2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 貴陽太慈橋項目市場環(huán)境報告 思源經(jīng)紀 二零零七年十一月 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2 目錄 第一部分 項目的初步判斷 第四部分 結(jié)論與思考 第三部分 消費者調(diào)研分析 第二部分 項目市場環(huán)境分析 附 思源經(jīng)紀簡介 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3 序 對本次招標與項目策劃的理解 對項目開發(fā)目標的理解 項目策劃的核心理論 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 4 對本次招標與項目策劃的理解 高瞻遠矚，明確制定本項目的開發(fā)戰(zhàn)略 以整體市場化運營的操作模式，保障實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)目標 選擇優(yōu)勢的資源整合服務(wù)商進行合作 整合專業(yè)的、高水平的全案地產(chǎn)經(jīng)紀公司，為項目全程運作提供保障 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5 對項目開發(fā)目標的理解 站在大盤操作的角度及項目整體運營的高度來審視： 提升價值，力爭項目最大經(jīng)濟效益； 實現(xiàn)整體項目的可持續(xù)性銷售，控制合理開發(fā)周期； 形成項目美譽度、確立開發(fā)商品牌知名度，實現(xiàn)有效客戶資源積累，為開發(fā)商在貴州的長遠發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 6 項目策劃的核心理論：三個維度 價值最大化 自身條件 市場競爭環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 7 第一部分 項目的初步判斷 區(qū)位及概況 經(jīng)濟指標詳解 地塊現(xiàn)狀條件分析 對項目的初步判斷 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 8 項目策劃的核心理論：三個維度 價值最大化 自身條件 市場競爭環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 9 項目區(qū)域位臵分析 本項目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南明區(qū)，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，為舊城改造的一部分，是目前已知的距離城中心最近的大規(guī)模潛在住宅供應(yīng)。 地塊位臵 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 10 項目交通環(huán)境分析 狹窄道路 目前地塊與貴陽中心區(qū)銜接的道路僅有車水路一條，且車水路為兩車道狹窄小路，交通條件較差。 道路是項目非常嚴重的制約條件。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 11 地塊總面積： 933,215平方米 規(guī)劃建筑用地： 592,139平方米 市政道路面積： 20,096平方米 河道及保護面積： 35,787平方米 林地保護面積： 269,336平方米 教育預(yù)留用地： 15,857平方米 容積率： 3.0 建筑密度： 30% 綠地率： 35% 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目紅線 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 12 地塊功能規(guī)劃分析 地形較為復(fù)雜，規(guī)劃建筑用地只占總地塊的 63%； 林地和河道及河道保護面積共占總地塊 33%，一方面成為項目自然環(huán)境的優(yōu)勢，另一方面由于山地地勢因素，為項目規(guī)劃構(gòu)成一定的制約。 地塊規(guī)劃面積比例建設(shè)用地63%教育用地2%道路用地2%河道及保護面積4%林地面積29% 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 13 土地性質(zhì)：商業(yè)、居住綜合用地 商業(yè)建筑面積：約 80,000平方米 其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積：不低于 40,000平方米 回遷用房：暫定為 130,000平方米 套型建筑面積 90平方米以下住宅建面須占住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 初步按照容積率 3.0計算，總建筑面積約 1,776,417平方米 項目地塊屬性 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 14 地塊建筑功能規(guī)劃初步估算 商業(yè)5%回遷房7%9 0 平米以上住宅26%9 0 平米以下住宅60%公建配套2% 受 70/90的限制， 90平米以下住宅占項目整體體量的 60%，總建約 107萬平米，成為規(guī)劃體量最大的部分。 規(guī)劃功能 建筑面積 住宅 1,526,417 90平米以下 1,068,492 90平米以上 457,925 回遷房 130,000 商業(yè) 80,000 公建配套 40,000 總建面積 1,776,417 面積單位 （平米 ） 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 15 項目地塊條件分析 河道水面 山地 地勢起伏，三面環(huán)山，兩面臨水； 貴陽特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建議首先進行地質(zhì)初勘，了解地質(zhì)情況，再開始可行的統(tǒng)一規(guī)劃； 貴陽人對河流、水系的青睞，可以指導(dǎo)河流兩側(cè)的產(chǎn)品形態(tài)，實現(xiàn)價值提升。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 16 項目紅線 山林區(qū) 河道水面 山林區(qū) 丘陵區(qū) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 17 項目地塊可改造資源分析 北部為貴州水泥廠礦山分廠等單位辦公、生產(chǎn)及居民住宅用地，目前處于拆遷階段； 拆遷完成后會直接降低周邊的粉塵及輻射等污染，大大提升地塊價值。 待拆遷宿舍 待拆遷礦場 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 18 建筑用地 林地保護 河流 高壓線 現(xiàn)狀鐵路 擬建鐵路 地塊內(nèi)有三條市政高壓線環(huán)繞，且東、南、西側(cè)（貴廣線規(guī)劃確定未實施）被三條鐵路包圍，綜合環(huán)境受輻射、噪音影響嚴重。 周邊受水泥廠、電廠等影響，污染嚴重。 項目周邊不利因素分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 19 項目的初步判斷 項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，操作難度大； 區(qū)域發(fā)展不成熟，配套不完善，交通將成為重要制約因素； 地塊復(fù)雜，規(guī)劃受限條件較多； 70/90政策對項目形成嚴重的制約； 項目屬于城區(qū)內(nèi)的大盤，具有地段位臵優(yōu)勢； 三面環(huán)山，兩側(cè)臨水，具有自然資源稀缺性優(yōu)勢。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 20 第二部分 項目市場環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境 政策因素 住宅市場競爭環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境 酒店市場環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 21 項目策劃的核心理論：三個維度 價值最大化 自身限制條件 市場競爭環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 22 調(diào)研數(shù)據(jù)來源說明 : 貴陽思源經(jīng)紀 數(shù)據(jù)庫 貴陽市政府網(wǎng)站 貴陽市統(tǒng)計局 貴陽市住宅房地產(chǎn)信息網(wǎng) 貴陽房地產(chǎn)市場運行分析報告 （ 2007年上半年） 通過銷售員咨詢 網(wǎng)絡(luò)查詢等等 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 23 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 1 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 24 0 200 400 600 800 GDP(億元 ) 年度 1998-2006年貴陽市 GDP增長情況 GDP(億元 ) 219.5 237.6 264.8 302.7 336.4 380.9 443.6 525.6 602.9 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 貴陽宏觀經(jīng)濟情況分析 貴陽市 GDP呈逐年增長之勢，經(jīng)濟增長連續(xù)保持 14%左右的強勁勢頭； 2007年上半年貴陽市 GDP同比增長 15.8%，創(chuàng) 20年歷史同期最高增速。 信息來源：貴陽市統(tǒng)計局 GDP的強勁走勢為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 25 年人均可支配收入呈每年 10以上的增幅 2002-2006年貴 陽城市居民人均可支配收入及增長幅度7985898999281122273061 0 . 5 % 1 0 . 3 %9 . 7 %1 2 . 8 %8 . 4 %0300060009000120002002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %城市居民人均可支配收入（元）增長幅度貴陽居民收入情況分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 26 城市規(guī)劃 2 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 27 根據(jù)貴陽市“暢通工程”實施方案，貴陽市城市道路建設(shè)將在五年內(nèi)完善城區(qū)“三條環(huán)路 十條射線”道路骨干路網(wǎng)系統(tǒng)，使中心城區(qū)交通擁堵問題得到有效解決。 2006 2010年貴陽市路網(wǎng)規(guī)劃 二環(huán)路和十條射線之一的花溪大道建設(shè)將可以有效改善本項目的外部交通狀況 中心 城區(qū) 本案 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 28 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境 3 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 29 貴陽市 2005年 -2007年上半年土地出讓面積及同比增長示意圖 161.9 203.35 196.96 0 50 100 150 200 250 2005年上半年 2006年上半年 2007年上半年 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 土地出讓面積（萬平方米） 貴陽土地供應(yīng)分析 外地品牌開發(fā)商搶灘貴陽， 2006年以來，貴陽市通過土地招拍掛共計成功出讓近百宗地塊，總占地面積在 8000畝以上，預(yù)示未來市場競爭激烈。 土地供應(yīng)總量充足， 2006年共計出讓近 8000畝土地 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 30 房地產(chǎn)開發(fā)投資額穩(wěn)定增長，年均增長 23.2 2000-2006年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化情況 0 20 40 60 80 100 120 年度 投資額 (億元 ) 31.05 43.33 50.03 61.19 72.45 90.74 108.54 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 貴陽房地產(chǎn)投資分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 31 0 100 200 300 400 500 年度 2000-2006年貴陽市商品房開工面積圖 開工面積 (萬 ) 221.26 220.82 204.83 412.56 399.35 363.23 447.94 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房新開工面積增勢強勁，市場供給加速放量 新開工面積年均增長 12.4% 0 100 200 300 400 年度 2000-2006年貴陽市商品房竣工面積變化情況 竣工面積 (萬 ) 200.5 241.9 238.2 280.27 328.38 260.1 278.38 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 竣工面積年均增長 5.6 貴陽房地產(chǎn)建設(shè)情況分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 32 貴陽市商品房銷售面積及同比增長示意圖1 4 4 . 2 31 2 3 . 51 7 6 . 1 9- 1 2 . 7 0 % - 1 4 . 0 0 %4 2 . 7 0 %0501001502002 0 0 5 年上半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 7 年上半年- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %商品房銷售面積（萬平方米） 同比增長率 2007年上半年商品房供需呈同比放量增長態(tài)勢 商品房供應(yīng)面積同比增幅 117.5% 商品房銷售面積同比增幅 42.7% 貴陽市商品房批準預(yù)售面積及同比增長示意圖1 4 1 . 3 79 7 . 7 72 1 2 . 7- 5 3 . 2 0 %- 2 1 . 0 0 %1 1 7 . 5 0 %0501001502002502 0 0 5 年上半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 7 年上半年- 1 0 0 . 0 0 %- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %商品房批準預(yù)售面積（萬平方米） 同比增長率貴陽商品房供求分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 33 目前商品房供求仍以云巖、南明兩區(qū)為主 貴陽市2007年上半年各區(qū)域商品房批準預(yù)售面積結(jié)構(gòu)示意圖28.00%14.20%3.30%54.70%云巖、南明區(qū)金陽新區(qū)小河、花溪等5 個區(qū)一市三縣貴陽市2007年上半年各區(qū)域商品房登記銷售面積結(jié)構(gòu)示意圖10.20%26.00%12.00%51.80%云巖、南明區(qū)金陽新區(qū)小河、花溪等5 個區(qū)一市三縣 兩城區(qū)商品房批準預(yù)售面積占比 54.7%; 兩城區(qū)商品房登記銷售面積占比 51.8%; 貴陽商品房供求區(qū)域分布 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 34 貴陽住宅產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成 貴陽市現(xiàn)已形成以高層、小高層為主體，花園洋房、別墅為兩翼的多元化產(chǎn)品分布，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 35 貴陽市2 0 0 7 年上半年新建商品住房套型供求結(jié)構(gòu)圖051015202530356 0 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 1 8 0面積：平方米百分比批準預(yù)售占比( % ) 登記銷售占比( % ) 戶型面積供求主要集中在 100 144 其中 120-144 的舒適型三居最受市場追捧 貴陽商品房供求面積分布 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 36 房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，年均漲幅高達 9.9% 2000-2006年貴陽市商品房住宅價格變化情況 1401 1364 1471 1704 1752 1925 2130 0 500 1000 1500 2000 2500 年度 均價1401 1364 1471 1704 1752 1925 2130 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 貴陽房地產(chǎn)價格走勢 33203010260023801880 182012209800500100015002000250030003500云巖、南明區(qū) 金陽新區(qū) 小河、花溪等 5 個區(qū) 一市三縣貴陽市2 0 0 7 年上半年各區(qū)域商品房銷售均價示意圖商品房總均價（元 / 平方米） 商品住宅均價 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 37 住宅市場分布情況分析 區(qū)域 區(qū)域特點 住宅板塊 主要產(chǎn)品形式 售價 住宅市場描述 典型樓盤 中心區(qū) 土地稀缺 價格偏高 云延板塊 高層塔樓 5200 房源逐步減少，售價普遍偏高 ，具有較高的投資價值 亨特上城 南明板塊 高層塔樓 金岸玉都 城西區(qū) 新區(qū)帶動 整體趨熱 三橋板塊 多層、花園洋房 3200 典型的城郊結(jié)合板塊，性價比較高 圣泉流云 金陽板塊 多層、小高層、高層、 花園洋房、別墅、經(jīng)適房 3600 實力開發(fā)商云集，超大開發(fā)量、開發(fā)高速度、樓盤品質(zhì)高 新世界 世紀城 白云板塊 經(jīng)適房、別墅、多層、 1800 離市中心較遠，除別墅外，住宅品質(zhì)較低，樓盤規(guī)模不大，但具有明顯的價格優(yōu)勢 南湖麗水名苑 城東區(qū) 性價比高 潛力巨大 油榨街板塊 多層、高層、疊拼別墅、 LOFT 3800 新崛起的城郊結(jié)合板塊，環(huán)境改善后，發(fā)展后勁十足 中天世紀新城 城北區(qū) 品種豐富 數(shù)量充足 大營坡板塊 多層、小高層 3900 城郊結(jié)合板塊，地州購房人口較多 銀海嘉怡花園 烏當(dāng)板塊 多層、小高層、高層、花園洋 房、別墅 2800 自然環(huán)境優(yōu)越，大盤供應(yīng)較多 保利溫泉新城 城南區(qū) 市場活躍 后勁十足 太慈橋板塊 多層、小高層、高層、經(jīng)適房 4000 污染較嚴重，居住環(huán)境較差，生活配套少，區(qū)域認可度低 眾福家園 沙沖路板塊 多層、經(jīng)適房、小高層、高層 3100 由于小河板塊的帶動作用，發(fā)展較好 山水黔城 小河板塊 多層、小高層、花園洋房、別 墅 3300 城市居住新區(qū)，發(fā)展成熟度較高，住宅配套齊全 興隆城市花園 花溪板塊 別墅、多層 2600 供應(yīng)量小，旅游資源豐富 ,高檔住宅的發(fā)展前景較好 夢溪筆談 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 38 中心板塊 土地供應(yīng)稀缺，價格多年來持續(xù)穩(wěn)定的上漲； 三橋板塊 隨著政府對馬王廟片區(qū)改造計劃的確認實施，板塊周邊環(huán)境將大大改善，預(yù)計該板塊房地產(chǎn)業(yè)將進入新的高潮。 金陽板塊 是政府大力推進扶持的熱點板塊，是品牌開發(fā)商陸續(xù)進入貴陽的集中地，該板塊目前進入高速放量階段，板塊供銷兩旺， 2007年銷售價格同比漲幅達到 15 20%。 烏當(dāng)板塊 自然條件優(yōu)越，住宅市場發(fā)展也較早，前期以中低端住宅為主，隨著保利溫泉新城的推入，對該區(qū)域的價值提升起到積極推動作用。 沙沖、小河板塊 因有山水黔城、興隆珠江灣畔等相對成熟的大盤支撐，該板塊成為城市居住新區(qū)，發(fā)展成熟度較高，住宅配套齊全 典型板塊分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 39 以貴陽本土及省內(nèi)其它地州為主 外省及境外購房者呈現(xiàn)需求上升趨勢 客戶構(gòu)成分析 貴陽市商品房購買者對象結(jié)構(gòu)示意圖3 7 . 94 3 . 63 6 . 22 9 . 11 1 . 81 1 . 42 4 . 63 3 . 43 9 . 78 . 4 1 1 . 2 1 2 . 80%20%40%60%80%100%2005 年 2006 年 2007 年貴陽市城區(qū) 貴陽市其他地區(qū) 省內(nèi)其他地區(qū) 外省及境外 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 40 GDP走勢強勁，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境； 整體土地供應(yīng)總量大，品牌開發(fā)商大舉進入，市場競爭激烈； 城區(qū)土地供應(yīng)緊缺，住宅產(chǎn)品逐步向近郊、郊區(qū)轉(zhuǎn)移； 價格持續(xù)高漲，年均漲幅高達 9.9%； 貴陽本土及周邊地州縣為主要客群，省內(nèi)其它地州、外省及境外購房者呈現(xiàn)需求上升趨勢。 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境小結(jié) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 41 政策因素 4 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 42 土地調(diào)控政策 2003年 9月 4日， 關(guān)于加強城市建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)問題的通知 （國土資發(fā) 2003 345號）； 2004年 3月 31日， 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 （國土資發(fā) 200471號），即8.31大限 ； 2007年 9月 12日，國土資源部發(fā)布 關(guān)于加大閑臵土地處臵力度的通知 ； 2007年 9月 30日，國土資源部 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 嚴控高檔住房類土地供應(yīng)； 協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停，以招標、拍賣、掛牌為主導(dǎo)的新的全國土地政策正式實施 ； 有助于縮小建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期，確保土地調(diào)控政策的有效實施 ; 確保市場有效供應(yīng) ,一定程度上控制了大宗土地的出讓； 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 43 金融稅收政策 2003年 6月 5日， 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （銀發(fā) 2003121號） ； 2005年 5月 27日， 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 （國稅發(fā) 200589號）； 2006年 7月 11日， 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 （建住房 2006171號） ； 2006年 12月 28日， 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006 187號）； 2007年 9月 27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （銀發(fā) 2007 359號） 中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕，從而拉響這一輪宏觀調(diào)控警報 ; 通過稅收手段，抑制住宅投資性需求，加大住宅投資風(fēng)險 ; 外資主要投資于一線城市，因此此項規(guī)定對二線城市的影響不大 ; 提高開發(fā)商的開發(fā)成本，進一步間接提高房價； 央行在嚴控房地產(chǎn)信貸，防范金融風(fēng)險。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 44 中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1倍 ； 重點金融調(diào)控政策解讀： 提高第二套房貸的首付比例與貸款利率政策 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （銀發(fā) (2007)359號 ） 影響： 房地產(chǎn)交易量及交易速度將會受到一定程度的影響； 對于投機起到一定的抑制作用。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 45 市場調(diào)控政策 2006年 5月 29日，建設(shè)部、發(fā)改委和監(jiān)察部等九部門聯(lián)合下發(fā) 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 （國辦發(fā)200637號） ，即“ 70 / 90” 新政； 2007年 3月 16日， 中華人民共和國物權(quán)法 正式通過， 2007年 10月 1日起開始實施。 2007年 8月 7日，國務(wù)院下發(fā) 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國發(fā) 2007 24號） ，即 24號文； 提出 06年 6月 1日后的新開工項目將按“ 70 / 90” 執(zhí)行。 物權(quán)法 和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最密切的是：基本原則的規(guī)定和關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定；建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定；建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定；擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定。 表明政府調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 46 “ 自 2006年 6月 1日起，各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到 70%以上。 ” 重點市場調(diào)控政策解讀： 70 90政策 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 （ 165號文件） 影響： 70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策； 未來房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品趨于同質(zhì)化； 純粹的大戶型社區(qū)稀缺，甚至絕跡。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 47 政策影響小結(jié) 70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策； 國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會逐漸加強，未來不可預(yù)見的房地產(chǎn)政策風(fēng)險依然會加大。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 48 住宅市場競爭環(huán)境 5 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 49 競爭市場界定原則 城市標識性大盤競爭項目 太慈橋區(qū)域項目 規(guī)模大 項目周邊 城市標識性大盤項目界定： 實力開發(fā)商開發(fā)，具有較強品牌識別性、對本項目將產(chǎn)生競爭影響的城市名盤、大盤。 太慈橋區(qū)域項目界定： 本案所屬住宅區(qū)域范圍內(nèi)的商品房項目。以本案所處位臵為出發(fā)點，向西以項目邊緣為界，向南延伸至甘蔭塘，北側(cè)以花果園立交橋為界，東止于南明河。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 50 城市標識性大盤 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 51 項目 所處區(qū)域 山水黔城 南明區(qū) 已開售 保利溫泉新城 烏當(dāng)區(qū) 金陽新世界 金陽區(qū) 中天世紀新城 南明區(qū) 未開售 世紀城 金陽區(qū) 成都遠大項目 金陽區(qū) 選擇的六個大盤中，中天世紀新城及山水黔城與本案區(qū)域位臵相似；其他項目均處于新開發(fā)區(qū)或稍遠位臵。 標識性競爭大盤樣本選擇 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 52 品牌地產(chǎn)涌入，現(xiàn)推供應(yīng)只占小量，冰山只露一角 當(dāng)前大盤的整體規(guī)劃體量不斷激增 ，而市場中僅有山水黔城、保利溫泉新城及金陽新世界已有部分放量入市，最多約為 104萬平米左右， 推售量僅占樣本大盤整體規(guī)劃量的 10%左右 。 銷售狀態(tài) 項目名稱 開發(fā)商 總建面 已開發(fā)建面 未開發(fā)建面 已開售 山水黔城 貴州宏立城集團 100 50 50 金陽新世界 香港新世界集團 330 30 300 保利溫泉新城 保利集團 83 10 73 中天世紀新城 貴州中天集團 100 14 86 未開售 世紀城 世紀金源集團 300 300 成都遠大項目 成都遠大集團 110 110 合計 1023 104 919 現(xiàn)有供應(yīng)量分析 單位：萬 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 53 未來供給量分析 已開售 104萬平米，占 10% 未開售 919萬平米，占 90% 樣本大盤總規(guī)劃的建筑為 1023萬平米以上； 已開發(fā)并進入銷售市場的僅為 104萬平米左右； 其余 90%未入市部分，總量達 919萬平米以上。 供應(yīng)量巨大，競爭嚴峻 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 54 容積率分析 容積率低，集中在在 1.8-2.0之間 容積率比較1.971.85 1.81.072 200.511.522.5山水黔城金陽新世界保利溫泉新城 中天世紀新城金源世紀城成都遠大項目容積率 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 55 建筑形式分析 小高層及高層的市場供給量較為充足； 花園洋房及別墅類產(chǎn)品市場供給量有限； 總體而言，產(chǎn)品的形態(tài)及種類，目前已呈現(xiàn)出豐富的市場狀況。 各項產(chǎn)品類型供應(yīng)量253818400 241221820702620 013561510240 0 0 0050010001500200025003000小高層 高層 花園洋房 疊拼 獨棟 聯(lián)排單位:套山水黔城 保利新城 金陽新世界 在售項目產(chǎn)品類型豐富，小高層為主流 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 56 在售戶型供應(yīng)情況分析 大盤已開發(fā)整體戶型比例55%20%1%12% 0% 12%一居 兩居 三居 四居 五居 復(fù)式 三居的供應(yīng)量比例最大，為目前供給的主流戶型； 三居以上及復(fù)式戶型作為輔助性產(chǎn)品，有效的豐富了產(chǎn)品線； 主流戶型面積集中在平米以上。 項目 主力面積區(qū)間 所占比例 山水黔城 100 148 57.70% 保利新城 130 180 45% 金陽新世界 105 128 60.16% 單位：平方米 三居為供應(yīng)主流 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 57 建筑風(fēng)格分析 山水黔城 保利溫泉新城 金陽新世界 歐洲后現(xiàn)代主義 地中海歐洲風(fēng)情 簡約，現(xiàn)代 風(fēng)格差異化，符號更具特點 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 58 戶型設(shè)計分析 山水黔城 保利溫泉新城 金陽新世界 小高層首層架高 7米 ,休閑園林 3.15米層高 入戶花園 錯層設(shè)計 中空客廳搭配陽光房 入戶花園 ,觀景陽臺 多開窗 ,多采光引景入室 獨棟別墅溫泉入戶 板式設(shè)計 ,戶型方正 觀景陽臺 ,飄窗 設(shè)計豐富，但獨特亮點不多 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 59 綠化率區(qū)間分布48.0%40.0% 39.7%38.5%48.0%40.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%中天世紀新城金陽新世界 貴陽世紀城保利溫泉新城山水黔城 成都遠大綠化率園林綠化率分析 由于擁有一定面積的林地保護，綠化率 基本在 40%左右 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 60 園林分析 山水黔城 保利溫泉新城 金陽新世界 地中海風(fēng)情 結(jié)合山脈，水系打造不同水景，利用植被營造 “ 地中海 ” 風(fēng)情 自然，生態(tài) 營造內(nèi)部兩湖，溪流水系 結(jié)合果嶺，溫泉， 打造生態(tài)小鎮(zhèn)環(huán)境 自然，原生態(tài) 與地塊原生態(tài)充分結(jié)合 引用地下水形成園區(qū)水系 融入貴州田風(fēng)情的梯臺階設(shè)計 設(shè)計：貝爾高林 設(shè)計：新加坡 DPC 加拿大森拓設(shè)計機構(gòu) 設(shè)計：美國易道 邀請知名園林設(shè)計公司，借助地形打造獨特風(fēng)格 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 61 毛坯房在市場中一直保持較高比例 ,而近一年“精裝”的概念由大盤引入貴陽，并在貴陽引發(fā)升溫； 精裝修項目在市場中反饋效果尚好，目前仍可達到差異化競爭的效果； 精裝水平尚待提高。 交房標準分析 項目 交房標準 裝修標準（元 /平米） 山水黔城 精裝修 1500 金陽新世界 精裝修 1000 保利溫泉新城 毛坯 中天世紀新城 毛坯 備注：中天世紀新城三期尚未開盤，市調(diào)獲悉其交房標準依然采用毛坯方式 精裝修產(chǎn)品被部分客戶認可 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 62 配套分析 樣本項目的常規(guī)性配套設(shè)施，規(guī)劃上比較齊全； 特色配套比較受追捧，例如山水黔城，保利溫泉新城規(guī)劃中的五星酒店、博物館、美術(shù)館、劇院等配套增強了項目的整體檔次，也受到消費者的歡迎； 保利溫泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客戶對項目的信任度。 配套完善，亮點配套受追捧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地