重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 重慶 戴斯大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 重慶 戴斯大酒店 有限公司 二 OO 六年 十 月 八 日 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論 1、 1 項(xiàng)目概況 1、 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目背景調(diào)研 2、 1 宏觀區(qū)域概況 2、 2 項(xiàng)目 區(qū)域概況 2、 3 美國戴斯酒店集團(tuán)背景 第三章 重慶酒店市場調(diào)研 3、 1 重慶市酒店行業(yè)市場調(diào)查 3、 2 重慶 江北、渝北、北部新區(qū)酒店行業(yè)市場調(diào)查 3、 3 項(xiàng)目前景預(yù)測 第四章 項(xiàng)目定位 4、 1 項(xiàng)目市場定位 4、 2 項(xiàng)目客戶定位 第五章 投資估算 及盈利預(yù)測 5、 1 投資估算 5、 2 盈利預(yù)測 第六章 結(jié)論 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 總論 1、 1 項(xiàng)目概況 重慶戴斯大酒店由重慶深港機(jī)電消防工程有限公司 全額 出資 修建 ，聘請(qǐng)世界 500強(qiáng)之一的美國戴斯集團(tuán)管理的國際五星級(jí)商務(wù)、旅游酒店。 重慶戴斯大酒店選址于國家級(jí)開發(fā)區(qū) 北部新區(qū)高新園內(nèi)，是北部新區(qū)的中心地段。戴斯大酒店地處高新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)街，位于十字路口，三面臨街，交通便利。距江北國際機(jī)場 10 ，距市內(nèi)中心商貿(mào)區(qū) 5 ；東臨重慶龍頭寺火車站 3 ，距西南最大的港口江北寸灘港 3 ；正在擬建中的重慶市內(nèi)輕軌列車 3 號(hào)線也將通過高新區(qū)；三面臨街，東南臨 54 米寬的經(jīng)開大道，西南側(cè)緊靠 41 米寬的城市主干道，西北側(cè)為16 米寬城市支路。 項(xiàng)目區(qū)位及交通圖： 戴斯大酒店地處的北部新區(qū)，該區(qū)域入駐的開發(fā)商均為知名度高、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，有“棕櫚泉國際花園”高檔別墅區(qū)、香港李嘉誠的和記黃埔投資的“比華利豪園”別墅群，保利高爾夫，還有“金科天湖美鎮(zhèn)”、“藍(lán)湖郡”、建工未來城、奧 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 林匹克花園等一大批高檔樓盤。該地區(qū)將是重慶北部最大的富人聚集區(qū)。 1、 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱： 重慶戴斯 大酒店 開發(fā)單位： 重慶深港機(jī)電消防工程有限公司 地理位置： 北部新區(qū)高新園 I9-1 地塊 (原 I-15-1 號(hào)地塊 )，金開大道七號(hào)，三面臨街。 項(xiàng)目規(guī)模： 建筑用地約 23 畝，總建筑面積 4.3 萬平方米，其中地下車庫及設(shè)備用房面積約 4000 平方米，地上裙樓面積 20000 平方米，主樓 19000 平方米。 設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 戴斯大酒店的方案設(shè)計(jì)充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營造優(yōu)美環(huán)境，在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)五星級(jí)酒店的使用功能。 主體建筑在外形設(shè)計(jì)上力求時(shí)代感和實(shí)用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方沿金開大道形成 70 米 90 米的景觀廣場，并可作地面停車使用；設(shè)計(jì)了 150 多個(gè)車位以備來賓使用。 主體建筑設(shè)有客房 285 間，餐飲用建筑面積近 20000 平方米。 裙樓設(shè)客梯電梯 4 臺(tái)，塔樓設(shè)高速客梯 5 臺(tái)。 大廳空高 3 層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。 1、 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目已完成土建和機(jī)電安裝，外裝飾已完工。 2006 年 6 月 -2006 年 12 月份為酒店精裝修期。 2007 年元月份酒店對(duì)外試營業(yè)。 第二章 項(xiàng)目市場背景調(diào)查 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 2 1 宏觀區(qū)域市場概況 1、重慶市概況 人口狀況 2004 年末，重慶市戶籍人口 3144.23 萬人，比上年增加 14.13 萬人。 常住人口 2770.98 萬人，比上年減少 6.49 萬人，下降 2%， 其中居住在城鎮(zhèn)的人口為 1205.70 萬人，比上年增加 41.94 萬人 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 43.5%，比上年末提高了 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。 全市人口出生率 9.45，比上年下降 0.45 個(gè)千分點(diǎn)，人口自然增長率2.85，下降 0.15 個(gè)千分點(diǎn)。 尚處于目前國際上所謂的城市化中級(jí)的前期，低于目前北京 77.5%的城市化率，城市化水平較低，未來提升的空間較大。 重慶市城市規(guī)劃： 2010 年總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3229 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 1204 萬人，城市化水平 37.3%。 2020 年總?cè)丝谶_(dá)到 3300 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 1546 萬人，城市化水平 46.7%。 經(jīng)濟(jì)狀況 2004 年，重慶市 GDP 總值 2665.39 億元，按照常住人口 2700 萬算，人均 GDP 達(dá)到 9608 元，突破 1000 美元大關(guān)。 2005 年 1 11 月全市實(shí)現(xiàn)總值 2843 億元，同比增長 12%。 96 年以來，重慶 GDP 年均增長 9.7%。 2004 年增長速度最快，達(dá)到 12.2%。 預(yù)計(jì)重慶未來 10 年的經(jīng)濟(jì)將保持良好的增長勢(shì)頭，根據(jù)重慶市發(fā)展 計(jì)劃委員會(huì)預(yù)測，未來 10 年重慶經(jīng)濟(jì)將保持年均 9 10%的增長速度。 發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，人均 GDP 達(dá)到 1000 美元到 3000 美元階段，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于高峰期。 2004 年，重慶市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重分別為 16.2%、 44.3%和 39.5%。 2005 年前三季度，重慶市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè) GDP 的比重分別為 14.5%、 45.5%、40.0%。根據(jù)重慶市政府“十五”計(jì)劃中對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，在 2005 年底，全市三 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例將調(diào)整為 13： 43： 44。第三產(chǎn)業(yè)比例將超越第一、第二產(chǎn)業(yè)，通過 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改造，將加快 GDP 增長，提高市民可支配收入，加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。 重慶市城市總體規(guī)劃 總體規(guī)劃將 重慶 市定位于西南和長江上游重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、交通樞紐和貿(mào)易口岸。規(guī)劃建成西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心和科技、文化、教育事業(yè)的中心，形成 “三中心 ”（金融中心、商貿(mào)中心、科技信息文化中心）、 “兩樞紐 ”（交通樞紐、通信樞紐）、 “一基地 ”（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地），發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射作用，帶動(dòng)西南地區(qū)和長江上游經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 2 2 項(xiàng)目區(qū)域概況 2 2 1 北部新區(qū)概況 重慶北部新區(qū)于 2001 年 4 月 25 日掛牌成立，將建成以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)， “ 再造一個(gè)重慶工業(yè) ” 。設(shè)立北部新區(qū)是重慶加快推進(jìn)富民興渝、努力建成長江上游經(jīng)濟(jì)中心、全面建設(shè)小康社會(huì)的最重大戰(zhàn)略舉措。 “ 舉全市之力 ” 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建成一個(gè)中國西部一流開發(fā)區(qū)，發(fā)揮其示范帶動(dòng)和窗口作用，是重慶 3100 萬各族人民的共同心愿和堅(jiān)強(qiáng)決心。目前，北部新區(qū)通過了國家驗(yàn)收，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，招商引資成效顯著，開發(fā)建設(shè)勢(shì)頭良好。 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設(shè)用地 91.73 平方公里 ，規(guī)劃人口 110 萬人。由 7 個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔；分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園（以下簡稱北部新區(qū)兩園）。北部新區(qū)汽車城和現(xiàn)代制造業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)基地建在經(jīng)開園內(nèi)，已引進(jìn)長安福特轎車、力帆乘用車、凱瑞特種車、可口可樂飲料、法國羅蘭石墨、延鋒偉世通飾件、偉世通發(fā)動(dòng)機(jī)、延鋒江森座椅、卡福汽車零配件、百力通汽 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 油機(jī)、中南鋁輪轂、福耀汽車玻璃、中國重汽康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)和油泵油嘴、薩摩亞現(xiàn)代發(fā)展沖壓、聯(lián)偉汽車部件、臺(tái)灣元?jiǎng)?chuàng)模具、永俊模具、阿文美馳排氣系統(tǒng)、雅豐汽車線束、友德汽車線束、東洋 濾機(jī)、敏俘汽車部件、香港國際汽配、庫博汽配、博泰汽車配件、兆幫汽車墊片、大江東陽、大晃康達(dá)環(huán)保、益豐密封條、邦迪汽車油路、優(yōu)意恩科技、萬達(dá)儀器、迪洋儀表、華克排氣系統(tǒng)、秦川汽車電子、航盛汽車電子、徐港電子、世晟油箱、萬虎機(jī)電、銳思電子、臺(tái)東日化、法騰機(jī)械、揚(yáng)州亞普、靈龍電子、長安玉柴、長安長科、華電能源、金固齒輪、安航科技、凌豪鋼釬維、潤豐紡織機(jī)械、超力科技汽車空調(diào)、康爾威一類新藥、維格制藥、新世紀(jì)衛(wèi)星激光陀螺儀、龍華交通能源、友誼光學(xué)、香港無紡制品、砂之船服飾、香港招商局物流、西南物流中心、民生物流、汽車 博展銷售中心、嘉斯特汽摩檢測公司等知名企業(yè)和項(xiàng)目。 北部新區(qū)光電、醫(yī)療器械、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地和涉外商務(wù)中心，重慶火車新客站、重慶汽車新客站建在高新園內(nèi)。 已引進(jìn)信威手機(jī)、海扶醫(yī)療設(shè)備、愛思軟件、中興軟件、數(shù)碼模具、藥友制藥、華邦制藥、太極 西南藥業(yè)、慶余堂制藥、希爾安制藥、益拓生物、宗申君輝、黑格紅豆杉研究院、重慶藥監(jiān)所、重慶醫(yī)工院、聯(lián)合研究院、納米材料研發(fā)、 KBB 增壓器、前衛(wèi)儀表、工業(yè)自動(dòng)儀表、四聯(lián)儀表、耐德集團(tuán)、西南信息中心、重慶電信、重慶移動(dòng)、重慶網(wǎng)通、東電通信、渝江壓鑄、宇通系統(tǒng)、偉岸測器、海王儀器 、水利水電開發(fā)、永固電池、香港置地、香江國際財(cái)富中心、奧倫多國際醫(yī)院、和記黃埔地產(chǎn)、中法水務(wù)、重啤集團(tuán)等知名企業(yè)和項(xiàng)目。 重慶出口加工區(qū)建在經(jīng)開園內(nèi)，規(guī)劃面積2.8 平方公里。已引進(jìn)日本利時(shí)德汽車部件、日本風(fēng)琴針業(yè)、貝特爾科技實(shí)業(yè)、美國西亞斯國際貝斯特、美國現(xiàn)代美聯(lián)制藥、臺(tái)灣合通生物、中日吉西西車用空調(diào)壓縮機(jī)、潤際合金添加劑等企業(yè)和項(xiàng)目，年出口能力近億美元，已邁入中西部地區(qū)一流出口加工區(qū)行列。 突出的產(chǎn)業(yè)特色 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展汽車城和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 北部新區(qū)汽車城是以長安福特轎車、重型汽車 、力帆乘用車為主體的汽車和零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)； 高新園集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā)園五個(gè)專業(yè)孵化器。引進(jìn)和發(fā)展一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，即將形成一縱一橫北部新區(qū)交通骨架 ，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從 2003 年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境， 2007 年左右將基本建成。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的科技、教育、文化、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性項(xiàng)目正在興建，北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌正逐步展露。正在加快推進(jìn)的金海會(huì)展中心、竹塔大酒店、金山城市廣場、重醫(yī)附一院北部新區(qū)醫(yī)療中心、重醫(yī)附屬兒童醫(yī)院北部新區(qū)分院、國際學(xué)校、高檔生活區(qū)、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北 部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造 “ 人與自然，城與自然 ” 和諧共存的生活、工作環(huán)境。分期建成保利森林體育公園（高爾夫球場）、亞太友誼林、龍湖體育公園、龍湖動(dòng)步公園、龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、柏林公園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間 優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分運(yùn)用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行 “普惠、特惠和特事特辦 ”的政策，形成了明顯的 “政策洼地 ”。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)先優(yōu)惠；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實(shí)行優(yōu)惠價(jià) 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價(jià)；財(cái)政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項(xiàng)扶持資金；工 業(yè)企業(yè)所得稅按 1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行 “兩免三減半 ”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 “兩稅 ”增長部分由財(cái)政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；重大項(xiàng)目采取 “一事一議 ”、 “雙贏多贏 ”方式商洽。 令人鼓舞的發(fā)展前景 北部新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：到 2010 年 “ 再造一個(gè)重慶工業(yè) ” ，即到 2010 年在北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)（以下簡稱北部新區(qū)和兩區(qū)）實(shí)現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值 1500 億元，相當(dāng)于 2000 年時(shí)全市工業(yè)規(guī)模。這個(gè)目標(biāo)分三階段實(shí)現(xiàn)： 三年打造基礎(chǔ)：從 2003 年到 2005 年， 7 個(gè)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施骨干網(wǎng)絡(luò) 基本建成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭達(dá)到 240 億元。 五年構(gòu)建框架：到 2007 年， 7 個(gè)組團(tuán)全面開發(fā)建設(shè)，水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和水運(yùn)、航空、公路、鐵路、管道的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭達(dá)到 500 億元以上。 八年基本建成新區(qū)：到 2010 年， 7 個(gè)組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面建成，實(shí)現(xiàn) “ 再造一個(gè)重慶工業(yè) ” 的目標(biāo)，為在 2015 年建成全面建設(shè)小康社會(huì)示范區(qū)奠定基礎(chǔ)。 良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 2004 年北部新區(qū)和兩區(qū)全年引進(jìn)項(xiàng)目 300 個(gè)，合同投資總額 150 億元，北部新區(qū)正在成為投資熱土，其中 235 個(gè)項(xiàng)目 落戶北部新區(qū)兩園，合同投資總額 131 億元。到2004 年底，北部新區(qū)兩園累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 352 個(gè)，合同投資總額 404 億元。這批項(xiàng)目開工并達(dá)產(chǎn)后，可形成 600 800 億的工業(yè)產(chǎn)值；其中已有 204 個(gè)項(xiàng)目開始投用。 2004 年北部新區(qū)和兩區(qū)全年完成固定資產(chǎn)投資 179 億元，其中北部新區(qū)兩園完成120 億元。在北部新區(qū)兩園固定資產(chǎn)投資中，路水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施完成 57.2 億元（其中市級(jí)企業(yè)集團(tuán)投資 3.5 億元），工業(yè)投資完成 24.1 億元，房地產(chǎn)投資完成 27.8 億元。 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 北部新區(qū)兩園已基本形成 “3 個(gè) 1” 的發(fā)展格局： “1 座汽車 城 ” ，基本完成汽車城一期 3 平方公里建設(shè)，二期項(xiàng)目正在從基礎(chǔ)設(shè)施和招商項(xiàng)目兩個(gè)方面加緊推進(jìn)； “ 個(gè)星系列百萬方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)區(qū) ” ，總體進(jìn)展較快，已完成海王星、金星兩幢產(chǎn)業(yè)樓宇建設(shè)，并全部入駐了高新技術(shù)企業(yè)，火星、水星、木星三幢產(chǎn)業(yè)樓宇 已投放使用 ； 區(qū)內(nèi)規(guī)劃的兩家五星級(jí)酒店正在籌建中， “1 條嘉陵江濱江景觀帶 ” ，其規(guī)劃已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將逐步啟動(dòng)實(shí)施。 “3 個(gè) 1” 發(fā)展格局的形成，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極的布局構(gòu)架。 2004 年北部新區(qū)和兩區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP146 億元，比上年增長 31.8%，其中北部新區(qū)兩園實(shí)現(xiàn) 30.2 億元，是上年的 2 倍；工業(yè)總產(chǎn)值 482 億元，比上年增長 31.1%，其中北部新區(qū)兩園 106 億元，是上年的 2.6 倍；入庫稅金 36.6 億元，比上年增長 22.5%，其中北部新區(qū)兩園 12.6 億元，是上年的 3 倍；留存財(cái)政收入 30.2 億元（含基金收入 12.7億元），其中北部新區(qū)兩園 18.3 億元（含基金收入 9.2 億元）。 加速走向全國、走向世界。北部新區(qū)成功承辦 2004 中國企業(yè) 500 強(qiáng)發(fā)布會(huì)暨高層論壇，提高了在國內(nèi)外的知名度。年亞太城市市長峰會(huì)期間 ，北部新區(qū)將承辦第二次市長圓桌會(huì)、亞太友誼林植樹、冷餐會(huì)、參觀考察等重要活動(dòng)和工作，這是北部新區(qū)展示形象、走向世界的一次機(jī)遇。 21 世紀(jì)重要戰(zhàn)略機(jī)遇期屬于全球、屬于中國、屬于重慶，更屬于重慶北部新區(qū)。機(jī)遇迎面而來，機(jī)遇擦肩而過。我們熱忱歡迎有識(shí)之士到北部新區(qū)看一看、算一算，看出您投資的興趣，算出您投資的預(yù)期。愿您在北部新區(qū)發(fā)展事業(yè)、積累財(cái)富、豐富生活、輝煌人生。 北部新區(qū)的七大組團(tuán) 人 和 組 團(tuán) （ 重慶 戴斯大酒店所在） 北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 18.72 平方公里，人口 20 萬人。 主要功能：商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)。 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 鴛 鴦 組 團(tuán) 以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 11.69 平方公里，人口 10 萬人。 主要功能：服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)。 黃 茅 坪 組 團(tuán) 以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 5.95 平方公里，人口 3.5 萬人。 主要功能：現(xiàn)代制造業(yè)。 禮 嘉 組 團(tuán) 以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 16.15 平方公里，人口 18 萬人。 主要功能：高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū)。 大 竹 林 組 團(tuán) 以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 18.31 平方公里，人口 10 萬人。 主要功能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 金 山 組 團(tuán) 包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 9.53 平方公里，人口 1.5 萬人。 主要功能：出口加工業(yè) 現(xiàn)代物流 翠 云 組 團(tuán) 規(guī)劃用地 11.3 平方公里，人口 6 萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)。 2 3 美國戴斯酒店集團(tuán)背景 具體情況介紹請(qǐng)參閱美國戴斯酒店集團(tuán)（中國） 網(wǎng)站 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第三章 重慶酒店市場調(diào)研 3 1 重慶酒店行業(yè)市場調(diào)查 目前重慶市投入使用的三星或以上酒店共計(jì) 91 家，其中五星級(jí)酒店 6 家，四星級(jí)酒店24 家。 1、主城區(qū)三星級(jí)以上酒店客房及床位數(shù)結(jié)構(gòu)分析 酒店星級(jí) 客房量 床位數(shù) 三星級(jí) 3723 7160 四星級(jí) 2170 3472 五星級(jí) 1330 合計(jì) 7223 據(jù)調(diào)查，當(dāng)前市場上各星級(jí)酒店標(biāo)房、套房比例并沒有明顯的規(guī)律分布，以五星級(jí)酒店為例，海逸酒店標(biāo)套比例為 5.09： 1，而萬豪酒店標(biāo)套比例為 11.16： 1，其中差距巨大，沒有明顯的規(guī)律可循。當(dāng)前各星級(jí)酒店標(biāo)套普遍分布規(guī)律是除總統(tǒng)套房外，普通賓客樓層一般設(shè)有 1-2 間套房，總統(tǒng)套房的數(shù)量極為有限，重慶三星級(jí)以上酒店一般僅有一套總統(tǒng)套房。 2、主城區(qū)三星級(jí)以上酒店客房價(jià)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及出租情況（單位：標(biāo)價(jià) RMB 元 /天） 酒店星級(jí) 單間 標(biāo)間 套房 整體出租率 備注 三星級(jí) 198-328 198-328 328-588 約 60% 價(jià)格為折后價(jià)：一般需另加收 10%的服務(wù)費(fèi) 四星級(jí) 208-492 208-492 488-880 50-90% 價(jià)格為折后價(jià)：需另加收10-15%的服務(wù)費(fèi) 五星級(jí) 508-662 508-662 827-1280 50-70%（平均 61.7%） 價(jià)格為折后價(jià)：需另加收15%的服務(wù)費(fèi) 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 3、住店客人特征及消費(fèi)習(xí)慣分析 過夜數(shù) 據(jù)調(diào)查，四星級(jí)以上酒店住店客人平均過夜數(shù)為 1 夜；超過半數(shù)以上的客人沒有在酒店大額消費(fèi)。 住客類別 四星級(jí)酒店主力客群來自商務(wù)客，占總量的 60% 。外 籍人士所占比例相對(duì)低，只有 18%的份額。 渝中區(qū)作為全市行政、商貿(mào)、金融中心，每年各方面的公務(wù)、商務(wù)往來較為頻繁，往來的人員構(gòu)成主城區(qū)發(fā)展商務(wù)旅游的基本客源市場，故商務(wù)客便成為五星級(jí)酒店的主力，約占總量的 70%，外籍人士與國內(nèi)人士的比例為 40： 60。 4、重慶五星級(jí)酒店案例 重慶萬豪酒店 重慶首家五星級(jí)酒店，檔次較高，但與其同處于解放碑的另一家五星級(jí)酒店海逸酒店相比位置較差。酒店投資規(guī)模巨大，總投資額達(dá)到 14.7 億元人民幣，成為重慶投資最高的酒店。 客房供應(yīng) 供應(yīng)量 功能分布 樓層分布 客房設(shè)置 套房 設(shè)置 普通樓層 11-31F 22 間 /層（ 11-22F） 20 間 /層（ 24-31F） 2 間 /層（ 24-31F） 公寓樓層 32-33F 8 間 /層 均為套房 行政樓層 34-37F 20 間 /層 2 間 /層 總套樓層 38F 3 間 總統(tǒng)套房 1 套，萬豪套房 2 套。 客房供應(yīng) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 指標(biāo) 標(biāo)間 套房 總套 數(shù)量 474 42 1 面積（） 30 60-100 600 成交價(jià)格 580-680 元 /天 880 元 /天 標(biāo)價(jià) 1480-1789 元 /天 2180 元 /天 38800 元 /天 協(xié)議價(jià)格 480-640 元 /天 1000-1200 元 /天 客房供應(yīng) 客房配套 中央控制空調(diào)、電子保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、獨(dú)立衛(wèi)生間、數(shù)據(jù)傳遞插座可接駁到傳真機(jī)及電話留音信箱。 餐廳： 酒店內(nèi)設(shè)有酒吧、中餐、日本料理、西餐、咖啡廳， 萬豪軒不單精于烹調(diào)地道的本埠佳肴，中國各大菜系也在這里交相輝映； 豪咖啡廳呈現(xiàn)琳瑯滿目的國際自助餐及零點(diǎn)美食； 萬米卡多是一個(gè)令人賞心悅目的傳統(tǒng)日式餐廳，特設(shè)的一個(gè)踏踏米間，風(fēng)格典雅，裝飾地道。 商務(wù) 商務(wù)中心 接受信用卡 外幣兌換服務(wù) ； 華麗的宴會(huì)廳可同時(shí)接待 450 人，并可根據(jù)活 動(dòng)規(guī)模分隔空間； 此外，擁有 4 個(gè)大小不一的會(huì)議室，一流的影音，燈光設(shè)備。 配合酒店優(yōu)越的地理位置 ， 商務(wù)中心的設(shè)施提供專業(yè)秘書、翻譯等，滿足客人的各種需求。 酒店還專為高品味的貴賓設(shè)置了五個(gè)行政樓層，提供更多周全的服務(wù)。 休閑娛樂 桑拿浴室 、健身房 游泳池 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 迪斯科舞廳 卡拉 OK 廳 理發(fā)美容室 海逸酒店（五星） 西亞大酒店 地點(diǎn)：重慶 市渝中區(qū) 石橋鋪渝州路 33 號(hào)西亞廣場 星級(jí)：四星 重慶海逸酒店矗立在重慶市的商業(yè)中心地帶，毗鄰解放碑， 交通便捷， 聯(lián)接大都會(huì)購物廣場及綜合辦公樓， 于 1998 年揭幕 ，是重慶首家 5 星級(jí)國際酒店 客房及設(shè)備 餐廳及酒吧 商 務(wù) 套房及服務(wù)式套房共計(jì)398間，客房 面積 35-80平米，分為高級(jí)客房、豪華客房、豪華套房以及行政樓層，擁市景、園景或長江景。 房間每日清潔，長住、短住兩相宜。 行政樓層住客專享更多私人空間、獨(dú)一無二的客房特色及清幽的貴賓酒廊。 服務(wù)式套房內(nèi)設(shè)廚、浴、起居室及臥室（附全套家具）。套房面積 85-252 平米，分為一室一廳、兩室一廳或三室一廳，并按時(shí)清潔。與市內(nèi)公寓樓相比，酒店套房租期靈活，無須管理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)及訂金。 此外，住客還兼享餐飲、洗衣折扣及酒店的一流設(shè)施。 酒店擁三間食府、兩間酒吧， 海逸軒提供傳統(tǒng)粵菜及精選四川美饌 ； 重慶咖啡廳格調(diào)清馨，一如它的咖啡、美點(diǎn)。 自助餐及菜單定食形形色色，歐、美、亞洲風(fēng)味林林總總。周日另設(shè)特色早晚餐 ； 在巴蜀山城重慶，只有一家五星級(jí)酒店內(nèi)有火鍋飄香，那就是海逸酒店 ； 大堂酒廊靜謐輕松，是上午小憩或下午茶的好去處！精選雞尾酒、各國烈酒、啤酒和紅酒佳釀， 大堂另有一家楊子酒吧； 除商務(wù)中心之外，酒店還特設(shè) 7個(gè)多功能廳及大宴會(huì)廳 ： 處理商務(wù)所需的各種設(shè)備和協(xié)助，商務(wù)中心都能提供， 多功能辦公 服務(wù)中心為貴公司度身定造，面積 35/42 平米，設(shè)備先進(jìn)，風(fēng)格專業(yè)、格調(diào)高雅、位置尊榮，會(huì)議室、文秘服務(wù)一應(yīng)俱全 ； 貴賓酒廊是為入住酒店行政樓層（ 32 樓至 37 樓）賓客所專用。貴賓酒廊典雅時(shí)尚的唯美設(shè)計(jì)，細(xì)微之處更顯不凡品位。 大宴會(huì)廳面積 520平米 (5,597平呎 ) (可劃分為一號(hào)和二號(hào)宴會(huì)廳）可容納 600 位嘉賓出席會(huì)議或宴會(huì) ； 珍珠廳、碧玉廳、珊瑚廳、琥珀廳這 4 個(gè)多功能廳可單獨(dú)使用，還可貫通構(gòu)成更大空間 ； 市長廳位于酒店頂樓，闊綽高貴。在這里，可以舉行正式商談或者無拘無束的碰頭會(huì)。 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 3 2 重慶江北、渝北、北部新區(qū)酒店行業(yè)市場調(diào)查 近兩年在江北、渝北、北部新區(qū)又涌現(xiàn)出不少的高檔酒店，而且一些大盤內(nèi)部也準(zhǔn)備修建酒店。現(xiàn)重慶市的 4 家五星級(jí)酒店，該區(qū)域就占了 2 家。 現(xiàn)有酒店的調(diào)研（四星級(jí)或以上的酒店 ） ： 酒店名稱 所處位置 星級(jí) 總房間數(shù) 配套 備注 五洲大酒店 渝北區(qū)紅錦大道 63 號(hào) 四星 199 套 奧皇府魚翅海鮮酒樓 10 個(gè)會(huì)議廳 游泳池 北海道桑拿休閑會(huì)所 夜總會(huì) 網(wǎng)球場 重慶最大的室外停車場，可泊車 300 多臺(tái)。 西亞大酒店是中美合資，按國際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的一座全新現(xiàn)代化酒店，位于國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心的石橋鋪西亞廣場。距市區(qū)車程 15 分鐘，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。 客房及設(shè)備 餐廳及酒吧 商 務(wù) 休閑娛樂 酒店擁有先進(jìn)的自動(dòng)電腦管理系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防安全設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可接收美國、日本、香港等地區(qū)的衛(wèi)星節(jié)目系統(tǒng)等齊備的功能設(shè)施。 酒店設(shè)有總統(tǒng)套間、豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)間、單人間，共 218 間。室內(nèi)陳設(shè)色調(diào)別 致、裝修考究，房間設(shè)計(jì)合理，起居舒適方便。 中餐： 西亞魚翅海 鮮大酒樓裝修富麗堂皇， 11 個(gè)雅間、4000 平方米的空間、 600 個(gè) 餐 位；供應(yīng)各種川粵海鮮魚翅 美食， 風(fēng)格各異的包房、一流的卡拉 OK 設(shè)備，可讓您在用餐的同時(shí)享受卡拉 OK 的樂趣 。 西餐廳高雅浪漫，優(yōu)美的音樂將給您留下美好的回憶 ， 位于三樓的第一會(huì)議室可容納 40 人，第二會(huì)議室可容納65 人，第三、四會(huì)議室可容納 30 人，酒店還配有可容納50 人的會(huì)展廳。 大廳還設(shè)有大堂酒吧、商務(wù)中心、保險(xiǎn)箱、精品商店、 酒店還設(shè)有多項(xiàng)康樂設(shè)施：酒吧、美容美發(fā)中心、桑拿、夜總會(huì) 、 KTV 包房、健身、棋牌、電子游戲、爵士吧 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 東和花園酒店 渝北區(qū)龍西紅黃路 99 號(hào) 四星 152 套 花滿天宴會(huì)廳 云豪軒鮑翅館 大小會(huì)議室 重慶第一家在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)的酒店 和府飯店 渝北區(qū)紅錦大道 2 號(hào) 四星 300 套 4 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議室和香園中餐廳 BTON 西餐廳 埃及艷后俱樂部 休閑洗浴中心 中國西南航空是其一大股東 君豪大飯店 江北區(qū)濱江路嘉陵江畔 五星 405 套 娛樂設(shè)施 各類型會(huì)議室 11 個(gè) 大型多功能廳、國際會(huì)議廳、茶藝廳、中餐廳 世紀(jì)金源大飯店 江北觀音橋 五星 402 套 國際會(huì)議廳、金源不夜城 超五星級(jí)涉外飯店 產(chǎn)生原因： 產(chǎn)生如此多的酒店主要原因 是政府規(guī)劃，這里將成為行政中心、金融中心、交通樞紐（空港、新客運(yùn)中心、寸灘碼頭）、重慶新工業(yè)基地，這些都會(huì)帶來人氣、商氣，由此帶來一系列的連鎖反應(yīng)。 3 3 項(xiàng)目前景預(yù)測 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)為一體，實(shí)施以中高端商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營、休閑娛樂經(jīng)營項(xiàng)目為主，客房銷售為輔的經(jīng)營政策。項(xiàng)目輻射直徑 5 公里區(qū)域 95%為高檔別墅住宅區(qū)，潛在高端消費(fèi)群體明顯；高科技企業(yè)、政府機(jī)關(guān)單位密集，商務(wù)會(huì)議客源豐富；酒店執(zhí)行差異化特色經(jīng)營；全球第 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 三大酒店管理品牌等優(yōu)勢(shì)不言而喻，從而保障項(xiàng)目的穩(wěn) 定收益。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資回收期為 3-5 年。 第四章 項(xiàng)目定位 重慶戴斯大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 4、 1 項(xiàng)目市場定位 在本項(xiàng)目所在的地區(qū)，現(xiàn)階段是屬于高端的住宅區(qū)，發(fā)展迅速，在未來幾年將成為重慶的中央居住區(qū)；到時(shí)就需要大量的商業(yè)配套，而本項(xiàng)目周圍屬于高端的別墅區(qū)，由于消費(fèi)層次比較高，需求的就很高，本項(xiàng)目的發(fā)展思路是：以商務(wù)和休閑旅游為主題，以高檔餐飲和優(yōu)質(zhì)的客房服務(wù)來吸引消費(fèi)客戶，引進(jìn)國外成功企業(yè)的管理理念，打造國際五星級(jí)