高力鹽城項目 市場和產品研究初稿 2008.10.18 目錄 第一篇 宏觀部分 第二篇 經濟與產業(yè) 第三篇 房地產市場綜述 第四篇 板塊市場 第五篇 項目區(qū)域發(fā)展特征 第六篇 產品力初步研究 背景 : 1、歷史：自漢武帝元狩 4年（公元前 119年）建縣以來，共有 2100多年歷史 ，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng) 2、人口：全市總人口 806萬，其中市區(qū)人口 68.6萬，全市人口年均增長速度為 0.6%，城市人口年均增加 6,84萬人，戶均人口數量為 3.12人 3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年年均溫度在 13度左右 4、居住：鹽城市政府出臺 市區(qū) 2008-2012年住房建設規(guī)劃 ,確定規(guī)劃期內市中心城區(qū)人均住房面積不低于 33平方米 本數據均摘自官方網站及城市年鑒 第一篇：宏觀部分 數據一：地區(qū)生產總值 1、 07年全年實現地區(qū)生產總值 1368億元，按可比價計算比上年增長 15%，增幅創(chuàng)“九五”以來的新高； 2、從 01年開始地區(qū)生產總值開始進入一個相對高速增長的時期 ,近幾年來基本增長速度基本維持在 15%左右 ,增長速度驚人。 數據二：三產結構 1、全市第一產業(yè)實現增加值 260億元，增長 4%；第二產業(yè)實現增加值 642億元，增長 19.1%；第三產業(yè)實現增加值 466億元，增長 16.2%； 2、工業(yè)化進程明顯加快，三次產業(yè)結構由 2006年的 20.945.7 33.4調整為 19： 46.9： 34.1，二三產業(yè)比重上升了 1.9個百分點，其中第二產業(yè)比重上升了 1.2個百分點 ； ； 3、私營企業(yè)開始崛起，成為就業(yè)的主力和推動社會經濟發(fā)展的新動力。 數據三：人均 GDP 1、 07年全年增長 23%，人均 GDP較上年有明顯增加，達到了 18009； 2 、 總體走勢，穩(wěn)中有漲， 03年以后增長速度加快。 數據四：人均可支配收入 1、 07年全年增長 15%，人均可支配收入為 13857元， 2000年以來，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長，該區(qū)域經濟發(fā)展較為穩(wěn)定； 第二篇：經濟與產業(yè) 鹽城經濟發(fā)展階段 1、 1983 1988年，經濟振興階段。 農業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得發(fā)展， GDP年均增長 9%，二產勞動力比重上升 8.4%，三產上升 4.2%，固定資產投資增加 70%； 2、 1989 1991年 , 經濟調整階段。 GDP年均增長 6.9 ，二產勞動力比重下降 1.1個百分點，三產勞動力比重僅上升 0.5個百分點，固定資產投資增長 6%； 3、 1992 1996年 , 繼續(xù)發(fā)展階段。建設市場、招商引資、興辦開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開發(fā)房地產， GDP年均增長 13.1，二產勞動力比重上升 3.2個百分點三產勞動力比重上升 2.7個百分點，固定資產投資增長 35%； 4、 1997 2000年 ,平穩(wěn)發(fā)展階段。亞洲金融危機的沖擊，通貨緊縮的壓力，內需不足。 GDP年均增長 10.9，二產勞動力比重下降 4.9個百分點 ，三產勞動力比重上升 4個百分點，固定資產投資增長 8%； 5、 2001-2007年，快速發(fā)展階段。 GDP年均增長 13.2 ，二產勞動力比重上升 9.2個百分點，三產勞動力比重上升 10.7個百分點，固定資產投資增長 29% 鹽城目前主要產業(yè)： 1、紡織服裝：共有各類棉花加工企業(yè) 100多家 ，是鹽城市未來較長時期的主要產業(yè)； 2、汽車制造：主要是悅達汽車、中威客車等汽車產業(yè)園； 3、農副業(yè)：年產糧食 500萬噸、油料 30萬噸、肉類 60萬噸、禽蛋 70萬噸、水產品 60萬噸左右； 4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來大力發(fā)展的產業(yè)； 5、房地產業(yè)：到 2010年，規(guī)劃中增加值年均增長達到 20%，開竣工總量達到 480萬平方米； 內外經濟形勢概要： 1、歐美經濟受金融風暴影響，衰退已成定局，外需減少嚴重，受及牽連，國內經濟 3季度下滑明顯，政策已全面轉向三保； 2、紡織業(yè)自去年開始即受到人民幣大幅升值影響，出現大面積虧損，相關從業(yè)人員失業(yè)現象普遍； 3、汽車制造業(yè)及其相關產業(yè)受經濟不佳影響，需求大幅度萎縮，美國通用與克萊斯勒被迫考慮合并事宜，將對全球影響巨大； 4、因預期收入減少，股票市場、房產市場低靡，家庭資產大幅度縮水，旅游業(yè)受波及嚴重； 5、房地產業(yè)是本次全球金融風暴始作俑者，國家層面調控尚未放寬，去年投資增速過快帶來供給過大，價格虛高，較大調整不可避免。 鹽城經濟判斷： 1、經濟增速下滑：鹽城目前的幾大產業(yè)，除農業(yè)受累影響不大外，其余如紡織、汽車、旅游、房地產等支柱產業(yè)，均會受到嚴重波及，將對鹽城經濟發(fā)展帶來重大不利影響， GDP增速將有明顯下滑； 2、調整期限預測：根據以往鹽城經濟發(fā)展調整期限預測，第一次調整用時 3年， 97金融危機時用時 4年。本輪經濟調整自 08年始，按以往年限預測，將會達到 2011年，并且，隨著經濟體規(guī)模的加大，調整時間不會變短； 3、房地產業(yè)預測：房地產對 GDP的直接貢獻達到 20%左右，而在一些城市，達到 60%左右。從鹽城人口增加速度來看，每年增加 0.6%，即 4.83萬人，而城市人口每年（ 01-07年）增加 6.84萬人，由此可以看出，市區(qū)人口的增加，主要是由于農轉非（土地征用、拆遷）造成，而因為城市發(fā)展吸引外來人口的比例則不大。由此，當城市經濟發(fā)展減緩，城市化進程所需大量資金無法滿足時，房地產拆遷就無法造成大量需求，從而造成房地產業(yè)停滯不前，同時拖累經濟。 第二篇結論： 1、鹽城的房地產業(yè)調整，因其自身產業(yè)結構不完善的影響（服務業(yè)比例偏低，對外來人口缺乏吸引力），可能會持續(xù) 3年左右的時間，即從 08年 6月 2011年 6月，項目在推進過程中，應密切關注城市經濟的發(fā)展變化，合理確定開發(fā)時間、開發(fā)規(guī)模。 2、鹽城房地產市場的剛性需求主要來自于城市拆遷、農民進城以及部分新增人口，項目應密切關注政府在推進城市化工作的速度。 第三篇：房地產市場綜述 鹽城地產起步自 2003年起，在近四年中， 政府每年的土地供應量基本維持在每年 3000-4000畝 。 2006年，鹽城市區(qū) 住宅的去化量在 120-130萬 ， 之前每年去化量也都在約 100萬左右。 2007年上市量 230萬 ,去化量 180萬左右 ,整體 供應量較大，而由于年開發(fā)量及銷售量維持在 100萬左右，目前土地的存量較大。 政府目前重點大力推進南城新區(qū)的建設，潛在土地供應量充沛， 07年底到 08年初城市市場供應量已經于城南片區(qū)及周邊開始爆發(fā) 。 在鹽城土地供應量充分的情況下，市場后期推出量增速可觀： 隨著 “ 兩年內土地必須開發(fā) ” 政策的落實，大批土地趕在兩年期限內開發(fā)上市； 新政府城市規(guī)劃的調整，對于大批項目規(guī)劃重新調整后，將集中于近兩年內上市。 鹽城地產空間加速發(fā)展，但近期競爭壓力及市場壓力凸顯。 供應分析： 整體來說，鹽城地產熱潮起步于 2003年，地產整體市場的發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)。在政府（物價局）的限價措施下，整體房價從 2003年的均價約 1200元 漲到了 2006年底的 2600-2700元， 2007年底 3300-3800元， 2008年二季度 3800-4300元 ，（ 主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域 老城核心區(qū)目前價格已經在 4500左右，部分優(yōu)質樓盤價格已經在 5000元以上）。 鹽城的房價增長有兩個跳躍點，一是 2003年：在地產開發(fā)之初，房價有一個大幅提升的過程；二是 2006年，由于城市舊改慢、住宅供應量不足，且政府對于城市進行整體規(guī)劃，很多項目被叫停，加劇了市場上供不應求的局面，所以造成了價格的再次提升， 2006年的漲幅約在 600-700元， 2007年整個一年市場放量，但是市場還是處于供不應求的局面，造成 07年整個市場價格飆升漲幅約 800元。 2007年“ 51” 國慶之后，部分樓盤的帶領之下，全市范圍內樓盤均有價格的增長， 各家樓盤的漲幅在 150 250元左右 。 2008年初至今 ,由國內房地產市場的整體形式 ,導致鹽城市場也停止不前 ,全市范圍內價格有所回落 ,但是幅度不是很大 ,本月鹽城國慶房展會多數項目降價促銷 ,但效果一般 ,成交率低下 . 價格分析： 物業(yè)類型： 鹽城普通住宅多以多層為主，從近年開始市場上陸續(xù)有小高層、高層產品亮相，但由于市民普遍對于小高層物業(yè)不認可，所以從 07年 鹽城市場還處于從多層往小高層過渡的階段（但目前多數鹽城市民還對多層產品比較渴望） 。 規(guī)劃： 產品由兵營式布局向半圍合、圍合空間、錯落式布局發(fā)展。 戶型面積： 消費者熱衷 約 85兩房戶型， 100 的兩房半 戶型以及 120-125 的三室兩廳一衛(wèi) 的戶型。 戶型特點： 兩房半偏好兩房向南 ， 三房偏好兩個臥室及客廳向南 。 車庫、地下室： 每戶均需要有一個一樓車庫或是半地下室的儲藏室 。 集中車庫： 通常采用半地下室結構 ，車庫的頂部做成綠化的園林增加了項目綠化以及休閑活動的空間。 園林綠化： 各項目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會營造水系，園林內部采用高低錯落的常青植物以及竹子來進行點綴。 鹽城地產隨著近年來的發(fā)展，其產品已經由單一化、低開發(fā)水準發(fā)展為多元化產品，且更加注重品牌效應以及產品的檔次。 產品分析： 第四篇：板塊市場 鹽城房地產市場依照區(qū)域的市場特性和發(fā)展規(guī)律大致可以分為五大板塊： 城中板塊 城西板塊 鹽瀆板塊 城南板塊 河東板塊 大慶西路 世紀大道 西環(huán)路 以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀大道等主要河流、干道為界，劃分為城中、河東、城南、城西、鹽瀆等五大板塊。 板塊總述： 鹽城市場分析城中板塊 板塊區(qū)域劃分： 大慶路以北 新洋港河以南 通榆河以西 鹽馬路以東 配套情況： 建軍路、解放路商業(yè)中心 市中醫(yī)院、市一院、市疾控中心 市一小、市三小等 鹽城市場分析城中板塊 板塊分析： 配套完善，需求量大 ，房源緊缺，價格飆升 板塊特征： 該板塊處在鹽城市最繁華商圈 建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域臵業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。 市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學校及商貿中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購房需求量居高不下。 市場放量較小，老城區(qū)總的開發(fā)量在鹽城五大板塊中總量最低，但規(guī)劃起點較高，高檔社區(qū)初具雛形，這勢必引領老城區(qū)房價一路高漲。 鹽城市場分析城中板塊 錦江冠城： 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格：均價 2800 3200元 /平米 主力戶型： 100 110平米 燕達花園 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格：均價 2400 2500元 /平米（小公寓） 主力戶型： 120平米 悅達東園 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格： 4500 5000元 /平米（精裝修） 主力戶型： 90 120平米 柳岸花城 物業(yè)類型：多層 銷售價格：約 3300元 /平米 主力戶型： 85 125平米 鹽城市場分析城中板塊 鹽城市場分析河東板塊 配套情況： 學校：開發(fā)區(qū)中學、鹽城工學院 鹽城師范 醫(yī)療：無大型醫(yī)院 大洋灣畔 民航新村 東方綠苑 迎賓花苑 陽光世紀園 陽光康居園 板塊區(qū)域劃分： 通榆河以東地塊 鹽城市場分析河東板塊 板塊分析： 配套日趨完善，物業(yè)類型齊全。區(qū)域環(huán)境特色，樓市發(fā)展?jié)摿?板塊特征： 板塊內土地資源豐富、開發(fā)較晚。 受政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚，但是其地理位臵、經濟和人文在整個鹽城市都占有很關鍵的地位，大洋灣天然濕地風光帶、“串場河風光帶”，工業(yè)集團產業(yè)支撐，教育產業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預見它將是百萬人口城市的經濟支撐點，將會是一個城市的新中心。 河東板塊發(fā)展?jié)摿妱牛l(fā)展空間巨大。 鹽城市場分析河東板塊 迎賓花苑： 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格： 2600 2900元 /平米 主力戶型： 91 122平米 東方綠苑 物業(yè)類型：小高層、商鋪 銷售價格：均價 3000元平米 主力戶型： 110 131平米 奧林匹克花園 物業(yè)類型：別墅 銷售價格：均價 4200元 /平米 主力戶型： 142 189平米 鹽城市場分析鹽瀆板塊 配套情況： 教育：鹽城實驗小學、鹽中 醫(yī)療：南中醫(yī)院、東方女子醫(yī)院金融：中國銀行、中國農業(yè)銀行、中國建行 購物：雅家樂超市、蘇果超市 板塊區(qū)域劃分： 北至青年路 南至世紀大道 東至串場河 西至解放南路 鹽城市場分析鹽瀆板塊 板塊分析： 大盤云集，名校環(huán)繞 ,公園景觀，閃耀全城 板塊特征： 擁有無法復制的鹽瀆公園景觀，扼守新城、老城連通的核心位臵，臨近鹽中、一小，區(qū)域位臵優(yōu)越。 08年大盤總量超過 200萬平方，物業(yè)類型以小高層、高層為主。地段一定程度上決定了價格，鹽瀆板塊的房價將成為鹽城樓市的風向標。 鹽城市場分析鹽瀆板塊 錢江方洲： 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格：預計 3500 4300元 /平米 主力戶型： 110平方 公園道一號 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格： 4100元 /平米 主力戶型： 46、 80、 11、 128、 134平方 文化名城 物業(yè)類型：多層、高層 銷售價格：估計 3800元 /平米（二期） 主力戶型： 80 120平米 國飛尚城 物業(yè)類型：小高層、酒店式公寓 銷售價格： 3300 3900元 /平米（小高層） 主力戶型： 130平米（售罄） 鹽城市場分析鹽瀆板塊 鹽城市場分析南城區(qū)板塊 配套情況： 教育：開發(fā)區(qū)中學 醫(yī)療：市三院新區(qū)醫(yī)院 購物：創(chuàng)量販（雅家樂倉儲） 金融：中國郵政 板塊區(qū)域劃分： 北至世紀大道 南至鹽瀆路 東至串場河 西至解放南路西側 鹽城市場分析南城區(qū)板塊 板塊分析： 城南新行政中心，品牌開發(fā)公司打造 ,樓盤品質極高，升值潛力巨大 板塊特征： 臨近城南新行政中心，依據城市發(fā)展 “重點向南，推進河東，完善城中，改造城北，逐步向西”的發(fā)展方向，南城區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?07年南城區(qū)建設處于起步階段，房價有一定的優(yōu)勢，升值潛力巨大。 08年市場放量較大，接近 80萬平方的市場放量，市場壓力較大，走勢緩慢。 鹽城市場分析南城區(qū)板塊 瑞爾國際公館： 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格： 3500元 /平米 主力戶型： 80 110平米（多層） 華廈綠城 物業(yè)類型：小高層、商鋪 銷售價格： 3420-3900元 /平米（高層） 主力戶型： 114平米三房兩廳， 136平米三房二廳 鹽城市場分析城西板塊 配套情況： 中小學：市二小南校區(qū)、市一中南校區(qū) 綜合商場：華潤蘇果、雅家樂超市 休閑：鶴翔公園、圣地亞廣場 銀行：工商銀行、中國銀行 醫(yī)院：市一院廣濟分院 板塊區(qū)域劃分： 鹽馬路以西 以西環(huán)路為軸線 鹽城市場分析城西板塊 板塊分析： 市場活躍，新盤集中 ,體量不少，性價比高 板塊特征： 03年八大房產商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時代的開始就宣告了城西板塊市場活躍性，隨著開發(fā)的深化，區(qū)域房地產發(fā)展被拉動，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動。 樓盤主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，整體體量不少，由于區(qū)域位臵的特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位臵），再加上價格有一定的優(yōu)勢， 城西板塊認同率較高。 鹽城市場分析城西板塊 盛世華城： 物業(yè)類型：多層 銷售價格： 2600 3350元 /平米 主力戶型： 80-100平方米 水岸名都 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格：均價 3300元 /平米（預計多層） 主力戶型： 95平米三房兩廳 金大洋花園 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格： 2400 3200元 /平米 主力戶型： 100平方米 西城逸品 物業(yè)類型：小高層、高層 銷售價格： 3800元 /平米（小高層） 主力戶型： 90、 109、 123平方米 鹽城市場分析城西板塊 鹽城市場板塊發(fā)展小結 現階段鹽城地產已進入板塊發(fā)展的格局： 各板塊近年的發(fā)展以及結合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯； 不同層次的客戶的購買行為，其對于不同板塊的需求特征已逐漸形成； 各板塊的內部優(yōu)勢，已經通過板塊內各家開發(fā)商的聯合炒作來得以加強。 目前整個鹽城市場，還是以城南板塊發(fā)展為重點。 第五篇：項目區(qū)域發(fā)展特征 1、城南供應樓盤統(tǒng)計 區(qū)域劃分： 板塊區(qū)域：北至世紀大道，南至鹽瀆路，東至串場河 ,西至解放南路西側 配套情況：教育 開發(fā)區(qū)中學；醫(yī)療 市三院新區(qū)醫(yī)院 ；購物 創(chuàng)量販（雅家樂倉儲）金融 中國郵政 功能定位：行政中心、教育中心、生活中心 大慶西路 世紀大道 西環(huán)路 區(qū)域特點： 優(yōu)勢（ Strength） 政府規(guī)劃居住區(qū)域，無工業(yè)污染，居住環(huán)境較好； 比鄰大型生態(tài)公園、高教園區(qū)、大型商業(yè)區(qū)及市區(qū)兩級政府； 交通配套逐漸完善，多路公交逐年開通； 經過近幾年的房地產開發(fā)，城南板塊居住氛圍濃； 周邊重點學校較多。 距風光名勝世紀公園、城南公園、規(guī)劃中央濕地公園僅一步之遙； 劣勢（ Weakness） 生活配套一般，需要大力完善； 離市區(qū)較遠，交通有待完善； 1、瑞爾國際公館 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格： 3500元 /平米 主力戶型： 80 110平米（多層） 2、華廈綠城 物業(yè)類型：小高層、商鋪 銷售價格： 3420-3900元 /平米（高層） 主力戶型： 114平米三房兩廳， 136平米三房二廳 在售樓盤： 3、水綠名苑 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格：均價 3700元 /平米 主力戶型： 130平米左右 4、恒榮世家 物業(yè)類型：小高層、高層 銷售價格： 3700-4000元 /平米（高層） 主力戶型： 110平方米左右 在售樓盤： 5、城南印象 物業(yè)類型：多層、小高層 銷售價格： 3500元 /平米 主力戶型： 80 125平米（多層） 6、恒盛都市豪庭 物業(yè)類型：多層、小高層、高層 銷售價格： 3400-3900元 /平米（高層） 主力戶型： 83-90平米兩房兩廳 114-127平米三房二廳 在售樓盤： 7、匯景新城 物業(yè)類型：多層、小高層、別墅 銷售價格：均價 4000元 /平米 主力戶型： 130平米左右 8、月湖花城 物業(yè)類型：住宅別墅、獨棟別墅、聯排別墅、 疊加別 墅、花園洋房 、酒店式公寓 銷售價格： 3400元 /平米 主力戶型： 87- 130平方米左右 在售樓盤： 在售樓盤類型及規(guī)模統(tǒng)計 樓盤名稱 開發(fā)公司 建筑類型 樓盤規(guī)模（單位：平米） 華廈綠城 鹽城華廈融創(chuàng)臵地有限公司 多層、小高層、高層 30萬 瑞爾國際公館 鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司 多層、小高層、高層 30萬 恒盛都市豪庭 鹽城恒盛臵業(yè)有限公司 多層、小高層、高層 17萬 城南印象 江蘇金沃房地產開發(fā)有限公司 多層、小高層 11萬 恒榮世家 江蘇月恒臵業(yè)有限公司 小高層、高層 22萬 匯景新城 鹽城市廣聯臵業(yè)有限公司 多層 小高層 別墅 16萬 月湖花城 鹽城鴻熙房地產開發(fā)有限公司 低層 多層 高層 小高層 別墅 20萬 總計： 146萬平方，扣除商業(yè)面積，約 120萬方。 2、城南市場需求統(tǒng)計 2-1、遠期內需求：按照城市規(guī)劃，城南片區(qū)將有居住人口 40萬人。以目前人均戶數 3.12人計算，共有 12.82萬戶，每戶面積為 102.96平方（ 3.12X33)，則總需求為 1320萬平方。 2-2、 2年內需求：目前城南片區(qū)作為新興的區(qū)域，本地客戶不多，外來人口拉動需求明顯。目前，主要人口按職業(yè)主要分為 A、政府公務員（已居住紫薇花園，對新商品房基本沒需求） B、醫(yī)生、教師等人員（目前已建成 4所學校，醫(yī)院在建，帶來人口 1500人左右，其余兩所學