案名 前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告 周 邊 環(huán) 境 分 析 報(bào) 告 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 “吉 福 國(guó) 際 茶 城” 背 景 分 析 報(bào) 告 “吉 福 國(guó) 際 茶 城”規(guī) 劃 報(bào) 告 制 定 招 商 計(jì) 劃 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 服 務(wù) 費(fèi) 用 分 析 目 錄 案名由來(lái)： “吉” ：吉之心。 “福”： 福之韻。 吉福國(guó)際茶城：象征一種市場(chǎng)化，國(guó)際化得市場(chǎng)運(yùn)作模式 ,從而拉動(dòng)消費(fèi)力，增加茶城的營(yíng)業(yè)額。 案名： 吉福國(guó)際茶城 一、 青怡坊茶城 “青怡坊茶城”位于青怡坊地下一層于，營(yíng)業(yè)面積 4000 。在招商工作上，主要以當(dāng)?shù)卦械牟铇I(yè)經(jīng)銷商為招商對(duì)象，目前商場(chǎng)內(nèi)的業(yè)主在當(dāng)?shù)鼗旧弦呀?jīng)擁有一家或多家商鋪，缺乏外來(lái)經(jīng)銷商進(jìn)駐商場(chǎng)。在規(guī)劃上沒(méi)有足夠空間的停車場(chǎng)。然而，青怡坊茶城在招商結(jié)束之后，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部的規(guī)劃較亂，商場(chǎng)的整體營(yíng)銷力度下降，媒體廣告投放不夠精準(zhǔn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)以來(lái)商場(chǎng)人氣始終如一，交易氛圍清淡，商場(chǎng)呈現(xiàn)出比較炎涼的態(tài)勢(shì)，地下一層歐亞超市經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)商場(chǎng)的目前以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起不到推動(dòng)作用，大批業(yè)主對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方不滿，對(duì)商場(chǎng)失去信心，所以很難把主要精力投入在此商場(chǎng)的商鋪中，這對(duì)青怡坊茶城是未來(lái)發(fā)展將起到致命的打擊。 一 前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告 （ 長(zhǎng)春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研） 二、大自然茶城 “大自然茶城”位于大自然花鳥魚商城，營(yíng)業(yè)面積約 2000平左右 .。坐落在長(zhǎng)春綠園區(qū)皓月大路與春城大街交匯。商場(chǎng)目前生意一般，但作為綜合類市場(chǎng)茶葉類規(guī)模范圍很小，沒(méi)有更廣闊的發(fā)展空間，無(wú)法突出茶葉經(jīng)營(yíng)的主題型，商場(chǎng)整體規(guī)劃又不夠完善，茶城經(jīng)營(yíng)秩序還比較混亂，再者商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方管理體制比較落后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)漏洞 ,作為綜合類市場(chǎng)給消費(fèi)者一種不專業(yè)的感覺(jué)，并對(duì)茶葉類宣傳過(guò)于薄弱，一筆帶過(guò)，容易被消費(fèi)者忽略 。所處區(qū)域在長(zhǎng)春市發(fā)展比較緩慢，周邊消費(fèi)水平一般，茶葉生意淡薄，商場(chǎng)的前景依然很渺茫。 一 前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告 （ 長(zhǎng)春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研） 三、福泉茶都 “福泉茶都”地處長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街也榮光路交匯處。總建筑面積為 8000平，現(xiàn)已有知名品牌廠家入駐，萬(wàn)商 際 （集）會(huì)之地，客流云集。規(guī)劃有 3000平方米的地上停車場(chǎng)，各種車型暢通無(wú)阻，車流、物流互通、循環(huán)流動(dòng)，帶動(dòng)財(cái)富，運(yùn)營(yíng)商擁有多年?duì)I銷管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)吉林市場(chǎng)擁有獨(dú)到的宣傳運(yùn)營(yíng)見(jiàn)解，可容納大型進(jìn)貨車輛的通行。茶都內(nèi)全天候滾動(dòng)電梯直達(dá)二樓，環(huán)境高檔優(yōu)雅，是長(zhǎng)春首家商場(chǎng)規(guī)模的茶葉交易中心。 毗鄰國(guó)貿(mào)百貨，晨宇購(gòu)物，更有亞泰花園、東新小區(qū)、新苑花園、長(zhǎng)江花園、紫盈花城環(huán)繞四周，人氣十足交通便利； 福泉茶都營(yíng)業(yè)一年多，目前日均客流量最高時(shí)達(dá)千人以上，入駐各商家均獲利頗多，口碑極好。 一 前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告 （ 長(zhǎng)春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研） 一、“吉福國(guó)際茶城”位于長(zhǎng)春朝陽(yáng)區(qū)開運(yùn)街與南湖大路交匯處，其區(qū)幅員面積 248平方公里，人口 69.3萬(wàn)人。區(qū)域面積廣闊，交通和通訊設(shè)施完備，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是長(zhǎng)春市政治經(jīng)濟(jì)與科技文化商貿(mào)中心，發(fā)展力強(qiáng)韌，是最具有生機(jī)和活力的“黃金地帶； 二、 周邊與紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、億隆富貴名苑、領(lǐng)袖朝陽(yáng)、一品紅城、南湖長(zhǎng)久家苑、金坐標(biāo)、湖畔誠(chéng)品、偉業(yè)星城、咖啡小鎮(zhèn)、興順花園、文庭雅苑、咖啡小鎮(zhèn)、保利羅蘭香谷、融創(chuàng)上城、倚瀾觀邸、澳洲城、高新怡眾名城、中鐵國(guó)際花園、金逸逸墅藍(lán)灣、君地天城中高檔樓盤接壤；具有強(qiáng)大、廣泛的高端客戶人群，前景恢宏； 三、長(zhǎng)春汽車廠區(qū)、紫金礦業(yè)、硅谷醫(yī)院、歐亞商都、歐亞賣場(chǎng)、吉大南校、動(dòng)畫學(xué)院等大學(xué)城， 4S店街區(qū)，各大廠區(qū)毗鄰左右。 二 周 邊 環(huán) 境 分 析 報(bào) 告 一、長(zhǎng)春市 1、最早進(jìn)駐長(zhǎng)春茶業(yè)市場(chǎng)是花茶系列，其中以茉莉花茶最為暢銷，但是并沒(méi)有真正推動(dòng)茶業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，也沒(méi)有帶動(dòng)茶文化的發(fā)展。 2、 2002年，由亞泰集團(tuán)投資，組建吉林亞泰江南茶城有限公司，與此同時(shí)在長(zhǎng)春市二道區(qū)建立“亞泰茶城”。同時(shí)，較大范圍的引進(jìn)安溪鐵觀音、西湖龍井、黃山毛峰等，烏龍茶和綠茶，開始在長(zhǎng)春地區(qū)小規(guī)模推廣茶文化。中期，由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理體制不善，市場(chǎng)發(fā)展受阻，規(guī)模不但沒(méi)擴(kuò)大，反而從最初的四五十家經(jīng)營(yíng)商鋪銳減至十幾家。最后于 2006年 7月正式宣布倒閉，使眾多商家蒙受巨大損失。 3、 2003年，由中東集團(tuán)投資的“龍興商貿(mào)園”正式開辟茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)模僅次于亞泰茶城，主要以對(duì)外埠城市批發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)體制，同時(shí)，茶業(yè)市場(chǎng)在吉林省范圍內(nèi)得到了小規(guī)模發(fā)展。 2006年初，由于龍興商貿(mào)園整體經(jīng)營(yíng)不善，中東集團(tuán)對(duì)此重新規(guī)劃，改建為“中東新天地購(gòu)物公園”，同時(shí)茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)宣布解體。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 4、 2005年年底，在亞泰茶城中后期逐漸萎靡，龍興商貿(mào)園又即將整改之時(shí)，原來(lái)部分在兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶，在陜西路租下商鋪，聯(lián)合開發(fā)“吉閩茶城”。吉閩茶城于 2005年 12月 6日試營(yíng)業(yè)， 2006年 1月 1日正式營(yíng)業(yè)，共有 19個(gè)商鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)主均為福建人，主要以批發(fā)和零售安溪鐵觀音為主。吉閩茶城地處陜西路于長(zhǎng)通路交匯處，毗鄰亞泰大街和光復(fù)路市場(chǎng)，周邊坐擁偽皇宮、新天地購(gòu)物公園、東北電器城及遠(yuǎn)東批發(fā)市場(chǎng)等，其交通便利，物流發(fā)達(dá)，為茶城的批發(fā)和零售帶來(lái)了源源不斷的客源，也為茶城的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。吉閩茶城的發(fā)展，進(jìn)一步開發(fā)了長(zhǎng)春乃至吉林省茶業(yè)市場(chǎng)。同時(shí)，也推動(dòng)了該地區(qū)茶文化的發(fā)展，茶葉市場(chǎng)宣告在吉林省地區(qū)正式起步。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 5、 2008年，長(zhǎng)春市茶業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度明顯加快，但茶業(yè)市場(chǎng)比較零散，不具備規(guī)模，有不少企業(yè)家對(duì)茶業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)春。閩商以極大的魄力，在短時(shí)間內(nèi)就投資組建“福泉茶都”。福泉茶都地處長(zhǎng)春市二道區(qū)繁華的東盛大街與榮光路交匯處，營(yíng)業(yè)面積 8000平方米，是吉林省規(guī)模最大的茶葉交易平臺(tái)。 2008年正式投入運(yùn)營(yíng)，目前已注入眾多國(guó)內(nèi)知名品牌 100多家，填補(bǔ)了吉林省大型茶業(yè)市場(chǎng)的空白。福泉茶都一期 2008年五月份正式對(duì)外招商，八月底完成招商，于 8月 31日試營(yíng)業(yè)，11月 2日正式營(yíng)業(yè)。目前，茶都內(nèi)共有 100多家經(jīng)營(yíng)商戶，使長(zhǎng)春茶葉市場(chǎng)得以穩(wěn)定的良性方向發(fā)展。 長(zhǎng)春城市雖然發(fā)展較晚，但是文化氛圍濃厚，是全國(guó)知名的文化名城之一。其城市各方面文化發(fā)展速度快，在培養(yǎng)茶文化方面，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者接受意識(shí)高，比較容易形成濃厚的茶文化氣息，對(duì)將來(lái)形成一個(gè)成熟穩(wěn)定的茶業(yè)市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 二、哈爾濱市 黑龍江省地處中國(guó)最東北端，在東三省中 GDP排名第二，一直以來(lái)，由于天氣寒冷，老百姓很少有喝茶的習(xí)慣。由于哈爾濱近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，茶業(yè)市場(chǎng)也得到了迅猛的發(fā)展。目前，在哈爾濱有三個(gè)茶業(yè)市場(chǎng)，分別為“信恒國(guó)際茶城”、“大發(fā)茶城”、“南極茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”。 1、其中，“信恒國(guó)際茶城”規(guī)模最大，主體結(jié)構(gòu)地下一層與兩層共三層營(yíng)業(yè)規(guī)模，總面積達(dá) 12000多。其所處地理位置與福泉茶都在長(zhǎng)春所處地理位置相近，停車場(chǎng)較大，交通非常便利，當(dāng)前有兩百戶左右商家，第一、二年平均租金 90元 / ，第三年平均租金 120元 / ，商場(chǎng)規(guī)定，日后租金上漲幅度不超 20%，另外，商場(chǎng)每年針對(duì)業(yè)主提供不同的優(yōu)惠政策。該茶城經(jīng)營(yíng)管理體制受到廣大業(yè)主的認(rèn)可，是哈爾濱目前最有發(fā)展?jié)摿Φ牟铇I(yè)市場(chǎng)。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 2、 “大發(fā)茶城”，在三個(gè)茶城中規(guī)模中等，主體結(jié)構(gòu)地上一層二層，總面積 5000 左右，其所處地理位置與吉閩茶城在長(zhǎng)春所處地理位置相近，茶城邊上有一個(gè)較大的橋下停車場(chǎng)，交通、物流便利，當(dāng)前有五六十家經(jīng)營(yíng)業(yè)主，目前租金平均在 90元 / 左右。周邊坐擁哈爾濱最大花鳥魚市場(chǎng)，人流大，商業(yè)氛圍較好。但由于市場(chǎng)面積有限，其發(fā)展空間也受到一定限制，從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度分析，并不被行業(yè)人士看好。 3、 “南極茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”，是哈爾濱最老的茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以門市店為主，沒(méi)有統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)秩序比較混亂，個(gè)體規(guī)模都不大，其所處地理位置與目前青怡坊在長(zhǎng)春所處地理位置相近，交通便利，沒(méi)有固定停車場(chǎng)，主要是外埠城市批發(fā)為主，發(fā)展?jié)摿σ话恪?三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 三、沈陽(yáng)市 遼寧省地處東北三省西南方向，地理位置較好，三分之一省際沿海，而沈陽(yáng)是目前東三省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省份。沈陽(yáng)茶業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間都早于長(zhǎng)春和哈爾濱，現(xiàn)在影響較大的有三個(gè)市場(chǎng)。其中，以“北方茶城”最具代表性。 1、 “北方茶城”作為沈陽(yáng)市最大的茶葉集散基地，其地理位置優(yōu)越，位于城市繁華階段，市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃與哈爾濱市的“恒信國(guó)際茶城”較相似。但其裝飾格局符合本地的文化，具有明顯的明清時(shí)期的建筑特點(diǎn)，側(cè)面的介紹了茶文化在本地的廣泛發(fā)展時(shí)期。內(nèi)部格局則是以中、小型商鋪為主體，可緩解茶商的壓力，同時(shí)增加了茶城的營(yíng)業(yè)額，但其缺點(diǎn)同樣顯著，束縛了商家的發(fā)展規(guī)模。各樓層所售商品明顯，使消費(fèi)者可輕松導(dǎo)購(gòu)，但無(wú)法帶動(dòng)其他茶類相關(guān)物品的消費(fèi)力。內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)整體較良性，茶城控制力較強(qiáng)，導(dǎo)致近期茶城內(nèi)部調(diào)整，造成商家出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象，給茶城帶來(lái)了大量的不可確定因素，部分商家撤出。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 2、除了“北方茶城”，沈陽(yáng)另一具有代表性的茶城應(yīng)屬“沈陽(yáng)茶城” ，是沈陽(yáng)市供銷社主辦，沈陽(yáng)市茶業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)辦，座落在中街商業(yè)區(qū)，是一座集茶葉、高檔茶具及其連帶產(chǎn)品的交易、展示、批發(fā)零售、茶文化傳播為一體的專業(yè)市場(chǎng)。沈陽(yáng)茶城是沈陽(yáng)市茶業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，茶人自辦、自管的茶城。市場(chǎng)設(shè)有大型專業(yè)的茶葉質(zhì)量檢測(cè)中心，茶業(yè)協(xié)會(huì)主辦的專業(yè)職稱評(píng)定、技能培訓(xùn)基地。市場(chǎng)處在黃金的地理位置，優(yōu)越的專業(yè)創(chuàng)辦條件，是廣大的茶葉經(jīng)營(yíng)商家和廣大消費(fèi)者的首選市場(chǎng)。沈陽(yáng)茶城于 2007年 9月 29日試營(yíng)業(yè)，商戶租金大約在 100元 / 左右。 沈陽(yáng)為東三省最大的省會(huì)城市，也是出關(guān)的必經(jīng)之路，往來(lái)客商繁多，是貿(mào)易聚集之地。自古沈陽(yáng)就是東三省中最先與中原聯(lián)系的城市，也深受中原文化之影響。是三城市中茶文化最濃的城市。也是茶商首選。然而，正基于此，沈陽(yáng)一向茶商眾多、租金昂貴，在如此的情況下，想分一杯羹甚是艱難。 三 東 北 茶 葉 市 場(chǎng) 情 況 分 析 報(bào) 告 一、交通條件 吉福國(guó)際茶城地處長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)繁華的開運(yùn)街與南湖大路交匯處。毗鄰歐亞賣場(chǎng)、汽車廠區(qū)，更有領(lǐng)袖朝陽(yáng)、保利羅蘭香谷、融創(chuàng)上城、天安第一城、倚瀾觀邸、澳洲城等環(huán)繞四周，人氣十足交通便利，擁有較高端的客戶群體。 四 “吉 福 國(guó) 際 茶 城” 背 景 分 析 報(bào) 告 二、城市環(huán)境 長(zhǎng)春地區(qū)擁有近 800萬(wàn)人口，而茶業(yè)市場(chǎng)近兩年才得以起色。政府部門更是有感于長(zhǎng)春與沈陽(yáng)、哈爾濱的愈行愈遠(yuǎn)，大力扶持外省來(lái)長(zhǎng)投資。如此，長(zhǎng)春的茶業(yè)市場(chǎng)無(wú)論是對(duì)外或?qū)?nèi)，對(duì)于長(zhǎng)春本土生活水平越來(lái)越高的人群，還是外來(lái)長(zhǎng)春投資商家，茶業(yè)都將會(huì)成為走俏商品。從長(zhǎng)春茶業(yè)市場(chǎng)分析情況來(lái)看，未來(lái)茶業(yè)市場(chǎng)在長(zhǎng)春會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿?。長(zhǎng)春市作為文化名城，當(dāng)?shù)厥忻癖容^注重文化培養(yǎng)，接受茶文化熏陶的速度比較快。短短幾年間，就由一個(gè)沒(méi)有任何底子的茶業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展到目前多家茶城經(jīng)營(yíng)茶業(yè)市場(chǎng)，每一年經(jīng)營(yíng)茶業(yè)生意的商戶都在迅猛增加。 五 “吉 福 國(guó) 際 茶 城”規(guī) 劃 報(bào) 告 （長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)分區(qū)規(guī)劃） 一、 長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)發(fā)展定位 朝陽(yáng)區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長(zhǎng)春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長(zhǎng)春市行政辦公中心；長(zhǎng)春市科研文教中心；長(zhǎng)春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市優(yōu)良的城市居住區(qū)；長(zhǎng)春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市旅游基地。 二、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)發(fā)展規(guī)模 人口規(guī)模；規(guī)劃至 2020年朝陽(yáng)分區(qū)劃分區(qū)實(shí)際居住人口規(guī)模 63.3萬(wàn)左右，其中非農(nóng)業(yè)人口 56萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 4.1萬(wàn)人，暫住人口 3.2萬(wàn)人；中心城區(qū) 58.8萬(wàn)人，永春鎮(zhèn) 2.5萬(wàn)人，樂(lè)山鎮(zhèn) 2萬(wàn)人。 用地規(guī)模：規(guī)劃確定在 2020年朝陽(yáng)區(qū)劃分區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地 62.61平方公里左右，其中中心城區(qū)建設(shè)用地 49.3平方公里左右，永春鎮(zhèn)區(qū) 2.5平方公里，樂(lè)山鎮(zhèn) 2平方公里左右。 五 “吉 福 國(guó) 際 茶 城”規(guī) 劃 報(bào) 告 （長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)分區(qū)規(guī)劃） 三、空間結(jié)構(gòu) 至規(guī)劃期末，朝陽(yáng)規(guī)劃區(qū)將形成“一城兩片、兩鎮(zhèn)”的空間結(jié)構(gòu)體系； “一城兩片”：指朝陽(yáng)中心城區(qū)的中心片區(qū)和富鋒組團(tuán)及工業(yè)園片區(qū)； “中心片區(qū)”：朝陽(yáng)老城區(qū)部分。其主要功能是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化傳統(tǒng)服務(wù)，體現(xiàn)城區(qū)綜合職能； “富鋒組團(tuán)及工業(yè)園片區(qū)”：富鋒組團(tuán)及及長(zhǎng)春工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一期工程、二期工程部分。其主要職能是發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)； “永春鎮(zhèn)”：是城市發(fā)展預(yù)留空間，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為農(nóng)工貿(mào)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展都是農(nóng)業(yè)； “樂(lè)山鎮(zhèn)”：是長(zhǎng)春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為旅游性鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)型農(nóng)業(yè)。 四、中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 至規(guī)劃期末，朝陽(yáng)中心城區(qū)將形成“三個(gè)商業(yè)圈、一個(gè)大型商業(yè)中心、十條精品街路、十二個(gè)居住單元、一個(gè)工業(yè)園區(qū)”的分區(qū)建設(shè)空間結(jié)構(gòu)。 一、招商策劃、推廣 北京天福緣茶城租金：一層 4 5元 /平 /天 ；二層 1.6元 /平 /天 北京國(guó)際茶城租金： 沈陽(yáng)北方茶城租金 :( ) 沈陽(yáng)榮碧達(dá)茶城租金 :( ) 哈爾濱 哈爾濱大發(fā)茶城租金：一層 4- 4.2元 /平 /天；二層 1.8元 /平 /天 長(zhǎng)春青怡坊茶城租金： ( ) 長(zhǎng)春大自然租金： ( 45元 /天 固定的格局 約估計(jì) 2.5元 /天 /平 ) 朝陽(yáng)區(qū)目前：純住宅均價(jià)為 7300元 /平 商業(yè)住在均價(jià)為 7490元 /平 “吉福國(guó)際茶城”附近：純住宅均價(jià)為 4800元 /平 5010元 /平 六 制 定 招 商 計(jì) 劃 本案在定價(jià)方面，首先要立足商場(chǎng)各方面條件基礎(chǔ) 之上，借鑒其它茶業(yè)市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，推出相應(yīng)的優(yōu)惠政 策，進(jìn)而制定出一套嚴(yán)密的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)， 擬定建議“吉福國(guó)際茶城”租金 一層租金：均價(jià) 2.8元 /平 /天 二層租金：均價(jià) 1.6元 /平 /天 二、招商優(yōu)惠政策 兩年合同制，如一次性交一年租金，在原租金基礎(chǔ)之上打 9折（免兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)）；如一次性交兩年租金，在原租金基礎(chǔ)之上打8.5折（免半年物業(yè)管理費(fèi)）； 三、招商時(shí)間制定 2010年 5月 8月末 9月份茶城開始正式運(yùn)營(yíng) 六 制 定 招 商 計(jì) 劃 六 制 定 招 商 計(jì) 劃 四、招商對(duì)象分析 茶葉、茶具、茶包裝、茶文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)品牌經(jīng)銷商 五、招商洽談方案 當(dāng)外埠招商的意向客戶到“吉福國(guó)際茶城”考察時(shí)，首先通過(guò)沙盤模擬的形式，將茶城的整體規(guī)劃與周邊相關(guān)配套直接展現(xiàn)在大家面前，通過(guò)講解，使得意向客戶對(duì)茶城沒(méi)有陌生感，留下清晰的印象，同時(shí)對(duì)整個(gè)招商工作也提供了便捷的硬件設(shè)施。 1、當(dāng)有意向客戶對(duì)周邊的一些棚戶區(qū)和未經(jīng)改造的環(huán)境質(zhì)疑時(shí) 今年長(zhǎng)春市的三項(xiàng)重點(diǎn)整改項(xiàng)目：亞泰大街上建設(shè)三座高架橋 、輕軌的延伸建設(shè)、火車站南站的整改，通過(guò)政府政策去吸引意向客戶。 2、當(dāng)有意向客戶對(duì)其位置覺(jué)得不是朝陽(yáng)的中心時(shí) 通過(guò)沙盤的分析、講解，客戶會(huì)有更深刻的印象與了解。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 宣傳推廣策略 一、廣告目標(biāo) 正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 各階段推售計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由所制定各階段推廣計(jì)劃： 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 2010年 6月 2010年 8月 2010年 8月 9月 2010年 10月 2011年 3月 2011年 3月 8月 推廣重點(diǎn) 1、區(qū)域商圈定位、拓展 2、樹立茶城項(xiàng)目形象 3、發(fā)展商形象 4、宣傳推廣 5、項(xiàng)目招商 6、文化公關(guān)活動(dòng) 1、正式開業(yè) 2、開業(yè)形象展示 3、通過(guò)媒體發(fā)布優(yōu)惠政策，吸引消費(fèi)者，拉動(dòng)招商的持續(xù)完成 4、文化公關(guān)活動(dòng) 1、應(yīng)季的活動(dòng)促銷，中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等節(jié)日。 2、招商項(xiàng)目的美化完善 3、團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的收集和整理 4、文化公關(guān)活動(dòng) 發(fā)售 +招商 +文化公關(guān)活動(dòng) 推廣階段安排 時(shí)間 2010年 5月 2010年 8月 2010年 8月 9月 2010年 10月 2011年 3月 廣告操作 炒作茶城商圈，品牌文化傳播。 1.炒作發(fā)展商品牌； 2.炒作項(xiàng)目，制造懸念。 3.與主力商家正式簽約。 1、展開招商推廣； 2、以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng) 推貨安排 接受銷售及招商登記。 接受銷售及暫停招商登記。 1.全面招商； 2.接受空余商鋪登記。 主要媒體 組合 新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)軟文炒作為主。 新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)硬廣 炒作為主，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻 新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)硬廣為輔助，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻 其它媒體配合 城市晚報(bào)、長(zhǎng)春晚報(bào)、交通之聲、吉林都市（守望都市）、長(zhǎng)春電視臺(tái)（社區(qū)辦事處）或吉林影視等；同時(shí)百度或同類全國(guó)網(wǎng)站宣傳。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 一、第一階段推廣計(jì)劃（ 2010年 5月 2010年 8月） 1、推廣思路 項(xiàng)目的工程進(jìn)度在本階段期間未能達(dá)到銷售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮 ,該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期 ,是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的知名度和炒作項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過(guò)“ 吉福國(guó)際茶城 吉林省首席茶文化交流基地 ”概念，前期是告知性宣傳，從 8月份開始逐漸加大宣傳力度，到 9月份達(dá)到第一個(gè)小高潮，通過(guò)各大報(bào)紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式達(dá)到廣而告之的宣傳效果，樹立品牌形象， 力爭(zhēng)在朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)項(xiàng)目的品牌知名度達(dá)到 60%左右。 2、推廣重點(diǎn)： 炒作 吉福國(guó)際茶城 朝陽(yáng)西南部板塊歐亞商圈價(jià)值 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 宣傳主題 ： 吉福國(guó)際茶城 吉林省首席茶文化交流基地 炒作區(qū)域商圈 本區(qū)域人口集中，商業(yè)氛圍濃厚，但隨著人均質(zhì)素與生活水平的不斷提高，現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)已明顯不能滿足市民的基本需求。通過(guò)炒作未來(lái)即將形成的歐亞商圈，讓廣大商家正確認(rèn)識(shí)到 吉福國(guó)際茶城 是朝陽(yáng)區(qū)的財(cái)富腹地，將是 朝陽(yáng)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)以及一汽廠區(qū)相交匯 的重要商圈地帶，是商業(yè)投資的最明智選擇。通過(guò)沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起茶商投資者及品牌茶商的廣泛關(guān)注，讓他們重新審度朝陽(yáng)區(qū)南部商圈的商業(yè)價(jià)值并產(chǎn)生投資欲望。 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣 先行制作項(xiàng)目的一系列形象宣傳品、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象帶給茶商先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 炒作發(fā)展商品牌 本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但給市場(chǎng)的印象則較為低調(diào)，為使項(xiàng)目目標(biāo)客戶更有信心，有必要加強(qiáng)開發(fā)商的形象宣傳，因此可對(duì)開發(fā)商進(jìn)行系列包裝并著力宣傳開發(fā)商品牌，讓市場(chǎng)更深地認(rèn)識(shí)開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商充滿信心，將有利于本案未來(lái)的順利推進(jìn)。 展開項(xiàng)目招商推廣 有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是前提。因此要讓投資者對(duì)本案建立投資信心，則先要讓投資者對(duì)本案未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展充滿信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資欲望；另外，項(xiàng)目工程進(jìn)度預(yù)計(jì)應(yīng)與招商進(jìn)度相吻合，充分利用工程進(jìn)展期間重點(diǎn)來(lái)招商推廣，通過(guò)充分的招商工作為本案的正式運(yùn)營(yíng)及未來(lái)經(jīng)營(yíng)提前做好準(zhǔn)備。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 二、公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升本案的品牌知名度及影響力，并借以提升本案的招商氛圍，因此在明確目的之后，可通過(guò)不同的方式展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下： 活動(dòng)一： 活動(dòng)主題： 吉福國(guó)際茶城招商新聞發(fā)布會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：待定 活動(dòng)地點(diǎn)：朝陽(yáng)區(qū)香格里拉飯店 具體內(nèi)容： 提前在重點(diǎn)媒體和網(wǎng)站上發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)信息，公布 吉福國(guó)際茶城 在香格里拉舉行新聞發(fā)布會(huì)；專家演講，并發(fā)出預(yù)訂優(yōu)先選鋪信息，并邀請(qǐng)媒體朋友進(jìn)行相關(guān)事件炒作。 目的及作用： 做市場(chǎng)定價(jià)的初探，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)控，并通過(guò)媒體與相關(guān)事件提升目標(biāo)客戶群體的心里地位。為招商洽談工作進(jìn)一步做好準(zhǔn)備； 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 活動(dòng)二： 活動(dòng)主題： 吉福國(guó)際茶城 簽約儀式暨大型招商推廣會(huì)。 活動(dòng)時(shí)間：待定 活動(dòng)地點(diǎn)：香格里拉飯店 活動(dòng)形式：新聞發(fā)布會(huì)、自助酒會(huì) 具體內(nèi)容： 1、項(xiàng)目推介 2、沙盤講解、臺(tái)下互動(dòng) 3、主力商家推介 4、媒體采訪 5、簽約儀式舉行 6、大型招商洽談 7、答謝宴 目的及作用： 1、通過(guò)大型的新聞發(fā)布會(huì)，公開宣布與主力商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合； 2、把握吉福國(guó)際茶城進(jìn)行一系列的炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注； 3、本次招商會(huì)以推廣為主，即時(shí)招商為輔； 4、營(yíng)造氣氛，促進(jìn)與商家的友誼； 5、廣泛搜集商家信息資源； 6、對(duì)商家進(jìn)行大摸底。 三、招商推廣 招商方式 ： 1、大型招商會(huì)（活動(dòng)） 2、現(xiàn)場(chǎng)招商 3、招商范圍：安溪、北京、沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春 招商對(duì)象： 1、實(shí)力品牌商家 2、中小型品牌商家 3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 四、招商推廣執(zhí)行方案 目錄 第一階段 第二階段 第三階段 方向 走出去 引進(jìn)來(lái) 簽約 時(shí)間 2010年 5月 15日 2010年 6月 15日 2010年 6月 15日 2010年 7月 15日 2010年 7月 15日 2011年 8月 15日 第一組 （三人） 從南向北的方向依次是： 福建（安溪）、山東（濟(jì)南）、北京一帶 工作總結(jié)，通過(guò)上一階段的招商工作，對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行逐個(gè)公關(guān)。通知最新營(yíng)銷信息。進(jìn)而吸引目標(biāo)客戶群體。 第三階段為繁忙時(shí)期，通過(guò)前兩階段的工作，相應(yīng)的使目標(biāo)客戶群體對(duì)茶都有相應(yīng)的了解，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)際情況與客戶簽約。 第二組 （三人） 從南向北的方向依次是： 大連、沈陽(yáng)、哈爾濱一帶 做工作總結(jié)，上報(bào)并針對(duì)目標(biāo)客戶群體的地域，逐個(gè)擬定最適合目標(biāo)客戶群體的營(yíng)銷套餐。（最終利益不變） 負(fù)責(zé)招待至本地考察的目標(biāo)客戶群體，并通過(guò)沙盤與在本地做的宣傳造勢(shì)給予客戶群體信心，去吸引說(shuō)服客戶簽約。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 活動(dòng)一 ： 活動(dòng)主題： “杯中歲月，水樣情懷”吉林省秋季炒茶節(jié)活動(dòng)方案 活動(dòng)時(shí)間： 2010年 10月 3日 活動(dòng)地點(diǎn)： 吉福國(guó)際茶城門口廣場(chǎng) 舉辦單位： 吉福國(guó)際茶城 活動(dòng)項(xiàng)目： 1、“杯中歲月，水樣情懷”茶文化活動(dòng)啟動(dòng)儀式 2、“杯中歲月，水樣情懷”品茗會(huì) 3、安溪鐵觀音茶文化知識(shí)有獎(jiǎng)?wù)鞔稹?4、萬(wàn)份安溪鐵觀音茶禮贈(zèng)送活動(dòng)。 活動(dòng)目的： 通過(guò)這一具有傳統(tǒng)特色的節(jié)日，進(jìn)行對(duì)公司的形象包裝與鞏固。以事件的形式，在媒體進(jìn)行宣傳炒作，聚集人氣。并加以秋茶上市的事件，客觀的吸引廣大茶葉類愛(ài)好者的聚集采購(gòu)，從而消費(fèi)與相關(guān)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額。提升茶城的知名度。 五、全年活動(dòng)策劃方案 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 活動(dòng)主題： “為您暖一壺茶，伴你解開秋乏”吉林省茶文化節(jié)活動(dòng)方案 活動(dòng)時(shí)間： 2010年 11月 14日 活動(dòng)地點(diǎn)： 吉福國(guó)際茶城門口廣場(chǎng) 舉辦單位： 吉福國(guó)際茶城 活動(dòng)項(xiàng)目： 1、“茶話” 開幕式，邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)講話、邀請(qǐng)知名茶文化研究者、茶藝表演社團(tuán)逐一亮相，并簡(jiǎn)潔致辭感謝本次活動(dòng)的支持商家、觀眾關(guān)注。 2、 “茶思” 由民間茶文化研究人士列舉參與本次活動(dòng)的名茶品種，細(xì)述其產(chǎn)品特點(diǎn)、歷史淵源及相關(guān)知識(shí)點(diǎn)；同時(shí)安排觀眾進(jìn)行選擇性品鑒。 3、“茶具” 邀請(qǐng)茶文化研究人士觀賞茶具；并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，所產(chǎn)生的幸運(yùn)觀眾將獲贈(zèng)茶具禮品。 4、“茶事” 宣布本次茶文化展示活動(dòng)會(huì)圓滿結(jié)束；告知本次活動(dòng)期間相關(guān)優(yōu)惠政策； 活動(dòng)目的： 在這一階段主抓客戶的心理，去進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)的進(jìn)行，通過(guò)茶葉文化的廣泛傳播，在這一時(shí)期著重以“茶文化”為主題，發(fā)揚(yáng)茶葉類文化，通過(guò)密集的事件與媒體的傳播增加在消費(fèi)者心中的影響力。 活動(dòng)二： 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 活動(dòng)三： 活動(dòng)主題： “沏一杯香茗，品人生百味”吉林省茶王大賽活動(dòng)方案 活動(dòng)時(shí)間： 2011年 1月 23日 活動(dòng)地點(diǎn)： 吉福國(guó)際茶城門口廣場(chǎng) 舉辦單位： 吉福國(guó)際茶城 活動(dòng)項(xiàng)目： 1、 “沏一杯香茗，品人生百味”茶王大賽啟動(dòng)儀式，領(lǐng)導(dǎo)致辭。 2、 “沏一杯香茗，品人生百味”茶藝比賽。 3、 “沏一杯香茗，品人生百味”茶文化知識(shí)有獎(jiǎng)問(wèn)答。 4、頒布獎(jiǎng)項(xiàng)，宣布結(jié)束。 活動(dòng)目的： 在一月與二月期間臨近中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日“年”，這一階段又是送禮的高峰期，而茶葉類作為高端健康飲品，逐漸被消費(fèi)者認(rèn)可。本次活動(dòng)以“茶王大賽”為主題，進(jìn)行茶文化比賽，既宣傳了企業(yè)文化又進(jìn)行茶文化的演示，使消費(fèi)者對(duì)茶文化有更深刻的認(rèn)識(shí)，從而拉動(dòng)營(yíng)業(yè)額。 七 制 定 最 終 茶 城 全 年 推 廣 方 案 活動(dòng)四： 活動(dòng)主題： “二月清風(fēng)拂楊柳，三月春茶一點(diǎn)香”吉林省炒茶節(jié)活動(dòng)方案 活動(dòng)時(shí)間： 2011年 3月 27日 活動(dòng)地點(diǎn)： 吉福國(guó)際茶城門口廣場(chǎng) 舉辦單位： 吉福國(guó)際茶城 活動(dòng)項(xiàng)目： 1、“白鶴沐浴” ，茶具類產(chǎn)品展示。 2、“觀音入宮”，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)就坐，宣布啟