州市房地產市場現(xiàn)狀及擬建金成紫荊大廈周邊 10 平方公里區(qū)域進行深入細致的調研的基礎上，金成房地產公司提出了將金成紫荊大廈建成亦商亦住，居住辦公的 層建筑，以彌補該區(qū)域內中高檔商住樓及商場的空缺。同時不僅符合建設鄭州商貿城的總體布局要求，也滿足該區(qū)域發(fā)展的實際要求。給外來客商及中小型公司提供具有現(xiàn)代化辦公風貌的場所，進一步加快鄭州 市的經濟發(fā)展。 辦企業(yè)概況 鄭州金成房地產有限公司是經國家工商行政管理局批準注冊的融房地產開發(fā)、金剛石加工、銷售、房屋租賃為一體的外商獨資經營企業(yè)。于 1993 年 3 月注冊成立，注冊資金1680 萬元人民幣。擁有高素質員工 252 人，高級工程師、會計師、經濟師等各類專業(yè)人才齊全。公司自 93 年 7 月開發(fā)商品房以來，已先后建成東明路小區(qū)、豐產路小區(qū)、金成東苑、金成中苑、金成西苑及金成東苑北區(qū)等 6 個小區(qū)共計 40 萬平方米商品房和棗莊寫字樓、金成大廈、紅專路等 10 余棟約 15 萬平方米寫字樓，工程質量合格，優(yōu)良率 在 30%以上，已完成銷售 90%以上。幾年來公司營銷戰(zhàn)略正確，經營管理良好，經營規(guī)模發(fā)展迅速，現(xiàn)穩(wěn)居鄭州市房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力前十強之列，被省、市有關部門評為房地產開發(fā)先進單位。 第三章市場需求預測 3。 1 需方市場分析 據(jù)鄭州市總體規(guī)劃（ 1995 2010）顯示， 2010 年的鄭州將成為我國重要的餓中心城市和著名商埠。最近鄭州市委、市政府召開加快城市化進程工作會議并發(fā)出號召，提出鄭州市要實現(xiàn)由省會城市向國家區(qū)域性中心城市跨越的新的發(fā)展目標，并確定了鄭州市城市規(guī)模發(fā)展的基本框架 。到 2005 年 ,城區(qū)面積由目前的 125 平方公里擴大到 189 平方公里，到 2010年城區(qū)面積擴；到 2050 年城區(qū)面積 350 平方公里市區(qū)常住人口將從目前的 259 萬人增加到500 萬左右。隨著城市化進程的加快，將為鄭州市的房地產業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機遇和巨大的市場價值。 金成紫荊大廈在傳統(tǒng)模式中引進了 概念，在鄭州市層地產業(yè)競爭日益激烈的現(xiàn)實中，這種新概念的建筑有著多大的需求量，并且 這種風潮興起的原因及對社會、對如住者能帶來什么樣的好的效益呢？ 代 起的原因 的縮寫，簡單的講即“居家工作者”。興起的原因可分為以下幾種： 5 業(yè)環(huán)境方面 就如同第二次革命般，電腦科技的一日千里，取代了大量的人力，造成了傳統(tǒng)工作快速消失；而全球經濟不景氣，讓許多大企業(yè)紛紛整改、改組與縮編人員，于是許多人紛紛自立門戶，尋求職場生涯的另一片天空。然而可喜的是，正因為企業(yè)的改造、節(jié)省成本，相對的企業(yè)外包需求也日益增多，讓這些自立門戶的個人及小企業(yè)有了一線生機。 技面 高科技雖是讓傳統(tǒng)工作 快速消失的始作蛹者，卻也因此而產生出許多年前所未有的新型態(tài)工作與服務項目。尤其拜科技進步神速之賜，高科技的電腦與通訊設備已算是名副其實的物美價廉，也是脫離企業(yè)、自立門戶的 能夠快速完成企業(yè)外包工作的重要利器。尤其 興起，更加速了這個族群的興起。 世人一片反璞歸真的呼聲中，不論男人、女人都重新反思 工作 的意義，重新回歸生活與家庭；不愿浪費時間在通勤等不必要的時間花費上。 在國外早期 定義，專門指的是所謂的 電子通勤族 或 資訊通勤族 。也有人說， 的是善用通訊器材（以現(xiàn)今市場來說，尤其是指善用網(wǎng)際網(wǎng)路的資源）、電腦資源，由叁、五同好合組的小本經營企業(yè)；或干脆連辦公室租金也省下，以家為工作室的個人企業(yè)。于是，許多有創(chuàng)造力的年輕人便紛紛未雨綢繆，自己做自己的主人。 筑物的特點 從對資源的利用上講，居家辦公相對于純粹的辦公樓而言，對房屋的空間、停車場、水電以及電話的容量資源達到了最充分的運用，而且極大地減少了城市的交通壓力和空氣的污染，用比爾蓋茨的話講： 如果任何一個大城市的普通辦公職員每星期在家里呆上一、兩天 ，那么汽油的消耗量、空氣污染和效能阻塞現(xiàn)象都會明顯減少”。 庭辦公）戶型面積在一五 平房米左右或考慮采用復式，寬敞的大廳是辦公區(qū)，兩間或三間臥室是居住區(qū)。住進的人，可以不再擔憂交通的擁擠和夜晚加班后的疲乏趕路，白天打開門迎八方客，夜晚躲進小樓成一統(tǒng)，過著一種亦商亦住的新生活。 一個建筑要具有生命力，離不開它的文化品位。 普通的寫字樓和酒店式公寓的一大區(qū)別就在于，這里不僅有商業(yè)味道，還有家的氣息，有“家人“共享的空間。 進的智能化設施是其商 用功能最有力的保證。它的布線系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡設置、高容量配電等特性，能充分滿足現(xiàn)代辦公的一切所需。 筑物的市場需求 從以上分析可看出， 筑物的適用范圍非常廣，大到中小型公司。小到個人職業(yè)，如網(wǎng)頁設計、平面設計、企劃文案、自由撰稿、解釋等等。結合鄭州經濟發(fā)展的速度，可以預見，人們現(xiàn)在及今后的購房熱點，將逐步從僅僅用于居住或一般的商住轉移到 且，可以按住宅公寓辦理貸款，期限、金額、利率都比寫字樓劃算的多。這些實惠對于資金實力不雄厚的小公 司非常有吸引力。從正在召開的 2001 年鄭州年鄭州春季房地產展銷會上，也已有所體現(xiàn)，購買者對高層、多層復式、商住公寓等高檔樓盤的需求占有相當比例。目前僅有的幾個 念的項目銷售業(yè)績都看好，有的樓盤很快就售罄了。 本項目的市場預測 金成紫荊大廈，在未建之前即占據(jù)了四點最重要的優(yōu)勢，一是采用了 模式，順應 6 了市場的需求潮流；二是大廈內部設施具有金融機構訂購；三是地理位置優(yōu)越；四是價格優(yōu)勢。金成紫荊大廈，擬建地點位于鄭州市的主干道紫荊山路與商城路交叉口的西南角，緊鄰鄭州市舊城改造的主戰(zhàn)場 區(qū)域圍繞鄭州形象第一街 圍已建及在建的有裕鴻花園、日月星城、中凱城市之光等高檔樓盤，加上傳統(tǒng)的二七商業(yè)圈及將要形成的紅旗廣場為中心的亞二七商圈，吸引了全省中小公司、成功人士、外地商戶的蜂擁而至，優(yōu)越的地理位置為金成紫荊大廈帶來了充足的用戶，而大廈的現(xiàn)代化建筑及一、二層樓的商場及三層的餐飲服務區(qū)也為中央商務區(qū)增添了特色。 該地區(qū)地價每畝已達數(shù)百萬元，加上建筑成本等。使得高層住宅均價多在 3300 元 /左右，高層寫字樓的價格甚至高達 5000 元 /。商 鋪的價位高者每平方米可達萬元以上，而金成紫荊大廈針對客戶的商業(yè)要求，以 2800 元 /的均價推出即可辦公又可居住的 務空間，以 5000 元 /的價格出售商場及餐飲服務區(qū)。低價位極大的增加了項目的競爭力。 同時 金成紫荊大廈內部先進的智能化設施保證了大廈的優(yōu)良品質：寬帶網(wǎng)絡、光纖入戶電影點播、股票、期貨在線交易、兩表 自動收費、電子可視對講系統(tǒng)等等，給其商用功能提供有力的保證。 在歐美國家，精美是樓市的主流，在京滬穗等國內一線城市，精裝修是高品質樓盤所必需具備的硬件標準。 2001 年， 北京市房產主管部門已經明確規(guī)定： 2001 年下半年，毛坯房全面推出市場！由北京所引發(fā)的全國地產精裝的概念必將成為新一輪熱潮，精裝房已是大勢所趨，而一直以高品質享譽鄭州地產界的金成房地產公司更是以超前眼光、雄厚實力在鄭州推出接軌國際的精裝房概念。使得住戶交時即可入主，免受裝修煩勞，且裝修費用與房價一并按揭，經濟實用。更增加了本項目的競爭力。 因此，本項目建成后市場前景是很樂觀的。 第四章建設地點及建設條件 設地點的地理位置 金成紫荊大廈位于鄭州市主干道紫荊山路與商城路交叉口西南角。占地面積 ，東鄰紫荊山路，南鄰法院東街，西鄰商城路住宅區(qū)，北靠商城路，該環(huán)境優(yōu)越，交通便利，四周均為城市主干道，附近學校、醫(yī)療機構林立，東大街小學、創(chuàng)新街小學、鄭州市四 十五中、鄭州市十中、鄭州市三十九中、鄭州市第一人民醫(yī)院，鄭州市管城中醫(yī)院、省中醫(yī)研究院、河南省電力學校等等分布在該區(qū)周圍。另外，該區(qū)緊鄰鄭州市未來的形象第一街 東西大街，周圍已建及在建的有裕鴻花園、中凱城市之光、日月星城等高檔樓盤，是未來 5年內極具投 資價值的黃金地段。 設地點的自然 條件 建設地點的自然 條件優(yōu)越，場地平整，屬黃河沖洪沉積平原，平均地下水位 ，水質對混凝土不具侵蝕性，四周道路有市政給排水、電氣、通訊等設施，基礎設施較完善。目前建設場地用地手續(xù)齊全，已完成拆遷平整和地質鉆探，具備建設條件。 設地點的氣象、水文條件 7 根據(jù)本地區(qū)氣象、水文條件及鄭州市的歷史資料，各項數(shù)據(jù)如下： （ 1）氣溫： 年平均氣溫 年最高氣溫 43 年最低氣溫 （ 2）濕度：平均相對濕度 66 年最小相對濕度 0 （ 3）風： 最大風速 24m/s 最大風力 8 級 年平均風速 3.2 m/s 基本風壓 向：東北風 12 東風 10 （ 4）雨： 年平均降雨 最大降雨 /場 （ 5）雪： 最大雪壓 最大積雪深度 230 最大凍土深度 180 （ 6）地勢： 海拔高度 101 103 米 （ 7）地下水位： 據(jù)鉆孔揭露觀測，地下水位在 ，屬潛水類型，地下水對混凝土無腐蝕性。 程地質基本參數(shù) 成紫荊大廈所在地地形較平坦，地貌單元屬鄭州東部黃河沖積平原，發(fā)育巨厚松散堆積物。基本屬穩(wěn)定性場地，場地土類型為中硬土，建筑場地類別為類，場地在自上而下的 58 米深度范圍內公分為 15 層，主要由粉土、粉細砂構成?，F(xiàn)述如下： 第一層：雜填土 平均層厚 左右，淺部多為磚渣等建筑垃圾 ，下部以素填土為主。 第二層：粉土 平均層厚 ，灰黃色，黃褐色，濕，稍密。 第三層：粉土、粉細砂 平均層厚 ，褐黃色，濕，中密 密實。 第四層：粉砂 平均層厚 ，灰褐黃色，中密 密實，濕。 第五層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，灰褐黃色，含少量小鈣質結核。濕，密實。 第六層： 粉細砂 平均層厚 ，褐黃色，含較多鈣質結核，濕，密實。 第七層： 平均層厚 ，灰褐色，含小鈣質結核，濕，密實。 第八層： 平均層厚 ，褐灰色，濕，密實，含粉土。 8 第九層：中砂 平均層厚 ，褐 黃色，濕，密實。含較多鈣質結核及小礫石。 第十層：粉土 平均層厚 ，黃褐色，濕，密實，堅硬。多黑褐色鐵錳質斑點，含較多鈣質結核及小礫石。 第十一層：粉土（粉質粘土） 平均層厚 ，紅黃褐色，濕，密實，堅硬。 第十二層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，濕，密實，質純，含較多黑褐色鐵錳質斑點。 第十三層：粉土 平均層厚 ，棕黃褐色，濕，密實，含小礫石。多姜石。 第十四層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，濕，密實，半膠結。 第十五層：粉質粘土 未見底，厚度大于 ，黃紅褐色，濕，堅硬，多姜石 ，含黑褐色鐵錳質斑點。 根據(jù)地質情況及地基與基礎方案分析、比選、持力層選在十一層粉土粉粘，地基承載力的設計值為 50據(jù)現(xiàn)行的“中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990），”鄭州地區(qū)地震烈度為七度，建筑物按七度抗震設防。 排水 本項目供水由城市給水主管網(wǎng)供給，能滿足高層公寓及商場需要，項目新增 24 噸 /小時的用水量供水由支管道上，另在高層公寓室外廣場建蓄水池、地下二層設水泵房、屋頂設水箱，經壓力系統(tǒng)向公寓供水。排水接入城市排水系統(tǒng)。 電 由紫荊山路供電干線引雙回路電源至 本項目地面架空層的變配電室，供應本項目用電，本項目新增用電負荷 訊 項目所處地段通訊條件良好，除固定電話線路預留外，每套公寓預埋寬帶信息網(wǎng)等通訊系統(tǒng)。 調 本項目擬采用分戶式集中空調，這樣適應各樓用房分別控制取暖時間和濕度，也有利于改善環(huán)境。 第五章 總平面布置及建筑結構方案 平面布置 金成紫荊大廈規(guī)模較大，占地約 方米，總平面布局的原則是因地制宜，布局合 9 理，以達到環(huán)境優(yōu)雅，功能齊全，各項技術經濟指標先進、超前的目的，體現(xiàn)當前河南 省房地產開發(fā)的潮流，體現(xiàn)以人為本，重視環(huán)境的開發(fā)理念。 金成紫荊大廈東鄰紫荊山路，北鄰商城路，占地形狀接近直角梯形，根據(jù)地理位置及周邊環(huán)境，大廈擬建地下兩層，地面架空層一層，地上三層商場及餐飲服務， 21 層 住公寓。為了充分利用土地，達到以最小的占地獲得外表面積最大的實用面積。同時也考慮到周圍的綠化環(huán)境及人行通道，將大廈整體設計為圓柱體，在商城路、紫荊山路形成較為寬敞的門前廣場。建筑物占地面積 。地上部分一、二層為商場，三層為餐飲服務區(qū)，四 二十四層為商住公寓樓，最上兩層為水箱間和電 梯機房，為了讓共 21 層的商住公寓樓有一個較為理想的朝向，同時又使每個房間都具有自然年通風，將主體規(guī)劃成“圓柱”型，即充分利用了現(xiàn)有的面積，又解決了朝向這一較敏感的問題。 為了即能保證上部公寓的面積，又能保證大廈人流的通行，及商住人員自行車、汽車的停放采用了底層架空的方式，即滿足了使用功能，又形成較為新穎的立面效果。 本項目為方便封閉式管理，在紫荊山路設公寓、商場主入口，在商城路設公寓主入口，另在大廈西側設后勤入口。出入擬設定人、車分流管制，樓為相對封閉，形成有私密性的生活空間。 根據(jù)私家 汽車的發(fā)展趨勢，以及裙房的精品商場，應充分考慮停車用地與整個項目建設的關系，本項目設兩層地下室，除設備用房外均為停車場，加上地面架空層的停車位，共可提供近 336 個停車位，方便入主公司、個人及精品商場的購物人流。 項目綠化總體上分為兩級，一級為大廈周圍綠地，二級為樓內中廳綠化，形成較為完善的綠化系統(tǒng)。 根據(jù)初步規(guī)劃藍圖，總占地面積 ，建筑面積 87340 ，建筑面積為 綠化系數(shù)為 容積率 要技術指標見下表。 項目組建表 序號 名稱 位置 建筑面積（ ） 備注 1 商務公寓 4 63805 2 商場 1 12535 3 餐飲服務區(qū) 3 層 4 停車場 地下一、二層、地面架空層 5 水泵房 地下二層 40 6 配電房 地面架空層 81 7 消防水池 大廈外廣場 2408 機房設備層 25、 26 層 284 9 消防控制室 地面架空層 40 10 防排煙風機室 地下二層 60 11 水箱間 26 層 40 內設 40 箱 構形式 結構設計包括地基基礎的 設計和主體結構的設計。地基基礎的設計根據(jù)工程地質勘察報告，確定第十一層粉土粘為持力層，承載力為 50據(jù)地質情況，土的凍結深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定采用鉆孔灌注樁，有效樁長 30 米，正方行布樁較經 10 濟。 主體結構采用大柱距框架剪力墻結構，樓面采用預應力梁板結構增加主體的整體剛度，增強抗震能力，靈活方便、便于分隔，在滿足建筑功能要求的同時力求體型簡單，受力明確，便于施工。裙房為框架結構，結構節(jié)點設計應滿足建筑設計抗震標準設防 7 度的要求。為防止和減輕由于濕度變化和墻體干縮變形引起的墻體裂 縫，在墻體溫度和收縮變形引起的預應力集中部位按結構設計規(guī)范的要求設置溫度縫。填充墻采用加氣砼砌塊，內墻為輕質隔斷，地下部分仍采用磚墻。 要建筑用料做法 金成紫荊大廈在建筑用料上擬大量采用新材料、新工藝，如戶內隔墻采用輕便、保溫、隔熱、隔音的干作業(yè)式石膏空心砌塊；一般建筑用料及做法如下： 樓地面：一、二、三層商場地面擬采用花崗巖樓地面，四層以上商務公寓采用防滑?；匕宕u地面。 內墻： 商場采用防瓷涂料內墻面。 頂棚： 商場及公寓走廊均采用吊頂，公寓內可與內墻一致。 門窗： 建筑物采用雙層玻璃的新型 所鋼窗，個公寓入戶門采用全封閉防盜門。 屋面： 采用 性瀝青卷材防水材料。 外裝修： 采用土黃色為基本色調，材料待定 筑消防 消防是高層建筑要解決的一個關鍵問題，她直接關系到人民的生命和財產的安全，是設計和建設人員重點考慮的方面。根據(jù)高層建筑防火規(guī)范，本商務公寓屬于一類建筑。防火等級一級，建筑構件燃燒性和耐火極限均按一級設防。地下室 500 平方米為一個防火分區(qū)，其它為 1000 平方米一個防火分區(qū)，分區(qū)之間用甲級防火門或防火墻隔開，并設水幕。建筑物內設消防電梯、消防樓梯、樓內設有消防栓栓及煙霧、溫感報警 器；消防控制室設在地下一層，除設施正常照明外，另考慮事故照明、應急照明、消防照明、疏散誘導照明等，并按規(guī)范在相關部位設疏散指示標志，其消防用電應按現(xiàn)行電力設計規(guī)范規(guī)定的一級負荷的雙向回路要求供電，其它各種消防設備，除按要求在消防控制室內手動控制外，其余均采用就地多線模塊控制。消防安全疏散內容按高層規(guī)定設置?？傊?，其消防設計應滿足建筑設計防火規(guī)范 87 第六章 排水工程 計依據(jù) （ 1）甲方及相關專業(yè)提供的資料數(shù)據(jù) （ 2） 給排水設計手冊 （ 3）高層居民建筑設計防火規(guī)范 （ 水系統(tǒng) 項目用水主要有公寓生活用水、停車場用水、商場及其它用水等，經估算項目平均用水量21 噸 /小時，最大用水量 24 噸 /小時，消防用水量另計，各部門用水量詳細數(shù)據(jù)可見下表： 序號 用水單位 用水種類 平均用水量（噸 /小時） 最大用水量（噸 /小時） 日 用 水 量（噸） 11 1 公寓生活用水 自來水 停車場用水 自來水 商場及其它用水 自來水 餐飲服務用水 自來水 合計 自來水 水系統(tǒng)考慮以紫荊山路 市供水干管接兩條 00 的上水管引入大廈，五層以上兩次加壓，經總水表計量后流向各用水單位，各用水處供水管道入口處壓力不小于 生活飲用水的水質標準應符合國家生活飲用水標準 主要供水設備有生活用水泵兩臺，壓力供水系統(tǒng)，水處理設施等。 水系統(tǒng) （ 1）污水排放 項目主要排水有公寓生活排水、停車場排水、商場及其它排水等，經估算項 /小時，最大排水量為 /小時，各部門排水量詳細數(shù)據(jù)可見下表： 序號 排水單位 排水種類 平均排水量（噸 /小時） 最大排水量（噸 /小時） 日 排 水 量（噸） 1 公寓生活用水 生活廢水 停車場排水 生活廢水 商場及其它排水 生活廢水 餐飲服務排水 生活廢水 合計 水排至室外地下 水道，地下停車場消防電梯井底部、水泵房積水均排至集水坑，水泵積水均排至集水坑，用潛水泵排到室外排水主干管由西向東排放，干管呈 3坡度，便于污水暢流、匯集后排至紫荊山路污水干管。 （ 2）雨水排放 雨水采用雨、污水分流制，場地自然地形由高到低經地下雨水管匯入紫荊山路城市雨水管。 防用水 項目新增建筑面積 87340 平方米，消防用水量按照“建筑設計防火規(guī)范 定，各建筑考慮一次火災一次滅火計算，室內消防用水量按 40L/S 折合為小時最大消防用水量144 噸 /小時，設計消防供水能力 150 噸 /小時，可以滿足項目的消防用水要求。根據(jù)防火規(guī)范，計算消火栓 2 小時用水量，噴灑 1 小時用水量，得出：本項目需建 240 立方米消防水池，消防水源由市政給水管網(wǎng)供給，設 4 臺消防水泵 2 用 2 備，負責全樓的消火栓及噴灑用水，全樓分區(qū)設置消火栓及自動噴淋系統(tǒng)。給排水設備及構筑物見表。 12 序號 設備名稱 規(guī)格與型號 單位 數(shù)量 1 自來水管網(wǎng) 套 1 2 壓力供水設備 15 立方米 /小時 套 2 3 消防水池 H 240 立方米 座 1 4 消防水泵 H=150=12T/H 臺 4 電 計依據(jù) （ 1）甲方及其它專業(yè)提供的資料數(shù)據(jù) （ 2）建筑電氣設計手冊 （ 3）建筑電氣設計規(guī)范 電負荷、負荷等級和供電參數(shù) 根據(jù)各專業(yè)提供資料及專業(yè)估算，主要用電負荷可見下表。 序號 用電設備或名稱 裝機容量（ 備用容量（ 需用系數(shù) 用 功率 (無 功 功率 (視 在 功率( 1 商住公寓用電 2 商場用電 3 餐飲服務用電 4 停車場用電 5 電梯用電 6 消防水泵用電 7 防排煙設備 050 8 生活給水用電 9 合計 上表可知，項目設備及照明裝機容量 6670中備用負荷 2020算有功負荷4423功負荷 目低壓測總計算負荷為 負荷等級為壹級，供電參數(shù)為電壓 3800相交流電。 源、電源設備和外部條件 本項目 由紫荊山路供電干線引雙回路電源至地面架空層變配電室，供本項目用電，項目新增加容量 ，選用 1250變壓器 6 臺 ，其中備用 1 臺。 13 電設備選擇 根據(jù)整個項目用電負荷計算和平面布置的要求，在地面架空層建一變配電室，安裝 6 臺1250變壓器，以 380V/220V 電壓向大廈各用電部門供電。電力變壓器為 產品，該產品為國家推薦的節(jié)能型產品，高壓配電柜為五防式 ) ，低壓配電屏選用 型產品，低壓電容量屏選用低壓配電相配套的 ，詳見主要電器設備表 主要電器設備 序號 電器設備名稱 規(guī)格與型號 單位 數(shù)量 1 變壓器 5 2 高壓開關柜 ) 臺 5 3 低壓配電屏 12 4 靜電電容器屏 1 5 配電箱 臺 26 路敷設 由變配電室至各用電點采用電纜直埋或電纜溝敷設，對負荷量大的線路采用封閉式的母線槽，其余采用導線穿管，所有用電線路盡可能采用暗配，動力線及照明線均采用銅芯絕緣線。 雷與接地 變配電間高壓側設避雷專柜，建筑物頂部設避雷網(wǎng)帶為防雷保護，并利用頂層屋面和柱內鋼筋焊接連成一體，均采用聯(lián)合 接地方式，各自獨立，防雷與防靜電共用一個接地系統(tǒng)，利用基礎承臺板的鋼筋網(wǎng)及基礎樁基做接地極，其接地電阻大于或等于 1 歐姆，并設防側向雷擊措施。每棟高層建筑物的防雷接地、變配電工作接地、保安監(jiān)控接地等均設單獨引下線于接地網(wǎng)接地極可靠連成一體。 熱 公寓每戶設有換新風功能的戶式熱泵中央空調，一、二層商場及三層餐飲服務區(qū)每層設置中央空調，這樣適應各樓用戶分別控制取暖時間和溫度，也有利于改善環(huán)境。 訊 本項目各 住公寓均預留兩條直撥電話線路，預留衛(wèi)星天線插入座，有線電視由有線網(wǎng)引來信號 ，樓內設信號增益裝置。預埋寬帶信息網(wǎng)，提供期貨、股票終端入口。一、二層預留多條電話線及預埋寬帶信息網(wǎng)。 煙 根據(jù)高層民用建筑設計防火規(guī)范 項目的地下一二、層停車場、設備間，地上一、二層精品商場，三層餐飲服務區(qū)，及樓梯間、消防電梯間和用前室，均應設置獨立的機械加壓送風及機械排煙設施，根據(jù)需要的送風量及排煙風機的風量計算，整個大廈共需設置 20 臺防、排煙風機來保障以上部位的防、排煙，風機安裝在地下二層的風機室內。 第七章 企業(yè)組織與勞動 定員 14 業(yè)組織與機構 業(yè)組織的原則 本項目實施依托鄭州金成房地產有限公司，實行董事會領導下的總經理負責制，副總經理協(xié)助總經理進行建設、經營的管理。 織機構及定員 鄭州金成房地產有限公司，針對本項目成立金成紫荊大廈物業(yè)管理部，為建成后的大廈提供優(yōu)質、一流的服務。其具體機構設置見下圖： 經理 副經理 保安部、銷售租賃部、辦公室及消協(xié)中心、財務部、維修部 物業(yè)部直接由鄭州金成房地產有限公司領導。 動定員 根據(jù)組織機構及功能，定員 40 人，將由鄭州金成房地產有限公 司內部調配和從社會上招收人員。 序號 部門 人員（人） 1 經理 1 2 副經理 1 3 辦公室 2 4 財務室 2 5 銷售租賃部 4 6 維修部 6 7 保安部 24 8 合計 40 員培訓 員工上崗前要進行培訓，加強職業(yè)道德、勞動安全等方面教育，特別是維修員對現(xiàn)代通訊設備的專業(yè)知識的培訓，使其樹立較強的服務意識，塑造良好的企業(yè)形象。 第八章 項目實施進度建議 目建設周期及進度安排 （ 1）根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃，齊頭并進”的建設原則，對大廈統(tǒng)一 規(guī)劃及設計后，該大廈預計從土建施工開始兩年半建成。 （ 2）項目建設過程分為方案設計或初步設計、施工圖設計、場地準備、土建施工、裝飾施工、設備訂貨、設備安裝調試、竣工驗收等。為加快建設的進度，縮短建設周期，各階段的工作應盡量提前進行，許可有一定程度的交叉。如在施工圖設計階段，可以進行土地平整工作；土建施工期間可進行設備訂貨等等。 施進度計劃表 15 第九章 環(huán)境保護、公共安全與建筑節(jié)能 目地理位置與環(huán)境現(xiàn)狀 金成紫荊大廈位于鄭州市紫荊山路交 叉口的西南角處，周邊無明顯污染 本工程為 住公寓及配套的公用服務設施，無生產性廢氣、廢水、廢物的污染，也無噪聲源。造成對環(huán)境影響的僅為生活污水和生活垃圾。 境保護綜合治理措施 對環(huán)境的保護及改善的措施有： （ 1）建筑色彩：在建筑設計時，要注意在建筑的外觀與色彩處理上明快、活潑，取得與周圍環(huán)境相協(xié)調。 （ 2）生活污水處理：污水經化糞池處理后排入市鄭污水管網(wǎng)。 （ 3）生活垃圾處理：生活垃圾在大廈內采取垃圾袋裝化，內設若干個公共垃圾袋收集車，集中后由物業(yè)管理部門統(tǒng)一送至垃圾轉運站。 （ 4）噪音處理：對設備煙塵及噪音，在設備選型時要符合國家環(huán)保標準要求的設備，設備噪音采取減震、吸音、消聲、隔離措施，大型設備安置在地下室，以達到環(huán)保要求標準。 （ 5）綠化：綠化采用多層立體化不止 2，利用所有能利用的空間，除了在大廈周圍地帶設置了大面積集中綠地外，在大廈每層的中廳布置盆栽花卉，綠化除了美化環(huán)境外，對減少外界噪聲及灰塵也能起到良好的作用。 共安全 高層建筑物內設消防電梯、消防樓梯；樓內設消火栓及煙感、溫感報警器；商住公寓走廊及一、二層商場，三層餐飲服務區(qū)內部設自動噴淋安全保護系統(tǒng)； 大廈室外設消火栓，消防水源由市政給水管網(wǎng)供給，并在大廈周圍構成環(huán)狀管網(wǎng)。 大廈采用封閉式管理， 24 小時專職保安值勤，安裝監(jiān)控系統(tǒng)，建立巡更保安系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng)，出入口門禁管理系統(tǒng)，以充分保證大廈每戶的安全。 筑節(jié)能 建筑節(jié)能是建筑技術進步的一個重大標志，也是建筑界實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個關鍵環(huán)節(jié)。我國從 80 年代中期開始推行建筑節(jié)能，建筑節(jié)能已納入 1988 年 1 月 1 日實行的中華人民共和國節(jié)約能源法。 目前第二階段的節(jié)能標準規(guī)定：采暖能耗在當?shù)?1980 年到 1981 年住宅通用設計的基礎上 16 節(jié) 能 50%。本項目為了實現(xiàn)這一節(jié)能目標，在總體規(guī)劃設計、建筑單體設計和維護結構設計方面采取一系列措施。 體規(guī)劃設計方面 在進行總體規(guī)劃設計時，吸取具有相似地理氣候特點的住宅區(qū)設計經驗，結合該區(qū)域用地較為緊張，人們對生活質量有較高要求的特點，在 方米的建筑用地上，結合地形規(guī)劃設計了圓柱型高層住宅及一、二、三層商業(yè)用房，總建筑面積為 87340 平方米，建筑容積率為 時充分考慮建筑布局、朝向和間距，對園區(qū)綠化進行專業(yè)設計，注重居住環(huán)境質量。 筑單位設計方面 選擇適宜的房屋進深，設置必須的窗口遮陽板，同時設計合理的窗墻比。 護結構設計方面 采用新型墻體材料和保溫隔熱結構，統(tǒng)一使用 鋼單框雙玻窗，使用聚乙烯泡沫塑料新型保溫節(jié)能屋面。 第十章 投資估算 資估算依據(jù)及說明 該項目建設投資估算范圍包括：項目土建工程，公用工程設施，總圖及其它費用等。土建工程按單位平方米造價計算，價格參考鄭州市平均市場價。項目工程安裝費用、其它二類工程費用取費均參考國家建委有關工程設計概預算 編制辦法規(guī)定的計算指標和費率進行估算。 投資 投資估算 投資額為 元 大廈：造價 元， 1400 元 /； 電梯：投資 元， 75 萬元 /臺； 其它工程；道路、配套、綠化等。 程投資構成分析 工程投資構成分析見下表 序號 項目 投資額（萬元） 建設投資 建筑工程投資 安裝工程費 設備工程費 其它工程和費用 預備費 投資方向調節(jié)稅 建設期利息 17 定資產投資方向調節(jié)稅 根據(jù)國家現(xiàn)行固定資產投資政策規(guī)定，取消投資方向調節(jié)稅。 金籌措方案 項目建設投資為 元，申請銀行貸款 11500 萬元，（其中第一年貸款 4000 萬元，第二年貸款 4000 萬元，第三年貸款 3500 萬元），其余由企業(yè)自籌解決（其中地價由企業(yè)自有資金解決，其余由房產銷售收入解決）。第一年銀行貸款利息為 元計入總投資中，見投資估算表；第二年銀行貸款利息為 入總成本中，見總成本表；第三年銀行貸款利息為 元計入總成本中，見總成本表。第三年底底連本帶息全部還清，其中銀行利率按 。 備費 該項目建設期 30 個月，預備費按第一、二部分投資的 5計，經估算預備費為 元。 第十一章 經濟效益初步評價 本項目主要經營業(yè)務是房地產，經營方式分為二年半一次性建設，房產在四年內全部銷售回收投資，建設期分二年半，建設期為