中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：麒龍房地產(chǎn)公司編制人員：趙 艷 海完成日期：2005-9-3目錄調(diào)查人員聲明.2第一部分：項目總論.3第二部分：市場研究.6第三部分：項目開發(fā)方案.12第四部分：投資估算與融資方案.18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第五部分：財務(wù)評價.23第六部分：不確定性分析.26第七部分：綜合評價.28第八部分：研究結(jié)論與建議.28第九部分：附錄.29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、 我們依 統(tǒng)一的 房地產(chǎn) 性研究報告 分析。3、 和結(jié)論。、 本 性研究報告。、 我們 本報告中的 建項目 了實地查 在本聲明中 地 明 調(diào)查人員 建項目 了實地查 。6、 聲明的事項 調(diào)查人員currency1：“currency1： 一fi fl，附fl 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分：項目總論1.1項目背景一部分 明項目的發(fā) 程、的、”作的發(fā) 程、投資 的 、投資的 性 性研究的作。為，項目的與發(fā) 作系統(tǒng)地述。明項目的、投資、在 性研究” 的作 、重的和 程 。在述項目發(fā) 的 ， 地 本項目 性研究的重 和。1.1.1項目 在 發(fā) 市發(fā) 與地 的 系 項目開發(fā)的 地 在 市的 、 、發(fā)方 的地 ， 在 、 產(chǎn)業(yè) 。1.1.2項目發(fā)人發(fā)項目 ， 的 ， ：房、新 住宅配套、園、府重 程。1.1.3項目投資的 性項目啟動 未來幾年發(fā)、發(fā) 的 義 一般3 年 ，在 發(fā)中的地 是否核心項目 入重 市場、項目合布局， 市場覆蓋率、升品牌 象、降低營風險、擴大社會 力的作用 從 未來的利潤求、 持續(xù)營角度描述立項的 義 1.2項目概況1.2.1項目稱1.2.2項目建設(shè)單 1.2.3項目地 置周邊現(xiàn)狀地 置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地 處 市、 、非 開發(fā) 、商貿(mào)金融 的地 置。附圖：項目在 市的 圖，標記宗地 置，與標志性市 設(shè)施、建筑物 市中心商圈、機場 的相 置和距離、地段的定性描述 與中心 辦 /商務(wù)/ 府的 系 。宗地現(xiàn)狀1 四周范圍 2 地勢平坦狀 ，自然標，與周邊地勢比較 3 地 現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 水渠、較深的溝壑 小峽谷 、池塘壓線 開發(fā) 較大 的因素，并計算因而損失的實際用地 積 地 現(xiàn) 居民 ，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，廠數(shù)量、 、產(chǎn)品性質(zhì)、開狀 ，并 明 拆遷項目開發(fā) 度的 地下 ，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原 樁地下建筑/結(jié)構(gòu)，地上地下都 的 物 、 利用的構(gòu)建 6 地的 性， 否市 地、市 、市 道 、 、 因素分 地 地質(zhì) ，包括 地結(jié)構(gòu)、 力、地下水 和 性求。附圖：平 地 圖，標記四 范圍相 數(shù) 地 地 圖， 宗地地 建筑、 、溝壑、壓線內(nèi) 地下狀 圖，包括地下管線、暗渠、電纜。項目周邊的社 配套1 周邊3 范圍內(nèi)的社 配套 狀 系統(tǒng) ，包括線 、 宗地 依的方 ，是否發(fā)商自currency1 “ 現(xiàn) 系統(tǒng)，近 中是否 地、fifl 狀 重大 的程。附圖：狀 圖，包括現(xiàn) 和未來 的 市 和快速系統(tǒng) ：大中小質(zhì)量 。 級和水平 大物中心、商業(yè)和市場 、體、”設(shè)施 園 局 附圖： 設(shè)施分布圖，具體 置、距離。2 宗地周邊3 范圍內(nèi)社 配套現(xiàn)狀項目周邊 個案 性描述， 的 不 1 2狀 3 聲 廠、 險 壓線、 性、物品 產(chǎn) 地 6周邊 風水 8近 中周邊 的 ， 道 的 、廠的 遷、大 、 、物中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。心/ 市的建設(shè)。9大市 配套 都 明距宗地距離、 本、 入的 性 1道 現(xiàn)狀 發(fā)包括現(xiàn) 、 ， 實施的 ，與宗地的 系 。2 水狀 ：現(xiàn) 管線、管 未來 和實施 。3水、 水 ：現(xiàn) 管線、管 未來 和實施 。 線電、電 、網(wǎng) ：現(xiàn) 管線、上 置、距宗地距離、 線 本。 性 電和 施用電：現(xiàn) 管線、上 置、距宗地距離、 線 本。6：現(xiàn) 管線、管 、上 置、距宗地距離、 置。 水：現(xiàn) 管線、管 、上 置、距宗地距離、 置。附圖： 明上述配套設(shè)施的管線、 量和 置，未來 擴 和的 。1.2. 項目 總 地 積、 地 積、 用地 積、 積、道 積住宅建筑 積、 建建筑 積， 建的內(nèi) ，并 分營性和非營性 建的 積綜合 積率、住宅 積率建筑 度 率1.2. 項目發(fā) 的調(diào)查研究項目 項目地 作 項目建議 、 程研究作 1.3可行性研究報告編制依據(jù)在 性研究中作為依 的 、資料、稱、來 、發(fā)布 。并中 的部分 附fl，作為 性研究報告的附， 、資料大fi 分為四個部分：項目管部 項目的建設(shè)求 下 的指令性 項目 辦單 性研究單 的請 報告的復。性研究開始” 的作 。國家和 建地 的 、令和 。 項目 調(diào)查和收集的設(shè)計資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1 市居住 設(shè)計 范 2 A市 市拆遷管條例 3 市居住 服務(wù)設(shè)施設(shè)置 定 住宅設(shè)計 范 住宅建筑設(shè)計標準 6 建筑程設(shè)計停場設(shè)置標準 市道 設(shè)計 范 8 層民用建筑設(shè)計防火 范 1. 可行性研究結(jié)論及建議1. .1市場研究1. .2開發(fā)方案1. .3投資估算與融資方案1. . 財務(wù)評價1. . 不確定性分析1. .6綜合評價1. . 研究結(jié)論與建議1. .8 指標表第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地 房地產(chǎn)投資 ，首先考慮的是 國的宏 因素 、 、地地 、風俗習慣。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1 業(yè) 2.2.2市場 給與求2.2.3 業(yè)發(fā)趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目 在國內(nèi)部地 之的發(fā)是不平衡的，差異總是不 程度地 在，僅研究宏 因素還不夠、還 須 項目 在 因素分析，是因為：首先，宏 的 程度不 ， 的 大， 的 小 次， 發(fā) 宏 的 在著“ 滯現(xiàn)象，宏 的 現(xiàn)狀往往 一段長 fl才 的發(fā)產(chǎn) ， 的地 快， 的地 則滯fl性較為明顯，投資 須考慮 三，國家 定的地 使得某 多 少 宏 波動的 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。甚 于宏 趨勢相 的逆勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀體競爭格局， 求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)狀 ：開 積、竣 積、銷售 積、銷售額。2、量值描述市場狀 ：當年市場指標： 地租量、開量、竣量、銷售量、銷售額、 比、個人房比例、平均售價、個人信貸額度 銷售額比例。3、各類產(chǎn)品的市場 ：價 分、各次市場比例、發(fā)趨勢、產(chǎn)品 、分布 。、各 市場比較：1 量值描述： 地租量、開量、竣量、銷售量、各種次樓盤的銷售比重、平均價格。2 各 商品住宅分布 ： 量、銷售量 和發(fā)趨勢。、當?shù)?市近、中 發(fā)方描述市發(fā) 、功 布局、設(shè)施建設(shè)與項目開發(fā)和居民住宅 切相 方 。6、發(fā)商 ：發(fā)商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平 ”2 發(fā)商最近3年的開量、竣量、銷售量、銷售額、銷售率、市場 率。、 的表述和 ， 產(chǎn)品的表述和 8、客戶的買偏好、買 的素9、重 樓盤描述備： 市發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 報告格 內(nèi) 另附 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)趨勢求預 求預 就是房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù) 和資料為依 ，用科的方， 某類物業(yè)的市場求 律和 趨勢 分析和預 ，從而推斷未來市場 類物業(yè)的求。 給預 給預 就是房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù) 為依 ，用科的方， 某類物業(yè)的市場 給 律和 趨勢 分析，從而預 未來市場上 類物業(yè)的 給 預 方：常 分為 序分析和因 系分析。 序分析又 分為：移動平均，指數(shù)平滑 因 系分析 分為：線性回歸、非線性回歸、 。 2. 板塊市場分析2. .1 住宅市場 長狀 住宅市場簡述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各次住宅 內(nèi)分布狀 買人群 住宅市場各項指標 長狀 近3- 年 開量/竣量銷售量/ 比平均售價 市場在市內(nèi)各項指標的 狀 發(fā)趨勢2. .2 內(nèi) 產(chǎn)品 各次產(chǎn)品 狀 各次產(chǎn)品的集合 尤研究與本案類似次物業(yè)的 平均售價開發(fā) 產(chǎn)品 平均銷售率平均 積率物業(yè)在 內(nèi)分布 內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，中一具 表性的未來競爭樓盤還配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年 內(nèi) 地狀 、產(chǎn)品 量和產(chǎn)品類分析：本案在 市場內(nèi)的機會 結(jié)論：市場在 體市場的地 發(fā)態(tài)勢本案 在 置的價 和本案開發(fā)產(chǎn)品的價 產(chǎn)品 本案在 內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦 2. .3 市場目標客層研究各次產(chǎn)品目標客層 商圈范圍 建立在本 項目的驗研究 市的趨勢 上 結(jié)論：本案目標人群的 來 、 業(yè) 、產(chǎn)品力的偏好、買方 和的 、訴求 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2. 項目擬定位方案2. .1 類比項目市場調(diào)查序號 比較因素 典樓盤分值 權(quán)重 建項目分值 備 詳細 1 地段 置 1 % 11 距 在片 中心的遠近 商業(yè)、 樓為 街 街 2 配套設(shè)施 1 1 % 11 鎮(zhèn)設(shè)施： 水、 電、 水 社會服務(wù)設(shè)施 、”體、電、 園 3 設(shè)計 1 1 % 11 水平、念物業(yè)管 1 1 % 9 、 潔衛(wèi) 內(nèi)墻 率養(yǎng) 狀 物業(yè)管費 是否人分 物業(yè)管商資質(zhì) 1 % 8 大小中巴線 數(shù)量 距 站遠近 站 數(shù)量 大中小巴舒適程度6 樓盤 1 3% 1 建筑總 積 在建未建 總 地 積 戶數(shù) 產(chǎn)品 1 % 1 是否醒目 是否新穎 是否 感官舒適程度 8 戶設(shè)計 1 1 % 1 戶布置是否合，是否 暗房，實用率是否9 發(fā)商信譽 1 2% 9 資產(chǎn)資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌1 銷售 1 % 11 11 方 方 ， 分比值 考慮項在 個房價中 的比重12 合計 1 6 各 權(quán)重 建樓盤分值13 建樓盤價格 典樓盤價格 1 6計算。備：1 表格是 與當?shù)氐錁潜P的比較，發(fā)現(xiàn) 建項目的 。2 使我們的價格 定更客 合。3 表中的權(quán)重比例， 實際 適當調(diào) 。類比因素 在水一方 方 鎮(zhèn) 集資房 本項目1、地段資 綜合 - - - 地 置 - - - 自然 - - 人 條 地 - 市 配套 不 的、 因素 - 2、 常 本綜合 樓 地價建 本 配套 合計小層平均單 本 16 1 9 9 多層平均單 本 2 1 9 9 平均單 本 2 9 11 立 平均單 本 1 2 9 18 3、項目 實現(xiàn)價值 最 最低 平均 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。小層售價 1 12 13 多層售價 19 11 13 售價 2 2 22 立 售價 6 升價值因素 權(quán)重在水一方 方 鎮(zhèn) 本項目估 評分 權(quán) 評分 權(quán) 評分 權(quán)地段資 2 % 3 .6 2 . .8市場定 產(chǎn)品 設(shè)計 3 % 1.2 3 .9 1.2小 配套和物管 1 % . . 2 .2象包 營銷 1 % . 3 .3 2 .2產(chǎn)品的實現(xiàn) 力和質(zhì)量 1 % 1 .1 3 .3 3 .3發(fā)商的品牌和實力 1 % . . 1 .1因素 1 % 3 .3 1 .1 3 .3合計 1 % 3. 2.8 3.12. .2項目 分析不 類適合的地產(chǎn)因 地產(chǎn)因 單 住宅 房 的依 一般 、 的依 較 小 自 配套求 小 物業(yè)管的求 低 不 建筑質(zhì)量、 的求 低 一般 積率、 地率求 一般 低 低、”求 一般 、人的currency1 求 一般 項目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。操作方： S- 勢：1.地風水地，currency1 的 資 2. 功的“居驗3. 設(shè)計 力4.差異營銷念5.開發(fā) 本低6. 最的“居 W-勢1.企業(yè)品牌不fi大盤操作 2.企業(yè)fl 機構(gòu)不， 操作不范3.售fl服務(wù)不fi4.配套、5. 力不夠， 居家置業(yè)部機會 1 勢 擴，速 的開，項目 重遠“ 35分程 。2 勢：國家級” 下。3 重 的發(fā)，為層置業(yè) 了好的。部 1 與 相比， 離 近，而 內(nèi)在費上 、， 勢明顯，而項目 ， 上次的，”配套。2 府 資 開發(fā)的不夠。項目自 勢1 勢： currency1 的 ， 資 2 人 ： 3 地 90多，不大不小，“ 為勢： 1 地的： ：1個小 速：35分，45 費2 市 配套較，周邊 少次設(shè)施?？偨Y(jié)：考方 ： 都 競爭來 ： 遠： 統(tǒng)方2. .3項目定 方案市場定 目標市場定 項目產(chǎn)品定 功 /建筑 / 指標價格定 ：項目 銷售均價 / 租均價 / 月 租售 積 備配套功 停場住宅銷售定 建議幾個方：類 目標費群 操作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場居家 市 遠“頂級 ， fl， ：一 速收費 ，部頂級 ：市場調(diào)查” 人群 適當降低總價 戶 積產(chǎn)權(quán) 小戶，產(chǎn)權(quán) 人群 與 居 合長營 年養(yǎng)中心 地 人群 資金回收構(gòu) ：在力求最大 地 的”下，建2030 立 ， 下：總體 90多，6 平方 20 地：3000平方 / 5地， 積率：0.12建 ：360平方 ，價格200 30 地：2000平方 / 3地， 積率：0.15建 ：300平方 ，5000/平方 ，價格150 力目標費群： 市場次市場： 人群第三部分：項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.1.1地 分析3.1.2 地價值分析1 估價方和計算 2 估價 程3 拆遷 本估算3.1.3 地升值潛力 評估。從地 置、周邊 地 價格與 的 、周邊 配套、市場發(fā)狀 、 府 、 市未來發(fā)角度 地升值潛力 評估。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3.1. 地律性質(zhì)評估地 權(quán)、使用權(quán)歸/ 的用 得 地使用權(quán)程序評估地性質(zhì) 更的評估 是商品房用地 不 性風險評估： 市 更、 發(fā)性 府因素fi項目中斷開發(fā)、報報建 程 、項目開發(fā) 地性質(zhì) 更 ，從而 ”投入 部 部分損失的 性 斷。各項律 續(xù)和程序的 操作性、合性，風險的 性 評價。 ：currency1 合 中明顯我方不利的條考慮 部分 部條 在的不確定性因素的 不利、不確定條 的損失和 開發(fā) 度的 。3.2規(guī)劃設(shè)計分析3.2.1 設(shè)計 設(shè)計念：產(chǎn)品體現(xiàn)的 ，設(shè)計風格、設(shè)計 。產(chǎn)品類：多層、層，還是 頂 園、頂層復 類，不 類產(chǎn)品的比例。 和 建筑 料 用的考慮。在 在 市中， 產(chǎn)新、 具一格產(chǎn)品的 性。是大、 大項目， 營大社 念的考慮。市場 配套設(shè)施配置方案3.2.2 設(shè)計的 性分析在 定 積率、 用地 積、住宅 積、配套 建 積、 、建筑 度條下， 的產(chǎn)品是 類和 性，是否 合” 的 設(shè)計念和 科 的各種次品質(zhì)住宅的求。從 設(shè)計角度 斷上述 指標 現(xiàn)實產(chǎn)品的 性。 積率 產(chǎn)品設(shè)計念、產(chǎn)品類和 的 。 地本 產(chǎn)品設(shè)計的 和考慮。 ：地勢低、地 、地 的 性、地質(zhì)狀、較深的溝壑 小峽谷 、 、水塘、地上附著物、地下管線暗渠 產(chǎn)品設(shè)計和 的 的方。周邊自然 和人 產(chǎn)品設(shè)計的 考慮。 ： 、 聲 、 、 、險 、“風水因素 產(chǎn)品 設(shè)計和 的 方。周邊市 程配套設(shè)施 產(chǎn)品設(shè)計的 和考慮。 ：道 狀 與小 入、 水、 水、 線電、電 、網(wǎng) 、 性用電和 施用電、 水 產(chǎn)品 設(shè)計的 方。周邊 配套設(shè)施 產(chǎn)品設(shè)計的 和考慮。 ：狀 與是否開業(yè) 、商業(yè)設(shè)施 大物中心 、現(xiàn)狀、體” 園場 、 設(shè)施 自配套建設(shè) 和 積作 斷。市場分析結(jié) 產(chǎn)品設(shè)計的 和考慮。 ：市場價格 、總價 原則與” 產(chǎn)品類和產(chǎn)品 性設(shè)計是否 在， 產(chǎn)品品質(zhì)是否 ， 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3.2.3 方案與方案比 方案1序號 程稱 建筑 積 層數(shù) 備1 綜合樓 21 6 22 不 地下部分 部分配套功 2 住宅 2 12 不 地下部分3 地下停場 32 1 地下一層綜合樓附樓 96 會議 會廳部分配套功 建 16 8 綜合樓地下二層設(shè)備住宅樓地下 合計 3626 方案2 3.3產(chǎn)品設(shè)計建議3.3.1綜合樓 打適度 ”的智 、 態(tài) 樓。智 念在新建 樓中 得到 遍用， 態(tài)念是一種新興念，體現(xiàn)為：采光充足，透性好，定 換新風，換系統(tǒng)氧，建筑 料和 料采用標準的 料，降低 害物質(zhì) ，杜絕 樓綜合癥具備較的 率，盡 采用中 園。綜合樓 風格建議：穩(wěn)重大方的fl現(xiàn) 義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智 、 態(tài)的。樓層：3-18層積：12 96 戶數(shù)：12 96 1 2 % 1 3 % 22 % 3 1 % 66戶配比：積 比例 按戶數(shù)% 備1 -11 2 % 1、各戶內(nèi)部按功 分 2、大戶集中于層。1 -16 3 % 2 -22 % 3 -32 1 % 配套功 ：功 積 樓層 計算依 備會議 大 1個 36 附樓3層樓3層局部 1. /人 納2 人中 2個 2 附樓 層 2 /人 1 人會廳 中餐廳 36 附樓2層樓2層局部 納2 人上廚房 16 附樓 層 大堂 1 商務(wù)中心 1 吧 咖啡廳、茶秀 2 2 歌舞廳 2 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā) 1 1 桑那按摩 2 1 房 1 1 洗衣房 2 中另建合計 21 6 體1-2層，裙樓2-3層，不 洗衣房3.3.2住宅方案1總 積： 2 層：12層戶數(shù)： 8戶：2梯 戶兩種戶：12 -1 16 -18 種戶：12 -1 兩種 16 -18 兩種頂層 套復 依 ：從市場的角度，1 -16 的戶是最不好銷的。方案2 分析建議12層和18層的 ：12層只1部電梯，18層 須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也 差異。12層的單 建 本 為13 ，18層的為1 左右。1梯 戶和2梯 戶的 ：按12層，” 一個防道，1部電梯，fl 2個防道，2部電梯， 道 積” 大，因兩 攤 積差不多。建 本fl 比” 大。18層差 不大。因建議：若建12層， 為1梯 戶 若建18層，則看戶設(shè)計和 攤 積的比較。戶設(shè)計建議：動靜分 ，臥朝陽，透性好，采光好，3 2廳2衛(wèi)為立戶，大戶 2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復 2-3衛(wèi)，復 考慮露臺和跳層，盡量避免“黑，總 攤不包括地下 在 -8%，戶內(nèi) 使用 積盡量大 9 %內(nèi) 3.3.3停場求：住宅戶均 . 個停 ，36個 按方案2 戶均1. 個停 ，99個 戶均 . 個， %的住房率， 個 計192個停 。地下停場的設(shè)計依 ：地下停場平 圖兩種建設(shè)方案：地下停場的立 圖方案 方案方案的 核算： 指標 額度 計算依 積 32 停場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備停 123個 3 /個價 693 16 / 租 益 /年 租價3 /個 月回收 1 .8年 693 售 益 38 6 /個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。利潤 38-693方案的 核算： 指標 額度 計算依 積 63 停場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備停 191個 /個價 13 8 18 / 方、結(jié)構(gòu)、防水 本 租 益 68.8 /年 租價3 /個 月回收 2 年 售 益 11 6 6 /個利潤 -232 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大， 益差，因建議采用方案。：停 售價的核算：目”的市場價為1 /個，銷售 不好。按租售價格的 系計算，一般西市費 投資商業(yè) 樓物業(yè)的年回報率為8%-1 %，里按8%計算，3 /個 月 12 個月 8% . /個投資住宅 買房租 的年回報率一般為 %-6%，里按 %計算，3 /個 月 12 個月 % .2 /個綜合上兩類投資物業(yè)的 ，我們認為 價格 定 在6 /個。本項目 夠 的停 ：地下停場為123個 綜合樓 ”停場 1 個停 住宅樓西側(cè)地建停場停 3 個。 計168個停 。 差額為2 個。停場的使用管：綜合樓 ”1 個和樓fl 裙樓下 3 個 使用 地下停場9 個 住戶和 使用 住宅樓東側(cè)3 個 樓用戶使用。建議使用IC卡管系統(tǒng)， 夠 不 用戶的管，包括來訪客戶輛的管IC卡 。3.4項目實施進度在 性研究階段，項目實施 各個階段的各個作 統(tǒng)一 、綜合平衡，作合而又切實 的 。 分 確定的項目實施各階段 ， 實施 度表，項目實施 度表 多種表 方。簡單項目的實施 度 用橫道圖，復雜項目的實施 度 用網(wǎng)圖。 項目開發(fā)周、各開 積、竣計 、開竣 預計。附表1開發(fā) 度 表項目 2 3年 2 年 2 3 6 8 9 1 11 12 1 2 3 6 8 9 1 11 12 ” 性論證設(shè)計招標建筑設(shè)計園林設(shè)計三一平程施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。施內(nèi)部認銷售竣-3.5營銷方案3. .1 租售市場的預 3. .2項目營方案方案A樓中留 自用辦 ，余 租 自營 配套功 自營 內(nèi)部 包租 住宅樓 戶按 本價內(nèi)部銷售，余按市場價 銷售 停場除 留用 個，機動 留11個 ，余1 個租。方案B 3. .3市場推廣構(gòu) 營銷方 營銷費用預 3. . 銷售計 銷售周、各銷售 、價格、 積 回 表 銷售計 實現(xiàn)的 性分析。3.6機構(gòu)設(shè)置在 性研究報告中， 項目 、fl ，研究相 的企業(yè)fl 機構(gòu)、勞動定員總數(shù)勞動力來 相 的人員 計 。企業(yè)fl 是否 立 立人 項目 部 設(shè)置 企業(yè)fl 。最用的 是采用金塔 、中層營管和層現(xiàn)場管三個層次。一般來 ，企業(yè)管層次與管 度 比 系， 度越大，層次越少。中小項目 采用兩級管 大項目 采用三級管。人力資 求：啟動項目 個專業(yè) 部 人員的求，具體人數(shù) 重 是專業(yè) 。勞動定員。一般來 ，企業(yè) 人員按作崗 和勞動分不 ， 分為四類人員：人、程 人員、管與營人員、服務(wù)人員。在 性研究中，分 估算各類人員用量，并 明來 ， 勞動定員匯總表。人力資 ：現(xiàn) 人員 否滿足， 人員的 調(diào)動、招聘、 年總資和職年平均資估算分人員類 估算年資總額，并計算職年平均資。人員 費用估算人員來 分析， 的人員總數(shù)。 方 ： 計 ： 人員數(shù)量、專業(yè)、 、方 費用： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3.7合作方式及條件合作方本 ：稱，股東投資 ，冊資本， 立 、 合作方 ：例 ：一次性買斷 地、建fl分房 積 、建fl分銷售收入、建fl分利潤、 設(shè)立 。除直 從 府租 地 ，都明確 方一定 夠 稅務(wù)發(fā)票。 分房、分收入明確合作方是否 擔營業(yè)稅的義務(wù)。付 度與拿地程序的配合合作的條與合作方 相 的 律 定第四部分：投資估算與融資方案.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的 性研究中，項目的 本 算是重的一 ， 估價師會 價程師 。 本 算的 確與否， 租售市場的預 一樣， 項目的 益 重大的 ，相 而言， 本 算較把握。.1.1投資估算相 明投資估算范圍投資估算 依 投資估算 明.1.2分項 本估算房地產(chǎn)項目的投資算 包括下內(nèi) ： 地費用、建設(shè) 本、營銷預算、金融 本。A 地費用： 地讓金 府一次性收 的標準地價拆遷 本 用于拆遷補償 苗補償?shù)拈_ 圍合 內(nèi)房均為磚混結(jié)構(gòu)，中 棟 層住宅樓房 實驗小職二棟 戶，四建 職住宅一棟16戶，拆遷 拆遷置房一棟，3 戶 。 房均為二四層。 掛牌附圖現(xiàn)場核結(jié)，圍合 內(nèi)拆除房 積：住宅3 329平方 ，營性用房6 平方 ，合計住戶 2 戶。住戶 份多為市 房拆遷到房。住戶9 %上均地證， 建房證，房產(chǎn)權(quán)證、 戶水、電表。具 一定的房拆遷驗。拆遷 本估算：按 A 市 市房拆遷管暫 辦 定和補償標準貨幣拆遷估算。 1、住宅：6 /平方 .9 .3 . 8 3 329平方 3 329 819.2 28122316.8 2、營性用房：6 /平方 .9 1. .3 . 2. 6 平方 6 平方 3 6/平方 226 6 3、附物 水、電、電 、調(diào)上 住宅3 329平方 /平方 1 8 營性用房：6 平方 /平方 2 、 內(nèi) 飾：3 929平方 8 /平方 2 9 32 、閣樓、圍墻 內(nèi)地坪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3 929平方 8 16 6 92家費、 費：1、 家費：住宅：2 戶 3 6 營性用房：9戶 小計：6 2、 費：住宅：3 329平方 2. /平方 6個月 1 93 營性用房：6 平方 16/平方 6個月 6 小計：632 3 費用3、管費，委托拆遷費：3 929平方 1 /平方 2393 、房拆遷評估費：3 、獎 ：3 929平方 1 /平方 3 929 上述 費用小計：38 332 8， 每平方補償金額為11 3.18。按 A市人民 府第9號令， A市 市 內(nèi)房拆遷，在2 3年上年 ，自 市房拆遷管辦 ，在2 3年 月1 開始 fl。A市 市房拆遷就 重重， 國 市房拆遷大 ， 拆遷人 ， 拆遷本停 。 ，A市房拆遷管辦 臺，準價在原上預計上調(diào)1 /平方 左右，拆遷 本預計為：11 3.18/平方 1 /平方 12 3.18平方 12 3.18 3 929平方 2 2 8 .2 設(shè)施而現(xiàn)的 償開地費用合計：本項目 地 ，每 ， 地總價值為 。B建設(shè) 本估算”程費用、建設(shè)配套費、建筑 程費用、 程費、建設(shè) 費、建設(shè)單 管費、預備費建設(shè)貸利息項。設(shè)計方案一：宗地 的建設(shè) 作了 的 方案， 東 建兩棟二層網(wǎng) ， 地 積：1 2 1 ，建筑 積：2 。入設(shè)在東 兩棟網(wǎng) 之，次入設(shè)在建設(shè)東 近匯小 的 。 建設(shè)東 建二層裙房， 本 小層，裙房上建三棟12層住宅，裙房 地11 1 2 33 ，三棟12層住宅建筑 積：29. 13.8 12層 3棟 1 6 6 ，合計建筑 積：1 9 6 。地 內(nèi)大fi布置一棟 1 層29. 13.8 1 層 一棟 12層29. 13.8 12層 三棟 12層 1 12層 一棟 1 層 1 1 層 地 積：3211 ，建筑 積： 1 總 地 積： 861 ，建筑 度：2 . %總建筑 積：61 6 ， 積率：2.1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。層均設(shè)計地下 ， 積為 861 ，總戶數(shù) 為29 戶。建筑 本估算程”費：”程費用包括程 費、程設(shè)計費、 地平 、”程 費項費用。按建本的2% 費。 設(shè)計：1 建筑設(shè)計： /平方 地質(zhì) ：2/平方 量定 ：1 建筑 程費用 相 建設(shè)程價指標，結(jié)合本項目實際 ，住宅樓按13 / 方案1 ，1 / 方案2 ，綜合樓按16 / ， 樓 按6 / ， 配套服務(wù)功 按1 / 計算，本項目建筑 程總價為8 2 方案1 ，9168 方案2 。程 本：樁： 9 6 1 / 9 .6 地下 ： 861 6 / 291.66 體： 9 6 9 2 1. 電梯：9棟 /棟 程費程包括小 道 、 小 內(nèi)各項構(gòu)筑物內(nèi) 。 本項目實際 ，按 / 計算，本項目的 程費為 。水電程：按 / 計算，本項目的 程費為 。建設(shè)配套費用。包括招投標費、市 設(shè)施配套費、防設(shè)施配套費、 然 網(wǎng) 費、 設(shè)計 查費、定額 管費、質(zhì)量 費、勞 統(tǒng) 金、新墻體 料專項費用、“結(jié)建人防程 金、 水 證金、 費、 衛(wèi)費、水 費、電力 程費。按建 本的1 % 費。程建設(shè) 費按建程總價的1%計算， 計為 。建設(shè)單 管費按”五項費用之和的2%計。預備費于項目開發(fā)的 預 性較 ，預備費按建 本的6%計。C營銷預算項目”研究 性研究的開項目 的開銷售 的開廣告開項目 常作的開項目企業(yè)的 開金融 本貸 的利息按本項目建設(shè)二年，貸額1 ，每年貸 ，年貸利率 %計算，利息總額為 每年為2 。各項 險開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。稅收和 性收費不 預 開.1.3總 本估算明 算 設(shè)和用指標， 產(chǎn)品類 設(shè)，總建筑 積，住宅和非住宅 積， 積率，項目總投資 直 建 本費用，不包括營業(yè)稅和 得稅 。項目總投資估算表 方案1 項 目 投資總額 單 本 /2 1 地費用2 ”程費用3 建筑 程費用 費 建設(shè)配套費用程費6 管費用銷售費用8 財務(wù)費用9 各種稅金1 預備費綜合上1 1 項費用，本項目總投資估算為1 8 方案1 ，163 2 方案2 。.1. 單 本.1. 銷售收入估算依 比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就 項目的預算定價為：小層住宅19 / 商6 / 地下庫8 / 銷售收入 住宅19 616 1 6 商6 3 318 地下 861 8 38888 總計：1 23928 營業(yè)稅附 1 23928 . % 8316 各項費用 1 23928 % 69 12總 本：拆遷 本 建 本 稅收 費用 地 本2 2 8 .2 81 3 8316 69 12 13 1 3 9 .2利潤：銷售收入總 本 1 23928 -13 1 3 9 .2 2893 稅務(wù)分析營業(yè)稅附得稅地值稅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。.1. 項目資金預 項目投入總資金分年投入計 資金投入計 ：各地價、”費用、建、配套、開發(fā) 費的投入 。資金回計 ：各銷售回計 。資金求計 ：結(jié)合 個 資金 ， 各資金的求 融資 。啟動資金啟動 用資金內(nèi) 、資金 用值、實現(xiàn)現(xiàn)金 入 、資金 用月平均額.1.8現(xiàn)金 量表求結(jié) 的具體 ，付 適當 原則， 項目的具體 ， 相 合的投入回 ，在 銷售回之”，資金求量按月分析， 項目較大，開始回fl的資金求 按分析。最fl給資金求的最 。附： 部投資的現(xiàn)金 量樣表 單 ： ：項目 1 2 3 6 8 現(xiàn)金 入量 合計 9 63 9自 資金投入 1 營業(yè)務(wù)收入 1 9 1829currency1入資金 現(xiàn)金 量 合計 86 1 地費用 3 13 2 ”費用 169 建設(shè)配套費 8 建程費 3 2 程費 1 22 程 費 管費 13 1 利財務(wù)費用 2 2 2 費用 2 2 8 現(xiàn)金 量 6 - 238 6116.1.9自 資金的核算建設(shè)自 資金上方案的自 資金核算是 定為2 ， 實際 和currency1額度。營自 資金 用項目 資金 用量“ 計算依 定資產(chǎn)投入 9 設(shè)施：2 /每客房 配套功 設(shè)備：1 / 管辦設(shè)備： 動資金稅費 86 的管費用：營業(yè)額的 %不 預 費 128 上述兩項費用之和的1 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。.2融資方案.2.1項目融資體.2.2項目資金來 資金首先 須了各種 的資金來 ， 集不到資金，投資方案 合，也不 付fi實施， 的資金渠道 ：國家預算內(nèi)fl 國內(nèi) 貸：包括fl貸、定資產(chǎn)貸、專項貸 國 資金：包括國際金融fl 貸、國 府貸、 、商業(yè)貸、currency1貸、補償貿(mào) 自 資金：包括部 、地方、企業(yè)自 資金 資金來 。性研究中，分 明各種 的資金來 、資金使用條，利用貸的， 明貸條、貸利率、償還方 、最大償還 。.2.3融資方案分析資方案在 項目資金來 、建設(shè) 度 綜合研究fl。為 證項目 適的 資方案， 的 資方 比 。性研究中， 各種 的 資方 的 資 本、資金使用條、利率和匯率風險 比較，求財務(wù)費用最 的 資方案。1 資金來 性分析2 融資結(jié)構(gòu)分析3 融資 本分析.2. 投資使用計 投資使用計 考慮項目實施 度和 資方案，使用相 。投資使用計 表。中：定資產(chǎn)投資按不 資金來 分年年用數(shù)額 動資金的 考慮企業(yè)的實際。.2. currency1償還計 currency1償還計 是 項目各種還資金來 的估算得的，currency1償還計 的最長年 于currency1資金使用的最長年， 定currency1償還計 ， 下述內(nèi) 明。還資金來 、計算依 各種currency1的償還序 計 還 。國 currency1的還本付息，按currency1 方事先商定的還條， currency1、 、還、利率、還方 確定，與國內(nèi)按currency1 力償還currency1不 的是currency1一般是 定的。還本付息的方 兩種：額償還本金和利息， 每年償還的本利之和相，而本金和利息各年不。償還的本金部分年多，付的利息部分年少。額還本，利息 付。 各年償還的本利之和不，每年償還的本金相。利息本金年償還而少。第五部分：財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定fl， 須 不 的方案 財務(wù)、 益評價， 斷項目在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上是否 ，并比 推 秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資 的重依 。財務(wù)評價是 國家現(xiàn) 財務(wù)和稅收 度現(xiàn) 價格，分析 算 建項目未來的 益費用?？?項目建 fl的利 力、”務(wù)償還 力財務(wù)狀 ，從企業(yè)角度分析項目的利 力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮現(xiàn)因素的動態(tài)指標， 考慮貨幣 價值因素的指標，包括 現(xiàn)值、利指數(shù)、動態(tài)回收、內(nèi) 報事指標。另一類是非現(xiàn)的靜態(tài)指標， 設(shè) 考慮貨幣 價值因素的指標， 靜態(tài)回收、投資利潤率。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般動態(tài)指標為，靜態(tài)指標為 。財務(wù)評價報表 ：財務(wù)現(xiàn)金 量表、利潤表、財務(wù)平衡表。.1財務(wù)評價數(shù) 與數(shù) 1.財務(wù)價格2.利率3.項目計算 .財務(wù)準收益率 “ 設(shè)定.2財務(wù)評價 方案1 .2.1財務(wù)利 力分析財務(wù) 益分析表， ：貸償還計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金 量表 營、財務(wù)本計算。營業(yè)收入估算營業(yè)項目 營業(yè)收入 計算依 住宅樓銷售 1 9 內(nèi)部售233 / ， 開銷售33 / 租 86/年 9 %租率 / 客房營業(yè)收入 9 2/年 按 %的住房率，平均按2 標準2 / 配套功 營業(yè)收入 33 /年 2 / 月，不 會議 停場租 36/年 3 / 月 個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1 9 本費用估算例表：項目 算表 項目稱 標準 明1、 地費用 地為 /2、”費用 設(shè)計 費3、 性收費、建程費、 配套費用6、銷售 本 按銷售收入3% 、財務(wù)費用 貸按總投入 %利率為8%8、管費 按總投入的3%計合計營業(yè)利潤 未計建設(shè) 本 營業(yè)項目 營業(yè)利潤 計算依 明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅樓銷售 1 9 一次性收入租 86/年 9 %租率 物業(yè)管費用住戶 擔， 平營 客房營業(yè)收入 86/年 按 %的利潤率計算配套功 營業(yè)收入 168/年 按 %的利潤率計算，不 會議 停場租 36/年 1 %租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1 9 項目開發(fā)各的利潤體現(xiàn) 指標 2 1年 2 年 合 計上年 下年 上年 下年 上年 下年 結(jié)算 積 2 單 利潤“/2利潤“ .2.2靜態(tài)利分析投資收益率“投資回報率計算按 年營周 不 價 計算，1192 -12. 1 9 1 8 3 %每年為3 % 6%投資回收“項目總投資的回收為 1 8 -1 9 1193-2 1 . 年。 定貸本金1 . 年fl歸還，營每年只付利息 .2.3動態(tài)利分析財務(wù) 現(xiàn)值 內(nèi)部收益率貸償還.2. 償” 力分析 動比率 比率.2. 綜合指標表 指標 單 數(shù)值 /2 項目總金額 銷售收入直 本總投資 利率 稅”利潤 稅fl利潤 銷售 利率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。投資回報率 .3財務(wù)評價 方案2 . 財務(wù)評價結(jié)論方案的比較分析：幾種方案的投資回收本 近，是幾種方案的”資金回收額差 較大，本項目的資金回收除了”銷售 ，fl營收入，A方案fl營資金 本壓力較大，長營收益也相 較大。B方案則相 ，”回收額較小，fl營資金 本壓力較大，長營收益也相 較小。第六部分：不確定性分析在 建設(shè)項目 評價 ， 采用的各種數(shù) 多數(shù)來自預 和估算。于資料和信息來的 性，來的實際 與 較大的入， 評價結(jié)具 不確定性， 項目的投資 會 來風險。為了避免 盡 少種風險，分析不確定性因素 項目評價指標的 ，確定項目的 上的 性。項作稱為不確定性分析。 分析內(nèi) 和側(cè)重 不 ，不確定性分析 分為平衡分析、感性分析和率分析，平衡分析只用于財務(wù)評價，感性分析和率分析 用于財務(wù)評價和國民 評價，6.1平衡分析平衡分析在財務(wù)管中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場 產(chǎn) 力條下， 分析 建項目的產(chǎn) 量 、 本 本 和收益 利 之的 系，來 斷項目 利 力的一種方。分析的 是到平衡 ， 項目 到平衡狀態(tài)利潤為的 。在房地產(chǎn)項目的 性研究中， 平衡分析指預計銷售收入 好 補 本 的銷售量又稱 本銷售量。例 ：A、住宅銷售的平衡 是1 8 -8 2 3626 13 33 98%售 98%的 積才 到平衡 。 中 設(shè)內(nèi)部買部分除建 本和 地 本 ，余費用 部攤?cè)虢ㄖ?B、 營的平衡 2 % %2 2 %住房率 到2 % 夠 本營。C、 樓營的平衡 物業(yè)管費按 / 月計算， 平 是 1 %租率 到1 % 本營。6.2感性分析感性分析是研究某因素發(fā) ，項目 益發(fā) 的相 ，并 斷因素 項目 目標的 程度。感性分析不僅 使開發(fā)商了因素 動 項目財務(wù)評價指標的 程度，還 使們 那較為感的因素 認真和 細的 研究，項目 性研究的準確性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。感程度的指標是感系數(shù)：感系數(shù) 目標值的 分比 數(shù)值 動的 分比 。例 ：售價為數(shù)值，項目的 現(xiàn)金 量現(xiàn)值作為目標值， 售價1 ， 現(xiàn)金 量現(xiàn)值2 ，則售價的感系數(shù) 2 /1 % 2。感系數(shù) 。若感系數(shù)為， 明目標值的 與數(shù)值的 方相 ，感系數(shù)越大，則 明 量 目標值越感，在 性研究中 量的確定須越 。感性分析， 下內(nèi) 表格， 實際 。6.2.1 動因素一 本 動本 動 度 % 各項 指標 的 。例 ： 指標 預 本 9 % 預 本 預 本 11 % 預 本 12 %總投資利率 稅”利潤 稅fl 利 銷售 利率 總投資回報率 6.2.2 動因素二售價 動售價 動各項 指標的 ， 設(shè)售價每上升 下降 一定金額 上升 下降 一定 分比來比較， ： 指標 預 售價 9 % 預 售價 預 售價 11 % 預 售價 12 %營業(yè)額 利率 稅”利潤 稅fl 利 銷售 利率 總投資回報率6.2.3 動因素一 積率 動積率 動各項指標的 指標 積率1 積率2 積率3 積率 積率 多層比 營業(yè)額 總投資 利率 稅fl利潤 稅fl 利率 總投資回報率6.3風險分析6.3.1風險因素的 和評估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。風險分析又稱為率分析，利用率值來定量研究各種不 確定因素發(fā) 不 度 動的率分布 方案 的 ， 方案的 指標作某種率描述，從而方案的風險 作比較準確的 斷。風險級 分風險因素的 和評估6.3.2風險防范 市場風險分析營管風險分析金融財務(wù)風險分析第七部分：綜合評價.1社會評價 定性 在 性研究中，除 上各項 指標 計算、分析 ，還 項目的社會 益和社會 分析。 不 定量的 益 定性描述。內(nèi) 包括：項目與當?shù)卦O(shè)施發(fā)水平的相適 性 項目 合利用自然資 的 。.2 評價 1 程建設(shè) 的 2 建設(shè)中 的 施.3 資 配分析第八部分：研究結(jié)論與建議8.1結(jié)論 ” 各 的研究分析結(jié)， 項目在 上、 上 的評價， 建設(shè)方案總結(jié)，結(jié)論性 。內(nèi) ：明確 明 項目是否 ，是否具 較 的 風險 力 推的 建方案的結(jié)論性 。 推的 建方案建設(shè)條、產(chǎn)品方案、 益、社會 益、 的結(jié)論性 。 的 比方案 明。性研究中爭議的結(jié)論。8.2建議是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在 性研究中發(fā)現(xiàn)的一 利于項目得更的 益、社會 益、