精選資料三、成本部管理制度與流程（一）工程預(yù)結(jié)算管理及審核作業(yè)指引1.目的為加強公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，結(jié)合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地控制工程造價而提高工程預(yù)結(jié)算工作的效益，制定本管理辦法。2.適用范圍公司所有工程的預(yù)算及結(jié)算的編制、審核工作；工程實施過程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等需確定費用的審核工作。3.術(shù)語和定義（1）預(yù)算即施工圖預(yù)算，指根據(jù)施工圖紙計算的工程量、施工組織設(shè)計和雙方合同規(guī)定采用的工程預(yù)算定額、單位估價表及各項費用的取費標準、建筑材料預(yù)算價格、建設(shè)地區(qū)的自然和技術(shù)經(jīng)濟條件等資料，進行計算和確定單位工程或單項工程建設(shè)費用的經(jīng)濟文件。（2）結(jié)算指工程竣工驗收后，根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價相關(guān)的資料編制的最終工程造價文件。4.職責(zé)（1）成本管理部成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的主要職能部門，對工程預(yù)結(jié)算的編制審核工作負主要責(zé)任。負責(zé)組織主體工程預(yù)算的編制和審核工作。負責(zé)工程預(yù)算和結(jié)算的復(fù)審工作，確保其準確性。根據(jù)結(jié)算完的工程提出成本管理建議。（2）項目經(jīng)理部負責(zé)提供預(yù)算工程的工程進度安排資料、施工組織設(shè)計等相關(guān)資料。負責(zé)主體工程以外預(yù)算的編制和審核工作，并報成本管理部復(fù)核。負責(zé)核實簽證工程量，并負責(zé)工程設(shè)計變更和簽證費用的審核，2萬元以上的簽證和5萬元以上的設(shè)計變更必須報成本管理部復(fù)核。負責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書，并收集完整、合格的結(jié)算資料，負責(zé)審核確認預(yù)、結(jié)算資料的真實性和準確性。負責(zé)組織工程結(jié)算的編制和審核。負責(zé)填報竣工時的工程竣工結(jié)算工作交接單和工程結(jié)算定案單。將工程結(jié)算資料移交成本管理部復(fù)核。（3）設(shè)計部負責(zé)提供方案、有效的施工圖紙及其它相關(guān)資料。負責(zé)審核批準設(shè)計變更。（4）工程管理部負責(zé)向項目經(jīng)理部進行招標文件、投標書、中標通知書、其它與招投標相關(guān)文件、合同條件等資料的交底工作，詳見工程合同交底作業(yè)指引。5.工作程序（1）工程預(yù)結(jié)算工作的一般規(guī)定施工圖預(yù)算可本公司自行編制，也可以委托造價咨詢機構(gòu)編審；委托的機構(gòu)必須已經(jīng)過政府有關(guān)部門認可且具備乙級以上（含乙級）資質(zhì)證書。委托造價咨詢機構(gòu)編制工程預(yù)結(jié)算，在造價咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書）及與承包單位核對后的預(yù)結(jié)算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。工程預(yù)結(jié)算負責(zé)部門應(yīng)整理齊全工程預(yù)結(jié)算工作所需的必備資料，資料必須完整、簽章齊備、編號準確，并指定專人負責(zé)進行分類、裝訂、存檔；工程預(yù)結(jié)算工作的必備資料主要包括：材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成一致的預(yù)算書等）；工程合同（包括合同審批表）；施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄、監(jiān)理日記；雙方確認的所有工程(包括變更、簽證)的預(yù)算書；工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達到合同要求的項目應(yīng)提供相應(yīng)的明確責(zé)任的說明）；其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認的協(xié)議、備忘錄等。工程預(yù)結(jié)算的劃分，共劃分為建設(shè)項目的開發(fā)前期費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費。編號由成本管理部按照成本管理軟件相應(yīng)編號規(guī)則進行編號。（2）工程結(jié)算注意事項工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容必須填寫完整工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定級別；工程結(jié)算工作交接單中明確存在合同外增減工程，需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字，并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理；現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算；在結(jié)算工作進行前，成本人員應(yīng)至少閱讀一遍合同，重點復(fù)核：工程內(nèi)容、水電費、結(jié)算方式、結(jié)算時間、質(zhì)保金、工期和質(zhì)量獎罰等；對提供工程結(jié)算文件中存在易產(chǎn)生岐意、表示不清晰的文件，退回經(jīng)辦人；結(jié)算單價在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行；結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理低價進行確定（3）非主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序設(shè)計部提供詳細的施工圖，項目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場實際情況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書，由項目經(jīng)理部成本組負責(zé)編制及審核預(yù)算，項目經(jīng)理部經(jīng)理批準，10萬元以上的預(yù)算須成本管理部經(jīng)理批準。工程預(yù)算確定后，成本審核人員應(yīng)在審核后的預(yù)算書封面上簽字，并申報成本管理部復(fù)核和批準。工程預(yù)算價經(jīng)公司批準后，項目經(jīng)理部、工程管理部依據(jù)審定價簽定工程施工合同，并將審定后的工程預(yù)算做為合同附件。（4）主體建筑安裝工程預(yù)算編制及審核程序設(shè)計部提供施工圖，項目經(jīng)理部結(jié)合現(xiàn)場實際情況確定施工方案，承包方編制工程預(yù)算書。主體建筑安裝工程預(yù)算由咨詢公司按施工圖紙、施工組織設(shè)計、相關(guān)合同編制并審核施工圖預(yù)算。咨詢公司確定工程預(yù)算后，成本管理部復(fù)核完畢，送項目經(jīng)理部成本組存檔。（5）非主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序項目經(jīng)理部工程組出具工程結(jié)算工作交接單并匯總竣工結(jié)算資料；項目經(jīng)理部成本組確認竣工結(jié)算資料；項目部成本組審核完畢(含內(nèi)部復(fù)審)，填寫工程結(jié)算定案單(填寫要求見附表一)。送項目經(jīng)理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；10萬元以上結(jié)算需報送成本管理部經(jīng)理復(fù)核、簽字；所有結(jié)算均由財務(wù)總監(jiān)復(fù)核、簽字；所有結(jié)算均由法人代表(授權(quán)人)批準；（6）主體建筑安裝工程結(jié)算編制及審核程序項目經(jīng)理部工程組出具工程結(jié)算工作交接單；項目部成本組匯總竣工資料并確認；竣工資料包括：工程預(yù)算，承包方所報結(jié)算，備忘錄，竣工圖，現(xiàn)場簽證，設(shè)計變更等合同規(guī)定可作為結(jié)算依據(jù)的資料；項目部成本組將工程結(jié)算資料確認單提供給咨詢公司；咨詢公司根據(jù)以上資料，編制并審核主體建筑安裝工程結(jié)算；項目部成本組對咨詢公司審核后的結(jié)算進行復(fù)審；復(fù)審后填寫工程結(jié)算定案單(填寫要求見附表一)；工程結(jié)算定案單依次送項目經(jīng)理部總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)復(fù)核并簽字；工程結(jié)算定案單最終由公司法人代表(授權(quán)人)批準；6.支持性文件施工合同工程成本管理圖紙管理作業(yè)工程合同交底作業(yè)工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)成本管理軟件操作附表：工程結(jié)算定案表工程名稱工程名稱全稱、專業(yè)開工日期合同開工時間竣工日期按結(jié)算申請時間保修截止日期統(tǒng)一寫“見保修合同”或“合同有關(guān)保修條款”合同價格如果一份合同幾個單體只有一個合同價，按建筑面積攤各自單體合同價送審造價施工單位送審價結(jié)算造價復(fù)審造價（此造價為該工程不含各類扣款的完全造價）建筑規(guī)模可以描述清楚規(guī)模如：m2、m、個等取費標準按施工合同增減造價下調(diào)為：-上調(diào)為：+單位造價造價/建筑規(guī)模質(zhì)保金按合同百分比工程造價結(jié)算造價拆分按成本管理軟件口徑拆分至期科目施工單位1請核對公章是否與施工合同公章完全一致2請施工單位填寫“同意此結(jié)算價”3請施工單位填寫：經(jīng)辦人姓名、時間、聯(lián)系電話建設(shè)單位1本結(jié)算依據(jù)如：*施工圖紙變更單簽字單實際測量包死價。2本結(jié)算依據(jù)合同編號。3本結(jié)算依據(jù)定額、取費級別.4質(zhì)保金：是否扣除、數(shù)值。5水費、電費：是否扣除、扣除方式、數(shù)值。6配合費：是否需扣除、數(shù)值。7審核人：簽名、時間項目總經(jīng)理。財物總監(jiān)。法人代表。備注1. 如有扣款等問題需特殊說明一定填寫。2.其它需補充備注說明的事宜。工程成本控制措施為實現(xiàn)我方既定的收益目標，在售價基本確定的前提下，從各方面降低成本無疑成為唯一的保效選擇。從房地產(chǎn)成本階段控制理論及成本構(gòu)成上分析，應(yīng)從以下各方面加強工程項目成本的控制：1、優(yōu)化設(shè)計，于設(shè)計階段考慮最大商業(yè)可銷售面積，以期達到最大銷售額。更改后的擴初圖，公司組織全部主管以上人員，共同探討、分析，降低商業(yè)部分中公攤部分的建筑面積，對于規(guī)范允許的機房之類不在銷售范圍內(nèi)的部分，在保證使用功能的前提下，盡量設(shè)置于最下層。建議取消首層商業(yè)部分的廁所，把廁所設(shè)置于B1及F2層；2、細化設(shè)計，減少施工過程中的變更洽商量。大項的變更洽商的簽訂應(yīng)采用四方會簽制，參加簽字人員有我方工地代表、我方工程造價人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負責(zé)對所有洽商變更按順序編號，防止于結(jié)算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。我方預(yù)算部應(yīng)配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商。對于*項目，正常情況下基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工應(yīng)在*月底*月初開始（考慮樁基礎(chǔ)施工），設(shè)計單位還有*個月的細化設(shè)計時間，在此時間段，我方、監(jiān)理方同設(shè)計方應(yīng)認真研究圖紙，使得圖紙達到最詳盡，該出大樣圖的要出大樣圖，鋼筋可減少的要在設(shè)計計算的基礎(chǔ)上減少鋼筋用量及降低砼標號等。施工開始前，我方、監(jiān)理、各專業(yè)施工方應(yīng)聯(lián)合對施工圖紙進行會審，防止各專業(yè)圖紙之間出現(xiàn)的矛盾，如管道、風(fēng)管等的打架，降低變更洽商的發(fā)生量。*項目建設(shè)項目，對結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同，這樣雖然可降低成本，但不利于公司品牌的創(chuàng)立，建議在以后的項目里，延長設(shè)計時間，加大設(shè)計投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強的分包項目，可考慮由投標方于招標過程中對圖紙進行專業(yè)優(yōu)化；3、加強合同管理。對于所有項目，都要通過招標或?qū)θ乙陨铣邪萄垐髢r，對報價滿意的單位進行多輪談判，以期達到最優(yōu)，從源頭上控制造價。施工合同，應(yīng)由預(yù)算部同工程部及監(jiān)理單位共同協(xié)商，把我方的質(zhì)量要求、工藝要求、施工部位等羅列清楚，以避免日后糾紛。于每項專業(yè)工程完成后，工程部同預(yù)算部及監(jiān)理公司共同對該專業(yè)承包單位從管理、質(zhì)量、進度、配合、經(jīng)濟等多方面進行綜合分析，對于好的分包商列入我方包商名錄，作為以后工程的優(yōu)先選擇的對象。對于我方不滿意的包商，應(yīng)避免再次合作；4、對甲供材料、設(shè)備采購成本控制。對于所有甲供材料、設(shè)備，須經(jīng)招標、談判，確定最優(yōu)中標單位，并與之簽訂嚴密合同，約定供貨方式、供貨時間、付款方式等。對于甲供材料的核算，應(yīng)嚴格按照合同約定的結(jié)算方式，準確計量，避免浪費的發(fā)生。同時，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對主要材料、設(shè)備實行聯(lián)合采購，以達到最低材料、設(shè)備供貨價格。對于需要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用北京及周邊的廠家，以降低公司費用及運送費用。對于我方選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進行評審，我方滿意的供貨商列入供貨商名錄，以備后續(xù)的合作；5、現(xiàn)場水電費的控制。水電費由我方交納，對所有分包單位，在合同中約定浪費水電的處罰條款，并在施工過程中嚴格執(zhí)行。對于施工用水，應(yīng)首先考慮降水的利用。我方可考慮在打降水井的時候，考慮某個井打深一些，保證我方施工用水及部分生活用水的供應(yīng)。對于用電，施工單位不準使用電器灶具，不準使用電爐子等高耗電量設(shè)備取暖。對所有水源、電源開關(guān)處設(shè)立醒目的節(jié)約標語或指示牌；6、土方工程施工，應(yīng)先行計算需要回填的土方量，存于現(xiàn)場，以減少土方回運及外購回填土源的費用。對于我方保存的土方，應(yīng)嚴格按照政府相關(guān)規(guī)定作好防揚塵措施。在回填過程中，應(yīng)嚴格控制回填土的質(zhì)量，避免糾紛的發(fā)生；7、建安工程，應(yīng)先行作好施工計劃安排，避免窩工損失及交叉作業(yè)損失。對于垂直運輸，應(yīng)做到垂直運輸機械的使用效率最高，對于后期裝飾材料，應(yīng)在垂直運輸機械拆除前運達應(yīng)用樓層；8、銷售環(huán)節(jié)的成本控制。公司在對銷售業(yè)務(wù)員培訓(xùn)過程中，應(yīng)安排土建、水暖、電氣等專業(yè)工程師對銷售業(yè)務(wù)員進行專業(yè)的培訓(xùn)，防止因銷售業(yè)務(wù)員的錯誤理解而引起購房人的錯誤推論，并最終引起糾紛，給我方造成經(jīng)濟上及聲譽上的損失；對于其它專業(yè)的降本增效問題，以后再續(xù)。從勞務(wù)分包這一塊進行施工管理主要是進度和質(zhì)量管理：1、進度。進度快了，我們大型設(shè)備的周轉(zhuǎn)費、材料租賃費還有人工費都會減少；2、質(zhì)量。這個是一個很隱形的管理，其實很多質(zhì)量會影響后期的施工，就像一個柱子，你要是垂直度不好，后期的抹灰就會很厚，自然增加了成本；你模板要是支設(shè)的質(zhì)量不高，會漏漿，混凝土也會損失，后期可能還要鏨除，需要花人工費。但是進度和質(zhì)量是存在著矛盾，進度有時候太快質(zhì)量就不能保證，要是單純提高質(zhì)量，進度搞不上去，所以這樣的時候一個好的生產(chǎn)經(jīng)理就很重要，另外其他的現(xiàn)場管理人員責(zé)任心也很重要，有些老板只是看到表面的數(shù)字，降低工人工資或者管理人員工資就以為自己賺了，其實不然，你降低了他們的工資，他們的責(zé)任心也會減少一大半，這樣他們工作也不會很上心。另外說說怎樣減少材料損耗，材料的損耗不全是由班組決定。我們現(xiàn)場的模板柵格大部分用的是木方，這個工人隨意切斷，要是我們現(xiàn)場用