行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個(gè)問題摘要：本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因、房地產(chǎn)業(yè)的暴利的消除、物業(yè)稅的開征是否會(huì)降低房價(jià)、政府調(diào)控房價(jià)的著力點(diǎn)等問題提出了個(gè)人的看法，指出房價(jià)上漲的真正原因在于快速增長的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在暴利的原因在于壟斷，物業(yè)稅的開征并不一定會(huì)降低房價(jià)，調(diào)節(jié)房價(jià)需要政府的干預(yù)，政府干預(yù)的重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)壟斷的干預(yù)上。關(guān)鍵詞：供求矛盾壟斷政府調(diào)控近幾年，中國許多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、持續(xù)攀升。針對(duì)這一問題，政府出臺(tái)了許多措施，許多學(xué)者也紛紛獻(xiàn)言獻(xiàn)策。本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因、房地產(chǎn)業(yè)的暴利是否能夠消除、物業(yè)稅的開征能否降低房價(jià)、政府調(diào)控房價(jià)的著力點(diǎn)等問題提出了個(gè)人的看法，以圖拋磚引玉，與大家討論。一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因在討論房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過程中，許多人把房價(jià)上漲歸因于房地產(chǎn)商哄抬房價(jià)、國內(nèi)國外游資的炒作等等原因。然而情況真的如此嗎?筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的真正原因在于快速增長的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的供求矛盾，這種價(jià)格上漲恰恰體現(xiàn)了房地產(chǎn)這種商品的價(jià)值回歸。眾所周知，在完全競爭的市場結(jié)構(gòu)中，均衡價(jià)格是由市場的供給和需求共同決定的。雖然在現(xiàn)實(shí)中，完全競爭的市場結(jié)構(gòu)并不存在。但這里我們討論的是全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平，這與完全競爭的市場結(jié)構(gòu)相類似，因此我們可以借助這個(gè)模型來分析中國房地產(chǎn)價(jià)格的變化。首先從需求方面來看。影響需求的因素包括商品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格變化的預(yù)期以及人口因素等等。一般來說，商品價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求下降。然而，這是有條件的。條件便是影響需求的其他因素保持不變。如果在商品價(jià)格上升的同時(shí)，其他因素也發(fā)生了變化，并且其他因素變化的影響要大于價(jià)格變化的影響，那么，即使商品的價(jià)格上升，需求不但不會(huì)下降，反而會(huì)上升。這個(gè)原理，恰恰揭示了近幾年中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲而同時(shí)需求卻不斷擴(kuò)大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升的現(xiàn)象。從收入角度看，中國人均GDP已經(jīng)超過了1000美元。消費(fèi)者收入的增加無疑會(huì)大大增加消費(fèi)者對(duì)一些高檔商品的需求，例如汽車、房屋等等。然而這還不足以解釋收入對(duì)房價(jià)的影響。收入對(duì)房價(jià)的影響還有中國特有的特點(diǎn)。中國居民收入分配地區(qū)差距大、城鄉(xiāng)差距大的特點(diǎn)決定了在一些中東部大中城市的居民收入要比全國平均水平高出許多。同時(shí)，中國居民收入高收入階層與低收入階層大量并存，高收入階層的絕對(duì)數(shù)量為數(shù)不少。另外，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，一個(gè)龐大的中產(chǎn)階層正在形成之中，這都造成了在一些中東部的大中城市中對(duì)房屋的大量需求。許多人喜歡用房價(jià)與居民收入之間的比例的國際比較來說明中國房價(jià)畸高，并且得出結(jié)論中國房價(jià)太高了以至于中國人買不起房。實(shí)際上絕不能簡單地套用這一比例。因?yàn)橹袊说馁彿肯M(fèi)還有另外兩個(gè)特征，即代際收入消費(fèi)和永久收入消費(fèi)。這兩個(gè)特征使得中國居民的收入水平被低估了。在購房的消費(fèi)者中，中青年購房者占了很大的比例。然而他們購房的支出，并不僅僅依賴于其自身的收入。其父母往往會(huì)幫其支付購房款的很大一部分，這實(shí)際上相當(dāng)于增加了其收入水平。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓弗里德曼的永久收入的消費(fèi)理論同樣適用于中國。該理論認(rèn)為消費(fèi)者的消費(fèi)支出主要不是由他的現(xiàn)期收入決定的，而是由他的永久收入(也就是消費(fèi)者可以預(yù)期到的長期收入)決定的。在購房者中，依靠住房按揭的購房名占了相當(dāng)大的比例。住房按揭制度使得自身并沒有多少積累但對(duì)自身長期收入持樂觀看法的年輕一代對(duì)住房的需求大大增加了。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民的消費(fèi)開始由“萬元級(jí)”向“十萬元級(jí)”過渡。人們對(duì)住房的需求也由僅僅滿足居住型向追求享受型轉(zhuǎn)變。許多人開始購買更大、更好的房屋，追求更好的環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，房屋屬于高檔品，其收入彈性較大，隨著收入的增長，房屋需求的增長要快于收入的增長。這是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律的。這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好的改變無疑也是房屋需求增加的原因。房地產(chǎn)業(yè)還有另外的特征，即房屋不只是單純的消費(fèi)品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來收益(包括房租收益和房屋價(jià)格上漲帶來的差價(jià)收益)，因此投資者可以在房屋和儲(chǔ)蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。中國儲(chǔ)蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲(chǔ)蓄幾乎沒有收益，甚至是負(fù)的收益。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本。為了獲得更高的收益，大量資本開始涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，受人民幣升值預(yù)期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的大量增加。這也是許多人把房價(jià)上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費(fèi)需求大量增加的背景，投資房地產(chǎn)獲得不了收益，投資炒作是無法進(jìn)行的。炒作不是房價(jià)上漲的真正原因，只不過起到了推波助瀾的作用。需求大幅增加，還在于人們預(yù)期的改變。這更加明確地解釋了為什么房價(jià)越高，購買房屋的人越多的現(xiàn)象。熟悉中國經(jīng)濟(jì)的人都知道，1998年中國政府開始對(duì)醫(yī)療、教育、住房、養(yǎng)老等制度進(jìn)行改革。在過去，人們住房主要靠單位分配，而不是個(gè)人購買。因此，嚴(yán)格來說，在此之前：并沒有在全國范圍內(nèi)形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求。1998年到2000年，人們大多持觀望態(tài)度，在觀察這項(xiàng)改革是否能夠持續(xù)下去。這種“時(shí)滯”的影響，使得房地產(chǎn)市場并未即時(shí)啟動(dòng)。隨著人們意識(shí)到這項(xiàng)改革不會(huì)倒退回去，今后要住房只有靠自己購買，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場才開始啟動(dòng)。許多人開始買房，需求大量增加，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。隨著人們都已經(jīng)預(yù)期到，房價(jià)在較長時(shí)間內(nèi)將會(huì)只升不降，于是，更多的人開始購買房屋。這就使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“井噴式”消費(fèi)的特點(diǎn)，似乎在一夜之間人們都開始購買房屋了。另外，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“攀比效應(yīng)”在中國消費(fèi)中表現(xiàn)得更加明顯。在許多人購買房屋后又會(huì)帶來更多的人購買房屋，需求在短期內(nèi)大幅增加，這導(dǎo)致了許多城市房價(jià)僅僅在三、四年之間就翻了一番。仔細(xì)觀察，不難發(fā)現(xiàn)，中國的房價(jià)上漲主要集中在城市，廣大農(nóng)村的房價(jià)并未上漲。這種上漲體現(xiàn)了非均衡上漲的特征。這需要從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景來分析。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化將是大勢所趨。因此，對(duì)城市房屋的需求也將不斷擴(kuò)大。而只有在城市中，房屋才作為商品出現(xiàn)(在廣大農(nóng)村中，由于土地屬于集體所有，住房主要靠村民在宅基地上自建)，才能用供求關(guān)系來分析。城市化使得大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而在較長一段時(shí)間內(nèi)，中國城市的房價(jià)只會(huì)上升不會(huì)不降。那種房價(jià)在短期內(nèi)大幅下跌的現(xiàn)象，至少在全國范圍不會(huì)出現(xiàn)。然而，以上分析的需求的大幅增加，必然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲嗎?經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)告訴我們，如果房屋的供給也大幅增加，并且增加的幅度超過需求，房價(jià)不但不會(huì)上漲還會(huì)下跌。然而，遺憾的是，這種情況并不會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)榉课莸墓┙o雖然也在增加，但幅度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求的增加。供不應(yīng)求的狀況導(dǎo)致了房價(jià)必然上漲。房屋供給增長緩慢是由房地產(chǎn)業(yè)供給的特點(diǎn)決定的。由于房價(jià)上漲，更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這會(huì)導(dǎo)致供給增加。然而，房屋是要蓋在土地上的，而土地這種生產(chǎn)要素具有不可復(fù)制、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，這就決定了土地的供給不是無限的。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的效率在提高，許多農(nóng)用地也不斷被用來開發(fā)房地產(chǎn)，然而在短期內(nèi)，城市中的土地不可能大量增加，相對(duì)于巨大的需求來說是不夠的。這導(dǎo)致了房屋的供給也不可能大量增加。雖然土地價(jià)格沒有房地產(chǎn)價(jià)格增長的快，然而由于土地稀缺導(dǎo)致的房屋的稀缺，卻成為房價(jià)上漲的主要因素。制約房屋供給增加的還有另外一個(gè)因素土地的成本。2003年，中國政府的土地出讓方式變?yōu)榱恕罢?、拍、掛”方式，而且?yán)格控制了土地的供應(yīng)，使得土地價(jià)格上漲。再加上許多地方政府利用土地出讓金的收入來彌補(bǔ)財(cái)政收入不足，自然希望地價(jià)越高越好，使得土地價(jià)格進(jìn)一步上漲。土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房屋的成本增加。由于需求遠(yuǎn)大于供給，房地產(chǎn)商可以輕易地將上升的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。也就是說，房屋成本減少，房價(jià)不一定下降；房屋成本上升，房價(jià)卻一定上漲。有人喜歡用中國居民收入與房價(jià)的比例來說明中國的情況。然而這種比較卻忽略了這樣一個(gè)事實(shí)。收入水平和房價(jià)是由勞動(dòng)力這種生產(chǎn)要素的供求和房屋的供求分別決定的。由于中國人口供給具有無限供給彈性的性質(zhì)，低工資水平成為必然。而由于中國土地尤其是大中城市中的土地相對(duì)于巨大的需求來說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)稀缺的，因而房屋也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)稀缺的，因此高房價(jià)在中國也會(huì)成為必然。在這個(gè)問題上，不能簡單地拿中國與其他國家相比較。另外，土地不可移動(dòng)、不可復(fù)制的特點(diǎn)從而房屋不可移動(dòng)、不可復(fù)制的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)特征不明顯。生產(chǎn)成本并不會(huì)因生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大而出現(xiàn)明顯的降低。這與汽車、家電等行業(yè)有明顯的不同。這也就是為什么汽車、家電的價(jià)格在不斷下降，而房屋的價(jià)格卻在不斷上升的原因。快速增長的巨大的需求與緩慢增長的供給之間的矛盾，是近幾年中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的真正原因。拋開感情因素，這種上漲恰恰體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值回歸，體現(xiàn)了在中國這樣一個(gè)人口眾多、土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國家，房地產(chǎn)應(yīng)該具有的價(jià)格水平。而在住房成為商品之前，這種價(jià)格是扭曲的。而現(xiàn)在的價(jià)格上漲恰恰是這種扭曲的價(jià)格得到部分更正的結(jié)果。甚至可以說，由于需求仍在快速增長而供給仍舊增長緩慢，房價(jià)現(xiàn)在還沒有漲到它應(yīng)該漲到的程度。二、房地產(chǎn)業(yè)的暴利能夠消除嗎?近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為大家口誅筆伐的對(duì)象，甚至有的地方呼吁通過公開房地產(chǎn)商的成本來抑制房價(jià)。然而，這樣便能夠消除房地產(chǎn)業(yè)的暴利了嗎?房地產(chǎn)業(yè)的暴利來自于房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)特征壟斷性。一旦某個(gè)房地產(chǎn)商獲得了某塊土地的使用權(quán)，他便具有了獨(dú)占性的特征，別的開發(fā)商就無法再在這塊土地上蓋房。這種對(duì)土地使用權(quán)的獨(dú)占性使得開發(fā)商具有了壟斷的性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，壟斷企業(yè)往往會(huì)取得高額壟斷利潤，這種利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競爭市場中企業(yè)的平均利潤。這便是房地產(chǎn)業(yè)暴利的原因。然而，這種暴利并非不合法。就如同擁有專利權(quán)的企業(yè)能夠取得比別的企業(yè)高的多的利潤一樣，這種高利潤是由于房屋這種商品的特點(diǎn)決定的。許多人對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)一方面房價(jià)居高不下，另一方面房屋的空置率也在不斷上升的現(xiàn)象感到迷惑不解。這其實(shí)也是由房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)的壟斷利潤足以保證房地產(chǎn)商的資金鏈不出現(xiàn)斷裂，對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期又使得房地產(chǎn)商可以囤積房屋、哄抬房價(jià)，因此房價(jià)與空置率“雙上漲”的局面就會(huì)出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的暴利，單純依靠市場的力量，是無法消除的?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，壟斷會(huì)降低經(jīng)濟(jì)效率、損害社會(huì)福利，對(duì)壟斷的干預(yù)則是政府的重要職能之一。要消除這種由于壟斷帶來的暴利，只能依靠政府干預(yù)。三、物業(yè)稅的開征會(huì)降低房價(jià)嗎?物業(yè)稅是國際通行的房地產(chǎn)稅制，又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。我國物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。上述稅費(fèi)現(xiàn)在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分70年繳納，即在購買時(shí)只需繳納170的稅費(fèi)。許多人認(rèn)為物業(yè)稅開征后，直接帶來了房地產(chǎn)商成本的降低，因此必然會(huì)帶來房價(jià)的降低。然而，情況也許并非如此。稅收和土地出讓金成本只是房地產(chǎn)商總成本的一部分。正如前面所說，中國的土地價(jià)格仍會(huì)攀升。因此，即使房地產(chǎn)商的稅收和土地出讓金成本降低了，但是土地價(jià)格上漲帶來成本的增加，甚至?xí)狗课莸目偝杀静唤捣瓷?。退一步考慮，即使房地產(chǎn)商的總成本降低了，房價(jià)也不一定會(huì)降低。前面說過，房地產(chǎn)具有壟斷的性質(zhì)。在壟斷條件下，商品的交易價(jià)格與生產(chǎn)成本其實(shí)并沒有太大關(guān)系。這兩者往往相差很多。因此，盼望物業(yè)稅的開征會(huì)帶來房價(jià)降低的想法，只能是一廂情愿。四、政府調(diào)控房價(jià)的著力點(diǎn)雖然中國房價(jià)上漲的真正原因在于需求與供給之間的矛盾，然而完全解決這一矛盾卻并不可能。這是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受制于資源限制所帶來的必然結(jié)果。政府調(diào)控所能做的只能是最大限度地緩解這一矛盾。政府調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)應(yīng)是抑制房價(jià)的過快上漲，而不是使房價(jià)下跌。為抑制房價(jià)的過快上漲，政府調(diào)控可以選擇抑制需求、增加供給、或者同時(shí)抑制需求增加供給。很顯然同時(shí)抑制需求增加供給的做法更具成效。然而，政府調(diào)控房價(jià)的著力點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)放在哪一方面呢?是更多地抑制需求還是更多地增加供給呢?我認(rèn)為，政府調(diào)控房價(jià)的著力點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)放在增加供給上，抑制需求不應(yīng)成為重點(diǎn)。前面已說過，房屋兼有消費(fèi)和投資兩項(xiàng)功能。誠然投機(jī)性投資和國外游資涌入加大了房地產(chǎn)業(yè)的需求，政府應(yīng)大力抑制。然而居民對(duì)房屋的消費(fèi)性需求卻是合理的、正常的，也是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。除了那些奢侈消費(fèi)，政府對(duì)此不應(yīng)也不必加以抑制。從長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)的增長應(yīng)由投資、出口拉動(dòng)型向消費(fèi)拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變，而住宅消費(fèi)又是消費(fèi)中重要的方面。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，影響需求的因素，比如消費(fèi)者的收入、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格變化的預(yù)期以及人口因素等等在未來十幾年中只會(huì)使需求增加而不會(huì)使需求減少。因此，房屋需求增長仍將是大勢所趨。要緩解房屋供求矛盾，政府調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在增加房屋的供給上。房屋供給的增加有三種途徑。一是增大土地供應(yīng)，二是提高土地使用效率，三是政府干預(yù)壟斷。無限增大土地供應(yīng)在中國這樣一個(gè)地少人多國家顯然行不通。然而，這并不是說政府應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)控制土地。土地作為一種生產(chǎn)要素，其價(jià)格取決于其邊際生產(chǎn)力。城市用地的邊際生產(chǎn)力高于