達(dá)州市產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告 前言：為準(zhǔn)確把握產(chǎn)權(quán)式酒店市場的發(fā)展現(xiàn)狀，達(dá)州市錦德地產(chǎn)營銷策劃有限公司對當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店市場進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查研究，繼而對達(dá)州產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展前景的可行性進(jìn)行調(diào)查、研究。本次調(diào)研主要以區(qū)域?yàn)檠芯繉ο?，研究?nèi)容包括宏觀市場發(fā)展?fàn)顩r，區(qū)域酒店業(yè)硬件、軟件配套及服務(wù)情況，實(shí)際經(jīng)營情況等，研究時(shí)間截至2010年5月。第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店概況一、起 源產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來，又稱酒店式公寓，在國外已經(jīng)有幾十年的歷史，“自用”和“投資”是其兩大賣點(diǎn)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。從時(shí)權(quán)酒店的買斷時(shí)段逐漸演變成了買斷產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。之后的20年中，逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，經(jīng)過30多年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店在國外的發(fā)展已日趨成熟，在國內(nèi)已經(jīng)開始由萌芽階段到延續(xù)發(fā)展的階段。 時(shí)權(quán)酒店-使用權(quán) 演變 產(chǎn)權(quán)酒店-產(chǎn)權(quán) 共同特點(diǎn)：建于具有強(qiáng)勢景觀資源和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間二、概 念產(chǎn)權(quán)式酒店，就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)（即出售一定時(shí)間內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換）三、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)調(diào)查顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店19861995年年平均增長158；1980年，在全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。以上信息表明：產(chǎn)權(quán)式酒店是由旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為國外大眾家庭青睞的投資工具。 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展在我國，最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店的是海南三亞市，約在1995年。那是在房地產(chǎn)市場低迷的時(shí)候?yàn)榱藬[脫樓盤滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰”。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國，如廣州、北京、上海、深圳等地。1999年，我國實(shí)行黃金周的休假制度，使得人們的休閑、旅游需求劇增。2001年11月，中國正式加入WTO，中國市場成為世界最為矚目的焦點(diǎn)之一，外商入境人數(shù)與日俱增，這一形勢為產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供了廣闊的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到數(shù)百個(gè)。已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的案例： 深圳雅藍(lán)大酒店； 陜西漢中“21世紀(jì)萬龍大酒店”； 廈門悅?cè)A酒店； 青島佳信大酒店； 秦皇島維多利亞港灣， 海南三亞溫泉大酒店， 北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。在海南，自三亞第一家現(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有十幾家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購?fù)顿Y意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國，特別是在海南有著輝煌的今天發(fā)展迅速，但在10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，業(yè)給人們留下了深刻的印象。究其原因主要有三點(diǎn)： 當(dāng)初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實(shí)的發(fā)展這個(gè)產(chǎn)業(yè)； 海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成； 產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布的特點(diǎn)：沿海、 旅游資源豐富、經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域 或 城市CBD四、用途分類 國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型： 時(shí)權(quán)酒店將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)； 住宅型酒店指投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅； 投資型酒店指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。第二部分 產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析一、產(chǎn)權(quán)式酒店的地域特征、客戶定位、經(jīng)營特點(diǎn)l 地域特征 強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域 交通的易達(dá)性l 客戶定位 城市的高收入階層 投資客為主l 經(jīng)營特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 專業(yè)第三方管理 開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益二、產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系投資合同期間圖例：合同關(guān)系：權(quán)利素：現(xiàn)金流： 開發(fā)商利潤投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配 傭金由于開發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過合同將使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。 合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。三、經(jīng)營模式詳解模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主權(quán)益開發(fā)商權(quán)益產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)按揭期間按揭到期后模式一月收益用于支出月供款 無分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天 入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二月收益用于抵沖供樓款 獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天 入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益 獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天 入住不影響收益參與酒店利潤分配模式四獲得承諾的固定收益+浮動(dòng)分紅 業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益+浮動(dòng)分紅 業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天 入住不影響收益參與酒店利潤分配 承擔(dān)保證業(yè)主每月固定收益的義務(wù) 模式一、模式二、模式三的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，可能出現(xiàn)虧損 主要風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商擔(dān)承以上模式是結(jié)合市場主流經(jīng)營模式，僅作參考分析四、產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，在沿海發(fā)達(dá)城市和內(nèi)陸發(fā)達(dá)城市已經(jīng)逐步的得到了快速增長的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)的比較：投資方式投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)分析產(chǎn)權(quán)式酒店510%+免費(fèi)度假天數(shù)+物業(yè)產(chǎn)權(quán)旅游業(yè)倒退、區(qū)域繁華區(qū)倒退：幾乎不可能 酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套國債2.404.10%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低儲(chǔ)蓄0.992.88%通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低購買保險(xiǎn)遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，也不要賠償通過上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。五、產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式優(yōu)劣分析優(yōu)勢 快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力； 可以長期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長期收益； 通過客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶。劣勢 通常要承諾較高的投資匯報(bào)率，國內(nèi)常見為510； 若向投資客戶承諾固定回報(bào)，則需承擔(dān)較大市場風(fēng)險(xiǎn)，甚至虧損； 當(dāng)前新政重點(diǎn)打擊就是投資類行為，產(chǎn)權(quán)酒店正屬于此范圍； 產(chǎn)權(quán)酒店需要的是理性的長線投資客戶，與當(dāng)前市場情況不符； 產(chǎn)權(quán)式酒店存在承諾回報(bào)率，而經(jīng)營酒店本身風(fēng)險(xiǎn)較大。六、酒店式公寓酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。產(chǎn)權(quán)式公寓與酒店式公寓有很多類似之處，此處提出對酒店式公寓的闡釋，便于區(qū)分兩者之間的聯(lián)系與區(qū)別產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓相比，有諸多優(yōu)勢。 產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以旅客、商務(wù)為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租； 使用起來度假休閑、投資兩相宜。 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)一般優(yōu)于酒店式公寓。 對于喜歡“尊貴、豪華、享受”的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，一般情況下產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大于酒店式公寓的租金。 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上將優(yōu)于酒店式公寓。 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓相比，也有劣勢。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)略大，投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店管理公司的水平； 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營的淡旺季影響； 產(chǎn)權(quán)式酒店對物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店的選址比酒店式公寓要求高； 產(chǎn)權(quán)式酒店對內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓； 對投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營水平要求高，開發(fā)商必須對項(xiàng)目進(jìn)行全過程的持續(xù)經(jīng)營。通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店更具有競爭優(yōu)勢。在2006年在國家政策的宏觀調(diào)控下，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率持續(xù)走低，產(chǎn)權(quán)式酒店對傳統(tǒng)的投資觀念發(fā)起了有力的挑戰(zhàn)。但任何事物都有相對性，產(chǎn)權(quán)式酒店自身的劣勢在規(guī)避上也有相當(dāng)?shù)碾y度。七、政策與產(chǎn)權(quán)式酒店近來，特別是兩會(huì)以后，國家出臺(tái)了一系列政策來抑制投資性需求，平抑住宅價(jià)格的持續(xù)上漲。然而產(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè)項(xiàng)目，而非住宅產(chǎn)品，它與平時(shí)接觸的酒店本質(zhì)上是一致的。所以兩會(huì)后的新政對房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場影響很大，但與產(chǎn)權(quán)式酒店并無直接關(guān)聯(lián)。近期出臺(tái)的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，如果通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。5月20日北京市發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知，通知要求開發(fā)商嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。用意：主要目的是規(guī)范市場，避免商業(yè)、酒店也成了住宅（酒店項(xiàng)目本身是非住宅類的，此政策主要是針對住宅類）影響：1、酒店立項(xiàng)的新項(xiàng)目，今后將無法再分層或分套出售，因此也將無法再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的分割（此通知系北京地方政策，對其他城市、其他區(qū)域市場暫無多大影響）。2、這樣會(huì)使市場上一部分投資需求從住宅中分流出來，投入到產(chǎn)權(quán)式酒店或其他渠道中來獲取收益。產(chǎn)權(quán)式酒店雖然在此次北京的地方政策中提及，但對于其他市場包括達(dá)州市場并無多大影響。但政府對固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增長幅度的控制，使得各市場中產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)規(guī)模不會(huì)盲目擴(kuò)張。第三部分 達(dá)州市本地市場調(diào)查一、城市概述達(dá)州市區(qū)位圖達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓。中國西部四大名城重慶、成都、武漢、西安交匯輻射的中心地帶。達(dá)州資源富集，交通便捷，發(fā)展勢頭良好，開發(fā)潛力巨大，是四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)重鎮(zhèn)和四省市結(jié)合部的商貿(mào)中心和交通樞紐 ?？偯娣e6591平方千米?？?cè)丝?75萬人。達(dá)州市轄1個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市。 區(qū)域劃分：達(dá)州市現(xiàn)轄通川區(qū)、達(dá)縣、宣漢、開江、大竹、渠縣5個(gè)縣和代管萬源市，全區(qū)人口650萬人，全區(qū)幅員面積1.6萬平方公里。地形特征：達(dá)州市地勢東北高 (大巴山區(qū))，西南低 (盆地丘陵區(qū))。最高處是宣漢縣雞唱鄉(xiāng)大團(tuán)堡，海拔2458.3米；最低處是渠縣望溪鄉(xiāng)天關(guān)村，海拔222米。大巴山橫直在萬源)宣漢北部，明月山、銅鑼山、華釜山由北而南，縱臥其間，將全市分割為山區(qū)、丘陵、平壩3塊。山地占幅員面積70.70%,丘陵占28.10%，平壩占1.20%。北部山體切割劇烈，山勢陡峭，形成中、低山地貌單元；中南部較為平緩，形成平等谷地地貌單元。氣候特征： 達(dá)州市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候類型。由于地形復(fù)雜，區(qū)域性氣候差異大。海拔800米以下的低山、丘陵、河谷地區(qū)氣候溫和，冬暖、春早、夏熱、秋涼，四季分明，無霜期長；海拔800至1000米的低、中山氣候溫涼、陰濕，回春遲，夏日酷熱，秋涼早，冬寒長；海拔1000米以上的中山區(qū)，光熱資源不足，寒冷期較長，春寒和秋霜十分突出。 全市熱量資源豐富，雨熱同期，全年平均氣溫14.7度17.6度之間，無霜期300天左右。全市雨量充沛，年平均雨量在1076至1270毫米之間。春季多寒潮低溫天氣，夏季多伏旱和洪澇、大風(fēng)、冰雹，秋季多連綿陰雨。交通 達(dá)州交通便捷，商貿(mào)活躍。達(dá)州是四川通江達(dá)海的東通道和川渝鄂陜結(jié)合部的交通樞紐。國道210、318線縱橫全境。達(dá)渝高速公路直達(dá)重慶，達(dá)陜高速公路已經(jīng)開工建設(shè)該路全線竣工后，從達(dá)州到西安一天可跑來回，而從成都經(jīng)達(dá)州到西安約需要9個(gè)小時(shí)，2009年12月23日達(dá)州至巴中高速公也正式開工，建設(shè)工期3年，2013年建成通車；2009年9月10日達(dá)萬高速公路正式開工，建設(shè)工期3年，預(yù)計(jì)2012年建成通車。達(dá)州市河市機(jī)場直達(dá)成都、廣州、深圳、北京等地。達(dá)州是四川通江達(dá)海的東通道和川渝鄂陜結(jié)合部的交通樞紐。渠江航運(yùn)直通重慶。共有通航河流9條，分別是渠江、巴河、州河和前河、后河、中河、鐵溪河、清溪河 、林崗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河這主干流的水路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，流域覆蓋全市四個(gè)縣（市）。 達(dá)州鐵路網(wǎng)線十分發(fā)達(dá).現(xiàn)有達(dá)成，襄渝，達(dá)萬鐵路，在建達(dá)巴鐵路。達(dá)州火車站有開往重慶、成都、萬州、貴陽、西安、北京西、漢口、鄭州、福州、廣州等地的列車，集客運(yùn)，售票，行包，后勤等服務(wù)項(xiàng)目，車站始終以信譽(yù)第一，賓客至上，優(yōu)質(zhì)服務(wù)為經(jīng)營宗旨，盡心盡責(zé)，為每一位顧客服務(wù)。達(dá)州火車站為西南第四大火車站，西南第二大編組站。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域GDP達(dá)州市2007年GDP518.83億元；達(dá)州市2008年GDP603.69億元，同比增長16.4%達(dá)州市2009年GDP628.73億元，同比增長13%，達(dá)州市近三年GDP增長率在10%以上，呈現(xiàn)良好的增長勢頭，有力的推動(dòng)了整個(gè)市場的活躍力，同時(shí)對本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。人均GDP達(dá)州市2007年人均GDP 8970元；達(dá)州市2008年人均GDP 10283元，同比增長14.63%；達(dá)州市2009年人均GDP達(dá)11915元，同比增長13.7；通過以上數(shù)據(jù)分析，近三年達(dá)州市人均GDP增長率在10%。人均GDP是衡量人均消費(fèi)的重要指標(biāo)，而高速增長的人均GDP無疑促進(jìn)了全市各行各業(yè)的消費(fèi)力，其中也包括對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)力。人口增長情況2007年人口自然增長率2.822008年人口自然增長率2.98。2009年人口自然增長率3.27。通過近三年達(dá)州市人口自然增長率在3%左右，人口增長率是衡量一個(gè)城市潛在消費(fèi)力的重要指標(biāo)，隨著人口的增加直接打表現(xiàn)是帶動(dòng)人們消費(fèi)的提升，而對于房地產(chǎn)來說，人口的增長，直接增強(qiáng)住房的剛性需求，增加房地產(chǎn)市場的開發(fā)量與銷售量。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)比值由2000年的42.7 降至 2009年的26第二產(chǎn)業(yè)比值由2000年的23.9 增長 至2009年的45第三產(chǎn)業(yè)比值由2000年的33.4 降至 2009年的29從表中可以直接看出，達(dá)州市生產(chǎn)總值是逐年遞增，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的比例也較為明顯，尤其是第二產(chǎn)業(yè)的比重從2000年的最低，到2006年已經(jīng)趕超第一產(chǎn)業(yè)成為達(dá)州市的主力產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)支撐達(dá)州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。人均可支配收入2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7206元，農(nóng)民人均純收入3124元，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8551元，農(nóng)民人均純收入3591 元，分別增長18.7%和14.9%。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9748元，增長14%；農(nóng)民人均純收入4096元，增長14.1%2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11103元，增長13.9%；農(nóng)民人均純收入4421元，增長7.9%近年來，城鎮(zhèn)居民的收入保持在年均14%的增長率，同時(shí)消費(fèi)支出也隨之增大，整個(gè)市場呈現(xiàn)出良好的消費(fèi)力，促進(jìn)了各行業(yè)的持續(xù)增長。達(dá)州市固定投資分析達(dá)州市2007年固定資產(chǎn)投資總額306.6億元；達(dá)州市2008年固定資產(chǎn)投資總額380.64億元，同比增長24.14%；達(dá)州市2009年固定資產(chǎn)投資總額545.32億元，同比增長43.26%；雖然在08年金融危機(jī)的影響下，達(dá)州市的固定投資仍持強(qiáng)勁增長勢頭，固定投資量的增長也直接體現(xiàn)出達(dá)州房地產(chǎn)市場的活躍力還是相當(dāng)強(qiáng)勁。三、未來城市規(guī)劃（參考達(dá)州市城市總體規(guī)劃） 近年來，達(dá)州市以構(gòu)建大城市為目標(biāo)，正在重點(diǎn)推進(jìn)西城區(qū)、舊城區(qū)、南城區(qū)、北城區(qū)和能源化工產(chǎn)業(yè)區(qū)五個(gè)片區(qū)的建設(shè)。 現(xiàn)在全長36公里的環(huán)城高等級(jí)公路和金龍大道、金龍大橋、野茅溪大橋、西北環(huán)線等城市道路已動(dòng)工建設(shè)，部分道路建設(shè)已接近竣工。大城市道路主骨架已初步形成，達(dá)州這座歷史機(jī)遇降臨的城市，“一城六區(qū)”的大城市架構(gòu)開始顯現(xiàn)。 以達(dá)州城區(qū)為核心，打造中國西部能源化工基地和秦巴地區(qū)、區(qū)域性中心城市，打造連接大西南大西北的國家級(jí)交通樞紐和秦巴地區(qū)商貿(mào)、物流、旅游中心，現(xiàn)代化的山水宜居城市。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展以天然氣能源化工、硫化工、建陶、商貿(mào)物流、旅游為主。四、目前達(dá)州市場區(qū)域及配套較為有優(yōu)勢的酒店酒店名稱酒店地址華夏康年大酒店達(dá)州市華蜀南路366號(hào)華洋大酒店達(dá)州市紅旗路華州大酒店達(dá)州市朝陽東路149號(hào)沁園春商務(wù)酒店達(dá)州市南城區(qū)西環(huán)路568號(hào)金馬世紀(jì)大酒店達(dá)州市老車壩蘭郡假日酒店達(dá)州市保險(xiǎn)街鵬飛國際酒店達(dá)州是西外金龍大道凱悅酒店達(dá)州市南外通川橋頭天恒君豪大酒店達(dá)州市西外市政廣場旁悅?cè)A大酒店達(dá)州市通川中路15號(hào)天逸溫泉酒店達(dá)州市朝陽中路水天花園高望都賓館達(dá)州市西外新區(qū)鳳凰大道中段以上酒店共同點(diǎn)： 地處繁華區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯 交通便捷 軟硬件配套設(shè)施較完善 入住率較高五、達(dá)州市場酒店行業(yè)情況1、硬件設(shè)施條件此處所指的酒店硬件主要包括物業(yè)所處的地段及配套設(shè)施等以實(shí)物形態(tài)存在的外在因素。顯而易見，良好的硬件設(shè)施條件是酒店發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是影響酒店升值潛力的重要指標(biāo)。達(dá)州市酒店業(yè)在經(jīng)歷了多次硬件設(shè)施的改造后，不管在消費(fèi)還是在投資方面都具備了較大的吸引力。對于具有投資與消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)權(quán)式酒店，必須擁有良好的硬件資源，或者在城市中心地帶，以地段優(yōu)勢取勝；或者在旅游資源、商務(wù)資源豐富的地段，吸引特定客戶群體，以保證酒店的出租率；或者通過良好配套設(shè)施投入，提高酒店的居住質(zhì)量，達(dá)到良好經(jīng)營的目的。 地段優(yōu)越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某種程度上降低酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從目前達(dá)州市酒店的地域優(yōu)勢分布和區(qū)域有酒店的角度來看，主要集中于老城區(qū)的商業(yè)圈。通常而言，地段越好，酒店的銷售價(jià)格越高，經(jīng)營狀況越好，投資回報(bào)越有保障。 硬件配套硬件配套是體現(xiàn)酒店檔次水準(zhǔn)的重要指標(biāo)，現(xiàn)代化、專業(yè)化、人性化、科技含量高的硬件配套給酒店締造的附加值尤為明顯，好的環(huán)境會(huì)給客人良好的第一印象，同等的價(jià)格客人當(dāng)然會(huì)選擇硬件設(shè)施更好一些的酒店，硬件設(shè)施好更能提升酒店的檔次。達(dá)州現(xiàn)有的知名酒店主力為準(zhǔn)三星級(jí)酒店，部分為四星級(jí)酒店，其硬件設(shè)施就是星級(jí)評定標(biāo)準(zhǔn)的重要指標(biāo)。2、軟件設(shè)施及其服務(wù)隨著達(dá)州酒店業(yè)的發(fā)展，在硬件水平日益趨同的情況下，酒店的服務(wù)水平、員工素質(zhì)等“軟件”已成為酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)。此處所指軟件主要指酒店的服務(wù)和經(jīng)營管理水平，包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)和其他服務(wù)等。近年以來，達(dá)州娛樂業(yè)的飛速發(fā)展，有力地推動(dòng)了酒店業(yè)的繁榮。在激烈的市場競爭中，各酒店在改進(jìn)硬件設(shè)施的同時(shí)，更在酒店軟件上狠下功夫，通過豐富服務(wù)內(nèi)容，提升服務(wù)品質(zhì)，來樹立酒店的良好形象，搶占市場份額。大多數(shù)酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務(wù)洽談場所，酒吧、休閑娛樂、足浴保健等各種完善的綜合服務(wù)設(shè)施，并可為客人提供綜合商務(wù)服務(wù)。在對意外事故的防范上也都采取了積極的應(yīng)對措施，智能化網(wǎng)絡(luò)及安保系統(tǒng)，配備消防監(jiān)測裝置等?？傮w來講，達(dá)州的酒店行業(yè)，軟件服務(wù)的含金量都在逐年提升。三、達(dá)州市場酒店實(shí)際經(jīng)營情況縱觀達(dá)州目前在營業(yè)的星級(jí)酒店，其營業(yè)狀況是較為樂觀。華夏酒店、華州酒店占據(jù)市中心，配套設(shè)施先進(jìn)，并結(jié)合了區(qū)域的品牌優(yōu)勢、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在市中心酒店業(yè)的品質(zhì)在是首屈一指的。因此，其經(jīng)營業(yè)績在行業(yè)中也是比較好的。經(jīng)過翻新改造的華陽酒店，以其得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢，加上優(yōu)秀的服務(wù)管理水平，經(jīng)營情況良好。而區(qū)域稍偏、交通便捷的品牌酒店的入住量也相當(dāng)不錯(cuò)，如南外華夏康聯(lián)大酒店、西外高望都賓館等?？傮w來講，在達(dá)州酒店業(yè)，只要配套、服務(wù)等軟件設(shè)施完善的酒店經(jīng)營情況都較好。四、達(dá)州案例分析產(chǎn)權(quán)式酒店天逸溫泉酒店天逸溫泉酒店，位于達(dá)州市朝陽中路369號(hào)，龍爪塔風(fēng)景區(qū)南側(cè)，東臨州河，西臨朝陽路，毗鄰鹿鼎寨樹林公園，交通便捷。由四川恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，同成營銷公司代理銷售，項(xiàng)目總營業(yè)面積5600平米。同時(shí)天逸溫泉酒店是達(dá)州為數(shù)不多的以產(chǎn)權(quán)方式銷售過的酒店之一。推廣核心三萬元就能擁有精裝修酒店核心賣點(diǎn)即買即收益，年回報(bào)率10%，總回報(bào)率達(dá)15%，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)月供計(jì)劃，還有盈余成熟經(jīng)營，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，15年固定回報(bào)，投資零風(fēng)險(xiǎn)，期滿可原價(jià)回收另每年免享15天分時(shí)度假天逸溫泉產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益表房間號(hào)建筑面積價(jià)格元/總房款一次性付款優(yōu)惠總房款按揭優(yōu)惠總房款一次付款年回報(bào)按揭年回報(bào)15天/年免費(fèi)住宿銀行月供一次性月收益按揭月收益20229.113880112946.8107299.46110687.910729.95110692070604.551054.21082.4巴黎42.123580150789.6143250.12147773.814325.01147775220846.371353.81391.4漢城67.183780253940.4241243.38248861.624124.342488652201450.922170.42233.8天逸溫泉酒店在達(dá)州僅僅銷售數(shù)月后就停止了銷售，分析其主要原因如下：推廣力度欠缺；廣告面小，基本無報(bào)廣，廣告覆蓋面??；項(xiàng)目處于西外片區(qū)，客流量??；回報(bào)方式采用固定回報(bào)，且回報(bào)比率過高；項(xiàng)目本身不足以滿足產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的各項(xiàng)參數(shù)。天逸溫泉酒店是達(dá)州首創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式酒店的酒店，在短短的幾個(gè)月內(nèi)，由于銷售情況不樂觀，最總以失敗告終，它失敗是失敗在銷售及推廣上，更是失敗在項(xiàng)目自身因素上。達(dá)州案例分析酒店華夏康年大酒店案名華夏康年大酒店區(qū)位南外層數(shù)24層具體位置達(dá)州市華蜀南路366號(hào)電梯品牌旭升日均入住率95%營業(yè)面積1.9萬平米房間數(shù)127間大廳層高6.5米層高3米停車位類型室外露天車位量60個(gè)房間類型單人間標(biāo)準(zhǔn)間普通套房商務(wù)套房豪華套房價(jià)格358元/天308元/天508元/天980元/天1858元/天配套餐廳、棋牌室、多媒體會(huì)議室、商務(wù)中心華夏康年大酒店酒店位于達(dá)縣政府對面，地處十字路口，交通便捷。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，裝修高檔，硬件設(shè)施完善，服務(wù)態(tài)度一流，經(jīng)營狀況優(yōu)異，現(xiàn)正在申報(bào)四星級(jí)酒店。高望都賓館案名高望都賓館區(qū)位西外層數(shù)17層具體位置達(dá)州市西外鳳凰大道中段電梯品牌三菱日均入住率95%營業(yè)面積1.2萬平米房間數(shù)180間大廳層高6.5米層高3米停車位類型室內(nèi)、露天車位量200個(gè)房間類型商務(wù)單間商務(wù)標(biāo)間豪華標(biāo)間商務(wù)套房豪華套房價(jià)格298元/天288元/天398元/天618元/天2888元/天配套中餐、茶樓、足浴、KTV、客房高望都賓館地處西外新區(qū)，緊鄰達(dá)州市體育館，交通便捷。酒店修建于2008年，硬件設(shè)施完善，聘請成都專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理，實(shí)行星級(jí)保姆式服務(wù)，經(jīng)營狀況優(yōu)異。華夏大酒店案名華夏大酒店區(qū)位老城區(qū)層數(shù)14層具體位置達(dá)州市中心廣場對面電梯品牌日立日均入住率90%營業(yè)面積8000平方米房間數(shù)113間大廳層高6米層高3米停車位類型室外露天車位量40房間類型單人間普通間標(biāo)準(zhǔn)間商務(wù)套房豪華套房價(jià)格230元/天180元/天240元/天688元/天958元/天配套餐廳、茶樓、會(huì)議室、客房華夏大酒店地處城市中心位置，各項(xiàng)商業(yè)配套完善，交通便捷。該酒店開店時(shí)間較早，內(nèi)部設(shè)施有一定老化，但該酒店是達(dá)州是第一家三星級(jí)酒店，知名度較高，經(jīng)營狀況一直良好。案名城市坐標(biāo)區(qū)位老城區(qū)層數(shù)22具體位置達(dá)州市華蜀南路443電梯品牌日均入住率85%營業(yè)面積房間數(shù)大廳層高6米層高3米停車位類型室外露天車位量40房間類型標(biāo)準(zhǔn)單人間標(biāo)準(zhǔn)雙人間豪華商務(wù)間豪華商務(wù)套房加床價(jià)格158元/天168元/天188元/天248元/天70元/天配套餐廳、棋牌、茶樓、客房城市坐標(biāo)地處南外中心，地理位置四通八達(dá)，交通便捷，周邊配套較為齊全：銀行、餐飲、。酒店硬件設(shè)施較為完善。城市坐標(biāo)是達(dá)州市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，由于該酒店是幾年前銷售，目前該酒店關(guān)于銷售產(chǎn)權(quán)式類的資料較為欠缺。達(dá)州案例分析酒店式公寓濤源國際公寓簡介：濤源國際公寓是達(dá)州首座標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，該項(xiàng)目有五大業(yè)態(tài)：四星級(jí)大世界酒店、鉑金商務(wù)公寓、甲A級(jí)寫字樓、全家居酒店式公寓、商業(yè)及酒店的綜合配套酒店式公寓。項(xiàng)目基本參數(shù)項(xiàng)目名稱濤源國際公寓項(xiàng)目區(qū)位達(dá)州市南外新車站對面占地面積12200總建筑面積：81000停車場面積7000總套數(shù)：352套面積區(qū)間36-83售價(jià)：3300元/裝修價(jià)：500元/樓層分布負(fù)一樓停車場1-3樓商業(yè)大廳電梯A座4-17層大世界酒店獨(dú)立光觀電梯A座18-32層鉑金商務(wù)公寓獨(dú)立電梯（三梯十一戶）B座4-13層甲A級(jí)寫字樓大廳電梯B座14-32層酒店式公寓獨(dú)立電梯（三梯十一戶）備注1、本項(xiàng)目設(shè)有大型地下停車場，內(nèi)設(shè)車位500余個(gè)。 2、本項(xiàng)目在銷售的房源主要是A座18-32層和B座14-32層共352套房源，其中A座4-17層為規(guī)劃中的大世界酒店，預(yù)計(jì)在2011年5月1號(hào)開業(yè)。 3、目前主要銷售的是A座18-32層鉑金商務(wù)公寓，面積區(qū)間在47.36-54.97，統(tǒng)一裝修，費(fèi)用在500月/,房價(jià)另算，風(fēng)格自由選擇，包含電視一臺(tái)、空調(diào)一臺(tái)、冰箱一臺(tái)、家具、廚房用具。 4、項(xiàng)目背后將修建一條商業(yè)步行街，結(jié)合酒店自身商業(yè)，形成完美配套。 5、2011年5月交房經(jīng)宮模式（統(tǒng)一租賃）第一輪時(shí)間為一至五年，業(yè)主可自由選擇，根據(jù)戶型大小定出各種收益標(biāo)準(zhǔn)戶型面積（）租金收益（萬元）購房成交時(shí)一次領(lǐng)取若按年度分五次領(lǐng)取合計(jì)74.697969.746.58.559.625.5754.915.16.553.0756.447.364.55.844.584.15.3銷售價(jià)格房價(jià)約為3300元/，裝修、配置折合約為500元/（按揭和各種稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只按房價(jià)執(zhí)行）。報(bào)廣分析推廣時(shí)間內(nèi)容分析2009年8月-2009年9月核心：購房置業(yè)、財(cái)富增值、統(tǒng)一經(jīng)營、永久性產(chǎn)權(quán)、固定分紅分析：以投資為中心，賺取豐厚回報(bào)，用超高回報(bào)比例、完善配套吸引投資客的眼光2009年10月-2009年11月核心：濤源大世界四星級(jí)酒店、達(dá)州首家標(biāo)準(zhǔn)酒店公寓。統(tǒng)一裝修，可租可售。分析：擴(kuò)大宣傳力度，體現(xiàn)項(xiàng)目自身優(yōu)勢，彰顯價(jià)值體現(xiàn)。2010年1月-2010年4月核心：低首付、低月供，即買即領(lǐng)五年租金，以組養(yǎng)供，輕松擁有。分析：用價(jià)格吸引來吸引更多投資客的眼光，擴(kuò)大客戶范圍。裝修配置標(biāo)準(zhǔn)客廳墻面“華潤”或同檔乳膠漆或等值墻紙，電視背景墻面板造型，沙發(fā)后背景墻藝術(shù)造型，入戶鞋柜上方玻璃鏡面臥室地面“圣象”、“升達(dá)”或同檔次1.2強(qiáng)化木地板及配套踢腳線天花“華潤”或同檔次乳膠漆，入戶玄關(guān)處局部造型廚房墻、地作防水處理，預(yù)埋冷熱水管道，貼高級(jí)專用墻磚、地磚天花“特立達(dá)”或同檔次鋁扣板集成吊頂櫥柜“老板”、“歐比佳”或同檔次整體櫥柜、吊柜，“帥康”、“申花”或同檔次燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)，“箭牌”或同檔次水槽、龍頭熱水器中央熱水供應(yīng)裝置，24小時(shí)全天候供應(yīng)熱水門窗入戶門、臥室門為實(shí)木門，廚房與客廳之間玻璃隔斷及玻璃推拉門，衛(wèi)生間為玻璃推拉門，臥室石材飄窗臺(tái)板，外墻專用彩鋁窗燈具“歐普”、“申花”或同檔次系列電器，吸頂燈、筒燈開關(guān)插座家電“格力”或同檔次分體式空調(diào)（兩居室戶型：客廳1.5P一臺(tái)，臥室1P各一臺(tái)）；一居室戶型：客廳1.5P一臺(tái)，臥室1P一臺(tái)；單間配套戶型：2P1臺(tái)?！癟CL”或同檔次26英寸液晶電視一臺(tái)?！叭A凌”或同檔次雙門小冰箱一臺(tái)。家具三人布藝沙發(fā)，玻璃茶幾，玻璃餐桌椅，板式床席夢思及床頭柜，板式衣櫥備注1、實(shí)施裝修時(shí)選定材料應(yīng)公示或通知業(yè)主；2按國家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行質(zhì)保和售后服務(wù)；3參照售樓部樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格的基本裝修方案，正式裝修前提供多種設(shè)計(jì)風(fēng)格的裝修方案供夠房者自由選擇維護(hù)管理名牌家電、衛(wèi)浴、地板等基礎(chǔ)性配置使用壽命一般都在十年左右，并且，公司先行支付了五年返租金后，為了獲得良好的租賃經(jīng)營回報(bào)，不但要對物業(yè)進(jìn)行無微不至的呵護(hù)管理，而且一定會(huì)根據(jù)需要對裝修配置進(jìn)行必要的翻新維護(hù)，比如哪怕到了第四年末，公司為了獲取第五年一兩萬元的租賃收入，就必須刷新墻面等等。五年期滿若業(yè)主要收回物業(yè)自用，公司確保水、電、氣、光纖、電話及裝修，配置完好無損能正常使用。濤源國際公寓改變達(dá)州市場傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營模式，自09年1月開始銷售依賴，自今銷售已達(dá)65%，銷售已進(jìn)入后期，在達(dá)州首推酒店式公寓概念：日租、月租、年租等租憑方式多變，同時(shí)對于居住品質(zhì)、商務(wù)會(huì)所、辦公條件、交通條件、餐飲、休閑娛樂等綜合性配套提出了一定高度的概念，對于其整體銷售、推廣等值得繼續(xù)調(diào)