目 錄PART 1 項(xiàng)目形象定位1. 項(xiàng)目背景研究1.1. 宏觀環(huán)境分析1.2. 近期市場(chǎng)分析1.3. 宏觀市場(chǎng)背景對(duì)本案的影響2. 項(xiàng)目形象定位2.1 城市、地塊歷史文化2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品研究2.3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位闡述2.4 形象定位思路2.5 形象定位闡述3. 產(chǎn)品角度貫徹項(xiàng)目形象定位3.1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念3.2. 大型樓盤(pán)具備的必須質(zhì)素3.3. 居住物業(yè)具備的必須產(chǎn)品質(zhì)素3.4. 商業(yè)物業(yè)具備的必須產(chǎn)品質(zhì)素4. 項(xiàng)目客戶(hù)定位4.1. 客戶(hù)定位4.2. 客群特征4.3. 客戶(hù)定位銜接項(xiàng)目形象定位PART 2 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案1. 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃安排1.1 物業(yè)分期推廣計(jì)劃1.2 分期推廣依據(jù)1.3 一期物業(yè)推廣安排1.4 一期物業(yè)推廣的區(qū)位選擇2. 市場(chǎng)整體推廣步驟及策略建議2.1 項(xiàng)目推廣總戰(zhàn)略2.2 一期物業(yè)推廣策略2.3 一期物業(yè)整合推廣手段3. 項(xiàng)目推廣媒介策略3.1 行銷(xiāo)環(huán)境分析3.2 消費(fèi)者分析3.3 媒介目標(biāo)3.4 媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn) 3.5 媒體運(yùn)用配合3.6 媒介投放組合策略3.7 媒體投放方式4. 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算4.1項(xiàng)目綜合推廣費(fèi)用4.2一期項(xiàng)目推廣費(fèi)用4.3項(xiàng)目一期年度推廣費(fèi)用5. 首期定價(jià)策略5.1首期定價(jià)原則5.2價(jià)格擬定的影響因素5.3均價(jià)建議5.4分階段價(jià)格策略 PART 3 營(yíng)銷(xiāo)推廣具體工作計(jì)劃1. 銷(xiāo)售包裝計(jì)劃1.1現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心1.2樣板區(qū)塊展示2. 物業(yè)階段性推廣工作計(jì)劃2.1推售時(shí)機(jī)2.2一期首推排屋物業(yè)推售工作階段劃分3. 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃3.1檔物業(yè)主要行銷(xiāo)通路和策略3.2“一對(duì)一”直效營(yíng)銷(xiāo)3.3直效營(yíng)銷(xiāo)推廣路徑4. 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣節(jié)奏4.1初步形象引導(dǎo)期4.2項(xiàng)目預(yù)熱期市場(chǎng)推廣4.3項(xiàng)目形象公開(kāi)亮相期推廣4.4項(xiàng)目續(xù)銷(xiāo)期推廣5. 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備計(jì)劃5.1開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作 5.2開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略5.3開(kāi)盤(pán)執(zhí)行參考PART 4形象傳播思考及表現(xiàn)1. 前言2. 樓盤(pán)命名和解讀3. 九江天下與本地塊價(jià)值對(duì)位4. 九江天下在傳播中的應(yīng)用PART 1項(xiàng)目形象定位1. 項(xiàng)目背景研究市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)是對(duì)市場(chǎng)宏觀背景的掌控，缺乏對(duì)市場(chǎng)背景了解的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)無(wú)疑是沒(méi)有方向的冒險(xiǎn)行為。伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日益正規(guī)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同水平化。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，必須要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策、市場(chǎng)周期、消費(fèi)者關(guān)注焦點(diǎn)等問(wèn)題的研究，因?yàn)檫@已經(jīng)成為項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵之一。1.1. 最新宏觀背景1) 九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)出臺(tái)2008年5月29日針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，落實(shí)國(guó)務(wù)院提出的“國(guó)六條”政策，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)等九部委聯(lián)合制定了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)。其中住房供應(yīng)方面，此次宏觀政策重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；要求90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。這一規(guī)定引發(fā)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈震動(dòng)，市場(chǎng)不確定風(fēng)聲在7月份意見(jiàn)細(xì)則出臺(tái)之后才最終慢慢緩息。2) 人民銀行將上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)存款準(zhǔn)備金率經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從8月15日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是繼7月5日后，央行年內(nèi)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。據(jù)測(cè)算，上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，可一次性?xún)鼋Y(jié)流動(dòng)性1500億元。這對(duì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、金融投資市場(chǎng)將帶來(lái)深刻影響。國(guó)家抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的金融宏觀調(diào)控政策一再出臺(tái)落實(shí)，表明了以房地產(chǎn)為代表的投資型產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱已經(jīng)引起中央部門(mén)的強(qiáng)烈關(guān)注。 3) 建設(shè)部新出臺(tái)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)建設(shè)部等六部委共同簽發(fā)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)該文件在外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)管理和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房等方面做了明確規(guī)定，并要求各部門(mén)落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。打擊境外資本對(duì)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，意在平息中國(guó)過(guò)熱的房地產(chǎn)投資和防止房地產(chǎn)市場(chǎng)在人民幣升值中，因外資投資原因引發(fā)的過(guò)度波動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。4) 新增二手房交易個(gè)人所得稅中國(guó)稅務(wù)總局發(fā)布自2008年8月1日開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20。該通知還首次明確了一系列的操作細(xì)則和稅前扣除項(xiàng)目。這一政策的出臺(tái)實(shí)施將主要影響面二手房市場(chǎng)，如造成5年內(nèi)房產(chǎn)將增加交易成本、二手房買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房意愿將可能受挫、二手房?jī)r(jià)格將有所上揚(yáng)。與此同時(shí)，也將抑制一手市場(chǎng)的銷(xiāo)售，尤其將影響以高檔樓盤(pán)為代表的投資型物業(yè)的市場(chǎng)交易，高檔投資性交易受抑制。5) 土地出讓新規(guī)范出臺(tái)國(guó)土資源部公布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范，并自2008年8月1日起實(shí)施。這兩部新規(guī)范直接在土地出讓環(huán)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。新規(guī)范要求，房屋銷(xiāo)售價(jià)格限制、銷(xiāo)售對(duì)象、套型結(jié)構(gòu)比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。只有符合房?jī)r(jià)銷(xiāo)售限制等要求的開(kāi)發(fā)商，才有資格拿地。 如果規(guī)范嚴(yán)格實(shí)施結(jié)果是國(guó)家在土地出讓環(huán)節(jié)，直接控制未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)的戶(hù)型、價(jià)格及銷(xiāo)售對(duì)象，那將意味中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪真正產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的開(kāi)始。6) 江西省出臺(tái)新住宅樓盤(pán)交付辦法江西省政府將完善商品房竣工交付制度，制定新建住宅小區(qū)交付使用標(biāo)準(zhǔn)和新建住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收辦法。新辦法規(guī)定新樓盤(pán)交付驗(yàn)收，將由質(zhì)監(jiān)站、環(huán)保、市政、園林等多部門(mén)共同驗(yàn)收合格方能通過(guò)。如果這一標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，將直接影響未來(lái)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目后期時(shí)間排布，拉長(zhǎng)項(xiàng)目運(yùn)作的整體時(shí)間周期。1.2近期市場(chǎng)分析表：2008年二季度九江房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 數(shù)據(jù)整理：浙江中原區(qū)位物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售面積（）成交總額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（元/）老城區(qū)普通住宅13290.684971.163740.34商業(yè)4243.353784.198917.93別墅1544.57802.65196.27東區(qū)普通住宅89607.1828255.163153.23商業(yè)17545.529475.065400.27別墅11613.845295.44559.56南區(qū)普通住宅369.476.832079.96西區(qū)普通住宅188726.0265745.463483.65商業(yè)83824.0249035.325849.79別墅47285.2821447.864535.84北區(qū)普通住宅43131.3413874.443216.79商業(yè)11865.029076.117649.47別墅8751.023795.144336.79合計(jì)521797.24215634.734132.54自2008年5月底，九部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)以來(lái)，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，二季度九江市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到52.18萬(wàn)方，達(dá)到歷史新高。 從2007年一季度以來(lái)，九江市區(qū)商品房銷(xiāo)售整體呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況良好，市場(chǎng)冷旺周期變化逐漸明確，銷(xiāo)售旺季周期主要集中在二、四季度，淡季主要集中在一、三季度。這為本案未來(lái)銷(xiāo)售，主推周期提供了明確的時(shí)間安排表。 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，不僅在商品房整體銷(xiāo)售上突破歷史季度銷(xiāo)售記錄，更是在高檔物業(yè)銷(xiāo)售面積上突破歷史記錄。二季度九江別墅銷(xiāo)售面積達(dá)到了69195平方米，占商品房銷(xiāo)售面積的13.25%?？梢?jiàn)認(rèn)識(shí)到九江房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的日益成熟，高檔自住型消費(fèi)開(kāi)始浮現(xiàn)市場(chǎng)，九江居民對(duì)住宅需求檔次開(kāi)始從滿(mǎn)足型轉(zhuǎn)向舒適型。 別墅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格整體沒(méi)有較大突破，呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，中原分析九江別墅市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有較大突破的主要原因來(lái)自于：別墅類(lèi)產(chǎn)品檔次沒(méi)有較大的升級(jí)，真正高品質(zhì)的別墅類(lèi)物業(yè)在九江高檔物業(yè)市場(chǎng)仍較缺乏。13宏觀市場(chǎng)背景對(duì)本案影響1.3.1 國(guó)家政策影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)未來(lái)土地供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制，將影響未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)于本案未來(lái)物業(yè)的市場(chǎng)前景影響較大。從目前分析，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)更多傾向自住型，滿(mǎn)足普通居住者需求的普通公寓將可能成為市場(chǎng)主流。這對(duì)于本案現(xiàn)行一期以排屋、花園洋房、4層多層為代表的低層、類(lèi)低層物業(yè)將有利；但未來(lái)本案的三期物業(yè)的市場(chǎng)前景，按目前市場(chǎng)大勢(shì)發(fā)展將可能成為一大難點(diǎn)。高檔物業(yè)投資前景不容樂(lè)觀，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)以自住需求為主流，投資型去化比例一直較低。但可以肯定的是九江相對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的投資空間仍具備，尤其以環(huán)繞蜀岡瘦西湖風(fēng)景區(qū)周邊的帶有“休閑、旅游”投資背景物業(yè)。國(guó)家宏觀政策的一再出臺(tái)，對(duì)于未來(lái)本案高檔物業(yè)的市場(chǎng)投資前景蒙上了陰影，但中原認(rèn)為在未來(lái)項(xiàng)目定位和包裝宣傳中，仍需重視投資者的市場(chǎng)潛力。1.3.2 城市房地產(chǎn)發(fā)展行情九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體大勢(shì)發(fā)展較好，從2007年以來(lái)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展穩(wěn)定。在經(jīng)受?chē)?guó)家2005年和2008年雙重宏觀調(diào)控之后，市場(chǎng)發(fā)展依舊保持健康、穩(wěn)步上升趨勢(shì)。中原認(rèn)為這主要來(lái)自九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住型居住需求占據(jù)了主流，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)健康，投資型需求沒(méi)有深度激發(fā)。從九江城市發(fā)展，到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整；從九江房地市場(chǎng)發(fā)展，到本案未來(lái)市場(chǎng)前景。中原認(rèn)為本案未來(lái)一期物業(yè)的市場(chǎng)前景看好，原因在于九江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)跨入“升級(jí)型”臺(tái)階，購(gòu)房需求開(kāi)始多樣化，投資、自住、休閑旅游等不斷分化。這對(duì)于處于風(fēng)景名勝點(diǎn)環(huán)繞的本案，可謂是最具多樣化需求和舒適型需求的樓盤(pán)。1.3.3 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期排布分析市場(chǎng)、研究市場(chǎng)的主要目的在于為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供參考，排布未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)周期。可以從市場(chǎng)周期排布中減低時(shí)間成本、工期成本，為項(xiàng)目的盈利獲得更大的市場(chǎng)空間。對(duì)于宏觀市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的跟蹤，對(duì)于本案未來(lái)銷(xiāo)售排布提供時(shí)間節(jié)點(diǎn)。小結(jié)：項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備階段，對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣，成為項(xiàng)目目前的主要工作重點(diǎn)。從中原對(duì)操盤(pán)的流程考慮，對(duì)于九江房地產(chǎn)市場(chǎng)給出一個(gè)量化和定性結(jié)合的分析是項(xiàng)目未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)。從市場(chǎng)層面考慮，未來(lái)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方向?qū)膶?duì)本案自身項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)的市場(chǎng)定位開(kāi)始；再?gòu)漠a(chǎn)品定位到市場(chǎng)形象定位，最終安排項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃。從目前九江房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)包裝將更多借助樓盤(pán)體量、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、概念和景觀設(shè)計(jì)突破賣(mài)點(diǎn)。從目前九江房地產(chǎn)跟蹤發(fā)現(xiàn)，九江各個(gè)樓盤(pán)由于體量、區(qū)位原因?qū)τ诰沤幕纳钊胪诰蛉暂^缺乏。而本案的天然資源，可以為本案塑造一種九江新的居住生活方式，如將未來(lái)居住強(qiáng)化為“風(fēng)景中居住，文化中熏陶”的深層次生活方式。我們可以倡導(dǎo)住宅不僅僅是一座建筑，而是未來(lái)九江人心靈最終的歸屬和寄托，強(qiáng)調(diào)家與城市的融合，歷史和現(xiàn)代的融合。2. 項(xiàng)目形象定位2.1 城市/地塊歷史文化九江，華夏歷史文明的九州之一，人文薈萃、歷史悠久。城市歷史是直接定性一個(gè)城市的文化方向的關(guān)鍵因素，而文化是影響人們生活習(xí)慣的關(guān)鍵所在，因此可以說(shuō)歷史、文化對(duì)于城市居民的居住習(xí)慣，對(duì)于城市建筑都有著直接的影響。在探求九江未來(lái)居住建筑的市場(chǎng)形象之前，我們首先要看到的是這座城市的歷史文化，尋求建筑和城市歷史、文化的平衡。對(duì)九江的文化思考，就需要項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)融入九江歷史的點(diǎn)滴，將九江獨(dú)特的人文、地脈、文化融入未來(lái)項(xiàng)目形象之中。融合城市的文化精髓和歷史記憶，是項(xiàng)目承載的大概念。分析九江城市設(shè)計(jì)特點(diǎn)，正逐步建立現(xiàn)代化新城區(qū)和老城區(qū)的脫離階段，城市道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)明確，歷史文化保護(hù)和新城市發(fā)展相互和諧。作為本案的蜀岡區(qū)塊，獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)和城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)相互融合，大到城市交通、小到基地水系資源豐富。獨(dú)特的城市人文，悠久的唐城地脈，輝煌的歷史文化，成就的將是一座怎樣現(xiàn)代居住樓盤(pán)？融合城市文明和血統(tǒng)，就需要一個(gè)高品質(zhì)珍藏城市社區(qū)，來(lái)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)值的平衡，現(xiàn)代社區(qū)和歷史文化的平衡。未來(lái)項(xiàng)目的形象將可以實(shí)施人文社區(qū)戰(zhàn)略，以文化抬高樓盤(pán)品位、產(chǎn)品品質(zhì)。挖掘項(xiàng)目地塊資源，從產(chǎn)品、形象中凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。蜀岡西峰111號(hào)地塊，唐城地脈“上風(fēng)上水，古塘納氣；湖脈相通，龍兆之顯；氣韻氤氳，貴胄棲居；四朝一家，九江意象?！比绱司贾貕K，對(duì)于未來(lái)建造在地塊上的居住項(xiàng)目，在九江人心目中所代表應(yīng)該不僅僅是建筑。在品質(zhì)和產(chǎn)品的保證前提下，未來(lái)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知、客戶(hù)心理地位應(yīng)該非常之高。挖掘項(xiàng)目地塊自身所具有的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)形象包裝、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位對(duì)接未來(lái)項(xiàng)目客戶(hù)群。在九江城市西擴(kuò)、房地產(chǎn)市場(chǎng)大炒“現(xiàn)代城市新興板塊”之時(shí)，本案應(yīng)該立足地塊文化資源、景觀資源將其轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)利益增長(zhǎng)點(diǎn)，平衡大市場(chǎng)與小市場(chǎng)的利害關(guān)系。九江歷史是城市居住文化的基礎(chǔ)，也是本案未來(lái)形象定位的基礎(chǔ)。本案必須吸納城市文化、城市歷史、地塊景觀、地塊文化的多方位多較多資源，來(lái)打造項(xiàng)目的整體形象。將項(xiàng)目定性為未來(lái)九江瘦西湖邊的富人板塊，適宜居住兼容休憩、旅游。2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品分析本案作為六十多萬(wàn)方體量的大盤(pán)，項(xiàng)目的整體規(guī)劃、物業(yè)類(lèi)型、商業(yè)配套等因素都將是項(xiàng)目未來(lái)定位的支撐點(diǎn)。因此，分析項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品屬性將直接關(guān)系到未來(lái)項(xiàng)目的形象定位和營(yíng)銷(xiāo)推廣。2.2.1 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念 從對(duì)中國(guó)美院的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念中，可以了解項(xiàng)目的整體創(chuàng)作源點(diǎn)和整體的設(shè)計(jì)思路，對(duì)項(xiàng)目的整體把控有著積極的作用，而且可以為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、形象定位奠定整體的框架。中國(guó)美院設(shè)計(jì)概念：本地塊緊鄰九江城內(nèi)唯一的一座山峰蜀岡西峰，內(nèi)部水資源非常豐富，距離瘦西湖風(fēng)景區(qū)不到一公里，依山傍水，風(fēng)景獨(dú)好。另一方面九江歷代流傳下來(lái)的詩(shī)詞歌賦數(shù)不勝數(shù)：“天下三分明月夜，二分無(wú)賴(lài)是九江”，“四面荷花三面柳，一城煙花半城湖”等等。這些詩(shī)歌從方方面面將九江的風(fēng)貌展現(xiàn)給世人，我們的居住區(qū)應(yīng)該是九江的居住區(qū)，應(yīng)該同樣可以用詩(shī)歌來(lái)展現(xiàn)自己的風(fēng)貌。于是用山水詩(shī)來(lái)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)的想法順理成章，我們選用了“九江結(jié)構(gòu)依蜀岡”，“一城煙花半城湖”兩句詩(shī)來(lái)整合整個(gè)居住區(qū)的風(fēng)貌，提出了本次設(shè)計(jì)的主題理念詩(shī)意的棲居在山水之間。 對(duì)于文化挖掘，這一設(shè)計(jì)概念可以運(yùn)用到項(xiàng)目的形象定位之中，將產(chǎn)品和形象完整的融合；但項(xiàng)目設(shè)計(jì)只是最低層次的包裝，對(duì)于項(xiàng)目的形象定位仍需要綜合多方因素，而最終才能確立其方向。2.2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)布局設(shè)計(jì)單位將項(xiàng)目整個(gè)居住區(qū)的布局結(jié)構(gòu)概括為“一園、兩帶、三心、四軸”。具體細(xì)化，如下：“一園”蜀岡公園，它是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)與外界資源共享的重要體現(xiàn)，同時(shí)供本區(qū)居民和其他市民使用，而且公園面向九江市唯一的山脈蜀岡西峰，充分彰顯該地塊獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)?！皟蓭А毖厣胶由鷳B(tài)帶和維揚(yáng)路商業(yè)帶，本次設(shè)計(jì)將強(qiáng)化它們?cè)械淖匀缓腿宋奶厣?，一方面增加沿山河生態(tài)綠化，利用河堤設(shè)計(jì)立體景觀；另一方面維揚(yáng)路兩側(cè)商業(yè)街設(shè)計(jì)考慮到道路較寬，車(chē)流量大，將每一側(cè)都設(shè)計(jì)為內(nèi)街式商業(yè)街區(qū)，提升了對(duì)外吸引力。使本居住區(qū)居民在盡享優(yōu)美自然資源的同時(shí)，享受便捷的商業(yè)服務(wù)?！叭摹痹谡麄€(gè)居住區(qū)享有蜀岡公園的同時(shí)，三個(gè)居住區(qū)塊又擁有各自的中心綠核，設(shè)計(jì)把中心綠核和城市景觀通過(guò)蜀岡公園聯(lián)系起來(lái)，采用傳統(tǒng)園林“借景”手法，將蜀岡西峰和棲靈塔引入小區(qū)內(nèi)部，達(dá)到景觀資源的共享。“四軸”設(shè)計(jì)的四條主要景觀軸線(xiàn)，串聯(lián)起各個(gè)等級(jí)的景觀點(diǎn)，既是各組團(tuán)的分割帶又是各組團(tuán)的公共景觀帶。整體布局將項(xiàng)目周邊所擁有的各類(lèi)資源都融入其中，最大化的發(fā)揮了項(xiàng)目擁有的資源。從最新的調(diào)整方案中，對(duì)于以上布局思想的貫徹依舊到位，因此大體可以認(rèn)定未來(lái)項(xiàng)目整體規(guī)劃應(yīng)該就是“一園、兩帶、三心、四軸”布局。這將成為項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)和形象定位的出發(fā)點(diǎn)之一。2.2.3 物業(yè)類(lèi)型分析從項(xiàng)目整體看，本案物業(yè)包括了別墅、排屋（包括疊排）、花園洋房、類(lèi)低層（4層多層）、小高層、商業(yè)、配套幼兒園和小學(xué)等形態(tài)。一期物業(yè)主要包括了別墅、排屋（包括疊排）、花園洋房、類(lèi)低層（4層多層）、商業(yè)、幼兒園等形態(tài)。從項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型和設(shè)計(jì)上，本案物業(yè)無(wú)疑可以認(rèn)為是目前九江市場(chǎng)中最為豐富和最上檔次的綜合性樓盤(pán)。就物業(yè)單體設(shè)計(jì)，美院項(xiàng)目方案提出了類(lèi)似“后民居”的建筑概念，項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)民居為原型，將材料，裝飾，景觀之間做到較好的處理，以體現(xiàn)九江傳統(tǒng)民居村落規(guī)劃，民俗聯(lián)系，風(fēng)水等元素。在設(shè)計(jì)中拾取傳統(tǒng)民居的精華，重現(xiàn)傳統(tǒng)民居中寧?kù)o祥和的庭，院，廊等空間元素，采用借景，透景等江南園林的布置手法，豐富了空間和流線(xiàn)。在現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)中，保留了對(duì)文化居住的情感、對(duì)景觀居住美的遐想和對(duì)老房子留存的記憶，一定程度上為九江的現(xiàn)代化住宅建筑注入了文化、地域、歷史、環(huán)境氣息。項(xiàng)目一期為高度的12米以下的居住與商業(yè)建筑，建筑形式統(tǒng)一，物業(yè)形態(tài)豐富，分區(qū)明確。作為項(xiàng)目力推首期部分，一期是決定項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)地位的關(guān)鍵所在。從產(chǎn)品種類(lèi)看，一期的別墅、排屋將奠定本案高檔物業(yè)檔次；花園洋房、類(lèi)多層物業(yè)將完善項(xiàng)目一期的物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客群。但一期物業(yè)整體檔次較高，市場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)象身份要求較高，未來(lái)如何定價(jià)及營(yíng)銷(xiāo)推廣將可能是影響銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素。由于目前戶(hù)型設(shè)計(jì)仍在調(diào)整之中，中原建議一期項(xiàng)目的戶(hù)型融入創(chuàng)新元素，以創(chuàng)新戶(hù)型，突破九江目前住宅市場(chǎng)物業(yè)同質(zhì)化發(fā)展的趨勢(shì)。把本案通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、戶(hù)型創(chuàng)新，塑造成一個(gè)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔的現(xiàn)代化社區(qū)。從項(xiàng)目基本屬性分析，本案包含了豐富的中國(guó)傳統(tǒng)居住概念，融入了系列中國(guó)建筑元素和現(xiàn)代建筑元素。豐富的物業(yè)類(lèi)型是本案的賣(mài)點(diǎn)之一，因?yàn)槌浞值臄U(kuò)大了未來(lái)的消費(fèi)客群；但同時(shí)中原也認(rèn)為這是本案產(chǎn)品的痹癥之一，因?yàn)閹缀跛形飿I(yè)都是大戶(hù)型、高總價(jià)物業(yè)。多類(lèi)型物業(yè)稀釋了項(xiàng)目作為未來(lái)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的高檔精致型樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，大戶(hù)型性、高總價(jià)抬高了項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售的臺(tái)階。2.3 項(xiàng)目產(chǎn)品定位闡述中原在之前的市場(chǎng)研究報(bào)告中也提及項(xiàng)目定位是勾畫(huà)企業(yè)的形象和所提供的產(chǎn)品、價(jià)值的行為，它需要向客戶(hù)說(shuō)明本企業(yè)的產(chǎn)品與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品有什么區(qū)別。項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)在于對(duì)本產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的深入分析和對(duì)客戶(hù)需求的準(zhǔn)確判斷，并由此提出并確定。結(jié)合本案市場(chǎng)分析和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從項(xiàng)目產(chǎn)品自身狀況和市場(chǎng)環(huán)境兩方面來(lái)重新看待本案的市場(chǎng)定位。尤其通過(guò)近幾個(gè)月對(duì)項(xiàng)目的理解，從項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)、單體構(gòu)造、戶(hù)型設(shè)計(jì)，分析本案的產(chǎn)品定位。 城市、地塊歷史文化：名城、絕地 規(guī)劃概念：詩(shī)意的棲居在山水之間 整體規(guī)劃布局：一園、兩帶、三心、四軸 物業(yè)類(lèi)型：別墅、排屋、花園洋房、類(lèi)低層（4層多層）、小高層 物業(yè)屬性：中式屬性、低層物業(yè)、優(yōu)勢(shì)戶(hù)型現(xiàn)在項(xiàng)目可以站在更高、更廣泛的分析角度，融合項(xiàng)目城市背景、地塊資源、規(guī)劃概念、項(xiàng)目布局、物業(yè)屬性，來(lái)確定項(xiàng)目所涵蓋的“城市所肩負(fù)的期盼”、“創(chuàng)新元素的融入”、“地塊天然秉性之價(jià)值”、“值價(jià)的杰作”、“局部投資型”屬性，最終煅煉出包含項(xiàng)目地位的特性詞語(yǔ)。稀缺性 高檔性 宜居性2.3.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位“復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅”復(fù)興：是一種對(duì)原始最佳狀態(tài)的追求，是一種骨子里認(rèn)同的共知。城市需要這種精髓的存在，它能指引一個(gè)城市走向一次又一次的復(fù)興與輝煌，因?yàn)樗休d的歷史價(jià)值就是延續(xù)城市文明、人類(lèi)文明發(fā)展的繼續(xù)精英地脈：蜀岡西峰僅僅是一塊土地？不，她是一道風(fēng)景，她是一項(xiàng)圖騰，是一塊擁有一品景觀和修養(yǎng)的千年福地。她是城市復(fù)興的象征，是城市“至高”榮譽(yù)的所在，她所秉承的是城市2500年的真髓。八卦塘、蜀岡公園、瘦西湖、大明寺、平山堂、觀音山珍藏：被人奉為經(jīng)典所收藏，那必定是精品，是世間難得一見(jiàn)的珍品。她的價(jià)值只有被認(rèn)可，而不可以被估量；只有用心領(lǐng)會(huì)，而不可用金錢(qián)去褻瀆。城市：源自城市的珍藏，必定要呈獻(xiàn)回城市。九江城，呈現(xiàn)給我們的是千年的歷史、文化、地脈的積淀，而我們將給她的是城市的榮耀和城市的輝煌。名宅：它所承載的是企業(yè)作為創(chuàng)造者的態(tài)度規(guī)模是榮耀，亦是責(zé)任。900畝，60多萬(wàn)方，全九江城眼光的殷殷注視我們打造規(guī)模社區(qū)的同時(shí)，將成就絕對(duì)的經(jīng)典作品。集合對(duì)項(xiàng)目的深入理解，無(wú)疑就是對(duì)項(xiàng)目之前“復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅”定位的再次認(rèn)識(shí)和提煉。首先，可以肯定先前中原對(duì)于本案的市場(chǎng)定位“復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅”應(yīng)該非常準(zhǔn)確。它全面到位的表達(dá)了項(xiàng)目的潛質(zhì)和發(fā)展方向，闡述了城市、地塊與住宅之間的血脈關(guān)聯(lián)。其次，從另一個(gè)角度，中原也從更深層次理解了項(xiàng)目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，關(guān)注了項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中所難突破的瓶頸。因此，對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)品市場(chǎng)定位在延續(xù)先前的定位同時(shí)，應(yīng)該從產(chǎn)品角度給與更加豐滿(mǎn)的闡釋?zhuān)瑸轫?xiàng)目的形象定位、市場(chǎng)包裝提升檔次。中原認(rèn)為本案從產(chǎn)品角度，別墅、排屋、花園洋房將打造九江城市富人宅區(qū)；類(lèi)多層（4層多層）物業(yè)適宜滿(mǎn)足城市新貴階級(jí)。有一點(diǎn)可以說(shuō)明本案未來(lái)為市場(chǎng)所追求、認(rèn)同，應(yīng)該是對(duì)終極居家的追求，不可能是居家過(guò)渡型產(chǎn)品。本案是享受生活，感悟人生，總結(jié)人生精彩華章的地方。項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)龍脈上的現(xiàn)代城市社區(qū)，秉承山水，秉承氣運(yùn)，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代居家，它是九江未來(lái)現(xiàn)代化社區(qū)的代表，它是滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)上流階層的名流家所。2.4 形象定位思路從產(chǎn)品定位到形象定位是一個(gè)順勢(shì)的思維邏輯過(guò)程，是將建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境資源、地理經(jīng)濟(jì)、物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施等所有項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)要素，以形象化的語(yǔ)言、由現(xiàn)實(shí)到抽象、由客觀存在到生活意境的提純，并訴諸于一個(gè)統(tǒng)一的、整體的形象概念，以符合市場(chǎng)目標(biāo)客群認(rèn)知品位、審美情趣的宣傳策略，達(dá)致每個(gè)客戶(hù)的心底并產(chǎn)生思想層面的共鳴。自身優(yōu)勢(shì)價(jià)值的最大化，打造九江城市社區(qū)形象定位遵循差異化、個(gè)性化、市場(chǎng)化。中原通過(guò)對(duì)眾多樓盤(pán)的形象定位做的分析研究中，發(fā)現(xiàn)在形象定位及后期包裝上存在的許多優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，總結(jié)了一些值得借鑒和必須規(guī)避的注意事項(xiàng)。其中“樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)價(jià)值的最大化發(fā)揮”是任何一個(gè)項(xiàng)目形象包裝的要點(diǎn)，如何發(fā)揮樓盤(pán)最大的賣(mài)點(diǎn)也應(yīng)該是本案形象定位最值得借鑒的一點(diǎn)。2.5 形象定位闡述品踞天下龍脈城市標(biāo)高名邸從項(xiàng)目規(guī)模和檔次，本案是引領(lǐng)九江未來(lái)城市住宅發(fā)展的旗幟，是打造九江經(jīng)典人居的希望。它承載著城市精英復(fù)興的希望，飽含著九江人對(duì)區(qū)域地脈的虔誠(chéng)，更是九江住宅跨越理想的出發(fā)點(diǎn)。從項(xiàng)目自身所擁有的各種資源，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，地塊的“龍脈”是未來(lái)項(xiàng)目作為住宅，作為住宅的最大吸引力所在。因此，我們尋找到“品踞天下龍脈，城市標(biāo)高名邸”作為項(xiàng)目的形象定位的支撐點(diǎn)。品踞天下龍脈：九江城市的理想，經(jīng)歷了許多年的輪回徘徊，正當(dāng)今日本案將承載這理想，打造出高出城市歷史積淀的舉世名宅。它“品踞”城市最好山水之福地，繼承著城市輝煌歷史運(yùn)脈。它將是未來(lái)九江僅有的稀缺物業(yè)，它是城市上層精英的居家首選。“龍脈”的蘊(yùn)意不僅代表著風(fēng)水意義上的絕對(duì)優(yōu)等，更是項(xiàng)目未來(lái)形象識(shí)別的唯一性，唯有本案是九江的城市氣運(yùn)龍脈所在。城市標(biāo)高名邸：項(xiàng)目的價(jià)值可以讓擁有者一生尊享，這正體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)的終極居家，代表城市最高居住選擇?！懊　痹醋猿鞘械膬r(jià)值，也源自地塊的歷史文化積淀。挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造成未來(lái)城市名宅，已經(jīng)成為本案未來(lái)市場(chǎng)使命?！捌肪崽煜慢埫}，城市標(biāo)高名邸”的形象定位，將項(xiàng)目的最大地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)“蜀岡龍脈”描繪的淋漓盡致。本案將自身所擁有的最大優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，以市場(chǎng)鮮有的大盤(pán)體量、現(xiàn)代家居風(fēng)格、高檔物業(yè)品質(zhì)和九江特有的城市文化屬性，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。 3. 項(xiàng)目客戶(hù)定位“客戶(hù)是上帝”一句話(huà)道出了客戶(hù)的重要性。目標(biāo)客戶(hù)定位，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是產(chǎn)品是打算賣(mài)給誰(shuí)的，在此基礎(chǔ)上根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的需要來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)，并把產(chǎn)品賣(mài)給他們以滿(mǎn)足他們的需要?？蛻?hù)定位改變過(guò)去單純的關(guān)注產(chǎn)品，然后在市場(chǎng)上尋找購(gòu)買(mǎi)者的營(yíng)銷(xiāo)方式，而是預(yù)知產(chǎn)品潛在消費(fèi)者所需，而后滿(mǎn)足這一需要，客戶(hù)定位充分體現(xiàn)了對(duì)人的尊重和以客戶(hù)為中心的思想。需要強(qiáng)調(diào)的是，目標(biāo)客戶(hù)定位并不是簡(jiǎn)單地確定哪些人是自己的客戶(hù)，更重要的是要分析自己客戶(hù)的真正需要和特點(diǎn)，依此來(lái)指導(dǎo)自己的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)推廣。只有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能滿(mǎn)足客戶(hù)群體的置業(yè)需求，才有可能在一個(gè)較短的時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只有深入洞察未來(lái)潛在客戶(hù)群，做到營(yíng)銷(xiāo)推廣有的放矢，才能真正意義上實(shí)現(xiàn)未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)去化的最快化，銷(xiāo)售執(zhí)行方案的最優(yōu)化。3.1. 客戶(hù)定位中原對(duì)本案之前進(jìn)行的“市場(chǎng)定位”、“產(chǎn)品定位”和“形象定位”，這一切從一點(diǎn)而言?xún)H僅保持在產(chǎn)品面的研究。任何產(chǎn)品成就為適合市場(chǎng)潮流，迎合消費(fèi)者追捧的商品，必須考慮兩方面因素，一個(gè)是產(chǎn)品，而另一個(gè)就是消費(fèi)者。透徹研究項(xiàng)目產(chǎn)品之后，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)應(yīng)該直指項(xiàng)目未來(lái)客戶(hù)群的定向研究。在中原對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究之時(shí)，就給項(xiàng)目的客戶(hù)定位一個(gè)方向：“追求生活品質(zhì)的城市臻階層”臻，達(dá)到完美的趨勢(shì)。臻，即為成功者對(duì)事業(yè)、生活、個(gè)人修養(yǎng)追求完美的態(tài)度。而追求生活的品質(zhì)是成功者對(duì)自己的犒賞，更是對(duì)自己親人傳達(dá)的信心，一個(gè)擁有2500年歷史文化積淀的古老城市，需要他們來(lái)為城市的發(fā)展注入活力，為城市的生活增添光輝。“追求生活品質(zhì)的城市臻階層”，當(dāng)重新審視這一客戶(hù)定位，發(fā)現(xiàn)它所能演繹的范圍和對(duì)象已經(jīng)慢慢拓展了。它越來(lái)越明確的描述了未來(lái)項(xiàng)目客戶(hù)的形象所在，從財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)地位、家庭特征等不同評(píng)價(jià)緯度，展現(xiàn)了項(xiàng)目潛在消費(fèi)者的形象。目標(biāo)客群定位的明確，也為與項(xiàng)目形象定位的銜接找到了完美的平衡點(diǎn)。3.2. 客群特征由于項(xiàng)目區(qū)域特有的認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)，在九江人心目中本案區(qū)域的樓盤(pán)，將無(wú)一例外的會(huì)選擇富和貴的金錢(qián)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)衡量自己的消費(fèi)對(duì)象。對(duì)于客戶(hù)特征要正確表達(dá)，而又不觸及其過(guò)于敏感和現(xiàn)實(shí)的財(cái)富身份的限制，就需要我們對(duì)項(xiàng)目未來(lái)客戶(hù)定位的靈魂注入特有積極向上的元素。從房地產(chǎn)樓盤(pán)的檔次劃分本案目標(biāo)客群類(lèi)別，可以分為“普通（大眾）質(zhì)優(yōu)（分眾）品牌（階層）奢侈（頂級(jí)）”幾類(lèi)檔次。作為本案900畝，包含別墅、排屋、花園洋房、類(lèi)低層（4層多層）、小高層等物業(yè)樓盤(pán)，所面對(duì)不可能只是以上一個(gè)層次的一類(lèi)人群，而是幾類(lèi)組合形成的復(fù)合人群。考慮項(xiàng)目的識(shí)別性和未來(lái)客戶(hù)檔次，中原給本案客戶(hù)定位為“追求生活品質(zhì)的城市臻階層”，其內(nèi)涵不僅給定了一個(gè)積極要素，更包含了具象的描述，具體如下：【時(shí)代領(lǐng)袖群體】在這個(gè)時(shí)代的九江，他們可以是領(lǐng)域的拓荒者，可以是生活的寵兒，可以是成功者，可以是所謂的“富豪”。我們把這些巔峰人士中“極少數(shù)中的少數(shù)派”，描述為時(shí)代領(lǐng)袖?！吧鐣?huì)上層管理群、商業(yè)巨子、藝術(shù)名流”【財(cái)富擁有者】他們是聚集財(cái)富的擁有者，來(lái)自自己對(duì)于商道的理解，開(kāi)始追逐對(duì)生活品質(zhì)的享受。財(cái)富僅是他們對(duì)一個(gè)成功標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同，在這一成功的基礎(chǔ)上，他們尋求對(duì)自己、對(duì)家人、對(duì)城市歷史文化的理解。“私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人群”【新興的中式新貴】他們是有品德修養(yǎng)之人，他們是時(shí)尚、名牌、流行的代言人，他們是財(cái)富和聲譽(yù)同時(shí)持有的人群。他們其實(shí)被稱(chēng)為社會(huì)一代“新貴”之人。“自由業(yè)者、時(shí)尚人士、文化人士”【新興的社會(huì)中堅(jiān)群體】他們是城市最繁忙人群，也是城市最勤懇、最努力人群；他們不是奔波勞碌，而是盡情通過(guò)勞動(dòng)享受生活，他們是城市發(fā)展的最大推動(dòng)力量。“中高收入產(chǎn)業(yè)工人、基層管理人員、個(gè)體老板”共同特征：不滿(mǎn)足于已經(jīng)取得的人生成功，總在不停追逐更高層次、更高舞臺(tái)的發(fā)展，他們積極向上、樂(lè)觀拼搏，努力使自己趨于完美。一期物業(yè)客群描述：由于項(xiàng)目一期位置的唯一性，決定了本案的一期的目標(biāo)客群檔次。他們均為九江各行業(yè)之精英，年齡在3555歲間，其性格成熟，思維理性，他們即使未受過(guò)高等教育，但見(jiàn)多識(shí)廣，有著統(tǒng)觀大局的視野，對(duì)事物具有冷靜的判斷力及自我鑒賞標(biāo)準(zhǔn)，能夠識(shí)別高品質(zhì)、高品位的事物，具有一定的審美力。尤其對(duì)九江歷史文化，蜀岡“龍脈”有著自己獨(dú)特的見(jiàn)解和追求之人士。3.3. 客戶(hù)定位銜接項(xiàng)目形象定位“追求生活品質(zhì)的臻階層”和“品踞天下龍脈，城市標(biāo)高名邸”作為項(xiàng)目的形象定位和客戶(hù)定位，可以說(shuō)是完美對(duì)完美的銜接。中原從本案的具體實(shí)際出發(fā)，深入分析了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)特征和本案的獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)，將項(xiàng)目的客戶(hù)定位和形象定位做了最確切的描述。中原認(rèn)為本案的客戶(hù)定位與形象定位，需要彼此的對(duì)接才能真正發(fā)揮指向性作用，為項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供準(zhǔn)確的方向。這就需要在未來(lái)項(xiàng)目的具體營(yíng)銷(xiāo)方案、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中去重點(diǎn)落實(shí)。PART 2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案1 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃安排1.1. 物業(yè)分期推廣計(jì)劃1.1.1. 一期項(xiàng)目的物業(yè)狀況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參照美院第二稿方案）用地面積：185646平方米1) 地上總建筑面積：160460平方米，其中：a) 住宅建筑面積：142280平方米，其中：花園式住宅：33020平方米 多層住宅：52624平方米獨(dú)立式住宅：4000平方米聯(lián)排式住宅：52678平方米b) 商業(yè)建筑：16930平方米c) 物業(yè)管理及會(huì)所：1250平方米2) 半地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積：13278平方米（未記入容積率）3) 半地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積：31500平方米（未記入容積率）容積率：0.87建筑密度：29%綠地率：40%總戶(hù)數(shù)：838戶(hù)停車(chē)位：673輛其中：室內(nèi)：238輛 半地下汽車(chē)庫(kù)：435輛1.1.2. 一期可銷(xiāo)售物業(yè)橫向分析物業(yè)橫向分析圖項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)套數(shù)可宣傳賣(mài)點(diǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)力客戶(hù)群體單位去化相對(duì)速度花園式住宅33020250大露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)尚可一般快多層住宅52624440經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、低總價(jià)一般最廣最快聯(lián)排式住宅52678240經(jīng)濟(jì)型，多功能型較強(qiáng)比較少較慢獨(dú)立式住宅400012舒適享受型最強(qiáng)最少最慢 花園式住宅（多層花園洋房）：該物業(yè)目前在九江供應(yīng)量尚在少數(shù)，這也是中原規(guī)劃建議中提出退臺(tái)花園洋房量比較多的重要原因，退臺(tái)花園洋房以大露臺(tái)（不計(jì)建筑面積），多陽(yáng)臺(tái)見(jiàn)長(zhǎng)，擁有排屋般與自然充分相融的稟賦，在加上戶(hù)型和面積的豐富性，使得客戶(hù)擁有比較廣泛的選擇余地。 多層住宅：多層住宅在項(xiàng)目的總規(guī)劃中占有絕對(duì)的量，這也是項(xiàng)目在容積率上得到體現(xiàn)的最有效的工具，一期多層占總量的1/3，從套數(shù)上講預(yù)計(jì)有440套，單純從量化的角度上而言，需要我們投入比較大的宣傳力度。中原認(rèn)為：多層花園的順利推廣是一期項(xiàng)目成功最后關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 聯(lián)排式住宅：該物業(yè)類(lèi)型相對(duì)比較復(fù)雜，其中又包含疊排（雙躍層，嚴(yán)格意義上為多層物業(yè)）和聯(lián)排，在美院的方案中物業(yè)計(jì)算類(lèi)型相對(duì)比較混亂，所以在此只能一并分析。疊排：作為過(guò)度型產(chǎn)品在九江目前的大市場(chǎng)行情下，一度頗受追捧，分析其原因：其一是用次排屋的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)類(lèi)排屋的品質(zhì)，滿(mǎn)足自身的虛榮心和尊榮感，所以在項(xiàng)目的宣傳中應(yīng)該以排屋對(duì)外進(jìn)行宣傳，其二，用高于多層的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)超發(fā)展式的多層物業(yè)，滿(mǎn)足家庭功能性、空間的多樣性需求，提升居住質(zhì)量，適合二次物業(yè)購(gòu)置者，所以在項(xiàng)目的宣傳中應(yīng)該從功能性的豐富性和空間的多樣性進(jìn)行強(qiáng)力渲染。聯(lián)排：應(yīng)該是本案宣傳的重頭戲，目前市場(chǎng)上聯(lián)排的放量不在少數(shù)，而在激烈的市場(chǎng)中立足，并占有鏊頭之勢(shì)，產(chǎn)品因素是第一位的，即本案的戶(hù)型的精致性。單純從項(xiàng)目總價(jià)而言，排屋物業(yè)與獨(dú)立式住宅相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，單純從物業(yè)的層次來(lái)看與多層相比的市場(chǎng)的表現(xiàn)力度要強(qiáng)，更容易引起市場(chǎng)的關(guān)注。 獨(dú)立式住宅：獨(dú)立式住宅應(yīng)該九江北區(qū)住宅將來(lái)存在的物業(yè)類(lèi)型，也是整個(gè)九江獨(dú)立式住宅物業(yè)選擇可能性最大的區(qū)域，所以市場(chǎng)的關(guān)注度極高，“希望越大失望”這就是獨(dú)立式住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)不出挑的最悲觀的結(jié)果。所以本案獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)嚴(yán)格把關(guān)，絕對(duì)創(chuàng)新的最大理由。做出點(diǎn)睛之閉畢竟代表著北辰的創(chuàng)業(yè)精神和開(kāi)發(fā)精神。是項(xiàng)目最高形象的代言。綜合：項(xiàng)目一期物業(yè)種類(lèi)最為復(fù)雜，這在一定程度上也決定了項(xiàng)目在宣傳推廣中作好權(quán)衡和選擇，好的物業(yè)不一定有好的市場(chǎng)，普通的物業(yè)更不能叫響市場(chǎng)，如何在不同物業(yè)中選取最佳物業(yè)類(lèi)型或者最佳物業(yè)類(lèi)型組合。這要根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)素和市場(chǎng)的預(yù)期分析來(lái)定奪。在眾多物業(yè)類(lèi)型中，即能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受，一方面有亮點(diǎn)呈現(xiàn)，同時(shí)還要有產(chǎn)品升華的可能，這就是研究項(xiàng)目施工計(jì)劃和推廣計(jì)劃的最根本的基礎(chǔ)。1.2. 分期推廣依據(jù)1.2.1. 市場(chǎng)形象優(yōu)先選擇 本案作為60萬(wàn)余平方米的大盤(pán)，在九江是罕見(jiàn)的，而對(duì)于綜合性的大盤(pán)，在推廣過(guò)程中，首先第一位考慮的當(dāng)屬形象，“好的開(kāi)始是成功的一半”，首期物業(yè)的形象直接影響到物業(yè)在百姓心目中的主導(dǎo)形象，特別是本案作為九江官政和百姓的關(guān)注焦點(diǎn)之一，好形象更容易遺傳千里。1.2.2. 旺場(chǎng)形勢(shì)要求 項(xiàng)目除了形象宣傳做為重中之重，還有就是項(xiàng)目的旺場(chǎng)口碑，好項(xiàng)目可能會(huì)孤芳自賞，更可能曲高和寡，無(wú)人問(wèn)津會(huì)讓再好的形象一落千丈，而項(xiàng)目作到旺場(chǎng)將是最好的“好項(xiàng)目”的印證，消費(fèi)百姓的口碑傳播“眾口鑠金，積毀銷(xiāo)骨”，我們應(yīng)該充分重視旺場(chǎng)的形勢(shì)要求。1.2.3. 后續(xù)發(fā)展的空間預(yù)留 好產(chǎn)品需要循序漸進(jìn)，消費(fèi)者的眼光是苛刻的，消費(fèi)者的要求更是“得寸進(jìn)尺”，有了好產(chǎn)品可以火暴一時(shí)，但不一定會(huì)紅火一世，想要持續(xù)見(jiàn)好，唯一的選擇就是產(chǎn)品的提升，如果產(chǎn)品不能循序漸進(jìn)，就意味著項(xiàng)目在市場(chǎng)中的倒退。所以在選擇項(xiàng)目的推廣計(jì)劃，應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品的原創(chuàng)性性，產(chǎn)品的提升原則給予充分的重視1.2.4. 尊重施工計(jì)劃原則 項(xiàng)目的推廣是建立的產(chǎn)品預(yù)售的基礎(chǔ)之上，我們不可能對(duì)市場(chǎng)開(kāi)“空中樓閣”的玩笑，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是建立在項(xiàng)目統(tǒng)籌施工的前提下，而統(tǒng)籌施工需要多方面的準(zhǔn)備工作，如：工程設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工條件，甚至還涉及到項(xiàng)目的資金計(jì)劃等若干問(wèn)題。我們可以根據(jù)市場(chǎng)的需求確定我的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，但我們更要尊重項(xiàng)目的施工計(jì)劃。如果按照專(zhuān)向地從以上三種原則來(lái)確定本案的推廣計(jì)劃，而最終的結(jié)果肯定是“公有理，婆也有理”，所以我們?cè)谶x擇項(xiàng)目的推廣計(jì)劃過(guò)程中，需要對(duì)上面的三個(gè)原則進(jìn)行綜合權(quán)衡而后進(jìn)行斟選。當(dāng)以上原則發(fā)生決定性的沖突時(shí)，應(yīng)該根據(jù)樓盤(pán)綜合定位為大原則，然后按照“形象旺場(chǎng)預(yù)留產(chǎn)品空間施工要求”遞減順序進(jìn)行排序。1.3. 一期物業(yè)推廣安排堅(jiān)挺形象確保市場(chǎng)的聯(lián)排先行力拔形象升華市場(chǎng)的別墅跟進(jìn)穩(wěn)住市場(chǎng)流傳口碑的多層隨后激起波瀾點(diǎn)睛市場(chǎng)的退臺(tái)點(diǎn)綴1.3.1. 聯(lián)排先行1) 聯(lián)排的產(chǎn)品定位180-240，合理的面積范圍是市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)。2) 聯(lián)排不失項(xiàng)目的高檔性，是項(xiàng)目力撥頭籌的興奮點(diǎn)。3) 主形象以規(guī)模取勝。4) 量大先行，快步搶占市場(chǎng)。5) 為別墅留足高檔客戶(hù)的積累時(shí)間。1.3.2. 別墅跟進(jìn)1) 別墅聯(lián)排產(chǎn)品的最大升級(jí)，產(chǎn)品在提升，形象再升華。2) 讓產(chǎn)品的期待和歡呼聲達(dá)到最高，而后揭開(kāi)神秘面紗，一蹴而就。3) 把價(jià)格提升最高，攻占九江產(chǎn)品第一品牌。4) 為隨后的產(chǎn)品奠定價(jià)格基礎(chǔ)。1.3.3. 多層隨后1) 品牌有了號(hào)召力，價(jià)格有了鋪墊，產(chǎn)品有了創(chuàng)新，多層的機(jī)會(huì)到了。2) 籠絡(luò)大眾心理，回歸百姓的理性消費(fèi)。3) 廣泛樹(shù)立品牌概念。1.3.4. 退臺(tái)、疊加點(diǎn)綴1) 退臺(tái)是多層的跨越。疊加是多層的點(diǎn)睛之筆。2) 市場(chǎng)不能懈怠，市場(chǎng)需要激情，正如平靜的水需要漣漪和浪花來(lái)點(diǎn)綴。3) 多層的推售在短時(shí)間內(nèi)不可能去化，市場(chǎng)疲憊因素必須要考慮。4) 退臺(tái)、疊加是多層銷(xiāo)售中的領(lǐng)頭效應(yīng)的最佳倡導(dǎo)者。1.4. 一期物業(yè)推廣的區(qū)位選擇一期物業(yè)的推廣在建筑類(lèi)型的選擇上，應(yīng)該按照中原以上建議的排序進(jìn)行，在項(xiàng)目的實(shí)際推廣過(guò)程中在遵循以上物業(yè)選擇原則之外，還要根據(jù)項(xiàng)目的組團(tuán)規(guī)劃狀況，按照區(qū)域劃分進(jìn)行階段性推廣。中原認(rèn)為按照以下推廣組團(tuán)順序相對(duì)項(xiàng)目的整體推廣相對(duì)比較適合：一期西北角的排屋先行，通過(guò)排屋的宣傳，塑造項(xiàng)目的綜合形象。 當(dāng)西北角排屋銷(xiāo)售到一定時(shí)間之后，根據(jù)銷(xiāo)售形勢(shì)適度在放量推售或者采取停止排屋銷(xiāo)售，而拉開(kāi)別墅銷(xiāo)售大幕，爭(zhēng)取開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部銷(xiāo)售完成，在市場(chǎng)上建立北辰公司的別墅無(wú)論是在開(kāi)發(fā)理念上還是在產(chǎn)品上都是一流的，是受市場(chǎng)追捧的，同時(shí)在價(jià)格上有很大的拔高，形象上有很大的提升。 當(dāng)別墅銷(xiāo)售完成后，就正式地對(duì)西南向的排屋正式對(duì)外推廣，此時(shí)價(jià)格上已經(jīng)與先行推售的排屋價(jià)格形成一個(gè)的差額，給市場(chǎng)上形成一定的升值效應(yīng)，排屋的再推售，一方面滿(mǎn)足沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)到別墅物業(yè)的心理急迫感（畢竟價(jià)格上有一定的差距，容易落單），另一方面排屋物業(yè)的封盤(pán)使得客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有銷(xiāo)售好感。在其他物業(yè)的銷(xiāo)售階段 ，可以適度地把首推的西北角部分排屋以保留房（關(guān)鍵是說(shuō)辭）進(jìn)行放量。 當(dāng)排屋物業(yè)達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售比例之后，正式對(duì)外推售多層和退臺(tái)花園部分部分，至于選擇哪種物業(yè)在先，首先要根據(jù)案場(chǎng)接待客戶(hù)的意向多少，再者根據(jù)目前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型供需狀況進(jìn)行定奪。當(dāng)兩種物業(yè)客戶(hù)意向基本持平時(shí)，中原建議先推撲動(dòng)多層部分，其中點(diǎn)綴退臺(tái)花園洋房物業(yè)，這種好壞搭配的方式對(duì)避免客戶(hù)的外流和搶占客源是比較好的推售方式。推廣取向和推售物業(yè)示意圖排屋部分排屋部分別墅多層部分多層和退臺(tái)花園部分疊排部分推廣取向推售物業(yè)2 市場(chǎng)整體推廣步驟及策略建議2.1. 項(xiàng)目推廣總戰(zhàn)略2.1.1. 品牌第一產(chǎn)品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人們所說(shuō)的品牌資產(chǎn)，是指一系列因某個(gè)品牌而存在的價(jià)值的思維過(guò)程（如下圖所示），品牌星角圖是分析品牌時(shí)的思考架構(gòu)，透過(guò)架構(gòu)可以分解出每個(gè)品牌在營(yíng)銷(xiāo)上的影響力，品牌忠誠(chéng)是營(yíng)銷(xiāo)人員最想要的，可是要建立品牌忠誠(chéng)卻非三五個(gè)月的事，品牌知名度可以用廣告迅速建立，但是要使其對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生貢獻(xiàn)，還必須在建立知名度的同時(shí)，達(dá)成客戶(hù)對(duì)品牌的忠誠(chéng)。北辰房產(chǎn)和蜀岡西峰111號(hào)地塊項(xiàng)目的品牌傳播，將通過(guò)知名度建立提升至美譽(yù)度宣傳，而以達(dá)到較高比例的品牌忠誠(chéng)度為最終目標(biāo)。品牌忠誠(chéng)度品牌資產(chǎn) 其他資產(chǎn) 品牌美譽(yù)度 品牌聯(lián)想 品牌認(rèn)知度品牌是最無(wú)形的最有效的價(jià)值體現(xiàn)，正如“南有萬(wàn)科，北有金地”之說(shuō)，無(wú)論是文化概念之途，還是產(chǎn)品務(wù)實(shí)之道，品牌的價(jià)值已經(jīng)蔓延到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，品牌的效應(yīng)已經(jīng)從潛移默化轉(zhuǎn)戰(zhàn)到利劍沙場(chǎng)，其感召力，其威懾力預(yù)見(jiàn)分明。這就是所謂的品牌資產(chǎn)。本案的推廣，務(wù)實(shí)地講，項(xiàng)目的品牌高于一切，項(xiàng)目的成功應(yīng)市會(huì)形成北辰的品牌。二者相輔相成。通過(guò)廣泛的市場(chǎng)宣傳，使項(xiàng)目樹(shù)立起品牌樓盤(pán)形象。把九江新人居的理想、城市的理想化為項(xiàng)目的己任，樹(shù)立房產(chǎn)品牌的領(lǐng)導(dǎo)者形象。從開(kāi)發(fā)商品牌和項(xiàng)目品牌兩個(gè)角度同時(shí)塑造北辰“品牌第一”。本案60萬(wàn)方的大體量開(kāi)發(fā)，少則5年，多則8年的運(yùn)作周期，開(kāi)發(fā)商的品牌塑造是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程。我們?nèi)沃囟肋h(yuǎn)。本案“第一品牌”建立的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：策 略 市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性創(chuàng) 意 創(chuàng)意表現(xiàn)的生動(dòng)性傳 播 整合傳播的統(tǒng)一性積 累 品牌策略的長(zhǎng)期性2.1.2. “距離制造”一定的距離能讓人對(duì)美的事物產(chǎn)生美，而如果距離不恰當(dāng)?shù)脑?huà)，美就會(huì)大打折扣了，甚至?xí)屝哪恐械拿老ё兂沙?。所謂距離產(chǎn)生的美，是脫離現(xiàn)實(shí)的虛幻美、朦朧美，是在地產(chǎn)項(xiàng)目推廣宣傳中經(jīng)常采用的美學(xué)宣傳概念。這里多闡述的距離概念應(yīng)該分為廣義和狹義兩種，廣義上的距離應(yīng)該是心理上的距離，正如有人買(mǎi)得起別墅，有的人只能買(mǎi)得起高級(jí)公寓，但在超經(jīng)濟(jì)負(fù)荷的情況也可能購(gòu)買(mǎi)別墅，這已經(jīng)不完全再是經(jīng)濟(jì)高低的區(qū)分概念，而是一種心里的距離，說(shuō)通俗點(diǎn)就是指意識(shí)上的滿(mǎn)足感、虛榮心在作祟。九江的被區(qū)開(kāi)發(fā)范圍已經(jīng)被不少業(yè)內(nèi)人事定義為“富人區(qū)”，我們不能在經(jīng)濟(jì)上對(duì)人進(jìn)行歧視性的劃分，但是我們可以把居住理念性的意識(shí)進(jìn)行高低劃分，高品位，高追求，含金量高的生活水準(zhǔn)就是我們所要制造的距離，這種距離的制造就是項(xiàng)目定位最準(zhǔn)確的概述。狹義上的距離就是指百姓對(duì)項(xiàng)目的直線(xiàn)關(guān)注距離，不管項(xiàng)目采用高調(diào)宣傳，還是進(jìn)行低調(diào)營(yíng)銷(xiāo)，我們重點(diǎn)把控的就是距離，宣傳項(xiàng)目有多好，不一定實(shí)質(zhì)性說(shuō)項(xiàng)目好在具體什么地方，畢竟本案有著青山綠水的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，我們不用自然其說(shuō)，項(xiàng)目的自然屬性基本上家喻戶(hù)曉。我們要制造的距離就是項(xiàng)目產(chǎn)品與客戶(hù)之間的距離，很多客戶(hù)、很多媒體都關(guān)注著本案，這種關(guān)注我們要合理的引導(dǎo)成為項(xiàng)目的火熱推售，這才是我們的目標(biāo)。距離的把控是微妙的，如何作到“半隱半現(xiàn)”，如何作到“露頭不露腳”，這就是中原和北辰合力默契之所為。神秘感是我們制造距離的目標(biāo)，快速火暴制造距離是我們的終極目標(biāo)。2.1.3. 整合推廣開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者，同時(shí)兼具人脈、渠道、媒介、合作方多方資源，因此在項(xiàng)目宣傳過(guò)程要本著“整合各方資源”、“資源利用最大化”角度進(jìn)行推廣，實(shí)現(xiàn)宣傳推廣效率的最大化。整合多方優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮規(guī)劃、景觀、物管發(fā)面的最大優(yōu)勢(shì)，一方面充分利用各方合作公司的產(chǎn)品創(chuàng)意，把產(chǎn)品作到精益求精，讓產(chǎn)品有充分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另一方面充分利用合作方的品牌，作到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，如何把項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)作到極至。2.1.4. 適度高調(diào)，廣泛傳播由于社會(huì)各界對(duì)該項(xiàng)的熱度關(guān)注，項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)備受壓力，因此中原曾提出在項(xiàng)目前期（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）應(yīng)該降低項(xiàng)目在公眾認(rèn)知中的提及率。為項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供一個(gè)寬松的氛圍，同時(shí)可以引發(fā)公眾對(duì)項(xiàng)目的潛意識(shí)猜測(cè)，達(dá)到事半功倍。待項(xiàng)目進(jìn)入正式的推廣期，我們應(yīng)該把保守的宣傳策略擴(kuò)張到另外一個(gè)極端，那就是我們要通過(guò)多方位、多角度的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行轟炸式宣傳，目的除了要項(xiàng)目的廣泛知名度之外，就是美譽(yù)度的擴(kuò)張，充分利用項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，把項(xiàng)目的美譽(yù)口碑進(jìn)行大肆宣揚(yáng)，使得項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)積聚品牌效應(yīng)，為項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)推廣奠定形象基礎(chǔ)。2.2. 一期物業(yè)推廣策略2.2.1. 建筑文化的引領(lǐng)以建筑人居文化為引領(lǐng)先鋒“文化”主要體現(xiàn)在公益性、社會(huì)性與圈層性上，在項(xiàng)目前期以此切入，能夠在極功趨利的社會(huì)環(huán)境中引發(fā)關(guān)注；不少企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目首期推廣中因過(guò)于急功近利的商業(yè)操作，而喪失消費(fèi)者的好感，進(jìn)而失去對(duì)項(xiàng)目的信任。中原建議在項(xiàng)目正式推廣前期階段，應(yīng)該充分展現(xiàn)出來(lái)自九江的城市文化、江南園林