行業(yè)經(jīng)濟論文-桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場構(gòu)建初探【摘要】廣西“十一五”規(guī)劃提出，要加快廣西桂南沿海地區(qū)的開放與開發(fā)，促進泛北部灣經(jīng)濟區(qū)的形成，發(fā)揮沿海地區(qū)在廣西發(fā)展中的帶動作用。而桂南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)建設更是對泛北部灣經(jīng)濟區(qū)的建設起到重要的推動作用。本文旨在探討建立桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場的可能性，提出在建設統(tǒng)一市場過程中存在的問題，并就問題的解決提出一些可行性建議?！娟P(guān)鍵詞】桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場在桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的建設中，南寧、北海、欽州、防城四個獨立的城市要想產(chǎn)生內(nèi)在互動機制，從而形成真正具有競爭力和吸引力的城市集群，必定離不開房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。因而建設桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場就凸現(xiàn)其必要性和重要性。一、桂南加強房地產(chǎn)合作的基礎(chǔ)在新世紀伊始，借著中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設的良機，我區(qū)的經(jīng)濟，特別是桂南沿海經(jīng)濟地區(qū)的經(jīng)濟步入了高速增長的時期，也帶動了桂南房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。桂南沿海經(jīng)濟地區(qū)作為廣西發(fā)展最為迅速的區(qū)內(nèi)經(jīng)濟區(qū)域帶，已經(jīng)存在了合作建設統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。首先桂南的經(jīng)濟狀況在廣西首屈一指，這四個城市的面積和人口分別只占廣西的17.69%和24.97%，但是根據(jù)廣西2006年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，它們的國民生產(chǎn)總值、全社會固定資產(chǎn)投資總額和城鄉(xiāng)居民儲蓄存款分別占全區(qū)的31.2%、33.63%、35%，由此桂南的經(jīng)濟實力可見一斑。其中南寧市在2004年的房地產(chǎn)投資額為66億元，2005年更是達到了105億元，接近了全區(qū)當年房地產(chǎn)投資額286億元的一半。因此，在廣西獨占鰲頭的經(jīng)濟實力決定了桂南有合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實基礎(chǔ)。桂南的房地產(chǎn)業(yè)又反映出來一個共同的特點是外來資金大量涌入，跨區(qū)域投資和跨區(qū)域置業(yè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)的主旋律之一。近年來，隨著大量外資的進入，在桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)商多面開花的格局。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)只有走規(guī)?；?、集團化的道路才能持續(xù)發(fā)展。而桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出了這樣的趨勢，出現(xiàn)了好幾家房地產(chǎn)旗艦式的企業(yè)。區(qū)域經(jīng)濟合作機制也開創(chuàng)了房地產(chǎn)合作的新模式。無論是中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，泛珠三角區(qū)域合作還是泛北部灣區(qū)域合作都為房地產(chǎn)業(yè)帶來了更廣闊的市場、更便捷的交通渠道、更豐富的項目資源、更優(yōu)厚的投融資途徑。以上的變化都為桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了更廣闊的市場空間。二、桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一建設存在的問題目前，在建設桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場方面還存在著不少的障礙，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先由于房地產(chǎn)存在著暴利的現(xiàn)象，吸引了大量外來的資金進入，大批的上市公司紛紛涌入桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的房地產(chǎn)市場，參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)猶如過江之鯽，這從南寧房地產(chǎn)投資額的增長就可見一斑。歷史經(jīng)驗表明，當大量資金都用于某一行業(yè)時，這時候泡沫開始產(chǎn)生，風險開始聚集，高速發(fā)展是不可能維持很久的。二是個人住房貸款的按揭比例過高，而我區(qū)的金融服務配套設施還較為落后，如果出現(xiàn)利率上升、房價下跌的情況時，銀行就有可能出現(xiàn)大量的呆帳壞帳。甚至一些貸款違規(guī)流入股市，加大了銀行的信用風險。三是土地糾紛問題在北、欽、防三個城市屢有發(fā)生，引發(fā)當?shù)馗扇宏P(guān)系緊張，更不利于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一建設。同時土地的違規(guī)出讓、轉(zhuǎn)讓等造成了大量的國有資產(chǎn)流失，土地市場的混亂還導致房地產(chǎn)市場的無序競爭。四是住房空置率過高，房屋供應結(jié)構(gòu)不盡合理。據(jù)估計，我國商品房空置率早已大大超過了10%空置率警戒線。而住房結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象在桂南沿海經(jīng)濟區(qū)也較為普遍。主要表現(xiàn)在高檔住宅比例過大，而經(jīng)濟適用房比例明顯不足，市場供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡。這一方面導致房價急速上漲，價位虛高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特別是中低收入者只能望房興嘆，很難實現(xiàn)買房的夢想。五是桂南沿海經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的科技含量不足，浪費較為嚴重。目前，在桂南的房地產(chǎn)開發(fā)中，工業(yè)化程度較低。材料、設備和建筑產(chǎn)品仍沿用多年以前的產(chǎn)品和工藝，未能實現(xiàn)集約型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。六是四個城市的房地產(chǎn)開發(fā)獨立為戰(zhàn)，合作性不強，對參與區(qū)域經(jīng)濟熱情不高。這導致桂南在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設時缺乏長遠戰(zhàn)略和眼光，發(fā)展的差異性較大。除了南寧市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，積極參與區(qū)域的房地產(chǎn)合作之外，其他三個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏足夠的實力，對區(qū)域合作缺乏足夠的合作熱情。三、共建桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場的建議由于桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的特殊區(qū)域位置，因此四個城市在進行房地產(chǎn)開發(fā)時完全可以進行互惠互利，共同開發(fā)的一體化考慮，增強房地產(chǎn)市場的活力，同時減少房地產(chǎn)中的暴利因素，盡量剔除其中的泡沫成分。1、統(tǒng)一協(xié)調(diào)促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。四城市要對城市的房地產(chǎn)發(fā)展進行合理布局，統(tǒng)一納入桂南沿海經(jīng)濟區(qū)域城市開發(fā)之中。因此建議成立協(xié)調(diào)四個城市房地產(chǎn)發(fā)展的管理機構(gòu)，由該機構(gòu)負責對四城市的房地產(chǎn)開發(fā)進行統(tǒng)一的規(guī)劃，統(tǒng)一制定房地產(chǎn)的地方規(guī)范文件，監(jiān)督其中的暴利因素等等。這樣做的目的一方面可以使南寧市的房地產(chǎn)得到穩(wěn)步可持續(xù)的發(fā)展，減少其中所包含的風險因素；另一方面也可以使北、欽、防三市的房地產(chǎn)市場加快發(fā)展，以促進形成四城市的統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。同時，還可以嚴格執(zhí)行國家關(guān)于穩(wěn)定住房價格的有關(guān)規(guī)定，打擊在房地產(chǎn)市場中牟取暴利的行為。2、適當調(diào)整房屋供應結(jié)構(gòu)。在建設桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場時，就應注意增加經(jīng)濟適用房和中小戶型、中低價位普通住房的供應量，適當減少高檔住宅的建設面積，嚴格控制別墅等超高檔住宅的開工與建設；同時加快廉租住房制度建設，實行經(jīng)濟適用房租售并行的舉措，使得人人有房住的政策落到實處。另外，四城市還應特別重視物流地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)項目的建設，因為物流業(yè)與旅游業(yè)已經(jīng)成為桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的有著極佳發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)，其優(yōu)勢明顯，互補性強的特征在區(qū)域建設中占據(jù)著極其重要的位置。因此，大力發(fā)展這兩個地產(chǎn)項目對于建立桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場的重要意義不言而喻。3、規(guī)范土地使用。近年來，我區(qū)完成的土地開發(fā)面積增幅不是很大，一直呈現(xiàn)緩慢增加的趨勢。這表明隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷深入，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地會越來越少。因此，積極開發(fā)好現(xiàn)有土地，利用好土地存量就顯得十分重要。四城市的政府應該統(tǒng)籌規(guī)劃土地的使用，讓有限的房地產(chǎn)用地得到更好的開發(fā)利用。其次，適當延長土地的使用年限有利于保護公民的私有財產(chǎn)，也有利于統(tǒng)一規(guī)劃土地開發(fā)市場。因此，在地方性法規(guī)中應體現(xiàn)對適當延長土地使用年限的保護。4、拓寬融資渠道，降低金融風險。近年來，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，主要得益于該市得到了強大的金融支持；而當年北海市房地產(chǎn)泡沫化的發(fā)生，很大程度也是由于當時的房地產(chǎn)企業(yè)嚴重依賴于銀行信貸，最終形成了較大的金融風險。由于我區(qū)在經(jīng)濟上尚未發(fā)達，金融市場還不完善，住宅金融的主要供應者更是集中于少數(shù)幾個國有商業(yè)銀行。因此，拓寬融資渠道勢在必行。房地產(chǎn)的開發(fā)離不開密集的資金注入，因此，桂南要建設統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，就必須整合區(qū)域內(nèi)金融市場，加快北部灣銀行的建設步伐，開辟新的融資渠道。同時，積極引入東盟各國和港澳的房地產(chǎn)資本，加快金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，分散銀行現(xiàn)有的金融風險。在桂南沿海經(jīng)濟區(qū)尚缺乏信托公司的情況下，積極引進其他省區(qū)成功的房地產(chǎn)投資信托基金模式,拓展新的融資渠道與房地產(chǎn)開發(fā)模式。5、規(guī)范統(tǒng)一市場服務與管理。在建設桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場的過程中，行政壁壘、地方保護等現(xiàn)象還時有發(fā)生。這顯然是和建設統(tǒng)一市場的宗旨背道而馳的。因此，有關(guān)部門應該減少對房地產(chǎn)行業(yè)的行政干預和各項收費，特別是對于經(jīng)濟適用住宅項目，更應該實行優(yōu)惠政策。同時，也應該堅決制止那些為了爭奪外資，各地競相降低各類門檻，惡性比拼優(yōu)惠政策的行為，要把本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設項目放到桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的高度上來考慮，減少地方保護的行為，規(guī)范市場建設。6、全面提升城市品位和房地產(chǎn)的科技含量。當前，南寧市正在創(chuàng)建區(qū)域性國際大都市，在廣西的發(fā)展中可以說是一枝獨秀。但是相比之下，其他三個城市就相形見絀了。桂南沿海三個城市恐怕是我國城市人口最少的沿海城市。從這三個城市市民的構(gòu)成來看，主要是由當?shù)剞r(nóng)民轉(zhuǎn)移而成。如果這三個城市在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只是一味的迎合當?shù)剞r(nóng)民的住房需求，是無法吸引到更多的外來人口的。這顯然不利于城市規(guī)模的擴大，不利于聚集充足的生產(chǎn)要素，不利于提升城市的品位，更不利于桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場的建設和泛北部灣經(jīng)濟區(qū)域的發(fā)展。因此在建設統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場的過程中，要堅持消費者居住需求為導向，同時提前做好對未來購房者的需求方式的分析。特別是北、欽、防三個城市，要從南寧瑯東的開發(fā)中得到啟示，在房地產(chǎn)的開發(fā)與建設上打好提前量，以優(yōu)秀的物業(yè)為消費者提供包括生活、教育、醫(yī)療、娛樂、文化、品牌在內(nèi)的全方位的服務，并從長遠的角度為消費者提供可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品，以此來吸引來自全國各地的購房者和投資商，全面提升城市的品位，擴大城市的規(guī)模，促進桂南沿海經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)與建設。近年來，提供給消費者高度舒適度的住宅與辦公環(huán)境，提高房地產(chǎn)的科技含量的理念已經(jīng)深入人心。在我國較為發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場中，高舒適度、多功能、低能耗的科技型住宅已經(jīng)在引領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出利用科學技術(shù)含量來提高各自競爭力的局面。在這樣的潮流之下，桂南的房地產(chǎn)業(yè)也應該與時俱進，打破地方保護主義，建立統(tǒng)一的建筑材料市場和裝飾市場，加快新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究開發(fā)與推廣應用。在這樣一個大原則下，四城市可以充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，比如南寧市應該利用自身作為中心城市的地位，發(fā)揮信息便捷、資金雄厚、交通便利的優(yōu)勢，接受先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念與管理水平；而其他三市應該發(fā)揮港口貿(mào)易與物流的便利因素，引進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所必需的建筑與裝飾材料，以此來形成規(guī)?；?、社會化的