南方某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目概況一、 地理位置本項(xiàng)目位于XX市北苑街道，XX西路以南，XX西路以東，XX西路以西，為沿街a、b、c、d、e地塊，項(xiàng)目總用地面積為24783.601M，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅。二、 整體區(qū)塊本項(xiàng)目所在的北苑街道位于XX市區(qū)西北部，毗領(lǐng)國(guó)際商貿(mào)城，緊靠XX新火車站、杭金衢高速公路XX出口，民航機(jī)場(chǎng)坐落區(qū)內(nèi)，交通方便。北苑街道是XX的工業(yè)新城、商務(wù)新城、城市新區(qū)，街道面積36.6平方米公里，下轄4個(gè)社區(qū)、4個(gè)工作片、32個(gè)村(居)，常住人口3.8萬(wàn)，流動(dòng)人口11萬(wàn)。北苑街道近年來(lái)大力加快舊村改造，推進(jìn)新一輪新農(nóng)村建設(shè)，以城帶鄉(xiāng)、以工哺農(nóng)，繼續(xù)向農(nóng)村傾斜，加大對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的扶持力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。北苑已建、在建的大型住宅小區(qū)有東方國(guó)際村、名人花園、城市花園、芳草園、北苑商貿(mào)區(qū)、丹溪花園、時(shí)代花園等，屬于XX近郊居住氛圍最濃郁的區(qū)塊。三、 周邊介紹項(xiàng)目?jī)蓚?cè)的XX西路、城中西路是XX城區(qū)主要交通干道，還有東側(cè)的XX西路，通往XX城區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車站、高速路口非常便利。項(xiàng)目位于XX市農(nóng)貿(mào)城的北面，與市民廣場(chǎng)、繡湖公園及生活購(gòu)物中心相距2-3公里。周邊有好安居家居廣場(chǎng)、雪峰公園、北苑醫(yī)院、繡湖中學(xué)等公建配套，生活配套設(shè)施較成熟，區(qū)域生活條件較為完善。XX副食品市場(chǎng)將從賓王市場(chǎng)搬遷到農(nóng)貿(mào)城(項(xiàng)目預(yù)計(jì)07年底動(dòng)工)，住房、商業(yè)的需求量將得到較大提升。規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)一、規(guī)劃依據(jù)1、義土拍【2007】第4號(hào)出讓公告2、土地出讓合同及用地紅線圖3、計(jì)委立項(xiàng)批文4、國(guó)家、省、市相關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)5、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)二、地塊控制性規(guī)劃要求(以下內(nèi)容為建設(shè)主管部門所定，須強(qiáng)制執(zhí)行)區(qū)塊指標(biāo)控制區(qū)塊性質(zhì) C2/R2 商住用地區(qū)塊面積 區(qū)塊總面積 24783.601Ma b c d e8878.692m 4196.655m 7435.279m 2566.978m 1705.997m建筑密度 40% 36% 46% 49% 53%容積率 3.1 3.7 4.5 2.7 2.8區(qū)塊限高 50M (其中C2地塊21m)(其中a地塊多層主體15m) 21M停車位 住宅按每戶配套1個(gè)停車位(含地面)。商業(yè)按每100m建筑面積配套0.6個(gè)停車位(地面)。注：1、本圖尺寸單位為米;2、控制指標(biāo)除停車位為控制下限外，其余均為控制上限。1、 該區(qū)塊為商住綜合用地，要求整體出讓。區(qū)塊住宅套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總面積的70%以上。2、 abc地塊沿街建筑主樓應(yīng)建9層以上，de地塊及c 地塊建筑層數(shù)不超過(guò)6層。區(qū)塊建筑一至三層為商業(yè)用房，四層及以上為住宅。裙房不超過(guò)三層，總高度不超過(guò)15米，單層層高不超過(guò)5.4米。住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不超過(guò)3.2米。3、 機(jī)動(dòng)車出入口應(yīng)設(shè)于允許路段上，規(guī)劃限制出入路段只允許市政服務(wù)車輛及特殊情況下通行。4、 在滿足消防要求的前提下，規(guī)劃建筑之間及與周邊已有建筑的間距應(yīng)滿足日照間距要求及相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。5、 該區(qū)塊建筑布局結(jié)構(gòu)和形態(tài)及造型風(fēng)格應(yīng)參照原地塊規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案(附原方案文本)。并應(yīng)與周邊地塊規(guī)劃及周邊已有建筑相銜接，建筑色彩與南方氣候相適應(yīng)，宜親切淡雅。建筑外立面應(yīng)采用高檔裝飾材料飾面，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注意節(jié)能要求，符合民用建筑節(jié)能管理規(guī)定之要求。沿街商業(yè)應(yīng)進(jìn)行建筑與環(huán)境燈光設(shè)計(jì)。地塊建設(shè)尚應(yīng)處理好與復(fù)興社區(qū)辦公樓及周邊建筑的關(guān)系。6、 區(qū)塊規(guī)劃應(yīng)配置：物業(yè)管理(按照浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定配套)、活動(dòng)中心(建筑面積不小于200平方米)、變電室、公共廁所(建筑面積不小于60平方米且必須有出入口直接對(duì)外)、垃圾收集點(diǎn)、及城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2002年版)要求配置的其它設(shè)施，各配套設(shè)施規(guī)模應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。7、 人防按XX市民用建筑修建防空地下室若干規(guī)定修建人防地下室，結(jié)建地下停車場(chǎng)。地下室限建兩層，用于停車及其他輔助設(shè)施。地下車庫(kù)出入口設(shè)在地下室控制紅線范圍內(nèi)。8、 地塊內(nèi)污水須經(jīng)統(tǒng)一收集后排入城市污水排放管網(wǎng)，規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中預(yù)留燃?xì)夤艿牢恢?。并?yīng)考慮臨時(shí)氣化站設(shè)施，氣化站、燃?xì)庹{(diào)壓站的位置應(yīng)滿足相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。氣化站可設(shè)置在城中河兩側(cè)綠化用地內(nèi)。9、 區(qū)內(nèi)公共設(shè)施應(yīng)按城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ50-2001)進(jìn)行設(shè)計(jì)。10、 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案由北苑街道審查,市建設(shè)局審核后,報(bào)市政府審批。方案設(shè)計(jì)要求一、 項(xiàng)目定位突出“創(chuàng)新”“舒適”“實(shí)用”三大概念，引導(dǎo)XX地區(qū)中小戶型的居住潮流。二、 總體規(guī)劃要求1、 規(guī)劃方案應(yīng)功能分區(qū)明確，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，充分考慮江浙建筑特色和各項(xiàng)技術(shù)要求。能夠體現(xiàn)城市規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)要求，并具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)品質(zhì)和理念，方案涉及到的消防、環(huán)保、園林綠化、人防、水利、電力、交通等問(wèn)題，應(yīng)符合各專項(xiàng)規(guī)劃要求。2、 本項(xiàng)目各地塊比較分散、比較狹長(zhǎng)，對(duì)今后的物業(yè)管理有較大影響，設(shè)置的組團(tuán)出入口應(yīng)充分考慮物業(yè)管理的便利。3、 充分挖掘綠化空間，著重處理好ab連接處、bc連接處、裙房屋面的綠化設(shè)計(jì)。4、 場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮小區(qū)與外圍市政道路的標(biāo)高關(guān)系，小區(qū)內(nèi)部給排水管網(wǎng)、電力、綜合管網(wǎng)等應(yīng)與外圍城市管網(wǎng)相協(xié)調(diào)。5、 小區(qū)交通組織著重處理好與外部市政道路的銜接、汽車庫(kù)出入口的布置、人車分流、物業(yè)管理。6、 受限于地塊本身所在位置及控制性規(guī)劃，建筑總體布局已定，應(yīng)通過(guò)技術(shù)措施如調(diào)整建筑平面、調(diào)整門窗的位置及大小、設(shè)置遮陽(yáng)系統(tǒng)等來(lái)優(yōu)化建筑的日照與通風(fēng)問(wèn)題;沿街建筑噪音問(wèn)題比較突出，應(yīng)采取良好的建筑措施使戶內(nèi)的隔音效果達(dá)到規(guī)范要求。三、 單體規(guī)劃要求1、地下空間：a、b地塊開(kāi)挖地下室并聯(lián)成一體，a塊西側(cè)四個(gè)單元處兩層地下室為人防兼地下泊車，東端商業(yè)區(qū)域兩層地下室作為上部商務(wù)配套使用;b塊開(kāi)挖一層地下室為地下泊車;c1地塊開(kāi)挖二層地下室作為地下停車，c2、d、e地塊開(kāi)挖地下一層地下室，開(kāi)挖面積與一層商鋪面積等同，與地上一層相連，形成地下倉(cāng)儲(chǔ)商務(wù)空間，每間商鋪室內(nèi)樓梯通往各自的地下室。報(bào)批文本必須滿足控規(guī)車位要求(包括商鋪車位)，如果余地較少，可采用立體式車庫(kù)報(bào)批。實(shí)際使用按照拼接后的總戶數(shù)與地下車位的配比1：0.8來(lái)實(shí)施，loft商務(wù)用房按照1：0.3考慮地下停車位，區(qū)域分配盡量保持平衡。地下室南側(cè)邊線可以與用地紅線平齊。2、裙房商業(yè)：a、b、c1地塊商鋪開(kāi)間3.8米4.2米，進(jìn)深21.5米，有效進(jìn)深15.5米，后6米分割成兩層，底層2.2米以下為住宅車庫(kù)兼儲(chǔ)藏用房，車庫(kù)開(kāi)間采用合理尺寸，上層部分與前面15.5米相連，一層總層高5.0米(報(bào)批時(shí)按照4.8米，底部20cm虛設(shè));二、三層為居住考慮的LOFT商務(wù)房，層高各4.99米，每戶考慮衛(wèi)生間、廚房、客廳、餐廳、臥室等居家功能空間。c2、d、e地塊商鋪開(kāi)間3.6米，進(jìn)深14.2米，底層層高4.9米，二、三層層高3.4米，每間商鋪設(shè)計(jì)室內(nèi)樓梯上二、三層。a地塊東側(cè)上部無(wú)主樓的裙房規(guī)劃一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的消費(fèi)中心，分割成幾塊，從地下一層到地上三層考慮商業(yè)整體用途，相對(duì)獨(dú)立于a地塊裙房商業(yè)，沿繡湖西路側(cè)可考慮布置店面。c1c2圓弧的轉(zhuǎn)角處裙房可規(guī)劃成三大塊商業(yè)，分別設(shè)計(jì)三個(gè)室內(nèi)樓梯上二層、三層，同時(shí)應(yīng)當(dāng)能夠方便三塊商業(yè)合成一體。a塊西側(cè)、b塊西側(cè)、c塊東側(cè)的建筑控制線可以適當(dāng)突破，建筑密度滿足控規(guī)要求。3、住宅：層高3.0米。a塊西側(cè)、b塊西側(cè)、c塊東側(cè)的建筑控制線可以適當(dāng)突破。30%的90平米以上戶型要做足，單套面積控制在140左右(盡量位于邊套);小戶型中盡量考慮60+80、60+90平米的拼接戶型(組合戶型總面積控制在150左右);頂層在滿足容積率前提下可設(shè)計(jì)躍層復(fù)式，180平米以上。C2、d、e地塊戶型可規(guī)劃成單身公寓，層高3.0米;c2塊可考慮垂直樓形式，單身公寓宜采用內(nèi)廊形式，注意與底部柱網(wǎng)協(xié)調(diào)，設(shè)置電梯。、地下車庫(kù)控制合理層高，在滿足規(guī)范要求下通過(guò)各項(xiàng)措施降低層高;控制合理柱網(wǎng)尺寸，滿足汽車庫(kù)規(guī)范要求下提高車庫(kù)利用率，平均每車位建筑面積指標(biāo)不應(yīng)大于45平米/每車位(包括人防等地下區(qū)域所有功能空間面積與停放車位數(shù)的比值);停車位的數(shù)量及位置應(yīng)綜合考慮，保證分布合理，滿足每個(gè)地塊的不同需求;地下車庫(kù)頂板應(yīng)注意景觀布置及市政道路通行要求;地下空間應(yīng)注重創(chuàng)新，采光、通風(fēng)及豎向設(shè)計(jì)應(yīng)有所突破;注重平戰(zhàn)結(jié)合，地下室的送排風(fēng)口應(yīng)考慮與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)。5、a、b區(qū)塊的商業(yè)裙房屋面考慮相連通，屋面設(shè)景觀。6、商業(yè)與住宅盡量考慮脫開(kāi)，包括人流的區(qū)分、結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換、管線的處理、樓梯的轉(zhuǎn)折等。7、建筑平面的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮戶型平面、管道井、室外空調(diào)機(jī)位、公共區(qū)域、公攤面積等各種因素，組合戶型應(yīng)充分考慮方便今后業(yè)主改造的問(wèn)題。8、應(yīng)充分考慮建筑入口、建筑屋頂、建筑色彩這三項(xiàng)主導(dǎo)建筑可標(biāo)識(shí)性的因素。9、建筑外立面管線盡量考慮隱蔽，保證外立面的干凈、整潔。10、小區(qū)廢氣(廚衛(wèi)排放、汽車排放、地下室排煙)、廢水、廢渣(生活垃圾)、噪音(汽車、商業(yè)活動(dòng))等涉及到環(huán)保的各項(xiàng)處理措施應(yīng)著重闡述，以保證小區(qū)環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告的順利編制及環(huán)保順利驗(yàn)收。11、對(duì)外墻、門窗、屋面選用性價(jià)比及安全性能較高的節(jié)能材料及技術(shù)，合理控制建筑體型系數(shù)、窗墻比等設(shè)計(jì)參數(shù);采用外墻面磚、外平開(kāi)窗等設(shè)計(jì)需考慮防墜落措施;維護(hù)墻體材料及建筑材料的選擇應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、環(huán)保。12、結(jié)構(gòu)：建筑設(shè)計(jì)階段需初步規(guī)劃結(jié)構(gòu)布置、基礎(chǔ)選型、轉(zhuǎn)換層、荷載選擇、覆土深度等各項(xiàng)結(jié)構(gòu)參數(shù)，充分考慮其經(jīng)濟(jì)性。13、安裝：重點(diǎn)解決樓地面及分戶墻的隔音、排水管道噪音、電梯井道隔音的技術(shù)處理措施;重點(diǎn)闡述新風(fēng)系統(tǒng)、太陽(yáng)能利用、無(wú)機(jī)房電梯使用可行性的技術(shù)分析;對(duì)環(huán)境燈光照明進(jìn)行充分考慮。14、環(huán)境：小區(qū)道路系統(tǒng)動(dòng)、靜態(tài)交通組織合理，通達(dá)性好，對(duì)居民不造成干擾;小區(qū)應(yīng)結(jié)合基地條件，盡可能為居住區(qū)居民提供親水環(huán)境，同時(shí)考慮設(shè)置水景景觀的工程造價(jià)和維護(hù)費(fèi)用;小區(qū)內(nèi)應(yīng)提供不同年齡階段居民活動(dòng)的場(chǎng)所，加強(qiáng)鄰里之間的交流;住區(qū)環(huán)境應(yīng)考慮用優(yōu)美輕快的背景音樂(lè)來(lái)增強(qiáng)居住生活的情趣;小品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免采用大面積的金屬、玻璃等高反射性材料，減少住區(qū)光污染;戶外活動(dòng)場(chǎng)地布置時(shí)，其朝向需考慮減少眩光;兒童活動(dòng)區(qū)周圍應(yīng)保持好的可通視性，便于成人對(duì)兒童進(jìn)行目光監(jiān)護(hù)。四、戶型設(shè)計(jì)1、戶型平面應(yīng)總體布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，各功能空間采光通風(fēng)良好，使用功能互不干擾。2、戶型平面設(shè)計(jì)應(yīng)注重創(chuàng)新，給業(yè)主以較多的附加值、較高的得房率，應(yīng)結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)備及室內(nèi)裝修的各項(xiàng)要求。3、戶型面積指標(biāo)應(yīng)計(jì)算準(zhǔn)確，臨界戶型確保滿足90平米、144平米的要求。4、每戶保證一個(gè)南側(cè)陽(yáng)臺(tái)和一個(gè)朝南臥室。5、考慮到業(yè)主今后室內(nèi)裝修，設(shè)計(jì)應(yīng)采用模數(shù)制，尤其是衛(wèi)生間、廚房，開(kāi)間及進(jìn)深必須采用凈尺寸，并滿足相應(yīng)建筑模數(shù)。6、衛(wèi)生間應(yīng)考慮盥洗與淋浴、如廁分開(kāi)，干濕分離，有利于提高衛(wèi)生間使用效率;設(shè)置單一衛(wèi)生間的中小戶型，應(yīng)考慮淋浴盆與浴缸互換的可能。7、強(qiáng)調(diào)戶型的可變性(要有彈性空間)，內(nèi)部空間可以靈活重組，尤其針對(duì)舒適型兩房戶型，要能滿足業(yè)主不同時(shí)期的小三房需求。8、戶內(nèi)空間應(yīng)避免狹長(zhǎng)走道，房間開(kāi)間與進(jìn)深的比例要保證擺放家具的空間。9、廚房的洗滌盆應(yīng)位于窗位;戶型宜盡量保證明廚明衛(wèi);衛(wèi)生間不應(yīng)正對(duì)入戶門、廚房門及用餐區(qū)域;廚衛(wèi)面積應(yīng)與戶型面積相匹配。10、客廳的背景墻盡量避免開(kāi)設(shè)房間門，背景墻寬度應(yīng)滿足規(guī)范要求。11、戶型平面中注意控制凹口的深寬比。12、戶型的布局應(yīng)考慮建筑一般禁忌的要求。設(shè)計(jì)成果要求一、規(guī)劃建筑方案成果(1)設(shè)計(jì)說(shuō)明(2)規(guī)劃總平面圖(含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))1：500(3)日照分析圖;通風(fēng)分析圖(4)鳥(niǎo)瞰圖5)主要街景彩色立面圖，反映設(shè)計(jì)意圖的透視圖，不少于3張(6)總體首層平面圖(7)總體地下室平面圖;(8)道路系統(tǒng)分析圖(9)景觀綠化分析圖(10)所有建筑平面圖(含戶型指標(biāo))、立面圖、剖面圖以上設(shè)計(jì)成果縮印成A3格式方案文本，提供數(shù)量為8本，加蓋單位公章、法人章及注冊(cè)建筑師章;A1彩色展版一套;設(shè)計(jì)成果電子文檔一套(全部設(shè)計(jì)成果均制作成電子文