- 1- 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目 可行性研究報告 - 2- 目錄 第一章 項目總論 . 1 一、項目基本背景 . 1 二、項目建設必要性與意義 . 2 三、研究工作依據 . 2 四、研究工作結論 . 3 第二章 項目宏觀背景分析 . 5 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 . 5 二、區(qū)域社會經濟背景 . 錯誤 !未定義書簽。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 . 6 第三章 市 場可行性分析 . 7 一、市場需求調查 . 錯誤 !未定義書簽。 二、市場供給調查 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項目建設可行性 . 7 一、交通區(qū)位條件分析 . 7 二、政策環(huán)境條件分析 . 7 三、自然環(huán)境條件分析 . 8 第五章 建設方案和內容 . 8 一、項目總體思路 . 9 二、重點建設項目 . 10 三、配套施設建設 . 12 第六章 環(huán)境保護 . 16 - 3- 一、設計依據、原則及目標 . 16 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 . 17 三、環(huán)境保護防治規(guī)劃 . 19 第七章 節(jié)能節(jié)水和消防 . 22 一、節(jié)能節(jié)水 . 22 二、消防工程 . 23 第八章 項目組織管理與實施進度計劃 . 26 一、建設項目組織機構 . 26 二、項目工程設計管理 . 26 三、項目招投標 . 27 四、建設項目合同與管理 . 28 五、建設項目質量管理 . 31 第九章 投資估算及資金籌措 . 35 一、投資估算 . 35 二、項目資金籌措方案 . 36 第十章 項目社會和生態(tài)效益分析 . 39 一、經濟效益 . 39 二、社會效益分析 . 39 三、生態(tài)效益分析 . 40 第十一章 項目風險分析 . 41 一、政策風險 . 41 二、市場風險 . 41 - 4- 三、財務風險 . 42 四、社會風險 . 42 五、經營風險分析 . 43 第十二章 結論與建議 . 45 一、主要結論 . 45 二、問題和建議 . 45 - 1- 第一章 項目總論 一、項目基本背景 (一 )項目區(qū)域 該項目位于冰城哈爾濱地域內，處于水與金源文化千絲萬縷交織的道里區(qū)新農鎮(zhèn)內。 該鎮(zhèn)被松花江、金兀術運糧河與八一水庫三面圍繞，從其金兀術 運糧河入江口處開始河水豐沛，河岸邊有著大片濕地，地下蘊藏著煤氣及泉眼的資源。 該項目作為文化旅游項目選擇在這鬧中取靜的城市邊緣，既可溶入金文化的歷史，又可擴造葦叢荷塘間的濕地文化。 (二 )研究內容 根據項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括： 1、 項目背景分析； 2、 項目建設的意義； 3、 項目建設的依據； 4、 項目建設條件分析； 5、 旅游市場現(xiàn)狀及預測； 6、 項目建設的內容和規(guī)模； 7、 投資估算及資金籌措； 8、 項目建設進度安排； 9、 項目組織運作； 10、 項目的社會效益分析及經濟效益分析； 11、 項目的生態(tài)狀況分析及評價。 - 2- 二、 項目建設必要性 1、文化旅游小鎮(zhèn)項目建設，整體提升了該區(qū)域的生態(tài)環(huán)境保護，是按照國家發(fā)展文化產業(yè)的大政方針，建設、拓展我市金文化和濕地文化的又一延伸和發(fā)展，通過該項目的建設將有力提升我市歷史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小鎮(zhèn)的建設，是歷史與現(xiàn)代旅游有機的結合，將成為獨具個性并蘊藏濃厚文化內涵的新型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的建設。 2、融入文化理，提升資源價值 由于文化旅游小鎮(zhèn)的興建，大大地提升了現(xiàn)有自然資源的價值，同時整體項目的策劃，避免了小規(guī)模開發(fā)建設造成整體環(huán)境的破壞。該項目融入了歷史文化及人文文化和現(xiàn)代科技的內容 ，提高了休閑旅游的品質和品味，將迅速帶動城市文化產業(yè)的發(fā)展。 三、研究工作依據 本項目可行性研究編制依據以下法律、法規(guī)及標準等進行編制： （一）相關法律 中華人民共和國頒布的中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國環(huán)境保護法、中華人民共和國水法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國土地管理法、風景名勝區(qū)管理暫行條例等有關法律、法規(guī)。 （二）有關規(guī)范、規(guī)程及標準 1、中華人民共和國國家標準旅游規(guī)劃通則（ GB/T18971-2003）； 2、旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定 （ GB/T17775 2003）； 3、旅游資源分類、調查與評定（ GB/18972 2003）； - 3- 4、風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（ GB 50298-1999）。 （三）相關規(guī)劃、計劃 1、東北地區(qū)振興規(guī)劃 2、哈爾濱市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 3、哈爾濱哈爾濱市土地利用總體規(guī)劃 4、哈爾濱市旅游總體規(guī)劃 5、哈爾濱市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 6、哈爾濱市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃 7、哈爾濱市環(huán)境保護“十一五”發(fā)展規(guī)劃、 （四）其他相關材料 1、國內外文化旅游小鎮(zhèn)資料 2、哈爾濱市及金代文史資料 3、實地踏勘與座談資料 4、網絡及其它公共渠道資料 四、研究工作結論 在生態(tài)效益方面，文化旅游小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對豐富區(qū)域旅游形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果，文化旅游小鎮(zhèn)將促進現(xiàn)有產業(yè)結構的調整，改變傳統(tǒng)生產方式，保護生物多樣性及生活條件，實現(xiàn)生態(tài)平衡。文化旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃建設過程充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。 - 4- 在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會， 提高群眾生活質量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造和小城鎮(zhèn)建設的速度，同時將提高我市濕地知名度，加快產業(yè)結構調整，促進區(qū)域經濟發(fā)展。擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。 在經濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。 通過對生態(tài)效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。本項目可行。 - 5- 第二章 項目宏觀形勢分析 在對當前的宏觀經濟形勢、旅游業(yè)發(fā)展趨 勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經濟背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展不僅有利于當前國民經濟增長 ,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝 、陽朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業(yè)的新星。 在旅游產業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，文化旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。上海市重點發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風貌城市建設的經驗，把每個鎮(zhèn)的風貌都以歐美發(fā)展國家風貌為特色主題來打造。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森 林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮(zhèn)。 隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 - 6- 該項目選擇在哈市道里區(qū)新農鎮(zhèn)區(qū)域內，主要是依托該鎮(zhèn)獨具特色、三面環(huán)水的旅游及生態(tài)農業(yè)環(huán)境和得天獨厚的交通環(huán)境（距市區(qū)僅 10 余公里），加之其小城鎮(zhèn)建設中相輔相成的農業(yè)科技園、花卉基地、漁業(yè)基地等遙相呼應，形成產業(yè)鏈的互補，為此項 目的后期經營，創(chuàng)造了良好的業(yè)態(tài)環(huán)境，奠定了文化、旅游、生態(tài)農業(yè)一條龍的產業(yè)鏈，有力的保證了項目經營效果。 文化旅游小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)亍┩康鹊貎r格、低產業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關產業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 哈市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產品開發(fā)滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉化為市場優(yōu)勢。為了進一步發(fā) 揮旅游業(yè)關聯(lián)帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點和優(yōu)勢，進一步推動產業(yè)結構調整和優(yōu)化、促進對外開放，加快哈市經濟發(fā)展和經濟、社會、環(huán)境文化的協(xié)調持續(xù)發(fā)展，將全力推進文化融入旅游概念中來，將打造出一個主題鮮明的文化旅游基地。 文化旅游小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這里系松花江和金兀術運糧河交界處，特殊的地質構造、千畝濕地、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然 林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。 - 7- 項目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點；生態(tài)居住為亮點，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。 第三章 市場可行性分析 第四章 項目建設可行性 哈爾濱作為文化旅游小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。 一、交通區(qū)位條件分析 該項目位于哈市道里工新農鎮(zhèn)，地處松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心約 20 公里，。從交通上看，文化旅游小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內交通基礎條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。 哈爾濱市作為黑龍江省交通樞紐城市，是連接省內外的門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內 部公路交通網絡，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎 。 二、政策環(huán)境條件分析 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設的政策支持；第三，哈市作- 8- 為多元化文化城市，金文化是其發(fā)源地，金文化和濕地文化的有機結合將是哈市旅游開發(fā)的一個新亮點。國家系列戰(zhàn)略措施的實施為文化 旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產業(yè)結構調整、區(qū)域經濟小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項目提供了相關配套產業(yè)鏈（生態(tài)農業(yè)、漁業(yè)等）及基礎設施建設的有力支持 ；第四，黑龍江文化產業(yè)的大發(fā)展將為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 三、自然環(huán)境條件分析 項目區(qū)屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質結構穩(wěn)定，有利于建設施工。 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 632.8 毫米 最冷 月均氣溫 -8.7 最熱月均氣溫 24.8 極端最低氣溫 -29.9 極端最高氣溫 34.8 年平均氣溫 9.4 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 2719.3 小時 年平均風速 3.5 米 /秒 年最多風向 南西南風 空氣質量 優(yōu) 項目建設處于較好的自然和地質環(huán)境中，而且旅游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 第五章 建設方案和內容 - 9- 一、項目總體思路 1、總體創(chuàng)意 旅游 + 地產，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務度假人居地產。 依托哈爾濱獨特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質的人居環(huán)境，打造以文化旅游和濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的文化旅游項目。 2、客戶群定位 旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。 其中，主要內容包括： 主力客戶群定位 ：哈爾濱本地及周邊城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場 亞客戶群定位 ：國內臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場 3、特色文化定位 以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態(tài)文化旅游小鎮(zhèn)。 4、功能定位 以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性文化旅游地產項目。 5、檔次定位 高端生態(tài)養(yǎng)生的度假天堂。 - 10- 二、重點建設項目 （一）旅游房地產項目 即建設綠色生態(tài)社區(qū)。 選址：哈市道里區(qū)新農鎮(zhèn)； 規(guī)模：占地 1000 畝； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風情度 假品牌。 1、濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風格的豪華別墅。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園形式洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是 20 至 40 米，低層低密度，容積率在 1.0 0.5之間。建筑應遵循整體風格統(tǒng)一，結構形式多樣的原則。住宅區(qū)內需設計景觀循環(huán)水系。 2、濕地養(yǎng)生公寓： 針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建 筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 1.5 左右。可采用層聯(lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合?？砷_設養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。 （二）綜合服務配套項目 旅游地產服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點。 - 11- 濕地養(yǎng)生餐廳 結合濕地重點打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點，根據中外養(yǎng)生文化對食物內容和進食方式進行特色設計， 充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。可聘請當?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。 （三）戶外休閑娛樂項目 1、生態(tài)漁港 結合風情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態(tài)漁港。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區(qū)河濱 規(guī)模：占地面積 15 公頃 漁港碼頭： 分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。 漁港餐飲區(qū)： 設計容納 100 人用餐的中等規(guī)模餐飲設施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客 用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。 2、濕地溫室植物園： 選址：原哈爾濱監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實際建設用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護用地。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區(qū)內可運用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。 - 12- 三、配套施設建設 （一）交通基礎設施建設 為適應旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強 旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系 及 標識標牌 等配套設施建設是 當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。 根據旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定（ GB/T1775-2003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌 4 類標識標牌。 重點是在進入文化旅游小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區(qū)標識標牌；主要景區(qū)外部及交通中轉地，安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車站環(huán)境整治、旅游服 務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務和旅游宣傳設施。 表 5-1 旅游相關標識牌設置情況 主要設置地點 數(shù)量（塊） 形象標識牌 主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導牌 G205 高速公路出口處 5 景點標識牌 主要景點外圍地區(qū) 8 服務提示牌 主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等 18 （二）給水及供電設施 1、供水設施 - 13- 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著文化旅游小鎮(zhèn)的建設發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求 。旅游規(guī)劃通則（ GB/T18971 2003）和國家 5A 級景區(qū)要求，本項目將在文化旅游小鎮(zhèn)內建設供水設施。 2、供電設施 目前區(qū)域供電設施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設和發(fā)展，需要配套建設供電系統(tǒng)。根據城市電力規(guī)劃規(guī)范（ GB/50293-1999，根據不同區(qū)域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。 （三）信息咨詢服務設施 建設文化旅游小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入哈爾濱區(qū)域旅游公共信息服務系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實 現(xiàn)散客在區(qū)域內的無障礙旅游。 （四）環(huán)境治理和保護 良好的生態(tài)環(huán)境資源是文化旅游小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。水域保護設施建設重點是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設污水處理廠、嚴格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉產和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質量。 1、河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程 包括清淤、筑壩和綠化。 2、污水處理工程 - 14- 結合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施和雨污分離排水系統(tǒng)，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。 （五）其他設施 1、旅游廁所 為了提升文化旅游小鎮(zhèn)的服務功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務條件，規(guī)劃建設 2 個四星級所和若干小型水沖廁所。 2、安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。資金來源除 政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。 3、環(huán)衛(wèi)設施建設 建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。具體如下： 垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設置若干生態(tài)分類垃圾箱。 垃圾轉運站：建設 1 個垃圾轉運站。 無害化處理設施：根據區(qū)域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場。 4、郵電通訊建設項目 重點建設內容包括電設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際互聯(lián)網設施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務中心和賓館飯店等 游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務設施建設。 - 15- 5、景觀綠化 在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區(qū)；在游客觀光通道進行景觀綠化；采用生態(tài)停車場，提高綠化率。 - 16- 第六章 環(huán)境保護 一、設計依據、原則及目標 （一）設計依據 中華人民共和國環(huán)境空氣質量標準（ GB3095 1996） 中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ GB3096 93）； 中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（ GB16297-1996）； 中華 人民共和國污水綜合排放標準（ GB8978-96）； （二）環(huán)境保護目標 將生態(tài)旅游度假區(qū)建設成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實行環(huán)保與經濟建設同步持續(xù)發(fā)展。 1、空氣質量 環(huán)境空氣質量達到國家 GB3095-1996 一類地區(qū)中的二級標準。 2、地面水質量 地面水環(huán)境標準達到環(huán)境質量一類區(qū)三類標準。 3、環(huán)境噪音 環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達到國家 GB3096-93 標準中二類地區(qū)二類標準（晝夜 40 45dB,夜間 35 40dB） 4、固體廢棄物 生活垃圾無害化處理率大于 95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到 100% - 17- 5、生態(tài)保護覆蓋率 100%。 （三）環(huán)境保護原則 1、與自然和諧共存原則 生態(tài)旅游度假區(qū)應與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎設施建設及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 2、生態(tài)效率原則 在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。 3、區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將文化旅游小 鎮(zhèn)與地方特色經濟相結合，將文化旅游小鎮(zhèn)建設與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結合，并與區(qū)域環(huán)境保護規(guī)劃方案相協(xié)調。 4、高科技、高效益原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術、生態(tài)技術、節(jié)能技術、節(jié)水技術、再循環(huán)技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環(huán)境管理標準，要求經濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏” 5、軟硬件并重原則 硬件指具體工程項目的建設，軟件包括文化旅游小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響 因素分析 - 18- （一）環(huán)境現(xiàn)狀 1、水環(huán)境質量 所處大遼河段，水質有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。 2、空氣環(huán)境質量 項目區(qū)域主要在鼎翔生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質量良好。 3、固體廢棄物 生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農用施肥）。 4、聲環(huán)境質量 當?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼?，基本上沒有形成噪聲公害。 （二）環(huán)境影響因素分析 1、項目施工期 項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，在一定時 段內都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。 材料及土石方運輸車輛噪聲； 現(xiàn)場施工噪聲； 運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣； 施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵； 施工作業(yè)產生的生活污水； - 19- 挖掘土方等產生的固體廢棄物； 施工現(xiàn)場周圍的景觀影響。 由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為 TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大 影響當?shù)氐目諝赓|量。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。 2、項目建成后污染分析 廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、 SO2 和油煙等。 廢水 污水中的主要的污染物有： COD、 BOD 等有機物。 廢渣 度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。 三、環(huán)境保護防治規(guī)劃 （一）施工期間污染處理措施 施工期間比較明顯的環(huán)境問題 主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業(yè)產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。 - 20- 1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在 75 115dB（ A）范圍內，距離聲源 30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當?shù)母袈暣胧?2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。 3、在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前 ，施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統(tǒng)一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。 （二）運行期間污染處理措施 1、廢氣治理 把綠化與環(huán)境保護工作結合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護林帶，以達到輔助凈化環(huán)境的目的。在游客中心區(qū)內種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。 加強貨運車輛揚塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。加強對汽車尾氣的監(jiān)測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。 2、水污染防治 污水排出均需經過初級處理，再進入市 政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監(jiān)督管理。建設污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達到 100%。推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規(guī)劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。 3、噪聲污染整治 - 21- 合理調整交通設施布局，科學組織路網系統(tǒng)，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內、外部和過境交通，降低交通噪聲。加強景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴控制。 4、固體廢棄物治理 加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓 勵并推廣垃圾綜合利用技術，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。固體廢棄物綜合利用率達到 85%以上。 5、環(huán)境衛(wèi)生設施 文化旅游小鎮(zhèn)的公共廁所按每平公里不少于 3 座設置，公廁間距為800-1000m，積極推廣生態(tài)公廁。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區(qū)道路 100m。 （三）環(huán)境監(jiān)督管理 1、按照中華人民共和國環(huán)境影響評價法，對規(guī)劃區(qū)進行環(huán)境影響評價，確定排放總量。 2、上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計制度，定期對公共中心區(qū)的土地開發(fā)性質、項目環(huán)境影響評估、“三同時”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事 故處理、主管環(huán)保領導職責等進行審計； 3、集中污水處理，積極推行清潔生產，實現(xiàn)廢水減量化；促進廢水循環(huán)利用和綜合利用，實現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設施建設； 4、進水水質和達標污水管網入網水質兩級在線 IC 卡智能檢測； 5、組織污染事故調查組，制定污染賠償制度； 6、進區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。 - 22- 第七章 節(jié)能節(jié)水和消防 一、節(jié)能節(jié)水 （一）節(jié)能措施 1、設計依據 項目的主要設計依據是國家計委、國家經貿委、建設部文件計交能（ 1997）2542 號關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“ 節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定，以及民用建筑節(jié)能設計標準（ JGJ-26-95）。 2、主要設計原則 執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關標準，合理利用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設計中所選設備采用國家推薦的節(jié)能產品，嚴禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設備。 3、節(jié)能措施 在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合評價企業(yè)合理用電導則（ GB/T3485-1998）的有關 規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 （二）節(jié)水措施 1、設計依據 - 23- 國家計委和水利部頒布的建設項目水資源論證管理辦法、評價企業(yè)合理用水技術通則 (GB/T9711 1993)。 2、節(jié)水措施 項目為基礎設施建設項目，耗水量較小，在項目基礎設施建設階段，采取以下節(jié)水措施： 在基礎設施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復利用。 根據度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠期污水處理率應達到 90 以上。 為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率 45%。經過污水處理的后污水主要用于用于建筑內沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。 樹立施工人員節(jié)水意識，在項目建設調度會上將節(jié)水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關生態(tài)建設、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設和節(jié)約用水方面的權利和義務。 在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建 設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現(xiàn)象。 在工作和生活區(qū)內采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用。 二、消防工程 （一）消防工程規(guī)劃原則 1、遵循“預防為主、防消結合”的方針，以全面安排、有利生產、保障安全為出發(fā)點，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設施的規(guī)劃建設。 - 24- 2、加強度假區(qū)消防基礎設施建設，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。 3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執(zhí)行有關消防規(guī)范、規(guī)定和標準。 4、城區(qū)消防規(guī)劃應與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠期結合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。 （二）工程措施 1、合理劃分消防責任區(qū)并設置消防隊 (站 ) 根據用地布局與功能結構，消防管理結合城區(qū)整體一并進行消防規(guī)劃。 2、消防通道 消防通道路中心線間距不宜超過 160 米。消防通道不得小于 4 米。新建的交叉路口，道路轉彎半徑不宜小于 15 米，以利消防車通行。 3、消防供水 消火栓設置：管網上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應沿道路設置，道路寬度超過 60m 時，宜在道路兩邊設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過 120m。 4、消防通訊 消防通訊主要應保障火災報警和滅火指揮調度迅速、準確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)。 火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應設通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實現(xiàn)火災現(xiàn)場的圖象聲音通訊。 （三）防震 - 25- 地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在 6 級以下，一般建筑按 7 度設防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。 （四）防洪 結合水系景觀等進行河道改造。建設時應嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板 的混凝土岸壁，應最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。 根據流域特征，區(qū)內河渠防洪標準為 20 年一遇。 加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。 - 26- 第八章 項目組織管理與實施進度計劃 一、建設項目組織機構 為了加快旅游項目建設，項目承辦單位應成立項目管理辦公室，負責該區(qū)域規(guī)劃和基礎設施建設的組織協(xié)調工作。 二、項目工程設計管理 （一）建設項目工程設計管理 1、工程設計管理的目的 工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經濟性，以保障建設項目的 質量、進度和投資三大控制目標的實現(xiàn)。 2、工程設計管理的意義 工程設計過程不僅是施工前的工作，工程設計要貫穿工程建設的全過程。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協(xié)作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。 （二）工程設計招投標 項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設計任務的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設計競爭，優(yōu)選工程勘察設計單位，促使工程勘察設計單位改進管理工作、提高工作質量、改善服務態(tài)度，達到采 用先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。 （三）工程設計外部協(xié)作條件管理 - 27- 1、環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。 2、動力供應：水源、電源及其供應線路、供應方式、供應指標。 3、集散條件：交通儲運、站場等設施。 4、外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。 （四）工程設計過程的管理 1、工程設計過程管理的目的 控制設計質量，即在保證設計工作進度的條件下，以較低工程投資建設項目向業(yè)主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評 價設計質量的最終標準是建設項目的功能和效益。 2、工程設計過程管理的目標控制 （ 1）從建設項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。 （ 2）控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。 （ 3）控制工程設計工作進度，滿足建設項目工期與進度的要求。 （ 4）控制設計方案的經濟性，降低建設項目的總投資。 三、項目招投標 項目建設施工采取公開招標的方式，選取資質高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項 目能夠高質量、低成本、 圖 8-1 建設工程招投標工作流程圖 - 28- 四、建設項目合同與管理 （一）建設項目合同 根據起步區(qū)建設項目的特點和國家及所在地的有關法律和規(guī)范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖 8-2。 圖 8-2 建設工程施工合同審批流程圖 （二）建設項目合同管理 建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規(guī)定的技術標準和質量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據，項目辦公室通過合同施工合同審批 所需資料： 1、 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2、 建筑企業(yè)資質證書 3、 中標通知書 4、 完費證明 5、 法人代表證明書 6、 法人授權委托證明書 7、 委托代理人簽約資格證書 8、 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 9、 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料 受 理 審 批 資料備案 - 29- 的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督 和協(xié)調等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實現(xiàn)項目預定目標的前提下達到最優(yōu)的結果，使項目驗收合格并發(fā)揮預定功能。 1、合同管理的主要任務 (1)按照建設項目的管理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。 (2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 (4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實施全面的監(jiān)督、控制和調整，盡力實現(xiàn)合同規(guī)定的各項目標。 (5)控制和處理合同變更，盡 量減少對建設項目質量、計劃工期和投資的影響。 (6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設的影響。 (7)建立協(xié)調和溝通制度，促進各方相互支持和積極合作，積極應對項目進展中遇到的問題。 (8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 (9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據需要開展法律及技術咨詢。 2、合同管理的主要措施 (1)組建高素質、分層次的合同管理團隊 - 30- 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設項目業(yè)主管理機構中建立面向工程的最高決策機構 ，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策； 2)應給予工程監(jiān)理應有的授權； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見； 4)根據項目的具體情況和需要，建立爭議調解機構及時就合同爭議問題進行調解； 5)合同管理人員應具備組織管理和協(xié)調溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業(yè)務能力，要有誠信熱情、嚴謹執(zhí)著、勤思機敏、好學上進的基本素質和嚴于自律的精神。 (2)制訂嚴密和明晰的合同管理程序 1)單項工程 開工申請和批復程序； 2)進場設備、材料檢驗程序； 3)工程計量、簽認程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準程序； 6)工程變更申請和批準程序，包括設計發(fā)布通知、業(yè)主的批準、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等； 7)合同調價程序，包括勞務、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調整等； 8)索賠處理和爭議調解的程序。 - 31- (3)實行全員合同管理 1)要組織合同培訓，對各級項目管理人員進行“合同交底” 2)確定合同管理任務、目標和責任，并將其細化和分解，將具體的合同 管理任務和責任落實到有關部門和人員的身上。 (4)建立信息管理系統(tǒng) (5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議； 2)關于變更和索賠處理的專題例會； 3)項目辦公室、工程設計和工程監(jiān)理之間的會議； 4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。 五、建設項目質量管理 （一）建設項目質量管理的八項原則 1、以顧客為關注焦