中國房地產(chǎn)四大謎題 -精品資料 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 最新最全的 學(xué)術(shù)論文 期刊文獻(xiàn) 年終總結(jié) 年終報告 工作總結(jié) 個人總結(jié) 述職報告 實(shí)習(xí)報告 單位總結(jié) 提要：自 2003 年以來，我國每年都出臺各種政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。但不容回避的事實(shí)是，房地產(chǎn)市場一直陷入 “ 越調(diào)越漲 ” 的怪圈，房地產(chǎn)市場各種迷霧也一直不斷的上演 中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)常常存在很多悖論，難以用常理去解釋其原委，揣摩其演變。中國房地產(chǎn)正是這樣一個悖論的綜合體，同時還是 一個廣角鏡，透過它既可以觀察普通民眾的市井百態(tài)，也能看到社會價值在效率與公平之間艱難而痛苦的選擇。 為什么房地產(chǎn)在我們這個時代如此特殊而重要 在從傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會艱難轉(zhuǎn)型的過程中，每個特定時期都有其特殊的歷史使命：工業(yè)化是改革開放前三十年的核心命題，即要改變以農(nóng)耕為主的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，使勞動者擺脫不可再生的土地資源的限制，從而沖破一富就生，一生就窮的馬爾薩斯陷阱，走上人均收入不斷提高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長道路。 在農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不足 15%，農(nóng)業(yè)人口大部分通過工業(yè)部門擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)的情況下， 工業(yè)化已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。因而，城市化將成為今后發(fā)展的核心問題。 而房地產(chǎn)是城市化最直接的表現(xiàn)形式。少數(shù)的風(fēng)云人物呼風(fēng)喚雨的背后是滾滾向前的歷史車輪，數(shù)億農(nóng)民或被動或主動地改變生活方式，由農(nóng)村向城市聚集，這是未來幾十年時代發(fā)展的主題，就其規(guī)模和影響而言，即使在世界范圍也是絕無僅有的。正是在這一波瀾壯闊的背景下，才會出現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)起云涌，而且，過去十幾年間的飛速發(fā)展僅僅是一個開端，真正的大戲也許尚未登場。 為什么房地產(chǎn)價格上漲快于收入的增長 城市化引發(fā)的對房地產(chǎn)的剛性需求，部分 地解釋了在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)與中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景下，中國的房地產(chǎn)為何仍舊堅(jiān)挺，而在經(jīng)濟(jì)稍有復(fù)蘇跡象時，房價已經(jīng)駛上了快車道。 但是，基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理說明，商品價格是由供求兩片剪刀共同決定的，如果需求的增加引起了價格的大幅上漲，那么，肯定是供給受到了阻礙。 實(shí)際上，過去三十年的大部分時間里，雖然大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和需求都在成倍增長，但除了糧食以外，工業(yè)品的價格基本保持穩(wěn)定，尤其相對于收入的上漲，正因?yàn)槿绱?，才會有普通民眾整體生活水平的提高。而房地產(chǎn)的價格上漲不僅快于其他普通消費(fèi)品，而且快于人們 收入的增加，這樣的上漲本質(zhì)上不是由于供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，而是總量上供給滯后于需求的快速增長 房地產(chǎn)供給不足，顯然不是由于無利可圖，或者缺少資金和勞動，而是由于可供開發(fā)的土地資源的稀缺。雖然城市周邊有大量的耕地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，但是必須轉(zhuǎn)換為國有土地，才能夠進(jìn)行合法的開發(fā)，而依據(jù)現(xiàn)有法律，政府壟斷了這一轉(zhuǎn)換過程，并依靠土地轉(zhuǎn)讓與土地征收之間的差額，獲取巨大的收益。在很多地區(qū)，政府 “ 經(jīng)營 ” 城市實(shí)際上淪為 “ 經(jīng)營 ” 土地，土地收益成為地方財政的重要補(bǔ)充，甚至是主要來源。 實(shí)際上，當(dāng)政府壟斷了土地供 給時，就像精明的商人一樣，不會一次性出讓自己的所有貨物，而是奇貨可居，待價而沽，使土地價格不斷上升，以便從土地轉(zhuǎn)讓中獲得最大的總收益。對政府壟斷的土地資源競爭，是權(quán)錢交易和滋生腐敗的溫床。這種既無效率也不公正的制度，自然會引發(fā)社會民眾的質(zhì)疑和憤慨。 房地產(chǎn)，穩(wěn)定還是擾動經(jīng)濟(jì)？ 泡沫生成，泡沫膨脹，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場上的一幕幕悲喜劇在世界各地重復(fù)上演，房地產(chǎn)波動造成的影響速度之快、范圍之廣、程度之深，讓人驚嘆。 房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中是一條特殊的紐帶，將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起 ：房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品，房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式，而貨幣則是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行必須的血液。 當(dāng)貨幣供給增加時，企業(yè)利潤和工人收入相應(yīng)增加，投資和消費(fèi)因而上升，帶動經(jīng)濟(jì)較快增長；反之，貨幣供給收縮，則會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩。因此，通過貨幣供給，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緊密聯(lián)系在一起。當(dāng)貨幣供給增加時，一部分貨幣又會流入房地產(chǎn)市場，同時經(jīng)濟(jì)增長也會帶動房地產(chǎn)需求，而由于建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)供給短期內(nèi)是缺乏彈性的，這會引起房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上升，使房地產(chǎn)作為抵押品的價值升高，從而商業(yè)銀行可以發(fā)行更多的貨幣，刺 激經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步加速。 房地產(chǎn)就像一個 “ 加速器 ” ，在經(jīng)濟(jì)繁榮時期使貨幣在金融體系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間加速流轉(zhuǎn)，但是，這是一個 “ 雙向 ” 加速器 如果房地產(chǎn)價格下跌，就會使商業(yè)銀行創(chuàng)造的貨幣減少，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，這會使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下跌，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 但是，并不意味著房地產(chǎn)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)?。恰恰相反，在市場自發(fā)的調(diào)節(jié)下，這是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的精巧的機(jī)制。由于土地供給總量是有限的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會穩(wěn)步增加，以此為抵押發(fā)行貨幣，可以保持貨幣供給的穩(wěn)定性與經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定 性。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場或者金融市場出現(xiàn)重大變化，上述穩(wěn)定機(jī)制遭到破壞，使得房地產(chǎn)價格波動異常時，才會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。 在日本和東亞危機(jī)中，這種破壞性的力量來自于過快的金融自由化進(jìn)程或者錯誤的金融自由化次序，在美國次貸危機(jī)中，破壞來自于以資產(chǎn)抵押證券化為代表的所謂金融創(chuàng)新導(dǎo)致的貨幣供給的急劇增加。 與其它國家相似，中國正處于金融自由化的進(jìn)程中，金融業(yè)管制的放松和競爭的加劇都會使得貨幣供給高于正常水平，這為房地產(chǎn)價格的上漲創(chuàng)造了適宜的宏觀環(huán)境，而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價格的上漲成為必 然趨勢，同時正在加速的城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造出對房地產(chǎn)的巨大需求，這些因素綜合在一起，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)如脫韁野馬逆市飛揚(yáng)，似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的束縛。 但是，這種非常規(guī)的運(yùn)行方式也同時孕育著巨大的風(fēng)險，刺激增長與形成泡沫之間只存在一條難以明辨的細(xì)線。通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這是一把有力但異常危險的工具。 為什么地價越來越高 近幾年，中國房地產(chǎn)市場最吸引眼球的莫過于 “ 地王 ”標(biāo)價的記錄不斷被刷新。房地產(chǎn)是一個特殊的市場，提供的是具有很大差異性的 “ 異質(zhì) ” 商品，區(qū)位、戶型、周邊環(huán) 境等因素都對房地產(chǎn)價格有著重要影響。在特定時期，受到區(qū)位和空間的限制，與需求相比，供給總是有限的，比如名校周圍的房子總是供不應(yīng)求。地王正是大量資金追逐這一稀缺資源的產(chǎn)物。 由于收入分配的差異，根據(jù)購買能力和意愿，人們對房地產(chǎn)的實(shí)際需求各式各樣，由此房地產(chǎn)市場形成了不同的層次和結(jié)構(gòu)，既有奢侈的豪宅，也有勉強(qiáng)容身的小戶型，這屬于市場的結(jié)構(gòu)性問題。 當(dāng)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)以強(qiáng)烈的反差呈現(xiàn)在公眾面前的時候，它是否符合社會公平的原則，常常遭到人們的質(zhì)疑，但是問題的根源不在于唯利是圖的開發(fā)商，而是由收入 分配決定的需求結(jié)構(gòu)使得提供這樣差異巨大的產(chǎn)品是有利可圖的。因此，這歸根結(jié)底是收入分配的問題，問題的解決不在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，而在于調(diào)節(jié)收入分配。在保持現(xiàn)有收入分配格局不變的情況下，對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，只能使得市場機(jī)制進(jìn)一步扭曲。 在既定的收入分配差距較大的情況下，要讓房地產(chǎn)不再成為城市化進(jìn)程的障礙，唯一的出路在于增加總量供給，而將結(jié)構(gòu)性問題由市場機(jī)制來解決。通過增加市場總量的供給，尤其是增加土地供給，使得給窮人蓋房子和給富人蓋房子同樣有利可圖，才能平抑房地產(chǎn)價格，改善社會福利，這可能比經(jīng) 濟(jì)保障住房的建設(shè)更重要。 增加總量供給的另外一個好處在于化解正在積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在供給受到限制的情況下，大量的房地產(chǎn)需求會引起價格的劇烈波動，使房地產(chǎn)成為投機(jī)者的游樂場。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)緊縮時，投機(jī)者并不承擔(dān)相應(yīng)的損失，呆壞賬增加的商業(yè)銀行成為直接的受害者。當(dāng)損失如此巨大，以至銀行無力承擔(dān)時，最終埋單的將是政府，而救援資金的提供者則是全體納稅人。當(dāng)銀行收縮信貸引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退時，所有人的利益都會不同程度遭到損失，而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑時，即使謹(jǐn)慎放貸的銀行也難以幸免。 未雨綢繆。從長期來看，政 府應(yīng)當(dāng)解除土地供給過程中的制度性障礙，斬斷政府與房地產(chǎn)開發(fā)之間的直接的利益鏈條，保障土地總量供給的規(guī)模和增長速度，為加快城市化進(jìn)程消除障礙。從短期來看，盡量避免將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具，減少對市場運(yùn)行的直接干預(yù)。（來源：南方周末） 鏈接： 簡介： 郭金興，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所任教副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究領(lǐng)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、勞動經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。主要著作有房地產(chǎn)的虛擬性及其波動研究、資本理論與貨幣理論等。 閱讀相關(guān)文檔 :白牛拎壺沖全球精準(zhǔn)定位 人皇 Sky 回憶 錄 玩三國 ,品英雄 從青銅開始 ,學(xué)星際 ! 紀(jì)念星際離我們而去 99 分鐘的巔峰對決 天才等于專注 另類睡箭再現(xiàn)江湖 英雄 ,去超越 ! 顛覆你的鍵盤概念 暑假已過 激情再來 GTL2013 戰(zhàn)火重燃 DOTA2 開放性測試 25 日無碼來襲 校園爭霸賽隆重開啟 夢三國 2013 娛樂星賽季圓滿結(jié)束 韓國能否改變 DOTA2 格局 能否敲開 LPL 的大門 ECL 2013 電子競技精英賽圓滿落幕 加盟 LGD