行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策內(nèi)容摘要：近幾年，通過各種渠道進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的外資規(guī)模日益加大，其影響與日俱增，引起了廣泛的關(guān)注。本文分析了外資在我國房地產(chǎn)市場的基本概況及其對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，針對外資集中投資房地產(chǎn)現(xiàn)狀探討政府和企業(yè)的應(yīng)對策略。關(guān)鍵詞：外資房地產(chǎn)政府企業(yè)對策近兩年，外商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的直接投資增長幅度相對間接投資來說有所增加，說明外商正在逐步加大直接投資力度，逐步加快進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的步伐。據(jù)國家統(tǒng)計局2006年11月公布的數(shù)據(jù)，2006年上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達(dá)到46.6%。如表1所示。從表1可以看出，從2001年到2005年我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際利用外資數(shù)量在名義上變化不大，而合同金額增長幅度較大，這在一定程度上說明外資對我國房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)展持有積極的樂觀態(tài)度。外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的原因國家對外資企業(yè)的優(yōu)惠政策。自從改革開放以來，我國就在多方面給外資企業(yè)許多優(yōu)惠，比如稅收政策、外資準(zhǔn)入政策等，尤其是我國加入WTO以后，外資更加大了進(jìn)入的步伐，尤其熱衷于我國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場對外資的開放也取得了明顯的效果，具體表現(xiàn)為外資投資企業(yè)出現(xiàn)了更快速度的增長。據(jù)2006中國統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外商投資企業(yè)由2001年的1084個發(fā)展到2005年的1890個。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)本身的因素。雖然我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚，但是隨著改革開放、2001年加入WTO以及人民生活水平的不斷提高，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的報告顯示，2006年1月至11月，我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18212.99億元，同比增長28.1。因此可以看出我國房地產(chǎn)投資依然不減，同時由于國家的宏觀調(diào)控政策，信貸政策等的限制，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中出現(xiàn)資金斷鏈，這就在另一方面給外資以各種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)會。而從長遠(yuǎn)來看，隨著居民生活水平的提高、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的需求依舊很大，再加上房價的上升以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使得外資更想進(jìn)入。人民幣預(yù)期的升值刺激外資進(jìn)入。自加入WTO以來，外商就看準(zhǔn)了人民幣會有很大的升值空間，在這樣的吸引下，外資千方百計設(shè)法進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，以期獲得人民幣升值帶來的好處。由于2002年以后我國取消了內(nèi)銷房和外銷房的政策，對境外投資者和個人投資者沒有任何的限制，這就使得更多的外資看好中國的房地產(chǎn)行業(yè)，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。外資進(jìn)入對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響積極影響，主要表現(xiàn)在以下方面：提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力，外資的進(jìn)入給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了較為先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備、操作經(jīng)驗(yàn)，促使我國的房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制，同時也完善了我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系，這有利于增強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，優(yōu)化國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。外資的進(jìn)入在很大程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足，有利于緩解金融風(fēng)險的產(chǎn)生和緩解房地產(chǎn)市場總體資金緊張局面。外資帶來了很多新的房地產(chǎn)金融工具，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資信托、住房抵押貸款證券化等，為我國資本市場的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。消極影響：首先，宏觀調(diào)控方面。外資的進(jìn)入使我國宏觀調(diào)控政策難度增加。外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策時，企業(yè)的融資難度加大，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。外資就利用宏觀調(diào)控的時機(jī)通過外債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、預(yù)收款等途徑加速流入房地產(chǎn)市場，這些行為在很大程度上就削弱了宏觀調(diào)控的政策力度。其次，房價方面。我國自2002年以來，對境外機(jī)構(gòu)和個人購房并無任何限制，基本享受國民待遇，而且，所得收益除交納政府規(guī)定的契稅、營業(yè)稅外，無須交納其他稅收，且可通過購匯的方式匯出，這就推動了境外機(jī)構(gòu)和個人購房的比例，外資大量流入買方市場，對房屋的需求量加大，勢必在一定程度上會引起房價上升。2003年至2004年，外資投資重點(diǎn)在住宅，2004年底，外資投資基金的投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以甲級寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)，2005年，外資將在中國的主攻方向放在了中心城市的商業(yè)地產(chǎn)。外商投資的進(jìn)一步流入勢必造成高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作，減少對中低檔房產(chǎn)的投資，從而造成中低檔住宅市場供求失衡，進(jìn)一步抬高其市場價格。應(yīng)對外資集中投資房地產(chǎn)的對策（一）政府應(yīng)對外資進(jìn)入對策各地方政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向，密切關(guān)注外資對某個城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作等，針對外資基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，適時制定針對外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策。此外對外資企業(yè)的投資區(qū)域、樓盤面積、投資金額、企業(yè)身份、投資用途以及轉(zhuǎn)讓等方面也應(yīng)有所限制。加強(qiáng)對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)對于境外非居民購買房產(chǎn)采用實(shí)名制的規(guī)定，并規(guī)定在買房之后的一定時期內(nèi)（比如三個月），若無人居住，則對房屋按一定的比例征收房屋空置稅，對無人居住時間更長的房屋（比如兩年以上），政府有權(quán)力將房屋按某一價格收回。政府在實(shí)行新一輪的宏觀調(diào)控時，要密切注意外資行為的動態(tài)變化，將外資對宏觀調(diào)控的影響降至最低，加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管力度，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，對他們購買房屋的數(shù)量要有所限制，以防止他們進(jìn)一步抬高我國房價。政府應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相對外資企業(yè)來說，在土地資源和政府資源方面，擁有比較全面的信息量，而且他們能夠全面了解市場以及消費(fèi)者需要什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在制定銷售策略以及產(chǎn)品定位方面，內(nèi)資企業(yè)具有優(yōu)勢地位，因此政府應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)資企業(yè)的扶持。（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對外資進(jìn)入對策加強(qiáng)自身融資能力。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，而主要還是以銀行貸款以及自籌資金為主。由于近期國家出臺了金融緊縮政策，這勢必會削弱企業(yè)對銀行信貸的依賴，外資就會利用這種機(jī)會加大進(jìn)入房地產(chǎn)市場，雖然這些企業(yè)在一時解決了融資問題，但也存在很大的風(fēng)險。因此，這些企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的融資能力，尋求更多更好的融資渠道。提高自身競爭力。面對外資大量流入房地產(chǎn)市場，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高自身的競爭力，使本國的企業(yè)在房地產(chǎn)市場上占據(jù)主導(dǎo)地位，比如可以實(shí)施產(chǎn)品差異化策略、加強(qiáng)品牌建設(shè)、提高自身的戰(zhàn)略意識等，使自己的產(chǎn)品具有優(yōu)勢，提高自身的競爭力，避免外資企業(yè)進(jìn)入帶來的不利影響。此外，企業(yè)之間還應(yīng)廣泛建立的戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及積極培養(yǎng)具有項(xiàng)目策劃