行業(yè)經(jīng)濟論文-淺談房地產(chǎn)投資信托基金在我國房地產(chǎn)融資中的應用摘要：房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄，機構(gòu)單一，對銀行的高度依賴性，這些情況存著極大的金融風險，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)的周期較長，資金的回收期也長，其間存在眾多不可知的風險，項目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全，在這種情況下，近年來我國發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）為房地產(chǎn)融資開辟了一條新的途徑，它的眾多的特性恰好適應了目前我國房地產(chǎn)融資難的狀況，文章通過借鑒國外REITS發(fā)展的狀況，對我國REITS的發(fā)展提出了一些建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托基金；應用研究一、國外REITS的發(fā)展概述房地產(chǎn)信托基金對于我國來說是一個新生兒，而在國外已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，特別是美國、德國、加拿大等國家，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITS），是一種專營于房地產(chǎn)投資項目的投資基金，它通過向證券市場發(fā)售可自由流通的受益憑證，集聚眾多中小投地資者的資金，然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項目的投資組合，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者，它本質(zhì)上是一種投資金信托型投資基金。美國是目前REITS發(fā)展最完善的國家之一，其運營方式一般分為三個階段：第一階段是成立籌資階段，這時房地產(chǎn)投資信托基金依照法律規(guī)定成立，并在證券市場掛牌交易，并通過證券市場向各大中小投資者發(fā)售房地產(chǎn)信托投資收益憑證，以獲取資金；第二個階段是房地產(chǎn)投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益的投資項目當中，并將實際管理當中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來完成，從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入；最后一個階段是利潤分配階段，廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領(lǐng)取股利，分配紅利，當然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤，它與以往的房地產(chǎn)融資項目相比具有以下顯著的優(yōu)勢。（一）政府的稅收優(yōu)惠美國政府對REITS免收所得稅，其規(guī)定是把利潤的90以上分給股東以后，只針對個人征收個人所得稅，在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS，稅收上的便利是推動其發(fā)展的主要推動力。（二）廣大中小投資者進入的門檻低美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，適合廣大投資者。（三）REITS據(jù)有跟股票一樣的變現(xiàn)性和流動性REITS可以在證券交易市場交易，在二級市場上進行買賣，而且其投資回報率具有穩(wěn)定性，由于其專業(yè)化人才管理和風險分散機制，使得其投資種類能夠進行有效的組合，選擇不同地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)物業(yè)，有效的分散非系統(tǒng)風險，使其獲得較高的利潤回報。（四）REITS與企業(yè)的經(jīng)營與財務(wù)狀況無關(guān)大部分投資于房地產(chǎn)項目，而且融通的資金是表外的資金性質(zhì)，其收益只與項目的具體情況有關(guān)，而與企業(yè)的經(jīng)營與財務(wù)狀況無關(guān)。REITS收益的來源主要源于房地產(chǎn)開發(fā)項目，而不是來自于整個房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。二、我國REITS目前的發(fā)展狀況近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，卻存在房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，國家在這種情況下采取了宏觀調(diào)控的措施，逐漸緊縮銀根，開發(fā)商想通過借款的方式融資壁壘越來越大，而且近幾年來，隨著我國商品房預售制度問題的涌現(xiàn)，要求改預售為現(xiàn)售的呼聲越來越高，而房地產(chǎn)依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段，在我國現(xiàn)在發(fā)展的也陷入了困境。我國目前發(fā)行的主要是單一債權(quán)類信托，這種信托的流動性不是很強，在市場發(fā)生波動時風險往往會集中爆發(fā)，因此受到了證監(jiān)會的嚴格限制。2005年10月，銀監(jiān)會出臺的212號文件中，新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金依托計劃的開發(fā)商必須四證齊全，自有資金超過35%，同時具有二級以上的開發(fā)資質(zhì)等一系列門檻，就是為了控制這種單一的債權(quán)類的信托。在這種情況下，一方面是在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)的融資渠道進一步收縮，越發(fā)商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產(chǎn)分享高額的收益，但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)商融資越來越依靠銀行，各種尋租現(xiàn)象層出不窮，一旦出現(xiàn)資金風險，就會影響到整個金融體系的安全與穩(wěn)定，也會造成與之相關(guān)的企業(yè)如施工，咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源，造成了貧富差距的進一步加大。目前，我國應該借鑒和模仿國外REITS的發(fā)展情況，我國REITS（房地產(chǎn)投資信托基）和國外的發(fā)展主要存在以下主要區(qū)別：國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS所投資的房地產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資實際上是一種債權(quán)關(guān)系，靈活性比較小。中國房地產(chǎn)信托集合不能超過200份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。國外REITS可以轉(zhuǎn)讓，而且可以在資本市場交易且沒有持有期限，不可以贖回；而我國的信托基金計劃不具有基金性質(zhì)，還不能算是一種標準化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，有一般為3年的償還期。收益途徑和收益方式方面，REITS的收益途徑主要來源于REITS持有不動產(chǎn)的出租收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系；而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益，且收益與風險是不對稱的。國外的REITS與股票相似，其作為資本市場的交易工具，是資本市場資源配置的表現(xiàn)終端，而REITS則相當于是房地產(chǎn)的資本市場終端，房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具，而我國的信托計劃不具備這樣的功能。三、我國REITS發(fā)展模式的建議（一）規(guī)模不宜太大由于我國的房地產(chǎn)投資信托基金剛剛起步，缺乏相關(guān)的發(fā)展經(jīng)驗，所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對REIT的管理顧問公司要求就高，而且監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管也將存在一定的難度；規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風險。所以根據(jù)發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對權(quán)益型有限期自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應以1015年為佳。（二）權(quán)益型有限期自我償付式REIT的資金籌集方式，應以公募為主因為目前我國整個產(chǎn)業(yè)投資基金還處在探索階段，如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展，也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規(guī)定且在募集時受主管部門的嚴格審批，所以更符合現(xiàn)階段發(fā)展權(quán)益型有限期自我償付式REIT的要求。（三）REIT就其組織形式而言，可分為公司型和契約型兩種公司型的REIT是根據(jù)公司法的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司，契約型的REIT則是以信托契約為基礎(chǔ)形成的代理投資行為，基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊，就發(fā)展權(quán)益型有限期自我償付式REIT而言，如果REIT的規(guī)劃比較大，投資領(lǐng)域也比較廣，就應采用公司型組織形式，因為這有助于對基金資產(chǎn)的集中管理和規(guī)范操作。如果REIT的規(guī)模較小，業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。（四）REIT可分為封閉式基金和開放式基金開放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者，同時用經(jīng)營收入來購買額外的房地產(chǎn)。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購買資產(chǎn)之后，則不再進一步發(fā)行股票，其現(xiàn)存股票的價值完全取決于REIT資產(chǎn)組合的經(jīng)營業(yè)績。權(quán)益型有限期自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩(wěn)定性，而且開放式REIT在發(fā)行新股時必須對現(xiàn)存資產(chǎn)進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權(quán)益REIT），所以封閉式更適合其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益（一般為5%）或資產(chǎn)的折舊所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來購買額外的資產(chǎn)。（五）投資管理較好的投資管理不但有利于REIT自身的發(fā)展，也會給我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來新鮮的血液，改善目前我國房地產(chǎn)市場上一些不良的發(fā)展狀況，使我國的房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場走向“雙贏”。根據(jù)國外經(jīng)驗，將REIT的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司可有效地改善其資本結(jié)構(gòu)，降低高負債經(jīng)營所帶來的風險；投資于實物性的資產(chǎn)；REITS的主要業(yè)務(wù)國家應限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉儲等，其投資范圍也要有一個比較明確的規(guī)定。