1 目 錄 項(xiàng)目決策背景與摘要 _ 3 一、內(nèi)部因素 _ 3 二、外部環(huán)境 _ 3 第一部分 項(xiàng)目概況 _ 4 一、宗地位置 _ 4 二、宗地現(xiàn)狀 _ 4 三、周邊道路及出行方式 _ 9 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 _ 11 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 _ 12 六、市政配套 _ 16 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 _ 17 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 _ 18 一、土地出讓條件 _ 18 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 _ 22 三、總體評(píng)價(jià) _ 23 第三部分 市場(chǎng)分析 _ 23 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 _ 23 二、玄武、棲霞市場(chǎng)概況 _ 35 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、需求市場(chǎng)特征 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五部分 工程及銷售計(jì)劃 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、一期開工時(shí)間確定 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、工程及銷售計(jì)劃 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六部 分 成本及投資收益預(yù)測(cè) _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、成本預(yù)測(cè) _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、稅務(wù)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、現(xiàn)金流量 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、已購(gòu)買標(biāo)書的發(fā)展商 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、其 它本地發(fā)展商 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八部分 綜合分析與建議 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、結(jié)論與建議 _ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附件： 1、南京城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)研究報(bào)告 2、南京土地招投標(biāo)市場(chǎng)研究報(bào)告 3、聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問題 3 項(xiàng)目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 1、項(xiàng)目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目類型。 2、南京公司金色家園項(xiàng)目將于 2004年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為 3億元。本項(xiàng)目總建筑面積 51萬平米， 2004年可結(jié)算面積約 10萬平米，結(jié)算金額約 4億 元，并可為南京公司 2004 3、南京市未來 5處南京東部的 仙西 區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 4、金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件 。 二、外部環(huán)境 1、本項(xiàng)目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“ 向東發(fā)展 的 增長(zhǎng)級(jí) ”和“ 接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間 ”，政府計(jì)劃 三年內(nèi)投資 50億元，建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城。 2、本項(xiàng)目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國(guó)家級(jí)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山 36洞高爾夫球場(chǎng)已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。 3、項(xiàng)目距 老城區(qū) 新模范馬路 8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道 寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年 5月份建成通車后，項(xiàng)目距 老城區(qū)中心 僅 10分鐘車程。 4、 項(xiàng)目南臨紫金山，北靠聚寶山，風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較其它區(qū)域少。 5、政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的 在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動(dòng)整個(gè)仙西區(qū)域的開發(fā)。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積 1445 畝，除實(shí)際出讓的 746畝之外，其余近 700 畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。 4 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。 宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內(nèi)側(cè)，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城” 4 公里，距玄武湖 新莊立交 5 公里，距新街口 湖南路商業(yè)中心分別為 10 公里和 8 公里，明年 5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區(qū)中心僅 10 分鐘車程。 聚寶山與紫金山之間。 項(xiàng)目 北靠聚寶山，南側(cè)緊臨 南京最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū) 紫金山（ 又名鐘山）。 距南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 3 公里。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)， 2001 年實(shí)現(xiàn) 元、技工貿(mào)總收入 205 億元、實(shí)際利用外資 1 億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排名 16。 圖 1地區(qū)位 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（ 312 國(guó)道），東起一環(huán)線 繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。 一環(huán)線 二環(huán)線 5 圖 1宗地四至范圍 2、宗地形狀 宗地東西長(zhǎng)、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。 表 1宗地面積指標(biāo) 指標(biāo) 總用地 代征道路與綠化用地 配套學(xué)校用地 凈用地 長(zhǎng)（米） 1400 2000 1200 寬（米） 450 50 400 面積（平米） 968 畝 133132 15000 746 畝 圖 1宗地形狀及尺寸 3、宗地標(biāo)高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 宗地標(biāo)高 25，東高西低，最大高差 32 米， 綜合坡度 2 度。 滬寧鐵路 寧鎮(zhèn)公路 車速可達(dá) 80 公里 /小時(shí) 繞城公路 車速可達(dá) 110公里 /小時(shí) 寧棲公路 聚寶山 宗 地 寧棲公路 宗地內(nèi)由西向東，地勢(shì)升高 約 2m 最低點(diǎn) 25m 400m 代征道路 代征綠地 1200m 1400m 450m 坡度 15 度 坡度 10 度 垂直坡度，與地面最大高差 50 米 6 按標(biāo)高 31 米以下、 31、 40 米以上將宗地劃分為 3 個(gè)區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 31區(qū)域各占四分之一左右。 圖 1地內(nèi)部高差 （ 2）宗地標(biāo)高低于周邊用地 東部顯著低于繞城公路，最大高差 12 米左右。 西部與滬寧鐵路基本持平 ,局部低于滬寧鐵路 2 米。 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差 6 米左右。 北部的聚寶山西峰標(biāo)高 125 米，東峰標(biāo)高 100 米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。 55m 90m 10m 25m 宗地地面 聚寶山 鐵路 繞城公路 圖 1宗地與周邊高差剖面圖（ 東西向） 宗地內(nèi)局部高低落差 圖 1地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)） ） 鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 宗地地面 55m 12m 聚寶山 圖 1地與周邊高差剖面圖（南北向西側(cè)） ） 鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 宗地地面 90m 22m 聚寶山 最高點(diǎn) 57m 7 圖 1地與周邊高差 4、地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運(yùn)、汽車及汽車設(shè)備市場(chǎng)為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。 圖 1宗地土地利用現(xiàn)狀 （ 1）工廠與市場(chǎng) 主要工廠與市場(chǎng)共計(jì) 12 家，占地總面積 15 萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其中 3 家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動(dòng)消除。 表 1工廠基本情況 名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 運(yùn)營(yíng)狀況 環(huán)境污染情況 源寶化工公司 輪胎裝配 在運(yùn)營(yíng) 無 利達(dá)服裝公司 服裝生產(chǎn) 在運(yùn)營(yíng) 無 添喜化工 洗滌劑 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 光英爐業(yè) 鍋爐生產(chǎn) 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 包裝容器廠 包裝材料 在運(yùn)營(yíng) 無 金屬配件廠 金屬配件 在運(yùn)營(yíng) 無 野馬電聲樂器廠 電聲樂器 在運(yùn)營(yíng) 無 金陵特種電纜廠 電纜 在運(yùn)營(yíng) 無 屠宰廠 屠宰 在運(yùn)營(yíng) 輕度空氣污染 宏大設(shè)備市場(chǎng) 汽車設(shè)備銷售 在運(yùn)營(yíng) 無 東風(fēng)汽車 汽車銷售 在運(yùn)營(yíng) 無 玄武湖貨運(yùn)市場(chǎng) 貨車停車場(chǎng) 在運(yùn)營(yíng) 無 寧鎮(zhèn)公路 標(biāo)高 36 49m 聚寶山 標(biāo)高 35 125m 宗地 標(biāo)高 25 57m 繞城公路 標(biāo)高 50 55m 滬寧鐵路 標(biāo)高 36 49m 廢棄的 采石場(chǎng) 8 （ 2）居民 居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊” 2 個(gè)村民小組，共有居民約 400 戶、 1200人，住宅 建筑面積約 8 萬平米。 （ 3）農(nóng)田 農(nóng)田與山體植被面積約 20 萬平米，其中，苗圃 2 萬平米，葡萄園 2000 平米。 （ 4）樹木 宗地內(nèi)主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有 500 平米竹林，保留價(jià)值較大。 9 圖 1宗地主要樹木分布 （ 5）水塘 宗地內(nèi)有水塘 20 多個(gè)，規(guī)模普遍較小，其中， 500 平米以上的 3 個(gè)，最大的 1000平米。 大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中 1 座為魚 塘，占地 1000 平米，水質(zhì)良好。 圖 1地地表水分布 （ 6）高壓線 現(xiàn)狀有 2 條 110回高壓線從宗地內(nèi)部穿過。 根據(jù)規(guī)劃，宗地西側(cè) 100 米處將建設(shè) 220電站，宗地內(nèi)部將只有 1 條 110大部分在代征綠化帶內(nèi)，對(duì)凈用地基本無影響。 圖 1地高壓線走向 5、拆遷 北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場(chǎng)山腳下 2 塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積 1445畝，房屋總面積 平米，居民 693 戶、工企單位 48 家，需安置勞動(dòng)力 268 人， 保養(yǎng)人員 148 人。其中， 宗地拆遷面積 968 畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的 67%，拆遷居民400 戶。 代拆遷范圍面積 477 畝，占拆遷總面積的 33%，拆遷居民近 300 戶。 圖 1宗地拆遷范圍 三、周邊道路及出行方式 1、道路 對(duì)外聯(lián)系道路主要有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路 4 條，其中： 寧鎮(zhèn)公路： 既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對(duì)外交通 聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時(shí)速可達(dá) 80 公里 /小時(shí)，在新莊立交可通過多條干道通往老城區(qū)，明年 5 月玄武湖隧道開通后，從宗地經(jīng)寧 鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū) 新模范馬路僅 10 分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區(qū)。 繞城公路 ：時(shí)速可達(dá) 110 公里 /小時(shí)，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個(gè)區(qū)域。 寧棲公路 ：通往堯化門、棲霞山，規(guī)劃拓寬為 34 米。 岔仙公路 ：通往亞東（仙林大學(xué)城），規(guī)劃拓寬為 33 米。 表 1宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 現(xiàn)狀 110狀 11020電站 規(guī)劃 110劃 220劃 110劃 110劃 110 地 代拆遷范圍 代拆遷范圍 10 名稱 級(jí)別 寬度（ m） 車道 速度（公里 /小時(shí)） 交通流量 （輛 /日） 路面 繞城公路 全封閉快速路 50 雙向 8 車道 110 15000 瀝青 寧鎮(zhèn)公路 一級(jí)國(guó)道 48 雙向 8 車道 80 20000 混凝土 寧棲公路 現(xiàn)狀 公路 8 10000 水泥 規(guī)劃 交通性主干道 34 雙向 6 車道 岔仙公路 現(xiàn)狀 公路 6 規(guī)劃 交通性主干道 33 雙向 6 車道 圖 1宗地現(xiàn)狀道路 圖 1宗地周邊道路規(guī)劃 2、公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有 6 條 公交線路， 其中 50 路由宗地內(nèi)部穿過，平均每條線路 10鐘一班， 晚上最后一班 8： 40 結(jié)束 。 表 1公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時(shí)間 班次間隔 71W 南京站堯化門新港開發(fā)區(qū) 5： 30 20： 30 10 分鐘 309W 南京站岔路口馬群麒麟門悅民路 6： 30 20： 00 15鐘 70W 丹鳳街亞東（仙西） 6： 10 20： 40 5 分鐘 50W 南京站仙鶴門亞東（仙西） 6： 30 20： 00 15 分鐘 南湯線 南京站岔路口仙鶴門麒麟門湯山 5： 00 17： 30 20 分鐘 南上線 南京站堯化門棲霞山 龍?zhí)渡蠅?6： 50 18： 30 20 分鐘 3、軌道交通規(guī)劃 寧鎮(zhèn)公路 時(shí)速可達(dá) 80 公里 /小時(shí) 出入口 11 規(guī)劃地鐵 4 號(hào)線沿寧鎮(zhèn)公路從宗地南側(cè)穿過，根據(jù)南京軌道交通建設(shè)時(shí)間安排，預(yù)計(jì)將在 2010 年以后開工建設(shè)。 圖 1宗地周邊軌道交通規(guī)劃 四、 周邊 3 公里社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊住宅稀少，開發(fā)成熟度低，現(xiàn)有配套設(shè)施不足： 宗地周邊社區(qū)配套集中分布在“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門”距宗地 2 公里， 2 公里之內(nèi)除“紫東小學(xué)”和“紫東中學(xué)”（宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這 2 個(gè)學(xué)校上學(xué)）以外，基本沒有其它社區(qū)配套設(shè)施。本項(xiàng)目規(guī)模 大，除政府規(guī)定必須配建學(xué)校和幼兒園之外，參照“萬科四季花城”開發(fā)模式，完全可以通過自建配套的方式解決其它日常生活配套問題。 項(xiàng)目與市中心以及周邊主要配套區(qū) “堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車程在 5鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問題。 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃有大型休閑廣場(chǎng)、圖書館、展覽館、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、文化藝術(shù)中心、青少年宮、商業(yè)娛樂設(shè)施等配套服務(wù)，政府計(jì)劃在 3內(nèi)建成。 圖 1社區(qū)配套分布圖 圖 1堯化門主要社區(qū)配套分布圖 規(guī)劃仙西 新市區(qū)中心 堯化門 花園路 12 圖 1花園路主要社區(qū)配套分布圖 圖 1仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 1、周邊規(guī)劃 圖 1宗地周邊規(guī)劃 鐘山高爾夫球場(chǎng) 寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設(shè) 36 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，已確定為“十運(yùn)會(huì)”配套設(shè)施之一，2005 年“十運(yùn)會(huì)”之前建成使用。規(guī)劃占地面積 3640 畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)土地運(yùn)作，計(jì)劃明年上市。 南京目前有 6 個(gè)高爾夫球 場(chǎng)，但只有 1 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng) 南京昭富國(guó) 際高爾夫 俱樂部 ，27 洞 ，位于 浦口珍珠 泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)， 占地 1860 畝。 另外，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)，占地面積達(dá) 10800 畝，總投資 1 億元人民幣，將于 2003 年 10 月投入使用。 農(nóng)場(chǎng)山生態(tài)公園 農(nóng)場(chǎng)山和朝陽(yáng)山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000 畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項(xiàng)目代拆遷范圍，具體建設(shè)時(shí)間未定。 13 珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園 位于宗地東南側(cè)，是仙西新市區(qū)的一部分，計(jì)劃建成珠江路電子一條街的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約 4000 畝，總投資 35 億元。 今年 9 月 6 日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠(chéng)（香港 ）有限公司與深圳華源達(dá)公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負(fù)責(zé)園區(qū)一級(jí)土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資15 億元，其中前 2 年投資 5 億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì) 2005 年園區(qū)基本建成并開始全面運(yùn)作，估計(jì)可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10 多家國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 仙林大學(xué)城 2002 年 1 月， 江蘇 省 和南京 市政府 提出 共同開發(fā)建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城 仙林大學(xué)城 ，規(guī)劃 總面積 34 平方公里，建設(shè)總投資 約 50 億元，集中 9 至 10 所大學(xué)， 吸納15 萬高校師生 ，計(jì)劃 在 3 年內(nèi)基本建成。 今年， 總投資約 8 億元 、 全 長(zhǎng) 里 的 大學(xué)城道路 主框架全面開工 。 目前已經(jīng)有南京 師范大學(xué)、 南京 財(cái)經(jīng)大學(xué) （籌）、 南京森林公安高等?？茖W(xué)校 、 南京郵電學(xué)院 和南京 中醫(yī)藥大學(xué) 5 所高校 入駐 ， 占地總面積約 10 平方公里，其中南京 師范大學(xué)和南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近 2 萬名師生已經(jīng)入住。未來的 3 年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院 及 一批 重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園 也將陸續(xù)入駐 ，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈 。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2002 年 4 月被評(píng)為國(guó)家級(jí) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，進(jìn)區(qū)企業(yè) 1024 家，總投資 元，主要企業(yè)有飛利浦、 普電子、飛歌空調(diào)、 密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。 2001 年實(shí)現(xiàn) 0 億元，利稅 元，出口創(chuàng)匯 美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排在 13 至 18 位。 2002 年第一季度，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比成倍增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn) 元，出口額 9215萬美元，同比增長(zhǎng) 實(shí)際利用外資 美元，同比增長(zhǎng) 新批外商投資企業(yè) 14 個(gè)。 2、周邊環(huán)境 （ 1）四面環(huán)山 ，景觀資源豐富，是主城范圍內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 聚寶山 占地面積與項(xiàng)目總用地面積相當(dāng)，約 1000 畝左右。 東西走向，有東、西 2 座山峰，西峰海拔 125 米，東峰海拔 101 米，由于宗地東高西低，西峰和東峰與宗地的相對(duì)高度分別為 90 米和 55 米。 山勢(shì)東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢(shì)陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山頂有小路通達(dá)。 西峰中部和東、西峰山凹處有 2 處各 1000 平米的山地曾開山采石，至今已停采 20年，植被重新生長(zhǎng)后，目前西峰裸露面積 5000 平米，山凹裸 露處從宗地內(nèi)基本看不到。 14 聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看） 聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） 紫金山 位于宗地南側(cè)， 東西長(zhǎng) 7 公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448 米，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰 。 植被茂密，泉壑幽深 ， 名勝古跡匯集四周，潛隱 山間 ， 是南京最賦盛名 的 大型 風(fēng)景區(qū)。 農(nóng)場(chǎng)山 位于宗地西側(cè)，海拔較聚寶山略高，山 體及植被整體形態(tài)與聚寶山相近，政府規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園。 15 宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山（夏天） 宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山（冬天） （ 2）空氣質(zhì)量 南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于城市上風(fēng)向，城市工業(yè)區(qū)位于宗地以北 2 公里以外，東、南方向均無污染型的廠礦企業(yè)。 主要污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 周邊廠礦、倉(cāng)庫(kù)基本無噪聲，主要噪聲來自周邊道路，鐵路尤其明顯 滬寧鐵路：平均每天通車 170 班，平均 8 分鐘 1 班，其中 ，白天每小時(shí)至少 6 班，夜晚每小時(shí) 4 8 班。 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時(shí)段車流量相似，上午 30 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路 2:1，繞城公路 3:2。 寧棲公路：車流量白天 8 /分鐘，晚上 6 輛 /分鐘；貨車居多，客貨比 1:2。 表 1交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時(shí)段 分次測(cè)試 寧鎮(zhèn)公路 繞城公路 客車 貨車 總計(jì) 客車 貨車 總計(jì) 10:00 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 16 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 噪聲值 白天不同時(shí)段噪聲值相近，無顯著時(shí)段差別。 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 5 55下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路 300 米，后退繞城公路 100 米， 后退寧鎮(zhèn)公路 70 米。 表 1噪聲測(cè)試記錄 單位： 退距離 滬寧鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 不鳴笛 鳴笛 5 m 90 95 105 70 70 50 m 600 m 55 100m 70 90 55 120m 50 200m 65 80 300m 55 65 圖 1噪聲分布等值圖 墳地影響 聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內(nèi)居民的私墳，大部分在宗地邊界即可看到?？傆?jì) 100 個(gè)左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約 10 個(gè)。 政府負(fù)責(zé)與宗地一起拆遷，對(duì)項(xiàng)目將不構(gòu)成影響。 圖 1墳?zāi)狗植紙D 潛在危險(xiǎn)源 周邊 1 公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉(cāng)庫(kù)無輻射污染及易燃易爆物品。 宗地（凈用地范圍）西側(cè) 200 米處規(guī)劃一座占地面積 1 萬平米的 22 萬伏變電站，建設(shè)時(shí)間未定。 排洪與泥石流影響 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。由于地塊地處山腳下，地 勢(shì)低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項(xiàng)目開發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問題。 原采石場(chǎng)處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 對(duì)排洪與泥石流的影響應(yīng)做專業(yè)研究與處理。 原采石場(chǎng)處 六、市政配套 1、宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 65墳集中分布區(qū) 17 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢(shì)、由東向西通過明溝排放到聚寶山西側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 電力線通過電線桿接入。 自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 2、周邊道路市政管線 寧鎮(zhèn)公路現(xiàn)狀只有給水、電信和煤氣管線，規(guī)劃 1 條雨水管線，但沒有電力線，規(guī)劃雨水管 線的實(shí)施時(shí)間未定。 寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 2003 年道路拓寬時(shí)鋪設(shè)。 宗地南部邊緣 22 米規(guī)劃道路規(guī)劃有電力、給水和雨水管線，道路由發(fā)展商修建，但管線由誰鋪設(shè)目前未定。 綜合分析， 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22 米規(guī)劃道路接入或排出。 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。 圖 1周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積 平米，綜合容積率為 1，其中，小高層建筑面積 平米，多層與公建建筑面積 平米，別墅建筑面積 平米。 表 1主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅、小高層住宅） 建筑形態(tài)比例 多層住宅和公建配套用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 寧鎮(zhèn)公路 寧棲公路 22 米規(guī)劃道路 圖例 （實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃） 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 18 容積率（） 別墅 層住宅（含公建配套） 高層 劃布局 小高層應(yīng)放在用地的西部， A、 B、 C、 D 必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得 超過五層 小高層住宅的建筑高度 36 米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 建配套 1、一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于 15000 平米。 2、一所九班幼兒園，占地面積不小于 3800 平方米。 3、公建用地納入多層住宅用地計(jì)算。 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 22 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 2、地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。 表 1根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo) 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 小高層 層（含公建） 中，學(xué)校 墅 中 A 區(qū) B 區(qū) 區(qū) D 區(qū) 計(jì) 計(jì) 1宗地規(guī)劃要求示意 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 1、出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競(jìng)買人資格 1、境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 2、獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。聯(lián)合競(jìng)買 者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。 3、競(jìng)買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 19 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人 。 底價(jià) 元。 加價(jià)幅度 300 萬元的整數(shù)倍。 競(jìng)買保證金 4000 萬元，競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。 報(bào)價(jià)方式 現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。 不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 競(jìng)得人 的確定 “價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。 無效報(bào)價(jià) 1、報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 2、報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 3、未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 4、報(bào)價(jià)書未蓋單位公章； 5、報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 6、報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 7、一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 8、未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的； 9、實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致； 10、其它按規(guī) 定應(yīng)屬無效的。 （ 2）出讓程序 報(bào)名 工作日 2002 年 11 月 29 日至 2002 年 12 月 23 日 （星期一）辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買資格的，向南京市土地市場(chǎng)管理辦公室交付競(jìng)買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競(jìng)買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。未競(jìng)得者的競(jìng)買保證金在競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競(jìng)得者的競(jìng)買保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 答疑 書面答疑。競(jìng)買者必須于 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京 市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 2002 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自 2002 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 報(bào)價(jià) 方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 時(shí)間：工作日 2002 年 11 月 29 日上午 8： 30 至 2002 年 12 月 26 日（星期四）下午2： 30， 2002 年 12 月 26 日（星期四）下午 2： 30 之后，按 本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過程結(jié)束。市國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果，并與競(jìng)得 20 者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。 競(jìng)買結(jié)果的確定原則 掛牌競(jìng)價(jià)過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果： 在掛牌競(jìng)價(jià)過程中只有一個(gè)競(jìng)買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。 在掛牌競(jìng)價(jià)過程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相 同的，先提交報(bào)價(jià)書者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。 在掛牌競(jìng)價(jià)過程中無人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 簽約 競(jìng)得者必須于 2002 年 12 月 28 日（星期六）與市國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 無效報(bào)價(jià)： 報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 報(bào)價(jià)書未蓋單位公章； 報(bào)價(jià)書 未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理 人簽署，但委托文件不齊全或不符合 規(guī)定； 報(bào)價(jià)書 未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清 楚； 一份報(bào) 價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 未報(bào)名、 未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的； 實(shí)際競(jìng) 買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致； 其它按 規(guī)定應(yīng)屬無效的。 購(gòu)買標(biāo)書 11 月 29 日起 報(bào)名 11 月 29 日 12 月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20 日，如 12 月 23 日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12 月 28 日（星期六） 簽訂成交確認(rèn)書 成交當(dāng)日（ 12 月 26 日） 報(bào)價(jià) 11 月 29 日上午 8： 30 至 12 月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。 答疑 書面答疑； 2002 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 2002 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00 領(lǐng)取書面答復(fù)。 21 圖 2競(jìng)買流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2、合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 （ 2）交地時(shí)間 第一期（西半部）： 2003 年 7 月 25 日 第二期（東半部）： 2003 年 12 月 5 日 （ 3）付款條件 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 2003 年 12 月 28 日），付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 1 月 10 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 3 月 5 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2003 年 5 月 12 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 7 月 8 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 9 月 4 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 22 2003 年 10 月 9 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2003 年 11 月 18 日之前，付成交價(jià)款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年， 其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開工時(shí)間 2004 年 3 月 31 日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過一年。 （ 6）違約責(zé)任 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3向出讓人繳納滯納金； 延期付款超過 6 個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 交地 如出讓人未按時(shí)提 供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的 3向受讓人給付違約金； 延期交付超過 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 開工 超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人 可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)； 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 1、主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段 從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格 、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過程。 綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問 23 題。 外部條件 宗地周邊的寧棲 公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對(duì)項(xiàng)目施工和銷售有較大影響，具體建設(shè)時(shí)間和進(jìn)度安排目前未知。 地下設(shè)施 金色家園的涵管問題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開發(fā) 過程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市政配套 寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)間、宗