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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目錄 1. 2. 行政摘要 . . 調(diào)研性質(zhì) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 11 3. 4. 5. 6. 市場區(qū)域分析 . 地塊描述 . . . . 短期住宿市 場 . 競爭市場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 31 38 41 7. 待建酒店定位及設(shè)施推薦 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 8. 9. 10. 酒店需求、入住率和平均房價預(yù)測 . 收支預(yù)測 . . . . . . . . . . . . . . . . . 可行性分析 . . . . . . . . . . . . . . . 附錄 附錄 1 假設(shè)及限制條件 附錄 2 餐飲收益計算模型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 76 83 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 華盛國際 行政摘要 - 1 1. 行政摘要 地塊描述 經(jīng)濟(jì)概況 待建酒店坐落于一大型住宅開發(fā)項目 麓山國際社區(qū) 的中部。該綜合開 發(fā)項目位于中國四川省成都市華陽縣，麓山大道附近，靠近人民南路南部 延伸段。待建酒店所處地塊總面積約為 26,000 平米，預(yù)計 2011 年開業(yè)。 根據(jù)客戶提供的信息，麓山國際社區(qū)將建設(shè)成為一高端住宅區(qū)，由別墅、 高層住宅、商業(yè)中心、高爾夫球場、服務(wù)式公寓、酒店和其它娛樂設(shè)施構(gòu) 成。該待建酒店計劃將于 2009 年年中開工。 該地塊呈不規(guī)則四邊形，基本平整。我們了解到所處位置建筑物高度限制 為 145 米。 待建酒店位于麓山國際社區(qū)中 部，可經(jīng)由麓山大道到達(dá)。麓山大道位于麓 山國際社區(qū)北部邊界，與人民南路南部延伸段直接相連，后者是通向成都 市區(qū)的交通要道。整個區(qū)域大約距離市中心南部 18 公里。而高科技工業(yè) 園發(fā)展南區(qū)和新商業(yè)中心南區(qū)距離麓山國際社區(qū)北部 10 公里。 我們假設(shè)待建酒店朝南，可以觀賞到 18 洞的高爾夫球場，尤其是從高處 眺望，景觀良好。由于待建酒店位于麓山國際社區(qū)中部，其附近區(qū)域的住 宅建筑高度參差不齊，可能影響到待建酒店的可視性，因此我們認(rèn)為酒店 附近的可視性受到一定程度的限制。 作為中國西南的經(jīng)濟(jì)中心，成都自古經(jīng) 濟(jì)繁榮，素有 天府之國 的美 稱。中央政府推行的第十個五年計劃，同時得益于 西部大開發(fā) 的政 策，成都的經(jīng)濟(jì)從 2000 年得到了迅猛的發(fā)展，領(lǐng)跑中國西部地區(qū)。 信息技術(shù)、制藥、食品加工（包括煙草）和機(jī)械制造業(yè)并列為成都四大產(chǎn) 業(yè)，占 2006 年工業(yè)總產(chǎn)出的 54.7。其中受政府的大力扶持的產(chǎn)業(yè)中， 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為活躍， 2006 年增長了 41.9。 下表列出了 2000 06 年成都主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 華盛國際 ww w .fdce w.c om 行政摘要 - 2 表 1-1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成都， 200006 年 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 人口 （百萬） 實際國民生產(chǎn)總值增長率（ %） 國民生產(chǎn)總值（元 十億） 人均國民生產(chǎn)總值（元） 出口（美元 百萬） 進(jìn)口（美元 百萬） 外商直接投資（美元 百萬） 固定資產(chǎn)投資（元 十億） 通貨膨脹指數(shù)（ %） 人均可支配收入（元） 注釋： *復(fù)合年平均增長率 來源：成都統(tǒng)計局 2000 10.1 10.8 131 12,990 820 660 265 48 0.2 7,649 2001 10.2 13.1 149 14,665 890 1,000 310 58 0.8 8,128 2002 10.3 13.1 166 16,239 1,220 860 400 70 -1.3 8,972 2003 10.4 13.0 187 17,914 1,350 1,160 500 86 2.1 9,641 2004 10.6 13.6 219 20,626 1,870 1,500 750 109 3.9 10,394 2005 10.8 13.5 237 21,913 2,680 1,860 550 146 2.3 11,359 2006 11.0 13.8 275 24,923 4,140 2,810 760 190 1.8 12,789 CAGR* 2000-06 1.4 % 13.2 % 11.5 31.0 27.3 19.2 25.9 8.9 % 訪客情況 如上表所示，成都 GDP 自 2000 年以來連續(xù) 7 年保持兩位數(shù)的增長速度， 于 2006 年達(dá)到人民幣 2750 億，比上一年增長 13.8。進(jìn)出口也得到了長 足的發(fā)展，同年年復(fù)合平均增長率分別達(dá)到 27.3和 31.0。個人可支配 收入也于 2006 年達(dá)到人民幣 12,789 元，相當(dāng)于 1,600 美元。 成都經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展還得益于對固定資產(chǎn)投資的發(fā)展，特別是近幾年固定資 產(chǎn)投資發(fā)展迅速。 2006 年總投資額達(dá)到 1900 億人民幣，是 2000 年的五 倍。 2000 年到 2006 年期間，年復(fù)合平均增長率為 25.9。 成都經(jīng)濟(jì)以低廉的運營成本和豐富的人力資源為特點。近幾年來吸引了大 量國內(nèi)外投資。 2006 年，成都吸引國內(nèi)投資 728 億人民幣，同時外商直 接投資（ FDI ）達(dá)到 7.6 億美元，與上一年相比分別增長了 78.6和 36.6。成都的外商投資在中西部地區(qū)名列榜首，這也進(jìn)一步穩(wěn)固了成都 作為中國西部最重要的城市的地位。根據(jù)成都市商務(wù)局最新統(tǒng)計，截至 2006 年底，已有 108 家世界 500 強(qiáng)公司落戶成都。下表列出了目前成都的 主要國際公司。 為 了更好的研究國際和國內(nèi)客源市場的相關(guān)性，我們對成都訪客做了相關(guān) 分析。下表總結(jié)了 2001 年到 2006 年成都國際和國內(nèi)訪客到達(dá)情況。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 華盛國際 行政摘要 - 3 表 1-2 國內(nèi)和國際訪客人數(shù)，成都， 200106 年 年 2001 2002 2003 2004 2005 2006 訪客總數(shù) 26,060,000 28,440,000 28,660,000 32,550,000 36,690,000 40,616,693 % 增長 9.1 % 0.8 13.6 12.7 10.7 國內(nèi) 25,800,000 28,090,000 28,430,000 32,150,000 36,190,000 40,037,000 % 增長 8.9 % 1.2 13.1 12.6 10.6 % 比例 99.0 % 98.8 99.2 98.8 98.6 98.6 國際 * 345,588 401,165 226,846 408,814 500,156 579,693 % 增長 16.1 % -43.5 80.2 22.3 15.9 % 比例 1.3 % 1.4 0.8 1.3 1.4 1.4 復(fù)合年平均增長率 2001-06 9.3 % 9.2 % 10.9 % 注釋： *包括香港、澳門和臺灣地區(qū) 來源：成都旅游局 競爭市場定位 對上表，我們做如下分析： 盡管 2003 年受 SARS 影響，成都訪客總量增長率降到 0.8，但是該 市場訪客總數(shù)的復(fù)合年平均增長率依然達(dá)到 9.3，從 2001 年的 2600 萬上升到 2006 年的 4100 萬。 成都旅游市場一直以來以國內(nèi)訪客為主， 2006 年達(dá)到約 4000 萬， 占訪 客總數(shù)的 98.6。 2001 年到 2006 年，國內(nèi)訪客增長平穩(wěn)，保持年平均增長率為 9.2。 國際訪客量增長迅速，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)訪客量，但是由于國際旅 游市場開發(fā)程度不深，所以所占比重還很小。 2001 年到 2006 年，國際 訪客平均以每年 10.9的速度增長，于 2006 年達(dá)到 580,000 人次。 為了更好地顯示每一家競爭酒店在五星級酒店中的市場定位，我們將它們 的業(yè)績標(biāo)注在矩陣上，其中的中心點為整個市場區(qū)域的平均入住率和平均 房價。這有助于確定目前市場上還 存在哪些不足可以靠待建酒店來填補。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 華盛國際 w w w.fd cew .com 行政摘要 - 4 表 1-3 酒店定位矩陣，待建酒店和成都競爭市場， 2006 年 Occupancy 75% 成都皇冠假日酒店 (82%, RMB622) 凱賓斯基酒店 (80%, RMB607) 成都天府麗都喜 來登酒店 (76%, RMB687) 待建酒店 ADR RMB651 錦江酒店 (64%, RMB619) 索菲特萬達(dá)大酒店 (71%, RMB785) 來源：華盛國際估計 待建酒店市場定位 根據(jù)上圖，成都天府麗都喜來登酒店是唯一一家位于矩陣圖右上方的酒 店，這表明該酒店的入住率和平均房價均高于市場平均水平。索菲特萬達(dá) 酒店從平均房價來看處于領(lǐng)先地位，然而其入住率卻不到市場平均水平。 而成都皇冠假日酒店和凱賓斯基酒店恰好相反，即入住率高于市場平均水 平，而平均房價較低。錦江酒店無論從入住率還是平均房價來看，均低于 市場平均水平，我們認(rèn)為這主要是因為其當(dāng)?shù)氐氖袌龆ㄎ惠^低，品牌較低 導(dǎo)致。 我們認(rèn)為待建酒店應(yīng)當(dāng)開發(fā)成為國際標(biāo)準(zhǔn)的五星級 酒店，定位在表 1-3 中 所示的右上方，但是其客房數(shù)量應(yīng)當(dāng)少于目前市場的平均水平（競爭市場 的平均客房數(shù)為 437 間）。此外，待建酒店應(yīng)當(dāng)在設(shè)計、風(fēng)格、服務(wù)和品 牌定位方面都領(lǐng)先于現(xiàn)有以及其他待建五星級酒店。 南部區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成為成都新商務(wù)中心和高科技園區(qū)的南部延伸段，越 來越多的國內(nèi)和國際公司將入駐該區(qū)，因此，國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店比 當(dāng)?shù)毓芾淼乃男羌壔蛭逍羌壘频旮軡M足市場需求； 作為一個新興的住宅和商務(wù)區(qū)域，南部新區(qū)仍處在初級開發(fā)階段，基 礎(chǔ)設(shè)施和達(dá)到要求的配套設(shè)施尚未完善。國際標(biāo)準(zhǔn) 五星級酒店的建立 將提升該區(qū)域的水平，加快相關(guān)設(shè)施的開發(fā)速度。成都世紀(jì)城的洲際 酒店就是一個很好的例子，它將于 2007 年開業(yè)，主要面向商務(wù)及會議 市場； 根據(jù)我們對市場的了解和對當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營者的采訪，我們認(rèn)為與當(dāng)?shù)?管理的五星級酒店，如錦江酒店相比，國際標(biāo)準(zhǔn)的五星級酒店定位可 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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