UNIACTION 鳳凰城項(xiàng)目推廣策劃全新思考 Phoenix City Strategy Ad. Planning 聯(lián)合互動廣告公司 2008 年元月 UNIACTION 1、對項(xiàng)目的認(rèn)知不夠深刻 2、營銷推廣主題缺乏高度 3、整合推廣思路不夠明晰 上輪報(bào)告三點(diǎn) 反思 UNIACTION PART 1 賣 什 么 ？ 項(xiàng)目價(jià)值重新梳理、產(chǎn)品概念深度整合 UNIACTION 認(rèn)知基礎(chǔ)：奢侈品營銷獨(dú)特性 本案作為高檔項(xiàng)目，尤其是別墅， 作為商品的價(jià)值，絕不止停留在物質(zhì)層面， 而應(yīng)是在物質(zhì)基礎(chǔ)上， 所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態(tài)， 有著物質(zhì)與精神雙重高享受的特點(diǎn)， 也就是說，別墅作為奢侈品，提供著與眾不同的生活方式。 賣什么？ UNIACTION 認(rèn)知基礎(chǔ)：奢侈品營銷獨(dú)特性 事實(shí)上，雖然大部分別墅項(xiàng)目都宣揚(yáng) 與眾不同的生活方式， 并把它當(dāng)作其營銷推廣的核心主題概念， 但市場上真正有內(nèi)涵的、名符其實(shí)的概念寥寥無幾。 那么，本案如何？ 賣什么？ UNIACTION 生活方式 地段 產(chǎn)品 基于本案的地段、產(chǎn)品特征，以及兩者的交集碰撞 效應(yīng)，所綜合帶來的將會是一種什么樣的生活方式？ 賣什么？ UNIACTION 地段到底意味著什么價(jià)值？ 賣什么？ UNIACTION 賣什么？ 對地段存在什么偏見？ 郊區(qū)、好像有點(diǎn)兒遠(yuǎn) 生活配套和氛圍不足 不成熟、以后再說吧 事實(shí)上果真如此嗎？ UNIACTION 賣什么？ 換個(gè)角度看問題 大部分別墅、豪宅產(chǎn)品一般都分布于城市邊上或之外，作為 郊區(qū)，自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、靜謐程度、生態(tài)指數(shù)等突出，從該層面而言， 朱家尖環(huán)境優(yōu)越，無疑是別墅豪宅最好的生長土壤。 東港繁華有目共睹，歐尚、麥當(dāng)勞僅一座橋，何遠(yuǎn)之有？ 舟山未來發(fā)展，朱家尖是重頭戲。未開墾的處女地，必然蘊(yùn) 藏更多機(jī)會。先入為主，自然贏得先機(jī)。 把看似存在若干不足的地段特點(diǎn)，轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的價(jià)值， 并充分自信、大聲告訴市場，關(guān)鍵在于如何推廣引導(dǎo)。 UNIACTION 賣什么？ 本案地段所帶來的生活價(jià)值應(yīng)該是 UNIACTION 賣什么？ 一個(gè)與城市保持恰到好處距離的地方 一個(gè)風(fēng)景獨(dú)好的地方 一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂、遠(yuǎn)離世俗的地方 一個(gè)私密性強(qiáng)的地方 一個(gè)可以放松自己、返璞歸真的地方 一個(gè)可以思考人生的地方 UNIACTION 西班牙風(fēng)格到底意味著什么？ 賣什么？ UNIACTION 賣什么？ 建筑空間是承載生活方式的核心介質(zhì)。 消費(fèi)者真正關(guān)心的， 不是建筑有多歐式、多美式、多中式， 而是這種風(fēng)格背后， 能帶來什么樣的生活價(jià)值、利益關(guān)系。 UNIACTION 賣什么？ 什么是西班牙風(fēng)格？ 地中海建筑風(fēng)格的一種，博采其他地中海風(fēng)格之長、集眾家之華， 其醇厚粗樸的建筑風(fēng)格和 它所代表的輕松閑適的生活方式， 在今天更加備受世界建筑師的推崇和矚目。 時(shí)下這種建筑風(fēng)格融入歐洲其他地區(qū)的建筑特點(diǎn)后， 逐漸演變成為了一種百年經(jīng)典的符號。 UNIACTION 賣什么？ 什么是西班牙風(fēng)格？ 西班牙的建筑以追求人生浪漫和自由為其意境， 抒寫了人性化居住的新美學(xué)。 西班牙風(fēng)格的最大特點(diǎn)是在西班牙歐式建筑中融入了陽光和活力， 采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快， 體現(xiàn)了質(zhì)樸的內(nèi)涵與和奮發(fā)向上的精神面貌。 UNIACTION 賣什么？ 什么是西班牙風(fēng)格？ 當(dāng)今的現(xiàn)代社會造成城市環(huán)境越來越擁擠不堪，人們居住在越造越高的樓房里， 居住環(huán)境日益背離原先對美好的居住要求的時(shí)候， 就應(yīng)境產(chǎn)生了閑適、從容、意趣與浪漫及奔放的生活意念， 而西班牙建筑風(fēng)格的出現(xiàn)就是這一生活方式的最佳載體， 這也是西班牙建筑風(fēng)靡中國大陸的原因所在。 UNIACTION 賣什么？ 什么是西班牙風(fēng)格？ “ 突然看見的是一座好像夢境中的地中海風(fēng)格的市鎮(zhèn)， 二百年歷史的沉淀， 巨大的樹林好像華蓋一樣遮掩著它。 那些用蘆葦鋪的屋頂，和紅瓦屋頂交錯(cuò)，鱗次櫛比，恍若隔世。 停下車，在林蔭下的咖啡館呆坐， 就那樣看著熙熙攘攘的路人，沉浸在奇異的夢境之中。 ” 節(jié)選 微風(fēng)吹過的圣芭芭拉 作者：現(xiàn)代設(shè)計(jì)重要奠基人王受之 UNIACTION 賣什么？ 一種閑適、慵懶、從容、意趣的建筑 一種別具品位、優(yōu)雅奢華的建筑 一種好似夢境、可以讓人放慢腳步、發(fā)呆、思考的建筑 一種追求人生浪漫與自由的意境建筑 一種亦不乏奔放與激情的建筑 西班牙風(fēng)格與生活方式 UNIACTION 而當(dāng)如此地段對話如此建筑？ 賣什么？ UNIACTION 賣什么？ 與城市保持恰到好處距離 風(fēng)景獨(dú)好 遠(yuǎn)離喧囂、遠(yuǎn)離世俗、私密性強(qiáng) 可以放松自己、返璞歸真 可以思考人生 閑適、慵懶、從容、意趣、品位 別具品位、優(yōu)雅奢華 好似夢境、讓人放慢腳步、發(fā)呆、思考 追求人生浪漫與自由意境 亦不乏奔放與激情 地段價(jià)值 建筑價(jià)值 + ？ UNIACTION 賣什么？ 慢活主義 UNIACTION 賣什么？ 慢活主義 現(xiàn)代化、城市化與品質(zhì)生活矛盾的產(chǎn)物 慢活，不是不快活，而是一種新生活模式。 這種最早源于意大利北部小城布拉的生活主義，有著必然的原因。 城市化越來越快的今天，城市的密度越來越大， 噪音取代了本來寧靜的生活環(huán)境，空氣污染破壞了平衡的生態(tài)環(huán)境， 城市的發(fā)展使人們的活動空間越來越狹小，人們的生活節(jié)奏也越來越快， 人和人之間正變得越來越冷漠和缺乏親情。在這樣的生活環(huán)境里， 人們留給自己的休閑時(shí)間太少，根本無法盡情享受生活的美好。 慢活主義由此應(yīng)運(yùn)而生。 UNIACTION 賣什么？ 慢活主義 改變行為方式的生活價(jià)值 “ 慢 ” 是一種態(tài)度，是一種積極的休閑， 是一種在忙碌過后的恬息，是享受生活的選擇， 是一種不凡的生活氣質(zhì)，是與自然、與親情、與環(huán)境完美融合的態(tài)度， 是一段不被打擾的時(shí)光； 是一個(gè)可以慢慢去享受人生風(fēng)景的世界。 勸慰人們要主動給自己放松、調(diào)節(jié)、思考的時(shí)間， 嘗試 “ 放輕松 ” 的生活方式。 更是一種能力 少數(shù)清醒者保有的快樂人生的能力， 是一種綜合了明確的方向感、超然的定力、聰明的游刃有余的能力。 其本質(zhì)是對健康、對生活的珍視。 UNIACTION 賣什么？ “ 慢活主義 ” 并不是所有人的權(quán)利， 是一種只能由少數(shù)人才能有資格享有的奢侈。 他們是社會精英階層， 其本身就是在經(jīng)過高速度、高壓力、高收入的世俗的奢侈之后， 尋找人的生活本意。該快就快，能慢則慢， 以平衡的速度，甜蜜地活著。對他們而言緩慢才是真正的奢侈。 慢活主義 特定財(cái)富階層的專屬價(jià)值 UNIACTION 賣什么？ 雖然大多數(shù)人并沒有相應(yīng)的財(cái)富積累等條件去享有慢活主義， 但慢活主義的概念正逐漸演繹為一種生活的主張： “慢生活主張”是世界各國眾多城市生活品質(zhì)提升的目標(biāo)。 越來越多的人已經(jīng)將此視為品質(zhì)生活的象征， 視作生活風(fēng)格的樣板，進(jìn)而影響社會生活潮流和價(jià)值觀。 慢活主義 影響社會潮流的哲學(xué)價(jià)值 UNIACTION 賣什么？ 慢活主義 私人官邸 產(chǎn)品定位 UNIACTION 賣什么？ “ 慢活主義 私人官邸 ” 五大營銷高度： 精準(zhǔn)性： 高度整合了項(xiàng)目的地段、產(chǎn)品兩大核心構(gòu)成及其價(jià)值體現(xiàn) 統(tǒng)領(lǐng)性： 高度概括了項(xiàng)目的其他價(jià)值構(gòu)成，如會所等綜合配套價(jià)值 包容性： 高度包容了功能指向，兼顧第一、第二居所、及度假特性 獨(dú)特性： 高度提煉了一種全新的、獨(dú)特的生活方式，引領(lǐng)區(qū)域市場 差異性： 高度區(qū)隔了競爭對手，品牌個(gè)性鮮明，跳脫了市場單一性 UNIACTION 【 核心競爭力組織結(jié)構(gòu)模型 】 慢活主義 私人官邸 土地價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 1、舟山大環(huán)境 2、朱家尖環(huán)境 3、山海大景觀 4、交通便利性 5、離塵不離城 1、慢活主義的生活方式 2、慢活主義的階層態(tài)度 3、慢活主義的人文內(nèi)涵 4、慢活主義的開發(fā)理念 5、私人官邸的客群高度 1、低密度居住 2、西班牙風(fēng)格 3、別墅功能性 4、組合式業(yè)態(tài) 5、會所等配套 融 融 賣什么？ UNIACTION “ 慢活主義 私人官邸 ” 營銷主題下的 產(chǎn)品打造建議 關(guān)鍵詞：優(yōu)雅中品位、低調(diào)中奢華 增強(qiáng)園林的西班牙風(fēng)格特性，與建筑形成統(tǒng)一整體，呼應(yīng)慢活主義 以慢活主義為主題打造會所，嚴(yán)格會員準(zhǔn)入制，強(qiáng)調(diào)業(yè)主優(yōu)先權(quán)利 引進(jìn)游艇俱樂部等高尚配套，對應(yīng)私人官邸的上層新奢侈生活享受 引進(jìn)國際級物管公司做顧問，以符合慢生活格調(diào)和私人官邸的尊崇 賣什么？ UNIACTION 在本案整合營銷推廣過程中， 應(yīng)以 “ 慢活主義 私人官邸 ” 為概念主題， 全面貫穿于一切推廣手段。 從案名、廣告語、銷售工具、各類媒介廣告等體系， 到售樓處、工地現(xiàn)場、樣板間等包裝， 以及事件營銷等公關(guān)手段， 均圍繞此概念主題、價(jià)值體系、氣質(zhì)進(jìn)行整合營銷。 賣什么？ UNIACTION 客觀審視原案名 “ 鳳凰城 ” 賣什么？ 以 “ 鳳凰 ” 為切入點(diǎn)，具有一定的高貴性和優(yōu)雅氣質(zhì)。 但與本案的實(shí)際關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)， 與 “ 慢活主義 私人官邸 ” 的營銷主題吻合性不高， UNIACTION 賣什么？ 圣芭芭拉 新案名建議 圣芭芭拉，美國加州一小城， 被公認(rèn)為世界上西班牙建筑風(fēng)格最完美的地方。 以此為案名， 第一時(shí)間向目標(biāo)客群生動訴求本案的西班牙風(fēng)格賣點(diǎn)， 獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)蔚然呈現(xiàn)。 另外，舟山房地產(chǎn)項(xiàng)目市場較少有 “ 洋案名 ” ， 此案名識別性高、傳播力強(qiáng)，利于跳脫市場，區(qū)隔競爭對手。 UNIACTION 賣什么？ 薩菲杜拉 新案名建議 西班牙最著名的奢華小島，世界十大私人島嶼之首。 以此為案名，契合本案的西班牙風(fēng)格氣質(zhì)， 同時(shí)寓意本案目標(biāo)客群的高端身份、地位等象征所在。 UNIACTION 賣什么？ 領(lǐng)島 新案名建議 領(lǐng)島與私島具有異曲同工之處。 領(lǐng)，領(lǐng)土，私有的，私密的。表明了對稀缺資源的占有。 取巧在于， “ 領(lǐng)島 ” 與 “ 領(lǐng)導(dǎo) ” 諧音， 不言而喻地表明了本案目標(biāo)客群的高端性所在， 以及引領(lǐng)舟山群島高端生活方式， 和領(lǐng)袖舟山高端房地產(chǎn)市場的恢宏氣勢。 UNIACTION 賣什么？ 讓世界從此慢下來 SLOGEN 結(jié)緣于此，你的世界，從此大不同。 將給你一個(gè)無比閑適、放松、優(yōu)雅、低調(diào)奢華的非凡世界。 將改變你的享受觀、生活觀、思想觀。 同時(shí)寓意本項(xiàng)目引領(lǐng)全新的上層生活形態(tài)， 將影響整個(gè)舟山財(cái)富階層， 甚至影響整個(gè)城市的生活方式及其他項(xiàng)目的開發(fā)理念。 UNIACTION 賣什么？ 讓尊崇折服的世界 SLOGEN 這里不止為財(cái)富階層帶來別墅產(chǎn)品的功能和尊崇， 更將帶來富有慢活主義精神內(nèi)涵的，舟山前所未有的上層生活， 既提供尊崇，又高于尊崇。 折服的，不僅是客群，更是那些只談所謂尊崇的別墅項(xiàng)目。 世界，則將本項(xiàng)目的包容性、豐富性 表達(dá)淋漓盡致，具有領(lǐng)袖舟山群倫的氣魄和格局。 UNIACTION PART 2 賣 給 誰 ？ 目標(biāo)客群精準(zhǔn)鎖定、明晰目標(biāo)市場范圍 UNIACTION 關(guān)于定位客群與市場的核心認(rèn)知前提 賣給誰？ 如何理解 5+2生活模式與慢活主義生活模式？ UNIACTION 賣給誰？ 5 + 2 生活模式 以休閑、度假為主要功能需求 定位于第二、第三居所 屏蔽了以第一居所為需求的客戶 此類需求在舟山本島會很大嗎？ UNIACTION 賣給誰？ 慢活主義生活模式 是一種全新的生活理念和態(tài)度 兼具生活和度假兩種生活形態(tài) 包容了第一居所、第二、三居所的概念 滿足同一階層的不同需求 UNIACTION 賣給誰？ 重要結(jié)論： 慢活主義生活模式具有強(qiáng)大的包容性， 區(qū)別于傳統(tǒng)的 5+2和居家別墅， 具有鮮明的自我個(gè)性， 是 5+2別墅和居家別墅的結(jié)合體。 UNIACTION 賣給誰？ 重要結(jié)論： 基于此特性， 本案的客群指向具有強(qiáng)大的包容性， 但并非是雜、是亂、是混。 亦并非是局限性， 而是“?！?。 UNIACTION 賣給誰？ 目標(biāo)客群“兩大專向性”之一 具有相當(dāng)財(cái)富基礎(chǔ)的人， 介于金字塔第一和第二集團(tuán)之間的上游人士。 本案目標(biāo)客群 UNIACTION 賣給誰？ 目標(biāo)客群“兩大專向性”之二 向往慢活主義，樂于享受慢活主義。 第一居所客群：度假式慢生活別墅 第二、三居所：慢生活式度假別墅 UNIACTION 賣給誰？ 本地船老大、私營企業(yè)主 忙碌奔波大半輩子，積累了一定的財(cái)富，希望享受返璞歸真的慢活主義生活 本地高級公務(wù)員 注重生活品位；壓力大、尋求放松；希望過上慢生活，思考人生，安享天倫 外地成功人士 都市節(jié)奏過快，向往自然與人文風(fēng)景，希望找個(gè)地方偶爾躲起來，過慢生活 其他類型的目標(biāo)客群 看中本案的別墅品質(zhì)；或商務(wù)臨時(shí)居所；或作為投資用途；或其他目的 UNIACTION 賣給誰？ 核心結(jié)論： 只要是處于金字塔第一和第二集團(tuán)之間， 向往慢生活，并樂于享受慢生活的 少數(shù)財(cái)富階層人士， 無論他在本地還是外地， 都是本案可以鎖定的目標(biāo)客群。 UNIACTION PART 3 怎 么 賣 ？ 整合推廣思考、手段建議、及廣告表現(xiàn) UNIACTION 【 目標(biāo)市場全盤攻守戰(zhàn)略 】 前期：墻內(nèi)開花墻外紅 后期：墻外紅遍墻內(nèi)熟 集中力量踏實(shí)耕耘本地市場，以期取得良好的本地美譽(yù)度和銷售結(jié)果；借此基礎(chǔ)，將營銷重點(diǎn)轉(zhuǎn)向外地市場，將本地勢能轉(zhuǎn)化為外地動能。 在本地市場相對成熟后，推動外地市場節(jié)節(jié)開花，并將此結(jié)果通過相關(guān)媒體手段配合，形成強(qiáng)緊迫感，促成本地未消化完的潛在客戶下決心。 UNIACTION 【 目標(biāo)市場重點(diǎn)訴求核心 】 墻內(nèi) 墻外 朱家尖未來發(fā)展 別墅級優(yōu)越地段 高品質(zhì)別墅居住價(jià)值 西班牙風(fēng)格、復(fù)合配套 慢活主義生活方式、 私人官邸的階層榮耀 舟山大環(huán)境、旅