工程項(xiàng)目管理與控制 工程管理中心：李世康 2009年 12月 21 重慶龍湖內(nèi)部講座： 一 、 項(xiàng)目概論 1. 項(xiàng)目的定義 （ 1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過(guò)程 具有特定的目標(biāo) 必定在一定的約束條件下進(jìn)行 必然消耗或占用一定的資源 （ 2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。 2、項(xiàng)目的必備條件 構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，必須具備如下 4項(xiàng)基本條件： （ 1） 是一個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)整體； （ 2） 具有明確的目標(biāo)； （ 3） 具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)； （ 4） 具有資源條件的保障與制約。 3、項(xiàng)目周期 項(xiàng)目的周期是指項(xiàng)目從始至終的生命期，項(xiàng)目周期研究的是項(xiàng)目管理工作在時(shí)序上的安排。一般而言，投資項(xiàng)目周期可劃分為如下三個(gè)階段。 （ 1）項(xiàng)目投資前期：從投資設(shè)想到投資實(shí)施前的一段時(shí)期。主要包括如下工作內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)查與投資機(jī)會(huì)研究； 項(xiàng)目方案策劃； 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目可行性研究有 ； 項(xiàng)目方案評(píng)估與決策然 。 / （ 2）項(xiàng)目投資實(shí)施期：從項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目竣工完成，交付使用前的一段時(shí)期。其主要工作內(nèi)容有： 項(xiàng)目融資； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工任務(wù)的承發(fā)包； 項(xiàng)目的管理與控制； 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣（市場(chǎng)營(yíng)銷） （ 3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)使用期：項(xiàng)目交付使用后的一段時(shí)期。其主要工作內(nèi)容因項(xiàng)目性質(zhì)不同而有很大區(qū)別。 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、推銷）； 經(jīng)營(yíng)管理（市場(chǎng)推廣、經(jīng)營(yíng)） 物業(yè)管理（服務(wù)、管理） 4、項(xiàng)目策劃 （ 1）策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配臵的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過(guò)程。 策劃是一個(gè)過(guò)程； 策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng)； 策劃是具有前瞻性的理性行為； 策劃是對(duì)未來(lái)事件的系統(tǒng)安排； 策劃是一門藝術(shù)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) （ 2）項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)工作。項(xiàng)目策劃具備如下特征： 立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析 ； 目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案； 是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過(guò)程； 靈魂在于市場(chǎng)定位與賣點(diǎn)設(shè)計(jì)； 生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。 （ 3） 項(xiàng)目策劃程序 捕捉、利用、創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)研究 環(huán)境信息 前提與假設(shè) 項(xiàng)目構(gòu)思 構(gòu)思篩選 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 資源調(diào)查、資源分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手分析 消費(fèi)者 分析 市場(chǎng)狀 況分析 產(chǎn)品 分析 自有資源 資本分析 社會(huì)資源 資本分析 / 構(gòu)思再篩選完善 項(xiàng)目概念 方案策劃 市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)研究 產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 市場(chǎng)投資策略策劃 市場(chǎng)營(yíng)銷策劃 二、項(xiàng)目管理 1、項(xiàng)目管理的定義 在項(xiàng)目活動(dòng)過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過(guò)程。 2、項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 （ 1）是一種管理方法體系。 （ 2）是以項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為核心的管理活動(dòng)。 （ 3）是團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。 （ 4）貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程。 （ 5）涉及項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 1（全過(guò)程、各環(huán)節(jié)） DM - 開發(fā)管理 Development Management PM 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理） Project Manajement FM 設(shè)施管理 .物業(yè)管理 Facility Management 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目實(shí)施期 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工 項(xiàng)目使用期 運(yùn)營(yíng)商 FM 開發(fā)商 DM PM 設(shè)計(jì)方 PM 承包商 PM 供應(yīng)商 PM 投資商 DM PM FM 項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 2（全過(guò)程、各環(huán)節(jié)） 施 工 階 段 設(shè) 計(jì) 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項(xiàng) 目 管 理 項(xiàng) 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段 物業(yè)管理 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 全 過(guò) 程 管 理 決 策 階 段 項(xiàng)目前期策劃與管理 項(xiàng)目管理的內(nèi)涵 3（全過(guò)程、各環(huán)節(jié)） 項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想 決策 開始實(shí)施 項(xiàng)目完成 開始運(yùn)營(yíng) 報(bào)廢 拆除 運(yùn)營(yíng)階段 實(shí)施階段 決策階段 項(xiàng)目管理 PM 開發(fā)管理 DM 物業(yè)管理 FM 保修期 (1-2 年 ) FM LM 3、項(xiàng) 目 組 織 （ 1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度。前者表現(xiàn)為組織的結(jié)構(gòu)，后者表現(xiàn)為約束和激勵(lì)組織成員的各種規(guī)章、制度。 （ 2）項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式：項(xiàng)目要素相結(jié)合的形式和制度。取決于項(xiàng)目性質(zhì)、項(xiàng)目存在和運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境條件。常見(jiàn)的有如下幾種形式。 職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營(yíng)管理職能劃分部門，實(shí)施專業(yè)化管理的組織結(jié)構(gòu)形式。任何一個(gè)項(xiàng)目均可作為某職能部門的一部分（或一個(gè)下屬部門而存在）。 項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu)：從公司職能部門中分離出來(lái)的、相對(duì)獨(dú)立的、以項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為主要目的組織形式。 矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項(xiàng)目式的水平層次結(jié)構(gòu)。視項(xiàng)目具體的環(huán)境條件和項(xiàng)目自身的性質(zhì)，采用多種形式（強(qiáng)矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）。 混和式組織結(jié)構(gòu)：在同一公司、同一時(shí)期，同時(shí)存在職能式組織結(jié)構(gòu)形式的項(xiàng)目和項(xiàng)目式組織的項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式。 4、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇 主要影響因素 ： （ 1）不確定性 （ 2）技術(shù)復(fù)雜程度 （ 3）持續(xù)時(shí)間 （ 4）規(guī)模 （ 5）重要程度 （ 6）客戶類型 （ 7）時(shí)間限制性 （ 8）對(duì)外依賴性 （ 9）對(duì)內(nèi)依賴性 幾種規(guī)律性的選擇原則： 規(guī)模小、以技術(shù)為重點(diǎn)的項(xiàng)目：選擇職能式組織 時(shí)間性強(qiáng)、要求反應(yīng)快的項(xiàng)目：選擇項(xiàng)目式組織 時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大、復(fù)雜的項(xiàng)目：選擇項(xiàng)目式組織 重要、影響大的項(xiàng)目： 選擇項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu) 技術(shù)相對(duì)復(fù)雜，需要多個(gè)部門予以支持的項(xiàng)目：選擇矩陣式組織結(jié)構(gòu) 5、工程項(xiàng)目管理組織 （ 1）項(xiàng)目小組和項(xiàng)目經(jīng)理部 工程項(xiàng)目通常按項(xiàng)目的大小設(shè)立項(xiàng)目小組或項(xiàng)目經(jīng)理部 項(xiàng)目小組：中小工程項(xiàng)目的管理組織，由項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、機(jī)電等）、財(cái)務(wù)、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。 項(xiàng)目經(jīng)理部：大型及特大型項(xiàng)目的管理組織，由項(xiàng)目經(jīng)理及各職能部門（計(jì)劃部、工程部、市場(chǎng)部、合同部、公共關(guān)系部等）構(gòu)成。 / （ 2）項(xiàng)目經(jīng)理部組織設(shè)臵的運(yùn)作 任命項(xiàng)目經(jīng)理； 明確項(xiàng)目任務(wù)、資源條件、期限、責(zé)任、權(quán)限； 研究組織架構(gòu)、部門設(shè)臵、權(quán)力及資源配臵、管理與決策程序； 職能分工、人員配臵、責(zé)任及權(quán)限劃分、任務(wù)分配； 信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)、溝通與交流渠道設(shè)計(jì)； 制度建設(shè)、人員招聘、人員培訓(xùn)等； 機(jī)構(gòu)試運(yùn)行、調(diào)整、優(yōu)化。 （ 3）項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理的核心，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 項(xiàng)目經(jīng)理主要職責(zé)： 對(duì)公司：保證項(xiàng)目目標(biāo)與公司目標(biāo)的一致性；恰當(dāng)?shù)乜刂婆c管理公司對(duì)項(xiàng)目配臵的資源；及時(shí)有效的向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況。 對(duì)項(xiàng)目：為項(xiàng)目成員提供良好的工作條件和氛圍，對(duì)項(xiàng)目成員業(yè)績(jī)進(jìn)行考核與獎(jiǎng)懲；對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃、實(shí)施、控制與風(fēng)險(xiǎn)防范負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求： 管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的個(gè)性、良好的人際關(guān)系； 較強(qiáng)的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與工作經(jīng)驗(yàn)； 創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機(jī)動(dòng)的處理復(fù)雜事務(wù)關(guān)系的能力； 堅(jiān)忍不拔的個(gè)性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。 三、 項(xiàng) 目 控 制 1、控制 （ 1）控制的基本概念 對(duì)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行檢查、衡量、評(píng)估和糾正，以確?；顒?dòng)目的得以實(shí)現(xiàn)的管理過(guò)程 （ 2）控制過(guò)程 計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制定 成效與實(shí)績(jī)的評(píng)價(jià) 偏差的糾正 （ 3）有效控制 確保計(jì)劃實(shí)施 偏差及時(shí)糾正 風(fēng)險(xiǎn)得以防范或避免 （ 4）控制技術(shù) 預(yù)算控制技術(shù) 統(tǒng)計(jì)控制技術(shù) 審計(jì)控制技術(shù) 檢查控制技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 2、項(xiàng)目控制 項(xiàng)目控制的內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目投資（成本）控制 （ 2）項(xiàng)目進(jìn)度控制 （ 3）項(xiàng)目質(zhì)量控制 （ 4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 （ 5）項(xiàng)目合同控制 項(xiàng)目控制的依據(jù) （ 1）文件資料：設(shè)計(jì)文件、預(yù)算文件、合同文件、計(jì)劃文件 （ 2）統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表、問(wèn)題報(bào)表、檢查記錄 （ 3）法規(guī)文件 項(xiàng)目控制程序 （ 1）制定標(biāo)準(zhǔn) （ 2）收集信息 （ 3）鑒別偏差 （ 4）分析原因、制定措施 （ 5）落實(shí)任務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制 為什么項(xiàng)目成本往往會(huì)超出預(yù)算 項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容與方法 項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容與方法 項(xiàng)目控制系統(tǒng)的建設(shè) （一）為什么項(xiàng)目成本往往會(huì)超出預(yù)算 1、 不準(zhǔn)確的成本估計(jì) * 遺漏 、 缺項(xiàng) * 單價(jià)不準(zhǔn)確 * 工程量不準(zhǔn)確 2 、 不規(guī)范的控制方法 沒(méi)有控制標(biāo)準(zhǔn) 沒(méi)有規(guī)章制度 沒(méi)有管理與控制程序 沒(méi)有責(zé)任制 沒(méi)有準(zhǔn)確而即時(shí)的信息 3、 其他因素 設(shè)計(jì)變更 （ 規(guī)劃 、 結(jié)構(gòu) 、 裝修 ） 材料 、 設(shè)備變更 施工工藝變更 工期變更 （ 天氣 、 工藝 、 組織 、 材料及設(shè)備 ） 法律 、 法規(guī) （ 稅 、 費(fèi) 、 利率 、 其他 ） 突發(fā)事件 （ 三 ） 項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容與方法 1、 成本控制的依據(jù) 項(xiàng)目成本估算 （ 預(yù)算 ） 工程進(jìn)度表 現(xiàn)金流量表 、 累計(jì)費(fèi)用表 資源消耗 （ 占用 ） 圖 2、成本控制的方法 （ 1） 成本績(jī)效分析法 用以確定項(xiàng)目成本費(fèi)用是否在預(yù)算之內(nèi)，工作績(jī)效是否與實(shí)際成本保持一致的分析方法。 利用 4個(gè)相關(guān)成本指標(biāo)來(lái)計(jì)算成本績(jī)效 TBC：總預(yù)算成本 （ 項(xiàng)目或子項(xiàng)目 ） CBC：累計(jì)預(yù)算成本 （ 從項(xiàng)目開始計(jì) ） CAC：累計(jì)實(shí)際成本 （ 從項(xiàng)目開始計(jì) ） CEV：累計(jì)盈余量 （ 從項(xiàng)目開始計(jì) ） 盈余量：用以描述實(shí)際工作績(jī)效價(jià)值的指標(biāo) （ CEV=實(shí)際工作量 單價(jià) =TBC 完工比率 ） 將 CAC、 CEV、 CBC繪制在同一圖中 （ 累計(jì)費(fèi)用曲線 ） ， 將會(huì)很直觀地觀察到項(xiàng)目 （ 子項(xiàng)目 ） 成本計(jì)劃執(zhí)行情況 。 成本績(jī)效指數(shù)：用以描述成本效率的評(píng)價(jià)指標(biāo) ， 為累計(jì)盈余量與 實(shí)際成本的比值 。 CPI=CEV/CAC 上例：至報(bào)告期止 （ 第 8周 ） CEV=54萬(wàn)元 CAC=68萬(wàn)元 則該項(xiàng)目至報(bào)告期的成本績(jī)效指數(shù)為 CPI=54/68=0.79， 即每一元的支出 ， 僅實(shí)現(xiàn)了 0.79元的盈余量 。 成本差異：累計(jì)盈余量與累計(jì)實(shí)際成本的差額 。 CV=CEV-CAC 該項(xiàng)目至報(bào)告期的成本差異為 CV=54-68=-14，即工效值比實(shí)際成本少了14萬(wàn)元。 成本預(yù)測(cè)：按實(shí)際發(fā)生數(shù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目完工成本 （ FCAC） 假定未完工部分將按目前的效率進(jìn)行 ， 則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為： FCAC=TBC/CPI（ 總預(yù)算成本 /成本績(jī)效指數(shù) ） FCAC=100/0.79=126.582（ 萬(wàn)元 ） 超預(yù)算 126.582-100=26.582（ 萬(wàn)元 ） 假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行 ， 則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為： FCAC=CAC+（ TBC-CEV） 累計(jì)實(shí)際成本 +（ 總預(yù)算成本 -累計(jì)盈余量 ） FCAC=68+（ 100-54） =114（ 萬(wàn)元 ） 超預(yù)算 114-100=14（ 萬(wàn)元 ） * 按重估價(jià)所有未完工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè) ， 則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為： FCAC=CAC+重估剩余工程成本 / （ 2） 掙值法 （ 偏差分析法 ） ：分析項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施與目標(biāo)期望值差異的方法 。 通過(guò)度量和計(jì)算已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用 、 實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用判定計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度和費(fèi)用偏差 。 * 凈值 按單位預(yù)算價(jià)格計(jì)算出來(lái)的實(shí)際完成工作量費(fèi)用之和 （ 實(shí)際工程價(jià)值 、 即已完工程預(yù)算費(fèi)用 ） BCWP=已完成工作量 預(yù)算定額 （ 單價(jià) ） （ BCWP相當(dāng)于上述累計(jì)盈余量 CEV） * 偏差 CV（ 費(fèi)用偏差 ） =BCWP-ACWP（ 已完工作實(shí)際費(fèi)用 ） （ ACWP相當(dāng)于上述累計(jì)實(shí)際成本 CAC） SV（ 進(jìn)度偏差 ） =BCWP-BCWS（ 計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用 CBC） （ BCWS相當(dāng)于上述累計(jì)預(yù)算成本 ） * 評(píng)價(jià)曲線 將 ACWP、 BCWP、 BCWS三條曲線繪在費(fèi)用曲線上 房地產(chǎn) E網(wǎng) 費(fèi)用（以實(shí)物工程量、 工時(shí)或金額表示） 計(jì)劃完 竣工費(fèi)用差異 成費(fèi)用 ACWP 竣工進(jìn)度 BCWS 差異 BCWP 檢查日期 計(jì)劃完成日期 完工日期 （時(shí)間） 分析與評(píng)價(jià) 判定費(fèi)用偏差及進(jìn)度偏差狀況 CV 0：超支 SV 0：落后于進(jìn)度計(jì)劃 判定未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 分析原因 ， 采取措施 （ 3） 項(xiàng)目審查 （ 項(xiàng)目評(píng)估 ） 按實(shí)施計(jì)劃及實(shí)施狀況對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果進(jìn)行的全面審查與評(píng)估 。 目的 發(fā)現(xiàn)已發(fā)生或尚未發(fā)生 ， 潛在的問(wèn)題 評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施績(jī)效 分析原因 尋找改進(jìn)措施 預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì) 評(píng)估項(xiàng)目管理質(zhì)量 內(nèi)容 、 深度和頻次 * 項(xiàng)目審查至少包括如下內(nèi)容： 項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)狀 （ 進(jìn)度 、 質(zhì)量 、 投資 、 合同 ） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)審計(jì) 項(xiàng)目績(jī)效及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 項(xiàng)目管理與控制狀況 * 項(xiàng)目審查的深度分為三類： 形式審查：面上的 ， 對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行的簡(jiǎn)要審查 。 詳細(xì)審查：形式審查發(fā)現(xiàn)有不可接受的問(wèn)題或潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí) ， 往往進(jìn)行詳細(xì)審查 。 技術(shù)審查：當(dāng)詳細(xì)審查迂到需專門技術(shù)知識(shí)問(wèn)題 （ 如財(cái)務(wù) 、 法律 、 建筑 、 機(jī)械 ） 時(shí) ， 為解決技術(shù)上的難題 ， 進(jìn)行針對(duì)性的技術(shù)審查 。 * 項(xiàng)目審查的頻次 項(xiàng)目審查的頻次依需要而定 ， 通常進(jìn)行如下三次：