產(chǎn) 品 研 析 篇一、項目基地資源分析一）、基地位置本項目有一定區(qū)位優(yōu)勢，北面是東山老城區(qū)城南部分，西臨外秦淮河，東臨繁華的竹山南路商業(yè)街，南臨玉帶圩。秀麗的外秦淮河悠悠的流淌在小區(qū)周圍，河堤上幽靜的景觀大道為住戶提供了舒適的休閑佳地。清潔、充滿生機的水面是城市的靈氣所在，活力所在，南京一直以深厚的人文景觀和豐富的山水風(fēng)光著稱于世，“顯山露水，濱江顯城”是南京城市規(guī)劃的一個基本思路。在南京內(nèi)河水系中占有舉足輕重地位的人文之河秦淮河更有著悠久的歷史，其周邊的用地一直為開發(fā)商夢寐以求。作為南京市內(nèi)秦淮河的源頭外秦淮河邊如今也矗立起很多高樓大廈，武夷綠洲就借助這一風(fēng)光優(yōu)勢開發(fā)建設(shè)，住宅更具人文氣質(zhì)。二）、項目概況l 武夷綠洲位于興寧路與天元路交匯的西南方向，以多層住宅為主,小高層,高層,別墅住宅為輔。l 武夷綠洲占地約700畝，總建筑面積60萬平方米。l 小區(qū)內(nèi)有自然的山和水，依山傍水獨特設(shè)計占地22畝的公園，倡導(dǎo)的是人與自然和諧共生的理念。三）、周邊配套l 隨著科技園、大學(xué)城的不斷建設(shè)發(fā)展此項目將會越來越受到周邊居民的關(guān)注。此項目周邊交通正在快速的建設(shè)當(dāng)中，江寧地區(qū)的內(nèi)部交通網(wǎng)在未來兩年將布滿小區(qū)周邊。（現(xiàn)有交通線路：200路，4路，東雨線）l 小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)專屬小學(xué)一所、專屬幼兒園兩所；周邊學(xué)區(qū)有東方中英文學(xué)校、省重點江寧高級中學(xué)；l 小區(qū)內(nèi)部建有超市、菜場、精品商店等；l 小區(qū)周邊有建設(shè)銀行，南京商業(yè)銀行，華夏銀行，將軍路郵局；l 江寧區(qū)醫(yī)院：基本滿足小區(qū)業(yè)主的醫(yī)療需求。二、后期首推產(chǎn)品（觀竹苑14棟多層）研讀一）、戶型設(shè)計分析1、戶型配比戶型設(shè)計較合理，面積從60平方米到230平方米均有設(shè)計，面積在100平方米及以下的占56%， 125平方米左右的戶型占20%，125平方米以上的占20%，整體戶型配比合理，但100以上所占比例仍偏高。另外100平方米125平方米的三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)面積跨度太大，兩個戶型只相差一個衛(wèi)生間，這會增加一定的銷售難度，購買者會對這兩種戶型進行比較，造成自己產(chǎn)品之間的競爭，這樣的戶型設(shè)計增加了銷售抗力不利于產(chǎn)品銷售。2、戶型優(yōu)劣勢分析 1）優(yōu)勢分析l 戶型設(shè)計較合理，兼顧經(jīng)濟實用型和舒適安逸型，可以滿足不同客戶的需求。l 戶型結(jié)構(gòu)較規(guī)整，空間浪費少，利用率很高；房間布局緊湊合理，使用率高。l 明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳及大飄窗的設(shè)計易于室內(nèi)采光及呼吸新鮮空氣，讓業(yè)主在家中享受自然帶來的無窮樂趣，真正體驗健康每一天。l 房間的功能分區(qū)大小合理，寬大明亮的起居室，即使是小戶型，也能滿足現(xiàn)代人對公共活動空間的需求。2）劣勢分析l 將現(xiàn)有飄窗設(shè)計為轉(zhuǎn)角飄窗，這樣可以弱化建筑設(shè)計的嚴肅感，達到剛?cè)岵⑦M的視覺效果，流線與直線的設(shè)計語言將表現(xiàn)出建筑的時尚與現(xiàn)代。l 注意空調(diào)機位的設(shè)計，方便用戶安裝空調(diào)。l 廚房地面無地漏，一旦漫水很難疏導(dǎo)，建議加入地漏設(shè)計。l 一期水管設(shè)計不合理易造成堵塞，建議二期觀竹苑進行改進。l 一期電路混亂，線路搭錯情況明顯。3）躍層設(shè)計建議l 躍層的設(shè)計受坡頂?shù)挠绊戄^大，二層部分功能分區(qū)不合理，主臥室的設(shè)計很難達到舒適的效果，建議將功能分區(qū)重新布局。l 主臥室一定要寬敞舒適并設(shè)計為主臥室套房，包括主衛(wèi)、更衣室等。二）、立面設(shè)計1、整體外觀設(shè)計 整體感覺時尚現(xiàn)代，產(chǎn)品品質(zhì)精細，能夠體現(xiàn)開發(fā)商品質(zhì)，是理想的人文居住空間，與開發(fā)商制定的樓盤定位相一致。建筑的整體感強，建筑設(shè)計與景觀設(shè)計完美結(jié)合，山水靈氣溶于建筑使小區(qū)更具人文氣息。武夷綠洲外立面采用三段式設(shè)計，設(shè)計出具有明顯特性的建筑風(fēng)格。地面到一層外墻用文化石裝飾，二層到五層采用斜紋瓷磚拼貼，六樓到頂用米黃色外墻漆粉刷。通過顏色變化體現(xiàn)出建筑的沉穩(wěn)感。設(shè)計建議： 斜紋瓷磚拼貼做工雖然考究，但是過多的斜紋堆砌易造成視覺的眩暈感。建筑外觀都以深色為主，可以把頂層顏色加重，中間顏色減淡，這樣會使得建筑更貼近生活，更加溫暖。 單元入戶、凱旋門設(shè)計過于厚重嚴實，給人壓抑之感；且凱旋門的設(shè)計阻礙一樓陽光直射，增加了一層戶型的銷售難度，建議取消這一設(shè)計，體現(xiàn)簡潔之美。 突出構(gòu)架的線條過于僵硬，易造成嚴肅空洞的視覺感受，過多的堆砌細部造型反而給人以造作，繁瑣之感。只有將實用與美觀相結(jié)合才可以制造出優(yōu)秀的產(chǎn)品。建議取消這一建筑設(shè)計。本案一期立面圖 外立面設(shè)計增加識別性，避免統(tǒng)一單調(diào)的格局，加強建筑的人文氣質(zhì)，在不失共性的前提下突出個性美，讓業(yè)主在不同的環(huán)境中感受不同的文化氣息。2、頂部處理 1）外觀描述：本案建筑的飄頂融合兩種設(shè)計風(fēng)格，一種是采用綠色陽光板的弧形設(shè)計，一種是直線十字架形設(shè)計。增加了建筑物的動感。2）設(shè)計優(yōu)點：前者讓曲線成為空間的主要元素，靠流動的韻律來弱化建筑的嚴肅性；后者選擇直線作為視覺語言，以簡潔作為表現(xiàn)形式，直線并不一定代表冷漠與呆板，用在這里體現(xiàn)了建筑的現(xiàn)代與時尚。3、陽臺設(shè)計1）外觀描述：陽臺采用不封閉弧性設(shè)計，材質(zhì)為夾膠玻璃。外觀新穎獨特，充滿時代氣息。2）設(shè)計建議：玻璃之間有縫隙，會有安全隱患。另外建議在陽臺設(shè)計中更多考慮實用性，將科學(xué)和藝術(shù)完美結(jié)合。4、細部設(shè)計提示 產(chǎn)品最能打動人之處是細節(jié)，細節(jié)的設(shè)計才能體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的開發(fā)理念。從消費者的角度出發(fā)，充分考慮他們的生活習(xí)慣，計算人在每個空間的停留時間來安排戶型，增加功能空間的布局和細部的構(gòu)造。 設(shè)計建議l 水管外露嚴重影響美觀，使樓盤品質(zhì)大打折扣。建議將水管重新設(shè)計，盡量設(shè)計為暗管，避免視覺上的尷尬。從細微處彰顯樓盤品質(zhì)。l 小區(qū)地下車庫頂棚采用金字塔造型設(shè)計與周圍景觀溶為一體，采光性能較好，但是通風(fēng)要求考慮不足，可參考下圖設(shè)置，建議增加通風(fēng)窗口的設(shè)計。并以此為節(jié)點設(shè)計更豐富的小區(qū)景觀。 車庫頂棚修改參考圖含通風(fēng)設(shè)計一期車庫頂棚三、產(chǎn)品概念定位提示由于本案產(chǎn)品尚未定型，也沒有明確的產(chǎn)品概念，因此，作為策劃公司，我們可以將產(chǎn)品概念、營銷推廣定位等方面結(jié)合起來，共同加強產(chǎn)品概念力度，在基本概念上做“加法”，把既定的產(chǎn)品做到極致，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。精致生活升級版：演繹完美細節(jié)的生活社區(qū)用城郊結(jié)合部的高尚公寓換城里的經(jīng)濟公寓 針對的是那些迫切需要改變生活品質(zhì)的人士 以運動配套、優(yōu)美的環(huán)境、良好的鄰里氛圍為產(chǎn)品支撐圍繞產(chǎn)品概念展開與深化項目形象：1、 項目的一些特色賣點放大，如：近水、親水、現(xiàn)代、細節(jié)、低密度、高綠化、戶型、主題式園林組團、泛會所、戶外共享空間、智能居家等，將其集中賦予項目目標客戶的觀念里，在潛移默化中形成他們的一種消費觀念；2、 用品質(zhì)的細節(jié)和細節(jié)上的品質(zhì)，讓置業(yè)武夷綠洲的人，同時擁有都市生活的感覺，用普通價格享受高尚物業(yè)的感受，重新演繹新郊區(qū)化主義，將自然資源和品質(zhì)感受拉至同一層面，實現(xiàn)在價值取向規(guī)則中，對居住要求的完美達成。3、 在最適宜居住的地方造最好的房子，在山水間營造愜意生活，以完善的配套留住人氣。4、 房屋的各種客觀屬性是很容易模仿的，另外住宅產(chǎn)品很難憑此建立持久的競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品定位重視情感定位，通過強調(diào)產(chǎn)品與服務(wù)伴隨一起的感覺和情感直接打動消費者的心。四、后期產(chǎn)品建議一）后期產(chǎn)品規(guī)劃思路提示1、 用市場杠桿指導(dǎo)開發(fā)思路市場導(dǎo)向決定開發(fā)思路，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品組合形態(tài)的研究，找到切入點，來規(guī)劃最有市場競爭力的物業(yè)形態(tài)，搶占市場份額。目前區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)主要有多層、小高層、別墅，已經(jīng)出現(xiàn)高層；多層、小高層為主力形態(tài)。通過對區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)形態(tài)市場現(xiàn)狀及未來供應(yīng)趨勢分析，指導(dǎo)本案開發(fā)思路。參照表一（潛在供應(yīng)量統(tǒng)計）。多層物業(yè)：未來供應(yīng)量萎縮，優(yōu)勢突顯，可適當(dāng)增加。多層物業(yè)是江寧的主力形態(tài)，大多數(shù)樓盤銷售率達到70%以上，銷售情況樂觀，銷售速度也教快，反映市場接納度高，銷售風(fēng)險在所有的物業(yè)中屬最低。隨著多層物業(yè)的市場消化，其未來供應(yīng)量將萎縮，供應(yīng)比例明顯下降。根據(jù)市場調(diào)查，明年區(qū)域多層總供應(yīng)量僅為2500套，遠遠小于江寧今年多層去化量9000套多層，多層優(yōu)勢突顯，因此本案可適當(dāng)增加多層比例，不僅使產(chǎn)品更有競爭優(yōu)勢，還能帶動其他產(chǎn)品的去化。表一：潛在供應(yīng)量統(tǒng)計項目名稱多層（套）小高層（套）高層（套）如月康城120132書香名門43左岸名苑282武夷商城5755鑫泰國際廣場24水月秦淮391008托樂嘉5000名嘉佳園1390翠屏清華181天印花園26421世紀現(xiàn)代城120528萊茵東郡441396金王府561100東城風(fēng)景120藍岸親水灣680高爾夫城市花園132審批中合計75597661008比例7%85%9%小高層物業(yè)：供應(yīng)量占據(jù)主導(dǎo)地位，市場接納將扭轉(zhuǎn)，江寧的小高層時代來臨。少數(shù)小高層可設(shè)計為售價高，總價低的中小戶型產(chǎn)品。目前小高層市場份額已有逐漸攀升趨勢，與多層同屬主力產(chǎn)品，截止到目前80%的樓盤均有小高層在售，但銷售情況尚不如多層，除了托樂嘉的小高層銷售比較樂觀外，其他小高層項目銷售情況尚有一定抗性，去化率大多在50%左右。而表一小高層85%的供應(yīng)比例顯示明年將是小高層大量上市時期，多層占主導(dǎo)地位的時代結(jié)束，產(chǎn)品形態(tài)將逐漸改變消費者對多層青睞的傳統(tǒng)購買傾向，小高層的抗性會逐步弱化，因此本案也會將部分高層調(diào)整為小高層，這一舉措不會增加小高層的銷售難度。高層物業(yè)：市場風(fēng)險依然存在，大膽砍掉部分體量以弱化風(fēng)險。在戶型選擇上可選擇售價高，總價低的中小戶型產(chǎn)品。目前市場上僅有水月秦淮有高層在售，銷售率約30%左右，市場去化難度較大。成本比多層高許多，售價卻比多層低，屬于利潤極低或無利潤的狀況，開發(fā)風(fēng)險是普通住宅中最大的。而本案有約9萬平米，12棟的高層，體量較大，增加了住宅的銷售風(fēng)險，大膽砍掉部分體量能有效規(guī)避其風(fēng)險。獨立別墅：無競爭優(yōu)勢，銷售風(fēng)險較大，建議取消。獨立別墅供應(yīng)量較大，去化情況并不理想，市場風(fēng)險較大。本案獨立別墅2.6萬平米，共46棟，平均每戶面積達500平米，按照7000元/平米的售價，每棟總價約350萬。而將軍路板塊的獨立別墅一般在400平米左右，總價約320萬/棟，在現(xiàn)有景觀資源方面本案并無明顯的競爭優(yōu)勢，可以預(yù)見若不進行產(chǎn)品優(yōu)化，獨立別墅將是銷售最大的風(fēng)險。聯(lián)排、雙拼別墅：適當(dāng)減小體量優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將風(fēng)險降到最低。聯(lián)排別墅所占比重較大，占整體供應(yīng)面積的46%，聯(lián)排銷售率約82.2%，去化情況最好。但考慮到聯(lián)排別墅市場供應(yīng)量大，因此適當(dāng)減少聯(lián)排比例，優(yōu)化結(jié)構(gòu)能降低風(fēng)險。疊加別墅：低總價市場接納度好，將聯(lián)排別墅改為疊加別墅，更適合本案特點。項目競爭樓盤萊茵東郡二期以疊加別墅為主，根據(jù)調(diào)查銷售情況較好，成交率約80%，說明項目所在區(qū)域的疊加別墅還是有一定市場，疊加別墅單價低，總價也降低，市場接納度較好。2、用最具競爭力的產(chǎn)品方案贏得市場1）、產(chǎn)品優(yōu)化組合方案“產(chǎn)品要立足于市場，讓市場來決定產(chǎn)品的形態(tài)”。本產(chǎn)品規(guī)劃的指導(dǎo)思想為：根據(jù)市場喜好和未來競爭風(fēng)險，建議高容積率和低容積率產(chǎn)品要適當(dāng)向中間產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，即減少高層、獨立別墅體量，相應(yīng)增加多層和疊加別墅，有效規(guī)避市場風(fēng)險。多層小高層高層聯(lián)排別墅疊加別墅雙拼別墅獨立別墅本案產(chǎn)品類型主要有多層、小高層、高層、還有部分別墅產(chǎn)品，類型較多，在未開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)中，多層越占總體量的36%，小高層體量約28%，高層21%，另外還有14%的別墅產(chǎn)品，高層體量明顯偏高，46幢獨立別墅也有一定的銷售壓力，產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)不符合市場行情，根據(jù)市場分析研究，勢必增加后期銷售風(fēng)險。結(jié)合市場分析，我們認為產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)化組合是很必要的，為了保證總開發(fā)面積和開發(fā)商經(jīng)營收入，對優(yōu)化前后方案做了如下詳細對比：面積（萬）成本（元/）價格（元/）總成本（萬元）總收入（萬元）利潤（萬元）原方案多層15.0018002800270004200015000小高層11.802300290027140342207080高層9.003000300027000270000聯(lián)排3.703000450011100166505550獨立2.603000700078001820010400合計42.1010004013807038030建議方案多層18.9018002800340205292018900小高層13.002300290029900377007800高層3.2030003000960096000疊加4.003000400012000160004000雙拼3.00300060009000180009000合計42.109452013422039700注：1、本估算綜合了二期以后所有產(chǎn)品。2、本估算未考慮土地成本。3、本測算為我司估算，具體方案需貴司提供詳細總平圖及數(shù)據(jù)才能計算。高層體量減少，為了保證容積率，增加了多層和小高層比例；獨立別墅取消，改為雙拼別墅，而原來的聯(lián)排改為疊加別墅，正好能彌補部分建筑面積。高層及小高層戶型以中小戶型為主。調(diào)整后方案不僅保證了容積率不變，還使開發(fā)商的經(jīng)營收入增加，優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低市場風(fēng)險。2）、產(chǎn)品開發(fā)進程建議確定了產(chǎn)品組合后，就是對各類產(chǎn)品入市時機的規(guī)劃。根據(jù)上述市場分析，對開發(fā)進程作如下建議： 多層最早進入市場，但要始終貫穿整個銷售過程以活躍市場，特別是在銷售70%左右后要注意保留房源，用于引爆后期銷售。 小高層在消費者對此種物業(yè)有較高的接納度，同時市場上已經(jīng)開始集中推出時進入。 根據(jù)小高層銷售情況分析，在小高層銷售后期推出高層。 考慮到別墅銷售周期長，因此建議別墅規(guī)劃方案敲定后即可推廣銷售。3）、產(chǎn)品開發(fā)組合原則根據(jù)本項目的開發(fā)順序擬定產(chǎn)品銷售順序根據(jù)戶型大小的配比原則確定開盤產(chǎn)品組合根據(jù)可推房源總量擬定產(chǎn)品推案數(shù)量組合根據(jù)區(qū)域市場物業(yè)供應(yīng)類型確定產(chǎn)品組合二）、疊加別墅創(chuàng)意提示“疊加式花園洋房”我司建議將沁蘭苑的聯(lián)排別墅改為疊加式花園洋房，不是別墅，卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活與品質(zhì)；不是普通洋房，卻享有優(yōu)美的景觀及鄰里，溫情，開放的社區(qū)氛圍。在景觀最好的地方，建最多的房子，最好的房子及最大的戶型，較高的品質(zhì)，較高的性價比，必將成為新江寧城市中心上層中產(chǎn)的選擇。1、 建筑設(shè)計布局平均四至五層，南北兩個入口，第一、二層為平層，三、四層是復(fù)式單位。采用南退臺，獨有的臺階式建筑造型，使立面非常豐富；巧妙的退臺式設(shè)計、戶戶擁有花園或露臺以及采光充分，實現(xiàn)全面無暗室設(shè)計。將別墅的理念運用到多層住宅中，采用層層退臺的技術(shù)手段，打破了多層洋房產(chǎn)品不能夠每戶均有寬敞的花園或露臺的問題，實現(xiàn)了每戶都有自家的情景花園和景觀露臺，使產(chǎn)品具有了聯(lián)排別墅之大多數(shù)特性。退臺式的設(shè)計，大面積的面磚，富是藝術(shù)感的豐富層次和變化，使它更接近于 townhous 的建筑模式。2、 細節(jié)部分提升非凡入戶空間一層單獨入戶門，通過私家庭院步入室內(nèi)。二、三、四樓直跑式樓梯，兼顧便利，減少公攤。二層入戶門位于房間南面，三、四層入戶門可布置在北面。富于變化的入戶方式，成為便利、獨立的過渡空間，從社區(qū)到家庭，同樣可以在這里進行個性的藝術(shù)創(chuàng)造。四層空中閣樓和空中花園的結(jié)合，更加情趣百變，既可設(shè)計成帶雙花園的主臥，又可以專門辟為空中花池、泳池或嬉水池。陽光房空間一樓獨有的特征，全落地的玻璃窗讓視覺與庭院連為一體，配上寬闊的木制平臺，在與自然的直接交流中，縱有千般心緒，也會豁然開朗。盡可能開大的窗轉(zhuǎn)角低臺飄窗、全景落地窗面面玲瓏，窗窗觀景，讓心情隨著綠色一同愉悅；玻璃窗分格擯棄傳統(tǒng)的分格方式，采用大固定玻璃扇小開啟扇的方式分格，大大增加了視野的開闊和通透；雙層中空玻璃，精致的裝配式窗臺裝飾，居住品質(zhì)再上一層。3、 建筑示意圖及立面賞析三）、商業(yè)設(shè)施建議本案總共了5.8萬的商業(yè)配套，其中觀竹苑占4.8萬，除了01幢商業(yè)綜合樓的2萬，沿竹山路還有2.8萬左右的商業(yè)，以商場、大賣場的形式存在。面積過大，且周邊項目多為商貿(mào)城的形式，市場前景不樂觀。以下為周邊項目商業(yè)形態(tài)分析。項目商業(yè)面積形態(tài)銷售率萊茵東郡1700內(nèi)街商業(yè)70%如月康城3400大賣場未銷售天印花園20000沿街商鋪90%21世紀現(xiàn)代城130000商貿(mào)城未銷售市政天元城8000商業(yè)街90%從上表可以看出，在今后一段時期內(nèi)，商場的供應(yīng)量是非常巨大的，反而商業(yè)街的形式較少，現(xiàn)有的商業(yè)街都銷售了大半，且銷售情況良好。對本項目來說，一期及01幢的商業(yè)綜合樓的體量已比較大，如果后期仍以商場的形式出現(xiàn)，將會面對大量的競爭對手，銷售出現(xiàn)困難。所以我司建議將沿竹山路的商場改為“主題式商業(yè)街”，以一個獨特的主題串聯(lián)商業(yè)街，商業(yè)街分為幾個街段，如：早餐街區(qū)、兒童街區(qū)、咖啡街區(qū)、特色酒吧街、文化藝術(shù)街等。四）、小區(qū)內(nèi)中央公園的景觀規(guī)劃建議1.公園規(guī)劃主題把自然搬回家是中央公園的景觀設(shè)計理念，也是從城市公園的自然元素中歸納出來的設(shè)計要素。2. 規(guī)劃原則開放式、健康式、參與式的中央公園3.規(guī)劃建議概述規(guī)劃以居住者為中心，以小區(qū)環(huán)境的自然屬性為出發(fā)點，發(fā)揮中央公園所在地理位置上不可替代的“公園鏈”特點，運用現(xiàn)代城市規(guī)劃設(shè)計的思想，將城市大環(huán)境與社區(qū)小環(huán)境統(tǒng)一考慮，為小區(qū)居民塑造環(huán)境優(yōu)美 、舒適便捷 、形象鮮明、歸屬感強的內(nèi)部中央公園。1）合理尺度的空間圍合引用中國古典的建筑元素-圍合，三面相互錯開的多層、小高層公寓樓圍合著一個相對私密的中央公園空間。聚合而安全，既符合人們對交流的渴望，也滿足了人內(nèi)心渴望被保護、被包圍的需求。中央花園在平面及立面空間要有強烈的層次感，在線條和色塊上都有豐富的變化，并運用分割、道路鋪設(shè)、植物配置等手法，把人作為最基本的思考元素，針對人的心理和生理需求進行景觀設(shè)計。向外，是濃蔭密布的景觀主軸和大的湖面，空間開敞、線條豐富而理性；向內(nèi)，是居住的中央花園，溫暖私密，是純感性和純居住性的。2）以人為本的功能性與觀賞性空間的結(jié)合休閑體育設(shè)施、所有建筑以小區(qū)中央花園呈圍合布局，不僅滿足了貼近自然的情結(jié)，讓每一位業(yè)主能夠在任何時候與家人參與到集中綠地里，形成了共同參與的中央花園，使花園成為一個背景，成為人們交流活動的載體。同時也強調(diào)了這里的中心感和凝聚力，很自然地構(gòu)成了純居住的理想環(huán)境。采用中心位置鄰里公園自然街接單體建筑物底層庭院的原則，形成了整個社區(qū)公園鏈花園，景觀套景觀的布局方法，并在浪漫與活力的主題下設(shè)計具有內(nèi)在聯(lián)系的系列主題景觀構(gòu)架。3）公園景觀步道系統(tǒng)在整個中央公園的空間序列中分出近、中、遠的層次，使得人們在視覺張力運動中具有向前、向遠處探尋的傾向。在中央公園連小區(qū)主干道的軸線，由一條曲折的巖石步道和充滿趣味性的蜿蜓的漫步曲徑所組成。在整個景觀的規(guī)則中，這也是社區(qū)內(nèi)使用頻率最高的步行路線。因此需將這條步行道精心規(guī)則，在與各個建筑單體的組圍小庭院街接的處理上，做到景斷意聯(lián)，留有余韻 ，漫步其中，樹蔭遮蓋令人身心舒暢，途中竹影婆娑，硬地廣場，坡地景致也令人流連忘返，回味無窮。一種以人與自然間親密接觸的情景，交替給業(yè)主們帶來更多的回歸自然的意境體驗。4）坡地豎向景觀的塑造公園南部的坡地是一種充滿情趣的自然地表形態(tài)，坡地景觀在小區(qū)中央公園中的營造將為原本人文的景致增添了些許自然的情調(diào)。將平面上的各環(huán)境要素向堅向空間延伸，自然坡度，各類觀賞植被搭配的運用，讓坡地的變化得以強化，在有限空間還原了大自然形貌，豐富了人們的景致視覺感受。五）、物業(yè)配套篇營造一個安全的、便捷的、運動的、溫馨的陽光之家社區(qū)配套的成熟度是衡量住宅價值的一項重要指標，它直接影響著業(yè)主日后生活的舒適度及便利性，同時也影響著住宅的檔次及品位。本項目較大，規(guī)劃占地面積700 畝，總建面積約 60 萬平米，生活配套極為重要。因本案商業(yè)配套充裕，所以配套會所面積不需太大，建議會所采用泛會所形態(tài)，健身房、兒童樂園、老年活動室等室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部的純會所中，而將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施置于小區(qū)的商業(yè)配套建筑附近，而且門臉一律朝外，形成開放格局。社區(qū)的純會所面積不需太大，可建設(shè)為多面采光的別致小建筑，為業(yè)主提供休閑、交流、小憩的空間。1、商業(yè)配套基本配套齊全，居家生活才便捷。生活配套與業(yè)主生活息息相關(guān)，關(guān)系到居住使用的便利性，是所有配套設(shè)施中最重要的一項。 本項目有 6 萬平米左右的商業(yè)配套，以集中商業(yè)為主。沿街商業(yè)可定位為生活配套，主要包括 24 小時便利店、銀行、美容美發(fā)店、藥店、快餐店、 24 小時為業(yè)主提供日常醫(yī)療及保健服務(wù)的社區(qū)醫(yī)療診所等，這些設(shè)施即對內(nèi)也對外，不僅能完善社區(qū)的生活配套，還能與其他項目的商業(yè)圍合出功能齊全、服務(wù)優(yōu)良的便捷生活圈，最大程度的方便了業(yè)主日常生活的需要。本項目一期已交付，相關(guān)生活配套需及時引進完善，成熟的生活氛圍是本項目的示范區(qū)，能促進后期開發(fā)的銷售。集中商業(yè)功能定位為純商業(yè)性質(zhì)。建議配套引進大型賣場如：蘇果倉儲超市、家樂福、金潤發(fā)等，以及大中型餐飲、娛樂、休閑等項目，將充分滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲的消費需求，并有一定的輻射范圍，可帶動本區(qū)域的商業(yè)氛圍，充分滿足社區(qū)的商業(yè)消費需求。但要對立店業(yè)態(tài)和比例需要做準確的規(guī)劃和計劃，以免造成大型商業(yè)的經(jīng)營不善對整個項目產(chǎn)生不利影響。2、停車配套在園區(qū)地下配套建設(shè)了 7.3 萬平米的地下停車場，充分滿足業(yè)主的停車需求，車庫均有獨立的車道進出，并與人行通道分開。但本項目的停車場地較多，僅二期多層部分就有 4 處以上地下停車，1 處地上停車，因此造成過多出入口，影響日后管理。地上停車安排在小區(qū)內(nèi)部，數(shù)量較多，車輛的安全和出行對住戶的影響將成為管理的難題，需加強物業(yè)管理。3、教育配套本項目教育配套齊全，配備了兩所幼兒園和一所小學(xué)，充分考慮到了本項目的業(yè)主所需。建議一幼兒園完全對內(nèi)，另一幼兒園和小學(xué)為半開放。若有可能可將其中一教育設(shè)施與較知名的學(xué)校聯(lián)辦，增加本項目的賣點。4、休閑娛樂配套主題茶室：建設(shè)不同的主題茶室，如：棋盤茶室，科技茶室，藝術(shù)茶室,卡拉好廳等，文化通過交流傳播，通過探討而發(fā)展，讓業(yè)主共同討論感興趣的話題，讓文化更深入人心。文化不再單純停留在宣傳和單方面接受的局面，變成雙向的交流。健身活動室：設(shè)置多功能的體育活動室（如選擇建設(shè)乒乓球室、桌球室、跳操室、健身房、棋牌室等），并配備一定數(shù)量可供使用的體育活動器材健身器械組：跑步機、啞鈴；建設(shè)各種活動場所，既鍛煉業(yè)主身體，又豐富業(yè)主空閑生活，提升社區(qū)居民參與社區(qū)建設(shè)的積極性。報刊閱覽室：提供各種大小報紙近百余種，供社區(qū)讀者開架閱覽，并為讀者提供入藏報刊的閱覽、查詢及資料復(fù)印等服務(wù)，增進社區(qū)人文氛圍。繪圖墻：在戶外專門辟出一面墻，在墻上布置白板，供兒童及繪畫愛好者發(fā)揮，同時也成為小區(qū)一道別樣的風(fēng)景。室外運動設(shè)施:大社區(qū)需要有相應(yīng)的室外運動設(shè)施，建議開設(shè) 1 處網(wǎng)球場， 2個籃球場， 3-4 處羽毛球場，室外林蔭跑道等，每個組團要有一個兒童游樂場，場地要與周邊的草地、森林自然過渡；兒童游樂場可借用園區(qū)內(nèi)已有的自然條件，因地制宜進行布置；利用園區(qū)內(nèi)較平坦的綠地，開辟成小型休閑場。另本案有 40 畝的水域，可適當(dāng)增設(shè)水上游樂設(shè)施，豐富戶外運動。文體廣場：文體廣場是集花園、各項娛樂設(shè)施于一體，是核心的文化活動中心，廣場可依商業(yè)項目建設(shè)，設(shè)計一些新型的娛樂設(shè)施：如成人游樂場、露天茶座、以新興、時尚、互動為主調(diào)。憑此先天優(yōu)勢，業(yè)主生活更加豐富。老人可以參加廣場太極拳、晨練，孩子可以放風(fēng)箏、玩旱冰等等、青年人可以文娛交流，一家人休閑時不僅可以于此散步，更可觀看系列文體表演。豐富的廣場生活，將業(yè)