未來購物中心開發(fā)與管理運作模式 北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司 首席商業(yè)咨詢師 越村幸弘 一、 （ ）的定義 國際協(xié)會的概念： 是被作為一個整體來進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理的零售店鋪與配套設(shè)施的聯(lián)合體，擁有自己的停車場。一般情況下，其規(guī)模和店鋪數(shù)量會因目標(biāo)商圈的大小而有所不同。 日本協(xié)會的概念： 是指被作為一個整體來統(tǒng)一規(guī)劃 ,開發(fā) ,運營管理的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施的聯(lián)合體 ,擁有自己的停車場 .具有與其立地 ,規(guī)模及構(gòu)成相 適應(yīng)的選擇多樣性 ,便利性 ,舒適性 ,娛樂性功能 ,以滿足商圈范圍內(nèi)的居民消費需求 ,它是實現(xiàn)城市功能中不可或缺的一部分。 二、 的特征： 計劃性 店址選擇 ,設(shè)施規(guī)模 ,構(gòu)造 ,功能等諸項要素的確定要以地區(qū)人口分布、交通條件、居民生活特征、競爭狀況等必需的市場條件為參考前提來考慮。 2綜合性 集合了百貨店 ,量販店 ,專賣店等設(shè)施的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑健身功能、公共功能、文化功能于一體，因而比單個的商業(yè)設(shè)施更具有市場競爭力。而且它能夠滿足廣域商圈內(nèi)的各個不同層次的消費者的購物需求 . 3運營管理的統(tǒng)一性 開發(fā)商和各店鋪共同合作 ,在共同的基本理念下進(jìn)行統(tǒng)一的運營管理。 運營管理包括廣告宣傳、共同促銷、店鋪銷售管理、店鋪經(jīng)營管理、客戶服務(wù)、安全管理、防災(zāi)管理、設(shè)施維護(hù)管理等。 三、 的社會功能 銷售功能 有計劃的引入多樣業(yè)種業(yè)態(tài) ,通過各業(yè)種業(yè)態(tài)之間的搭配組合 ,滿足地區(qū)居民不斷增長的物質(zhì)和文化消費需要 . 2公共功能 不僅是商業(yè)功能 ,SC 還通過各項服務(wù)功能、交流功能、文化功能等非商業(yè)性功能來滿足消費者的多樣化需求。 銀行、證券、旅游服務(wù)、陪同導(dǎo) 游等； 包含劇場、電影院、游戲中心等娛樂設(shè)施在內(nèi)的城市服務(wù)系統(tǒng)功能； 郵電局、政府機(jī)關(guān)事務(wù)所、公共服務(wù)站、小診所等公共服務(wù)功能； 大廳、畫廊、展覽廳等文化設(shè)施； 會議室、交流室、宴會廳等集會設(shè)施； 各種信息服務(wù)、導(dǎo)游路線等信息提供中心； 公園、廣場、綠地、兒童游樂園等休息場所； 健身中心、游泳池、網(wǎng)球場及其它的體育健身設(shè)施中心； 各種文化教室； 3創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 可以為地區(qū)提供更多的就業(yè)機(jī)會 ,如開發(fā)公司的管理人員、各商鋪的工作人員招聘等。 4地區(qū) 開發(fā)功能 隨著人口的增加、城市地鐵開通、住宅開發(fā)、公共機(jī)關(guān)及教育機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等社會基礎(chǔ)設(shè)施日漸完備 ,地區(qū)生活的方便程度將大大增加。 SC 為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多的活力。 四、 關(guān)于招商開發(fā)的基本思考： 與經(jīng)銷商不僅是銷售場所的租賃問題 ,應(yīng)本著 “ 共存共榮 ” 的理念多方團(tuán)結(jié)合作。 項目開發(fā)商自身要有明確的經(jīng)營設(shè)想和基本理念。 項目開發(fā)商主導(dǎo)的運營管理要本著自己的基本設(shè)想和理念 ,做到措施有力、人才齊備。 項目開發(fā)商要獲取正確的信息、知識，要有經(jīng)營遠(yuǎn)見、開發(fā)提案要有長遠(yuǎn)性。 開發(fā)商對商品的供應(yīng)和市場化發(fā)展要主張明確 ,有具體的企業(yè) CI 發(fā)展戰(zhàn)略。 對招商店鋪在合同條款和招商機(jī)會方面要本著公平、公正的態(tài)度。 在店鋪管理和營業(yè)管理方面要確立相應(yīng)的規(guī)章制度。 要有專人進(jìn)行店鋪管理和商品政策的專業(yè)指導(dǎo)與培訓(xùn)。 五、 今后業(yè)態(tài)的發(fā)展方向 六、 的類型分類 分類 七、各業(yè)態(tài)區(qū)分圖 外部：商圈大小 內(nèi)部：綜合程度 八、經(jīng)營基本點 九、 運營中不可或缺的要素條件： 集客能力： 設(shè)施魅力、業(yè)種構(gòu)成、便利性 賣場營造： 空間設(shè)計、色彩設(shè)計、照明設(shè)計 商品的吸引力： 商品渠道、商品品質(zhì)、商品價格 待客服務(wù)： 顧客接待、商品知識、售后服務(wù) 穩(wěn)定客戶： 促銷活動、會員機(jī)制、銷售信息 十、經(jīng)營不濟(jì)的因素： 客流量提袋率 十一、 更新時必須明確的個要點問題： （一） 的基本理念 SC 整體的基本理念是否明確。 SC 中是否有與其自身基本理念和市場目標(biāo)不相符的招商店鋪。 SC 的招商組合 ,商品構(gòu)成和 sign 計劃是否能夠體現(xiàn)出其自身的基本理念。 （二） 回游性 水平動線的回游性是否處于最佳狀態(tài)。 5是否存在客人不會涉足的 死角地帶 。 6各樓層間的垂直動線是否通行無暢。 7可以擴(kuò)大客人活動圈的樓梯 ,電梯和滾梯的位置是否適當(dāng)。 8公共指示系統(tǒng)牌是否位置適當(dāng)。 9公共通道的寬度恰當(dāng)與否。 10具有吸引力的商鋪配置是否合理。 11主力店鋪的所在位置是否有助于延長客動線。 12在到達(dá)主力店鋪前是否需要通過專賣店區(qū)。 13客動線有無中斷現(xiàn)象。 14有無防礙客人流通的商品陳設(shè)和其它設(shè)置。透視性 15商業(yè)街到商鋪的可視性是否很強(qiáng) 16有無阻擋觀看商鋪視線的商品陳列或堆放物品招商組合 17.有無不足業(yè)種 18.SC 是否具備滿足客人 “ 一站式購物 ” 需求的功能 19.商鋪組合是否方便客人購物 20.商鋪內(nèi)的商品區(qū)劃組合是否符合客人購物習(xí)慣 21.同一樓層內(nèi)的主力店鋪和一般店鋪是否能和諧統(tǒng)一 22.競爭店鋪間的商品是否實現(xiàn)了差別化經(jīng)營 (特別是主力店 ) 23.商鋪的商品組合能否滿足 客人消費需求 24.主力店鋪和一般店鋪的互補性是否完備 25.有無市場受歡迎度較高的商鋪 26.是否有有利于商鋪今后發(fā)展的店家加盟 27.有無新業(yè)種業(yè)態(tài)加盟 28.是否積極推行店鋪的招商更新工作店鋪老化 29.店鋪構(gòu)造是否已經(jīng)老化 30.有無被污損或不方便顧客使用的場所 31.顧客是否感覺店鋪已經(jīng)老化落后 32.是否會讓人感覺 :這個 SC 已經(jīng)有 5 年的歷史了 33.保潔工作是否充足 ,店鋪是否干凈 ,有無垃圾死角店內(nèi)誘導(dǎo) 34.SC 入口通道是否合適 35.店鋪入口 是否太少 36.店鋪入口是否方便顧客進(jìn)入 37.店鋪入口附近是否散亂著自行車或其它雜物 （七） 停車場 38.停車位是否充足 39.車輛存取是否方便 ,道路是堵塞 40.停車場內(nèi)的通道寬度是否充分 ,設(shè)施是否方便停車 ,新手也能方便使用嗎 ? 41.停車場內(nèi)的 sign 規(guī)劃是否充足 ,標(biāo)志能否讓人一目了然服務(wù)設(shè)施 42.休息空間是否充足 (長椅數(shù)等 ) 43.綠色景