1 吉興?。?物業(yè) ）服務 管理有限公司 物業(yè)管理工程維 護 部運行手冊 2011 年 2 月 目 錄 第一章 工程部人員架構圖 -2 第二章 工程部管理范圍 -2 第三章 設施、設備管理制度 -8 第一節(jié) 管理制度 -8 第二節(jié) 強電專業(yè) -20 第 三 節(jié) 設施、設備管理規(guī)定 -29 第四節(jié) 弱電專業(yè) -30 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 -32 第五章 工程部人員調配流程 -35 第六章 工程部工作單流程 -36 2 第一章 工程 維護部 人員 組織 結構圖 第二章 工程部管理范圍 一、工程部職責范圍 工程部負責整個園區(qū)的電氣、電梯、空調、給排水、采暖、通訊 （電話、電視、網(wǎng)絡） 、消防 、安保監(jiān)控、景觀綠化、 樓宇設備系統(tǒng)的運行管理及設備維修保養(yǎng)，對業(yè)主、租戶提供有償 維修 服務及裝修工程的監(jiān)督管理工作 ，對市政供水、供電、煤氣方面協(xié)調對接 。工程部的管理需要科學性 、制度性、 嚴密性，除了因為它本身的技術性之外，還因為它的工作直接或間接地與業(yè)主、租戶和顧客聯(lián)系在一起 ，服務至上，業(yè)主第一 。 工程部管轄范圍如下： 1、 負 責園區(qū)電氣系統(tǒng)、電梯、空調系統(tǒng)、 中水處理系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)等運行管理、設備維護、保養(yǎng)及故障檢修。 2、 負責園區(qū)樓宇管理設備、保安監(jiān)控設備、無線通訊網(wǎng)、公共廣播設備、消防監(jiān)控及各種機械設備和五金構件等的維修保養(yǎng)和故障檢修。 3、 負責園區(qū)內公共設施、裝飾燈具等的維修、保養(yǎng)工作。 工程主管 1 名 電梯管 理工 1 名 弱電維護 1 名 運行電工 2 名 綜合維修 3 名 3 4、 負責園區(qū)內各系統(tǒng)的完善改造、設施更新和小項增改工程施工。 5、 負責園區(qū)土建結構方面例如滲漏水等的修理。 6、 對業(yè)主、租戶二次裝修工程負責監(jiān)督管理工作。 7、 為業(yè)主、租戶提供有償服務。 8、 積極與施工方配合搞好設 備、設施及其他工程的維保工作。 一、強電專業(yè) 1 負責整個 小區(qū) 變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。 2 負責空調、 暖通系統(tǒng) 等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業(yè)自行負責，但當對方技術力量不足或設備工具不全時，應給予支持配合。 3 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 4 負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 5 負責 小區(qū) 臨時供電的安排和計劃。 6 負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經批準后實施。 8 對系統(tǒng)不完善的地方提出 整改方案，并經批準后實施。 9 為客戶提供有償服務。 10、 負責每月公共照明、公用設備、商鋪用電的能耗統(tǒng)計。 二、強電專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)電力系統(tǒng)的運行管理。 2、 負責備用發(fā)電機的運行管理。 3、 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機的電氣及監(jiān)視控制設備的維修保養(yǎng)及 4 故障檢修。 4、 負責空調主機、冷凍系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、水泵房等電器設備的電源供給、監(jiān)察、保養(yǎng)及故障維修。 5、 水泵、排污設備等電器設備的電源供給及故障檢修。 6、 負責園區(qū)公共區(qū)所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。 7、 負 責園區(qū)所有電梯及電動扶梯的電源供給及運行故障。 8、 負責向各業(yè)主、租戶提供有關電力設施的有償服務。 9、 負責向供電部門報修存在的供電事故，并積極配合其工作。 三、弱電專業(yè)職責范圍 1、弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。 2、對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。參加應急搶修，配合其他工程人員工作。對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 3、負責 園區(qū) 內 負責樓宇管理設備、保安監(jiān)控設備、消防控 制系統(tǒng) 、車庫管理 系統(tǒng)、 辦公管理系統(tǒng)等維護保養(yǎng)，并與相關的設 備供應方配合保證設備的完好。 4、負責與電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、電視系統(tǒng)施工企業(yè)聯(lián)系處理存在的問題。 四、空調專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)空調機組、新風系統(tǒng)、排風系統(tǒng)的運行管理。 2、 負責園區(qū)所有空調、通風設備的維護保養(yǎng)檢修。 3、 負責園區(qū)空調機組的維護保養(yǎng)和故障檢修。 4、 配合強、弱電組進行空調、通風設備的維護和故障檢修。 5、 負責向各業(yè)主、租戶提供有償服務。 5 6、 負責消防系統(tǒng)中的排煙、送風 設備的保養(yǎng)維護。 五、給排水專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)的運行管理及上述 系統(tǒng)設備（包括水泵、管道、閥門及附屬設備）的維護保養(yǎng)和故障檢修。 2、 負責園區(qū)所有公共區(qū)域內衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。 3、 負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 4、 負責每月公共用水、商鋪用水、 中水 用水等使用情況進行統(tǒng)計。 5、 負責空調系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)中水路的維護保養(yǎng)。 六、裝修專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)公共區(qū)域的家具、陳設的修理和更新。 2、 負責公共區(qū)域的墻壁、地面、天花、玻璃等各種裝飾的修理。 3、 負責公共區(qū)域的金屬構件的油漆翻新。 4、 負責公共建筑的土建結構方面例如滲漏水等的修理。 5、 負責公共區(qū) 域內鎖的安裝和修理。 6、 負責公共區(qū)域門、地彈簧的維修保養(yǎng)及五金配件的修理。 7、 負責園區(qū)公共區(qū)域的建筑設施的監(jiān)察、保養(yǎng)、維修、更新及改造。 8、 負責向各業(yè)主、租戶提供裝修方面的有償服務。 七、電梯專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)所有 客用 梯 、觀光電梯 及扶梯的日常運行管理。 2、 負責電梯機房內各電氣柜的清潔保養(yǎng)。 3、 負責電梯機房內各機械設備的日常維護、保養(yǎng)及故障檢修。 4、 負責所有電梯及電扶梯之附屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修。 6 5、 負責各電梯井道、機房及電扶梯的機頭之清理工作。 6、 負責各電梯轎箱 照明，緊急電話，內、外呼梯按鍵，樓層指示器的巡查及故障維修。 7、 負責年檢工作。 8、 負責配合電梯公司維護人員的維保工作。 八、消防專業(yè)職責范圍 1、 負責園區(qū)的消防自動報警系統(tǒng)的維護及檢修。 2、 負責園區(qū)的消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)的管理及系統(tǒng)設備（包括消防泵、穩(wěn)壓泵、管道、閥門及附屬設備）的維護保養(yǎng)和故障檢修。 3、 負責大廈防排煙風機、正壓送風機等設備及附屬設備的維護保養(yǎng)檢修。 4、 負責園區(qū)所有消防卷簾門的維護保養(yǎng)。 九、水工 專業(yè) 職責 1、 負責保證管區(qū)的生活用水、消防用水的供應和污水排放。熱情為 業(yè)主提供周到服務，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。 2、每日負責各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質保量完成各類給排水維修任務。 3、負責各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設備運行正常，做到機房無積水，無雜物堆放，設備無灰塵、無銹跡。 4、做好管區(qū)日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象，維修工作保證質量，工完場清。每周巡查水池水質，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。 7 5、按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，對大型管 道進行防銹和水處理。修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。 十、綜合維修專業(yè)職責 1、 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況，房屋內外結構，附屬設施各水、電氣、消防系統(tǒng)的管線走向，分布狀況以及管線主控制位置，以及設備的性能和使用狀況。 2、 加強學習業(yè)務知識，能識讀施工圖紙。繪制簡單的平面圖，管線大致系統(tǒng)圖，能清楚正確的在圖紙上標出發(fā)生故障的位置。 3、 維修工必須具備熟練的施工技能。在熟練自己專業(yè)的基礎上，學習水、電、土建等基本知識和規(guī)范操作、爭取做到一人多能，適應住宅區(qū)維修工作的需要。 4、 經常巡視住宅區(qū)，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞，隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修。以確保公共設施完好，設備運轉正常。 5、 經常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次，確保住宅區(qū)污水不外溢。 6、 維修工在維修樓面時，必須首先準確的找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。 7、 電工必須持證上崗，并且嚴格遵守安全生產條列和操作規(guī)程。佩戴工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋等安全保護設施。 8、 維修給水管道，須關閉總閥時，在提前通知住戶做好 蓄水準備的情況下作業(yè)。 9、 愛護工具，在每次使用之后，必須對領出的工具的性能、機具配件等進行檢查，是否完好無損。 第三章設施、設備管理制度 8 第一節(jié)管理制度 一、 安全保衛(wèi)制度 1工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 2各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領班、主管。 3各班組領班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管。 4主管須每月組織所屬員工對所轄系 統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結果書面報告工程部主管。 5未經工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 6所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調至合適程度，清理好現(xiàn)場。 7各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部 主管 提出書面申請 ，經批準后方可配制。 8所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 9所有設置于公共區(qū)域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 10所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經主管批準，并進行登記。 9 11高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設備設施。 12所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備 安全，凡違規(guī)操作者，一經發(fā)現(xiàn)，將采用經濟的罰款方式。 13 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。 14所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經主管書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 15工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。 二 、 設備維修制度 1預防性維護保養(yǎng) 1.1 所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程，進行定期檢 修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 1.2 相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 1.3 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 1.4 各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由 各專業(yè) 負責，并提交工程部 主管 審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由 專業(yè) 負責，并提交主管審閱。 1.5 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須 提前三天通知 10 管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 2緊急維修 2.1 必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 2.2 如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 2.3 如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責 人。 2.4 緊急維修結束后，須由 專業(yè)負責人 填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告。此報告存入設備維修檔案，備查。 3設備的更新及系統(tǒng)改造 3.1 出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 3.2 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 3.3 由于此類工作通常沒有 迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 三、 工具管理制度 1本部工具分為公用工具 及 個人工具 兩 部分，公用工具由 值班人員 負責保管，個人工具由個人自行保管及使用。 11 2所有 工具 必須保持 其 完好及使用功能。 工具 管理員 必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。 3工具 管理員 必須認真建立工具臺帳，做到工具與 出入庫的登記 。 4全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償 。 5公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 6專業(yè)自用工具必須由 專業(yè)負責人 進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 7借用公用工具歸還時，須由領班和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫工程部借還物品記錄，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞 ，由當班人員負責照價賠償。 8所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理，不得 使 用工具干私活。 9所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。 四、 巡檢制度 1巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記 12 錄。 2在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知 領班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 3巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。 4巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將門鎖好。 5各運行、維修領班，必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經理，并應立即組織處理。 五 、 交接班制度 1接班人員須提前 10 分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。 2接班人員接班時必須檢查以下工作： 2.1 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 2.2 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。 2.3 檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 2.4 檢查儀表及公用工具是否有缺 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放， 13 如有問題。應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 2.5 查看交接班記錄中是否有上級領班及主管發(fā)布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。 3交班人員在下列情況時不得交班離崗： 3.1 接班人員未到崗時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 3.2 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 3.3 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 3.4 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 六、 值班制度 1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管請假，經準許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時 間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。 4須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障， 14 值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。 5值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內 24 小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。 7非值班人員未經許 可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。 8任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。 七、 材料領取制度 1 所有工具、備件、材料必須經過 倉庫管理員許 方可領取。 2 領取工具、材料必須填寫領料單。 3 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經領班或主管確認。 4 多余材料必須退回庫房。 八、 機房鑰匙管理制度 1凡 24小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 2. 任何人不 得私自配鑰匙。 3凡非 24 小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。 4無關人員不得借用機房鑰匙。 5遺失鑰匙須立即報告。 6無人值班機房借用鑰匙需登記。 15 九、 機電設備房出入管理制度 1工程部機電設備房范圍：高壓配電室 ； 空調機房 ；水泵房；新風機房；排煙機房；正壓送風機房； 各電梯機房 。 2以上機房均為工程部的機電設備運行用房，為了確保本大樓內各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。 3本公司內有關上級部門因檢查工作，必 須要進入這些場所時，應由部門 負責人 其指定人員陪同，并通知當值 人員 開門后進入，同時在設備房出入登記簿上做好記錄。 4凡外單位人員前來參觀或有關上級業(yè)務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門 負責人 陪同，通知當值領班開門進入，同時在設備房出入登記簿上認真做好記錄。 5本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當值領班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 6外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作 場所時，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 7所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 8所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。 16 9所有人員均不得將任何無關雜物帶入或貯放于這些機電設備房。 十、 故障處理制度 ： 1、 不需要 停止運行進行修理的故障，稱一般故障，由 專業(yè)負責人 調查與分析原因，提出修理意見和責任故障原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程部 負責人 。 2、 被迫停止運行必須進行修理的故障，稱重大故障，應及時匯報主管，由主管組織調查分析，提出修理意見報經理批準后實施，并且對故障做到三不放過，（即：故障原因分析不清不放過；責任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。）記錄在案，對責任者做出處理意見，同時以書面材料匯報物業(yè)經理。 十一、 大中修十一、 管理制度 1. 設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修，對設備的全部或大部分解體檢查，稱之為大修。 2. 中修是根據(jù)設備的結構特點而定的，對技術狀態(tài)已達不到使用要求的設備，按實際需要進行有針對性的修理，恢復設備的性能。 3. 對中修以上的設備進行修復前，必須要有書面報告交工程 主管 ，說明：設備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復費用等。 4. 對設備大修必須書面得到公司領導批準，專業(yè)性、技術性較強的設備或進口設備，應有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預估的修復費用報告。 5. 對非正常情況下出現(xiàn)的設備大、中修理工作，有關 專業(yè)主管必須在修理工作實施前，出具詳細的分析報告，必要時追究有關人員責任。 十二、 維修 單 管理制度 1. 值班員必須認真執(zhí)行工作單（維修單）。 17 2. 在接到報修單 20分鐘內必須到達現(xiàn)場進行處理。 3. 遇特殊情況時，必須征得客戶同意，另行約定修理時間，并在工單上注明。 4. 遇客戶單元特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。 5. 進客戶區(qū)維修時，必須著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，與客人口角。 6.值班員遇到解決不了的問題，不能講 “ 我不會 ” 、 “ 你找別人 ” 此類的話，要 “ 我?guī)湍覀€人看看 ” 或 “ 我需要拿回去 分析一下 ” 。 7. 每天要對本班次所有的維修單進行登記。 8. 每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。 十三、 電梯機房管理制度 1 、 電梯專用機房應做到隨時上鎖，門鎖鑰匙應由主管人員或專門人員保管； 2 、 機房應通風良好，照明滿足要求，門窗關閉靈活，任何季節(jié)機房內溫度應保持在攝氏 5 度 40 度之間； 3 、 機房內應保持干凈、整潔，嚴禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品，不準堆放其他雜物； 4 、 機房內消防器材應放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內； 5 、 電梯機房應每周打掃一次衛(wèi)生； 6 、 閑雜人員不準 進入機房，若因工作需要，需要確定進入時，須經主管人員批準，并在專業(yè)人員陪同下進入機房； 7 、 未取得特種設備操作證人員，不得隨意動用，操作電梯設備； 8 、 由專業(yè)人員依據(jù)安全操作規(guī)程規(guī)定，保持機房內設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。保證電梯的正常運行； 9、 電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應在基站掛出告示牌。 乘梯須知 18 1、 注意轎廂內是否具有電梯安全檢驗合格標志，未經檢驗合格或超過檢驗有效期的電梯不得使用； 2、 乘梯時應相互禮讓，不得在轎廂內打鬧，蹦跳或進行其他危害電梯安全運行 的行為； 3、 應正確使用轎廂內外各按鍵，請勿亂按； 4、 電梯門在打開狀態(tài)時請勿使用外力及物品強行阻止電梯門關閉，電梯運行中不得用手或其他物件強扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故； 5、 請勿在轎廂內吸煙、吐痰或從事其他不文明行為，不準攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯； 6、 學齡前兒童及其他無民事行為能力人員搭乘無人職守電梯的，應有成年人陪同； 電梯運行中如發(fā)生任何意外，應利用轎廂內警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險； 7、 本梯為載客電梯，嚴禁載貨 第二節(jié) 強電專業(yè) 1. 變配電室運 行管理制度 1變配電室值班人員對設備應經常進行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。 2定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場運行規(guī)程的規(guī)定時間和項目，對運行和備用的設備及周圍環(huán)境進行定期檢查。 3特殊巡視，對特殊情況下增加的巡視。如在設備過負荷或負荷有顯著變化時，新裝、檢修或停運后的設備投入運行，運行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時的巡視。 19 4夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負荷期。 5巡視檢查要精力集中，注意安全，不準進行其他工作。 6巡視中若發(fā)現(xiàn)設備有異常情況要 記錄在案，重大設備缺陷應立即向主管領導匯報。無論電氣設備帶電與否，未得主管領導批準，值班人員不得擅自接近導體進行修理或維護工作。 7建立設備運行紀錄，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報告管理處和工程部。每班巡查內容：房內是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時修理與報告。 8供電器線路操作開關部位設明顯標示。停電拉閘，檢修停電，掛標示牌。 9巡視配電裝置，應隨手將門關上并鎖好，巡視中應穿絕緣鞋。 10配電室出入口及電纜層夾層出入口 應裝設擋鼠板防止小動物進入。 二變配電室工作制度 1工作票 工作票是允許在配變電設備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 1.1 第一種工作票的工作為： 1.1.1 高壓設備上工作需要全部停電或部分停電。 1.1.2 高壓室內的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設備停電或做安全措施。 1.1.3 配電站的擴充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設絕緣或一經合閘就送電到工作地點設備上的工作。 20 1.2 第二種工作票的工作為： 1.2.1 帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作。 1.2.2 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。 1.2.3 不需要高壓設備停電的二次線路上的工作。 1.2.4 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設備外殼上工作。 1.2.5 已投運的變配擴充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險的鄰近有電處的工作。 1.3 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設備上停電作業(yè)時，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。 1.4 工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。 1.5 一個工作負責人只能持有一張工作票，并以一個電氣連接部分為限。 1.6 一個電氣連接部分或一個配電裝置全部停電，則有不同的工作地點，可以發(fā)一張工作票。 2配電室工作許可制度 執(zhí)行工作許可任務，可由能夠勝任操作的人員擔任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應做到： 2.1 工作負責人到現(xiàn)場再次檢查安全措施，以手觸試，驗明無電。 2.2 對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項。 2.3 和工作負責人在工作票上分別簽名。 2.4 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。 2.5 工作負責人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關檢修設備運行結線方式 ，特殊需變更時，應事先取得對方同意 21 3配電室工作監(jiān)護制度 3.1 3.1 完成工作許可手續(xù)后，工作負責人（監(jiān)護人）應向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其他注意事項。監(jiān)護人必須始終在工作現(xiàn)場，對工作班人員認真監(jiān)護及時糾正違反安全的動作 3.2 3.2 所有工作人員（包括監(jiān)護人）不許單獨留在高壓區(qū)內，若工作需要現(xiàn)場條件許可的情況下，可準許一名具有實際經驗 或幾人同時工作，監(jiān)護人須將有關安全注意事項詳盡指示。 3.3 3.3 監(jiān)護人在全部停電時可以參加工作班工作。部分停電時，安全措施絕對可 靠時，方能參加工作班。監(jiān)護人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件，施工范圍等情況，增設專人監(jiān)護，專職監(jiān)護人不得兼做其他工作。 3.4 3.4 監(jiān)護人因故離開現(xiàn)場，應指定能勝任者臨時代替。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場應由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護人，兩監(jiān)護人做好必要的交接。 3.5 3.5 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時，應向監(jiān)護人提出整改意見，必要時可暫停工作，并立即報告上級。 4.配電室工作間斷、轉移和終結制度 4.1 工作間斷時，工作班人員應從現(xiàn)場撤出，安全措施保持不動，工作票仍由負責人執(zhí)存。 4.2 間斷 后繼續(xù)工作，不需通過工作許可人。每日工作完畢應清掃并開放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復工應得到值班人許可，取回工作票。工作負責人必須重新檢查安全措施后，才能工作。若無負責人和監(jiān)護人帶領，工作人員不得進入現(xiàn)場。 4.3 在未辦理工作票終結手續(xù)以前，不準將施工設備合閘送電。 22 4.4 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經離開的工作地點的確切情況通知工作負責人，在得到明確可以送電的答復后方可執(zhí)行，并應采取下列措施： （ A）拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設遮攔，摘掉 “ 止步、高壓危險 ”的標示。 （ B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員 “ 設備已經合閘送電，不得繼續(xù)工作 ” 。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點。 4.5 檢修工作結束，若需將設備試加工作電壓，應按下列條件進行： （ A）全體工作人員撤離工作地點 （ B）收回所有工作票，拆除臨時遮攔，接地線和標志牌，恢復常設遮攔。 （ C）工作負責人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試驗。 （ D）工作班若需繼續(xù)工作時，應重新履行工作許可。 4.6 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施開工前一次做 完，不需再辦轉移手續(xù)，但負責人在轉移工作地點時應清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項。 4.7 全部工作完畢，應清掃、整理現(xiàn)場，負責人應先周密檢查，然后交待發(fā)現(xiàn)的問題、試驗結果和存在問題，并與值班員共同檢查設備狀況，然后在工作票上填明工作終結時間，經雙方答復后，工作票方告終結。 4.8 結束的工作票，保存三個月。 5.配電室倒閘操作規(guī)定 倒閘操作是項技術性較強的重要工作，操作人員必須充分了解有關電氣設備相互之間的連接，運行情況以及保護整定值等情況，集中精力，謹慎操作。 23 5.1 倒閘操作必須按照運行領導 人的命令或同意后才能進行。緊急情況下（火災、自然災害、人身事故等）才允許不經同意，先行操作，但事后盡速匯報。 5.2 5.2 倒閘操作設備必須獲得各位運行現(xiàn)場領導人同意后進行，并應規(guī)定事故時和失去通訊聯(lián)系時的操作約定。 5.3 倒閘操作不得在交接班時進行，盡可能在負荷最小時進行，緊急情況例外。 5.4 倒閘操作須在模擬盤上除表示閘刀，開關分合閘位置外，還應表示出接地線的位置和臨時編號，操作完畢后在模擬盤上標明清楚。 5.5 必須遵照倒閘操作票的順序進行，嚴禁憑想象、憑記憶。 5.6 變配電所內的操作范 圍包括下列各項 5.6.1 開關、閘刀、熔絲的合上或拉開 5.6.2 交直流操作回路的合上或拉開 5.6.3 繼電保護、自動裝置的啟用或停用 5.6.4 臨時接地線的拆除和撤出（包括驗、放電） 5.6.5 有變壓器分接頭的調整 5.6.6 核相、核相序及用搖表測絕緣 5.6.7 保險管的掛上或取下 5.7 操作人員應嚴格遵守下列步驟： 模擬盤演習 安全措施 立正就位 核對銘牌 高聲唱票 高聲復票 允許正式操作 實際操作 逐項勾票、記時間 檢查設備 完成匯報 6.電氣運行倒閘操作規(guī)程 6.1 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設備的運行狀況，必須熟悉變電室設 24 備的操作方法。 6.2 電氣設備倒閘操作的技術要求規(guī)定如下： 6.2.1送電時，先合隔離開關，后合負荷開關； 停電時，先拉負荷開關，后拉隔離開關； 嚴禁帶負荷拉、合隔離開關； 6.2.2 開關兩側的隔離開關操作順序如下： 送電時，先合電源側隔離開關，后合負荷側隔離開關； 停電時，先拉負荷側隔離開關，后拉電源側隔離開關； 6.2.3變壓器兩側開關的操作順序如下： 停電時，先停負荷側開關，后停電源側開關； 送電時，先合電源側開關，后合負荷側開關； 6.3 倒閘操作中，應該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓； 6.4 當采用電動操作合高壓開關時，應觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應返回，連續(xù)操作高壓開關時，應觀察直流母線電壓的變化。 7. 電器設備的巡視檢查制度 7.1 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。 7.2 電器設備發(fā)生重大事故又恢復送電后，對事故范圍內的設備，應進行特殊巡視，每班不少于四次。 7.3 電器設備存在缺陷或過負荷時，應適當增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 7.4 巡視檢查時，通過人的感覺器官仔細分析，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象時，要及時處理， 25 并作好記錄。對于重大異?，F(xiàn)象要及時報告。 7.5 新投入運行或大修后投入運行的設備，在 72小時內應加強巡視，每班不少于四次，無異常情況后，可按正常周期進行巡視。 8. 設備缺陷管理制度 8.1 設備缺陷管理制度要求全面掌握設備的良好狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，并盡快補缺。保證設備經常處于良好的技術狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運行的重要環(huán)節(jié)，也 是妥善安排設備檢修、校驗和試驗工作的重要依據(jù)。 8.2 一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設備損壞，或造成有嚴重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷，這種缺陷性質嚴重，情況緊急，必須立即處理。 8.3 二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設備尚可運行，但情況嚴重，已經影響設備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運行的需要，短期內有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運行。 8.4 三類缺陷是一般缺陷，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計劃進行處理。 8.5 發(fā)現(xiàn)一類缺陷應立即消除，并向本單位主管領導調度匯報，二類缺陷應及時安 排計劃消除，三類缺陷可結合定期檢修有計劃消除。 8.6 配電室值班人員應將發(fā)現(xiàn)的設備缺陷填寫在設備缺陷記錄本內。 第 三 節(jié) 設施、設備管理規(guī)定 1.生活水箱管理規(guī)定 26 每年應對生活飲用水水箱至少進行一到兩次全面清洗、消毒和水質檢驗，二次供水水質經衛(wèi)生行政部門認定的檢驗機構檢測合格方可使用。凡二次供水水質細菌學指標不合格者，必須進行消毒。 從事水箱清洗消毒的單位必須 取得當?shù)厝嗣裾l(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后，方可從事清洗消毒工作 對生活水箱 管水人員每年必須進行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓，合格后方可上崗 保持生活水箱周圍 環(huán)境清潔，與有毒場所或者污染源保持規(guī)定的距離 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護，保障安全使用。 生活水箱設施檢修要保障水質衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。 生活水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，不允許隨便外借。 2.供水管理制度 本制度使用空調水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。未經批準人員不得操作相關設備及調整數(shù)據(jù)。當日值班員必須嚴格執(zhí)行操作規(guī)程的有關規(guī)定。 對生活水系統(tǒng)出現(xiàn)的故障，必須要報告主管經理。 對生活水箱的開啟必須得到批準，方可借出鑰匙。 對其它空調水、消防水、必須在相 關部門的配合下，進行檢修、實驗工作。隨時保持蓄水裝置，水泵等設備的清潔、有效。 3.供暖管理制度 認真執(zhí)行公司、部門的各項規(guī)定。 嚴格按照運行記錄表的內容填寫數(shù)據(jù)。 27 對供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點，認真記錄，隨時報告。按時巡視，如實填寫運行記錄，保證記錄真實有效。 認真執(zhí)行交接班制度，對本班發(fā)現(xiàn)的問題，做到不處理完不交班。 遇惡劣天氣時，要增加巡視密度，適當提高供暖溫度，保證設備安全正常。 非本專業(yè)人員，嚴禁操作設備。 第 四 節(jié) 弱電專業(yè) 遵守國家規(guī)定，不接收、不播放不應該看的節(jié)目。操作前應細心閱讀產品說明書和使 用手冊，未經培訓不得操作設備。仔細檢查電壓、電流、接地。巡視檢查 每月一次設備除塵、信號傳輸連接是否良好，前端設備從監(jiān)視器查看信號清晰度是否合格。維護保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年十月中旬光機、干放、電源器除塵。 保安監(jiān)控 1 巡視檢查（日檢） 2. 各監(jiān)視點圖像是否正常，監(jiān)視器、錄像機工作是否正常。 3. 各設備無異響、異味。 4.維護保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 5.每年 8 月份供電線路檢查，監(jiān)視器除塵，操作平臺檢測。 6.探頭點除塵， 16 分割器、錄像機、矩陣器除塵。 消防 1.巡視檢查（日檢） 2. 交流電壓輸 入 220V 235V，直流電壓輸入 26V 27V。 28 3. 直流輸出電流 0.4A 1A。 4. 時鐘是否準確，打印機是否正常。 5.各類顯示是否正常。 6. 維護保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年 5 月主機內除塵，測試消防電話（ 1 2 個），消防廣播某地下區(qū)域測試。 弱電維修總則 1.維修操作人員應熟練掌握各種設備性能及操作方法。在維修操作時要細，防止損壞設備。 .未經許可，不得私自調整、檢查、使用設備。 弱電機房信息通訊系統(tǒng)管理制度 1、 嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度，無關人員不得進入電話機房。 電話機房門保持人走關閉 上鎖，相關單位技術人員施工時需有值班人員陪同監(jiān)護。樹立良好的服務意識，加強保密性、安全性的教育。 2、 做好日常記錄工作，確保遇突發(fā)故障處理迅速無誤。 無線通訊設備的維護保養(yǎng)： 每日巡查設備的工作狀況，觀察有無異常情況，認真記錄，確保設備運轉正常。 3、 設備定期除塵，加強設備電源管理、傳輸線路的維護，防止由此而造成的信號中斷等不良狀況。確保設備機房的衛(wèi)生整潔，密切注意設備的環(huán)境溫度。 與設備廠家及相關部門保持密切聯(lián)系，確保通訊線路的通暢、穩(wěn)定。 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 一、總體要求 1工程部各專業(yè) 負 責人 分別制定設備維修保