SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃,規(guī)劃展示圖,如何創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展定位 創(chuàng)意什么園區(qū)核心業(yè)態(tài)遴選 怎么創(chuàng)意園區(qū)概念性規(guī)劃 檢驗(yàn)創(chuàng)意園區(qū)財(cái)務(wù)投資測算 推廣創(chuàng)意園區(qū)市場推廣策劃 附錄園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì),規(guī)劃方案報(bào)告內(nèi)容,49 1018 1938 3944 4545 4689,A-A-漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，,現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢,B-B-基地周邊潛在消費(fèi)空,間間巨大、商業(yè)氛圍成熟,基地三大發(fā)展驅(qū)動(dòng)力概述,業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、提升 漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)， 代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢,功能定位多樣化 基地周邊潛在消費(fèi)空 巨大、商業(yè)氛圍成熟,漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、周邊區(qū)域潛在消費(fèi)能力與SVA產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑是驅(qū)動(dòng)本項(xiàng)目的三大 驅(qū)動(dòng)力 C-SVA產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、核心業(yè)態(tài)發(fā)展 要基地物業(yè)現(xiàn)金的反哺、支持 租金利益最大化 基地發(fā)展 的驅(qū)動(dòng)力,項(xiàng)目 內(nèi)容 比較 對(duì)田 林項(xiàng) 目的 影響,W19+16項(xiàng)目 規(guī)劃為上海首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) （微型CBD）,政府支持力度大；占,儀電項(xiàng)目 規(guī)劃為國際商務(wù)社區(qū)、街區(qū)式購物,郵通項(xiàng)目 規(guī)劃為集信息科技產(chǎn)業(yè)、綜合辦公、 培訓(xùn)中心、及配套服務(wù)設(shè)施為一體,地23萬平方米，建筑面積80萬平方 米，包括“總部經(jīng)濟(jì)平臺(tái)”、 “研發(fā) 設(shè)計(jì)平臺(tái)”、“創(chuàng)新孵化平臺(tái)”、綜合 服務(wù)平臺(tái)”等 規(guī)模大，能級(jí)高，政策支持有力， 全新形態(tài) 創(chuàng)意競爭策略 發(fā)掘功能板塊主題特色 在創(chuàng)意上下功夫，產(chǎn)生獨(dú)特形象 優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施，如充沛的停車等,中心，包括商務(wù)辦公、數(shù)碼港、酒 店餐飲、休閑娛樂、觀光購物街、 酒吧街、精品商場、等業(yè)態(tài)。 規(guī)模大而零散，緊鄰SVA項(xiàng)目，相 似的基地形態(tài) 差異競爭策略 注重對(duì)商務(wù)客群細(xì)分，了解產(chǎn)業(yè) 配套的需求 發(fā)掘特色和形成集聚 注重品牌與亮點(diǎn)的打造,的科技園區(qū)。項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 是地鐵上蓋物業(yè)，包括休閑娛樂、 精品服飾、健身房、美容、飯店、 大超市等 緊鄰地鐵站點(diǎn)，相似的基地形態(tài)， 商務(wù)商業(yè)功能明確 品牌競爭策略 要挖掘產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)性，形成產(chǎn)業(yè) 集聚 注重品牌與亮點(diǎn)的打造,競爭性項(xiàng)目橫向比較分析,體量為10萬平方米，規(guī)模較大，利于發(fā)揮 積聚優(yōu)勢 在裝修方面可得到150-200元補(bǔ)貼 相對(duì)一般園區(qū)更好的綠化空間 投資有限，收益回報(bào)要求在3元/平方米/天 現(xiàn)有物業(yè)為80年代廠房，結(jié)構(gòu)特殊，風(fēng)貌 無特色 徐匯區(qū)對(duì)于稅收屬地化的要求,周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站商 圈等，項(xiàng)目可借勢發(fā)展 漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，SVA產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù) 周邊大型居住社區(qū)，潛在商業(yè)消費(fèi)需求巨 大 與其他園區(qū)相比，項(xiàng)目位于中環(huán)，地段一 般 周邊W19、郵通與儀電地塊規(guī)劃功能相似， 競爭激烈 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭激烈，是否能達(dá)到授牌 的要求，政策風(fēng)險(xiǎn),空間區(qū)位與園區(qū)發(fā)展的SWOT分析,三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對(duì)周邊競爭,相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題,延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)字多媒體產(chǎn)業(yè)鏈 順應(yīng)由研發(fā)商務(wù)到休閑娛樂的轉(zhuǎn)變， 取得更大的發(fā)展； 在目前徐匯區(qū)數(shù)碼娛樂園區(qū)競爭激 烈的情況下，進(jìn)一步挖掘與SVA技術(shù),1,主力業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)鏈 項(xiàng)目體量較大，能夠在主力創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè) 態(tài)內(nèi)部，沿著產(chǎn)業(yè)集群互動(dòng)的方向，從 研發(fā)-銷售-技術(shù)支持-展示-商業(yè)配套等 環(huán)節(jié)構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的細(xì)分業(yè)態(tài),2,適當(dāng)提升商業(yè)比重，提升園區(qū)租金變現(xiàn)能力 項(xiàng)目所處大型社區(qū)的區(qū)位和周邊競爭對(duì)手的發(fā)展 來看，注入適宜比例的特色商業(yè)可以提高本項(xiàng)目 的物業(yè)價(jià)值變現(xiàn)能力,3,五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī),結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢，實(shí)施大規(guī)模綜合開發(fā) 建筑更新與SVA歷史文脈及產(chǎn)業(yè)特征相融合,市區(qū)10萬平方米的綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 結(jié)合多媒體生產(chǎn)技術(shù)打造亮點(diǎn)，將SVA文化融入園區(qū),1 2,由單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路轉(zhuǎn)向多產(chǎn)業(yè)集群化的多主題產(chǎn)業(yè)集成 以信息與出版為主導(dǎo)的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)同傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的碰撞 打破配套開發(fā)的思維定式，發(fā)展特色主題商業(yè)功能區(qū) 將創(chuàng)意元素與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合，細(xì)化并延伸創(chuàng)意商業(yè)客群 突破產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與生活創(chuàng)意的限制，實(shí)現(xiàn)二者的互融共生 找到產(chǎn)業(yè)與生活的結(jié)合點(diǎn)，在上海西南創(chuàng)造創(chuàng)意生活方式,3 4 5,總體功能定位,動(dòng)感商業(yè) 的體驗(yàn)場所,提升園區(qū)商務(wù) 配套的服務(wù)高地,特色創(chuàng)意商務(wù)集群的 靈動(dòng)空間 融創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意 生活為一體的超大 型綜合創(chuàng)意商務(wù)谷,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng) 意為主宰的一種資源配置方式， 而非工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代按照資源來配 置資源。在這種大業(yè)態(tài)觀的導(dǎo)引 下，把握漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí) 趨勢、周邊社區(qū)的商業(yè)演化格局 與狹義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的適宜業(yè)態(tài)三大 方向，SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)將構(gòu) 筑包括內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)意 生活商業(yè)集群與現(xiàn)代創(chuàng)意集群三 大板塊的有機(jī)業(yè)態(tài)體系。,園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成,內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群核心業(yè)態(tài),SVA CONTENT VALLEY 以實(shí)質(zhì)表現(xiàn)內(nèi)容 以內(nèi)容展示空間 以空間創(chuàng)造價(jià)值 動(dòng)漫業(yè)（網(wǎng)絡(luò) 游戲、動(dòng)漫卡通）,數(shù) 字 影 音,時(shí) 尚 出 版,SVA 創(chuàng)意內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)谷 WEB2.0電子 門戶,內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群空間載體,動(dòng)漫業(yè),大眾出版,數(shù)字影音,承載物業(yè)形態(tài),物業(yè)特征,產(chǎn)業(yè)類型,內(nèi)容創(chuàng)作 及術(shù)研發(fā),產(chǎn)品制作 及運(yùn)營,內(nèi)容獲得 及編輯,平面設(shè)計(jì) 及印刷,節(jié)目制作 及加工,節(jié)目發(fā)行,廣告制作及營銷推廣,WEB2.0,內(nèi)容獲得,網(wǎng)絡(luò)支持,1,2,3,4,專業(yè)工作 空間,書吧 競技廣場 音像城 展示中心,辦公用房 工作室,辦公用房 工作室,小規(guī)?；虼?空間商務(wù)辦 公用房，空 間容量20-,50人為主,需要安裝大 型專業(yè)設(shè)施 商務(wù)辦公用 房，需求空 間面積大,小規(guī)?；虼?空間商務(wù)辦 公，空間容 量1-20為主,大面積商業(yè) 用房,產(chǎn) 業(yè) 鏈,銷售 展示 娛樂,銷售展示,現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊,圍繞跨國電子企業(yè)進(jìn)行招商，集聚小型創(chuàng)業(yè)企業(yè),工業(yè)設(shè)計(jì)為 主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè),跨國企業(yè)研 發(fā)中心與總 部基地,創(chuàng)投企業(yè)的孵化器,商務(wù)辦 公功能,核心業(yè) 態(tài),功能分區(qū),研發(fā)區(qū),展示區(qū),交流區(qū),培訓(xùn)區(qū),服務(wù)區(qū),招商建議,核心業(yè)態(tài),商務(wù)辦公功能的核心業(yè)態(tài)確定以工業(yè)設(shè)計(jì)和研發(fā)設(shè) 計(jì)為主導(dǎo)的商務(wù)港,漕河涇 發(fā)展現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)方向,總部經(jīng)濟(jì),集聚 設(shè)計(jì)研發(fā),創(chuàng)新孵化,綜合服務(wù),信息咨詢服務(wù)業(yè),研發(fā)/設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè),支持測試/測量中心,商務(wù)服務(wù)區(qū),功能目標(biāo),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊,商務(wù)配套定位細(xì)化與業(yè)態(tài)組合為多元綜合立體 配套服務(wù)體系,商務(wù)功能,商務(wù)配套定位 核心業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合,漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè),商港承載的工業(yè)設(shè)計(jì)及總部基地,創(chuàng)源承載的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈集聚,衍生需求,交流、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、展示,休閑、娛樂、餐飲、居住,綜合服務(wù)型立體商務(wù)配套體系 商務(wù)型酒店、企業(yè)會(huì)所、大型商務(wù)餐飲、康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施 以商務(wù)酒店及其包含的企業(yè)會(huì)所為主體的，復(fù)合健身、 娛樂、室內(nèi)游泳池等服務(wù)設(shè)施的高檔商務(wù)型配套,商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài)綜合性商務(wù)酒店,服務(wù),內(nèi)容,酒店客房 基本設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)客房/商務(wù)套 房/豪華套房 配套設(shè)施：廚房/桑拿/按摩 浴缸/鐳射影音系統(tǒng),會(huì)議會(huì)展 基本設(shè)施：會(huì)議區(qū)/多功能廳/展廳 配套設(shè)施：語音同傳/聲像設(shè)備,特色餐飲 中餐廳/西餐廳,娛樂健身 游泳館/網(wǎng)球館/橋牌俱樂部/保齡 球館/壁球館/豪華電影館/乒乓球 室/臺(tái)球廳/健身房/KTV包間/舞 廳/垂釣/美容美發(fā)/桑拿/按摩和人 體體質(zhì)測評(píng),現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊,上游：產(chǎn)品研發(fā),下游：市場開拓,產(chǎn)業(yè)外延的擴(kuò)大 產(chǎn)業(yè)鏈整合,閔行,SVA 產(chǎn)業(yè) 基地,商務(wù)平臺(tái),研發(fā)平臺(tái),展示平臺(tái),田 林 基,地 市場外延的擴(kuò)大,SVA三大增值服務(wù)平臺(tái) 園區(qū)擁有優(yōu)越區(qū)位（SVA集團(tuán)在市中心城區(qū)最大的產(chǎn)業(yè)基 地）、產(chǎn)業(yè)傳承（記憶SVA昨日的輝煌）、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢（如 中央研究院、廣電網(wǎng)絡(luò)通訊、廣電銷售公司入駐），田林 基地的新發(fā)展將在打造三大增值服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化 SVA產(chǎn)業(yè)鏈上下兩端增值服務(wù)的綜合盈利能力 產(chǎn)品外延的擴(kuò)大,SVA商務(wù)辦公的核心業(yè)態(tài),為目標(biāo)的面向國內(nèi)和國際市場的銷售、 上中心及廣電信息原有的制造中心實(shí)施管理、協(xié)調(diào)和決策，,創(chuàng)意生活商業(yè)集群特色商業(yè)娛樂板塊,2,4,實(shí)現(xiàn)大空間廠房 與商業(yè)的完美融 合，營造意象空,間 1,增加周邊居民 生活需求的可 選擇面，呈現(xiàn) 多彩生活方式,3 以特色商業(yè)吸,引外來消費(fèi)者， 轉(zhuǎn)變單一消費(fèi) 結(jié)構(gòu),區(qū)別周邊幾個(gè)大 體量、綜合型商 圈發(fā)展規(guī)劃，形,成多元化、互補(bǔ) 型商貿(mào)商務(wù)聯(lián)動(dòng) 發(fā)展,創(chuàng)意生活,Creative,& Life,娛樂休閑型型, 體驗(yàn)式多媒 體娛樂 電影藝術(shù)互 動(dòng)區(qū),商務(wù)服務(wù)型, 個(gè)性、時(shí)尚休 閑會(huì)所 會(huì)議中心/展 示中心,創(chuàng)意概念型, 工藝品制作館 時(shí)尚家飾 生活教育體驗(yàn)中心 特色體驗(yàn)式餐飲,創(chuàng)意生活商業(yè)產(chǎn)業(yè)集群：,以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入創(chuàng)意、科技與人文特 質(zhì)，轉(zhuǎn)變成為食、衣、住、行、教育、娛樂等 民生領(lǐng)域的復(fù)合式經(jīng)營，提供具有深度體驗(yàn)、 高質(zhì)、美感的產(chǎn)品,規(guī)劃概念總平面圖,園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析,兩軸綠軸水軸 貫穿園區(qū)的步行、景觀系統(tǒng) 三片商業(yè)休閑創(chuàng)意園 商務(wù)辦公 各片區(qū)功能復(fù)合，設(shè)置溶解 七星核心商業(yè)景觀節(jié)點(diǎn) 各次景觀節(jié)點(diǎn) 各節(jié)點(diǎn)十字串聯(lián)，雙軸掛珠,園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析,Commence Hub Colorful Belt Creative Spring,功能分區(qū)商港,功能分區(qū)彩邑,功能分區(qū)創(chuàng)源,園區(qū)規(guī)劃交通分析,動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃：主要車行線路呈十字貫穿園 區(qū)，主要人行線呈斜十字穿越園區(qū)。消防車 道環(huán)繞園區(qū)設(shè)置以滿足消防需要。 靜態(tài)交通規(guī)劃：設(shè)置集中地面停車場，同時(shí)運(yùn)用立 體式停車方式，產(chǎn)業(yè)化大樓設(shè)置一層地下機(jī)械式停 車庫 停車指標(biāo) 寫字樓每100平方米的建筑面積配備機(jī)動(dòng)車位的指標(biāo) 是0.5個(gè)，商業(yè)性質(zhì)建筑的指標(biāo)是0.5個(gè)至1.2個(gè)，餐飲性 質(zhì)的指標(biāo)是1.25個(gè)。 規(guī)劃后園區(qū)建筑面積：133319.5m2 其中園區(qū)商務(wù)辦公建筑面積：103451.1m2，商業(yè)娛樂建 筑面積29868.4m2 園區(qū)機(jī)動(dòng)車至少需要約815個(gè)車位,交通規(guī)劃停車位（1）,機(jī)動(dòng)車停車位規(guī)劃方案一： 地面停車場面積為：6897.5m2，按30m2/個(gè)停車位計(jì)算， 地面停車場可提供230個(gè)停車位。 產(chǎn) 業(yè) 化 大 樓 地 下 機(jī) 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，地下停車庫可提供459個(gè)停車位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車庫面積為： 1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，可提供138個(gè)停車位。 13號(hào)樓剖面分析 總停車位為： 827個(gè) 機(jī)械式停車庫剖面分析,規(guī)劃交通停車位（2）,機(jī)動(dòng)車停車位規(guī)劃方案二(推薦方案)： 地面停車場面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車位計(jì)算， 地面停車場可提供72個(gè)停車位。 產(chǎn) 業(yè) 化 大 樓 地 下 機(jī) 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，地下停車庫可提供459個(gè)停車位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車庫面積為： 1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，可提供138個(gè)停車位。 室外機(jī)械式停車面積為：4215.4 m2, 按3層停車位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車位。按5層停車位計(jì)算，可提供650個(gè)停車位。 總停車位為： 1319個(gè),規(guī)劃交通停車位（3）,機(jī)動(dòng)車停車位規(guī)劃方案三： 地面停車場面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車位計(jì)算， 地面停車場可提供72個(gè)停車位。 產(chǎn) 業(yè) 化 大 樓 地 下 機(jī) 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，地下停車庫可提供459個(gè)停車位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車庫面積為： 1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車位計(jì)算，可提供138個(gè)停車位。 室外機(jī)械式停車面積為：4215.4 m2, 按3層停車位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車位。按5層停車位計(jì)算，可提供650個(gè)停車位。 園區(qū)地下機(jī)械式停車庫面積為：3344m2 ，按10.8m2/個(gè)停 車位計(jì)算，可提供309個(gè)停車位。 總停車位為： 1628個(gè),規(guī)劃交通出入口,機(jī)動(dòng)車出入口規(guī)劃 為避免機(jī)動(dòng)車在園區(qū)入口處造成擁堵現(xiàn)象，園區(qū) 內(nèi)地面停車場及地下停車庫都盡量規(guī)劃在入口處， 讓車流在入口的地方就快速停入停車位，避免給道 路帶來壓力。 同時(shí)考慮到停車位大都集中在園區(qū)東西兩側(cè)的虹 漕路和蒼梧路邊，而這兩條路都比較窄，一旦有大 量車輛從道路上進(jìn)出園區(qū)，會(huì)導(dǎo)致堵塞。所以規(guī)劃 將這兩條道路上進(jìn)入園區(qū)的主要出入口設(shè)置為單向 出入口,也就是虹漕路上的園區(qū)出入口主要為機(jī)動(dòng)車 入口，而蒼梧路上的園區(qū)出入口為機(jī)動(dòng)車出口。這 樣避免了進(jìn)出車輛的沖突。而田林路上還是保留機(jī) 動(dòng)車進(jìn)出都可以。 根據(jù)不同的功能區(qū)，在虹漕路上的機(jī)動(dòng)車入口也 分開設(shè)置，避免形成沖突。,景觀節(jié)點(diǎn)分析圖,景觀節(jié)點(diǎn)入口廣場（1）,景觀廊道 特,色 景 觀 柱,生 態(tài) 停 車 場,景觀樹池,景觀節(jié)點(diǎn)入口廣場（2）,水 平 臺(tái) 與 水 景 的 結(jié) 合,景 觀 樹 池,花 壇 與 座 椅 的 結(jié) 合,鏤空景墻 親,景觀節(jié)點(diǎn)核心廣場（1）,與燈光結(jié)合的鋪裝,玻 璃 與 噴 泉 的 結(jié) 合,翠 竹 與 石 景 的 結(jié) 合,燈 光 與 座 椅 的 結(jié) 合,景觀節(jié)點(diǎn)核心廣場（2）,木制景觀廊架,翠 竹 成 蔭,噴 泉 水 景,現(xiàn) 代 氣 息 的 觀 景 亭,木制平臺(tái),景觀橋,觀景長廊,木制廊架,觀景平臺(tái),景觀片墻,園區(qū)水軸景觀概念規(guī)劃平面,園區(qū)水軸景觀,是通過一系列,點(diǎn)式景觀水體,來實(shí)現(xiàn)的，水,景的分布主要,集中在入口和 核心廣場，是,人們視線的焦,點(diǎn),水景主要由水,池、平臺(tái)、景,觀橋、廊架等,景觀元素構(gòu)成。,水軸中還有個(gè),特色景觀元素,是景觀片墻，,通過有序的組 織把幾個(gè)點(diǎn)式,水景串連起來。,片墻上還可以,設(shè)置些提示標(biāo),語，起到指示 作用。,特色小品,景觀長廊,石景,花缽,景墻與水景的結(jié)合,通 過 水 體,和噴泉讓,廣場顯得,活躍熱鬧，,噴泉與不,斷變幻的,光束相結(jié),合，共同,舞動(dòng)光影,和水景。,園區(qū)水軸創(chuàng)意景觀構(gòu)思示意,水軸景觀入口,與燈光結(jié)合的鋪地,指示性景墻,噴泉與水景的結(jié)合,特色噴泉景觀,休閑長椅,樹池與燈光的案結(jié)合,入口景觀通,過水體、植,物、小品等,組合，運(yùn)用,燈光技術(shù)、,玻璃材質(zhì)，,在水體周圍 設(shè)置木制平,臺(tái)和休息椅，,為人們提供,一個(gè)休閑和,富有特色的,休閑娛樂。,水軸景觀核心廣場,特色小瀑布,水景與燈光的結(jié)合,景觀休息椅,玻璃景觀橋,景墻與水景的結(jié)合,中庭內(nèi)部景,觀通過水體、,景墻、玻璃,景觀橋和綠,化處理，以,及水景與燈,光的結(jié)合，,帶給人們一 個(gè)充滿活力,與動(dòng)感的休,閑空間。,規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):,總用地面積： 總建筑面積： 容積率：,10.2萬m2 13.8萬m2 1.3,商務(wù)辦公總建筑面積（包括中央研究院）： 商業(yè)娛樂旅館總建筑面積： 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積：,79168.9m2 29948.4m2 29239.2m2,根據(jù)估算， 本項(xiàng)目總投資約為1.6億元,規(guī)劃方案投資估算（續(xù)表）,根據(jù)實(shí)際搬遷計(jì)劃，按面積估算相對(duì)開發(fā)時(shí)序：,規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)時(shí)序,規(guī)劃方案項(xiàng)目損益測算,固定投資折舊費(fèi) 土地成本攤消費(fèi) 年折舊與攤消費(fèi) 固定資產(chǎn)現(xiàn)值,2009 616.09 2,023.79 2,639.89 51,206.07,資產(chǎn)總額 13,370.11 40,475.85 53,845.96,9.89 6.97,2018 616.09 2,023.79 2,639.89 27,447.09, ,固定資產(chǎn)部分以入帳，此處以 2009年初總資產(chǎn)凈值改造房屋 成本記入：,經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析： 投資利潤率：24.96 投資利稅率：15.80,空間序列的越界,富有情趣的不同空間 序列形式的相互搭界,園區(qū)市場推廣策劃,精神境界的越界 SVA時(shí)刻超越的 精神境界的象征 創(chuàng)意維度的越界 為創(chuàng)意提供自由穿 梭的卓越空間 信息形式的越界 虛擬信息世界與實(shí) 然物理世界的越界,業(yè)態(tài)構(gòu)筑的越界 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與創(chuàng)意 生活業(yè)態(tài)的越界 內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚與SVA 硬件提供商之間互補(bǔ) 的關(guān)系 生活形態(tài)的越界 傳統(tǒng)生活狀態(tài)與未來 卓爾不群的生活方式,的越界,SVA,此越界非彼越界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的精髓 不就在于追求不拘泥于一定之規(guī)的,思想火花嗎？,SURPASS-SPACE 你的創(chuàng)見源于越界 你的視界歸于越界,多彩,Colorful,超越,Surpass,人性,Humanity,附：園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì),新建產(chǎn)業(yè)化大樓現(xiàn)狀,27、29、61、67號(hào)樓總建筑面積為：5283.8m2,其中保留電房建筑面積為：,478.2m2,拆除建筑面積為：,4805.6m2,新建大樓的基地內(nèi)目前有兩幢小樓需要 拆除，其中一幢內(nèi)有為園區(qū)服務(wù)的電房，所 以此電房需要保留。新建的大樓功能主要為 辦公用途。,新建產(chǎn)業(yè)化大樓分析1,總占地面積： 總建筑面積：,5866m2 38025.9m2,地下車庫建筑面積: 裙房建筑面積：,4957m2 9024.5m2,北主樓建筑面積： 9676.5m2 南主樓建筑面積：14367.9m2,建筑高度：,50m,總用地面積： 總?cè)莘e率：,10.2萬m2 0.97,總建筑面積：,9.9萬m2,如果整個(gè)園區(qū)容積率要達(dá) 1.5，那么總建筑面積要達(dá) 到15.3萬m2，總建筑面積,要增加5.4萬m2。,交通分析 創(chuàng)意園目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):,視線分析 產(chǎn)業(yè)化大樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):,新建產(chǎn)業(yè)化大樓分析2,室內(nèi)交通流線,室內(nèi)交通流線清晰，中央大廳承載著人流的 聚集及分散，高層核心筒位于高層區(qū)域中心，辦 公區(qū)域圍繞核心筒布置。,從剖面上 來看，新建產(chǎn) 業(yè)化大樓地下 一層為停車庫， 一至三層為裙 房，四層至十 六層為辦公樓 層，總樓層至 十六層樓已達(dá) 到 規(guī)劃 限高 50m 要 求 ， 無 法再突破高度。 建筑剖面分析 從建筑體 量分析來看， 在各方面因素 制約下的建筑 顯得特別敦實(shí)， 如何在立面設(shè),計(jì)時(shí)解決體量,敦實(shí)感，是做 立面設(shè)計(jì)的重 點(diǎn)。,建筑體量分析,新建產(chǎn)業(yè)化大樓體量分析1,建筑體量優(yōu)化策略一： 設(shè)計(jì)設(shè)想把高層部分往下 延伸,設(shè)計(jì)手法可以采用： 結(jié)構(gòu)向下延升 立面向外突出 增加虛擬立面,新建產(chǎn)業(yè)化大樓體量分析2,建筑體量優(yōu)化策略二： 在規(guī)劃限高的前提下，設(shè) 計(jì)設(shè)想增加虛擬高度,設(shè)計(jì)手法 可以采用： 結(jié)構(gòu)向上延升 頂層增加鋼構(gòu)架 頂層增加玻璃虛擬圍合,新建產(chǎn)業(yè)化大樓體量分析3,建筑體量優(yōu)化策略三： 設(shè)計(jì)設(shè)想采用立面虛實(shí)對(duì) 比,設(shè)計(jì)手法可以采用： 運(yùn)用不同材質(zhì) 立面虛實(shí)結(jié)合 立面體塊分割,28號(hào)樓現(xiàn)狀,現(xiàn)有廠房剖面 現(xiàn)有廠房平面 現(xiàn)28號(hào)樓廠房內(nèi)部空間相對(duì)比較封閉，陽光很 難進(jìn)入室內(nèi)，若建筑改造為辦公用途，現(xiàn)有建筑需 要做較大的調(diào)整才能達(dá)到現(xiàn)代辦公的需求，同時(shí)輔 助設(shè)施也需要增加。,28號(hào)樓改造策略1,改造策略一：開放性策略,開放性是通過一系列室內(nèi)外建筑空間及環(huán)境設(shè)計(jì)來 實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)把老建筑中間打通，結(jié)構(gòu)保留，外立面運(yùn)用 視線可穿透的玻璃幕墻，形成個(gè)5層層高的吹拔空間， 此空間作為氣派的入口大廳把老建筑分成兩個(gè)部分，兩 個(gè)部分各自獨(dú)立的入口門廳也融入大空間中。此空間是 整個(gè)建筑的入口大廳，也是各層交際、休閑、商談的公 共空間。 為滿足消防要求，在大空間中又增加了垂直交通。 入口大廳內(nèi)可種植些綠化，和周圍環(huán)境相互交融， 也可以讓步行者無障礙的步入這個(gè)開放空間去交往。,28號(hào)樓改造策略2,改造策略二：人性化策略,設(shè)計(jì)以人為本，強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計(jì)?，F(xiàn)有廠房空間進(jìn) 深大，相對(duì)比較封閉，同時(shí)采光通風(fēng)也無法達(dá)到現(xiàn)代辦 公需求，設(shè)計(jì)通過增加共享空間，并在空間內(nèi)加入綠化 景觀元素，使辦公空間在滿足日照通風(fēng)要求的同時(shí)，也 能讓辦公人員享受景觀的體驗(yàn)。 設(shè)計(jì)手法有： 增加中庭空間 增加出挑空間 增加灰空間 ,28號(hào)樓改造策略3,改造策略三：延續(xù)性策略,在建筑立面的設(shè)計(jì)上，采用延續(xù)性的原則。延續(xù)性 主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是強(qiáng)調(diào)歷史的延續(xù)性，設(shè)計(jì)延 保留原有建筑的歷史痕跡，把建筑的外觀作為一種文脈 保留下來，再把鋼結(jié)構(gòu)作為一種現(xiàn)代的表皮加諸原有立 面之外，形成新與舊的對(duì)比，歷史與現(xiàn)代的對(duì)比。二是 強(qiáng)調(diào)發(fā)展的延續(xù)性，通過立面百葉的設(shè)置遮陽擋風(fēng)，可 以節(jié)約能源，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。,改造前后建筑面積指標(biāo),現(xiàn)有建筑面積:,26845m2,改造減少面積：,3180m2,改造后建筑面積：,23665m2,15號(hào)樓現(xiàn)狀,15號(hào)樓是幢體量相當(dāng)大的廠房建筑， 建筑長度接近140m，它的長度阻斷了園區(qū) 的整體空間，也割裂了前后空間的連續(xù)性。 同樣它的室內(nèi)空間比較大，相對(duì)封閉，給 改造成辦公空間及商業(yè)空間帶來一定的難,度。,現(xiàn)有廠房平面,15號(hào)樓平面改造措施,功能置換,將原有的廠房改造成為綜合性大樓，左側(cè)藍(lán)綠色部分為創(chuàng)意辦 公樓，右側(cè)土黃色部分為飲食廣場，中間通過人行空間分割。,規(guī)范要求,根據(jù)規(guī)范的要求，增加交通疏散口，引入中庭空間，滿足采光通 風(fēng)的要求，同時(shí)也為在內(nèi)部活動(dòng)的人提供舒適的環(huán)境。,立面考慮,倒錐形體的引入，成為建筑立面的標(biāo)志，使建筑物顯得與眾不同,入口標(biāo)識(shí),突出的體塊，增加入口的可識(shí)別性,15號(hào)樓剖面改造措施,增加一些共享空間使得 室內(nèi)的空間更加豐富。,現(xiàn)有廠房剖面 原有建筑為廠房，層 高較高，而辦公建筑對(duì) 于層高的要求不高，因 此原有的兩層建筑建成 四層，達(dá)到合理利用原 有建筑的目的。同時(shí)，,改造后辦公剖面,15號(hào)樓立面改造措施, 原有立面形式, 原有立面分割,原有的立面過于平鋪直敘，虛實(shí)關(guān)系平淡，缺少重點(diǎn), 加入墻體,功能的不同把立面分成兩部分，在保留原有結(jié)構(gòu)和立面的前提下，外面加入新的表皮, 插入體塊,體塊的插入使建筑物立面在節(jié)奏上出現(xiàn)變化，同時(shí)體塊作為本建筑的標(biāo)志物展現(xiàn)建筑物的特性, 虛實(shí)對(duì)比 新的體塊和玻璃之間建立新的關(guān)系從而形成虛實(shí)對(duì)比 立面分割,玻璃的分割產(chǎn)生戲劇化的效果,改造前后建筑面積指標(biāo) 現(xiàn)有建筑面積: 15447m2 改造增加面積： 7924.4m2,改造后建筑面積：,23371.4m2,53號(hào)樓現(xiàn)狀,原建筑建成于1992年，屬于比較新的 建筑，基本能滿足如今建筑規(guī)范的要求， 因此在原則上不需要做太大的變動(dòng)。在設(shè) 計(jì)過程中，盡量保持原有的建筑形式不變。 現(xiàn)有倉庫平面 改造后的建筑用途為經(jīng)濟(jì)型酒店。,53號(hào)樓剖面分析,改造后酒店剖面 現(xiàn)有建筑二層以上改造成旅店，底層空間改造后部分為 餐飲，部分為商業(yè)，這樣功能安排與附近的15號(hào)樓的商業(yè)部 分相呼應(yīng)。,21.22號(hào)樓現(xiàn)狀,存在問題,1.,原有建筑立面不利于營造,商業(yè)娛樂的氣氛,2.,現(xiàn)狀良好的綠化影響了建,筑的進(jìn)入性和識(shí)別性,21.22號(hào)樓改造措施2,顏色處理-加強(qiáng)原有體塊關(guān)系；提高建筑識(shí)別性；活躍氣氛,21.22號(hào)樓-改造措施3,底層透空-塑造虛實(shí)對(duì)比的外形；加強(qiáng)空間的室內(nèi)外聯(lián)系；營造商業(yè)氛圍,21.22號(hào)樓-改造措施1,重塑豎向交通-打破原有平實(shí)外觀；入口與交通空間的處理豐富街道空間；吸引人流,21.22號(hào)樓-改造措施4,加強(qiáng)與道路的聯(lián)系-在臨蒼梧路一面，體塊介入與處理，創(chuàng)造豐富的室內(nèi)外空間，增加商業(yè),界面和價(jià)值。,原有建筑面積每幢503平方米，改造后面積為543平方米，每幢增加40平方米。,24.25.26號(hào)樓現(xiàn)狀,改造重點(diǎn),塑造規(guī)劃步行入口區(qū)域明確的商業(yè)、娛樂、,休閑氣氛與形象