專業(yè)好文檔1*花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告*高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司二年月目錄一、摘要1.1項目名稱1.2項目地址1.3項目運作主體1.4市場與產(chǎn)品專業(yè)好文檔21.5發(fā)展目標與思路1.6運作思路1.7投資計劃1.8投資效益二、項目背景2.1*市房地產(chǎn)的大環(huán)境2.2河西規(guī)劃已初步形成2.3項目意義三、項目承擔單位四、市場前景預測4.1地理位置和優(yōu)勢4.2項目市場預測4.3銷售策略4.4價格定位五、項目規(guī)劃設計5.1設計思路5.2規(guī)劃面積六、投資及籌措6.1項目投資計劃6.2資金來源七、投資及效益分析7.1全部項目專業(yè)好文檔37.2盈利能力分析7.3清償能力分析八、風險分析8.1風險因素8.2風險控制九、可行性研究結(jié)論附件一、摘要1.1項目名稱*花園住宅小區(qū)項目1.2項目地址*省南京市鼓樓區(qū)東寶路18號1.3項目運作主體*省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司1.4市場與產(chǎn)品*花園住宅小區(qū)位于南京市鼓樓區(qū)江東街道,是南京市城市規(guī)劃主城布局近期重點發(fā)展的河西8平方公里生活居住區(qū)。小區(qū)東靠江東北路,西靠長江,南靠東寶路,北靠清涼門大橋,環(huán)境優(yōu)美，交通便利,各類服務設施齊全,是河西僅剩的幾塊待開發(fā)建設的黃金地段。*花園住宅小區(qū)的設計定位為河西生活區(qū)頂級居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設計，以小高層為主，套型適合各層次消費人群。建筑面積為53206，整個建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡約、流暢、清新、通透的設計理念和健康的生活方式，綠化率達45%。項目周期一年半。專業(yè)好文檔41.5發(fā)展目標在當前河西房勢出現(xiàn)“惜售”的大好形勢下，公司以*花園為契機，加強品牌意識，使公司成為南京地區(qū)商品房建設最有特色、最有知名度的開發(fā)商。1.6運作思路公司運作的重點，是努力探索和創(chuàng)造一種適應未來，適應南京，適應公司的發(fā)展需要，又能夠被我們很好的駕馭和掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營模式。公司的運作，將始終堅持滾動經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合的原則，加強和承建商的合作與溝通，將滾動經(jīng)營和資本經(jīng)營兩者有機地整合，形成互動的“鏈條”。滾動經(jīng)營:就是通過本公司東王府花園和朝天宮文博大廈房產(chǎn)相互影響,工程的前后相互促進,銷售收入的相互推動來促進發(fā)展。資本經(jīng)營:就是在國家有關政策范圍內(nèi),憑借公司的實力、信譽、經(jīng)營業(yè)績,對外進行融資,充分發(fā)揮資產(chǎn)的最大作用和功能,為公司的高速發(fā)展創(chuàng)造條件。目前，南京河西房地產(chǎn)形勢喜人，本項目完工后實現(xiàn)銷售不僅可以造福社會，而且也可獲取較高的經(jīng)濟效益。1.7投資計劃專業(yè)好文檔5總投資額1.37億元人民幣。1.8投資效益該項目投資具有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目預計可獲得2.03億銷售收入，稅收為1140萬，利潤總額為6642萬。二、項目背景2.1南京房地產(chǎn)的大環(huán)境南京市地處*省西南部,長江下游平原,其地理位置優(yōu)越,東望大海,西達荊楚,南接皖浙,北連江淮,具有兩千四百多年的建成史,素有十朝都會”之譽,可謂雄踞東南盛名百世,極盡千年繁華。作為全國首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇的豐姿，綺麗的風光，在中華民族的發(fā)展史上占有重要的地位。南京市地處北緯3014-3227，東經(jīng)11822-11914。東與揚州、鎮(zhèn)江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省天長、馬鞍山、蕪湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市現(xiàn)轄11區(qū)2縣，面積6516平方公里，人口640萬，其中市區(qū)面積975.76KM，人口269.33萬，是我國經(jīng)濟發(fā)達省份*省的省會，華東地區(qū)的重要城市，中國七大古都和長江流域四大中心城市之一。南京瀕江近海，是中國東部地區(qū)重專業(yè)好文檔6要的交通和通訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運、管道五種運輸方式構(gòu)成了全方位、立體化和大運量的現(xiàn)代化交通運輸網(wǎng)絡。南京是我國歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨花臺、紫金山天文臺、中山陵等知名景點，是中國的著名旅游觀光城市，具有較高的國際知名度。南京曾被評為中國城市綜合實力“50強”第五名和中國城市投資硬環(huán)境“40優(yōu)”城市之一，1993年南京成為全國24個率先實現(xiàn)小康的城市之一，“十五”時期和本世紀前十年，將是南京經(jīng)濟發(fā)展十分重要的時期。隨著改革達標深入和對外開發(fā)力度的加強，南京經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，政治上的安定團結(jié)，生活上的安居樂業(yè)，加快了房地產(chǎn)的建設發(fā)展速度，特別是在國家加大基礎建設投入，明確提出了發(fā)展住宅上，拉動內(nèi)需刺激消費，并采取了一系列促進政策。（一）政策調(diào)整激活房市。近年來，南京市政府和部門出臺了一系列激活房市的政策，用政策的引導來調(diào)動房地產(chǎn)消費的積極性。如：減免稅費、簡化程序、一門式服務，降低交易門檻激活了房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)的開發(fā)起到了積極地推動作用。（二）日益增長的房地產(chǎn)投資。加大住房建設投資，促進房地產(chǎn)的發(fā)展，2003年1-8月南京市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了104.62億元，比上年增產(chǎn)50.5%,住宅投資乃是房地產(chǎn)投資的熱點。全市用于住宅建設投資69.14億元,同比增產(chǎn)44.8%,房地產(chǎn)投資的迅猛增產(chǎn)也預示著今后房地產(chǎn)規(guī)模將進一步擴大。專業(yè)好文檔7（三）金融青睞房地產(chǎn)。金融部門支持房市效果顯著，國家對住房消費實施金融支持，提高了居民即期消費能力。個人住房貸款余款從1997年190億，到2002年達到825.3億元,年均增長1倍以上。而南京市2003年16月份，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費的新增貸款余額比年初增長均超過20%。（四）個人購房成主體。實現(xiàn)了房地產(chǎn)消費主體由集體向個人平穩(wěn)過渡。商品房銷售持續(xù)旺盛，2003年1-8月銷售面積為190.24萬平方米，其中住宅銷售174.86萬平方米，分別增產(chǎn)15%和23.2%，個人已經(jīng)成為商品房銷售的主要對象。商品房銷售的旺盛，不僅給開發(fā)商增強了投資的信心，也給了消費者入市的信號，這無疑會從投資和消費兩個方面推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）大規(guī)模城建促使購房熱。大規(guī)模城市和道路改造貨幣化折遷量大，是住宅消費實實在在的即期現(xiàn)實需要，導致人們對房地產(chǎn)市場的預期充滿信心，這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎。賣舊買新、以小換大、二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活品位，在南京購買群體中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，對周邊城鎮(zhèn)的輻射，吸引周邊居民購買南京房產(chǎn)，從各種需求和數(shù)量來看，房地產(chǎn)價格會繼續(xù)走向穩(wěn)步發(fā)展。2.2河西規(guī)劃已初步形成河西新城區(qū)位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東，總占地55.7平方公里，現(xiàn)有常住人口約21萬專業(yè)好文檔8人。通過5-10年的開發(fā)，將建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。規(guī)劃新城與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。地鐵線3條：1號線，2號線和4號線。規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道，新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。新城區(qū)當前建設目標是：在2005年全國十運會召開前，河西南部建城區(qū)達到3-5平方公里，同時還將建成緯八路西延，青石埂路，緯九路，江東路，上新河路，濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設施和宜人的環(huán)境迎接十運會。2.3項目的意義專業(yè)好文檔9該項目是公司由高科技向房地產(chǎn)開拓