目 錄第一部分：市場背景調查分析一、武漢市商業(yè)發(fā)展狀況概述二、武漢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃三、商業(yè)網點發(fā)展的導向四、武漢商業(yè)主要預期目標五、現(xiàn)有武漢商圈的分析六、項目周邊市場光谷商圈的分析七、武漢市居民消費需求分析八、武漢類似復合商圈調研及分析九、市場預測分析 十、市場調查綜述第二部分：商業(yè)步行街營銷定位一、目標消費群設定（一）、目標消費群體范圍（二）、目標消費群體類別（三）、目標消費群體購物消費模式的設定（四）、目標消費群體購物消費特征二、初步市場定位（一）總體開發(fā)戰(zhàn)略及思路（二）商業(yè)經營功能定位（三）商品定位（四）市場競爭定位（五）市場定位（六）經營目標定位 （七）項目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃（八）項目經營方式定位第三部分：招商方案一、招商宗旨二、招商策略三、招商策略控制四、招商模式五、招商進度和開業(yè)計劃 第一部分：市場背景調查分析武漢市商業(yè)發(fā)展狀況概述在中國歷史上，武漢市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通運輸條件而成為中國重要的進出口貿易中心和著名的商品集散轉運中心。 17世紀中葉，漢口即成為中國四大名鎮(zhèn)之一。19世紀中葉，漢口成為對外通商口岸，商業(yè)更趨發(fā)達，特別是對外貿易有較大的發(fā)展，到20世紀初，武漢進出口貿易占全國貿易額的123.04，僅次于上海而居第二位。 20世紀30年代，武漢進出口貿易仍居全國第三位，隨著內外貿易的發(fā)展，武漢的金融業(yè)也迅速發(fā)展起來，并逐步成為中國重要的金融中心之一。 中華人民共和國成立后，武漢成為國家建設投資的重點地區(qū)。1982年底武漢的工業(yè)產值、工業(yè)固定資產產值和實現(xiàn)的利稅額，均居全國第四位而僅次于上海、北京、天津。 20世紀90年代，三峽工程建設使得處于長江中游地帶的武漢在國家經濟發(fā)展中的重要位置又得到進一步加強。一些高新技術產業(yè)（如光電子信息）開始在武漢形成，而且國家批準武漢為對外貿易口岸，武漢作為中國內陸地區(qū)貿易中心和轉口碼頭的地位和作用得到增強。 武漢是全國商品的重要集散地，市場輻射范圍遍及華中和中原地區(qū)（主要指漢口而言）。近5年來，全市各類商品市場從385個增加到612個；全市商業(yè)街從10余條綜合性街道發(fā)展到有精品街、品牌街、電子街、美食街等眾多專業(yè)商業(yè)街和中山大道商業(yè)景觀街、江漢路商業(yè)文明街等特色商業(yè)街。 近十幾年來，武漢企業(yè)改革逐步由經營形式的改革向產權制度改革深入，由單一商品經營向資本運營轉變。1986年，武漢商場在國內商界率先進行股份制改造，并成為中國第一家商業(yè)企業(yè)上市公司。名牌企業(yè)采取收購股權和托管、連鎖等經營方式，調整了企業(yè)組織結構和經營結構，擴大了名店效應。爾后，中商集團徐東平價超市，武漢華聯(lián)超市，中百集團倉儲商場，“家樂?！钡葒鴥韧?0余家大型超級市場和倉儲式商場競相開張。當代國際零售業(yè)流行的新型業(yè)態(tài)開始啟動。武漢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃： “九五”期間以來，武漢市商業(yè)網點已形成多元化投資格局，促進了各類商業(yè)網點的快速發(fā)展。2002年，全市各類商業(yè)網點為11.5萬個，比1995年的9.4萬個增長22.3%；各類商品交易市場697個，比1995年的405個增長72.1%.城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積達到0.8平方米。不斷提升商業(yè)網點功能檔次，已成為我市商業(yè)網點建設發(fā)展的主流。規(guī)劃期內我市商業(yè)網點建設和發(fā)展的主要任務為：通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強漢口中心商業(yè)區(qū)的建設；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖等30個市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）；培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網點。大力發(fā)展遠城區(qū)各城鎮(zhèn)的多種類型網點，在11個重點城鎮(zhèn)和城關鎮(zhèn)增加商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種；在中心鎮(zhèn)及一般建制鎮(zhèn)，引導發(fā)展具有規(guī)模經營、規(guī)范服務特點，能滿足居民和農民生活、生產需求的商業(yè)網點。 商業(yè)網點發(fā)展的導向：中心商業(yè)區(qū): 服務范圍對象以區(qū)域以外消費者為主。使該區(qū)域成為華中地區(qū)第一流的現(xiàn)代化、多功能的商務活動中心。 規(guī)劃范圍以中山大道、解放大道中段為主體，分別向沿江（河）大道、建設大道延伸，適時擴充至王家墩區(qū)域為范圍。該區(qū)域內發(fā)展的重點為：突出解放大道中段武商片的繁榮繁華；提高中山大道商業(yè)景觀街的品質；提升江漢路步行商業(yè)街的功能檔次；引導漢正街包括沿河大道、大興路等地段商業(yè)網點由數(shù)量擴充逐步轉向質量提高；培育沿江大道，建設大道貿易、休閑的特色優(yōu)勢；建設京漢大道（橋口路至黃浦路）的商品集中經營區(qū)域，形成一條與輕軌交通線人流聚集相適應的購物、休閑長廊；配合王家墩區(qū)域規(guī)劃的實施，建設商貿、餐飲、酒店等服務網點，力爭提升其能級。大力引導發(fā)展促進中心商業(yè)區(qū)功能提升的金融保險、信息咨詢、中介服務、賓館酒樓、寫字樓宇等配套經營服務業(yè)。為引導有序競爭，促進網點功能完善，該區(qū)域擬大力培育專業(yè)特色街，引導和支持現(xiàn)有網點調整經營結構，鼓勵發(fā)展連鎖經營、單店營業(yè)面積適中的超級市場、家居、裝飾建材、通訊、服飾、工藝品等大型專業(yè)店和專賣店、專業(yè)店、便利店及特色餐飲店；適度控制單店營業(yè)面積在5000平方米及其以上商業(yè)零售網點的新建、改擴建；限制危險化學品、加油站，農貿市場等網點的設置。市級商業(yè)中心: 指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務行業(yè)完善，服務對象中近50%為區(qū)域以外消費者的繁華商業(yè)中心。形成分別聯(lián)系三鎮(zhèn)，具有經營特色的市級商業(yè)中心。 規(guī)劃以武昌中南路和漢陽鐘家村地段為核心分別形成我市市級商業(yè)中心。中南路商業(yè)街區(qū)以中南商業(yè)大樓、中商廣場等大型商業(yè)網點等為主體向徐東路和武珞路方向延伸。鐘家村商業(yè)街區(qū)以漢商總部等大型商業(yè)設施為主體向周邊延伸。 在中南路、鐘家村為核心的兩個市級商業(yè)中心大力優(yōu)化經營結構，不斷提升功能。重點引導現(xiàn)有各類優(yōu)勢企業(yè)，采取多種方式，逐步形成賣場特色分工，積極引進各種品牌和優(yōu)勢經營企業(yè)，大力發(fā)展專業(yè)店、專賣店和特色餐飲店，進一步完善購物功能，增強貿易、娛樂、休閑、商務等功能， 市級商業(yè)中心擬鼓勵發(fā)展單店規(guī)模適中經營家居、裝飾建材、家電、通訊、服飾、布藝、汽車和配套服務、工藝品等的大型專業(yè)店，以及各種品牌專賣店、各類專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網點；適度控制單店營業(yè)面積在5000平方米以上的綜合超市、百貨店；限制危險化學品、加油站、農貿市場等網點的設置；關閉治污不達標的網點。 市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）：指在居民稠密區(qū)、歷史形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)服務中心。規(guī)劃培育、建設的三種主要形式為： 1、沿街式。以沿街商業(yè)網點主體，形成配套服務行業(yè)較為齊全，方便購買，滿足周邊不同層次消費需求的區(qū)域性綜合型商業(yè)街區(qū)。在已初具規(guī)模的商業(yè)街區(qū)，適宜培育和建設不同風格的專業(yè)商業(yè)街，發(fā)展單店面積適中的大型綜合超市或超級市場及其它新興業(yè)態(tài)，提升市級商業(yè)副中心的購物、休閑、娛樂等功能，帶動周邊社區(qū)商業(yè)中心的結構合理、功能完善。 2、板塊型。在沌口、常青、關山、古田、后湖、四新等地，與即將建設的城市大型公共設施相配套，利用完善的交通網絡，分別選址規(guī)劃建設大型購物中心（即MALL），形成以百貨店、倉儲式商場或大型綜合超市、大型專業(yè)店為核心店，組合各類專業(yè)店、專賣店、餐飲店等特色店鋪的具有各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體，突破以商業(yè)街為主要形式的市級商業(yè)副中心的單一模式。 3、組團式。在魯巷等地配合零售商業(yè)網點的建設，發(fā)展批發(fā)、中介經紀等貿易服務網點，豐富市級商業(yè)副中心的內涵，提升其功能檔次。對漢口火車站前、南湖等地，適宜發(fā)展超市、專業(yè)店、專賣店等新興流通業(yè)態(tài)，形成新型商業(yè)群落，構筑與住宅組團相適應的商貿服務業(yè)格局。 引導市級商業(yè)副中心提升功能檔次，倡導發(fā)展獨立座落的商業(yè)網點群，鼓勵發(fā)展單店營業(yè)面積在5000平方米以下的大型綜合超市和經營家居、裝飾建材、家電、服飾、布藝、通訊、工藝品、汽車及配套服務等大型專業(yè)店、以及規(guī)模適中的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網點；適度控制單店營業(yè)面積在5000平方米以上商業(yè)設施的新建和改擴建；限制危險化學品、加油站、農貿市場等網點的設置；關閉治污不達標的網點。專業(yè)商業(yè)街：指開展專業(yè)性、系列化商品和服務經營的專業(yè)店、專賣店高度聚集，提供專門商品和專業(yè)服務的特色商業(yè)街。重點培育橋口路美食街、臺北路風情街、吉慶街美食街、彭劉楊路美食街、龍陽大道汽車及配套服務特色街、解放路商業(yè)街、順道街、京漢大道江漢路至航空路、小東門裝飾建材街、保成路、前進四路和五路電子商品街、大智路通訊器材街、香港路、友誼大道市場群落等，引導調整經營結構，擴大特色經營規(guī)模，提高專業(yè)特色水平。 在中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心和市級商業(yè)副中心，結合不同地段的歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色，引導建設和發(fā)展一批有規(guī)模和影響的信息通訊、餐飲娛樂、男女用品、家電電器、花卉寵物、兒童玩具、酒吧、休閑等適應現(xiàn)代消費趨勢的專業(yè)商業(yè)街。限制設置與專業(yè)商業(yè)街整體功能不協(xié)調匹配的經營網點。 社區(qū)商業(yè)中心：指設置在居民居住區(qū)，以當?shù)鼐用駷榉諏ο蟮纳虡I(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購物、滿足服務需求的基礎性商業(yè)服務設施。社區(qū)商業(yè)中心網點發(fā)展的重點依次為：居住區(qū)以經銷生活必需品的超級市場和各類便民網點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等，適度設置廢舊物品收購等網點，限制商住混雜的網點設置，關閉治污不達標等擾民網點，形成社區(qū)商業(yè)服務中心的功能依次遞增、不斷完善的格局。批發(fā)市場設置區(qū)域：指由城市規(guī)劃定點，用于設置批發(fā)市場、物流配送中心等大型商業(yè)設施，體現(xiàn)商品集散綜合功能的區(qū)域。引導物流企業(yè)和物流基地、新建或遷移的大型專業(yè)和綜合商品交易市場，在中環(huán)線周邊和外環(huán)線的常福、東山等地設置，增強城市商業(yè)的集聚輻射功能。發(fā)展的重點為規(guī)劃的物流企業(yè)和物流基地、新建的現(xiàn)代物流配送中心以及農副產品、家居、汽車及相關服務、裝飾建材、鋼材等大型商品交易市場，利于向省內及鄰省等地輻射。 四、武漢商業(yè)主要預期目標： 建成4座以上融購物、餐飲、旅游、娛樂、休閑、文化功能于一體的10萬平方米以上的現(xiàn)代大型購物中心；營業(yè)面積在3000平方米以上的大中型綜合超市發(fā)展到90家以上；營業(yè)面積在500-3000平方米連鎖經營的超級市場達到2000家左右；營業(yè)面積在5000平方米以上的倉儲式商場發(fā)展到10家以上；營業(yè)面積在3000平方米以上經營家電、建材、家居、服飾、汽車等商品的大型專業(yè)店發(fā)展到60家左右；培育實行連鎖經營的便利店、專賣店、專業(yè)店達到2000家以上；營業(yè)面積在5000平方米以上的百貨店達到35家左右；營業(yè)面積在3000平方米以上的大型特色餐飲店、酒樓達到50家左右。 中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心功能進一步完善，集散能力進一步增強。在解放大道、建設大道、沿江大道、魯巷廣場、洪山廣場等地段形成多點位的商務集中區(qū)，參與實施王家墩區(qū)域商務區(qū)建設規(guī)劃，吸引國內外優(yōu)勢企業(yè)或分支機構聚集。 建設輻射范圍500公里左右的現(xiàn)代商貿物流配送中心10個；培育功能齊全、特色突出的面向全省、全國的商品交易市場10個左右。 培育發(fā)展特色專業(yè)商業(yè)街20條左右；建立具有規(guī)模和經營特色的市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）10個左右；培育發(fā)展功能完善的社區(qū)商業(yè)服務中心80-100個。 城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積在1-1.1平方米左右。五、現(xiàn)有武漢商圈的分析商圈：指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經營規(guī)模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。武漢江漢路精品購物一條街（江漢路商圈）江漢路步行街的定位是精品購物休閑旅游一條街，路邊不再設“路肩”，路面與兩邊店鋪落地櫥窗連成一體，行人觀景、行走、購物有如走進一家“巨型露天商場”。江漢路現(xiàn)有各類商業(yè)門點305處，其中步行街范圍內（武漢關至江漢四路）有門點183處，涉及服裝、家電、餐飲、金融、百貨等51個行業(yè)。從江漢關至鄱陽街口400米距離形成以金融業(yè)、保險業(yè)為主體的商業(yè)區(qū)段。從鄱陽街至中山大道300米距離，形成以國家級老字號及現(xiàn)代國內名牌商品為主體的商業(yè)區(qū)段，如精益眼鏡店、老亨達利鐘表店以及班尼路、李寧服飾、大臺北鞋城、高邦服裝、百世吉、鄂爾多斯等專賣店。從中山大道至江漢四路510米距離，形成以中心百貨商店、港澳中心等現(xiàn)代大型商場為中心的綜合性的商業(yè)區(qū)段。同時，一部分商家根據(jù)市場發(fā)展趨勢和自身條件進行結構調整。中心百貨商店已退出五金、水暖、小百貨等品類經營，突出中、高檔有特色的商品經營。漢商集團漢口商場改建為“女之都”，營業(yè)面積達22000平方米，專營婦女吃、穿、用、玩、健身、攝影、美容等名牌商品和現(xiàn)代服務項目，成為全國最大的專賣店。萬達商業(yè)圈武漢萬達商業(yè)廣場三大主力店分別占據(jù)三幢商廈，其間兩條商業(yè)街、兩大休閑廣場相互連接，500多家獨立店鋪形成縱橫交錯的步行街。據(jù)調查，若顧客在每個店停留一分鐘，將耗時近10個小時。武漢萬達商業(yè)廣場有三大主力店“沃爾瑪超市”、“大洋百貨”、“時代華納”數(shù)碼影城，總賣場面積13萬平方米。武漢百年老街司門口（司門口商圈）對于老武漢人來說，以“司門口”為中心的解放路商業(yè)街是武漢商埠的發(fā)源地，見證了武漢民族工商業(yè)興衰的歷史。但至今日，該商圈卻顯現(xiàn)出衰退的趨勢。門面低矮、狹仄的人行道是本商圈的外在特征。1995-1997年是其鼎盛時期，年社會商品銷售總額一度達到10億元。聚集了司門口商業(yè)大樓、廣東商城、九通商廈、武昌商場、維新服飾城、大中華酒樓等企業(yè)，由于所處的三鎮(zhèn)交匯的地理位置，街道口、關山、青山的消費者都到司門口購物，家住漢口的市民也經常過江購物。 1998年前后，司門口開始逐步衰落，目前解放路商業(yè)街年社會商品銷售總額只有2億元左右。落伍原因：我們分析認為，解放路商業(yè)街萎縮的外在原因是江漢路等大賣場吸引了顧客的興趣點，此外，群光廣場、中商廣場、亞貿廣場等新興商業(yè)中心對司門口的消費群體進行了分流；內在原因是它丟掉了原有的傳統(tǒng)品牌，而新的經營理念又沒有學會，未能跟上市場經濟高速發(fā)展的步伐，自身出現(xiàn)停滯；其三，“步行時代”形成的老商業(yè)中心，在交通設施等方面達不到“車行時代”的要求。 徐東商業(yè)圈該商業(yè)圈目前已經形成了自己的特色就是大而開放型的賣場，現(xiàn)聚集了徐東平價，凱旋門廣場，麥德龍，好美家及中商銷品茂（正在招商）等大型開放式賣場，聚集了來自青山，武昌及漢口部分地區(qū)的消費者。中南商業(yè)圈該商業(yè)圈亦是武昌發(fā)一個傳統(tǒng)商業(yè)圈。主要以中商集團的系列賣場為主，配以周邊的家樂福，金馬家居等，主要消費人群以武昌為主。武商商業(yè)圈該商業(yè)圈亦也是漢口的一傳統(tǒng)商業(yè)圈。武商集團旗下賣場在此形成扎堆效應，SOGO，漢商新武展中心等，以其良好的商業(yè)氛圍吸引了武漢三鎮(zhèn)的消費者來此購物、休閑。鐘家村商業(yè)圈該商業(yè)圈亦是一傳統(tǒng)商業(yè)圈，漢商集團最早在這里安營扎寨，吸引了漢陽的廣大消費者；但目前的漢商已逐漸向會展業(yè)及其他行業(yè)轉向，隨著近年來房地產開發(fā)的火爆，目前已有銅鑼灣，閩東國際城正在緊鑼密鼓的建設，準備在鐘家村重塑該商業(yè)圈。 根據(jù)上述描述對武漢商圈的綜合概述：消費特點：武漢有四大商業(yè)上市公司，同時這四家分別分布于武漢三鎮(zhèn)，其中漢口二家，武昌漢陽各一家，這也恰恰反映了武漢的商業(yè)格局是以漢口為商業(yè)核心，同時也反映了漢口是商業(yè)重鎮(zhèn)，武昌是文化科技重鎮(zhèn)，漢陽是工業(yè)及物流重鎮(zhèn)的武漢城市發(fā)展布局。這也是為什么漢口的商業(yè)氛圍濃厚，而武昌，漢陽的消費者去漢口購物的根本原因之一，同時也是為什么江浙等外省人更愿意到漢口投資購買商鋪的原因。武漢商圈的發(fā)展方向：從上世紀九十年代開始，武漢商業(yè)“重心”幾經更迭。六渡橋、車站路、司門口隨著國有老百貨商場的“淡出”，隨著城市交通、市政、住宅建設的“擴張”，原以區(qū)屬商業(yè)為核心的部分商圈日見式微。武昌徐東路、漢陽沌口、洪山“光谷”等新興地區(qū)“商情”逐漸走強。購物中心扎堆商圈”，正步入以銷品茂為代表的“第四次流通革命”。其表征是，由單一的購物功能，轉向以滿足城市商業(yè)休閑為功能的“一站式”消費訴求。整個武漢商圈的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和國企改革的逐見成效，武漢的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強。武漢的地理位置決定了它將是眾商家競爭的地方。武漢出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進和外資投入的大好局面。武漢商場、中南商場、漢陽商場、中心百貨、王府井、佳麗、家樂福、麥德隆等的存在，另外“武漢市分三鎮(zhèn)，商業(yè)發(fā)達，區(qū)域呈多極發(fā)展，來自百貨業(yè)、超市的競爭尤其激烈。”武漢市商業(yè)網點建設存在的薄弱環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)在，商業(yè)網點布局不夠合理，功能不夠齊全，特色不夠鮮明，局部地段商業(yè)網點疏密不均，業(yè)態(tài)雷同；部分商業(yè)設施陳舊，停車場所不足；新興住宅區(qū)商業(yè)網點發(fā)展滯后，項目配套不全等。關鍵點綜述: 1.武漢國有商業(yè)態(tài)勢從外部市場競爭格局來看，武漢國資零售業(yè)的市場占有率漸趨下降，民營和外資零售商逐漸獲得主導地位。在國有商業(yè)內部，也產生了產權制度變革的需求，國有資本逐漸退出、各種其他性質資本進入成大勢所趨。2.武漢不同零售業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢的塑造不同業(yè)態(tài)的零售商，其競爭優(yōu)勢的塑造有不同的途徑。超市業(yè)態(tài)通過廣泛布店來延伸品牌影響、擴大規(guī)模、降低采購成本，以達到增強競爭力的目的。而百貨業(yè)態(tài)來由于在全國布點需要大量的資金，同時管理跨度、物流半徑的擴大都需要付出高昂的成本，因此增強在本區(qū)域內的市場控制力更具有現(xiàn)實意義。 3.外資商業(yè)企業(yè)全面開放以后，盡管對外資零售商進入中國市場基本已經沒有限制，但外商也不會“遍地開花”式的發(fā)展業(yè)務，市場拓展策略通常是以某一個或幾個區(qū)域性零售市場為突破點，然后輻射到其他地區(qū)。即便是WALMART（沃爾瑪）也不例外。 4、有擴大、延伸連鎖經營領域的趨勢5、有進一步提升商業(yè)中心的功能的特點提升解放大道中段、中山大道中段、徐東大街、中南路、鐘家村、十升路等商業(yè)中心、商業(yè)特色街的功能和服務水平。6、 2004年各大商場發(fā)展特點不斷研究消費需求，調整經營結構，擴大品牌經營。研究各種促銷措施，緊抓假日經濟。魯巷廣場購物中心充分利用“元旦”、“春節(jié)”兩節(jié)合一的銷售高峰，推出大型營銷活動，以質優(yōu)價低的特價商品輪番出擊，吸引了周邊的消費群，創(chuàng)造了魯巷廣場四年來月銷售過億元的最高紀錄。群光廣場設法拓寬雙休范疇，把一周的營業(yè)時間分成三段：周一至周四、周五至周六、周日。三段開門與打烊的時間各不一樣，充分適應了顧客的需求。3）以商品銷售為中心，擴大多功能服務。近幾年，各大商場都在加速經營結構調整，從傳統(tǒng)零售業(yè)轉向復合業(yè)態(tài)經營。4）理性促銷，努力提高銷售質量。魯巷廣場購物中心根據(jù)魯廣社區(qū)消費相對穩(wěn)定的特點，不盲目跟進其它大型商場的送券狂潮，在“五一”、“十一”以及圣誕、店慶等重大節(jié)日開展促銷時，以利潤為中心策劃營銷活動，促銷力度雖不比2003年，但實現(xiàn)的銷售毛利卻大幅度增加。5）發(fā)展自營品牌經營，提高企業(yè)經濟效益。 六、項目周邊市場光谷商圈的分析周邊社區(qū)商業(yè)開發(fā)狀況 2、周邊住宅開發(fā)分布圖 周邊部分已建項目： 光谷中心花園：11.6萬 巴黎豪庭:35.5萬 虹景花園:1.1萬 劍橋春天:25萬廣廈華庭:6萬 慧谷時空:3.9萬 光谷國際:10萬 高科大廈:3萬光谷創(chuàng)業(yè)街:21萬 保利花園:43.36萬 洪福家園:10萬 七零社區(qū):6.2萬楓林上城:13.8萬 陽光城:14萬 金地太陽城:23萬 關山春曉:35萬 坐標城:40萬 國際企業(yè)總部:40萬 萬科城市花園:39萬 銀河灣:30萬 英倫城邦:18.9萬 3、項目周邊在售(租)商業(yè)項目銷售概況項目周邊在售(租)商業(yè)項目調查廣廈華亭概況六月份發(fā)售，總30間商鋪，沿光谷步行街15間，沿項目至珞瑜路規(guī)劃路15間，現(xiàn)只余光谷步行街上數(shù)間，銷售約90。面積80200開間4.520米進深1020米層高5.4米售價步行街沿線12000元/，規(guī)劃路沿線8900元/。最貴15800元/金地陽光城概況處于項目二期，由民院路至關山一路的規(guī)劃路上?？傞L300米，南側150米，北側150米，其中南側與民院路連接。商鋪公77間，11月份推出，現(xiàn)銷售約70。面積51110開間3.54米進深1015米層高3.7米售價均價11000元/ 光谷陸景苑概況光谷大道與雄楚大道交匯路口，為陸景苑沿街商鋪，雄楚路沿街為4063單層商鋪，光谷大道沿線為88176兩層商鋪?，F(xiàn)銷售約40。面積40176開間4.56.6米進深1013米層高單層商鋪3.7米，兩層商鋪一層4.2米，二層3米售價均價7200元/光谷創(chuàng)業(yè)街概況項目位于武昌關山一路與關山二路之間，面臨楚雄大街，規(guī)劃用地67.37公頃，統(tǒng)一招商，只租不售。現(xiàn)在推為1、10、12，9預計明年推出。目前12已有大型超市洽談中。面積1樓94100，10樓10000，124682開間1樓可以分割出租，柱距8.4米，最小空間200。10、12不分割。進深1樓為22米層高5.46米售價1樓租金約30元/魯巷購物廣場K F C實用面積240平方(純一樓臨街),建面為: 384平方年租金100萬;月租金約:217元/平方/月凱威啤酒屋實用面積 500平方(一樓不臨街), 建面為: 800平方 年租金60萬;月租金約:62.5元/平方/月商場一樓凈空為4米,二,三,四樓為3.5米四樓運動休閑區(qū)銷售扣點為: 14%- 16% 以匡威專柜為例:專柜建面:72平方，專柜扣點:14% 專柜平均月銷售額: 8.5萬，實際扣除月租金:11900元 以此核算每平方月租金為: 165元/平方/月商場一,二,三樓銷售扣點為: 22%- 25% 以二樓卡迪樂皮具男服專柜為例:專柜建面:120平方，專柜扣點:24% 專柜平均月銷售額: 10萬實際扣除月租金:24000元 以此核算每平方月租金為: 200元/平方/月 4、項目周邊沿街鋪面業(yè)態(tài)及租售情況魯磨路（光谷廣場至地質大學路段）租金(每)面積()面寬(米)進深(米)層高(一層,米)月租(元)經營類別其他60453.593.22200建材五金旺谷集貿市場60452.593.21800建材五金6524384.21500建材五金65277104.22000鮮花店6262783.62500鞋店6524384.21500碟鋪6262783.62500服裝店一層60/二層2032484.23000特百惠家居用品當代花園沿街一層60/二層2032484.23000視力神眼鏡店7832484.22500眼鏡店25110494.22500酒吧一層60/二層2032484.23000自行車店一層60/二層4015010156國光大廈底商一層7080/二層1524383.62800文具店雅典苑沿街一層60/二層1524383.22500鞋店40961283.23800藥店珞瑜路（關山二路至華光大道路段）租金(每)面積()面寬(米)進深(米)層高(一層,米)月租(元)經營類別其他30404103.21200五金建材20961283.22000藥店50847113.2400035805163.2280050564143.62500窗簾453047.53.61300鮮花店4503.6正泰五金50484123.6同濟堂醫(yī)藥60505103.64000漂亮女人美容501128143.6網吧5003.6口腔診所50564144.2網吧龍景大酒店5024381200窗簾店鼓風社區(qū)沿街5024381200碟吧50453152250鮮花店50302.5121500面館一層50/二層35888114和美餐廳809061547200聚朋閣餐廳80120101249600超市50906153.54500大碗菜餐廳45363123.51620同濟堂醫(yī)藥504041032000五金店民院路（魯巷廣場至雄楚大道路段）租金(每)面積()面寬(米)進深(米)層高(一層,米)月租(元)經營類別其他789333700鞋店湖北開放職業(yè)學院沿街83123431000銀飾6012343700手機店3520453700服裝店40255531000服裝店65153.5431000碟鋪5012433600手機店540853200文具店459333400碟鋪4020453800機電器械4530433.21300土產4318363.2廣告制作珞瑜路（馬家莊路段）租金(每)面積()面寬(米)進深(米)層高(一層,米)月租(元)經營類別其他80120<253733.2小鋪2030>4003123.23.5大鋪133600三層樓4.8萬運動元素實用面積20平方小鋪租金在80元120元之間,去年內租的基本在100元/平方/月以上其他建面在500平方以上的店面都在近三年內開業(yè)的,月平方租金都在20元30元左右其他商圈商鋪調查位置經營品種面積月租每平米租金中南一路嘉璐帝服裝店9612000元/月125元/武大華師大商貿市場10829000272嶠口天橋附近2000（三層）168000142解放路門面天成路對面銀翼102500250廣埠屯武商量販一樓服飾店123000250華工附近臨街門面服裝店72120020關山二路、雄楚大街交匯超市88300035武昌大成路70400060陽光時尚廣場臨街門面100150內街50外街30解放路廣東商城臨街鋪面510600700解放路Levis專賣店90500055首義廣場服裝店122000166司門口飾品店111500150洪山區(qū)虎泉市場8.5900105萬達華納一層305000166徐東凱旋廣場二樓17100060徐東銷品貿4樓61620670水果湖圣教士酒店對面網吧55平米（兩層）310056江漢路蘇寧電器二樓2828001005、“武漢光谷項目”周邊共有居委會：華中科技大學東校區(qū)、中南財經政法大學南湖校區(qū)、中建三局、學府、博苑、太陽智慧城、關山口、關山路、沙灣、南望、關南、黃金山、通惠、城南新居、徐東、金橋、石牌園、聯(lián)合、獅南、建材、左嶺、祥龍、王店、魯巷街、長山、和平、板橋、武珞、廣埠屯、張家灣、鼓風。其中在項目周邊的老社區(qū)主要有：關山口、關山路、魯巷街、華中科技大學東校區(qū)、鼓風村委會：關山村原有老社區(qū)房屋棟數(shù)大概為：200棟左右（6層以上）6、“武漢光谷項目”周邊辦公、住宅、酒店配套 (1) 本項目與各大學，中學，小學，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學校車行10分鐘（3站路）湖北郵電學校車行10分鐘（3站路）湖北民政學校車行10分鐘（3站路）湖北交通學校車行10分鐘（3站路）華中女子大學車行10分鐘（3站路）華中師范大學車行13分鐘（4站路）湖北供銷學校車行13分鐘（4站路）武漢科技大學車行20分鐘（6站路）湖北省藝術學校車行25分鐘（7站路）武漢大學車行35分鐘（9站路）華中科技大學車行2分鐘（1站路）武漢城建學院車行7分鐘（3站路）湖北城市建設學校車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店車行4分鐘（2站路）龍安大酒店車行2分鐘（1站路）楚源大廈車行13分鐘（4站路）楚天盧酒店本案旁邊銀湖賓館車行13分鐘（4站路）湖北信息產業(yè)大樓車行2分鐘（1站路） （2）、光谷周邊具體配套設施：魯巷廣場購物中心：地處光谷商業(yè)和消費中心，緊鄰全市最大的城市綠化廣場光谷廣場，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處，魯巷廣場購物中心，集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場，經營面積近五萬平方米，停車場面積一萬余平方米。購物中心主樓高六層（含地下一層）、附樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市，一樓經營高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時尚名品，二樓經營女裝及婦女用品，三樓經營男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品，四樓經營家用電器，五樓將開辟為含室內游泳池、保齡球館、演藝大廳等設施的大型娛樂場所。營業(yè)大廳內，近500平方米的休閑中庭寬敞舒適；圍繞中庭，十部自動扶梯上通下達，顧客休閑購物，瀟灑自如。武漢湖濱花園酒店（五星建造）：武漢湖濱花園酒店按五星級標準建造，位于武漢市武昌洪山區(qū)珞瑜路115號，是武漢最具有特色的花園式商務酒店。酒店擁有200間各類高級客房，布局典雅舒適，設施齊全。每間客房均設有電子保險箱、寬帶上網系統(tǒng)、先進的衛(wèi)浴設施、衛(wèi)星電視節(jié)目等。多功能廳一次性可容納300多人在此舉行各類型會議或宴會。武漢“福盛光谷酒店”：地處武漢市高科技信息產業(yè)園區(qū)（關山一路124號，華工大學正門街對面），占地約7000平方米，可同時容納1500人就餐，包間40間。 其整體建筑裝飾風格除保留福盛傳統(tǒng)元素以外，還兼容現(xiàn)代裝飾時尚。酒店正門前花園廣場，建有100米長的大型音樂噴泉、落地彩燈、廣場背景音樂等。 福盛光谷酒店，實際投資1200萬元，她屬武漢福盛美食康樂管理有限公司艷陽天：地處武昌洪山珞瑜路299號的，以經營中式餐飲為主的現(xiàn)代型私營企業(yè)，公司以弘揚鄂菜飲食文化為宗旨，至2002年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，員工達到2000人。龍安大酒店（3星）：座落于武漢中國光谷高科技開發(fā)區(qū)武昌魯巷廣場一側?？腿萘?500人。是一座按國家三星級標準興建，并由湖北江漢飯店管理有限公司經營管理的現(xiàn)代化酒店，是集餐飲、住宿、娛樂、商貿、會議服務等于一體的綜合性酒店。 楚源大廈：位于風光秀麗的東湖之畔，緊臨武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)， 大廈共有十二層，擁有九十三間設備完善的各類客房，所有客房均配有中央空調系統(tǒng)，高速寬帶上網、國際國內直撥電話及豐富的國際衛(wèi)星電視節(jié)目。楚天盧酒店（光谷店）：地處武漢市洪山區(qū)魯巷1號，四周院校林立，人文環(huán)境優(yōu)雅，極具文化氛圍，酒店裝修典雅，可同時容納1000人就餐。一、二、三樓經營湖北大碗菜，四樓以經營魚翅大餐及宮廷菜為主。卓刀泉大廈（3星）：大廈設有88套舒適典雅的客房，包括17間豪華套房，16間高級商務客房及55套標準客房，所有房間均有國際長途電話、中央空調系統(tǒng)、衛(wèi)星電視節(jié)目、雙層玻璃窗及寬帶上網服務。桂苑賓館：武漢珞瑜路100號，是一家現(xiàn)代化智能型全新三星級酒店，酒店樓高13層，擁有193間豪華舒適的客房和套房。銀湖賓館：由武漢體育學院于建于1996年,2003年底按三星級標準重新裝修建造的商務酒店。位于武漢體育學院正門。漢市洪山區(qū)珞瑜路481號武漢科技會展中心近在咫尺。賓館樓高15層，擁有200間各類高級客房。長江樂園（規(guī)劃建設中）：于1997年由國家計委批準立項，美國洛克菲勒財團以其名下的實體參股與武漢市有關方面共同開發(fā)的中國第一個高科技娛樂項目長江樂園，投資750萬美金，同時，武漢長江公司又在洛杉磯與全球六大主題公園經營商之一美國派拉蒙公司簽署協(xié)議，結為投資合作伙伴。華中科大體育中心：華中科技大學體育中心，總投資造價15億元，體育中心位于華中科大東南角、珞喻路北，處于“武漢光谷”腹地；總建筑面積22770多平方米，場館內近8000個座位，屬大型體育活動場館，該項目由武漢市與華中科大共建，是武漢市“十五”期間十大工程，也是武漢光谷地區(qū)的標志性建筑。東湖水上樂園：以東湖水上樂園和沙灘浴場為代表，東湖水上運動項目擁有皮劃艇、水上飛機、水上氣艇、水上降落傘等多個運動和休閑項目，是休閑、娛樂、健身的不錯選擇。馬鞍山森林公園：馬鞍山森林公園，位于武昌關山東麓，毗連東湖風景區(qū)。公園總面積713公頃，內有17座山林，山勢曲折蜿蜒，豐富的森林植被，清新秀麗的自然風光，令人神清氣爽。全園規(guī)劃為夾山、馬鞍山、太漁山、吹笛山四大景區(qū)。1995年6月建成的夾山風景區(qū)對外開放，猴山上頑皮的群猴、松鴿坪上千余只廣場鴿，以及供野營活動的燒烤區(qū)吸引著大量游客，東湖風景區(qū)：1982年被國務院列為首批國家重點風景名勝區(qū)。整個風景區(qū)面積88平方公里，規(guī)劃建設范圍73平方公里，約占市區(qū)面積的四分之一。每年接待游客二百多萬人次，是武漢市最大的風景游覽地。秀麗的山水、豐富的植物、濃郁的楚風情和別致的園中園，是本風景區(qū)的四大特色。2001年1月被中華人民共和國旅游局評為AAAA級風景名勝區(qū)。楚文化旅游區(qū)：楚文化旅游區(qū)沿磨山第二峰依次展開。1987年動工興建，歷時數(shù)年，現(xiàn)已建成開放的景點有楚城、楚市、風標、楚天臺、祝融觀星雕塑、離騷碑、楚辭軒等。常春花苑：花苑位于磨山南麓，規(guī)劃興建梅園、杜鵑園、盆景園、櫻花園、水生花卉區(qū)、紫薇園共13個以觀賞、科普教育為目的的專類植物園。 （3）周邊辦公樓： 名稱企業(yè)性質價位美爾雅大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他東方怡景大廈個人企業(yè)及其他3800湖北信息產業(yè)大樓個人企業(yè)及其他4000華樂商務中心4000武漢電腦大世界個人企業(yè)及其他4300美爾雅大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租30書香門第民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租254000兆富國際大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租25305000亞貿廣場民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租20303300江天大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租20273700聚豪華庭個人企業(yè)及其他租15254500華中數(shù)碼城民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他門面60-90寫字樓3213000弘業(yè)俊園個人企業(yè)及其他1520華銀大廈事業(yè)單位、中外合資、外商獨資、民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租35-405400-6000鵬程時代事業(yè)單位、個人企業(yè)及其他租25-304500-5000世紀廣場事業(yè)單位、中外合資、民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租40-505900-6500科教大廈事業(yè)單位、個人企業(yè)及其他租35-40櫻花大廈事業(yè)單位、中外合資、集體企業(yè)、民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租354500-5000中南-街道口沿線大量有實力的大公司亦都聚集在此辦公，所以該區(qū)域寫字樓的主要消費客戶以大公司為主，又尤以金融機構占多數(shù)。此外街道口-卓刀泉沿線寫字樓由于伴隨著光谷地區(qū)日漸成熟，處于SBL創(chuàng)業(yè)街，通過調查發(fā)現(xiàn)消費客戶主要以中小企業(yè)為主，又以高科技企業(yè)占多數(shù)。通過以上分析就不難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的消費客戶心理是以大公司或者說金融機構選擇中南路街道口沿線布局。選擇的租購面積亦以大開間為主。中小企業(yè)基本上就選擇街道口-卓刀泉-魯巷沿線布局，其中以IT類公司為主要消費人群。選擇的租購面積亦以小開間為主。（4）雄楚大街沿線配套總體而言，雄楚大街沿線（獅城名居至武漢化工學院，七站路）以中低檔商業(yè)形態(tài)為主。其主要物業(yè)形態(tài)如下表：大型超市專業(yè)市場中檔酒店娛樂休閑街區(qū)家家（建材）家家處如上表所示，沿線大型超市共兩家，即中商平價和新一佳超市。中檔酒店六家，其它為小型餐飲場所。建材專業(yè)市場一家。街區(qū)商鋪為汽車維修一條街和花卉一條街。沿線的主要商業(yè)重心集中在獅城名居和名都花園。沿線基本無百貨業(yè)及服裝、電器零售業(yè)和娛樂業(yè)。同時由于靠近城中村，沿街配套主要以小型超市為主，并出現(xiàn)大量私房，外部環(huán)境的不便致使沿街已建成住宅入住率不高。沿線商業(yè)明顯以滿足學生需求為主，特別是大學區(qū)域附近