XX縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 家園建設 可行性研究報告 陜西 XX 建筑設計咨詢有限公司 二一年十月二十日 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 2 XX縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX家園建設可行性研究報告 建設單位： XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 建設地址： XX 縣城北大街 項目負責人： 編制時間： 2010 年 10 月 20 日 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 3 目 錄 第一章 概述 一、項目背景 二、投資開發(fā)商概況 三、項目概況 四、編制依據(jù)與研究范圍 第二章 項目建設必要性分析 一、該項目的建設對改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義 二、該項目的建設對促進 XX 縣房地產業(yè)發(fā)展，推進 XX縣住宅產業(yè)化進程有重要意義 第三章 項目市場分析 一、 XX 縣房地產市場分析 二、項目市場營銷策略 第四章 項目建設條件、選址 一、區(qū)域自然條件 二、建筑材料來源及運輸條件 三、項目選址及建設條件 第五章 工程進度安排 第六章 項目的規(guī)模和性質 第七章 工程設計和功能要求 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 4 一、工程設計 二、功能要求 第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生 及 節(jié)能 一、消防 二、環(huán)境保護 三、勞動衛(wèi)生 四、節(jié)能 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資 估算 二、資金籌措 第十章 財務基礎數(shù)據(jù)估算 一、概述 二、計算期估算 三、銷售收入估算 四、 銷售稅金及附加估算 五、開發(fā)投資估算 六、利潤及利潤分配估算 第十一章 財務效益分析 一、 靜態(tài)投資收益分析 二、借款償還能力分析 第十二章 結論 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 5 第一章 概述 一、項目背景 榆林市物化天寶，能源礦產資源富集一地，被譽為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā) 潛力巨大，是 21 世紀中國的能源接續(xù)地，是正在建設的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤 東運的重要源頭。 XX縣榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類 40多種礦產資源， XX 樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲量大，具有重大開發(fā)價值。近年來 ， XX 縣經(jīng)濟取得了快速發(fā)展， 2008 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值 52.89億元，比上年增長 23%（可比價）；全年完成全社會固定資產投資 70.81 億元，比上年增長 154.7%；全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 6.09 億元，比上年增長 24%；實現(xiàn) 財政總收入 4.9億元，增長 158%，其中實現(xiàn)地方財政收入1.05 億元，增長 102%；農民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長 50.2%、 51.2%。 能源 的開發(fā)促進了縣域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展。 2008年全市住宅建設完成建筑面積 120萬平方米，完成投資 12.76 億元，建設規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長 10%和 9.8%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。 住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產業(yè)進一步成為消費和投資的熱點。但是，由于我市房地產市場還處于起步階段，除XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 6 極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式， 外立面呆板 ，無生機和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。 榆林市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設日新月異，人們生活水平迅速提高，對住宅的要求早已 經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開 發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。 二、投資開發(fā)商概況 1、 公司名稱： XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 2、 注冊地址： XX 縣城南大街 3、注定代 表人：楊來貴 4、注冊資本： 1000 萬元 5、經(jīng)營范圍：房產開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設施；房地產開發(fā)展及商品房銷售。 三、項目概況 1、 項目名稱： XX 縣通淵小區(qū)建設項目 2、項目地址： XX 縣城北大街西側，老四九服裝廠舊址 3、占地面積： 5417.63 平方米（ 8.13 畝） 建筑占地面積 2078.63 平方米，其中：酒店 871.34平方米， 1#商住樓 798.68 平方米， 2#商住樓 408.8 平方米。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 7 4、 總建筑面積： 25235.20 平方米 其中 ，酒店 10456.08平方米， 1#商住樓 7829.52平方米 ，2#商住樓 5949.6 平方米。 5、建筑密度： 38.37% 6、 容積率： 4.66 7、綠化率： 30% 8、建設內容：新建商住樓 3棟，其中 1#商住樓 16層，2#商住樓 17 層， 3#商住樓 12 層。 9、計算期： 5 年，其中建設期： 3 年 10、投資與收益概況 該項目總投資 5150 萬元，預計銷售收入 6309 萬元（售價按住宅平均價格 2500元 /m2），扣除各項稅費，預計實現(xiàn)凈利潤 608 萬元，上繳費 550 萬元。 序號 指標 指標值 1 全部投資利益率 15.75% 2 全部投資利稅率 22.50% 3 資本金投資凈 利潤率 78.78% 4 全部財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 23.45% 5 資本金財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 17.55% 四、編制依據(jù)與研究范圍 1、 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 8 合核項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家計委與建設部聯(lián)合頒布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 陜西省建筑工程概預算指標及有關費用標準； 榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃； 建設部頒發(fā)的房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法； 榆林市城市總體規(guī)模； XX 縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃； 開發(fā)商提供 的其它有關資料。 2、 研究范圍 該可性行研究報告的研究范圍包括： 總論； 項目建設必要性分析； 項目市場分析； 建設條件分析和工程進度安排； 項目的規(guī)模和性質； 工程設計和功能要求 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財務基礎數(shù)據(jù)估算； 財務效益分析； 盈虧平衡分析； XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 9 風險因素及對策； 結論。 在此基礎下，考察項目建設的必須性、可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關部門審批項目、投資者進行投資決策和金融機構貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。 第二章 項目建設必要性分析 一、該項目 的建設對改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 10 榆林歷史悠久，人杰地靈，是國務院命名的“歷史文化名城”。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產，潛在價值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，質量好，世界罕見，被譽為“東方的科威特”。伴隨 著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時居民收入大幅度提高。經(jīng)濟的帶動，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟強市、特色 文化大市和綠色生態(tài)名市的目標，無論是形象方面還是經(jīng)濟方面都是格格不入的 。為此，榆林市房地產業(yè)第十一個五年規(guī)劃綱要明確將改善居民住房條件、提高住宅產業(yè)化水平、促進房地產市健康發(fā)展納入了今后的工作重點。 XX縣舒雅住宅小區(qū)的建設正是為順應市委市政府的政策，為促進土地的升值，進而改善城市居民的居住、生活 條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項目。 二、該項目的建設對促進 XX 縣房地產業(yè)發(fā)展，推進 XX縣住宅產業(yè)化進程有重要意義 榆林市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟全面發(fā)展，經(jīng)濟增速每年以 17%甚至 更高的速率遞增， 已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟實力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 11 滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質量、更大空間的居住環(huán)境。同時，榆林市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產業(yè)化的進程。房改作用突出，住宅產業(yè)超勢明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金 制度和個人住房抵押貸款制度的完善及有關住房市場的啟動，榆林市個人購房的比例會進一步提高，住宅市場將進一步產業(yè)化。該項目已得到了 XX縣人民政府的大力支持，項目的實施必然對榆林市的 住宅房地產市場產生一定的示范效應，進而對推動榆林市住宅產業(yè)化的進程有積極意義 。 第三章 項目市場分析 一、 XX 縣房地產市場分析 1、 XX 縣房地產市場總體運行情況 經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產開發(fā)已經(jīng)成為 XX縣國民經(jīng)濟發(fā)XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 12 展的重要產業(yè)之一。近年來 ，我縣房地產開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為 有效擴大內需、推動國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。 特別是現(xiàn)階段，國家針對產投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列 的宏觀調控政策，房地產業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)?；A上，房地產業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關系將怎么變化，成了社會各界關注的問題。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，以滿足各級領導的決策需要，促進房地產市場保持協(xié)調健康發(fā)展。 2、 XX 縣房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 2008年，受金融危機影響， XX房地產受到前所未有的沖擊。但隨著國家 住房制度改 革的深化、擴大內需政策的實施以及榆林城市建設步伐的加快，我縣房地產市場必將會呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價平衡運行的良好發(fā)展態(tài)勢。 （ 1）房地產開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，住宅的主導地位進一步加強。 2008年全市努力促進房產地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導住房難消費，投資 10億元，完成房地產開發(fā)面積 50 萬平方米，大力推進住宅小區(qū)物XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 13 業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務小區(qū) 20個，物業(yè)服務覆蓋面達到 30%。 （ 2） 購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升 ，帶動土地購置費上漲較快 。據(jù)統(tǒng)計， 2007 年全市房地產開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由 2003 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長近 50 萬元。 （ 3） 商品房銷售日趨活躍。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。 2004 年，商品房實際銷售平均價格為每平方米 1100 元， 2007 年上漲到了 3500 元，年均增長 70%。 3、 XX 縣房地產業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。 （ 1）房地產業(yè)是推動經(jīng)濟增長的重要產業(yè)之一。由于房地產的建筑成本 70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等 50多 個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新 興服務行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的重要產業(yè)之一。 （ 2） 房地產業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。2008年房地產開發(fā)完成投資 2.76億元，成為固守資產投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。房地產業(yè)是一個關聯(lián)高、產業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 14 面可以間接拉動消費需求。 （ 3）房地產業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。 2008年末，居民人均住房 建筑面積由 2000年的 20.6 平方米提高到了 30 平方米。 4、 房地產市場未來發(fā)展的趨勢 （ 1）房地產投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊 宏觀調控政策將支持房地產開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 從中長期看，國家最近出臺的宏觀調控政策，對穩(wěn)定房地產市場，促進房地產為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設小康 社會奮斗目標的提高、國家能源重化工基地建設及“全面加快西部經(jīng)濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設的提出，也將激發(fā)房地產商的投資信心和積極性，為我市房地產開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策 保障。 良好的投資環(huán)境為房地產投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對房地產開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設的同時，榆林市政府注重軟環(huán)境建設，XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 15 積極轉變政府工作作風，努力打造“服務型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產開發(fā)投資，增加房地產供應起到了促進作用。 較大的利 潤空間驅使房地產供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內專家測算，目前單個房地產七發(fā)項目的平均利潤率在 30 50%，甚至更高，這就必然形成了房地產投資的內驅力。榆林作為陜西經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產開發(fā)市場需求，可使房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。 （ 2）房地產需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 消費升級轉型帶動住房改善型需求增長。一方面， 從消費結構看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產業(yè)的快速發(fā)展時期。 2006 2008年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于 40%，居民消費重點已經(jīng)轉向住、 行和教育等方面 ,消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 16 2008 年 XX 縣財政收入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產值首次突存破 50億元大關， 達到 52 億元。 城市化進程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關關系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的 10萬人增加至未來的 20萬，以人均住房面積 30平方米）（小康標準）計算，每年平均需要約 10 萬平方米的住房。 生活水平提高，主動型住 房需求大。 2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國平均水平 24.97平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到 35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加 1.0 平方米保守估算 ,每年就需要約 20 萬平方米的住房 .因此 ,潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間 . 綜上所述 ,我市每年住房需求在 115 萬平方米以上 ,需求十分旺盛 ,開發(fā)潛力巨大。 （ 3）房地產價格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 17 從需求來看，有效 需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到榆林來購房或進行房地產方面投資。 二、項目市場營銷策略 （一）項目目標市場分析 1、消費者分析 XX 過去以單位福利建房為主，房地產開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來，能源的開發(fā)， XX出現(xiàn)了無數(shù)“暴富 階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a市場主流。這些中堅購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設施。對他們而言，價格在 2500 4000 元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。 2、房地產現(xiàn)狀分析 （ 1） XX 縣房地產市場微觀概況 和房地產較為發(fā)達的大中城市相比， XX 縣的房地產市場處于起步階段，但同時也在快速向前發(fā)展。目前， XX 縣的住XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 18 宅房地產市場呈現(xiàn)出以下 特點： 建筑風格和建筑規(guī)劃陳舊落后 XX 縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。 不注重環(huán)境營造 當具有代表性的大中城市的房地產開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時， XX縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設計和建設，更多的甚至連基本的綠化都做不到。 XX 縣 房地產市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， XX 縣房地產開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟增長點，房地產業(yè)在 XX已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX縣的房地產高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費群體見多識廣，更苦于 XX沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。 3、可以承受的價格 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 19 1500 2000 元 /m2的房價是大眾理想價，但在 XX 已經(jīng)很少 XX 縣居民所能承受的價格區(qū)間為 3000 元 /m2左右的房價的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。 4、住房面積需求 100 130平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù) XX住房消費者需求的的住房面積供求調查， 60平方米以下商品房不適宜居住，而 90 130平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。 （二）項目市場定位 本住宅項目是 XX縣建新房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。 1、項目市場營銷組合 （ 1）項目產品策略 該項目將按建設部商品住宅性能認定 AA級示范小區(qū)標準開發(fā)建設。 商品住宅性能認定是建設部面向全國推廣的 21世紀換代住宅產品的標準，現(xiàn)在按標準開發(fā)建設的住宅產品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項目必將成為榆林市建設部商品住宅性能認定示范小區(qū)。 戶型設計創(chuàng)新 產品的戶型做到四明設計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 20 均有直接采光通風窗，淺進深、大開間、高使用率。 項目的庭院設計 組團間庭院化，地上均為綠化景觀點綴于樓宇間。 除以上創(chuàng)新外，產品還具有與榆林一般豪宅同步的建設標準的特點： 一是智能化，先進智能管理系 統(tǒng)，依據(jù)建設部智能化小區(qū)三星級標準設計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠傳，寬帶入戶。 二是健康， 30%綠化率，健康會所、休閑、運動等設施齊備。 三是時間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、 E 時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內輕松實現(xiàn)。 四是價格，項目擁有極具有競爭力的價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。 五是服務，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務，營造星級社區(qū)。 該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細琢，不斷提升項目的齊聲吸引力，關注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展， 體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。 2、項目的戶型設計 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 21 積在 90 120m2之間，均采用四明設計。 小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%。 3、項目價格策略 根據(jù)對 XX縣競爭項目的充分調查研究和對潛在顧客的分析，結合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為 2500元 /m2，這樣的價格水平是有競爭力的。 4、項目銷售渠道策略 該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內部培訓和外部智力機構的培訓，充分發(fā)揮 現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作有較高的效率。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應當均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 22 第四章 項目建設條件、址 一、區(qū)域自然條件 （一）地理位置 擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 XX縣城北大街西側， 老四九服裝廠舊址。 （二）氣象條件 場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風，風向西北，俗稱四月風，常伴有大風降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風向為西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，平均風速 3.2 米 /秒 ,極端最高氣溫在 7月達 37.8極端最低氣溫在 1月達 -29.1 ,最大日溫達 27 ,年平均降水量 354.8mm,年沙塵暴日約 10 天 ,年雷暴日數(shù) 29 天。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 23 (三 )工程地質、 水文地質及地震情況 1、地層巖性 該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場內地表為第四紀松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場區(qū)內分布的地層從上到下依次為： （ a）全新統(tǒng)（ Q32e01）：近代風積沙以沙丘和沙丘鏈構成大片沙漠。主要成份以石英、長石為主，結構松散，分選磨圓較好粒徑在 0.2 0.05mm之間 ,以細中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 10-15米 ,局部可達 40 米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質土分布。 (b)上更新統(tǒng)（ Q41a1）：場區(qū)內上更新統(tǒng)地層比較 發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細砂夾亞砂透鏡體，結構致密，透水性差，厚度 15-40米，上部為桔黃色中細砂、粉細砂不等厘互層，結構松散，夾少量薄層鈣極，厚度 6-20 米。 (c)中更新統(tǒng)（ Q 2）：為淺黃、灰黃色砂質黃土與粉土質砂互層，夾 4-5 層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質結構，堅硬致密厚 17-21 米。 (d)下更新統(tǒng)（ Q）：該屋土在場區(qū)內不發(fā)育，很少揭露。 (e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（ J2z）：為淺灰、灰綠色細粒砂巖、泥質粉砂巖、粉砂質泥巖不等厘互屋，上部風化較強，巖體XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 24 破碎，網(wǎng) 狀風化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在 40 米左右。 2、地質構造 XX 地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺向斜的構造運動以升降運動為主，振蕩幅度小，構造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個相對穩(wěn)定的地塊。所見構造形跡，除中生代地層構成向北西微傾的平緩單斜外（傾角 1-3之間，多不超過 5），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構造形跡出現(xiàn)。 3、水文地質 工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層， 厚度 30-60 米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細砂、細砂，平均滲透系數(shù) 5-10 米 /日，水化學類型以 HCO3-Ca型為主，礦化度 0.22-0.25 克 /升。 4、地震烈度 本區(qū)構造簡單，新構造運動微弱，按陜西省抗震辦頌布的 1/200 萬“陜西省工程抗震設防烈度圖”查知，榆林市地震設防烈度小于 6 度，無斷裂帶。 二、建筑材料來源及運輸條件 區(qū)域內主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 25 成本較高、運距較遠。砂子、碎 石可就近購買，項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設計要求，用相應的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市供水、供電需要 三、項目選址及建設條件 1、項目選址 結合 XX縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復考察論證，擬定住宅小區(qū)建在 XX 縣城北大街東側，招待所南側。 2、項目建設條件 項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 26 第五章 工程進度安排 該項目的一期工程將于 2010 年 10月至 2011年 5月為前期準備工作 ，完成項目規(guī)劃和方案設計及相關手續(xù)審批， 2011年 6 月動工興建， 2013 年 12 月底前竣工交付使用。 第六章 項目的規(guī)模和性質 該項目由高層商住樓組成 該項目占面積 8.13 畝，總建筑面積 25235.20 平方米，容積率 4.66，建筑密度 38.37%，綠化率 30%。 第七章 工程設計和功能要求 一、工程設計 （一）建筑設計 該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設計規(guī)范及 XX縣有關城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 27 考慮城市景觀及區(qū)域內已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型 、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。 該項目設計體現(xiàn)了“以人為本”的設計原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 小區(qū)整體規(guī)劃結構清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。 小區(qū)內住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風。 （二）平面布局 擬建小區(qū)戶型以 90m2、 120m2為主，住宅樓 1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為 50 戶左右，戶型分別為 三室二廳一衛(wèi)。 （三）裝修 外裝修：外墻涂料，鋁合金窗 內裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。 （四）結構設計 訪該項目采用主體采用框架結構，層高為 3 米，抗震設防裂度為 6 度。 二、功能要求 （一）生活給水系統(tǒng) XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 28 該項目從縣城給水管網(wǎng)中各引 2 條 DN100 管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力 0.45Mpa，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條進入管仍能保證不間斷用水。 （二）排水系統(tǒng) 該項目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。 小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池 中處理；地下室污水應集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。 （三）空調系統(tǒng) 住宅按分體式空調考慮（外墻預設空調外機擱板并預留冷凝水管孔洞） （四）供熱系統(tǒng) 熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。 （五）電氣系統(tǒng) 1、供電電源及電壓 該項目從保留的大起 66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。由兩個不同的供電地點引入雙回路 10KV電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條電路仍能保證不間斷供電。 2、用電負荷 小區(qū)內設一座變 電所，用電負荷為 3000KW（按每戶 6KW）。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 29 變電室采用高壓真空開關柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。 斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護。 各樓層配電箱對本層的負荷供電。 3、照明工程 該項目按照國際照度標準，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設泛光照明；室內設應急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 4、防雷系統(tǒng) 在樓頂周邊設 10m 10m網(wǎng)格狀避雷帶，通過柱筋接地，電阻不大于 1 歐姆。 （六）弱電工程 1、通訊及有線電 視系統(tǒng) 每戶住宅設 2 個外線電話插座及 2 個有線電視插座。 2、保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口設置監(jiān)控攝像機，在住宅各單元樓下設置對講門系統(tǒng)控制主機。 （七）燃氣系統(tǒng) 燃氣由縣城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約 800 立方米 /天。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 30 第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生和節(jié)能 一、消防 （一）總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 小區(qū)內建筑物之間的間距均大于 23米，符合消防規(guī)范要求。 （二）消防用水系統(tǒng) 在小區(qū)地下設 320 立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住宅、商業(yè)地產內設有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部門，小區(qū)內設置室外消火栓。 （四）自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 網(wǎng)點、會所等公共場所設自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) （五）滅火器設置 商業(yè)配套及住宅配置 5A 型 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 二、環(huán)境保護 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 31 （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理， 再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 （二）排廢氣 住宅內的廚房設抽油煙機，衛(wèi)生間設有通風口 （三）防噪音 小區(qū)實行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。 三、勞動衛(wèi)生 （一）綠化 該項目的周及小區(qū)內有道路及大面積綠化，小區(qū)內視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風效果良好。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內實行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 （三）空氣質量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內及周邊沒有污染源，空氣質量良好。 四、節(jié)能 1設計 依據(jù)國家有關節(jié)能降耗法律法規(guī)。 2建筑節(jié)能 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 32 確保主要建筑物采光及通風系統(tǒng)良好。 在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。 選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。 3、給排水節(jié)能 選擇高效節(jié)能型產品。 經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設計，降低管網(wǎng)阻力。 選擇優(yōu)質防滲閥門，杜絕滴漏。 4、供熱采暖節(jié)能 熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。 選用散熱好、易維護的暖氣片。 5、電氣節(jié)能 推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新 光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。 正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 6、合理選擇和配置設備，最大限度降低水、電的消耗； 7、科學合理組織生產、發(fā)揮設備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術水平，在生產經(jīng)營中達到降低能耗、節(jié)約能源的目的。 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 33 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 1、建設投資估算 （ 1）土地征用及拆遷補償費估算 該地塊土地取得成本為 2600 萬元。 （ 2）土建工程費估算 該項目土建工程費工計 1860 萬元。 （ 3）其他費用估算 該項目其他費用共計 240 萬元。 （ 4）預備費 該項目預備費以開發(fā)建設投資和其他費用之和作為取費基礎，共計 190 萬元。 （ 5）建設期貸款利息 該項目建設期貸款年利率為 6.48%，貸款算得共計 260萬元。 綜上所述，該項目建設投資如下表所示： 序號 項目 總費用（萬元） 1 開發(fā)建設投資 4460 1.1 土地取得成本 2600 1.2 工程費用 1860 1.2. 建筑總投資 XX 縣建新房地產開發(fā)有限公司 XX 建設可行性研究報告 34 1 1.2.2 公用及輔助工程 2 其他費用 240 2.1 建設單位管理費 28 2.2 可行性研究報告編制費 6 2.3 設計費 27 2.4 地質勘探費 12 2.5 施工圖審查費 8 2.6 建設單位臨時設施費 25 2.7 施工圖預算編制費 30 2.8 招標代理費 5 2.9 合同公證費 6 2.10 工程建設監(jiān)理費 28 2.11 城市基礎設施配套費 45 2.12