香木林營銷推廣提案 時勢造英雄 英雄創(chuàng)時勢 時 勢 天時篇 宏觀政策解讀 十七大關(guān)于地產(chǎn)的指示 短期政策 長期政策 會議提出“ 引導(dǎo)需求 ”、“ 抵制過旺需求 ” 會議提出“ 要立足當(dāng)前 ， 著眼長遠(yuǎn)，抓緊研究建立具有中國特色的居民住房制度 ” 大環(huán)境下的石家莊市場 石家莊經(jīng)歷了房價飛漲時期，在新政策下，未來的市場必然受到相應(yīng)影響，主要體現(xiàn)在兩方面： 競爭日益激烈。 政策將引導(dǎo)市場。 石家莊政策導(dǎo)向分析 東拓： 西優(yōu)： 南延： 北跨： 中疏： 就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城 。 就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主 。 就是城市繼續(xù)延續(xù)原來的發(fā)展，向東南方向延續(xù)發(fā)展 。 指的是遠(yuǎn)期，跨過滹沱河向正定發(fā)展 。 就是講要疏減城市中心區(qū)的人口。 東南方向 一、熱度減退、競爭白熱化、大盤四起、價格彪升。 二、消費者目前更多的持觀望態(tài)度看待東南。 三、沒有進(jìn)行配套先行，直接開始房產(chǎn)競爭。 中疏 一、目前多數(shù)消費沒者還是中心概念濃重。 二、沒有政府意義上的宣講。 北跨 目前在政府議程上尚屬遠(yuǎn)期。 風(fēng)水輪流轉(zhuǎn) 今朝看西部 地利篇 區(qū)域市場分析 它的名字叫 . 西部山前生態(tài)新區(qū) 一起來解讀一下西部山前區(qū) 一、西部山前區(qū)規(guī)劃 山前 60平方公里的規(guī)劃 范圍劃入石家莊市政府的規(guī)劃綱要范圍之內(nèi)，西山山前地帶的發(fā)展前景 將成為連貫省會經(jīng)濟(jì)、政治、生活中心與鹿泉組團(tuán)的一個核心點 ，這一核心點將以發(fā)展郊游、休閑度假、生態(tài)住區(qū)為主；植物園地區(qū)：城市生態(tài)保護(hù)敏感區(qū)，融生態(tài)、風(fēng)景、娛樂為一體的休閑度假和高檔住區(qū)加強(qiáng)與環(huán)石家莊市出市公路的銜接，謀劃 實施中山路、槐安路、裕華路、和平路、南二環(huán)、石環(huán)路的銜接工程 ，在此之上全面振興服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，遵照城市規(guī)劃要求，按照生態(tài)宜居、休閑度假的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞建設(shè)省會西花園的目標(biāo)，重點抓好西山 60平方公里的建設(shè)， 搞好 4A級景區(qū)抱犢寨、龍泉寺等景點、景區(qū)的升級改造 ，不斷提高景點、景區(qū)的品位檔次為這一區(qū)域的生產(chǎn)生活、旅游事業(yè)增添更美好的未來。 二、 4+1組團(tuán)發(fā)展 石家莊城市未來將構(gòu)建以石家莊主城區(qū) (含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū) )為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團(tuán)為重點，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“ 1+4”市區(qū)發(fā)展新體系。 鹿泉組團(tuán) 石家莊市西花園，以發(fā)展商貿(mào)業(yè)和旅游業(yè)為主。 三、憑 “ 西部山前區(qū) ” 打造 “ 山水城市 ” 之名 西部山前區(qū)域的核心定位為生態(tài)區(qū)，石家莊作為省會城市，目前尚缺少大型的范居住主題公園社區(qū)，更需要在市區(qū)近郊發(fā)展市級郊區(qū)生活社區(qū)作為補(bǔ)償，同時石家莊還必須發(fā)展未來的新型生活功能配套設(shè)施，例如主題公園、國際博覽會、國際會展、生態(tài)住區(qū)等大型項目的機(jī)會用地 ，而該區(qū)域正是安排此類項目的理想場所，因此在功能上該區(qū)域則定位于特色旅游休閑功能區(qū)。 四、 60平方公里的山前宜居福祉 打造宜居、宜看西部山前生態(tài)新區(qū)，石家莊還必須發(fā)展未來的新型生活功能配套設(shè)施，例如主題公園、國際博覽會、國際會展、生態(tài)住區(qū)等大型項目的機(jī)會用地 五、西部道路的優(yōu)化 槐安路、中山路西延線、直通動物園的規(guī)劃路及西三環(huán)的建設(shè)等工程，在市區(qū)西外圍形成縱橫交錯的城市道路體系，加強(qiáng)與石家莊市區(qū)的緊密聯(lián)系，并與青銀、張石等高速路對接。 六、豐富的景區(qū)資源 石家莊野生動物園、封龍山、西山森林公園、五峰山寶泉寺。 4A級景區(qū)抱犢寨、龍泉寺 。未來待建的體育公園，濕地公園 等。 就是這樣一片值得期待的區(qū)域。 但是 我們認(rèn)為 一、目前區(qū)域未來潛力沒有通過社會途徑廣泛傳播。 二、區(qū)域目前可以詮釋未來發(fā)展的開發(fā)商不多。 三、對未來西部發(fā)展更多的消費者還很茫然。 四、如此的發(fā)展?jié)摿?，競爭并未如火如荼?五、社會人群持舊眼光看待西部，看到的更多是現(xiàn)實情況。 未來發(fā)展?jié)摿薮蟮牡貕K 今天社會未被發(fā)覺的認(rèn)同 香木林 我們的項目將被賦予的重任 目前的現(xiàn)實更需要有人站出來闡述西山未來的發(fā)展 目前的現(xiàn)實更需要有人站出來打造西山宜居的生活 目前的現(xiàn)實更需要有人站出來宣講西山生活的憧憬 西山片區(qū)等待著。 人和篇 消費人群剖析 目前石家莊購房人群解析 自住客群（首次置業(yè)） 度假客群（二次置業(yè)） 投資客群（多次置業(yè)） 自主客戶特征： 年齡 2835歲，屬于新生代，剛步入社會，工作時間短，對住宅要求較低，但對價格敏感，對配套，景觀要求不高，區(qū)域內(nèi)部人員占主導(dǎo)，多屬一次置業(yè)。 度假客戶特征： 年齡 3555歲，屬于中生代，工作時間長，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對于住宅更多的是環(huán)境要求，對小區(qū)品質(zhì)有要求，石家莊市區(qū)人群，多屬二次置業(yè)。 投資客戶特征： 年齡 3055歲，屬于中生代，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，面對置業(yè)更多的看中區(qū)位價值及升值潛力，多為多次置業(yè)。 自主客戶 度假客戶 投資客戶 西部山前區(qū) 區(qū)域價格 景觀資源 未來前景 這就是時代、區(qū)域賦予我們的 天時 地利 人和 身處亂世，群雄割據(jù)之時代 .政策導(dǎo)向時代。 石市西部山前規(guī)劃，勢在必行。但目前未形成社會追捧效應(yīng)。 消費者各種需求，區(qū)域都滿足 .但消費者仍對區(qū)域缺乏認(rèn)識。 時代 區(qū)域 需要英雄 生逢亂世 不成功 便成仁 英 雄 謀 策劃戰(zhàn)略。 如果不能對我們所希望的未來有 一個明確的概念 的話，那么，我們就會被當(dāng)前存在的一些潛意識所左右。 1、 城市尺度 項目尺度 一、 【 策略方向 】 站在項目上看項目還是站在區(qū)域上看項目 （城市視角項目視角） 結(jié)論：從一個宏觀的視野建構(gòu)整體的開發(fā)區(qū)域優(yōu)勢。 2、 復(fù)合性宣講 單一住宅區(qū) 針對項目提煉賣點還是針對區(qū)域提煉賣點 （復(fù)合型單點式） 結(jié)論：借用周邊固有的優(yōu)勢打造自己的產(chǎn)品，增加說辭 3、 全盤高度的行銷 一期產(chǎn)品的銷售 實際銷售和大盤主義之間是否存在矛盾？ （造勢銷售數(shù)額） 結(jié)論：對分期產(chǎn)品具備前瞻性考慮，不因某一 期產(chǎn)品而影響整體傳播節(jié)奏。 4、 單一人群 多樣人群 我們將怎樣選擇我們的人群，是大眾還是窄眾 （廣鋪針對） 結(jié)論：向大眾傳播區(qū)域，向大眾之間的小眾傳播項目。 5、 高價值產(chǎn)品 中價值產(chǎn)品 我們要傾力打造高端產(chǎn)品還是中端產(chǎn)品？ （高端中端） 結(jié)論：站在發(fā)展角度以高端姿態(tài)吸引中高端人群 總述： 1、（視角）改變以樓盤看樓盤的思考模式，從地產(chǎn)項目上升到一個城市運(yùn)營商的宏觀視角。 2、（空間）抓住區(qū)域獨有的發(fā)展及規(guī)劃，更多的是賣一種生活藍(lán)圖。 3、（細(xì)節(jié)）考慮借勢的同時更要關(guān)注樓盤品質(zhì)，避免炒做嫌疑。 二、 策略核心 宏揚(yáng)、營建一座未來充滿人文的、生態(tài)的、宜居的生活新城 策略關(guān)鍵詞：宏觀、生態(tài)、宜居、人文； 關(guān)鍵詞解讀： A、宏觀 以 “城市運(yùn)營商” 視角，以承載西部山前區(qū)未來發(fā)展榮耀。 關(guān)鍵詞解讀： B、生態(tài) 以“生態(tài)”環(huán)境的獨有性強(qiáng)化山前區(qū)區(qū)域的稀有價值，并因此淡化該區(qū)域目前印象； 關(guān)鍵詞解讀： C、宜居 沿著政策的的足跡，與政策形成互補(bǔ)，著力宣講宜居生活。