深圳區(qū)域商業(yè)市場返租銷售案例專題研究,美格行商業(yè)地產(chǎn) 2011.1,第一部分、社區(qū)商業(yè)類 第二部分、商業(yè)街區(qū)類 第三部分、購物中心類 第四部分、專業(yè)市場類,社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街類返租項目列表,購物中心、專業(yè)市場類返租項目列表,第一部分、社區(qū)商業(yè)類,梅林商業(yè)步行街 繽紛商業(yè)中心 燕南路88號 萬花筒概念購物街,梅林商業(yè)步行街,銷售背景 本項目由我司操作，2006年發(fā)售，二層引進國美電器和福滿園大酒樓作為主力店自持，僅銷售一層，銷售策略采用3年返租的方式，每年返租售價總額的8%，3年合計返還24%，目前售價為：街鋪51000元/，內(nèi)鋪28000元/，實現(xiàn)1層100%銷售；,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目商業(yè)類型為社區(qū)商業(yè)，由于2009年初租約到期后，出現(xiàn)經(jīng)營分散的現(xiàn)象，導致1層內(nèi)鋪一度出現(xiàn)較多轉(zhuǎn)讓和空置鋪位，經(jīng)營狀況較差，后經(jīng)物業(yè)管理處和業(yè)主協(xié)商，引進創(chuàng)品淘寶零售品牌進行整租經(jīng)營，定位潮流精品商業(yè)，目前經(jīng)營局面好轉(zhuǎn)。,繽紛商業(yè)中心,銷售背景 項目2007年發(fā)售，1、2層銷售策略采用3年返租的方式，每年返租售價總額的5%，3年合計返還15%，開盤售價為：街鋪7萬元/，內(nèi)鋪3萬元/，實現(xiàn)1層100%銷售，2層部分銷售，主力店部分自持；每年返租售價總額的8%，,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目商業(yè)類型為社區(qū)商業(yè)，招商先行引進人人樂超市、肯德基、蘇寧電器、必勝客、宅急送和中國銀行等品牌機構(gòu)，符合了該區(qū)域主力消費人群的消費需求，項目自開業(yè)后經(jīng)業(yè)態(tài)調(diào)整，目前人人樂超市周邊以服飾精品為主，一層部分整租給兒童教育類品牌經(jīng)營，經(jīng)營情況較好。,燕南路88號,銷售背景 項目2006年發(fā)售，率先銷售街鋪，二三層引進主力店沃爾瑪后銷售內(nèi)鋪， 1層內(nèi)鋪銷售采用2年返租的方式，每年返租售價總額的8%，2年合計返還16%，開盤售價為：街鋪均價76000元/，內(nèi)鋪45000元/，實現(xiàn)1層100%銷售，部分商家看中沃爾瑪進駐二三層，以及周邊麥當勞等次主力店聚集，購買內(nèi)鋪；,經(jīng)營現(xiàn)狀 一層定位為外貿(mào)服飾精品，通過主力店的人流帶動內(nèi)鋪的商業(yè)價值，但由于返租期過后，一樓內(nèi)鋪經(jīng)營分散，人流很難聚集，導致經(jīng)營情況較差，空鋪、轉(zhuǎn)讓鋪位較多，內(nèi)鋪二手交易困難。,萬花筒概念購物街,銷售背景 項目2002年5月發(fā)售，1-4層內(nèi)鋪銷售采用15年返租的方式，每年返租售價總額的8%，2002年10月，與深圳市曼哈商業(yè)有限公司簽訂租賃合同，將該物業(yè)1樓至4樓整租給曼哈，曼哈于當年10月進場，開辦了南山曼哈商場。按照合同約定，2004年6月至9月，萬浩盛履行合同，向業(yè)主支付了租金。但從2004年10月開始，小業(yè)主就再沒有收到萬浩盛公司的租金。后經(jīng)調(diào)整，2009年8月重新開業(yè)；,經(jīng)營現(xiàn)狀 目前是政府扶持引導業(yè)主共同建立的青年創(chuàng)業(yè)基地，對深戶人員在此開店創(chuàng)業(yè)給予一定的租金減免，項目目前以潮流精品為主，一二三層經(jīng)營狀況較好，四層正在調(diào)整中.,第二部分、商業(yè)街區(qū)類,萬科城風情步行街 振業(yè)城商業(yè)街,萬科城風情步行街,銷售背景 本項目由我司操作，2005年發(fā)售，銷售策略采用先行招商而后帶租約銷售的方式，分2次銷售：第一次2005年6月11日，推出85間商鋪，當日售罄，第二次7月24日，推出28間，售出26間，銷售總面積的91%（剩余鋪位面積大總價高），整體銷售狀況較好；,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目先期招商引進華潤萬家、肯德基、丹桂軒等品牌商家?guī)诱w商業(yè)街的經(jīng)營，其商業(yè)街部分與住宅內(nèi)外分離，人流互不干擾，期間商業(yè)經(jīng)過幾輪的調(diào)整，目前主要以餐飲業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營狀況較好。,振業(yè)城,銷售背景 本項目由我司操作，于2006年發(fā)售，只銷售集中商業(yè)一層近3000平米，銷售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四個季度返還業(yè)主，第二、第三年委托經(jīng)營收益16.7%一次性在鋪位的首期款中抵扣。銷售期間鋪位漲價兩次 ，銷售情況較好。,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目緊鄰深惠公路，且緊鄰地鐵口六約站，但由于周邊缺乏人氣，商業(yè)氛圍淡薄，缺少主力店進駐，招商較為困難，集中商業(yè)始終處于空置狀態(tài)，商業(yè)街只有一家餐飲商家經(jīng)營，狀況較差。,第三部分、購物中心類,港惠新天地 中信地鐵商城,港惠新天地,經(jīng)營現(xiàn)狀 返租期間統(tǒng)一經(jīng)營，靠主力店帶動，經(jīng)營狀況較好，但目前返租期已到，商家、業(yè)主以及發(fā)展商之間 未能達成統(tǒng)一續(xù)租協(xié)議，導致部分商家撤場，鋪位空置，經(jīng)營明顯下滑，目前解決辦法正在協(xié)商中.,銷售背景 本項目由我司操作，于2008年5月發(fā)售，街鋪直接銷售，內(nèi)鋪僅銷售超市輔營區(qū)部分及負一層，采用3年返租的方式，返租比例逐年遞增，分別為售價總額的7%、8%、10%，合計返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在總價中扣除，部分商家看中沃爾瑪惠州首家進駐，購買內(nèi)鋪；,中信地鐵商城,銷售背景 本項目由我司操作，于2005-2007年銷售，銷售策略采用3年返租的方式，每年返租銷售總額的8%，3年合計24%，返租金額一次性在首期中抵扣，并且租賃稅費由發(fā)展商承擔，解決投資門檻高的問題， 同時，發(fā)展商5年按合同價分區(qū)回購，為投資者帶來利好；,經(jīng)營現(xiàn)狀 在3年返租期內(nèi)，銷售鋪位經(jīng)營狀況較好，目前返租期已到，商家、業(yè)主以及發(fā)展商之間未能達成統(tǒng) 一續(xù)租協(xié)議，導致大量鋪位空置，經(jīng)營慘淡；,第四部分、專業(yè)市場類,東門薈 新銀座服裝批發(fā)城 布吉東大街 龍華電子市場,東門薈,銷售背景 項目2010年5月發(fā)售，2-4層銷售策略采用2年8個月返租的方式，年回報總金額的6%，合計返還16%，開盤售價為：街鋪20萬元/，內(nèi)鋪9萬元/，2樓7-8萬元/，3樓6萬元/，4樓4萬元/；,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目預(yù)計2011年中旬開業(yè)，5、6層引進迪可可大型兒童主題商業(yè)，2、3、4層規(guī)劃以兒童、母嬰用品業(yè)態(tài)為主，項目為雙地鐵口接駁物業(yè)，-1層與地鐵接駁目前在建，未來規(guī)劃為地鐵商場。,新銀座服裝批發(fā)城,銷售背景 本項目由我司操作，項目2007年銷售之初由于主力店招商困難，無法進行內(nèi)鋪的銷售，后期重新定位為服裝批發(fā)市場，以主題性商場的形式推出市場，銷售策略采用3年返租的方式，每年返租銷售總額8%，合計返還24%，銷售情況較好；,經(jīng)營現(xiàn)狀 前期由于ITAT主力店進駐，經(jīng)營情況較好，隨著主力店撤出，經(jīng)營出現(xiàn)下滑，目前業(yè)主面臨缺乏統(tǒng)一 經(jīng)營，且返租期到期等局面，大量商鋪空置，經(jīng)營狀況較差。,布吉東大街,銷售背景 本項目由我司操作，于2004年銷售，項目由于靠近大芬油畫村，銷售之初定位為油畫城展覽示范基地，從而帶動整體銷售，項目在銷售中主推低首付，10年按每年8%返還以及10年回購保障，短期內(nèi)實現(xiàn)了100銷售； 經(jīng)營現(xiàn)狀 目前在返租期內(nèi)，業(yè)態(tài)重新調(diào)整，統(tǒng)一租給樂安居，華潤、蘇寧電器，經(jīng)營狀況較好，以前內(nèi)鋪均以虛擬鋪位對外出售，返租期到后可能出現(xiàn)糾紛問題。,龍華電子市場,經(jīng)營現(xiàn)狀 項目屬電子類專業(yè)市場，周邊客群較為集中，返租期結(jié)束后，由于項目具備規(guī)模優(yōu)勢且區(qū)域內(nèi)同類型業(yè)態(tài)較少，競爭相對有限，因此經(jīng)營狀況較好。,銷售背景 項目由我司操作，于2004年銷售，銷售策略采用3年返租的方式，3年共返租24%，開盤街鋪售價6-7萬/，內(nèi)鋪2-3萬/，2層銷售1-2萬/；,返租銷售項目專題研究結(jié)論： 1本次共調(diào)研類比銷售商業(yè)項目12個，其中購物中心2個，社區(qū)商業(yè)4個，商業(yè)街2個，專業(yè)市場4個； 2類比項目中，除萬科城采用帶租約銷售以外，其余均采用返租方式銷售； 3從返租期限上看，多數(shù)項目均采用3年返租策略； 4從返租回報率上看，多數(shù)項目均采用3年合計24%-26%的回報率； 5返還方式方面，少部分項目采用一次性返還從總價或首期扣除的方式，多數(shù)項目分三年返還，每年8%回報； 6返租期到期項目，只有繽紛商業(yè)中心、龍華電子城經(jīng)營尚好，其余多數(shù)經(jīng)營一般，均由業(yè)主自行招商，缺少 統(tǒng)一經(jīng)營； 7購物中心銷售內(nèi)鋪項目中，返租到期后，由于多數(shù)業(yè)主預(yù)期難以形成統(tǒng)一意見，導致商家撤場，現(xiàn)階段大 部分鋪位處于空置狀態(tài)；,低面背景簡約商務(wù)風PPT模板,2015,LOGO,所涉及提供的PPT模板、PPT圖片、PPT圖表等PPT素材大多 來自PPT設(shè)計大師（PPT原創(chuàng)作者個人）授權(quán)發(fā)布作品、PPT設(shè)計公司免費作品、互聯(lián)網(wǎng)免費共享資源精選以及部分原創(chuàng)作品，分享給PPT愛好者交流學習 之用，我們并未授權(quán)您將這些PPT模板、素材、圖片用于任何商業(yè)及其他用途，如果要使用請聯(lián)系原作者并征求作者同意。,39,為什么要進行事故分析？,40,2011年15月份各類事故對比,分析說明： 1月TZB酯化崗位員工在分層提取時，未關(guān)閉通往排污池的排污閥，導致500L料液跑掉，直接經(jīng)濟損失30000元，占總損失77%。 3月份TZB員工白班交接班不到位，導致在回收車間的回收酒精操作一晚無人管，致玻璃冷凝器次日破裂，冰鹽損失16公分，乙醇損失500kg，直接經(jīng)濟損失6000元，占總損失85%。 5月份回收車間員工燒傷（6222元）、倉儲員工手壓傷（3448元）、SBA車間員工腦部受傷（7330元），PLA跑料（5000元）、回收車間跑冰鹽（5000元）、中試車間跑冰鹽（5000元）。 因員工操作馬虎、工作不負責，造成的生產(chǎn)事故有12起，直接損失65200元，占總損失72%。,41,2011年國內(nèi)事故摘錄,1、 2011年5月28日晚上9點31分，位于淄博市桓臺縣唐山鎮(zhèn)境內(nèi)的山東寶源化工股份有限公司一車間發(fā)生爆燃事故，造成2人死亡，8人受傷。 2、2011年5月12日1時40分，位于山西運城市鹽湖區(qū)龍居鄉(xiāng)二十里店村的山西三維豐海化工有限公司發(fā)生火災(zāi)并伴隨小規(guī)模的爆炸。 3、2011年5月10日13時許，位于廣州市黃埔區(qū)的中石化廣州分公司203號汽油罐灌頂呼吸閥著火爆炸。據(jù)介紹，爆炸事故是由氣泄漏發(fā)生閃燃所致，導致7名施工人員受傷，其中3人傷勢嚴重。 4、2011年5月2日中午12時52分，位于浙江省衢州市的巨化集團北二道的錦綸廠發(fā)生火災(zāi)，熊熊的火光借著風勢躥到空中達數(shù)十米之高。衢州消防支隊接到報警后，立即調(diào)集市區(qū)三個消防中隊以及巨化集團專職消防隊共13輛消防車100多名官兵展開滅火戰(zhàn)斗。 5、2011年4月13日22時12分，黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)富鑫化工廠非法生產(chǎn)偶氮二異丁腈過程中發(fā)生爆炸燃燒?，F(xiàn)場作業(yè)人員共計14人，9人當場死亡（6男3女）。 6、2011年4月12日凌晨5時47分，位于榆林錦界工業(yè)園區(qū)的神木化學工業(yè)公司一期20萬噸甲醇裝置因一處管線開裂，氫氣泄露，引發(fā)閃爆并起火，事故未造成人員傷亡。,42,2011年國內(nèi)事故摘錄,7、 2011年4月1日晚上20時35分，位于縉云縣東渡鎮(zhèn)的浙江宏威車業(yè)有限公司一車 間發(fā)生一起爆炸事故，造成現(xiàn)場作業(yè)工人3人當場死亡，3人受傷。其中2名傷者 經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡，1人仍在救治中。 8、 2011年3月31日下午17時，位于武漢市東西湖區(qū)京港澳高速往港澳方向1147公 里處，一輛裝載危險化學品的貨車在等待加油時突發(fā)大火并爆炸，經(jīng)過近一個半 小時的奮力撲救， 消防官兵成功將大火撲滅并保住了鄰近的加油站。 9、 2011年3月17日12時40分，榆林市一化工廠工人在調(diào)試設(shè)備時，產(chǎn)生的電弧引 發(fā)大火。事故造成1人當場死亡，4人不同程度燒傷。 10、2011年3月15日下午1時20分左右，位于嘉興工業(yè)園區(qū)東區(qū)的東方化工廠發(fā)生火 災(zāi)事故，經(jīng)市、區(qū)兩級消防部門全力撲救，火勢于當天下午2時20分被撲滅。該 起火災(zāi)未造成人員傷亡。 11、2011年2月27日11時，307國道汾陽仁巖村附近的一家汽修廠門口，一輛正在焊 接的油罐車突然發(fā)生爆炸，事故造成一人當場死亡，兩人受重傷。,43,2011年國內(nèi)事故摘錄,12、2011年1月13日上午11時許，江蘇鹽城大豐港工業(yè)園區(qū)的一家化工企業(yè)發(fā)生爆炸 并引發(fā)火災(zāi)。經(jīng)消防官兵2個多小時的奮戰(zhàn)，大火最終被撲滅。 13、2011年1月12日17時，裕華區(qū)槐北路一在建樓盤的25樓騰起滾滾濃煙，起火原因 是焊工操作不慎將焊花濺到水泥保溫層引起的。 14、2011年1月2日中午12時，邢臺市開發(fā)區(qū)富強路一家板廠的鍋爐發(fā)生爆炸，據(jù)傳事 故造成兩人重傷兩人輕傷。事故原因一方面是鍋爐質(zhì)量有問題，驗收部門走過 場，另一方面是員工操作 不當，司爐工沒有相應(yīng)執(zhí)照。 15、2010年12月30日上午10時10分，云南昆明一家生物化學制品廠發(fā)生爆炸。截至目 前，事故已經(jīng)造成5人遇難，另有8人受傷。,44,啟示,事故是最大的浪費。 事故是可以預(yù)防的。 學習、分析各類事故發(fā)生的原因是有必 要的。,45,安全生產(chǎn)事故案例分析,EHS部 龔海琴 2011-6-13,46,操作注意事項,工作中： 遵守有關(guān)安全管理、安全操作規(guī)程。 使用勞動保護