二、三級城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機(jī)會 一、提要 一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國各個城市，二、三級城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。 城市人口變化帶來的商業(yè)格局變化 (一 )目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級梯隊層次： 第一個層次： “超級城市 ”，人口在 1500 萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。 第二個層次： “一級城市或中心城市 ”，市區(qū)人口在 500 萬 -1000 萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。 第三個層次：二級城市，市區(qū) 人口在 100 萬 -500 萬之間，主要是地級城市。 第四個層次：三級城市，市區(qū)人口在 50 萬 -100 萬之間，主要是縣級城市或大型鎮(zhèn)級城市。 由于超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發(fā)。 (二 )城市人口聚集形式： 1、人口流動形式 第一級流動形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化 鄉(xiāng)村多余人口流向： 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 縣鎮(zhèn) 這一流動，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺，縣城工廠少，人們只能從事一些 “商業(yè)服務(wù)性 ”工作，從而迅速形成新 的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。 在這種情況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機(jī)會與發(fā)展機(jī)會。 第二級流動形式：地區(qū)性城市中心化 縣城 (“有錢人 ”)流向：地級城市 (生活、居住、學(xué)習(xí)、工作 ) 這一流動，使地級城市人口迅速擴(kuò)大，這是中國流動最快的人流導(dǎo)向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標(biāo)志。據(jù)調(diào)查，中國10 年內(nèi)，地級人口將每年有 8%-10%以上的增長速度。 人口重新聚集，必然會形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級商業(yè)布局重新洗牌。 商業(yè)街、商業(yè)中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應(yīng)運(yùn)而生。 第三級流動形式：區(qū)域性城市中心化 地級城市人口流向：省會城市 這一流動，使原來的省會城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省會城市將從普通城市向國際化城市邁進(jìn)。 這一漸變過程必然使省會級城市商業(yè)布局走向國際化，形成更加現(xiàn)代的國際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。 第四級人口流動形式：全國、世界各地人口流向：超級都市 這一流動不僅是國內(nèi)人口流動，國外也將有大量人口流 向超級都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。 從這四個流向可以看出，每個流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費需求，進(jìn)而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。 二 .二、三級城市商業(yè)的幾個特點 二、三級城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個特點： 1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個商業(yè)中心 (規(guī)模 )。 一個二級城市一般只有一個商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個業(yè)態(tài)，同時也是該城市人們購物的主要場所。 2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和 (面 積 )。 由于城市小，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩。 3.商業(yè)位置很敏感 (位置 )。 開發(fā)的商業(yè)項目對位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營狀況比大城市更難，所以對商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論。 4.租金收入與投資回報不相符 (租金 )。 正常的商業(yè)投資回報期是 10 年，即投資回報率是 10%；而二、三級城市的商業(yè)投資回報期一般在 15 年甚至 20 年，是很長的回報期。作為開發(fā)者 必須考慮清晰。 5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷 (商圈 )。 由于城市比較小，他們對于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對于一個商業(yè)項目的認(rèn)識往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。 6.商鋪價格比較敏感，不會有超值的價值升值空間。 (售價 ) 二、三級城市的人們對商鋪的售價比較敏感，主要是可類比的項目與價格，影響人們的高期望值判斷。 那么，在二、三級城市應(yīng)如何進(jìn)行商業(yè)開發(fā)呢？ 1.充分進(jìn)行市場調(diào) 查，研究出該城市的未來發(fā)展空間。 對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。 2.準(zhǔn)確的市場定位 定位是項目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應(yīng)充分考慮該城市的未來，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮： 第一，總體定位。即項目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等。 第二，產(chǎn)品定位。即本項目是以租賃為主還是 銷售為主。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加 “好賣 ”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪 “好賣 ”。一般而言，二、三級城市應(yīng)重點推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計的關(guān)鍵。 第三，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會低，商鋪總價會高，對于出售會有很大的困難。 第四，價格定位。即對商鋪租金和商鋪銷售價格定位。由于商業(yè)的特點 ,每個位置的租金水平都會有所差異的，從而每個位置的售價也有不同。很多開發(fā)商由于對商業(yè)位置價值理解的深度 不夠，往往定價過于簡單，從而不能充分地將每個位置的商業(yè)潛力最大化。 第五，投資人與租賃人定位。準(zhǔn)確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。 3.符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃 概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要。二、三級城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計。要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合，過于概念化的設(shè)計，往往使項目不倫不類，比如 “歐洲城 ”、 “羅馬街 ”等等。 4.直效營銷與概念營銷 二、三級城市的經(jīng)營者對 于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的重點應(yīng)放在 “真誠的告知 ”與 “未來的分析 ”上。二、三級城市的城市擴(kuò)展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準(zhǔn)確地把握市場，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)公司多項目開發(fā)最有效的管理模式分析 在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而 “ 坐享 ” 土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā) 并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。 根據(jù)蘭德企管研究室 2006 年 10 月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的 300 家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有 84的企業(yè)在同時進(jìn)行多項目開發(fā)，有 15的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在 5 個（含）以上；其中， 73 家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項目開發(fā)，資質(zhì)一、二級企業(yè)中 90進(jìn)行多項目開發(fā)。可以說，多項目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。 “ 多項目開發(fā)綜合癥 ” 多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表 現(xiàn)在以下幾個方面： 公司與項目部（項目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰； 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核； 項目部（項目公司）受項目經(jīng)理的 “ 人治 ” 影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理； 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差； 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽； 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享； 對企業(yè)品牌建設(shè)貢 獻(xiàn)不大，等等。 這些問題是 “ 多項目開發(fā)綜合癥 ” 的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標(biāo)）。 一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說： “ 公司正在運(yùn)作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。 ” 想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。 為什么會出現(xiàn) “ 多項目開發(fā)綜合癥 ” ？原因主要有三個方面： 第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 戰(zhàn)略發(fā) 展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等；是重點發(fā)展東部城市，還 是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大 “ 多項目開發(fā)綜合癥 ” 。 第二、資源配置不合理 眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型 的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值 最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂 “ 短板 ” ）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。 許多企業(yè)在實施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以 “ 短板 ” 資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以 “ 長板 ” 資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存 在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。 第三，規(guī)章制度不健全 企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系： 行政事務(wù)管理體系； 信息管理體系； 法律事務(wù)管理體系； 人力資源管理體系； 財務(wù)管理與成本控制體系； 投資者關(guān)系管理體系； 供方管理與采購管理體系； 項目（工程）管理體系； 營銷管理體系； 客戶關(guān)系管理體系，等。 健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的管理制度匯編就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn) “ 多 項目開發(fā)綜合癥 ” 。 不要盲從 “ 標(biāo)桿 ” 企業(yè) 或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表學(xué)習(xí)萬科好榜樣后，將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。 樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲 從。 以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點原因： 第一，沒有可比性。 截至 2005 年末，萬科總資產(chǎn) 219.9 億元，凈資產(chǎn) 83.1 億元。 2005 年，萬科實際完成開工面積 259.3 萬平方米，同比增長 7.9%，同期竣工面積 217.4 萬平方米，同比增長 37.9%。雖然很多單項指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實的 NO.1。萬科能成為業(yè)界的 NO.1 有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價值 、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司 也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。 第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式 鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機(jī)制： 集團(tuán)公司區(qū)域公司城市公司項目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為項目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機(jī)制就可以，即：公司城市公司項目部，甚至是兩級管理機(jī)制就可以，即：公司項目部（項目公司）。 管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。 確立產(chǎn)品模式是多項 目開發(fā)的基礎(chǔ) 在進(jìn)行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目），那么各項目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗和金錢堆積的大量教訓(xùn)被 “ 歸零 ” 了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺 “ 非常忙 ” 、 “ 非常累 ” 的最主要原因。但是 ，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。 所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型。 通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn) “ 第一梯隊 ” 企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的 “ 格林 ” 系列（格林小鎮(zhèn)格林春天格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城 市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光 100 投資集團(tuán)的 “ 陽光 100 國際新城 ” 系列（在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā) “ 城市新興白領(lǐng)公寓 ” ），萬達(dá)集團(tuán)的 “ 萬達(dá)商業(yè)廣場 ” 系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目）； SOHO 中國的 “SOHO” 系列 （ SOHO 現(xiàn)代城建外 SOHO SOHO 尚都）等。 可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。 對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素： 1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。 2、區(qū)位選擇，就 是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。 3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。 4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。 5、確定項目風(fēng)格，就是賦予項目獨特的、便于識別的 “ 符號 ” ，使社會公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。 6、設(shè)計定型，就是各項目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可 以通用于各項目。 7、賣場設(shè)計、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。 8、統(tǒng)一的 VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的 “ 表象符號 ” ，也是最容易做到的。 建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關(guān)鍵 如前所述， “ 多項目開發(fā)綜合癥 ” 的原因之一是 “ 規(guī)章制度不健全 ” 。大量實踐表明，許多 “ 癥狀 ” 是 “ 規(guī)章制度不健全 ” 的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實施多項目開發(fā)的關(guān)鍵。 建立項目管理模式可分為三個步驟： 第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上。在單項目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實現(xiàn)項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以 “ 公司項目部（項目公司） ” 兩級管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（ 1）供地；（ 2）供資金；（ 3）管控與評價。項目部（項 目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實施職能，也要做好三件事：（ 1）完成目標(biāo)；（ 2）樹立品牌；（ 3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應(yīng)充分考慮以下要素： 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求； 項目類型； 產(chǎn)品模式； 經(jīng)營模式（特別是外包模式）； 資源狀況（特別是人力資源狀況）； 企業(yè)文化。 多項目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因為矩陣制容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé) 任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。 第二步，劃分項目類型 項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權(quán)劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。 劃分項目類型是進(jìn)行項目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了 “ 欲繁就簡 ” ，通常組合為以下四種項目組織類型：（ 1）本地直屬項目部；（ 2）異地項目公司；（ 3）控股項目公司； （ 4）參股項目公司。 第三步，進(jìn)行流程設(shè)計，建立項目管理體系 多項目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項目部（項目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。 通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面： 項目組織管理（包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項目部的組建、解散等）； 項目人力資源各類（包括項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）； 項目資金與財務(wù)管理； 項目計劃與目標(biāo)管理； 項目投資決策管理； 項目研發(fā)與設(shè)計管理； 采購與招標(biāo)管理； 項目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）； 項目營銷管理； 項目客戶關(guān)系管理，等。 投資主體虛擬化與管理主體實體化 確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題 體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。 但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于 “ 職責(zé)劃分如何更合理 ” 等問題，無論是“ 金字塔式 ” 還是 “ 倒金字塔式 ” ，無非是在 “ 左傾 ” 和 “ 右傾 ” 中尋求相對合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上 傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管 理主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項目計劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實現(xiàn)項目投資目標(biāo)。 事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的 “ 標(biāo)桿企業(yè) ” ，還是風(fēng)光無限的 “ 地產(chǎn)大腕 ” ，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認(rèn)為 “ 項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化 ” 是最有效的投資開發(fā)模式。 “ 項目投資主體虛擬化 ” 是指無論是本 市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。 項目投資主體虛擬化的益處 有利于項目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）； 有利于規(guī)避法律風(fēng)險； 有利于財務(wù)核算； 有利于稅務(wù)籌劃。 “ 項目管理主體實體化 ” 是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項 目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署項目委托管理協(xié)議書，并支付一定額度的管理費用。 “ 項目管理主體實體化 ” 的益處 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用； 有利于實施有效的考核； 有利于項目投資目標(biāo)的實現(xiàn)。 “ 項目投資主體虛擬化 +項目管理主體實體化 ” 盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上 “ 投資商與開發(fā)商相分離 ” 的主流業(yè) 態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。 造地模式探究 中華人民共和國土地管理法規(guī)定土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等，未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒草地、鹽堿地、沙地、裸巖石礫地、河流水面、湖泊水面、葦?shù)?、灘涂地、冰川與永久積雪地及山地等。本文所說的 “ 造地 ” 是指 “ 造建設(shè)用地 ” ，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)、生活及公共配套需要的建設(shè)用地規(guī)模越來越大， “ 造地 ” 需求越來越旺，按照上述土地用途分類，造地模式也分為三類。 新增地：即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用途為建設(shè)用地，以往各地新建的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新城區(qū)都屬于這種模式，通過一次性或分批次轉(zhuǎn)變農(nóng)用地用途的辦法來獲得新增建設(shè)用地，隨著關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知從 2007 年 1 月 1 日起實施，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍，地方政府 “ 大肆圈地 ” 的無序行為得到有效遏制，但隨之而來的是 “ 以租代征 ” 現(xiàn)象的蔓延 。 未利用地開發(fā)：未利用地屬于國有性質(zhì)，在開發(fā)程序上相對簡單一些，涉及到的利益群體也較少，但因遠(yuǎn)離城區(qū)、環(huán)境惡劣，開發(fā)成本及難度相對較大。包括河道灘涂地利用、圍湖造地、圍海造地、開山造地等，例如，西安市浐灞生態(tài)區(qū)是通過對浐河、灞河三角洲區(qū)域的生態(tài)恢復(fù)、河道治理開發(fā)出核心區(qū) 45 平方公里的集商務(wù)、休閑與居住等于一體的生態(tài)新區(qū)，正在建設(shè)的唐山市曹妃甸是在原 4 平方公里的曹妃甸島與陸地之間的灘涂地上吹填形成 310 平方公里的新區(qū)，吸納包括新首鋼在內(nèi) 2000 億元總投資項目。 2006 年 8 月 31 日出臺的國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào) 控有關(guān)問題的通知對土地利用規(guī)劃和計劃有了新的規(guī)定，將包括占用農(nóng)用地和未利用地在內(nèi)的新增建設(shè)用地控制指標(biāo)統(tǒng)一納入土地利用年度計劃管理，也就是說未利用地開發(fā)的政策門檻也大大提高了。 存量地改造：就是原有建設(shè)用地的整合、優(yōu)化、提升，包括用途調(diào)整（工業(yè)轉(zhuǎn)商住等）、容積率提升、性質(zhì)改變（集體建設(shè)用地變國有建設(shè)用地）、位置調(diào)整（占補(bǔ)平衡）等。隨著新增地及未利用地開發(fā)的難度加大，各地政府及開發(fā)商都把目光聚焦到存量地改造上來。對于存量地改造，按規(guī)模來分，可分為成片開發(fā)與分片開發(fā)，按運(yùn)作主體來分，可分為政府主導(dǎo)的新城模式、 原駐地居民 /單位主導(dǎo)的聯(lián)合股份模式及開發(fā)商主導(dǎo)的市場化模式。目前，國內(nèi)比較流行的存量地改造項目有以下幾種： 城中村 /城郊村改造：各地相互學(xué)習(xí)、取長補(bǔ)短，紛紛出臺了一系列城中村改造相關(guān)政策，目前城中村改造的趨勢是大城市向中小城市蔓延，城中向城外擴(kuò)展，政府主導(dǎo)走向市場化。城中村改造的問題比較復(fù)雜，包括土地性質(zhì)的改變，不僅要解決原駐地居民安置問題，還要解決其長期穩(wěn)定發(fā)展問題； 舊城改造：已經(jīng)是國有建設(shè)用地性質(zhì)的舊城區(qū)改造相對容易一些，通過重新定位、整體規(guī)劃達(dá)到用途改變、地塊整合及容積率的提升； 礦區(qū)改造：按照中國 礦業(yè)城市聯(lián)合會最新界定的標(biāo)準(zhǔn)和提供的數(shù)據(jù)，目前中國有礦業(yè)城市 178 座，人口 3.1 億人，占全國城市的1/4，礦山壓占土地 4 萬平方公里，相當(dāng)于全國已批準(zhǔn)的所有國家級 222 個、省級 1346 個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積總和的 4 倍多（全國開發(fā)區(qū)總面積 9949 平方公里）。而在這些礦業(yè)城市中，有 18 座資源已經(jīng)枯竭，有約 70處于中年期也將面臨資源枯竭問題。礦業(yè)資源型城市的轉(zhuǎn)型及礦區(qū)土地資源開發(fā)問題將是中國面臨的巨大挑戰(zhàn)和市場機(jī)遇。廢棄礦區(qū)可以復(fù)墾成農(nóng)田、魚塘，也可以開發(fā)成工業(yè)區(qū)及旅游區(qū)甚至居住區(qū)等，在世界各國及我國已經(jīng)有很多成功范例 ； 退二進(jìn)三：也稱 “ 騰籠換鳥 ” ，就是工業(yè)企業(yè)退出城區(qū)，讓商業(yè)及居住等第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，這不僅是城市環(huán)境品質(zhì)提升的要求，也是中心區(qū)地價攀升的逼迫使然，尤其是水泥廠、化肥廠、化工廠等重污染、低附加值企業(yè)的外遷，也包括國有老企業(yè)改制、甚至破產(chǎn)留下的土地資源開發(fā)。筆者曾調(diào)查了位于太原市并州南路 41 號的太原銅業(yè)公司破產(chǎn)改造項目，已做控規(guī)，有十余家開發(fā)商接觸，占地面積 180 余畝，基準(zhǔn)出讓地價 300 萬元 /畝，總價 5.4 億元以上，估計這個國有老廠上千人干了一輩子也創(chuàng)造不了這么大的產(chǎn)值。另一個巨大的退二進(jìn)三項目是全國大型鋼鐵企業(yè) 的 “ 海遷 ” ，因北京奧運(yùn)環(huán)保問題而使首鋼遷至曹妃甸已引起濟(jì)鋼萊鋼遷日照港、寶鋼部分遷湛江港、武鋼柳鋼遷防城港等一些連鎖反應(yīng)，鋼城新址的興建和舊址的改造正孕育著巨大的地產(chǎn)商機(jī)； 飛機(jī)場等大型基礎(chǔ)設(shè)施外遷：飛機(jī)場占地規(guī)模巨大，一般在 3000-5000 畝，且對周邊有嚴(yán)格的端凈空限制，隨著機(jī)場外遷，巨大的土地資源價值被釋放。目前國內(nèi)正在實施的機(jī)場外遷后的老機(jī)場開發(fā)項目包括?？诖笥⑸綑C(jī)場、贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場等。 占補(bǔ)平衡：就是建設(shè)用地指標(biāo)異地置換或買賣，國務(wù)院在關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā) 28 號）指出“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地（或農(nóng)用地）的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（拆舊區(qū)）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)的地塊（建新區(qū)），共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過農(nóng)村建設(shè)用地的建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理，集約化水平大幅度提高的土地整理工作。筆者曾在山東省臨沂市顧問土地項目時就調(diào)研了當(dāng)?shù)氐摹罢佳a(bǔ)平衡”經(jīng)驗，目前，成都市在批準(zhǔn)為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗區(qū)后施行的“ 整鎮(zhèn)鎮(zhèn)村改造”、“拆院并院”工程，就是按照占補(bǔ)平衡政策，將集體建設(shè)用地指標(biāo)解放出來置換到城市去， 2007 年 7 月 31 日，成都市委、市政府出臺的關(guān)于深化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面的意見（試行）指出，“農(nóng)村土地整理和拆院并院節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo)，可經(jīng)批準(zhǔn)后等量掛鉤到規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)有償使用?！惫P者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“拆院并院”要得到農(nóng)民的積極響應(yīng)，必須推行改變生產(chǎn)方式與改善生活方式的兩輪驅(qū)動，不能只把房子翻新了、集中了了事。另外，對于農(nóng)村及偏遠(yuǎn)區(qū)的廢舊窯場、零星廠礦的土地整理也具有相當(dāng)?shù)膬r值和潛力。 劃撥土地收購方 式分析 建立土地收購儲備制度的前提是政府要有一定數(shù)量的土地儲備，其來源主要有兩個方面：一是征用集體所有的土地；二是收回、收購國有劃撥土地。對于征用集體土地的補(bǔ)償、安置，土地管理法等作了明確規(guī)定。而現(xiàn)行法律對收回、收購國有劃撥土地的補(bǔ)償問題沒有具體規(guī)定，值得深入探討。 劃撥土地收購價格定義 對于收回劃撥土地的補(bǔ)償問題，在土地管理法第條規(guī)定可以收回國有土地使用權(quán)的情形中，給予前兩項土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償，但未明確具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 筆者認(rèn)為，實行土地有償使用制度后，為了實現(xiàn)土 地資源的資產(chǎn)價值，除無償收回國有土地使用權(quán)外，國家需要使用原劃撥給土地使用者的國有土地時，應(yīng)按照現(xiàn)狀土地的市場價格給予補(bǔ)償。 劃撥土地的價格體現(xiàn)在以下三個方面： 劃撥土地的取得費用：土地管理法規(guī)定，征用土地要按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，其中征用耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費；征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。同時，在土地征用過程中，除上述支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人的補(bǔ)償費用外，土地使用者還需支付耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、農(nóng)田水 利建設(shè)基金、城市建設(shè)配套費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地補(bǔ)充費、土地管理費等稅費，有的還代政府征用了部分道路和市政用地。實際情況是，土地使用者無償獲得的劃撥土地并不是 “ 免費 ” 取得的，而是支付了一定的征地成本并繳納了相應(yīng)的稅費，相對于有償出讓方式而言，僅僅是免掉了應(yīng)該上繳國家的土地出讓金（即土地年租金的收益現(xiàn)值）部分。從這個角度講，劃撥土地應(yīng)該具有相應(yīng)的價格內(nèi)涵。土地使用者的追加投資：劃撥土地使用者在取得土地后，按照城市規(guī)劃實施開發(fā)，建設(shè)成可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的工業(yè)、商業(yè)、旅游、科研、住宅等各類產(chǎn)業(yè)項目，并進(jìn) 行了水、電、路的配套建設(shè)，因此土地使用者將毛地變?yōu)槭斓氐淖芳油顿Y，也應(yīng)當(dāng)計入土地使用權(quán)價格當(dāng)中。土地使用權(quán)的預(yù)期收益：從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，土地使用者通過征用方式獲得土地使用權(quán)后繼續(xù)建設(shè)使用，其目的是為了獲得以后的預(yù)期收益。這部分預(yù)期收益不僅包括土地的增值，還包括了地面建筑物、生產(chǎn)設(shè)備、配套設(shè)施以及土地位置、交通環(huán)境等綜合效益，因此在分析劃撥土地價格時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用者永續(xù)使用而產(chǎn)生的預(yù)期收益。由于土地位置的固定性、數(shù)量的稀缺性以及土地的不可再生性，使得土地的預(yù)期收益在市場經(jīng)濟(jì)的條件下可以變現(xiàn)為實際收益，這正 是土地使用權(quán)價格的重要組成部分。 劃撥土地具有相應(yīng)的市場價格，因此在實施收購儲備時，要對劃撥土地進(jìn)行價格認(rèn)定，既不能認(rèn)為無償取得的劃撥土地政府就能無償收回，也不能不顧實際制訂統(tǒng)一的收購價格，形成新的地價壟斷。 劃撥土地收購定價機(jī)制 目前大部分城市尚處在建立儲備制度的起步階段，政府手中還未掌握相當(dāng)數(shù)量的儲備土地。在這一階段，應(yīng)該以土地儲備的經(jīng)營職能為主，在經(jīng)營中逐步完善和加強(qiáng)管理職能。這樣，以政府授權(quán)經(jīng)營的身份實施收購儲備時，就不宜采用行政手段制定收購價格，應(yīng)充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ) 性作用，建立公開、公平、公正的定價機(jī)制。 筆者認(rèn)為，劃撥土地的收購價格應(yīng)體現(xiàn)土地的資產(chǎn)價值，兼顧原土地使用者和地方政府的雙重利益，有助于土地市場的完善和規(guī)范發(fā)展。在這個前提下，劃撥土地的收購價格，就應(yīng)當(dāng)是該宗土地在現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀房產(chǎn)及現(xiàn)狀配套設(shè)施下的市場價格減去出讓金后的剩余部分，即： 某宗劃撥土地的收購價格該宗土地現(xiàn)狀市場價格該用途下應(yīng)繳納的土地出讓金 這里所指的市場價格，可以是劃撥土地現(xiàn)狀條件下的評估地價，也可采用土地出讓價格進(jìn)行確定。需要指出的是，儲備機(jī)構(gòu)和被收購方共同委托 評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估時，要明確以下幾個方面的內(nèi)容： 以現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率及現(xiàn)狀市政配套設(shè)施為評估基礎(chǔ)；現(xiàn)狀地面建筑物若涉及舊城改造拆遷或因改變用途需要拆遷的，其地面建筑物拆遷成本應(yīng)從評估價格中扣除，如果被收購方愿意自行拆除的除外；現(xiàn)狀地面建筑物若不必拆遷并可以使用的，還應(yīng)評估建筑物的補(bǔ)償價格。 劃撥土地收購方式 筆者認(rèn)為可以采用三種方式對劃撥土地實施收購儲備： 委托收購方式 即采用協(xié)議委托方式，由市場決定收購價格。 具體操作程序是：儲備機(jī)構(gòu)接受土地使用者委托，協(xié)議 收購該宗劃撥土地，進(jìn)行前期開發(fā)配套后，按照規(guī)劃要求實施招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓，出讓成交價扣除前期費用和出讓金后，剩余部分即核定為收購價格，一次性支付給被收購方。 這種方式適用于土地區(qū)位優(yōu)越、配套條件良好、市場需求旺盛的條件，儲備機(jī)構(gòu)僅需支付少量的前期費用，即可完成收購、儲備、出讓工作。需要注意的是如果該宗土地區(qū)位不好，受規(guī)劃限制，或存在較多可替代地塊時，應(yīng)慎重考慮出讓失敗情況下，是重新采用其他方式實施收購，還是繼續(xù)交由原土地使用者。 全資收購方式 即一次性支付收購地價后買斷土地使用權(quán)。 具體操作程序是：委托土地評估機(jī)構(gòu)按照被收購?fù)恋氐默F(xiàn)狀用途、面積、配套情況，評估出市場價格，扣除現(xiàn)狀用途下應(yīng)繳納的出讓金，剩余部分核定為收購地價，一次性支付給被收購方后，將該宗土地納入儲備。 這種方式適用于資金充足、制度健全、市場完善的地區(qū)。儲備機(jī)構(gòu)全資收購劃撥土地后，通過前期開發(fā)、市政配套，在適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行公開出讓，有利于調(diào)控土地市場，獲得土地增值收益。不利之處是占壓資金，在市場萎縮或供大于求時，容易加大資金風(fēng)險。 風(fēng)險收購方式 即原土地使用者可以享受土地的增值收益，但收益有風(fēng)險。 具體操作程序是：委托土地評估機(jī)構(gòu)按照被收購?fù)恋氐默F(xiàn)狀用途、面積、配套情況，評估出市場價格，扣除現(xiàn)狀用途下應(yīng)繳納的出讓金，剩余部分核定為收購地價。儲備機(jī)構(gòu)先行支付收購地價的，將土地納入儲備。若土地成功出讓，支付剩余的，如果有增值收益（即成交地價扣除出讓金后超出收購地價的部分），原土地使用者可以享受一定比例的收益分成；若土地出讓失敗，儲備機(jī)構(gòu)支付剩余的后將土地收購。 這種方式實際上是一種風(fēng)險共擔(dān)、利益共沾的收購方式，儲備機(jī)構(gòu)花費較少的收購成本即可實施收購，即使出讓失敗也可用當(dāng)時的收購價格實 施收購；而對于被收購方來說，可以享有一定的增值收益，即使沒有土地增值，至少可以獲得當(dāng)時的收購價格。 對土地置換兩種不同形式的分析 土地置換是以符合土地利用總體規(guī)劃為要求，以耕地“占一補(bǔ)一”為前提條件，以調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局為目標(biāo)，以土地的適宜性為依據(jù)，通過異地調(diào)整，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設(shè)用地均為國有土地，運(yùn)作時不涉及土地性質(zhì)問題，僅限于權(quán)屬的重新調(diào)整和界定。其具體可分為兩種情形：一是異區(qū)地塊的置換，二是同區(qū) 內(nèi)地塊的置換。這兩種土地置換的基本運(yùn)作形式、存在問題及對策，值得研究。 異區(qū)置換 其基本運(yùn)作形式就是將土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地（甲地塊）復(fù)墾成農(nóng)用地，在規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)域范圍內(nèi)占用等質(zhì)等量的農(nóng)用地（乙地塊）進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。 一般情況，這兩個地塊不可能相鄰，絕大多數(shù)分屬于兩個土地使用者或分屬于兩個集體經(jīng)濟(jì)組織。操作時，往往采用“推磨”的形式 把甲地塊復(fù)墾為農(nóng)用地，沿著推磨線路，與相鄰的土地使用者或集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行等量、等質(zhì)的土地調(diào)換，以此類推，直至調(diào)整到乙地塊的位置。通過與 中間土地使用者或集體經(jīng)濟(jì)組織土地的等量調(diào)換，使被占用的農(nóng)用地成為復(fù)墾的建設(shè)用地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的“飛地”，即可直接利用。 1.存在問題 一是選址不當(dāng)。一些地方為了盡快達(dá)到用地的目的，在選擇用來置換的地塊時把關(guān)不嚴(yán)，所選地塊不在規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)內(nèi)，而屬于建設(shè)用地。 二是重用地、輕補(bǔ)充。有的對復(fù)墾驗收把關(guān)不嚴(yán)，不能達(dá)到與所占農(nóng)用地數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)囊螅挥械膭t只繳納一定的保證金 ,就占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，至于用于復(fù)墾的地塊是否復(fù)墾，數(shù)量、質(zhì)量如何，不再進(jìn)行跟蹤管理。 三是操作性差。用于復(fù)墾 的地塊在原來使用時已經(jīng)完成相關(guān)的征地、補(bǔ)償和安置，采用推磨的形式進(jìn)行置換后，可以避免對被占用地塊的重新補(bǔ)償、安置。但以這種形式逐一調(diào)整，戰(zhàn)線較長，且涉及相當(dāng)多的土地權(quán)益人。要妥善解決相關(guān)的矛盾和歷史遺留問題，保證權(quán)益人的土地合法權(quán)益，時間長、難度大。同時，還要對置換所涉及的土地所有權(quán)、使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行重新登記，后續(xù)工作面廣量大，相當(dāng)繁瑣。 2.對策 一是正確界定用于置換的建設(shè)用地。用于復(fù)墾的地塊現(xiàn)狀必須是建設(shè)用地，規(guī)劃用途是農(nóng)用地；用于非農(nóng)建設(shè)的地塊規(guī)劃用途必須是建設(shè)用地。 二是堅持 先補(bǔ)后占的原則。置換中的土地復(fù)墾驗收權(quán)應(yīng)上收一級，由省或受省委托的市進(jìn)行驗收，合格后方可在異地占用同等面積的農(nóng)用地。 三是明確簡便易行的操作辦法。土地置換審批可執(zhí)行現(xiàn)行的建設(shè)用地審批模式，由地方政府按批次報省審批，納入存量建設(shè)用地使用的總盤子，由省級政府扎口管理，由此避免過去基層政府直接通過土地置換來規(guī)避調(diào)控、多頭供地或以登記代替用地審批的違規(guī)現(xiàn)象。在審批內(nèi)容上，要區(qū)別于新增用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收，主要審批用地計劃的控制和復(fù)墾是否落實到位。在報批費用上，應(yīng)免繳耕地開墾費、農(nóng)業(yè)重點開發(fā)基金、耕地占用稅等規(guī) 費。 四是合理分配相關(guān)土地權(quán)益人的合法利益。土地置換涉及的相關(guān)土地權(quán)益人主要有：用于復(fù)墾地塊的使用者、用于建設(shè)占用地塊的所有者及其使用者（承包經(jīng)營者）。對于復(fù)墾地塊，由于土地使用者在用地之初辦理了相關(guān)手續(xù)，要對其復(fù)墾進(jìn)行置換，應(yīng)享有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。復(fù)墾后的土地，性質(zhì)不變?nèi)詾閲?，可暫交原集體經(jīng)濟(jì)組織耕種，此間由耕種者履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。對于建設(shè)占用地塊，其所有者和使用者（承包經(jīng)營者）也應(yīng)獲得補(bǔ)償、安置，具體可比照現(xiàn)行的農(nóng)用地轉(zhuǎn)征用中的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 同區(qū)置換 同區(qū)置換是指在土地利用總 體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，將甲地的建設(shè)用地復(fù)墾為農(nóng)用地（將甲地的建設(shè)用地變現(xiàn)給他人，在異地征、使用的不在此討論之列），在乙地占用等質(zhì)等量的農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)?，F(xiàn)實中表現(xiàn)為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地向城市集中，零星村莊向中心村、集鎮(zhèn)集中，工業(yè)項目向集聚區(qū)集中。 1.存在問題 這種置換只是一種被動的個體行為，是基于工業(yè)項目對規(guī)模集聚效益或個人居住對優(yōu)越的配套環(huán)境的追求，通過效益、舒適度比較采取的一種自發(fā)行動。在缺乏相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)措施推動的情況下，要實現(xiàn)“三集中”將是一個漫長的過程。 2.對策 一 是細(xì)化土地利用總體規(guī)劃用途分區(qū)，強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控作用?，F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃只分為建設(shè)用地區(qū)域、農(nóng)用地區(qū)域和未利用地區(qū)域。這種分法過粗，對土地利用結(jié)構(gòu)、布局調(diào)控乏力。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)對城市、集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村功能分區(qū)進(jìn)一步細(xì)化，以利于指導(dǎo)土地利用行為，促進(jìn)工業(yè)集聚、生活集中。 二是采取必要的行政干預(yù)。地方政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，促使工業(yè)項目特別是重點項目按照“產(chǎn)業(yè)集聚、距離就近”的原則，進(jìn)入工業(yè)集聚區(qū)集中生產(chǎn)，以形成積聚效應(yīng)，推進(jìn)土地集約利用。 三是采取一定的鼓勵措施。為改變村莊分布零散的狀況，改善人們生活水 平，可以通過資金補(bǔ)貼等方式，鼓勵農(nóng)戶退出零星住所，按統(tǒng)一規(guī)劃集中建房居住。 3.同區(qū)置換的一個特例 退二進(jìn)三 在級差地租的調(diào)節(jié)下，城市中經(jīng)濟(jì)效益低下的工業(yè)項目逐步退出黃金地段，改由第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。工業(yè)項目在城郊或遠(yuǎn)離城區(qū)的工業(yè)集聚區(qū)選址落戶，以獲取地租差額。其結(jié)果是，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)各自找到了應(yīng)有的位置，土地利用實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化。這是同區(qū)置換中的一個特例。在前幾年國有企業(yè)改制過程中，為償還債務(wù)、兌現(xiàn)職工工資、置換職工身份、擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)，許多企業(yè)就是通過這種方式獲得了大量啟動資金。 房 地產(chǎn)融資風(fēng)險及其金融創(chuàng)新化解方式 2005年以來，中國的房地產(chǎn)市場與銀行體系呈現(xiàn)出一種十分值得玩味的格局：在房地產(chǎn)商 “ 四證 ”( 土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 )齊全之前，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)商可以說是冷眼相對、嚴(yán)格防范；但是在房地產(chǎn)商 “ 四證 ”( 土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 )齊全之后，商業(yè)銀行往往是爭相給房地產(chǎn)商貸款。 這實際上反映了當(dāng)前中國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的一系列身層次的困境與缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行 業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動關(guān)系，二者相輔相成，必然會對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的推動力量。 顯然，目前房地產(chǎn)融資活動中存在的一系列問題，顯示當(dāng)前中國的金融體系和房地產(chǎn)體系的協(xié)調(diào)配合存在一系列值得改進(jìn)的地方。 房地產(chǎn)企業(yè)需要個性化的融資模式設(shè)計 房地產(chǎn)融資最突出的特征是資金投入與回流的時 間差距大，而跨時間的配置風(fēng)險正是各種金融工具最主要的作用。不同工具的期限、風(fēng)險收益等截然不同，如何通過各種工具有效的融資，保證開發(fā)資金投入與回收在時間上和數(shù)量上的協(xié)調(diào)平衡是確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)的根本問題。因此應(yīng)該在政策允許的業(yè)務(wù)范圍里，審慎選擇收益風(fēng)險配比合理，融資成本可以接受的融資方式。 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式 房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條貫穿始終，循環(huán)反復(fù)。因此在合適的時期選擇合適的融資方式就尤為重要，既要籌得充分的資金，保證資金鏈條的流暢運(yùn)轉(zhuǎn)，也要合理衡量融資 規(guī)模，避免過度融資帶來的成本。資金的可得性、穩(wěn)定性較高就應(yīng)該支付較高的融資成本，關(guān)鍵要看企業(yè)在資金的融資成本與融資收益之間的權(quán)衡。 我國的房地產(chǎn)開發(fā)可以分為七個環(huán)節(jié)：開發(fā)項目的立項和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個融資階段，