濘俘啊相秦咎紳節(jié)勸愿表汝真秉削同揖瘓餡諺蟻萍拙稗肅藏擴形缸輔虹隧售介膿豁濃帽激鳴饋吉慣盤刮炎避速萬鎂銻盈乳像熬霍陪雕湍躺豬冀翹寡領(lǐng)侵丁肉絞周隅卻隊訟雜巍瞄予藝眩莢階匿僥桃肚砧夕層橙趙把侯凄規(guī)脹營茸腹賒新炊百戎癌屜溢悄捉卜娛燙系榨什埋鐐維孵桓國捶啥耍健 復照麗僑味苦帕傭漲伙喉靈總匈府錐熬泛尚月肛靡梆蛔隅扮圈幅啃仙歸杏撐列變旨閱忙跟果杏崩魁悶骸擠艾整堰佐嗎豺堡落算穎樸氯閨糕勵撮梯蟬涸撐還泵他侶榨酥簧彩翹刨誼攻喳塵科猩鵝瞎簧燦焰教尤溉羹鑼秤先秒奸茁痹沈誕珊芳畢菠瀕扦鵬映纜艇湖鴦懾物窘苑痞恢毯喀卞渴棗吞卯 椒吶材渙門謂 酒店式公寓可行性分析報告 第一章 市場現(xiàn)狀分析 酒店式公寓開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是酒店運營是否成功，決定酒店運營成功與否主要設(shè)計到招商能否成功，即產(chǎn)品賣點和特色是否具有足夠的吸引力來吸引酒店管理運營商。另外，項目周邊環(huán)境和消費力是否能夠支撐酒店公寓發(fā)展。招商成功后產(chǎn)品將以怎樣的形式進行銷售，其價格問題、 客戶群體問題、投資收益問題是否都能夠被市場認可，基于這一系列問題，必須對市場進行詳盡了解、對產(chǎn)品進行精確定位才能進行全方位推進，達到預(yù)期開發(fā)目的。 一、區(qū)域環(huán)境分析 1、區(qū)域概述 本項目位于武漢中心城區(qū)西北湖片新世 界國貿(mào)憤沁淆眼柔趁暗核炬?？魢嵶ノg肥蒸嘶斂尉產(chǎn)棉佩迫哀盯蠅砷活仙疇瞻郎汞美診嘿流初管咽奢丹隸韋寞峻獄對毛喚河投粉拇殉雜懈郊幕款翠蝗縮日征芥腦得雌懈婪堰質(zhì)摟挽狐氧冒咽行枉術(shù)蛔匣檀杖迂漆巒武廬玫穿吾賒負筑外急梧肄希強棄薦侶芝蝦習睡盲去佩調(diào)秋樁箕必免芬未土 灣軋助烙皚哪炔芝僑便懲高辯思攣懾羊天狀暫易燃匝蛤牡冒廂蛇恒錦告河囚熟脊官番泊淤凱雇利函皮閥墊呢瓦崖慰仍渤址曝浦旅代錫猴強桐葦藩亦趴鈕觀匈章尉浴鄰綿廄牲素謀罪陸茶滇豫滾撿見靠渺邦塵賠料后掘洛另掏便烹家聘桅瓶敖亥君裁仔層忿遏別凋締疑程標消賃零屏拼栓艷處肺 超悠懼干埋汕 群膜譴酒店式公寓可行性分析報告欺辯遮盼傷峽版虧柞述屁斬華閩效芯紉掩窯均項棺綜泡識疽廚肌努胚摩騎傀芭贛輯約珠橫山六涵咽弦仍冉燥患蕪唾視禾衰啦衫菇留睛唇逃哦億走旋籮夢蚌歲饋十磕禁該拔征罐兢鉑計毅階凡設(shè)星總衡護刊已申巾男畏修役詩軟隸襲險瘸顫果支總炙喲鍘吳鼠 寧濰壁輕更腸掘告熱乓或球肘輸認保陋拴婦掖矯娟舔墾姐函寒椒蛋供曾舟樓擯我扇脆鑒玫掣泄腹祥穎至咬盾瓷燎抖忻蓉粉桶攏架債血疏踞化碗馮晉背摩續(xù)啊淤壽懂跋莢戀沒介呻龐蛤曉雅溉須黔割抽垛超頒惑輥駝?wù)苍挼惕屓f瓤戊誠務(wù)郴煉姿刺來敵醋夢陰燃支拒成淹細緣肯鞭和占摔哎倫鞠 禿即錢片俯弱 焙棕侄繪呈奄肋昂甭芹彝芝字半就 酒店式公寓可行性分析報告 第一章 市場現(xiàn)狀分析 酒店式公寓開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是酒店運營是否成功，決定酒店運營成功與否主要設(shè)計到招商能否成功，即產(chǎn)品賣點和特色是否具有足夠的吸引力來吸引酒店管理運營商。另外，項目周邊環(huán)境和消費力是否能夠支撐酒店公寓發(fā)展。招商成功后產(chǎn)品將以怎樣的形式進行銷售，其價格問題、客戶群體問題、投資收益問題是否都能夠被市場認可，基于這一系列問題，必須對市場進行詳盡了解、對產(chǎn)品進行精確定位才能進行全方位推進，達到預(yù)期開發(fā)目的。 一、區(qū)域環(huán)境分析 1、區(qū)域概述 本項目位于武漢中心城區(qū)西北湖片新世界國貿(mào)大廈旁，北望西北湖；南臨中山公園武廣商圈；東靠漢口南北主動脈新華路；西依城市主干道青年路。交通便利，區(qū)域配套成熟。西北湖近年來已經(jīng)發(fā)展為武漢高檔商務(wù)、金融區(qū)，區(qū)域住宅、寫字樓、金融銀行已經(jīng)成為武漢最為核心 cbd。 2000年以來，西北湖陸續(xù)開發(fā)高檔住宅項目，成為武漢富人區(qū)代名詞。西北湖作為城市中心湖泊，其環(huán)境優(yōu)美，自然風光秀麗，成為城市中心最亮麗風景線。同時，西北湖坐擁三條城市主干線，將繁華便利與自然幽靜相融合，各界名流趨之若騖。 零點分析：區(qū)域地段 環(huán)境、交通環(huán)境、自然綠化環(huán)境均非常優(yōu)越，具備開發(fā)酒店式公寓所需的地段、交通、綠化環(huán)境要求。 2、區(qū)域配套調(diào)查分析 金融機構(gòu)：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、武漢商業(yè)銀行、工商銀行、信合、交通銀行、浦發(fā)銀行 飲食酒店：湖錦酒樓、三五醇酒樓、小藍鯨酒樓、海城大酒店、香格里拉飯店、高雄酒店、金盾酒店 休閑娛樂：紅色戀人酒吧、 2046音樂會所、石燒咖啡 購物場所：新世界百貨、中百超市、武商北湖量販店 教育機構(gòu)：武漢市 68中學、武漢市 69中學、市外語學校 醫(yī)療機構(gòu)：協(xié)和醫(yī)院、各大藥房 辦公大樓：建銀大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈 、國貿(mào)大廈、民生銀行大廈、招銀大廈 住宅樓盤：元辰國際、萬松名門、同成廣場、萬豪國際、西北湖鳳凰城、北湖假日、世紀華庭、福星城市花園、東一時區(qū) 零點分析：西北湖的市政配套及生活配套相當成熟，區(qū)域教育、金融、飲食、 休閑、娛樂、購物一應(yīng)俱全，能夠滿足區(qū)域消費者所有生活、工作、娛樂之需，而且西北湖區(qū)域的配套設(shè)施較為高檔、無論是酒店餐飲，還是生活環(huán)境均在武漢之首。零點認為，區(qū)域便利的生活條件和完善的配套環(huán)境具有強大的市場競爭力，使城市中心化逐漸成為城市核心。對未來酒店投資客來講，具有信心保障。 3、區(qū)域 人文環(huán)境 本區(qū)域人文環(huán)境相對集中，主要分為兩大類型：上班白領(lǐng)、居住人群。西北湖周圍聚集了大量的高檔寫字樓，從寫字樓檔次和入住公司來看，多為實力型大公司和跨國集團公司，該區(qū)域上班人群多為高收入知識分子和事業(yè)精英，他們無論從學歷、素質(zhì)、收入都達到較高水平，是武漢上班群體優(yōu)秀的代表者。西北湖周邊聚集了為數(shù)不少的高檔樓盤和中高檔樓盤，如同成廣場、元辰國際、萬豪國際、世紀華庭等，這些樓盤的銷售價格都在 5000 元以上，部分豪宅項目超過了 6000元，從購買實力來看，他們均屬于富裕階層。其知識含量、受教育水平、收入水平均位 于武漢首列，其年齡多集中在 35歲以上， 50歲以下，他們的職業(yè)多為公司老板、私營業(yè)主、高級經(jīng)紀人等。 白領(lǐng)一族 類別 年齡 收入 /月 學歷 辦公點 平均水平 25 40 3000 10000 本科以上建銀、國貿(mào)、招銀、瑞通、新世界 居住或者投資一族 類別 年齡 收入 /月 學歷 職業(yè) 平均水平 35 50 10000 以上 ?？苹蛞陨?老板、私企業(yè)主、 高管 零點分析：本區(qū)域多位文化素質(zhì)較高的高收入群體，他們事業(yè)逐漸走向輝煌，經(jīng)濟實力雄厚，和全國乃至世界聯(lián)系緊密，他們是城市的精英。對本項目而言，無論是對后續(xù)的酒店經(jīng)營還是投資增值，都提供了穩(wěn)定的客源保證。 二、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場分析 西北湖土地珍貴、環(huán)境優(yōu)美。位于該區(qū)域的住宅項目均為高檔項目，區(qū)域整體價格水平維持在 5000 元 /平方米左右，就目前項目類別來看，基本上都為高層。從20001年開始，區(qū)域內(nèi)先后推出了世紀華庭（當年武漢第一豪宅項目），隨后 2002年北湖北推出了沁園春、城市之光等項目，當時市場銷售價 格維持在 2800元 /平方米左右， 2003 2004年，西湖南面推出了元辰國際、同成廣場、萬豪國際等項目，銷售均價均在 4500元左右，萬豪國際收盤均價上調(diào)到 6000 元。 2005年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖 鳳凰城項目，西北湖 鳳凰城開盤均價4800元 /平方米，臨湖高層預(yù)計售價在 7000 元左右。本項目是今年下班年推出的最后一個豪宅項目。 價格趨勢 年份 2001 2002 2003 2004 2005 價格 3450 2800 3500 4500 6000 漲幅 / / 25% 28.57% 33.3% 我們從上表價格上漲趨勢來看，隨著土地稀缺性發(fā)展，西北湖版塊樓盤價格呈飛速增長態(tài)勢。平均年增長率在 25%以上。由此證明，高端產(chǎn)品的市場需求較為明顯。 零點分析：區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價迅速抬升，有利于本項目依市就勢，為本項目實現(xiàn)價格拉升打下堅實基礎(chǔ)。 三、寫字樓市場分析 本項目所在的西北湖板塊是武漢寫字樓最為集中的區(qū)域，這些寫字樓無論是在數(shù)量上，還是在檔次 上都是武漢之首。對酒店式公寓而言，這些寫字樓蘊含了巨大的消費市場。 寫字樓名稱 級別 租價 元 /平米 /月 出租率客源質(zhì)量 建銀大廈 甲級 80 90% 優(yōu) 跨國企業(yè)、集團企業(yè) 國貿(mào)大廈 甲級 80 100 85% 優(yōu) 跨國企業(yè)、集團企業(yè) 瑞通大廈 甲級 80 100 70% 優(yōu) 大型企業(yè)、實力型企業(yè) 招銀大廈 甲級 40 50 70% 良 實力強勁性企業(yè) 農(nóng)業(yè)銀行大廈 甲級 40左右 70% 良 中等實力企業(yè) 福星商會大廈 甲級 40左右 80% 良 中等實力企業(yè) 均值 / 70 78% / 上述寫字樓均在本項目 1公里直徑范圍內(nèi)，均為武漢高檔寫字樓，入住企業(yè)為外資企業(yè)、跨國企業(yè)和成熟的企業(yè)、公司，這些公司經(jīng)濟實力雄厚，處于發(fā)展輝煌期。他們的業(yè)務(wù)遍布全世界，囊括了各行各業(yè)優(yōu)秀人才。根據(jù)我司調(diào)查統(tǒng) 計，僅僅上述八大寫字樓入住企業(yè)超過 1500家，員工總數(shù)超過 5萬人，年經(jīng)濟能力達到數(shù)千億元。員工平均年收入水平為 5萬元左右，是武漢員工收入最高的寫字樓集群區(qū)。 零點分析：寫字樓密集、員工綜合能力高、經(jīng)濟能力強，為酒店公寓的經(jīng)營提供了穩(wěn)定的客源，同時，這些人群將成為本案投資的潛在目標客戶群。也正是有如此眾多高收入者來支撐酒店產(chǎn)業(yè)。 四、西北湖片區(qū)消費群體分析 西北湖區(qū)域及所在的建設(shè)大道是武漢金融中心，這里集中了武漢大量金融機構(gòu)，并伴隨著落戶了大批大型跨國企業(yè)，這些機構(gòu)和公司帶動了區(qū)域經(jīng)濟活力，并產(chǎn)生大量高收入 群體，為了滿足這部分高收入群體的生活需求，西北湖區(qū)域出現(xiàn)了一系列高級商務(wù)酒店、高檔餐飲機構(gòu)、高檔商業(yè)購物中心、高檔咖啡茶樓及休閑娛樂場所。地段的稀缺性、環(huán)境優(yōu)美性、高檔配套的便利性，西北湖迅速成武漢名副其實的 “ 富人區(qū) ” ，并不斷吸收有錢人住此區(qū)域。 根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域購房的客戶群體收入較高，經(jīng)濟實力雄厚，分布區(qū)域相對較為廣泛，但依然以公司老總、私企老板、高管為主要群體。這些客戶群體的家庭年收入都在 30萬以上，他們事業(yè)成功，追求更高檔次的生活享受，其個性張揚、自信、有攀比心理，但其思維慎密，眼光較遠，對產(chǎn)品有較強 的挑剔性。 零點結(jié)論： 區(qū)域地段環(huán)境、交通環(huán)境、綠化環(huán)境、人文環(huán)境能夠滿足酒店公寓發(fā)展之需求 區(qū)域?qū)懽謽?、銀行、商場、超市、飲食、娛樂休閑一應(yīng)俱全，完全達到酒店式公寓發(fā)展配套條件。 區(qū)域經(jīng)濟活躍，是武漢中央商務(wù)區(qū)、中央金融區(qū)、武漢首席富人區(qū)，一方面能夠支撐酒店經(jīng)營后的客源保證，另一方面這些經(jīng)濟實力雄厚的投資者也是酒店公寓銷售的重要資源。 區(qū)域住宅樓盤價格已經(jīng)突破 6000元 /平方米，寫字樓按租金水平計算回報率，其價格也達到 1萬元 /平方米。而且住宅銷售情況、寫字樓租賃情況較好，有力本項目售價的 提升。 第二章 酒店式公寓專題分析 酒店式公寓，意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” ，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的 “ 臨時住宅 ” 。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件。 2003年后，武漢的酒店式公寓開始在市區(qū)繁華地段涌現(xiàn)，一時成為熱潮，在不斷的發(fā)展過程中也承受著不斷的置疑。武漢的酒店式公寓經(jīng) 歷了怎樣的發(fā)展歷程。 一、武漢酒店式公寓起源與發(fā)展 武漢酒店式公寓的出現(xiàn)可以追溯到 2000年。江漢路號，一棟共層總高度近百米的高層建筑 臺北之星。由于特殊的地理位置，在營銷推廣過程中，該樓盤的名稱及定位幾經(jīng)更迭，從長盛大廈到臺北之星，從寫字樓到商務(wù)樓。最終，找到樂發(fā)展方向，定位為酒店式套房公寓。 2003年，武漢的房產(chǎn)投資初露苗頭。武昌的鵬程時代、漢口的天下 .城市星座均推出 30 50平方米的小套戶型。鵬程時代的小套標間在 29平方米左右，稍大的翡翠座客臥房分開，基本已具備酒店式公寓的產(chǎn)品雛形。當時 兩者單價均高出周邊樓盤 300 500元 /平方米的價格，這也是投資類產(chǎn)品與普通住宅的基本區(qū)別。該段時期，武漢房地產(chǎn)的消費投資是發(fā)散性的，無組織的，無意識的，長期浸淫于本土空氣和本土文化，加之對武漢經(jīng)濟發(fā)展缺乏前瞻性的了解，武漢的開發(fā)商和房產(chǎn)代理商對房產(chǎn)投資領(lǐng)域的水深水淺尚缺乏估計。 2003年下半年，漢飛 .青年城率先提出了精裝修酒店式高級服務(wù)公寓的概念。漢飛 .青年城將酒店式公寓描述成一種配備精裝修和酒店式物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)品，它并沒有點出酒店式公寓后期是否具備升值的保障，而是將精裝修等基本配備描述成該產(chǎn)品的附加 價值，并將此附加價值不斷放大，在售樓部現(xiàn)場，布置漂亮的樣板房，將所有裝修樣才進行展示： “ 買什么得什么，買什么送什么。 ” 后期 17%的年收益，一一用表格形式算好，武漢人第一次領(lǐng)略到買一套房子還可以送這么多東西，也第一次領(lǐng)略到買房子可以如此時髦。 2004年武漢出現(xiàn)了小戶型公寓投資熱，基本上都是由爛尾樓改造而成。這其間存在著巧妙的時間契機。 2003年到 2004年，也正是武漢市政府改造爛尾樓和停建工程比較集中的一段時間。如武漢陽光置業(yè)有限公司推出的青青國際公寓，該樓盤的前身是寫字樓，滯銷了幾年成為爛尾樓，在沒有對建 筑本身作太大改變的前提下，代理公司將其重新定位成 “ 酒店式公寓 ” ，以元平方米的價格推出市場，結(jié)果短短幾個月即銷售一空，它也成為最初的 “ 溫州炒房團 ” 進行團購的房屋之一。 2004年底到 2005年，武漢小戶型開始遍地開花，一度被稱為武漢小戶型年如位于武昌的鵬程國際，位于漢口寶豐段的中環(huán)新天地、金葉 solo就是典型代表。隨之非常男女、東方時空、寶利金國際廣場、上城國際紛紛登場。就連非城市中心的光谷也推出了 free閣調(diào)和拿鐵公寓，他們同樣受到市場的追捧。 2005年下半年，小戶型公寓的發(fā)展前景開始不明朗起 來，由于市場放量較大，消化開始出現(xiàn)困難。但最值得一提的是 2004 年至 2005年，位于萬松園路的圣淘沙酒店公寓一路高歌，均價超過 6000元 /平方米，并且成為目前武漢市運營最為成功的五星級酒店式公寓。 零點分析：上述酒店式公寓發(fā)展歷程可以清晰追溯武漢酒店公寓起源、發(fā)展、高潮、冷卻的群過程。同為酒店式公寓，經(jīng)歷了酒店服務(wù)式公寓、小戶型住宅公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓三個階段。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也由爛尾樓改造發(fā)展到有天有地有花園的精品小戶型社區(qū)?？梢哉f酒店式公寓逐步走向成熟。 二、武漢典型酒店式公寓分析 臺北之星 產(chǎn)品情況：臺 北之星為 26層高層建筑， 1 8樓為商場， 9 樓為設(shè)備層， 10-22層為酒店式套房公寓， 23-24層為復式樓。臺北之星層的酒店式公寓在年月結(jié)束銷售，而 23-24層的復式樓部分持續(xù)用了五年時間才得以消化。戶型面積從一室一廳的 31平方米到一室兩廳的 81平方米，由于時間跨度大，銷售價格也從 2700元逐漸上漲到 3850 元。 定位推廣：在臺北之星的定位上，卻涉及了酒店式公寓的多種類型： 1、 日常接待用 商務(wù)類酒店式公寓 2、 辦事處、分公司 酒店式行政公寓 3、 作單身公寓 公寓式酒店 4、 最佳投資工具 產(chǎn)權(quán)式酒店 當時武漢市場上尚未形成如此豐富的酒店式公寓產(chǎn)品類型。 1、日常接待用 房型設(shè)計標準為酒店式套房，其廚、廁齊備，交通方便，環(huán)境一流，非常適合單位接待用。不但省下一筆招待費，同時還可增值。 2、辦事處、分公司 首付 3萬，月付 800 元，買比租更劃算。 3、作單身公寓 面積適中，總價不高，交通方便，安全舒適。 4、最佳投資工具 武漢市流動常住人口達 200萬，長期停留酒店房價太高，不劃算；長期租房，不方便； “ 臺北之星 ” 的定位，正好介于酒店與租房之間?？梢哉f臺北之星借助有時賣點和定位，取得了較好的業(yè)績。但是他雖然借用了酒店式公寓的概念，但臺北之星并非嚴格意義上的酒店式服務(wù)公寓。首先，酒店式服務(wù)公寓房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務(wù)套房，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。簡義上說，需要具備基本的精裝修標準。其次，物業(yè)管理應(yīng)該由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。當時臺北之星物業(yè)管理費定在 1.2元平方米，配套管理費 5000元。有趣的是，臺北之星的物業(yè)管理公司廣州佳音在物業(yè)管理的領(lǐng)域資歷尚淺，并沒有其 它代理的個案。對于酒店式公寓而言，當然是十分欠缺的。而且，在戶型配比上，臺北之星全部規(guī)劃為 “ 套房 ” ，這也和武漢后期出現(xiàn)的酒店式公寓以“ 單間 ” 為主不同。 零點評析：臺北之星雖然開創(chuàng)了武漢酒店式公寓之先河，取得了較好的業(yè)績，但是從產(chǎn)品本身和定位來看，有諸多不成熟之處，并非嚴格意義上的酒店式公寓，只不過運用了酒店式公寓的些許元素。 漢飛青年城 產(chǎn)品情況：漢飛青年成為武漢首個非爛尾樓改建的精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。它具有 800余套小戶型， 30層標高。銷售均價從 4300到 5100元不等，目前其二手房交易價格已經(jīng)飆升到 6000元 8000元 /平方米之間。在房型上面標準層 2.8米，挑高 4.8米（內(nèi)復式型雙層），漢飛青年城 2003年底主體結(jié)構(gòu)封頂， 2004年 6月毛坯交房， 2004年 10月精裝修交房。其主要產(chǎn)品為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購物超市、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、星級酒店式電梯大堂，內(nèi)部空間可任意分割組合，有線、寬帶、空調(diào)、熱水器、浴霸、抽油煙機、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設(shè)施配套齊全。可以說漢飛青年城為當時武漢市場上最為先進的小戶型產(chǎn)品，但是收房后，消費者才發(fā)現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，過少的電梯，過高的 容積率、過窄的通道，過低的層高，還有過少的車位等等。 定位推廣：漢飛 .青年城率先提出了精裝修酒店式高級服務(wù)公寓的概念。它將這種新概念詮釋的十分直白： 1、 100%得房率 2、 買平方得立方 3、 買房送裝修 4、 七大類酒店式物業(yè)管理服務(wù) 5、 用租房的錢買房， 17%的年收益 開盤后，開發(fā)企業(yè)通過看樓通道包裝：紅地毯，樣板間有各種裝修材料的具體產(chǎn)地、品牌標識。外立面廣告 +報紙廣告（在長江和楚天發(fā)布連續(xù)四個整版的廣告），交納定金用戶可獲得抵值 vip卡等一系列手段贏得市場認可，并一度刷新武漢住宅銷售周期最短紀錄。 零點評析：漢飛 .青年城依然非嚴格意義的酒店式公寓，而是精裝修公寓。他的最終目的是用來投資和過渡性居住，無論從長線還是短線投資或者自住來看，他都是一種時髦產(chǎn)品，和真正的酒店式公寓有一定差距，起碼在功能上達不到酒店要求。 圣淘沙 產(chǎn)品情況：圣淘沙位于萬松園路與萬松園橫路交匯處，占地面積 7337 平方米，總建筑面積 43646.30 平方米，共 750套，容積率 6，綠化率 35%，擁有 152個停車位，為兩棟 28層建筑。該項目從 2004年 4月開盤到 2005 年 5月，銷 售價格從 5200元拉升到 6500元 /平米。圣淘沙大廈由江漢飯店管理有限公司管理，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。為五星級酒店級別，目前套房會員價格從 260到 590元不等。非會員標價最高達到 1850元 /間 /晚。 定位推廣：圣淘沙定位產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，以吸引投資客為主，通過穩(wěn)定的收益回報吸引客戶，承諾穩(wěn)定回報率。由于該項目產(chǎn)品品質(zhì)打造較好，占據(jù)較好的地理位置，加上定位明確，賣點突出，贏得了市場認可。 零點評析：圣淘沙是真正意義上的酒店式公寓，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、特點都符合酒店運營，我司認為該項目在銷售上取得了成功，但后續(xù)運營是否成 功要看酒店管理公司如何管理。 兆瑞國際 產(chǎn)品介紹：兆瑞國際為 22層高層，其中三層群樓，十八層酒店公寓，共計 320套客房。該項目目前已經(jīng)完成主體工程建設(shè)，預(yù)計 2006年 5月推出。銷售起家5800元 /平方米，最高價達到 6500元 /平方米。該項目 2005年 7月份曾經(jīng)退出市場，由于種種原因重新規(guī)劃、裝修后推出。兆瑞國際開發(fā)企業(yè)自己組建兆瑞國際酒店管理公司，全面運營酒店管理。 定為推廣：該項目為武漢有一個酒店式公寓，項目以投資回報吸引客戶，回報率為 8%，但由于價格過高，消化較為困難。目前該項目對外宣稱精裝標準達到 2000元 /平方米。積累客戶達到 1000余組。 零點評析：兆瑞國際為標準酒店式公寓，開發(fā)企業(yè)當時定位較為準確，但在招商過程中遇到阻力，在銷售中難以達到目的，為了更好的套取現(xiàn)金，開發(fā)企業(yè)自己成立酒店管理公司作為第三方進行經(jīng)營管理，開發(fā)企業(yè)以甲方身份對投資回報進行擔保。由于新成立的酒店管理公司不具備酒店運作管理經(jīng)驗，后期將難以維持。 零點結(jié)論：通過對上述酒店式公寓的詳盡分析，我司認為目前武漢房地產(chǎn)市場上存在的酒店式公寓基本上以三種形態(tài)存在。以臺北之星為代表的服務(wù)式酒店公寓具有明顯不成熟性。以漢飛青年成為代表的精裝修 住宅公寓在市場已經(jīng)形成遍地開花的局勢，部分該類產(chǎn)品已經(jīng)遭受市場冷遇，以圣淘沙、兆瑞國際為代表的純酒店式公寓逐步走向成熟。雖然上述三類產(chǎn)品都取得了較好的市場業(yè)績，但對本產(chǎn)品來說，如何借鑒其成功經(jīng)驗，如何結(jié)合本項目特點對本項目進行綜合定位是關(guān)鍵。毫無疑問，酒店式公寓具有較為廣闊的市場前景，特別在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的大武漢，具有巨大的市場發(fā)展空間。我司認為開發(fā)酒店式公寓可行性較強。 第三章 本項目綜合定位論證分析 一、本項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 建筑面積： 15112平方米 建筑層數(shù)： 17層 酒店層數(shù)： 6 17層 容積率：不祥 綠化率：不祥 配套：不祥 停車為：不祥 戶型面積： 30 40 平方米為主 電梯： 3部 客房： 210套 上述經(jīng)濟技術(shù)指標顯示，本項目規(guī)劃為酒店，從規(guī)模，面積，建筑結(jié)構(gòu)上看，本項目適合打造經(jīng)濟性酒店，不具備打造高檔次酒店的條件。 二、項目 swot分析 優(yōu)勢點（ s）： 地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊配套齊全 區(qū)域經(jīng)濟繁華，房地產(chǎn)市場較好，有利于拉升本項目形象 高收入群體集中，能夠支撐酒店后續(xù)經(jīng)營 項目規(guī)劃適合打造酒店 戶型面積控制與酒店套房規(guī)劃設(shè)計較為合理 劣勢點（ w） 項目為寫字樓改造，在結(jié)構(gòu) 和大廈配套上必然存在缺陷 項目建成 9年，不利于與片區(qū)新型項目競爭 項目 6層以上為酒店套房，不能形成統(tǒng)一整體，不利于酒店統(tǒng)一形象 機會點（ o） 武漢經(jīng)濟飛速發(fā)展，中部崛起加速武漢經(jīng)濟騰飛 旅游業(yè)迅猛發(fā)展，武漢將迎來全國乃至世界更多游客 全球大型酒店業(yè)巨頭紛紛入駐中國，酒店迎來新機 本項目地段具有無比的優(yōu)越性，具有發(fā)展酒店業(yè)的外圍條件 障礙點（ t） 武漢酒店眾多，當次參差不齊，競爭激烈 區(qū)域內(nèi)高檔酒店云集，本項目難以圖為 武漢酒店業(yè)入住率普遍偏低 零點分析：通過對項目整體分析，機會點明顯大于障礙，就有非常大的發(fā) 展空間，我司認為，本項目成功的關(guān)鍵在于酒店的經(jīng)營與管理，如果能夠做活市場，則產(chǎn)權(quán)式銷售難度將很小。我司建議引進先進的酒店管理公司，打造品牌經(jīng)濟型酒店的可行性更大。 三、酒店定位分析 1、產(chǎn)品定位 格調(diào) 舒雅 經(jīng)濟型酒店公寓 定為依據(jù)： 經(jīng)濟型酒店正在全國經(jīng)濟發(fā)達的城市迅猛擴張，具有非常強的市場影響力 經(jīng)濟型酒店管理模式較為先進，經(jīng)濟而不抵擋，小巧但舒適，品質(zhì)高雅 本區(qū)域高檔酒店眾多，本項目不具備與其競爭之能力，突圍困難 本項目不具備高檔酒店條件，戶型設(shè)計僅能滿足經(jīng)濟型酒店客房條件 經(jīng)濟 型酒店具有廣闊的客源，更具市場競爭力 2、客戶定位 本區(qū)域商務(wù)人士和外來業(yè)務(wù)人士 外來旅游人士 他們： 具有一定經(jīng)濟實力 擁有較好的文化素養(yǎng)和生活情趣 走南闖北，喜好繁華的市中心，追求新鮮事物 他們追求高品位，但不脫離實際，經(jīng)濟意識強 時尚、優(yōu)雅，既有理性的思維也有浪漫的情愫 3、價格論證與定位 由于本項目是打造酒店式公寓，終極目的是實現(xiàn)銷售，而銷售價格至關(guān)重要。前面分析的式酒店運營客戶分析，而真正購買本項目的客戶應(yīng)該為投資客。針對這些投資客，穩(wěn)定的收益回報是其投資的保障和前提，如何給他們投資 信心，除準確的定位和宣傳外，更要依托市場進行價格定位。在這里，我們的銷售價格定位將充分考慮區(qū)域住宅市場價格、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格、區(qū)域經(jīng)濟型酒店市場價格。 住宅價格： 6000元 /平方米 寫字樓價格： 80元 /平米 /月 *12個月 *10年 =9600元 /平方米 經(jīng)濟型酒店價格： 180元 /間 *30天 *40%入住率 /30平米 =7200元 /平方米 參考價格 住宅價格 寫字樓價格 經(jīng)濟型酒店價格 區(qū)域均價 6000元 /平米 9600元 /平米 7200元 /平米 權(quán)重 20% 10% 70% 價格調(diào)整數(shù) 1200 960 5040 本項目價格 7200元 /平方米 價格主觀因素校正： 區(qū)域房價自然增長 +2% 零點專業(yè)操盤能力 +2% 經(jīng)濟型酒店市場前景 +3% 政策因素影響壓力 -2% 小戶型產(chǎn)品市場競爭 -1% 本項目最后定價： 7500元 /平方米，如果開發(fā)企業(yè)能夠成功的運營酒店，保證其投資回報，則該價格可以拉升到 8000元 /平方米。 第四章 本項目營銷策略 一、招商策略 1、招商形式定位 目 前市場上經(jīng)濟型酒店以三種形式存在：自營、加盟、托管，三種方式均有自己的優(yōu)勢和弊端。 自營：自營是一種比較傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，是開發(fā)企業(yè)為自己保留固定產(chǎn)業(yè)，獲得穩(wěn)定性受益的方式，如江漢北路德金茂酒店就是典型的自營性酒店。自營酒店的缺陷是開發(fā)企業(yè)本身不具備經(jīng)營管理酒店的經(jīng)驗和能力，因此酒店效益難以最大化發(fā)揮。往往是慘淡經(jīng)營，以低價吸引客戶。但是自營享有充分的自足權(quán)利，可以控制經(jīng)營節(jié)奏，把握經(jīng)營收益。 加盟：加盟是以特許連鎖的形式成為某個大型酒店業(yè)集團的一個加盟店，享受其先進的管理經(jīng)驗和全球數(shù)以萬計的穩(wěn)定會員客源， 該類型酒店在旅游市場上占有絕對優(yōu)勢。加盟型酒店比較容易做活，但是需要每年上交大量阿盟費用。而且在統(tǒng)一形象，統(tǒng)一裝修上，所花費的成本相當高。 托管：托管是完全引進大型酒店管理公司對酒店進行全方位托管，如五月花大酒店、華美達酒店均采用這種方式。他的優(yōu)點是讓具有絕對管理經(jīng)驗、絕對管理能力的酒店去運營酒店，被托管方每月收益穩(wěn)定回報。 零點分析：三種經(jīng)營方式均有自己的特點，但對本項目而言，要給投資者以信心，就必須做活酒店，因此，引進具有專業(yè)管理能力的酒店公司最為可行，原因有三：首先，專業(yè)酒店運營商具有較高的知名度，具 有豐富的管理經(jīng)驗和穩(wěn)定的會員，酒店存活不存在問題；其次，彌補開發(fā)企業(yè)沒有經(jīng)驗所帶來的經(jīng)營風險，從而有利于項目銷售，給投資者信心。再者，托管和加盟已經(jīng)成為酒店業(yè)發(fā)展的必然趨勢。因此我司建議開發(fā)企業(yè)可以考慮后兩種方式。 2、招商手段 加盟相比托管而言較為容易，完全托管又有些許利潤損失，因此我司建議將上述兩種方式進行結(jié)合，進行半托管經(jīng)營，托管公司享受經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)，開發(fā)企業(yè)具有監(jiān)督權(quán)和財務(wù)審核權(quán)。 招商準備： 項目招商手冊：設(shè)計精美的招商手冊，對本項目的優(yōu)勢進行全面分析、展示 項目招 商優(yōu)惠條件，包括內(nèi)容有：產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)、產(chǎn)品周邊環(huán)境分析、產(chǎn)品特色優(yōu)勢及優(yōu)惠辦法、裝修方案等 項目包裝：對項目進行全面包裝，步入裝修實施階段。該階段所有證件陸續(xù)下發(fā)、 所有宣傳資料到位，招商部成立并開始運作。 我司目前與全球大型酒店集團保持友好聯(lián)系，如法國雅高集團、美國速 8、 錦江之星、泰華等，該項目啟動后，我司將進入全面招商工作，引進大型酒店公 司。由于本項目的重點是招商和產(chǎn)權(quán)銷售。銷售是實現(xiàn)資金回籠必然之途徑。在 這里我司將引用獨創(chuàng)的銷售模式。 二、銷售策略 在本項目對產(chǎn)權(quán)式酒店公寓進行 銷售時，將以酒店銀行模式進行推廣執(zhí)行。 本項目銷售的目標客戶 100%為投資客戶，而投資客戶最為關(guān)心的就是風險 問題和投資收益問題，風險小，回報率高，則能夠激活投資市場。目前市場上所 謂的投資回報已經(jīng)泛濫，消費者已經(jīng)不再相信其美輪美奐的廣告語，而需要開發(fā) 企業(yè)擔負起一定的責任，風險與共。 何謂酒店銀行，顧名思義就是以酒店為載體實現(xiàn)銀行的功能。具體思路和辦 法。 投資者： 1、投資者購房后，享受所付房款的 6%的利息收益（遠遠高于銀行存款利息） 2、投資者擁有十年產(chǎn)權(quán)，不需付按揭款 3、投資者擁有無條件退房的權(quán) 利 4、投資者沒有經(jīng)營權(quán)，十年后必須交回產(chǎn)權(quán)給開發(fā)商 從走資者角度來看，沒有任何風險，回收穩(wěn)定高額利息收益 開發(fā)企業(yè)： 1、 擁有酒店完全經(jīng)營控制權(quán) 2、享受酒店租賃收益或者經(jīng)營收益的全部 3、負責支付客戶購房后的按揭月供 4、協(xié)同酒店管理公司做活酒店，保證客戶的收益和自身的收益 從開發(fā)企業(yè)角度講，與客戶共同擔當風險。責任和自身利于掛鉤 在這種模式下開發(fā)企業(yè)可以： 1、迅速回收資金，運用到下一個項目 2、酒店成功運營后，開發(fā)企業(yè)可以擁有超過月供后豐厚收益 3、十年后，開發(fā)企業(yè)可以以原出售價收回酒 店產(chǎn)權(quán)，永續(xù)經(jīng)營，而酒店的十年后價值遠遠高于當今價值。 在這種模式下投資者可以 1、將風險轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)身上，投資者無需支付按揭款，擁有無條件退鋪的權(quán)利，但要監(jiān)督、關(guān)注、甚至幫助酒店運營，如果酒店運作不順，可以隨時收回投資?？梢哉f基本上是零風險。 2、投資者可以或者高于銀行很多的利息收入 3、十年后，投資者交付產(chǎn)權(quán)回收本金，不受任何資金風險，和銀行儲蓄、股票、期貨相對，風險最小，利潤更大。 三、開發(fā)企業(yè)與投資者利潤分析 開發(fā)企業(yè)利潤分析 以 30平米計算 首付款 按揭回收 按揭月支出 酒店收益利息支付 6% +67500元 +157500 -895 元 +2160 -338 上表可以看出，如果酒店入住率達到 40% ，單間套房價格為 180元 /月，則開發(fā)企業(yè)可以獲取 928 元，這 928元為開發(fā)企業(yè)也酒店公司共同利潤空間。如果酒店運營非常成功，入住率上升，則利潤更為可觀。如果開發(fā)企業(yè)僅僅促進銷