2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 目 錄 PART 1 項目形象定位 1. 項目背景研究 1.1. 宏觀環(huán)境分析 1.2. 近期市場分析 1.3. 宏觀市場背景對本案的影響 2. 項目形象定位 2.1 城市、地塊歷史文化 2.2 項目產(chǎn)品研究 2.3 項目市場定位闡述 2.4 形象定位思路 2.5 形象定位闡述 3. 產(chǎn)品角度貫徹項目形象定位 3.1. 規(guī)劃設(shè)計概念 3.2. 大型樓盤具備的必須質(zhì)素 3.3. 居住物業(yè)具備的必須產(chǎn)品質(zhì)素 3.4. 商業(yè)物業(yè)具備的必須產(chǎn)品質(zhì)素 4. 項目客戶定位 4.1. 客戶定位 4.2. 客群特征 4.3. 客戶定位銜接項目形象定位 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 2 項目營銷推廣方案 1. 項目營銷推廣計劃安排 1.1 物業(yè)分期推廣計劃 1.2 分期推廣依據(jù) 1.3 一期物業(yè) 推廣安排 1.4 一期物業(yè)推廣的區(qū)位選擇 2. 市場整體推廣步驟及策略建議 2.1 項目推廣總戰(zhàn)略 2.2 一期物業(yè)推廣策略 2.3 一期物業(yè)整合推廣手段 3. 項目推廣媒介策略 3.1 行銷環(huán)境分析 3.2 消費者分析 3.3 媒介目標 3.4 媒介選擇的標準 3.5 媒體運用配合 3.6 媒介投放組合策略 3.7 媒體投放方式 4. 項目推廣費用預(yù)算 4.1 項目綜合推廣費用 4.2 一期項目推廣費用 4.3 項目一期年度推廣費用 5. 首期定價策略 5.1 首期定價原則 5.2 價格擬定的影響因素 5.3 均價建議 5.4 分階段價格策略 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 3 營銷推廣具體工作計劃 1. 銷售包裝計劃 1.1 現(xiàn)場銷售中心 1.2 樣板區(qū)塊展示 2. 物業(yè)階段性推廣工作計劃 2.1 推售時機 2.2 一期首推排屋物業(yè)推售工作階段劃分 3. 活動營銷推廣計劃 3.1 檔 物業(yè)主要行銷通路和策略 3.2一對一直效營銷 3.3 直效營銷推廣路徑 4. 營銷活動推廣節(jié)奏 4.1 初步形象引導(dǎo)期 4.2 項目預(yù)熱期市場推廣 4.3 項目形象公開亮相期推廣 4.4 項目續(xù)銷期推廣 5. 開盤前準備計劃 5.1 開盤前準備工作 5.2 開盤前銷售策略 5.3 開盤執(zhí)行參考 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 4 形象傳播思考及表現(xiàn) 1. 前言 2. 樓盤命名和解讀 3. 九江 天下 與本地塊價值對位 4. 九江 天下 在傳播中的應(yīng)用 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 1 項目形象定位 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1. 項目背景研究 市場營銷的基礎(chǔ)是對市場宏觀背景的掌控，缺乏對市場背景了解的市場營銷無疑是沒有方向的冒險行為。伴隨中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的日益正規(guī)化，市場競爭的同水平化。開發(fā)商在項目運營中，必須要加強對國家政策、市場周期、消費者關(guān)注焦點等問題的研究，因為這已經(jīng)成為項目市場運作成功與否的關(guān)鍵之一。 1.1. 最新宏觀背景 1) 九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見出臺 2008 年 5 月 29 日針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控，落實國務(wù)院提出的國六條政策，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會等九部委聯(lián)合制定了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見。 其中住房供應(yīng)方面，此次宏觀政策重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房；要求 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70以上。這一規(guī)定引發(fā)了全國房地產(chǎn)市場的強烈震動，市場不確定風(fēng)聲在 7 月份意見細則出臺之 后才最終慢慢緩息。 2) 人民銀行將上調(diào) 0.5 個百分點存款準備金率 經(jīng)國務(wù)院批準，中國人民銀行決定從 8 月 15 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率 0.5 個百分點。這是繼 7 月 5 日后，央行年內(nèi)再次上調(diào)存款準備金率。據(jù)測算，上調(diào)準備金率 0.5 個百分點，可一次性凍結(jié)流動性 1500 億元。 這對固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、金融投資市場將帶來深刻影響。國家抑制經(jīng)濟過熱的金融宏觀調(diào)控政策一再出臺落實，表明了以房地產(chǎn)為代表的投資型產(chǎn)業(yè)的過熱已經(jīng)引起中央部門的強烈關(guān)注。 3) 建設(shè)部新出臺關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 建設(shè)部 等六部委共同簽發(fā)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見該文件在外商投資房地產(chǎn)的市場準入、經(jīng)營管理和境外機構(gòu)、個人購房等方面做了明確規(guī)定，并要求各部門落實監(jiān)管責(zé)任。 打擊境外資本對中國目前房地產(chǎn)市場的投資，意在平息中國過熱的房地產(chǎn)投資和防 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 止房地產(chǎn)市場在人民幣升值中，因外資投資原因引發(fā)的過度波動，維護房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定。 4) 新增二手房交易個人所得稅 中國稅務(wù)總局發(fā)布自 2008 年 8 月 1 日開始，國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目繳納個稅，該稅率為固定的 20。該通知還首次明確了 一系列的操作細則和稅前扣除項目。 這一政策的出臺實施將主要影響面二手房市場，如造成 5 年內(nèi)房產(chǎn)將增加交易成本、二手房買賣雙方購房意愿將可能受挫、二手房價格將有所上揚。 與此同時，也將抑制一手市場的銷售，尤其將影響以高檔樓盤為代表的投資型物業(yè)的市場交易，高檔投資性交易受抑制。 5) 土地出讓新規(guī)范出臺 國土資源部公布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范，并自 2008 年 8 月 1 日起實施。這兩部新規(guī)范直接在土地出讓環(huán)節(jié)穩(wěn)定房價。新規(guī)范要求，房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結(jié)構(gòu)比例等條 件將直接作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。只有符合房價銷售限制等要求的開發(fā)商，才有資格拿地。 如果規(guī)范嚴格實施結(jié)果是國家在土地出讓環(huán)節(jié)，直接控制未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)物業(yè)的戶型、價格及銷售對象，那將 意味中國房地產(chǎn)市場新一輪真正產(chǎn)品競爭時代的開始。 6) 江西省 出臺新住宅樓盤交付辦法 江西省 政府將完善商品房竣工交付制度，制定新建住宅小區(qū)交付使用標準和新建住宅小區(qū)竣工驗收辦法。新辦法規(guī)定新樓盤交付驗收，將由質(zhì)監(jiān)站、環(huán)保、市政、園林等多部門共同驗收合格方能通過。如果這一標準的實施，將直接 影響未來很多房地產(chǎn)項目后期時間排 布，拉長項目運作的整體時間周期。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1.2 近期市場分析 表： 2008 年二季度 九江 房地產(chǎn)市場成交情況 數(shù)據(jù)整理：浙江中原 區(qū)位 物業(yè)類型 銷售面積（） 成交總額（萬元） 成交均價（元 /） 老城區(qū) 普通住宅 13290.68 4971.16 3740.34 商業(yè) 4243.35 3784.19 8917.93 別墅 1544.57 802.6 5196.27 東區(qū) 普通住宅 89607.18 28255.16 3153.23 商 業(yè) 17545.52 9475.06 5400.27 別墅 11613.84 5295.4 4559.56 南區(qū) 普通住宅 369.4 76.83 2079.96 西區(qū) 普通住宅 188726.02 65745.46 3483.65 商業(yè) 83824.02 49035.32 5849.79 別墅 47285.28 21447.86 4535.84 北區(qū) 普通住宅 43131.34 13874.44 3216.79 商業(yè) 11865.02 9076.11 7649.47 別墅 8751.02 3795.14 4336.79 合計 521797.24 215634.73 4132.54 自 2008 年 5 月底，九部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見以來， 九江 房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)，二季度 九江 市區(qū)商品房銷售面積達到 52.18 萬方，達到歷史新高。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 揚州市區(qū)商品房銷售面積趨勢 （平方米）521797290188487849305577394122261526387169294397359073302196245680298533273424247175010000020000030000040000050000060000003 年1季度03 年2季度03 年3季度03 年4季度04 年1季度04 年2季度04 年3季度04 年4季度05 年1季度05 年2季度05 年3季度05 年4季度06 年1季度06 年2季度從 2007 年一季度以來， 九江 市區(qū)商品房銷售整體呈現(xiàn)不斷上升趨勢，整體市場銷售狀況良好，市場冷旺周期變化逐漸明確，銷售旺季周期主要集中在二、四季度，淡季主要集中在一、三季度。這為本案未來銷售，主推周期提供了明確的時間安排 表。 揚州市區(qū)別墅銷售面積趨勢 （平方米）5386269195407902973141364162201194012702220814372927877916620590165530100002000030000400005000060000700008000003 年1季度03 年2季度03 年3季度03 年4季度04 年1季度04 年2季度04 年3季度04 年4季度05 年1季度05 年2季度05 年3季度05 年4季度06 年1季度06 年2季度九江 房地產(chǎn)市場在國家系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，不僅在商品房整體銷售上突破歷史季度銷售記錄，更是在高檔物業(yè)銷售面積上突破歷史記錄。二季度 九江 別墅銷售面積達到了 69195 平方米，占商品房銷售面積的 13.25%。 可見認識到 九江 房地產(chǎn)消費市場的日益成熟，高檔自住型消費開始浮現(xiàn)市場， 九江 居民對住宅需求檔次開始從滿足型轉(zhuǎn)向舒適型。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 揚州市區(qū)別墅銷售價格 （元/ 平方米）44114530509245364729448037953753345638233326353335633455010002000300040005000600003年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度別墅類物業(yè)市場價格整體沒有較大突破，呈現(xiàn)周期性波動，中原分析 九江 別墅市場價格沒有較大突破的主要原因來自于： 別墅類產(chǎn)品檔次沒有較大的升級，真正高品質(zhì)的別墅類物業(yè)在 九 江 高檔物業(yè)市場仍較缺乏。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 3 宏觀市場背景對本案影響 1.3.1 國家政策影響 國家宏觀調(diào)控政策對未來土地供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制，將影響未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對于本案未來物業(yè)的市場前景影響較大。從目前分析，未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)更多傾向自住型，滿足普通居住者需求的普通公寓將可能成為市場主流。這對于本案現(xiàn)行一期以排屋、花園洋房、 4 層多層為代表的低層、類低層物業(yè)將有利；但未來本案的三期物業(yè)的市場前景，按目前市場大勢發(fā)展將可能成為一大難點。 高檔物業(yè)投資前景不容樂觀， 九江 房地產(chǎn)市場一直以來以自住需求為主流，投資型去化比例一直較低。 但可以肯定的是 九江 相對高品質(zhì)物業(yè)的投資空間仍具備，尤其以環(huán)繞蜀岡瘦西湖風(fēng)景區(qū)周邊的帶有休閑、旅游投資背景物業(yè)。 國家宏觀政策的一再出臺，對于未來本案高檔物業(yè)的市場投資前景蒙上了陰影，但中原認為在未來項目定位和包裝宣傳中，仍需重視投資者的市場潛力。 1.3.2 城市房地產(chǎn)發(fā)展行情 九江 房地產(chǎn)市場的整體大勢發(fā)展較好，從 2007 年以來 九江 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展穩(wěn)定。在經(jīng)受國家 2005 年和 2008 年雙重宏觀調(diào)控之后，市場發(fā)展依舊保持健康、穩(wěn)步上升趨勢。中原認為這主要來自 九江 房地產(chǎn)市場的自住型居住需求占據(jù)了主流，市場發(fā)展相對健康 ，投資型需求沒有深度激發(fā)。 從 九江 城市發(fā)展，到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整；從 九江 房地市場發(fā)展，到本案未來市場前景。中原認為本案未來一期物業(yè)的市場前景看好，原因在于 九江 房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)跨入升級型臺階，購房需求開始多樣化，投資、自住、休閑旅游等不斷分化。這對于處于風(fēng)景名勝點環(huán)繞的本案，可謂是最具多樣化需求和舒適型需求的樓盤。 1.3.3 對項目的銷售周期排布 分析市場、研究市場的主要目的在于為項目運營提供參考，排布未來項目市場運營周期?？梢詮氖袌鲋芷谂挪贾袦p低時間成本、工期成本，為項目的盈利獲得更大的市場空間。對于宏觀市場和區(qū)域市 場的跟蹤，對于本案未來銷售排布提供時間節(jié)點。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 小結(jié)： 項目已經(jīng)進入營銷準備階段，對于未來項目的營銷推廣，成為項目目前的主要工作重點。從中原對操盤的流程考慮，對于 九江 房地產(chǎn)市場給出一個量化和定性結(jié)合的分析是項目未來營銷的基礎(chǔ)。 從市場層面考慮，未來項目的營銷方向?qū)膶Ρ景缸陨眄椖恳?guī)劃、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)的市場定位開始；再從產(chǎn)品定位到市場形象定位，最終安排項目的營銷推廣計劃。從目前 九江 房地產(chǎn)市場狀況分析，項目的市場競爭包裝將更多借助樓盤體量、區(qū)位優(yōu)勢、概念和景觀設(shè)計突破賣點。 從目前 九江 房地產(chǎn)跟蹤發(fā)現(xiàn) ， 九江 各個樓盤由于體量、區(qū)位原因?qū)τ?九江 文化的深入挖掘仍較缺乏。而本案的天然資源，可以為本案塑造一種 九江 新的居住生活方式，如將未來居住強化為風(fēng)景中居住，文化中熏陶的深層次生活方式。我們可以倡導(dǎo)住宅不僅僅是一座建筑，而是未來 九江 人心靈最終的歸屬和寄托，強調(diào)家與城市的融合，歷史和現(xiàn)代的融合。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2. 項目形象定位 2.1 城市 /地塊歷史文化 九江 ，華夏歷史文明的九州之一，人文薈萃、歷史悠久。城市歷史是直接定性一個城市的文化方向的關(guān)鍵因素，而文化是影響人們生活習(xí)慣的關(guān)鍵所在，因此可以說歷史、文化對于城市居民的居住習(xí)慣 ，對于城市建筑都有著直接的影響。在探求 九江 未來居住建筑的市場形象之前，我們首先要看到的是這座城市的歷史文化，尋求建筑和城市歷史、文化的平衡。對 九江 的文化思考，就需要項目的每個細節(jié)融入 九江 歷史的點滴，將 九江獨特的人文、地脈、文化融入未來項目形象之中。 融合城市的文化精髓和歷史記憶，是項目承載的大概念。 分析 九江 城市設(shè)計特點，正逐步建立現(xiàn)代化新城區(qū)和老城區(qū)的脫離階段，城市道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)明確，歷史文化保護和新城市發(fā)展相互和諧。作為本案的蜀岡區(qū)塊，獨特的景觀優(yōu)勢和城市區(qū)位優(yōu)勢相互融合，大到城市交通、小到基地水系資源豐富 。獨特的城市人文，悠久的唐城地脈，輝煌的歷史文化，成就的將是一座怎樣現(xiàn)代居住樓盤？融合城市文明和血統(tǒng)，就需要一個高品質(zhì)珍藏城市社區(qū)，來實現(xiàn)品質(zhì)與價值的平衡，現(xiàn)代社區(qū)和歷史文化的平衡。未來項目的形象將可以實施人文社區(qū)戰(zhàn)略，以文化抬高樓盤品位、產(chǎn)品品質(zhì)。 挖掘項目地塊資源，從產(chǎn)品、形象中凸顯項目優(yōu)勢。 蜀岡西峰 111 號地塊，唐城地脈上風(fēng)上水，古塘納氣；湖脈相通，龍兆之顯；氣韻氤氳，貴胄棲居；四朝一家， 九江 意象。如此精良之地塊，對于未來建造在地塊上的居住項目，在 九江 人心目中所代表應(yīng)該不僅僅是建筑。在品質(zhì)和產(chǎn)品的 保證前提下，未來項目的市場認知、客戶心理地位應(yīng)該非常之高。挖掘項目地塊自身所具有的特點、優(yōu)點，通過形象包裝、準確的市場定位對接未來項目客戶群。在 九江 城市西擴、房地產(chǎn)市場大炒現(xiàn)代城市新興板塊之時，本案應(yīng)該立足地塊文化資源、景觀資源將其轉(zhuǎn)化為項目未來市場利益增長點，平衡大市場與小市場的利害關(guān)系。 九江 歷史是城市居住文化的基礎(chǔ)，也是本案未來形象定位的基礎(chǔ)。本案必須吸納城市文化、城市歷史、地塊景觀、地塊文化的多方位多較多資源，來打造項目的整體形象。將項目定性為未來 九江 瘦西湖邊的富人板塊，適宜居住兼容休憩、旅游。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.2 項目產(chǎn)品分析 本案作為六十多萬方體量的大盤，項目的整體規(guī)劃、物業(yè)類型、商業(yè)配套等因素都將是項目未來定位的支撐點。因此，分析項目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品屬性將直接關(guān)系到未來項目的形象定位和營銷推廣。 2.2.1 設(shè)計機構(gòu)的項目設(shè)計概念 從對中國美院的項目設(shè)計概念中，可以了解項目的整體創(chuàng)作源點和整體的設(shè)計思路，對項目的整體把控有著積極的作用，而且可以為項目產(chǎn)品定位、形象定位奠定整體的框架。 中國美院設(shè)計概念： 本地塊緊鄰 九江 城內(nèi)唯一的一座山峰 蜀岡西峰，內(nèi)部水資源非常豐富，距離瘦西湖風(fēng)景區(qū)不到一公里，依山傍水，風(fēng) 景獨好。另一方面九江 歷代流傳下來的詩詞歌賦數(shù)不勝數(shù)：天下三分明月夜，二分無賴是 九江 ，四面荷花三面柳，一城煙花半城湖等等。這些詩歌從方方面面將 九江 的風(fēng)貌展現(xiàn)給世人，我們的居住區(qū)應(yīng)該是 九江 的居住區(qū)，應(yīng)該同樣可以用詩歌來展現(xiàn)自己的風(fēng)貌。于是用山水詩來組織規(guī)劃設(shè)計的想法順理成章，我們選用了 九江 結(jié)構(gòu)依蜀岡，一城煙花半城湖兩句詩來整合整個居住區(qū)的風(fēng)貌，提出了本次設(shè)計的主題理念 詩意的棲居在山水之間 。 對于文化挖掘，這一設(shè)計概念可以運用到項目的形象定位之中，將產(chǎn)品和形象完整的融合；但項目 設(shè)計只是最低層次的包裝，對于項目的形象定位仍需要綜合多方因素，而最終才能確立其方向。 2.2.2 項目設(shè)計布局 設(shè)計單位將項目整個居住區(qū)的布局結(jié)構(gòu)概括為 一園、兩帶、三心、四軸 。具體細化，如下： 一園 蜀岡公園，它是本次規(guī)劃設(shè)計與外界資源共享的重要體現(xiàn)，同時供本區(qū)居民和其他市民使用，而且公園面向 九江 市唯一的山脈 蜀岡西峰，充分彰顯該地塊獨有的優(yōu)勢。 兩帶 沿山河生態(tài)帶和維揚路商業(yè)帶，本次設(shè)計將強化它們原有的自然和人文特色，一方面增加沿山河生態(tài)綠化，利用河堤設(shè)計立體景觀；另一方面維揚路兩側(cè)商業(yè)街設(shè)計考慮到 道路較寬，車流量大，將每一側(cè)都設(shè)計為內(nèi)街式商 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 業(yè)街區(qū)，提升了對外吸引力。使本居住區(qū)居民在盡享優(yōu)美自然資源的同時，享受便捷的商業(yè)服務(wù)。 三心 在整個居住區(qū)享有蜀岡公園的同時，三個居住區(qū)塊又擁有各自的中心綠核，設(shè)計把中心綠核和城市景觀通過蜀岡公園聯(lián)系起來，采用傳統(tǒng)園林借景手法，將蜀岡西峰和棲靈塔引入小區(qū)內(nèi)部，達到景觀資源的共享。 四軸 設(shè)計的四條主要景觀軸線，串聯(lián)起各個等級的景觀點，既是各組團的分割帶又是各組團的公共景觀帶。 整體布局將項目周邊所擁有的各類資源都融入其中，最大化的發(fā)揮了項目擁有的資 源。從最新的調(diào)整方案中，對于以上布局思想的貫徹依舊到位，因此大體可以認定未來項目整體規(guī)劃應(yīng)該就是一園、兩帶、三心、四軸布局。這將成為項目未來產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)和形象定位的出發(fā)點之一。 2.2.3 物業(yè)類型分析 從項目整體看，本案物業(yè)包括了別墅、排屋（包括疊排）、花園洋房、類低層（ 4層多層）、小高層、商業(yè)、配套幼兒園和小學(xué)等形態(tài)。一期物業(yè)主要包括了別墅、排屋（包括疊排）、花園洋房、類低層（ 4 層多層）、商業(yè)、幼兒園等形態(tài)。從項目產(chǎn)品類型和設(shè)計上，本案物業(yè)無疑可以認為是目前 九江 市場中最為豐富和最上檔次的綜合性樓盤。 就物業(yè)單 體設(shè)計，美院項目方案提出了類似后民居的建筑概念，項目整體設(shè)計以傳統(tǒng)民居為原型，將材料，裝飾，景觀之間做到較好的處理，以體現(xiàn) 九江 傳統(tǒng)民居村落規(guī)劃，民俗聯(lián)系，風(fēng)水等元素。在設(shè)計中拾取傳統(tǒng)民居的精華，重現(xiàn)傳統(tǒng)民居中寧靜祥和的庭，院，廊等空間元素，采用借景，透景等江南園林的布置手法，豐富了空間和流線。在現(xiàn)在的建筑設(shè)計中，保留了對文化居住的情感、對景觀居住美的遐想和對老房子留存的記憶，一定程度上為 九江 的現(xiàn)代化住宅建筑注入了文化、地域、歷史、環(huán)境氣息。 項目一期為高度的 12 米以下的居住與商業(yè)建筑，建筑形式統(tǒng)一，物業(yè) 形態(tài)豐富，分區(qū)明確。作為項目力推首期部分，一期是決定項目未來市場地位的關(guān)鍵所在。從產(chǎn)品種類看，一期的別墅、排屋將奠定本案高檔物業(yè)檔次；花園洋房、類多層物業(yè)將完善項目一期的物業(yè)市場競爭，擴大項目目標客群。但一期物業(yè)整體檔次較高，市場銷售對象身份要求較高，未來如何定價及營銷推廣將可能是影響銷售的關(guān)鍵因 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 素。 由于目前戶型設(shè)計仍在調(diào)整之中，中原建議一期項目的戶型融入創(chuàng)新元素，以創(chuàng)新戶型，突破 九江 目前住宅市場物業(yè)同質(zhì)化發(fā)展的趨勢。把本案通過產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新，塑造成一個 九江 房地產(chǎn)市場高檔的現(xiàn)代化社區(qū)。 從項目基本屬性 分析，本案包含了豐富的中國傳統(tǒng)居住概念，融入了系列中國建筑元素和現(xiàn)代建筑元素。豐富的物業(yè)類型是本案的賣點之一，因為充分的擴大了未來的消費客群；但同時中原也認為這是本案產(chǎn)品的痹癥之一，因為幾乎所有物業(yè)都是大戶型、高總價物業(yè)。多類型物業(yè)稀釋了項目作為未來 九江 房地產(chǎn)市場的高檔精致型樓盤的賣點，大戶型性、高總價抬高了項目未來的市場銷售的臺階。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.3 項目產(chǎn)品定位闡述 中原在之前的市場研究報告中也提及項目定位是勾畫企業(yè)的形象和所提供的產(chǎn)品、價值的行為，它需要向客戶說明本企業(yè)的產(chǎn)品與現(xiàn)有競爭者和潛在的競爭者的產(chǎn)品有什么 區(qū)別。項目定位的基礎(chǔ)在于對本產(chǎn)品與競爭產(chǎn)品的深入分析和對客戶需求的準確判斷，并由此提出并確定。 結(jié)合本案市場分析和項目產(chǎn)品設(shè)計，從項目產(chǎn)品自身狀況和市場環(huán)境兩方面來重新看待本案的市場定位。尤其通過近幾個月對項目的理解，從項目的具體設(shè)計、單體構(gòu)造、戶型設(shè)計，分析本案的產(chǎn)品定位。 城市、地塊歷史文化： 名城、絕地 規(guī)劃概念： 詩意的棲居在山水之間 整體規(guī)劃布局： 一園、兩帶、三心、四軸 物業(yè)類型： 別墅、排屋、花園洋房、類低層（ 4 層多層）、小高層 物業(yè)屬性： 中式屬性、低層物業(yè)、優(yōu)勢戶型 現(xiàn)在項目可以站在更高、更廣泛的分 析角度，融合項目城市背景、地塊資源、規(guī)劃概念、項目布局、物業(yè)屬性，來確定項目所涵蓋的城市所肩負的期盼、創(chuàng)新元素的融入、地塊天然秉性之價值、值價的杰作、局部投資型屬性，最終煅煉出包含項目地位的特性詞語。 稀缺性 高檔性 宜居性 2.3.1 項目市場定位 復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅 復(fù)興： 是一種對原始最佳狀態(tài)的追求，是一種骨子里認同的共知。城市需要這種精髓的存在，它能指引一個城市走向一次又一次的復(fù)興與輝煌，因為它所承載的歷史價值就是延續(xù)城市文明、人類文明發(fā)展的繼續(xù) 精英地脈： 蜀岡西 峰僅僅是一塊土地？不，她是一道風(fēng)景，她是一項圖騰，是一塊擁有一品景觀和修養(yǎng)的千年福地。她是城市復(fù)興的象征，是城市至高榮譽的所在，她所秉承的是城市 2500 年的真髓。八卦塘、蜀岡公園、瘦西湖、大明寺、平山堂、觀音山 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 珍藏： 被人奉為經(jīng)典所收藏，那必定是精品，是世間難得一見的珍品。她的價值只有被認可，而不可以被估量；只有用心領(lǐng)會，而不可用金錢去褻瀆。 城市： 源自城市的珍藏，必定要呈獻回城市。 九江 城，呈現(xiàn)給我們的是千年的歷史、文化、地脈的積淀，而我們將給她的是城市的榮耀和城市的輝煌。 名宅： 它所承載的是企業(yè)作 為創(chuàng)造者的態(tài)度 規(guī)模是榮耀，亦是責(zé)任。900 畝， 60 多萬方，全 九江 城眼光的殷殷注視我們打造規(guī)模社區(qū)的同時，將成就絕對的經(jīng)典作品。 集合對項目的深入理解，無疑就是對項目之前 復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅 定位的再次認識和提煉。首先，可以肯定先前中原對于本案的市場定位復(fù)興精英地脈，珍藏城市名宅 應(yīng)該非常準確。它全面到位的表達了項目的潛質(zhì)和發(fā)展方向，闡述了城市、地塊與住宅之間的血脈關(guān)聯(lián)。 其次，從另一個角度，中原也從更深層次理解了項目產(chǎn)品的細節(jié)，關(guān)注了項目產(chǎn)品設(shè)計中所難突破的瓶頸。因此，對于項目的產(chǎn)品市場 定位在延續(xù)先前的定位同時，應(yīng)該從產(chǎn)品角度給與更加豐滿的闡釋，為項目的形象定位、市場包裝提升檔次。 中原認為本案從產(chǎn)品角度，別墅、排屋、花園洋房將打造 九江 城市富人宅區(qū)；類多層（ 4 層多層）物業(yè)適宜滿足城市新貴階級。有一點可以說明本案未來為市場所追求、認同，應(yīng)該是對終極居家的追求，不可能是居家過渡型產(chǎn)品。本案是享受生活，感悟人生，總結(jié)人生精彩華章的地方。 項目應(yīng)該是一個龍脈上的現(xiàn)代城市社區(qū)，秉承山水，秉承氣運，開創(chuàng)現(xiàn)代居家，它是 九江 未來現(xiàn)代化社區(qū)的代表，它是滿足現(xiàn)代社會上流階層的名流家所。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.4 形象定位思路 從產(chǎn) 品定位到形象定位是一個順勢的思維邏輯過程，是將建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計、環(huán)境資源、地理經(jīng)濟、物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施等所有項目的優(yōu)勢要素，以形象化的語言、由現(xiàn)實到抽象、由客觀存在到生活意境的提純，并訴諸于一個統(tǒng)一的、整體的形象概念，以符合市場目標客群認知品位、審美情趣的宣傳策略，達致每個客戶的心底并產(chǎn)生思想層面的共鳴。 自身優(yōu)勢價值的最大化，打造 九江 城市社區(qū) 形象定位遵循差異化、個性化、市場化。中原通過對眾多樓盤的形象定位做的分析研究中，發(fā)現(xiàn)在形象定位及后期包裝上存在的許多優(yōu)點與缺點，總結(jié)了一些值得借鑒和必須規(guī)避的注意 事項。 其中樓盤優(yōu)勢價值的最大化發(fā)揮是任何一個項目形象包裝的要點，如何發(fā)揮樓盤最大的賣點也應(yīng)該是本案形象定位最值得借鑒的一點。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.5 形象定位闡述 品踞天下龍脈 城市標高名邸 從項目規(guī)模和檔次，本案是引領(lǐng) 九江 未來城市住宅發(fā)展的旗幟，是打造 九江 經(jīng)典人居的希望。它承載著城市精英復(fù)興的希望，飽含著 九江 人對區(qū)域地脈的虔誠，更是 九江 住宅跨越理想的出發(fā)點。從項目自身所擁有的各種資源，結(jié)合項目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，地塊的龍脈是未來項目作為住宅，作為住宅的最大吸引力所在。因此，我們尋找到品踞天下龍脈，城市標高名邸作為項目 的形象定位的支撐點。 品踞天下龍脈 ： 九江 城市的理想，經(jīng)歷了許多年的輪回徘徊，正當(dāng)今日本案將承載這理想，打造出高出城市歷史積淀的舉世名宅。它品踞城市最好山水之福地，繼承著城市輝煌歷史運脈。它將是未來 九江 僅有的稀缺物業(yè)，它是城市上層精英的居家首選。龍脈的蘊意不僅代表著風(fēng)水意義上的絕對優(yōu)等，更是項目未來形象識別的唯一性，唯有本案是 九江 的城市氣運龍脈所在。 城市標高名?。?項目的價值可以讓擁有者一生尊享，這正體現(xiàn)項目物業(yè)的終極居家，代表城市最高居住選擇。名邸源自城市的價值，也源自地塊的歷史文化積淀。挖 掘項目優(yōu)勢，打造成未來城市名宅，已經(jīng)成為本案未來市場使命。 品踞天下龍脈，城市標高名邸的形象定位，將項目的最大地塊區(qū)域優(yōu)勢蜀岡龍脈描繪的淋漓盡致。本案將自身所擁有的最大優(yōu)勢得以發(fā)揮，以市場鮮有的大盤體量、現(xiàn)代家居風(fēng)格、高檔物業(yè)品質(zhì)和 九江 特有的城市文化屬性，來引導(dǎo)市場對項目的關(guān)注。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3. 項目客戶定位 客戶是上帝一句話道出了客戶的重要性。目標客戶定位，簡單地說就是產(chǎn)品是打算賣給誰的，在此基礎(chǔ)上根據(jù)目標客戶的需要來指導(dǎo)產(chǎn)品和營銷，并把產(chǎn)品賣給他們以滿足他們的需要?？蛻舳ㄎ桓淖冞^去單純的關(guān)注產(chǎn)品， 然后在市場上尋找購買者的營銷方式，而是預(yù)知產(chǎn)品潛在消費者所需，而后滿足這一需要，客戶定位充分體現(xiàn)了對人的尊重和以客戶為中心的思想。需要強調(diào)的是，目標客戶定位并不是簡單地確定哪些人是自己的客戶，更重要的是要分析自己客戶的真正需要和特點，依此來指導(dǎo)自己的產(chǎn)品和營銷推廣。 只有準確的市場定位才能在激烈的市場競爭中脫穎而出，才能滿足客戶群體的置業(yè)需求，才有可能在一個較短的時間內(nèi)完成銷售。對于房地產(chǎn)項目而言，只有深入洞察未來潛在客戶群，做到營銷推廣有的放矢，才能真正意義上實現(xiàn)未來項目市場去化的最快化，銷售執(zhí)行方案的最 優(yōu)化。 3.1. 客戶定位 中原對本案之前進行的市場定位、產(chǎn)品定位和形象定位，這一切從一點而言僅僅保持在產(chǎn)品面的研究。任何產(chǎn)品成就為適合市場潮流，迎合消費者追捧的商品，必須考慮兩方面因素，一個是產(chǎn)品，而另一個就是消費者。透徹研究項目產(chǎn)品之后，項目營銷目標應(yīng)該直指項目未來客戶群的定向研究。 在中原對項目市場定位研究之時，就給項目的客戶定位一個方向： 追求生活品質(zhì)的城市臻階層 臻，達到完美的趨勢。臻，即為成功者對事業(yè)、生活、個人修養(yǎng)追求完美的態(tài)度。而追求生活的品質(zhì)是成功者對自己的犒賞，更是對自己親人傳 達的信心，一個擁有 2500 年歷史文化積淀的古老城市，需要他們來為城市的發(fā)展注入活力，為城市的生活增添光輝。 追求生活品質(zhì)的城市臻階層，當(dāng)重新審視這一客戶定位，發(fā)現(xiàn)它所能演繹的范圍和對象已經(jīng)慢慢拓展了。它越來越明確的描述了未來項目客戶的形象所在，從財富標準、社會地位、家庭特征等不同評價緯度，展現(xiàn)了項目潛在消費者的形象。目標客群定位的明確，也為與項目形象定位的銜接找到了完美的平衡點。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3.2. 客群特征 由于項目區(qū)域特有的認識標準，在 九江 人心目中本案區(qū)域的樓盤，將無一例外的會選擇富和貴的金錢類標準衡量自己的消費對 象。對于客戶特征要正確表達，而又不觸及其過于敏感和現(xiàn)實的財富身份的限制，就需要我們對項目未來客戶定位的靈魂注入特有積極向上的元素。 從房地產(chǎn)樓盤的檔次劃分本案目標客群類別，可以分為普通（大眾） 質(zhì)優(yōu)（分眾） 品牌（階層） 奢侈（頂級）幾類檔次。作為本案 900 畝，包含別墅、排屋、花園洋房、類低層（ 4 層多層）、小高層等物業(yè)樓盤，所面對不可能只是以上一個層次的一類人群，而是幾類組合形成的復(fù)合人群?？紤]項目的識別性和未來客戶檔次，中原給本案客戶定位為追求生活品質(zhì)的城市臻階層，其內(nèi)涵不僅給定了一個積極要素 ，更包含了具象的描述，具體如下： 【時代領(lǐng)袖群體】 在這個時代的 九江 ，他們可以是領(lǐng)域的拓荒者，可以是生活的寵兒，可以是成功者，可以是所謂的富豪。我們把這些巔峰人士中極少數(shù)中的少數(shù)派，描述為時代領(lǐng)袖。 社會上層管理群、商業(yè)巨子、藝術(shù)名流 【財富擁有者】 他們是聚集財富的擁有者，來自自己對于商道的理解，開始追逐對生活品質(zhì)的享受。財富僅是他們對一個成功標準的認同，在這一成功的基礎(chǔ)上，他們尋求對自己、對家人、對城市歷史文化的理解。 私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人群 【新興的中式新貴】 他們是有品德修養(yǎng)之人， 他們是時尚、名牌、流行的代言人，他們是財富和聲譽同時持有的人群。他們其實被稱為社會一代新貴之人。 自由業(yè)者、時尚人士、文化人士 【新興的社會中堅群體】 他們是城市最繁忙人群，也是城市最勤懇、最努力人群；他們不是奔波勞碌，而是盡情通過勞動享受生活，他們是城市發(fā)展的最大 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 推動力量。 中高收入產(chǎn)業(yè)工人、基層管理人員、個體老板 共同特征：不滿足于已經(jīng)取得的人生成功，總在不停追逐更高層次、更高舞臺的發(fā)展，他們積極向上、樂觀拼搏，努力使自己趨于完美。 一期物業(yè)客群描述 ：由于項目一期位置的唯一性，決定了本案 的一期的目標客群檔次。他們均為 九江 各行業(yè)之精英，年齡在 35 55 歲間，其性格成熟，思維理性，他們即使未受過高等教育，但見多識廣，有著統(tǒng)觀大局的視野，對事物具有冷靜的判斷力及自我鑒賞標準，能夠識別高品質(zhì)、高品位的事物，具有一定的審美力。尤其對 九江 歷史文化，蜀岡龍脈有著自己獨特的見解和追求之人士。 3.3. 客戶定位銜接項目形象定位 追求生活品質(zhì)的臻階層和品踞天下龍脈，城市標高名邸作為項目的形象定位和客戶定位，可以說是完美對完美的銜接。中原從本案的具體實際出發(fā)，深入分析了 九江 房地產(chǎn)市場特征和本案的獨有賣 點，將項目的客戶定位和形象定位做了最確切的描述。 中原認為本案的客戶定位與形象定位，需要彼此的對接才能真正發(fā)揮指向性作用，為項目未來市場營銷提供準確的方向。這就需要在未來項目的具體營銷方案、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣及營銷計劃中去重點落實。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 PART 2 項目營銷推廣方案 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 項目營銷推廣計劃安排 1.1. 物業(yè)分期推廣計劃 1.1.1. 一期項目的物業(yè)狀況和經(jīng)濟指標（參照美院第二稿方案） 用地面積： 185646 平方米 1) 地上總建筑面積： 160460 平方米 ， 其中： a) 住宅建筑面積： 142280 平方米 ， 其中： 花園式住宅： 33020 平方米 多層住宅： 52624 平方米 獨立式住宅： 4000 平方米 聯(lián)排式住宅： 52678 平方米 b) 商業(yè)建筑： 16930 平方米 c) 物業(yè)管理及會所： 1250 平方米 2) 半地下機動車庫建筑面積： 13278 平方米（未記入容積率） 3) 半地下 非 機動車庫建筑面積： 31500 平方米（未記入容積率） 容積率： 0.87 建筑密度： 29% 綠地率： 40% 總戶數(shù)： 838 戶 停車位： 673 輛 其中：室內(nèi)： 238 輛 半地下汽車庫： 435 輛 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1.1.2. 一期可銷售物業(yè)橫向分析 物業(yè)橫向分析圖 項目 建筑 面積 預(yù)計 套數(shù) 可宣傳 賣點 市 場 表現(xiàn)力 客戶 群體 單位去化相對速度 花園式 住宅 33020 250 大露臺 多陽臺 尚可 一般 快 多層 住宅 52624 440 經(jīng)濟、實用、低總價 一般 最廣 最快 聯(lián)排式 住宅 52678 240 經(jīng)濟型，多功能型 較強 比較少 較慢 獨立式 住宅 4000 12 舒適 享受型 最強 最少 最慢 花園式住宅（多層花園洋房）： 該物業(yè)目前在 九江 供應(yīng)量尚在少數(shù)，這也是中原規(guī)劃建議中提出退臺花園洋房量比較多的重要原因，退臺花園洋房以大露臺（不計建筑面積），多陽臺見長，擁有排屋般與自然充分相 融的稟賦，在加上戶型和面積的豐富性，使得客戶擁有比較廣泛的選擇余地。 多層住宅： 多層住宅在項目的總規(guī)劃中占有絕對的量，這也是項目在容積率上得到體現(xiàn)的最有效的工具，一期多層占總量的 1/3，從套數(shù)上講預(yù)計有 440 套，單純從量化的角度上而言，需要我們投入比較大的宣傳力度。中原認為：多層花園的順利推廣是一期項目成功最后關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 聯(lián)排式住宅： 該物業(yè)類型相對比較復(fù)雜，其中又包含疊排（雙躍層，嚴格意義上為多層物業(yè)）和聯(lián)排，在美院的方案中物業(yè)計算類型相對比較混亂，所以在此只能一并分析。 疊排： 作為過度型產(chǎn)品在 九江 目前的大 市場行情下，一度頗受追捧，分析其原因：其一是用次排屋的價格購買類排屋的品質(zhì)，滿足自身的虛榮心和尊榮感，所以在項目的宣傳中應(yīng)該以排屋對外進行宣傳，其二，用高于多層的價格購買超發(fā)展式的多層物業(yè)，滿足家庭功能性、空間的多樣性需求，提升居住質(zhì)量， 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 適合二次物業(yè)購置者，所以在項目的宣傳中應(yīng)該從功能性的豐富性和空間的多樣性進行強力渲染。 聯(lián)排： 應(yīng)該是本案宣傳的重頭戲，目前市場上聯(lián)排的放量不在少數(shù)，而在激烈的市場中立足，并占有鏊頭之勢，產(chǎn)品因素是第一位的，即本案的戶型的精致性。單純從項目總價而言，排屋物業(yè)與獨立式住宅相比具 有明顯的優(yōu)勢，單純從物業(yè)的層次來看與多層相比的市場的表現(xiàn)力度要強，更容易引起市場的關(guān)注。 獨立式住宅： 獨立式住宅應(yīng)該 九江 北區(qū)住宅將來存在的物業(yè)類型，也是整個 九江 獨立式住宅物業(yè)選擇可能性最大的區(qū)域，所以市場的關(guān)注度極高，希望越大失望這就是獨立式住宅產(chǎn)品設(shè)計不出挑的最悲觀的結(jié)果。所以本案獨立別墅設(shè)計嚴格把關(guān)，絕對創(chuàng)新的最大理由。做出點睛之閉畢竟代表著北辰的創(chuàng)業(yè)精神和開發(fā)精神。是項目最高形象的代言。 綜合： 項目一期物業(yè)種類最為復(fù)雜，這在一定程度上也決定了項目在宣傳推廣中作好權(quán)衡和選擇，好的物業(yè)不一定有好的 市場，普通的物業(yè)更不能叫響市場，如何在不同物業(yè)中選取最佳物業(yè)類型或者最佳物業(yè)類型組合。這要根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)素和市場的預(yù)期分析來定奪。 在眾多物業(yè)類型中，即能夠為市場所接受，一方面有亮點呈現(xiàn)，同時還要有產(chǎn)品升華的可能，這就是研究項目施工計劃和推廣計劃的最根本的基礎(chǔ)。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1.2. 分期推廣依據(jù) 1.2.1. 市場形象優(yōu)先選擇 本案作為 60 萬余平方米的大盤，在 九江 是罕見的，而對于綜合性的大盤，在推廣過程中，首先第一位考慮的當(dāng)屬形象，好的開始是成功的一半，首期物業(yè)的形象直接影響到物業(yè)在百姓心目中的主導(dǎo)形象，特別是本案作為 九 江 官政和百姓的關(guān)注焦點之一，好形象更容易遺傳千里。 1.2.2. 旺場形勢要求 項目除了形象宣傳做為重中之重，還有就是項目的旺場口碑，好項目可能會孤芳自賞，更可能曲高和寡，無人問津會讓再好的形象一落千丈，而項目作到旺場將是最好的好項目的印證，消費百姓的口碑傳播眾口鑠金，積毀銷骨，我們應(yīng)該充分重視旺場的形勢要求。 1.2.3. 后續(xù)發(fā)展的空間預(yù)留 好產(chǎn)品需要循序漸進，消費者的眼光是苛刻的，消費者的要求更是