“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 18.62 萬(wàn)平方米，約合 279.30 畝。其中 15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為 27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為 19.30 萬(wàn)平方米（其中 17.05 萬(wàn)平方米為 B 代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C 代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 7.90 萬(wàn)平方米（其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 4.85 萬(wàn)平方米。其余 C3、 C5、 C7三宗地共 3.28 萬(wàn)平方米（約合 49.2 畝），用于拍賣。 二、投資可行性研究依據(jù) 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國(guó)土地管理法； 3、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； 4、成都市城市總體規(guī)劃； 5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 6、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 7、二年四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額、全國(guó)統(tǒng)一安裝工程 預(yù)算額四川省估價(jià)表及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 8、國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例； 9、委托方提供的相關(guān)資料： 10、成都市 2001 年至 2004 年統(tǒng)計(jì)年鑒； 11、其他相關(guān)資料。 三、 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 1、本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 2、本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 3、政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 4、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 5、本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行； 6、本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 ； 7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 8、委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 （一）市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅 類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 商業(yè)用房： 15000元 /（平 均價(jià)格） 住宅及綜合用房： 4500元 /（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2280元 /（按成本價(jià)格出售） （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 325050 萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn) 39608.5575 萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加 17877.75 萬(wàn)元、所得稅 19508.6925 萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金 37386.4425 萬(wàn)元。 總投資利稅率： 23.83%,總投資凈利率： 15.97%,銷售利稅率 :11.50%,銷售凈利率 :12.16%. 綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。 第 二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一 、 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）、成都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 1、 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。 2、 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 3、 要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可 持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“ 1”在哪里？ ？ 4、 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ 5、 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “3+1” 格局的入場(chǎng)券。 6、 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市 ,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進(jìn)“ 3+1”格局的真正形成！ （二）、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較 城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力： 2003 年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP）為 1870.8 億元，排名保持去年第四的位置； 2003 年成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)橫向比較研究 十三個(gè)副省級(jí)城市 G D P 情況3 4 6 6 . 6 32 8 6 0 . 5 120921 7 8 0 . 3 1 7 6 9 . 91 6 6 2 . 4 1 6 3 2 . 61 5 7 6 . 21 4 1 4 . 8 1 3 6 7 . 89 4 0 . 47 6 0 . 1 21 8 7 0 . 8151 3 . 51 7 . 315131 5 . 91 5 . 31 2 . 11 5 . 21 5 . 11 3 . 51 4 . 51 7 . 205001000150020002500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 青島 寧波 武漢 大連 南京 哈爾濱 濟(jì)南 西安 廈門G D P02468101214161820增長(zhǎng)率G D P 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)： 2003 年成都市年末總?cè)丝?1044.3 萬(wàn)，仍居首位，比去年增長(zhǎng)15.82 萬(wàn)人； 十三個(gè) 副省級(jí)城市年末總?cè)丝谇闆r954.3781.19725.19 720.68 716.6642.78582.6 572.23560.16 549.07158.84 146.761044.3020040060080010001200成都 哈爾濱 武漢 廣州 青島 西安 杭州 濟(jì)南 南京 大連 寧波 深圳 廈門總?cè)丝跀?shù)（萬(wàn)）城市居民購(gòu)買力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu) 買總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位； 十三個(gè)副省級(jí)城市社會(huì)消費(fèi)品總額情況8 5 3 . 9 98 0 1 . 7 76 2 4 . 26 0 0 . 2 4 5 8 7 . 5 25 6 8 . 4 55 3 3 . 2 5 2 1 . 55 1 2 . 24402 3 0 . 3 41 4 9 4 . 2 77 7 1 . 59121 6 . 3131 1 . 61 2 . 41 4 . 41 2 . 41 5 . 61 2 . 71 5 . 8131 5 . 902004006008001000120014001600廣州 武漢 深圳 成都 哈爾濱 南京 杭州 大連 濟(jì)南 寧波 青島 西安 廈門總額024681012141618增長(zhǎng)率總額（億元） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）城市居民潛在購(gòu)買力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位； 十三個(gè)副省級(jí)城市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額比較3 7 2 7 . 3 32 1 9 9 . 4 51 5 8 9 . 9 61 3 1 0 . 2 1 2 8 5 . 5 31 2 5 3 . 8 5 1 2 1 0 . 61 1 5 3 . 71 0 5 9 . 6 31 0 0 7 . 0 47 5 8 . 43 9 7 . 1 61494192 4 . 11 7 . 81 7 . 9 92 2 . 5 31 9 . 0 32 1 . 31 4 . 4 32 2 . 8 72 1 . 9 52 1 . 92 0 . 82 5 . 205001000150020002500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 大連 武漢 南京 西安 哈爾濱 寧波 青島 濟(jì)南 廈門儲(chǔ)蓄余額051015202530增長(zhǎng)率居民儲(chǔ)蓄余額（億元） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位； 十三個(gè)副省級(jí)城市實(shí)際利用外資情況5 0 . 4 24 0 . 1 43 0 . 6 42 2 . 1 11 7 . 6 2 1 7 . 2 71 2 . 9 1 2 . 4 31 0 . 0 96 . 5 32 . 7 1 2 . 652 . 96 8 . 81 5 . 53 7 . 91 1 . 85 6 . 68 5 . 14 . 49 3 . 32 0 . 62 5 . 3261 0 . 10102030405060深圳 青島 廣州 大連 武漢 寧波 南京 廈門 杭州 濟(jì)南 成都 哈爾濱 西安利用外資數(shù)量0102030405060708090100增長(zhǎng)率實(shí)際利用外資（億元） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民 可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高； 十三個(gè)副省級(jí)城市居民人均可支配收入情況2 5 9 3 5 . 8 41427712915 1289811571110131 0 1 9 5 . 5 6 1007591018 5 2 4 . 5 27 8 9 2 . 7 7748964141 0 . 19 . 89 . 58 . 49 . 11 1 . 31 5 . 51191 2 . 77 . 97 . 4050001000015000200002500030000深圳 寧波 廈門 杭州 廣州 濟(jì)南 南京 青島 成都 大連 武漢 哈爾濱 西安人均可支配收入024681012141618增長(zhǎng)率城市居民人均可支配收入（元） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位； 十三個(gè)副省級(jí)城市固定資產(chǎn)投資情況1 1 5 7 . 7 71 0 0 6 . 1 89 5 4 . 0 4 9 4 6 . 4 98 3 7 . 67 3 9 . 46 4 5 . 0 65 0 6 . 9 5 0 4 . 94794362 4 4 . 6 18631 4 . 73 0 . 75 8 . 22 0 . 13 9 . 35 4 . 61 3 . 13 7 . 82 4 . 84 1 . 6 31 5 . 52 0 . 72 2 . 90200400600800100012001400廣州 杭州 南京 深圳 成都 寧波 青島 武漢 大連 濟(jì)南 西安哈爾濱廈門固定資產(chǎn)投資010203040506070增長(zhǎng)率全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 增 長(zhǎng) 率 （ % ）（三） 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四 川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛 發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國(guó)家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。 由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng) 估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 2003年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第 11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到 68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。 二、成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融、 商業(yè) 、 交通、通信 對(duì)中 西 部 地區(qū) 有較強(qiáng)的輻射能力 。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展 ，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 （一）、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局 。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ”的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市 區(qū)格局 。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積 3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬(wàn)平 方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成為一個(gè)綠色的新區(qū)。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán) 路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 （二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃 1、 發(fā)展規(guī)劃 （ 1）向東發(fā)展 A、總體格局 采用帶狀形式， 即連片發(fā)展， 以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫 三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個(gè)片區(qū)， 其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來(lái) 都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是 成都市 重要的公路口岸。 B、 主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 龍泉驛交通性主干道）。通過(guò)四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的 各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 （ 2）向南發(fā)展 A、總體格局 主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)、華陽(yáng)和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實(shí)施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。 B、 主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分） 國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃 場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向 南 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。 三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r 成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 2003 年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達(dá) 819.18 元 /人，位 居西部第一。成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 1998-2003 年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從 78.6 億元上漲到 245.4 億元，而商品房銷售從 1998 年的 324.2 萬(wàn)平方米增至 2003 年的 966.35 萬(wàn)平方米，年平均上漲幅度達(dá) 30%。其整體漲幅大于全國(guó) 20%的增長(zhǎng)。 根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2003 年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積 1018.27 萬(wàn)平方米，共銷售商品房 966.35 萬(wàn)平方米，整體來(lái)看，總供求狀況相對(duì)平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場(chǎng)步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。 （一）、 近期成都房地產(chǎn)市 場(chǎng)的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無(wú)論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢(shì)，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 2002 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè) 及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時(shí)，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資 源的相對(duì)匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 個(gè)性化項(xiàng)目越來(lái)越多，新的房地產(chǎn)營(yíng)銷概念不斷出現(xiàn)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益升溫。舊城改造成果顯著。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將 進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來(lái) 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。 1、城東區(qū)域 城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場(chǎng) 培育階段。由于當(dāng)前的住宅類消費(fèi)主流已移至城南、城西方向，待西部熱點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)入高潮，價(jià)格上揚(yáng)，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費(fèi)高潮才會(huì)正式來(lái)臨。 可以預(yù)見的是，城東下階段的開發(fā)，將要依托城東副中心 十陵片區(qū)的啟動(dòng) ，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河 22.22 公里的景觀綠化帶，同時(shí)也將大幅拉升沙河及其 10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格。 從政府開始實(shí)行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對(duì)該區(qū)域內(nèi)的 150 多個(gè)中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造，預(yù)計(jì)將有 2.95平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。 2、城南區(qū)域 南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的 開發(fā)尚未正式啟動(dòng)，以至市場(chǎng)主 流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個(gè)次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實(shí)施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽(yáng)、中和等板塊的 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回暖、升溫的契機(jī)。 3、結(jié)論 此可以推論，未來(lái)本案將在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前 片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價(jià)值。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲 、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過(guò)“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。 （二）文殊院片區(qū)自身特點(diǎn) 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2002 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備 鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。 1、屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政 策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心 ，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 2、片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒(méi)有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問(wèn)題。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問(wèn)題（文殊錦苑僅入住 5 人）。 同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷 售困難等問(wèn)題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問(wèn)題。實(shí)際操作難度較大。 3、結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并 以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 （一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。 相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國(guó)文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營(yíng)商業(yè)總量的 11.4%）、特色小吃店（ 8.6%）、火鍋店（ 4.8%）、賓館（ 1.9%）、茶坊（ 3.8%）、銀行（ 2.9%）、娛樂(lè)場(chǎng)所（ 1.9%）、古玩市場(chǎng)（ 1%）、各種生活配套等。詳見下表。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 15.2 2 酒樓 12 11.4 3 小吃店 9 8.6 4 火鍋店 5 4.8 5 辦公用品 (文具 ) 4 3.8 6 茶坊 4 3.8 7 美容美發(fā) 4 3.8 8 市政配套 4 3.8 9 中餐館 4 3.8 10 茶葉店 3 2.9 11 副食干雜 3 2.9 12 汽車專賣店 3 2.9 13 體育用品 3 2.9 14 銀行 3 2.9 15 賓館 2 1.9 16 沖印彩擴(kuò)店 2 1.9 17 商場(chǎng) 2 1.9 18 水果店 2 1.9 19 五金 2 1.9 20 煙草專賣 2 1.9 21 藥品 2 1.9 22 娛樂(lè)場(chǎng)所 2 1.9 23 浴足保健 2 1.9 24 布藝 1 1.0 25 超市 1 1.0 26 車輛維修 1 1.0 27 房屋中介 1 1.0 28 古玩市場(chǎng) 1 1.0 29 旅行社 1 1.0 30 燒烤 1 1.0 31 書店 1 1.0 32 網(wǎng)吧 1 1.0 33 診所 1 1.0 合 計(jì) 105 100.0 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行 社追求 利潤(rùn)最大化的目標(biāo)存在矛盾。 （二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 經(jīng)過(guò)數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 11.8%，茶鋪占 8.8%，中餐館 占 7.4%，火鍋店占 5.9%，古玩市場(chǎng)、書畫市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 11.8 2 茶鋪 6 8.8 3 中餐館 5 7.4 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5.9 5 服裝 4 5.9 6 火鍋店 4 5.9 7 旅行社 4 5.9 8 賓館 3 4.4 9 美容美發(fā) 3 4.4 10 小吃店 3 4.4 11 辦公用品 (文具 ) 2 2.9 12 超市 2 2.9 13 副食干雜 2 2.9 14 煙草專賣 2 2.9 15 銀行 2 2.9 16 浴足保健 2 2.9 17 保險(xiǎn)公司 1 1.5 18 布藝 1 1.5 19 茶葉店 1 1.5 20 車維修 1 1.5 21 打印 1 1.5 22 典當(dāng)行 1 1.5 23 古玩市場(chǎng) 1 1.5 24 市政配套 1 1.5 25 書店 1 1.5 26 書畫字畫 1 1.5 27 音像用品 1 1.5 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 1.5 合 計(jì) 68 100.0 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問(wèn)題。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。 （三）寬窄巷子片區(qū) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù) 不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3 公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。 （四）大慈寺片區(qū) 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦 第一叢林 ” ，成都著名古詩(shī)。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有 96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中 國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 （五）文殊院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 （六）小結(jié) 成都 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā) 展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。 作為中國(guó)西部門戶的成都， 80 年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是 西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 文殊院核心保護(hù)區(qū) 5.73 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 26.53 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 18.62萬(wàn)平方米 ，約合 279.30畝。其中 15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為 27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為 19.30萬(wàn)平方米（其中 17.05萬(wàn)平方米為 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 7.90萬(wàn)平方米（其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 4.85萬(wàn)平方米。其余 C3、 C5、 C7三宗地共 3.28萬(wàn)平方米（約合 49.2畝），用于拍賣。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積 率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 1.48 1.82 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 0.9 0.83 7500 64% 10 28% 3 B4 1.46 0.82 12000 61% 10 28% 4 B5 2.37 1.27 30000 56% 15 29% 5 B6 1.83 1.48 27000 65% 15 25% 6 B7 1.79 2.23 40000 56% 20 26% 7 B9 1.15 2.35 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 1.25 5.6 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 0.78 1.62 12600 23% 24 50% 11 C4 1.06 1.78 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 0.45 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 0.82 16 合計(jì) 15.34 272000 1846 個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 0.5個(gè)車位設(shè)置， C地塊范圍內(nèi)按成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。 二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 （一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) -成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)落戶我區(qū)。 2000年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 114.86億元。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。全區(qū) 2000年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。 2001年 2003年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)分析 單位：萬(wàn)元 2001年 2002年 2003年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1148606 1301285 1501552 第一產(chǎn)業(yè) 4979 4575 9698 第二產(chǎn)業(yè) 310143 361845 437952 第三產(chǎn)業(yè) 833484 934865 1053902 （資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒 2002-2004） 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂(lè)設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。 （ 二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善， 成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可 持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 中房集團(tuán)在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域是開發(fā)高檔居 住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。 （五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境 1、宗教文化 佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派，也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸 ,成都的文殊院在宗 教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi) 300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道 光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó) 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐