中信廬山西海 商業(yè)項目前期方案 北京永 聯(lián) 恒泰金牌商 業(yè) 管理機構(gòu) 現(xiàn)階段我司工作成果 經(jīng)過同中信公司南昌分司進一步的溝通，雙方明確了項目一期的商業(yè)招商重點和業(yè)態(tài)，根據(jù)溝通內(nèi)容，我司召開西海項目專題會，并啟動了重點商家招商工作。 現(xiàn)對工作初步成果做如下說明： 超市業(yè)態(tài)： 入住意向 2家； 高爾夫系列： 意向客戶 2家； 餐飲業(yè)態(tài)： 意向客戶 1家； 禮品業(yè)態(tài)： 意向客戶 5家； 文化創(chuàng)意工作室：意向考察 2家； 北京聯(lián)恒泰 01052168989 目錄 市場背景 1. 項目介紹 2. 定位分析 3. 業(yè)態(tài)分布 4. 經(jīng)營管理 5. 北京聯(lián)恒泰 01052168989 一、市場背景 廬山西海風景名勝區(qū)于 2005年被授予國家重點風景名勝區(qū) , 屬特大型風景區(qū)，規(guī)劃總面積 680平方公里。位于江西省北部九江市、廬山西麓，昌九工業(yè)走廊中段，地跨永修、武寧兩縣。跨越南昌、武漢、長沙、合肥四個省會城市的十字交匯地； 區(qū)位優(yōu)勢非常優(yōu)越，景區(qū)交通十分便利， 105、 316國道和西海旅游高速公路貫穿全境，福銀高速、大廣高速、京九鐵路擦肩而過，九江機場、昌北機場分列兩翼。地處“鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)”及“沿江經(jīng)濟帶”。 北京聯(lián)恒泰 01052168989 二、項目介紹 廬山西海項目自 2005年國務院規(guī)劃批準了 680公里的旅游地產(chǎn)，中信地產(chǎn)將投資 120億元傾情打造商業(yè)旅游項目； 目前一期開發(fā)項目 7平方公里，總建筑面積 100萬平方米，投資 60億。可以說西海旅游地產(chǎn)項目給江西的經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的商機。 北京聯(lián)恒泰 01052168989 項目確定了以生態(tài)保護性開發(fā)為原則的戰(zhàn)略定位和總體規(guī)劃。該項目啟動分為養(yǎng)生度假區(qū)、生態(tài)娛樂區(qū)、會務康體區(qū)以及運動休閑區(qū) 4大主題區(qū)域，以“身心修養(yǎng)”為核心價值； 通過對區(qū)內(nèi)生態(tài)契約、休閑養(yǎng)生、商務會議、紳士運動、教育培訓等一系列特色主題的精心設(shè)計，使客戶在體驗良好生態(tài)社區(qū)的同時，享受一站式度假服務。 二、項目介紹 北京聯(lián)恒泰 01052168989 該項目建成后將成為景區(qū)乃至江西省生態(tài)旅游的一張新名片。預計進駐西海的人群總量大概 2000人 。而面對一期項目的開發(fā)，將要打造商業(yè)街來促進一期項目各業(yè)態(tài)的銷售，那我們應該怎樣去思考這個問題？ 我們應該怎么來打造這個商業(yè)街項目，我們的優(yōu)勢及劣勢在哪里，首先把這個問題解決掉，才能更好的進行下一步。 二、項目介紹 北京聯(lián)恒泰 01052168989 項目優(yōu)勢 &劣勢分析 優(yōu)勢： 1資源優(yōu)勢 2區(qū)位優(yōu)勢 3客源市場優(yōu)勢 4品牌優(yōu)勢 5政府支持 西海風情街 劣勢 .： 1基礎(chǔ)設(shè)施不完善 2顧客被分流 3周邊環(huán)境有待開發(fā)，商業(yè)氛圍不夠濃郁 北京聯(lián)恒泰 01052168989 1.資源優(yōu)勢 優(yōu)勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 稀缺資源 文化修養(yǎng) 絕美景觀 身心修養(yǎng) 心靈論壇 禪學文化 國學藝術(shù) 獨特性 層次豐富，功能復合動靜結(jié)合，完整體驗 （吃 /住 /玩 /逛 /游 /養(yǎng)） 四季景觀： 表演 /會議 /寺廟 （觀 /賞 /思 /悟） 遠離喧囂，寧靜身心，打造世界知名度假旅游勝地 專業(yè)性 專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理 商業(yè) /酒店 /溫泉 /SPA 娛樂 /運動 /文化 /養(yǎng)生 組合性 廬山西海位于江西省西北部，地處廬山和南昌之間，區(qū)位優(yōu)勢明顯。距南昌市 80公里，九江市 100公里，南距南昌昌北機場 72公里，北距九江馬回嶺機場 60公里，京九鐵路、昌九高速公路、 105國道和 3 16國道穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢突出。 2.區(qū)位優(yōu)勢 優(yōu)勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 3.客源市場優(yōu)勢 優(yōu)勢 整合廬山西海相關(guān)特色服務資源 +整合中信集團內(nèi)容優(yōu)質(zhì)資源專屬服務，打造“一對一”專屬“中信會”會員服務，將在旅游、度假、理財、培訓、 修養(yǎng)等一系列活動，以提升中信地產(chǎn)增值服務能力為目標。 中信銀行 VIP 中信地產(chǎn) VIP 中信信托理財 VIP 中信書店 VIP 中信國安 VIP 中信銀行政府官員 國外游客 國內(nèi)高端人士 + 北京聯(lián)恒泰 01052168989 廬山西海與廬山、吳城鎮(zhèn)國際濕地國家級自然保護區(qū)構(gòu)成贛北旅游體系中的金三角。廬山西海與廬山、吳城鎮(zhèn)國際濕地國家級自然保護區(qū)構(gòu)成贛北旅游體系中的金三角。 西?？山鑿]山等品牌，納入九江廬山大旅游經(jīng)濟圈，成為一處新的集觀光旅游、休閑度假于一體的綜合景區(qū)。 4.品牌優(yōu)勢 優(yōu)勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 西海旅游地產(chǎn)項目是國務院批準下發(fā)的地塊。西海有著歷史悠久，資源豐富，是國家的一個代表。此開發(fā)旅游地產(chǎn)是大勢所趨，前景無可估量，我們此時重金打造商業(yè)街無疑是最好的選擇。 5.政府支持 優(yōu)勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 當?shù)噩F(xiàn)狀是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不夠完善。旅游的吃、住、行、購、娛與景區(qū)不相匹配。如餐飲設(shè)施檔次低、衛(wèi)生條件較差；住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；幾個主要景點沒有上等級的旅游道路，造成景區(qū)交通不便。 劣勢 1.基礎(chǔ)設(shè)施不完善 北京聯(lián)恒泰 01052168989 顧客被分流的壓力。周邊景區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，對廬山西海的客源市場產(chǎn)生強烈競爭(特別是廬山，星子，黃山等具有較為獨特的文化旅游資源的景點 )，同時在全國都在加大旅游開發(fā)力度的形勢下，廬山西海還要面臨來自中部地區(qū)的競爭。地方保護主義和條塊分割等弊端也將減少廬山西海的客流。 2.顧客被分流 劣勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 周邊環(huán)境經(jīng)濟有待開發(fā)，商業(yè)氛圍不夠濃郁，由于本項目是開剛發(fā)的地塊，緊鄰鄱陽湖，周邊是人煙稀少，交通往來少，商業(yè)經(jīng)濟不繁華，這一切值得我們深思熟慮。 3.商業(yè)氛圍不夠濃郁 劣勢 北京聯(lián)恒泰 01052168989 解決問題 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） 積極創(chuàng)建廬山西海品牌形象 加大品牌宣傳力度 搭建一條黃金走廊 客流帶動商業(yè)活力 北京聯(lián)恒泰 01052168989 (1)積極創(chuàng)建廬山西海品牌形象 積極融入大廬山，大打廬山牌，同時注意突出本景區(qū)特色。借助廬山西海擁有的豐厚旅游風景資源和悠久的文化宗教歷史嗎，來打造具有特定文化內(nèi)涵的旅游品牌。對外創(chuàng)建品牌形象，同時加強當?shù)亟?jīng)營者和群眾維護廬山西海品牌形象的意識。 解決問題 北京聯(lián)恒泰 01052168989 (2)加大品牌宣傳力度 運用旅游定位營銷策略，注重創(chuàng)造旅游需求，制造消費者滿意的景區(qū)，提供優(yōu)質(zhì)服務，使獨具魅力的廬山西海使游客對其產(chǎn)生情感，并通過他們的口碑對廬山西海進行宣傳。采取 “ 請進來，走出去 ” 的方式，通過參加組織新聞發(fā)布會、旅游博覽會、交易會、邀請海外旅游商和媒體考察等活動，著力進行廬山西海山水旅游形象宣傳。加大宣傳此商業(yè)街獨特的體驗方式。 解決問題 北京聯(lián)恒泰 01052168989 （ 3）搭建一條黃金走廊 為吸引游客到此地觀光旅游還需要搭建一條黃金通道，廬山與西海這條黃金線路搭建交通旅游線路，去廬山旅游的高端客戶，可以憑通道到西海一游，此標 ” 通道通向西海旅游方向 ” 。 解決問題 北京聯(lián)恒泰 01052168989 （ 4）客流帶動商業(yè)活力 要想帶動商業(yè)街的熱捧，需要我們給商業(yè)街怎么定位，注入什么的主題，填補西海旅游休閑購物商業(yè)的空白，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就看怎么打造此商業(yè)街，接下來我們就圍繞項目本身的主題商業(yè)街進行定位闡述。 解決問題 北京聯(lián)恒泰 01052168989 三、定位分析思考 塞納河畔，在浪漫中沉醉了數(shù)百年的 “ 香榭麗舍大道 ” ，擁有著諸如凱旋門等數(shù)十個聞名遐邇的建筑，上百個名牌店在歲月的洗禮中蛻變?yōu)橐粋€個人文符號。顧客在度假之余，更像一個溫情旅者，在櫥窗前遐想、在白鴿群里旋轉(zhuǎn)身姿 敏銳的我們已經(jīng)捕捉到商業(yè)活力永續(xù)的靈魂 “旅游人文 ” ，并依此開發(fā)出一種全新的商業(yè)模式 旅游休閑為主題的商旅步行街，它是一種國際領(lǐng)先的商業(yè)模式，它源自歐美，脫胎于Shopping Mall和商旅步行街，其商旅步行街，核心理念是利用建筑、空間、園林、文學等藝術(shù)手段，為每一種業(yè)態(tài)、每一個品牌都注入濃厚的旅游文化元素，接合本案一期開發(fā)的主題項目，高端商務會所及酒店，休閑度假，養(yǎng)生，水上健身運動，高爾夫等這些高端業(yè)態(tài)休閑項目。 北京聯(lián)恒泰 01052168989 當?shù)芈糜尉包c只有傳統(tǒng)的白天經(jīng)濟，而夜間經(jīng)濟不發(fā)達，導致一些游客白天游玩后晚上啟程，但隨著市場競爭力的變化，以無法滿足游客者的們需求，應該倡導全天侯的經(jīng)營模式，白天旅游為主，夜間以經(jīng)濟為輔的消費模式，使項目成為當?shù)厥袌錾系牧咙c，增強項目競爭優(yōu)勢，促進項目迅速占領(lǐng)市場。 三、定位分析思考 北京聯(lián)恒泰 01052168989 三、總體定位 首席新都市商旅風情街典范 集餐飲、酒吧、購物、娛樂、養(yǎng)生、休閑度假為一體的一站式消費體驗，更能喚醒心靈，賦予你旖旎的旅者人生。 市場定位 :西海全天侯經(jīng)濟倡導者 目標客群：中信集團 VIP客戶、政府官員、國外游客及國內(nèi)高端人士 功能定位：休閑娛樂為一體的體驗式消費。 案名：西海風情街 北京聯(lián)恒泰 01052168989 三 .消費群體定位 西海商旅項目針對兩種人群： 一、高端人群及社會精英，崇尚高品質(zhì)生活狀態(tài)； 二、大眾消費人群，有一定物質(zhì)追求也有一定的精神追求但都不是高端，他們提倡的是合理消費。而我們圍繞一期主題項目的開發(fā)，和目標群體的定位，此商旅風情街業(yè)態(tài)將打造中高端精品餐飲休閑購物街； 三、旅游消費人群，為滿足這部分客人，設(shè)立旅游特色精品街區(qū)、店面，提供旅游特色產(chǎn)品，省內(nèi)特產(chǎn)； 北京聯(lián)恒泰 01052168989 四 .業(yè)態(tài)定位 中高檔餐飲美食 琳瑯滿目購物街區(qū) 運動娛樂天地 精美自選超市 休閑養(yǎng)生會館 運動娛樂天地 北京聯(lián)恒泰 01052168989 四 .主題列舉 二 六 三 四 五 一 運 動 娛 樂 快 樂 購 物 休 閑 養(yǎng) 生 精 美 超 市 高 檔 禮 品 特色餐飲 北京聯(lián)恒泰 01052168989 第一大主題特色美食：鄱陽湖生產(chǎn)豐富的魚類等水產(chǎn)品， 廬山出產(chǎn)養(yǎng)生滋補植物類原生態(tài)食物。兩者結(jié)合形成特色餐飲系列 第二大主題運動娛樂：水上運動、高爾夫及本地特色旅游，形成戶外運動用品、漁具，高爾夫器材等精品專賣 第三大主題快樂購物：大中型商品超市，中高檔購物廣場！ 第四大主題休閑養(yǎng)生：天然的溫泉形成得天獨厚的 SPA，健康水療養(yǎng)生 第五大主題精美超市：由于周邊的居住群體較少，商業(yè)氛圍幾乎為零，此時我們打造 2000平米的精美超市，來滿足當?shù)鼐用裆钚枰?第六大主題高檔禮品：根據(jù)項目定位，消費人群主要是中高端人群，消費環(huán)境是開放性的，對于設(shè)定高檔禮品店，一方面顯示整體商業(yè)街形象，另一方面滿足游客滿載而歸 四 .主題列舉 北京聯(lián)恒泰 01052168989 業(yè)態(tài)定位說明 根據(jù)此項目在江西廬山旅游景點區(qū)，我們設(shè)想定位一些相對中高檔一些業(yè)態(tài)以此吸引游客。比如江西特產(chǎn)、工藝品等，打造一種業(yè)態(tài)豐富而不奢華 此項目購物街區(qū)，周邊駐扎一些消費檔次一般的居民，對于此類人群我們認為在打造購物街的同時把此類消費人群拉攏過來，做一些為滿足日常生活用品的自選超市 旅游地產(chǎn)商業(yè)配套一般高端人群聚集的地方，因為消費較為高端，對于成功人士花錢購買禮品應不在話下，選擇什么樣的禮品，以及什么樣的禮品更具有意義，這是我們需要考慮的 四 .主題列舉 北京聯(lián)恒泰 01052168989 四 .業(yè)態(tài)品牌 潘陽湖銀魚 阿迪耐克、釣魔漁具、迪佳漁具 一 一 三 四 五 六 二特色購物街區(qū) 華夏良子 .頤生錦城康體養(yǎng)生 .金鱗man、 中型品牌超市 景德鎮(zhèn)瓷器、李渡毛筆、廬山云霧茶 北京聯(lián)恒泰 01052168989 特色餐飲 餐飲系列我們可以引進來國內(nèi)各地區(qū)的各種特色風味的餐飲。各餐廳環(huán)境舒適、口味地道、消費經(jīng)濟、一味一家。在這里吃遍中外美食。有個說法是“吃通街”，我們希望能在西海能完成這個，再一次打造“食在西海”的美譽，“足不出戶”吃遍中國的傳奇，在西海商風情街街上成為一顆璀璨的明珠。 酒藏 酒窖 酒吧 門面大、裝修豪華，以賣高檔洋酒、紅酒為主，在餐館叢中亮相，可引入納帕谷酒窖、駿德業(yè)等。店內(nèi)設(shè)有不同的品酒區(qū)，顧客可坐在舒服的靠椅上，邊品酒，邊讀時尚雜志，同時欣賞窗外的都市風景。 運動娛樂 針對高端商務運動，如水上運動、高爾