中信新城項目規(guī)劃 設計建議專項報告 一、項目總體規(guī)劃建議； 二、住宅戶型平面建議； 三、戶型創(chuàng)新亮點建議； 四、住宅立面設計建議； 五、社區(qū)智能化配套建議； 六、社區(qū)物業(yè)管理建議； 七、社區(qū)配套品質(zhì)建議； 八、公共部位裝修建議。 報告目錄 報告目錄 一、項目總體布局建議 項目總體布局建議 會所 住宅 商業(yè) 二、住宅戶型平面建議 住宅基本產(chǎn)品單元分為一房、一房一廳、二房二廳、三房二廳等四種基本戶型，其中一房、二房為主力產(chǎn)品。其中針對不同的產(chǎn)品類型構成各面積區(qū)間： 戶型間隔 一房 一房一廳 二房二廳 二房二廳 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 類型 （精裝型） （精裝型） （舒適型） （ 2+1小三房） （經(jīng)濟型） （舒適型） 戶型面積 (銷售面積） 35 50 85 90 115 145 戶型 A1 A2 B1 B2 C D 住宅戶型平面建議 1. 產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品以小高層住宅和公寓為主； 2. 長沙人購房關注點： 看門面：建筑立面 看實惠：送面積 注重總價：通過控制面積以控制總價 3. 大的戰(zhàn)略 ：城市化 1. 規(guī)劃與產(chǎn)品 2. 物業(yè)類型 4. 價值的提升 3. 居住與生活 住宅戶型平面建議 置業(yè)需求 園林 產(chǎn)品 價格 通過項目整體及產(chǎn)品突出性價比 大面積綠化、精致 有較多的社區(qū)交流空間，與人之間的互動性 大氣、現(xiàn)代（外立面、會所、大堂） 良好的建筑品質(zhì) 較好的舒適度 創(chuàng)新 良好、及時的物業(yè)管理服務 生活便利服務 服務 住宅戶型平面建議 豪華會所 現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條 氣派大堂 清楚明了的導致系統(tǒng) 住宅戶型平面建議 城市化、國際化 控制面積實現(xiàn)總價把控 戶型創(chuàng)新 規(guī)劃排布與景觀的結合 設計原則 戶型創(chuàng)新： 目的在于增加讓利面積，提高性價比，增強項目競爭力 住宅戶型平面建議 產(chǎn)品設計建議方向 基本設計要求 功能分區(qū)明顯，突出居住的舒適性。 結構方正實用。 住宅戶型（公寓除外）設計的功能要全，入戶花園、 2個以上陽臺、2個衛(wèi)生間、獨立的衣帽間、書房、工人房、超大露臺等住宅部件要齊全。 戶型設計的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根據(jù)小區(qū)的景觀環(huán)境也可適當?shù)脑O計一些朝向小區(qū)景觀的房子。 住宅戶型平面建議 戶型性能標準 豪宅 大戶型 中戶型 小戶型 主臥使用面積（ M2） 16 14 12 10 其它臥室使用面積（ M2） 14 12 9 7 小臥室使用面積（ M2） 12 10 8 7 客廳使用面積（ M2） 30 25 12 10 客廳開間（ M） 4.2 3.9 3.6 3.3 客廳實墻面長度（ M） 5 4.2 3 3 餐廳使用面積（ M2） 16 12 8 6 餐廳采光通風狀況 采光通風 采光通風 - - 生活陽臺進深（ M） 1.5 1.5 1.5 1.2 住宅戶型平面建議 住宅戶型平面建議 戶型性能標準 豪宅 大戶型 中戶型 小戶型 服務陽臺進深（ M） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲藏間使用面積（ M2） 4 3 1 廚房使用面積（ M2） 8 6 4 3 廚房凈寬（ M） 2.1 1.8 1.8 1.5 廚房廚具操作面長（ M） 3 2.7 2.4 2.1 單間衛(wèi)生間使用面積（ M2） 3.5 2 雙衛(wèi)生間總使用面積（ M2） 8 7 6.5 - 三衛(wèi)生間總使用面積（ M2） 10 19 - - 層高（ M） 3.1 3.0 2.9 2.8 項目名稱 戶型面積 梯戶配比 分攤率 項目名稱 戶型面積 梯戶配比 分攤率 華菱新城地標 二房 90 60% 三房 102 40% 4梯 14戶 22% 標志麓谷坐標 31-197 （四房） 2梯 8戶 18% 東一國際 一室一廚一衛(wèi) 480套 58 41 44 43 47 一室一廳一廚一衛(wèi) 240套 37 64 76 3梯 18戶 25% BOBO天下城 4# 43-120 4# 4梯 15戶 4# 20% 七彩麗都 51.8 54% 44.3 18% 49.9 13% 53.5 5% 34.0 5% 81.2 5% 4梯 22戶 25% 陽光 100 36-140（三房） 4梯 66戶 19% 中天廣場 40 120 主力面積 50 6梯 21戶 23% 上城金都 50-70 120三房 4梯 24戶 22% 湘域中央 38 55 （二期） 80 5梯 20戶 3梯 7戶 24% 21% 建鴻達現(xiàn)代公 寓 35 100 主力面積 74 二房 328套 單間 88套 其他 8套 6梯 16戶 /20戶 24% 匯富中心 48-70 3梯 14戶 23% 上林國際 48-80 10戶 20% 長沙部分在售小戶型統(tǒng)計一覽表 住宅戶型平面建議 東一國際 住宅戶型平面建議 房號 戶型 面積 1 一房 63 2 一房 66 3 一房 48.4 4 一房 48.2 5 一房 51.2 6 一房 58 住宅戶型平面建議 53.19 52.16 黃 興 路 主力戶型分布圖 上城金都 A戶型 面積： 75.19 D戶型 面積： 52.16 B戶型 面積： 53.19 120平米 (三房 ) 住宅戶型平面建議 房號 戶型 面積 1、 7 一房一廳 59.19 2、 6 一房 43.61 4 一房 48.91 8、 15 兩房三廳一衛(wèi) 117 9、 14 一房一廳一衛(wèi) 65.69 10、 13 兩房三廳一衛(wèi) 106 BOBO天下城 熱銷小戶型平面規(guī)劃 住宅戶型平面建議 項目產(chǎn)品設計建議方向 入戶空間 入戶空間： 項目在入戶空間上 具有一種開放式空間 院落感，凸顯庭院特 色，在同類產(chǎn)品中優(yōu) 勢突出，這一要素為 項目營銷概念上的突 破與創(chuàng)新提供了機會。 天地桃源三房二廳 108.43平方米 天地桃源三房二廳 108.43平方米 尚都三房二廳 106.8平方米 尚都四房二廳 134平方米 無入花園 入戶花園 入戶花園 住宅戶型平面建議 起居室空間： 具有一種客廳面向 陽臺、餐廳面向入 戶庭院的絕對參與 性，戶型內(nèi)部空間 的交流滲透性比較 強，南北通透， 在同類產(chǎn)品中 有一定個性，但產(chǎn) 品可替代性也較高 項目產(chǎn)品設計建議方向 起居室空間 尚都三房二廳 106.8平方米 尚都四房二廳 134平方米 起居室 天地桃源三房二廳 108.43平方米 天地桃源三房二廳 108.43平方米 起居室 住宅戶型平面建議 陽臺空間： 項目在陽臺分布結構上 具有一定高品質(zhì)居家所 需的特征，對于生活品 質(zhì)的拉動較大，在同類 產(chǎn)品中具有競爭力。 需要注意的是，受氣候 影響，長沙住宅的陽臺 基本上要考慮封閉。 項目產(chǎn)品設計建議方向 陽臺空間 尚都三房二廳 106.8平方米 尚都四房二廳 134平方米 陽臺 天地桃源三房二廳 108.43平方米 天地桃源三房二廳 108.43平方米 陽臺 住宅戶型平面建議 廚衛(wèi)空間： 在分布上的特殊性不 明顯，對未來生活功 能品質(zhì)的拉升空間不 大，與同類產(chǎn)品相比， 個性不突出。 做到明廚明衛(wèi)，自然 采光 .。 項目產(chǎn)品設計建議方向 廚衛(wèi)空間 廚衛(wèi) 尚都三房二廳 106.8平方米 尚都四房二廳 134平方米 天地桃源三房二廳 108.43平方米 天地桃源三房二廳 108.43平方米 廚衛(wèi) 住宅戶型平面建議 項目產(chǎn)品設計建議方向 臥室空間 臥室空間： 臥室布局比較緊湊 ，對未來生活功能 品質(zhì)的拉升空間 不大，與同類產(chǎn)品 相比，在營銷推廣 缺乏突破點。 尚都三房二廳 106.8平方米 尚都四房二廳 134平方米 臥室 天地桃源居三房二廳 108.43平方米 天地桃源居三房二廳 108.43平方米 臥室 住宅戶型平面建議 三、戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型基本舒適 一級舒適性提升 二級性價比挖掘 三級功能彈性 四級功能細化加強 客餐廳南北通透 干濕分離 錯層躍層 南北雙陽臺 戶型緊湊實用 帶儲藏室 主臥南北通透 三房三間二房二間版朝南 弧形觀景 層高挑高（米）設計 衣帽間 轉(zhuǎn)角凸窗 入戶花園 內(nèi)庭院 多面采光空間 功能空間預留 可變空間 主臥套 中西廚房 雙主臥 電梯入戶 傭人套間 傭人入戶電梯 夾層空間 贈送露臺 寬廳設計 戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型功能配置建議 戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型功能配置建議 A1戶型 -衛(wèi)生間、廚房、封閉式陽臺； A2戶型 -衛(wèi)生間、廚房、 封閉式陽臺； B1戶型 -客廳餐廳躍式、明廚明衛(wèi)、雙陽臺設計； B2戶型 -大陽臺設計（“ N 1戶型”）、 客廳餐廳躍式、明廚明衛(wèi) ； C戶型 -雙陽臺設計（ 錯層陽臺） 、明廚明衛(wèi)、 全景落地窗； D戶型 -雙陽臺設計、 明廚明衛(wèi)、 儲物間、全景落地窗。 戶型創(chuàng)新亮點主要方向建議 A1戶型 -封閉式陽臺（預設上下水管）、嵌入式衣柜 A2戶型 -可拆凸窗 +封閉式陽臺（預設上下水管）、嵌入式衣柜； B1戶型 -自然采光通風、客廳餐廳躍式、雙陽臺設計，可拆卸凸窗； B2戶型 -大陽臺設計（“ N 1戶型”）； C戶型 -入戶花園、錯層陽臺、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理； D戶型 -入戶花園、空中院館、雙陽臺設計、可拆凸窗、全景落地窗。 戶型創(chuàng)新亮點建議 陽光花房 凸窗 入戶花園 空中院館 錯層陽臺 陽光花房 戶型創(chuàng)新亮點建議 空中院館 不是露臺； 也不是天臺； 是空中的庭院； 不需要更大的面寬解決了采光難題； 更重要是還原了一種生活情態(tài)，小高層住戶也有了自家的小院。 120 120 128 139 戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型創(chuàng)新亮點建議 不同角度看空中院館 戶型創(chuàng)新亮點建議 入戶花園 入戶是回家的真正起點，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗”。 120 120 128 139 戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型創(chuàng)新亮點建議 戶型創(chuàng)新亮點建議 全景落地窗 本項目的地理位置較高，地塊內(nèi)部的原生態(tài)植被保護完好，大落地窗有利于采光及院落景觀的引入。 戶型創(chuàng)新亮點建議 空中大露臺 可步入式凸窗 奇數(shù)層陽臺：高度超過4.8米 ， 開敞實用 。 上方為偶數(shù)層凸窗 ， 因此形成錯層陽臺 。 錯層陽臺：增大使用面積 、 保證良好的采光 。 戶型創(chuàng)新亮點建議 “N+1”創(chuàng)新戶型設計 戶型創(chuàng)新亮點建議 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 步入式陽臺（凸窗） 利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式 戶型創(chuàng)新亮點建議 可拆除凸窗 凸窗 +送陽臺組合 戶型創(chuàng)新亮點建議 主臥設計嵌入式 衣柜，不占空間， 生活更舒適 戶型創(chuàng)新亮點建議 四、住宅立面設計建議 現(xiàn)代、時尚的 建筑風格 區(qū)域地標 住宅立面設計建議 外立面示意 外立面示意：商業(yè)與住宅建筑風格既保持一致性，又有變化 現(xiàn)代簡約式建筑風格 區(qū)域地標 住宅立面設計建議 五、社區(qū)智能化配套建議 社區(qū)智能化配套建議 1、小區(qū)智能化評估標準 對于智能居住小區(qū)，除在建筑設計、材料使用上達到一應標準外，在智能化功能方面滿足以下的技術條件： 智能居住小區(qū)評估條件 智能化方面的技術條件 住宅建筑物的質(zhì)量，即其建筑規(guī)劃功能和機構情況 住戶具備家庭布線（ Home Bus） 內(nèi)部交通和外界交通網(wǎng)連接便捷性 有網(wǎng)管中心，通過此中心，物業(yè)部門可以對小區(qū)內(nèi)的居民各戶進行網(wǎng)上服務，建立小區(qū)局域網(wǎng)（ Intranet）構架 內(nèi)部和周邊環(huán)境情況，包括內(nèi)外綠化布局和人文環(huán)境的情況 居民可方便地實現(xiàn)與外界的通訊（通過不同的地域?qū)拵Ы尤牒蛷V域網(wǎng)機互聯(lián)網(wǎng) Internet連接） 內(nèi)能提供居民完善物業(yè)服務的情況 對小區(qū)設施（安保、設備、消防等）能進行有效的控制 項目 物業(yè)管理 安全防范系統(tǒng) 家居智能化系統(tǒng) 網(wǎng)絡通訊系統(tǒng) CATV及廣播系統(tǒng) 停車管理 數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 出入口及周界報警系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 家庭安防報警系統(tǒng) 家庭智能集中控制器 小區(qū)通迅 小區(qū)大屏幕 緊急廣播與背景音樂 美林水郡 桂花城 蔚藍海岸 麓山別墅 幸福里 長泰豪園 山水英倫 白竹水鄉(xiāng) 御景龍城 汀湘十里 圣爵菲斯 山水芙蓉 社區(qū)智能化配套建議 2、長沙部分小區(qū)智能化設置 本項目智能化建議 1、停車管理 2、數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng) 3、彩屏可視對講系統(tǒng) 4、出入口及周界報警系統(tǒng) 5、電子巡更系統(tǒng) 6、家庭安防報警系統(tǒng) 7、家庭智能集中控制器 8、小區(qū)通迅 9、小區(qū)大屏幕 10、 CATV及廣播系統(tǒng) 11、緊急廣播與背景音樂 12、小區(qū)軟化直飲水 13、 電子鑰匙 注：根據(jù)目前長沙市場智能化配套成本以 25 30元 / ，建議本項目智能化成本控制在 30元 / 左右。 社區(qū)智能化配套建議 社區(qū)智能化配套建議 3、中信新城項目智能化配套建議 目前，在智能化建設方面，長沙中高端物業(yè)項目對小區(qū)安全防范系統(tǒng)的建設十分重視；家庭安防報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)及緊急廣播與背景音樂等配置也有出現(xiàn)；同時，作為項目重要賣點，本項目在小區(qū)智能化建設方面，在參考其他項目物業(yè)智能化系統(tǒng)建設外，可以增加一些具有個性的智能化系統(tǒng)，如 CATV及廣播系統(tǒng)、家庭智能集中控制器等，形成本項目獨特的賣點。 系統(tǒng)大類 功能分類 功能簡述 安全防范系統(tǒng) 周界防越 在封閉式管理的住宅小區(qū)周界設置主動紅外線報警探測器、電脈沖柵攔等報警探測裝置 ,并與住宅小區(qū)管理中心的主機相連 ,用以及時發(fā)現(xiàn)非法越界者。住宅小區(qū)管理中心能實時顯示報警路段和報警時間 ,能自動記錄與保存報警信息。 閉路電視監(jiān)控 在小區(qū)的各個進出口、停車場、電梯廂設置攝像機 ,每天二十四小時對進出小區(qū)的人員、車輛以及電梯的運行情況實施監(jiān)控 ,必要時可以進行實時錄像 ,供事后重放查詢。 住戶安全報警 小區(qū)內(nèi)每個住戶都安裝有智能安全報警子系統(tǒng) ,該系統(tǒng)能夠識別來自煙感、煤氣泄漏、應急求救按鈕、紅外線探頭、門磁開關等報警探測器的信號 ,意外發(fā)生時 ,智能系統(tǒng)自動按照內(nèi)部程序設定的警情等級 ,通過現(xiàn)場總線通信方式 ,把各種報警信號傳送到遠端的物業(yè)管理部門的監(jiān)控中心。煤氣泄漏時 ,系統(tǒng)可自動關閉住戶的煤氣閥和電閘 ,以保證樓內(nèi)居民的安全。 樓宇對講及小區(qū)內(nèi)部通話 小區(qū)每個單元都安裝樓宇安全門對講系統(tǒng) ,每戶都設置可控制樓宇安全門的對講機 ,來訪客人可以通過對講系統(tǒng)實現(xiàn)與被訪住戶的對話 ,由被訪住戶遙控開門。聯(lián)網(wǎng)的對講系統(tǒng)功能可實現(xiàn)來訪客人在小區(qū)的入口處就能與被訪住戶對話 ,如果被訪者不在家 ,就沒有進入小區(qū)的必要。在高級住宅樓區(qū) ,可采用可視化樓宇安全門對講系統(tǒng) ,使住戶居民足不出戶 ,便對來訪者一目了然。 電子巡更管理 對于采用封閉式管理的住宅小區(qū) ,采用電子巡更管理技術 ,可以杜絕保安人員漏崗、失職等現(xiàn)象。 社區(qū)智能化配套建議 社區(qū)智能化配套建議 信息管理系統(tǒng) 水、電、煤氣、熱能遠傳自動計量 采用水、電、煤氣、熱能遠傳自動計量收費管理技術 ,從根本上解決了傳統(tǒng)進戶驗表擾民的難題 ,改人工進戶驗表方式為集中式計算機自動驗表 ,從而做到既節(jié)省大量的人力和降低勞動強度 ,又為用戶提供了方便及安全性。 配電系統(tǒng)監(jiān)測功能 管理中心可以監(jiān)測各個小區(qū)單元的供配電情況 ,一旦發(fā)生跳閘、缺相、停電等故障 ,管理中心計算機系統(tǒng)能夠監(jiān)測到出故障線路的位置 ,管理人員可根據(jù)情況及時采取相應的處理措施。 暖通系統(tǒng)監(jiān)測功能 在有集中供暖、通風系統(tǒng)設計的小區(qū) ,對每棟住宅樓進行溫度監(jiān)測 ,一方面可以確保居民的室內(nèi)溫度保持在令人舒適的范圍內(nèi) ,一方面可以控制能源合理地進行分配 ,達到節(jié)能的目的。 給排水系統(tǒng)監(jiān)測功能 對住宅小區(qū)各個給排水系統(tǒng)進行監(jiān)測。當給排水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時 ,管理中心計算機系統(tǒng)給出信息顯示 ,為維修人員及時檢修提供了方便。 照明設備的監(jiān)控功能 對高層建筑航空障礙燈的工作狀態(tài)進行監(jiān)控 ,出現(xiàn)故障時能夠及時把故障信息傳到物業(yè)管理中心 :對公共區(qū)域的照明 (包括街道、景觀、泛光等 )設備進行控制 ,根據(jù)環(huán)境的照度和預定的時序?qū)崿F(xiàn)照明的智能化控制 ,達到安全節(jié)能的目的。 電梯運行狀態(tài)監(jiān)控功能 各電梯工作狀態(tài)顯示、故障報警信息集中管理 ,確保電梯的安全運行 ,出現(xiàn)故障及時發(fā)現(xiàn) ,及時處理。 停車場管理功能 全自動化計算機管理的停車場 ,安裝汽車防盜識別系統(tǒng) ,采用無接觸感應式智能卡控制進出車輛 ,使停車場的管理形成方便、安全、高效的控制體系。 自動噴灌節(jié)水功能 綠地覆蓋面積已經(jīng)成為衡量住宅小區(qū)環(huán)境建設的一項重要標志。對小區(qū)園林綠化澆灌實行智能化管理 ,自