行業(yè)經濟論文-談我國房地產市場發(fā)展的幾個問題摘要：本文就房地產價格上漲的真正原因、房地產業(yè)的暴利的消除、物業(yè)稅的開征是否會降低房價、政府調控房價的著力點等問題提出了個人的看法，指出房價上漲的真正原因在于快速增長的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的矛盾，房地產業(yè)存在暴利的原因在于壟斷，物業(yè)稅的開征并不一定會降低房價，調節(jié)房價需要政府的干預，政府干預的重點應放在增加供給上，尤其是對房地產業(yè)壟斷的干預上。關鍵詞：供求矛盾壟斷政府調控近幾年，中國許多地區(qū)房地產價格快速上漲、持續(xù)攀升。針對這一問題，政府出臺了許多措施，許多學者也紛紛獻言獻策。本文就房地產價格上漲的真正原因、房地產業(yè)的暴利是否能夠消除、物業(yè)稅的開征能否降低房價、政府調控房價的著力點等問題提出了個人的看法，以圖拋磚引玉，與大家討論。一、房地產價格上漲的真正原因在討論房地產價格上漲的過程中，許多人把房價上漲歸因于房地產商哄抬房價、國內國外游資的炒作等等原因。然而情況真的如此嗎?筆者認為，房地產價格上漲的真正原因在于快速增長的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的供求矛盾，這種價格上漲恰恰體現了房地產這種商品的價值回歸。眾所周知，在完全競爭的市場結構中，均衡價格是由市場的供給和需求共同決定的。雖然在現實中，完全競爭的市場結構并不存在。但這里我們討論的是全國范圍內房地產價格的平均水平，這與完全競爭的市場結構相類似，因此我們可以借助這個模型來分析中國房地產價格的變化。首先從需求方面來看。影響需求的因素包括商品的價格、消費者的收入、相關產品的價格、消費者的偏好、消費者對未來價格變化的預期以及人口因素等等。一般來說，商品價格上升會導致需求下降。然而，這是有條件的。條件便是影響需求的其他因素保持不變。如果在商品價格上升的同時，其他因素也發(fā)生了變化，并且其他因素變化的影響要大于價格變化的影響，那么，即使商品的價格上升，需求不但不會下降，反而會上升。這個原理，恰恰揭示了近幾年中國房地產價格不斷上漲而同時需求卻不斷擴大，從而導致房地產價格的持續(xù)上升的現象。從收入角度看，中國人均GDP已經超過了1000美元。消費者收入的增加無疑會大大增加消費者對一些高檔商品的需求，例如汽車、房屋等等。然而這還不足以解釋收入對房價的影響。收入對房價的影響還有中國特有的特點。中國居民收入分配地區(qū)差距大、城鄉(xiāng)差距大的特點決定了在一些中東部大中城市的居民收入要比全國平均水平高出許多。同時，中國居民收入高收入階層與低收入階層大量并存，高收入階層的絕對數量為數不少。另外，隨著中國經濟的持續(xù)發(fā)展，一個龐大的中產階層正在形成之中，這都造成了在一些中東部的大中城市中對房屋的大量需求。許多人喜歡用房價與居民收入之間的比例的國際比較來說明中國房價畸高，并且得出結論中國房價太高了以至于中國人買不起房。實際上絕不能簡單地套用這一比例。因為中國人的購房消費還有另外兩個特征，即代際收入消費和永久收入消費。這兩個特征使得中國居民的收入水平被低估了。在購房的消費者中，中青年購房者占了很大的比例。然而他們購房的支出，并不僅僅依賴于其自身的收入。其父母往往會幫其支付購房款的很大一部分，這實際上相當于增加了其收入水平。另一方面，美國經濟學家米爾頓弗里德曼的永久收入的消費理論同樣適用于中國。該理論認為消費者的消費支出主要不是由他的現期收入決定的，而是由他的永久收入(也就是消費者可以預期到的長期收入)決定的。在購房者中，依靠住房按揭的購房名占了相當大的比例。住房按揭制度使得自身并沒有多少積累但對自身長期收入持樂觀看法的年輕一代對住房的需求大大增加了。隨著中國經濟的發(fā)展，城市居民的消費開始由“萬元級”向“十萬元級”過渡。人們對住房的需求也由僅僅滿足居住型向追求享受型轉變。許多人開始購買更大、更好的房屋，追求更好的環(huán)境。在經濟學中，房屋屬于高檔品，其收入彈性較大，隨著收入的增長，房屋需求的增長要快于收入的增長。這是符合經濟學基本規(guī)律的。這種消費結構、消費偏好的改變無疑也是房屋需求增加的原因。房地產業(yè)還有另外的特征，即房屋不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益(包括房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。中國儲蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲蓄幾乎沒有收益，甚至是負的收益。中國經濟的發(fā)展又使得民間積累了相當的資本。為了獲得更高的收益，大量資本開始涌入房地產業(yè)。同時，受人民幣升值預期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進入中國房地產市場。這導致房地產投資需求的大量增加。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費需求大量增加的背景，投資房地產獲得不了收益，投資炒作是無法進行的。炒作不是房價上漲的真正原因，只不過起到了推波助瀾的作用。需求大幅增加，還在于人們預期的改變。這更加明確地解釋了為什么房價越高，購買房屋的人越多的現象。熟悉中國經濟的人都知道，1998年中國政府開始對醫(yī)療、教育、住房、養(yǎng)老等制度進行改革。在過去，人們住房主要靠單位分配，而不是個人購買。因此，嚴格來說，在此之前：并沒有在全國范圍內形成對房地產的大量需求。1998年到2000年，人們大多持觀望態(tài)度，在觀察這項改革是否能夠持續(xù)下去。這種“時滯”的影響，使得房地產市場并未即時啟動。隨著人們意識到這項改革不會倒退回去，今后要住房只有靠自己購買，全國范圍內的房地產市場才開始啟動。許多人開始買房，需求大量增加，房價節(jié)節(jié)攀升。隨著人們都已經預期到，房價在較長時間內將會只升不降，于是，更多的人開始購買房屋。這就使得房地產市場出現了“井噴式”消費的特點，似乎在一夜之間人們都開始購買房屋了。另外，經濟學中的“攀比效應”在中國消費中表現得更加明顯。在許多人購買房屋后又會帶來更多的人購買房屋，需求在短期內大幅增加，這導致了許多城市房價僅僅在三、四年之間就翻了一番。仔細觀察，不難發(fā)現，中國的房價上漲主要集中在城市，廣大農村的房價并未上漲。這種上漲體現了非均衡上漲的特征。這需要從中國經濟發(fā)展的大背景來分析。隨著中國經濟的發(fā)展，城市化將是大勢所趨。因此，對城市房屋的需求也將不斷擴大。而只有在城市中，房屋才作為商品出現(在廣大農村中，由于土地屬于集體所有，住房主要靠村民在宅基地上自建)，才能用供求關系來分析。城市化使得大量農村人口向城市轉移，從而在較長一段時間內，中國城市的房價只會上升不會不降。那種房價在短期內大幅下跌的現象，至少在全國范圍不會出現。然而，以上分析的需求的大幅增加，必然會導致房價上漲嗎?經濟學的基本常識告訴我們，如果房屋的供給也大幅增加，并且增加的幅度超過需求，房價不但不會上漲還會下跌。然而，遺憾的是，這種情況并不會出現。因為房屋的供給雖然也在增加，但幅度卻遠遠小于需求的增加。供不應求的狀況導致了房價必然上漲。房屋供給增長緩慢是由房地產業(yè)供給的特點決定的。由于房價上漲，更多資本進入房地產業(yè)，這會導致供給增加。然而，房屋是要蓋在土地上的，而土地這種生產要素具有不可復制、不可移動的特點，這就決定了土地的供給不是無限的。雖然房地產開發(fā)的效率在提高，許多農用地也不斷被用來開發(fā)房地產，然而在短期內，城市中的土地不可能大量增加，相對于巨大的需求來說是不夠的。這導致了房屋的供給也不可能大量增加。雖然土地價格沒有房地產價格增長的快，然而由于土地稀缺導致的房屋的稀缺，卻成為房價上漲的主要因素。制約房屋供給增加的還有另外一個因素土地的成本。2003年，中國政府的土地出讓方式變?yōu)榱恕罢?、拍、掛”方式，而且嚴格控制了土地的供應，使得土地價格上漲。再加上許多地方政府利用土地出讓金的收入來彌補財政收入不足，自然希望地價越高越好，使得土地價格進一步上漲。土地價格的上漲直接導致房屋的成本增加。由于需求遠大于供給，房地產商可以輕易地將上升的成本轉嫁給消費者。也就是說，房屋成本減少，房價不一定下降；房屋成本上升，房價卻一定上漲。有人喜歡用中國居民收入與房價的比例來說明中國的情況。然而這種比較卻忽略了這樣一個事實。收入水平和房價是由勞動力這種生產要素的供求和房屋的供求分別決定的。由于中國人口供給具有無限供給彈性的性質，低工資水平成為必然。而由于中國土地尤其是大中城市中的土地相對于巨大的需求來說是遠遠稀缺的，因而房屋也是遠遠稀缺的，因此高房價在中國也會成為必然。在這個問題上，不能簡單地拿中國與其他國家相比較。另外，土地不可移動、不可復制的特點從而房屋不可移動、不可復制的特點決定了房地產業(yè)規(guī)模經濟特征不明顯。生產成本并不會因生產規(guī)模的擴大而出現明顯的降低。這與汽車、家電等行業(yè)有明顯的不同。這也就是為什么汽車、家電的價格在不斷下降，而房屋的價格卻在不斷上升的原因?？焖僭鲩L的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的矛盾，是近幾年中國房地產價格不斷攀升的真正原因。拋開感情因素，這種上漲恰恰體現了房地產業(yè)的價值回歸，體現了在中國這樣一個人口眾多、土地資源稀缺、經濟快速發(fā)展的國家，房地產應該具有的價格水平。而在住房成為商品之前，這種價格是扭曲的。而現在的價格上漲恰恰是這種扭曲的價格得到部分更正的結果。甚至可以說，由于需求仍在快速增長而供給仍舊增長緩慢，房價現在還沒有漲到它應該漲到的程度。二、房地產業(yè)的暴利能夠消除嗎?近幾年，房地產業(yè)的暴利成為大家口誅筆伐的對象，甚至有的地方呼吁通過公開房地產商的成本來抑制房價。然而，這樣便能夠消除房地產業(yè)的暴利了嗎?房地產業(yè)的暴利來自于房地產業(yè)的另一個特征壟斷性。一旦某個房地產商獲得了某塊土地的使用權，他便具有了獨占性的特征，別的開發(fā)商就無法再在這塊土地上蓋房。這種對土地使用權的獨占性使得開發(fā)商具有了壟斷的性質。經濟學常識告訴我們，壟斷企業(yè)往往會取得高額壟斷利潤，這種利潤要遠遠大于競爭市場中企業(yè)的平均利潤。這便是房地產業(yè)暴利的原因。然而，這種暴利并非不合法。就如同擁有專利權的企業(yè)能夠取得比別的企業(yè)高的多的利潤一樣，這種高利潤是由于房屋這種商品的特點決定的。許多人對中國房地產業(yè)一方面房價居高不下，另一方面房屋的空置率也在不斷上升的現象感到迷惑不解。這其實也是由房地產業(yè)的壟斷性所決定的。房地產業(yè)的壟斷利潤足以保證房地產商的資金鏈不出現斷裂，對未來房價的預期又使得房地產商可以囤積房屋、哄抬房價，因此房價與空置率“雙上漲”的局面就會出現。房地產業(yè)的暴利，單純依靠市場的力量，是無法消除的?，F代經濟學指出，壟斷會降低經濟效率、損害社會福利，對壟斷的干預則是政府的重要職能之一。要消除這種由于壟斷帶來的暴利，只能依靠政府干預。三、物業(yè)稅的開征會降低房價嗎?物業(yè)稅是國際通行的房地產稅制，又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。我國物業(yè)稅制度的思路是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有者每年繳納的物業(yè)稅。上述稅費現在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房產保有階段分年收取，住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即在購買時只需繳納170的稅費。許多人認為物業(yè)稅開征后，直接帶來了房地產商成本的降低，因此必然會帶來房價的降低。然而，情況也許并非如此。稅收和土地出讓金成本只是房地產商總成本的一部分。正如前面所說，中國的土地價格仍會攀升。因此，即使房地產商的稅收和土地出讓金成本降低了，但是土地價格上漲帶來成本的增加，甚至會使房屋的總成本不降反升。退一步考慮，即使房地產商的總成本降低了，房價也不一定會降低。前面說過，房地產具有壟斷的性質。在壟斷條件下，商品的交易價格與生產成本其實并沒有太大關系。這兩者往往相差很多。因此，盼望物業(yè)稅的開征會帶來房價降低的想法，只能是一廂情愿。四、政府調控房價的著力點雖然中國房價上漲的真正原因在于需求與供給之間的矛盾，然而完全解決這一矛盾卻并不可能。這是中國經濟的發(fā)展受制于資源限制所帶來的必然結果。政府調控所能做的只能是最大限度地緩解這一矛盾。政府調控房價的目標應是抑制房價的過快上漲，而不是使房價下跌。為抑制房價的過快上漲，政府調控可以選擇抑制需求、增加供給、或者同時抑制需求增加供給。很顯然同時抑制需求增加供給的做法更具成效。然而，政府調控房價的著力點應重點放在哪一方面呢?是更多地抑制需求還是更多地增加供給呢?我認為，政府調控房價的著力點應重點放在增加供給上，抑制需求不應成為重點。前面已說過，房屋兼有消費和投資兩項功能。誠然投機性投資和國外游資涌入加大了房地產業(yè)的需求，政府應大力抑制。然而居民對房屋的消費性需求卻是合理的、正常的，也是符合經濟發(fā)展規(guī)律的。除了那些奢侈消費，政府對此不應也不必加以抑制。從長遠看，中國經濟的增長應由投資、出口拉動型向消費拉動型轉變，而住宅消費又是消費中重要的方面。隨著中國經濟的進一步發(fā)展，影響需求的因素，比如消費者的收入、相關產品的價格、消費者的偏好、消費者對未來價格變化的預期以及人口因素等等在未來十幾年中只會使需求增加而不會使需求減少。因此，房屋需求增長仍將是大勢所趨。要緩解房屋供求矛盾，政府調控的重點應放在增加房屋的供給上。房屋供給的增加有三種途徑。一是增大土地供應，二是提高土地使用效率，三是政府干預壟斷。無限增大土地供應在中國這樣一個地少人多國家顯然行不通。然而，這并不是說政府應過分強調從嚴控制土地。土地作為一種生產要素，其價格取決于其邊際生產力。城市用地的邊際生產力高于