銀行管理論文-央行新房貸政策的特點及影響鑒于2002年下半年以來全國出現(xiàn)了多年未見的投資增長過快、房價上漲過猛、銀行信貸增量過大等問題，今年6月，中國人民銀行發(fā)布了關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，重申了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作規(guī)則的某些規(guī)定，并針對新形勢、新問題作了一些補充。該項新房貸政策將對銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、購房者等方面產(chǎn)生深遠的影響。央行新房貸政策的特點及積極意義央行新房貸政策有以下幾個特點：一是連續(xù)性與創(chuàng)造性并濟。新房貸政策既保持了房地產(chǎn)信貸政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性，也針對新形勢、新問題作出了一些創(chuàng)造性、適應性的調整和補充。如“四證”問題，30的自有資金問題都是三令五申的老要求，而區(qū)分貸款首次置業(yè)與非首次置業(yè)、普通商品房與高檔商品房等的首付款及利率則是新的舉措。二是貨幣數(shù)量調節(jié)與信貸結構調整結合。調節(jié)最低首付款是中央銀行重要的選擇性貨幣政策工具。針對數(shù)量問題，新政策堅持了普通商品房20的最低首付款標準，同時要求提高對高檔商品房和非首次置業(yè)貸款的最低首付款標準，體現(xiàn)了總量微調的政策意圖。針對結構問題，新政策進一步明確了禁止類、限制類和鼓勵類三級房地產(chǎn)信貸標準，這些規(guī)定對推動商品房結構的優(yōu)化調整必將起到重要作用。三是全局性與區(qū)域性兼顧。新房貸政策在立足全國一盤棋的基礎上，充分考慮了房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點。對具體操作層面的內容，新房貸政策并沒有統(tǒng)一規(guī)定。這不僅為中國人民銀行各分行制定區(qū)域性信貸政策提供了足夠的空間，也為各商業(yè)銀行結合本行實際制訂具體的操作細則提供了依據(jù)。央行新房貸政策的出臺將有力地促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在：第一，防范風險就是促進發(fā)展。新房貸政策的基本精神是立足長遠促進房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，絕非是對開發(fā)商釜底抽薪和打壓市場。因此，新房貸政策既有禁止，也有限制，更有鼓勵，并不存在一刀切斷房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條的問題。相反，如果對近年來房地產(chǎn)業(yè)存在的問題放任自流，積聚的泡沫終將破滅，到時候支持房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條可能真正出現(xiàn)斷裂，并可能使經(jīng)濟運行遭受重創(chuàng)。第二，限制投機就是鼓勵消費。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從土地儲備、項目開發(fā)、建筑施工到銷售流轉各個環(huán)節(jié)，都需要銀行貸款，但如果過度依賴銀行信貸，不僅增加項目開發(fā)的財務成本，而且會促使一些開發(fā)商鋌而走險，將成本最終都轉嫁到消費者頭上。央行適當提高貸款門檻，目的就在于抑制投機行為，扭轉房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過度依賴的情況，迫使開發(fā)商依靠創(chuàng)新動員更多的社會資金，擠掉更多的水分，最終降低開發(fā)成本，從而有利于降低房價和保護消費者權益。第三，優(yōu)化結構就是調節(jié)總量。央行規(guī)定，對購買高檔商品房、別墅或者第二套以上商品房的借款人，適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行優(yōu)惠住房貸款利率，這是房地產(chǎn)產(chǎn)品結構調整的強烈信號。其目的在于通過利率的杠桿作用，調節(jié)個人住房貸款需求，引導住房貸款向中低收入家庭傾斜，擴大個人住房貸款的覆蓋面，以解決目前房地產(chǎn)市場突出的供需結構矛盾問題，降低商品房空置率。第四，強化原則就是重在引導。新房貸政策更多地強調了信貸原則，并沒有對具體的信貸操作程序作出過細的規(guī)定，同時依托人民銀行分支機構加強中心城市房地產(chǎn)信貸業(yè)務的屬地化管理。在市場經(jīng)濟條件下，中央銀行的信貸政策窗口指導工具發(fā)揮的作用，不僅是金融層面的，更是產(chǎn)業(yè)和社會層面的。開發(fā)商和商業(yè)銀行必將會根據(jù)央行的新房貸政策調整自身的行為，這對規(guī)范市場、減少泡沫、防范風險、抑制房地產(chǎn)“虛高癥”將產(chǎn)生積極影響。央行新房貸政策對我國務經(jīng)濟層面的影響分析由于房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度相當大，涉及多個當前增速較快的行業(yè)，因此，央行的措施將對多個行業(yè)產(chǎn)生間接影響，從而作用于整個宏觀經(jīng)濟，這將有利于我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。（一）對銀行業(yè)的影響第一，有利于降低銀行業(yè)的風險。據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約2030是銀行貸款；建筑公司往往要對建設項目墊付約占總投入3040%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中60以上的資金來自銀行。因此，央行的舉措將抑制商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長過快的勢頭，有利于防范銀行信貸風險，提高銀行貸款質量。第二，銀行業(yè)的利潤會受到一定的影響。新政策實施后，金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的貸款將會萎縮。目前，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額已占銀行貸款余額的18左右，2003年1-6月份，房地產(chǎn)業(yè)貸款占金融機構新增貸款的40左右，房地產(chǎn)貸款增幅減慢會影響銀行利潤。（二）對房地產(chǎn)業(yè)的影響第一，對房地產(chǎn)市場中愈演愈烈的圈地運動及地價炒作會產(chǎn)生一定的抑制作用和深層次影響。房地產(chǎn)業(yè)的巨大利潤主要來自于土地儲備及地價炒作。圈地需要吸納大量的資金，因此，在圈地過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)調撥資金的現(xiàn)象非常普遍。央行的新政策規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。另外，在對土地儲備機構的信貸支持方面，新政策規(guī)定，商業(yè)銀行對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70，貸款期限最長不得超過2年。這些措施均會對圈地運動所導致的部分地區(qū)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象起到抑制的作用。第二，對一些中心城市高價房及商業(yè)用房的銷售與開發(fā)形成巨大的壓力。由于目前我國個人信用征信體系尚不完備，銀行很難了解和監(jiān)控跨地區(qū)或本地區(qū)跨區(qū)域購買住房的借款人的信用狀況，而這種類型的銀行信貸資金往往成為一些城市中高價住房和投資性購房的套利資金流，客觀上刺激了高價房供應數(shù)量急劇上升和房價的過快上漲，也形成了目前房地產(chǎn)市場中中低價住房供應量缺乏與高價房供應數(shù)量急增及高檔住宅空置較多之間日益擴大的結構性矛盾。新政策調高了購買高檔商品房、別墅或第二套以上商品房的首付款比例和貸款利率水平，在一定程度上可以防止個人超量貸款而增加的信貸風險，限制個人投資性購買高價房和商業(yè)用房的非理性沖動，抑制高價房及商業(yè)用房的購買力，由此也會抑制目前房價上升過快的勢頭，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適合中低收入階層居住的房地產(chǎn)項目，進一步緩解我國房地產(chǎn)市場中突出的結構性矛盾。第三，房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程將會加快?？梢灶A計，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生巨變的序幕已經(jīng)悄悄拉開。雖然央行此番措施在短期內可能還無法產(chǎn)生明顯的效應，因為導致目前我國房地產(chǎn)市場結構性矛盾的原因是多方面的，但從長期看，隨著央行通知精神的進一步貫徹落實，我國房地產(chǎn)市場的格局必將發(fā)生深刻變化。（三）對購房者的影響第一，房屋質量總體將趨好，由質量問題引起的糾紛將會減少。多年來，由于受利益驅動，大量房地產(chǎn)企業(yè)應運而生，其中難免魚龍混雜、良莠不齊。有些企業(yè)一心為了迅速回流資金，沒有心思考慮建筑質量。新政策對于這些企業(yè)無疑將是沉重打擊，房地產(chǎn)業(yè)新一輪“洗牌”運動在所難免。市場對不合格者的淘汰過程加速，而真正有實力、管理好的企業(yè)最終會脫穎而出。這樣市場上就會少一些“雜牌樓”，多一些“放心樓”、“名牌樓”，老百姓也會對房屋質量增加一些放心指數(shù)。第二，發(fā)展普通住房限制高檔房，普通百姓將獲得有利的貸款支持，將有更多的選房余地。新政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。為減輕借款人不必要的利息負擔，銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對購買第二套以上住房的，適當提高首付款比例。對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的，商業(yè)銀行按照個人住房貸款利率執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房的，商業(yè)銀行按照同期同檔次貸款利率執(zhí)行。這些規(guī)定真正體現(xiàn)了對弱勢群體的關愛。第三，土地貸款政策有利于加快土地開發(fā)，降低成本，平抑房價。房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是兩大塊，一是土地成本，二是建筑安裝成本，而建筑安裝成本的彈性不大，所以，土地成本就構成了房價變動的主要因素。土地經(jīng)過炒賣，到了真正搞開發(fā)的開發(fā)商手里已是層層剝皮，成本很高。新政策規(guī)定，對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70，貸款期限最長不得超過2年。這必將對房地產(chǎn)市場中愈演愈烈的圈地運動及地價炒作產(chǎn)生一定的抑制作用和深層次影響。首先，土地