靜?！俺?”式老年社區(qū)可行性報(bào)告 Jinghaicity type older community project feasibility report + 天津市昊承房地產(chǎn)置業(yè)顧問有限公司 TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD 2011.05 靜海“城 ”式老年社區(qū) 可行性報(bào)告 Jinghaicity type older community project feasibility report 天津市昊承房地產(chǎn)置業(yè)顧問有限公司 TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD 2011.05 目 錄 第一章 總 論 . 4 1.1 項(xiàng)目概況 . 4 1.2 編制依據(jù) . 5 1.3 研究范圍 . 7 第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 8 2.1 項(xiàng)目背景 . 8 2.2 項(xiàng)目概要 . 9 2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 10 2.4 結(jié)論 . 10 第三章 老齡產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模分析 . 11 3.1 中國老齡化現(xiàn)狀及政策分析 . 11 3.2 天津市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析 . 12 3.3 當(dāng)?shù)卣咧С旨按胧?. 12 3.4 發(fā)展情況 . 13 3.5 項(xiàng)目選址分析 . 14 3.6 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 . 14 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 16 4.1 地理位置與自然條件 . 16 4.2 歷史沿承 . 17 4.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 . 19 4.4 項(xiàng)目建設(shè)配套條件 . 19 4.5 政策支持 . 22 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 23 5.1 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想和目標(biāo) . 23 5.2 項(xiàng)目建設(shè)方案（詳見效果圖） . 24 第六章 環(huán)境保護(hù)措施 . 27 6.1 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 . 27 6.2 環(huán)境影響分析 . 27 6.3 環(huán)境保護(hù)原則 . 27 6.4 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) . 28 6.5 措施 . 29 6.6 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 . 29 第七章 節(jié)能、節(jié)水措施 . 31 7.1 節(jié)能 . 31 7.2 節(jié)水 . 33 7.3 節(jié)能、節(jié)水管理 . 34 第八章 項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排 . 35 3 8.1 組織機(jī)構(gòu) . 35 8.2 機(jī)構(gòu)職責(zé) . 35 8.3 人員配置 . 35 8.4 勞動(dòng)安全 . 36 8.5 招標(biāo)方案 . 37 8.6 管理工作流程 . 39 8.7 項(xiàng)目運(yùn)營期管理 . 39 8.8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 39 第九章 項(xiàng)目資金籌措與管理 . 41 9.1 項(xiàng)目投資估算 . 41 9.2 項(xiàng)目資金籌措 . 43 9.3 資金管理 . 43 第十章 效益評(píng)價(jià) .44 10.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) . 44 10.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 . 44 10.3 利潤分析 . 45 10.4 國民經(jīng)濟(jì)分析 . 45 10.5 盈虧平衡分析 . 45 10.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 46 10.7 社會(huì)效益 . 46 10.8 生態(tài)效益分析 . 46 第十一章 結(jié)論與建議 . 48 11.1 結(jié)論 . 48 11.2 建議 . 48 4 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目名稱： 靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū) 1.1.2 項(xiàng)目開發(fā)單位： 1.1.3 項(xiàng)目地點(diǎn)：天津市靜海縣 1.1.4 建設(shè)內(nèi)容：綜合性老年社區(qū)（醫(yī)療保健中心、活動(dòng)中心、公寓等配套設(shè)施） 1.1.5 建設(shè)總投資： 11.23 億元（人民幣） 1.1.6 建設(shè)期限： 年 月 - 年 月 1.1.7 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 11.09ha 總建筑面積 17.53 萬 （住宅 16.65 萬，商業(yè) 0.88 萬） 建筑密度 26.69% 容積率 1.58 綠化率 35% 居住人數(shù)： 4995（人） 機(jī)動(dòng)車停車位： 1700（輛） （附：項(xiàng)目所在區(qū)域圖、項(xiàng)目總平圖、項(xiàng)目鳥瞰圖） 5 （附 1:項(xiàng)目所在區(qū)域圖） （附 2：項(xiàng)目總平圖） 6 （附 3：項(xiàng)目鳥瞰圖） 1.2 編制依據(jù) 1.2.1 相關(guān)批復(fù)資料及文件 1.2.1.1關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見； 1.2.1.2農(nóng)村敬老院管理暫行辦法； 1.2.1.3老年權(quán)益保障法； 1.2.1.4工程建筑設(shè)計(jì)規(guī) 范； 1.2.1.5老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范； 1.2.1.6無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)范 1.2.1.7 國家與地方政府公布的有關(guān)法規(guī)、條例等； 1.2.1.8 靜?？h縣委、政府、天津市委、政府及相關(guān)專家、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的要求與構(gòu)想。 7 1.3 研究范圍 通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景必要性的分析論證，結(jié)合靜海縣人口老齡化的實(shí)際現(xiàn)狀及市場需求，擬定項(xiàng)目的建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模；確定項(xiàng)目投資及資金籌措方案；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的外部條件、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織管理、實(shí)施進(jìn)度、招標(biāo)采購等方面進(jìn)行研究。 8 第二章 項(xiàng)目背景 及項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.1 項(xiàng)目背景 2.1.1 人文背景 人口老齡化是人類面對(duì) 21 世紀(jì)的挑戰(zhàn)。 目前，我國 60 歲以上的老人已達(dá)到 1.4 億， 超過總?cè)丝诘?10%，人口年齡結(jié)構(gòu)已進(jìn)入老年型階段。今后一個(gè)時(shí)期，我國老年人口還將以較快速度增長，到 2015年 60 歲以上人口將超過 2 億，約占總?cè)藬?shù)的 14%。 隨著人口老齡化、家庭小型化進(jìn)程的加快，家庭養(yǎng)老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高齡和生活不能自理的老人不斷增多，對(duì)社會(huì)福利的需求日益加大。 全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實(shí)提高廣大老年人生命、生活質(zhì) 量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進(jìn)家庭和諧、社區(qū)和諧和代際和諧，推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的重要舉措；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要途徑。 2.1.2 區(qū)域背景 靜海縣位于天津市西南部，距天津市區(qū) 40 公里，東臨渤海，西連冀中，南臨滄州，北接津京，素有“津南門戶”之稱，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放縣之一。靜海經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)優(yōu)勢明顯。各類企業(yè)主要由黑色金屬、有色金屬、金屬制品、紡織、服裝、交通設(shè)備、電器、食品、橡膠、塑料、化工、醫(yī) 藥等 12 大類構(gòu)成黑色金屬、 品加工、制造業(yè)、服裝紡織、 六大支柱產(chǎn)業(yè)。 實(shí)施“引 9 資興縣”，載體建設(shè)初見規(guī)模。規(guī)劃建設(shè)了靜海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、團(tuán)泊風(fēng)景區(qū)、天宇科技園、恒泰科技園、子牙環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、縣城商貿(mào)住宅區(qū)、天馬方舟都市生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園等 7 個(gè)縣級(jí)重點(diǎn)區(qū)域和12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)。各園區(qū)已具備了接納大中型企業(yè)入駐的條件。 靜海發(fā)展環(huán)境良好，服務(wù)一流。擁有 3 所大學(xué)分院、 8 所職業(yè)中等學(xué)校及一批初、中等教育機(jī)構(gòu)?？h內(nèi)設(shè)有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)村信用合作社、保險(xiǎn)公司和商檢、工商、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)。建有經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心，對(duì)投資者實(shí)行“一個(gè)窗口”對(duì)外、“一條龍”服務(wù)。在服務(wù)客商中，建立“一站式”辦照，低收費(fèi)報(bào)建、無干擾經(jīng)營、送上門的服務(wù)體系，為投資者提供承諾制、無償式、全過程服務(wù)。 至今，全縣共有 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中 2 個(gè)鄉(xiāng)：良王莊、楊城莊； 16個(gè)鎮(zhèn)： 靜海、獨(dú)流、唐官屯、王口、中旺、陳關(guān)屯、臺(tái)頭、子牙、大邱莊、蔡公莊、梁頭、團(tuán)泊、雙塘、大豐堆、沿莊、西翟莊。全縣下屬 384 個(gè)行政村。 2009 年，全縣共 191147 戶， 554806 人，其中農(nóng)業(yè)人口 447030 人，非農(nóng)業(yè)人口 107776 人。全部人口中男性與女性的比例約為 1.04： 1。 2.2 項(xiàng)目概要 靜?？h市場情況及需求量，本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)計(jì)劃建設(shè)老年公寓共兩種。分別為層高 6 層的電梯洋房和層高 12 層的小高層。這樣設(shè)計(jì)滿 10 足了不同老年人的需求，并且為了避免由于樓層過高帶給老人的擔(dān)心，限制層高不過 12 層。主題風(fēng)格選為 現(xiàn)代、簡約式風(fēng)格，外立面細(xì)膩與柔和的質(zhì)感勾勒出俊朗的建筑線條；建筑內(nèi)部采用框架架構(gòu)設(shè)計(jì)，為業(yè)主帶來極富變幻色彩的生活空間；持久耐用的保溫型材，達(dá)到環(huán)保節(jié)能的同時(shí)，更大大的降低了日常生活中的能源消耗，在戶型設(shè)計(jì)上我們更是追求舒適、整體、和諧的統(tǒng)一原則，以盡量朝陽、南北通透為標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主尤其是老年人居住其中能夠獲得愉悅舒暢的心情。 2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 充分結(jié)合學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，根據(jù)天津市老齡工作報(bào)告的需求盡快解決目前天津市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏、布局不合理、功能設(shè)施不健的現(xiàn)狀已成為一種 迫切的需求。為此通過政策支持，充分發(fā)揮民營企業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，修建一處功能齊備的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院對(duì)黨的十七大報(bào)告中提出的“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容”是非常必要的。 2.4 結(jié)論 按照國家相關(guān)文件精神，制定有關(guān)規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃，積極落實(shí)新建項(xiàng)目的基本建設(shè)配套資金，爭取各級(jí)財(cái)政的投資補(bǔ)助及政策扶持，推動(dòng)天津市靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū)建設(shè)。項(xiàng)目的實(shí)施有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，體現(xiàn)中央 制定的 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ” 的養(yǎng)老原則， 社會(huì)效益顯著。 11 第三章 老齡產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模分析 3.1 中國老齡化現(xiàn)狀及政策分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國 60 歲以上的人口達(dá)到 1.44 億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 3.2%的速度增長，從 2001 年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬人進(jìn)入老齡，大約在 21 世紀(jì) 40 年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰； 2030 年前后，我國 60 歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至 4 億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟 15 國的人口總和；到 2050 年，我國 60 歲和 65 歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到 4.5 億和 3.35 億，這意味著每 3 個(gè)人中就有 1 個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測 ，未來 10 年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即 421 家庭）在我國至少會(huì)達(dá)到上千萬個(gè)。 隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題 。在這種情況下，各級(jí)政府都出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策并都鼓勵(lì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、其它組織和個(gè)人興辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，鼓 勵(lì)各類社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并出臺(tái)了相關(guān)政策。在 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 （ 財(cái)稅 200097 號(hào)）中，提出 12 “對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”。 3.2 天津市老齡現(xiàn)狀及數(shù)據(jù)分析 根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料，截至 2010 年年底，天津市戶籍總?cè)丝跒?984.85 萬人，其中 60 歲及以上老年人口 176.4 萬人，占總?cè)丝诒壤秊?17.91%。同時(shí)，截至 2010 年年底，天津市 80 歲及以上 高齡老年 人口達(dá)到 27.29 萬人，占老年人口的比例為 15.47%。據(jù)預(yù)測，2015 年后天津市將迎來老年人口高速增長期， 2020 年老年人口將達(dá)到 273 萬， 2030 年達(dá)到 330 萬。而 天津市目前只有 306 家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，床位僅有 26243 張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到老齡人口 數(shù)的 14，為此急需大力發(fā)展老年福利服務(wù)，整合資源、擴(kuò)大規(guī)模，完善服務(wù)功能，提高生活質(zhì)量，形成以家庭為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為骨干、多種形式相結(jié)合的老年福利服務(wù)體系，基本滿足老年人的養(yǎng)老需求，保障其合法權(quán)益。解決目前天津市嚴(yán)重缺乏的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 3.3 當(dāng)?shù)卣咧С旨按胧?就靜海縣目前民政基礎(chǔ)設(shè)施滯后，福利院、敬老院、光榮院等服務(wù)設(shè)施、設(shè)備不能滿足民政對(duì)象的基本需求現(xiàn)象，通過提高民政事業(yè)費(fèi)在財(cái)政預(yù)算中的比例及積極爭取上級(jí)資金支持力度，為民政事業(yè)發(fā) 13 展提供經(jīng)費(fèi)保障，加快民政事業(yè)的發(fā)展。靜?？h“十二五”規(guī)劃 明確提出了關(guān)于加快加快綜合性社會(huì)福利院、老年福利院、農(nóng)村敬老院等民政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對(duì)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造力度，提高對(duì)各類民政對(duì)象的保障和服務(wù)能力。同時(shí)鼓勵(lì)和支持民間資本依法進(jìn)入社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域，募集社會(huì)資金，完善社會(huì)互助的動(dòng)員機(jī)制。 天津市始終大力推進(jìn)了社會(huì)福利社會(huì)化，強(qiáng)化了社會(huì)事務(wù)管理。加強(qiáng)了社會(huì)福利企業(yè)的管理和服務(wù)，初步形成了以供養(yǎng)機(jī)構(gòu)為載體，以老年人為重點(diǎn)的社會(huì)福利服務(wù)體系。為全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)工作，提高老年人生命生活質(zhì)量，是天津市委、政府保障構(gòu)建和諧社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措，市委、政府 始終把民政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為一項(xiàng)重要的任務(wù)，給予高度關(guān)注和支持，多次召開辦公會(huì)，協(xié)調(diào)解決實(shí)際存在的問題，研究部署各階段工作，并從財(cái)政拿出充分的建設(shè)資金投入民政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為天津市民政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有效保證。 3.4 發(fā)展情況 3.4.1 指導(dǎo)思想 按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，在保護(hù)好整合資源、擴(kuò)大規(guī)模和完善功能的前提下，以供養(yǎng)機(jī)構(gòu)為載體，以老年人為重點(diǎn)，合理拓展社會(huì)福利體系。通過深度挖掘其服務(wù)內(nèi)涵，完善相關(guān)設(shè)施，創(chuàng)新養(yǎng)老敬老產(chǎn)業(yè)，提升天津市靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū)的整體品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào) 和可持續(xù)發(fā)展。 14 3.4.2 發(fā)展思路 在天津市現(xiàn)有社會(huì)福利體系發(fā)展基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求及企業(yè)自身的發(fā)展變化趨勢，準(zhǔn)確定位老年公寓形象，合理劃分功能，科學(xué)布局，完善老年公寓基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，設(shè)計(jì)功能齊備、生態(tài)舒適、環(huán)境優(yōu)美養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)新經(jīng)營管理體制，實(shí)現(xiàn)天津市社會(huì)福利體系快速健康發(fā)展。 3.4.3 發(fā)展目標(biāo) 為貫徹落實(shí)全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動(dòng)保障部、財(cái)政部、建設(shè)部、衛(wèi)生部、人口計(jì)生委、稅務(wù)總局聯(lián)合頒布關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見的任務(wù)目標(biāo)，天津市靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū)將充分利用現(xiàn) 有地理位置，合理安排用地、組織空間，在滿足各項(xiàng)功能的前提下，使建筑、景觀與自然環(huán)境形成完美的和諧，建成布局合理、功能齊備、生態(tài)舒適、環(huán)境優(yōu)美的 集老年人頤養(yǎng)、健身、休閑、娛樂、醫(yī)療為一體的 高品質(zhì)養(yǎng)老院，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的全面和可持續(xù)發(fā)展。 3.5 項(xiàng)目選址分析 依照老年人的特點(diǎn)和需求，適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便， 市政設(shè)施完善， 有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 3.6 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 天津市靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū)布局合理、功能齊備、生態(tài)舒適、 15 環(huán)境優(yōu)美的集老年頤養(yǎng)、健身、休閑、 娛樂、醫(yī)療為一體的高品質(zhì)養(yǎng)老院。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 11.09ha，總建筑面積 17.53 萬，建筑密度 26.69%，容積率 1.58，綠化率 35%。 從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓 為 低層住房面積以合室、一室、二室小套房為主。有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 4.1 地理位置與自然條件 4.1.1 地理位置 項(xiàng)目坐落于靜?？h和山路與聚海道交匯處，距離天津市中心城區(qū)不 到 20 公里，距津滄高速出口僅需 3 分鐘。交通快捷便利。 4.1.2 自然概況 4.1.2.1 地形地貌 靜?？h位于華北大平原的東北部，地貌特點(diǎn)不明顯，就其地層形成而言可分為兩種地貌單元：運(yùn)河西部為沖積平原，運(yùn)河?xùn)|部為濱海平原。靜?？h地勢低平，大部分地區(qū)海撥高度在 5 米以下，大洼地區(qū)多在 2.5 米以下，地面坡降為 1/6000 1/10000，是典型的低平原。全縣地勢平坦，西南高，東北低，地面縱坡約萬分之一。最高海撥 8米，最低處海撥 2.4 米。靜?？h東西寬 47.25 公里，南北長 54.4 公里，境內(nèi)地貌主要有淺碟形洼地、平地、 古河床高地、微高地、河堤、渠壩、庫堤及河漕、渠道等。堤壩縱橫交錯(cuò)、洼地星羅棋布。 縣境內(nèi)絕大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)都位于新華廈構(gòu)造體系滄縣隆起帶上，僅中旺鎮(zhèn)、唐官屯鎮(zhèn)部分地區(qū)位于新華廈構(gòu)造體系黃驊拗陷帶上。整個(gè)靜?？h都屬于新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)下沉地區(qū)。 4.1.2.2 水文地質(zhì) 靜?？h地處海河流域下游，河流渠道眾多，素有 “ 九河下梢 ” 之稱。子牙河、大清河、南運(yùn)河、黑龍港河在境內(nèi)匯合，獨(dú)流減河、馬廠減河、青靜黃排干經(jīng)本縣東流入海。團(tuán)泊洼水庫是境內(nèi)最大地表水 17 體，面積 666.7 公頃，總庫容 1.8 億立方米。 4.1.2.3 氣候 靜海縣地處 溫暖、干旱的氣候區(qū)，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，內(nèi)陸海灣，受海洋氣候影響不大，大陸性氣候顯著，主要?dú)夂蛱卣鳎杭撅L(fēng)顯著，四季分明。常年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)，年平均風(fēng)速 3.1 米/秒；平均氣溫 13 度。 1 月份平均氣候 4.7 度，為全年最低值； 7月份平均氣溫 26.2 度，為全年最高值。冬季日照總時(shí)數(shù) 563.8 小明；年降雨量 548.9 毫米。 靜海縣全年日照 2699.1 小時(shí)，日照率為 61%；日照最多為 5月份，日照 284.7 小時(shí)，日照率為 65%。 4.1.2.4 土壤 靜?？h地形西南微高，向東北傾斜，土壤多呈沖積型，國內(nèi)外 因素的作用，土壤分為潮土、鹽化潮土和濕潮土三個(gè)亞類。地耐力為10-19 噸 /平方米，土質(zhì)基底以上為深層厚的新生代松散沉積，其表層土壤類型為潮土類。 4.2 歷史沿承 據(jù)史料記載，靜海乃退海之地。距今已有 3000 多年的歷史，靜海一直都是重要戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)，同時(shí)也是聯(lián)通華北、東北、中南地區(qū)的重要要道。 18 4.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 靜海是天津市轄縣，是諸多區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為快速的一個(gè) . 全縣職工人均工資達(dá)到 10096 元，同比增長 18.2%。農(nóng)民人均純收入 3131元全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 243 億元。 4.4 項(xiàng)目建設(shè)配套條件 靜海 “ 城 ” 式老年社區(qū)作為新型養(yǎng)老公寓，從電梯設(shè)備、市內(nèi)裝修、安保設(shè)施、消防設(shè)施等方面均為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。尤其在醫(yī)療器械、餐飲設(shè)備、健身娛樂方面更是加大投入，不僅僅滿足老年人的日常需求，還能使其晚年生活更加多姿多彩。 1.老年公寓的裝修狀況： 公寓內(nèi)： 公寓大廳：鋪設(shè)高級(jí)地磚 公寓走道：鋪設(shè)高級(jí)地磚，墻面乳膠漆，木扶手 電梯：高級(jí)載客電梯 樓梯間：鋪設(shè)高級(jí)地磚，墻面乳膠漆 居室內(nèi) ： （精裝修和毛坯房兩種方案，下為精裝方案） ： 門：高檔分戶門 窗：高檔斷橋鋁合金窗，中空玻璃 衛(wèi)生間：瓷磚地面（防滑）和墻面，吊 頂，品牌馬桶，手盆，電熱水器，排風(fēng)扇，不銹鋼扶手，放水開關(guān) 臥室：空調(diào)，復(fù)合地板，吊頂，墻面乳膠漆，開關(guān) 燈具：節(jié)能吸頂燈，衛(wèi)生間防水吸頂燈，部分電光源 智能化安防系統(tǒng)： 19 公共區(qū)域攝像監(jiān)控，電子門禁系統(tǒng)，煙感報(bào)警、噴淋系統(tǒng)，衛(wèi)生間、居室緊急呼叫按鈕，電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò) 。 室外： 超大綠化率，選擇高大、枝葉茂盛的落葉闊葉樹，多為景觀型高檔樹種；在各個(gè)老年住宅附近，運(yùn)用比較素雅的喬灌配置，使整個(gè)區(qū)域顯得比較靜謐和諧。在餐飲及醫(yī)療方面與天津市知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和專業(yè)老年醫(yī)院進(jìn)行戰(zhàn)略合作，提供更加完善和高科技的營養(yǎng)膳食 技術(shù)支持及醫(yī)療保健服務(wù)。社區(qū)內(nèi)配有完備的醫(yī)療設(shè)施、購物超市、營養(yǎng)膳食中心、娛樂休閑中心、健身場所，綜合服務(wù)中心等專屬公共設(shè)施，為入住老人提供了方便、舒適、科學(xué)和健康的生活環(huán)境，做到 “足不出小區(qū) ”，自成一片天地。 2.老年公寓的服務(wù) 內(nèi)容 醫(yī)療保健服務(wù)： （ 1） 入主進(jìn)行全面健康體檢，填寫健康檔案 。 （ 2） 每年進(jìn)行健康體檢 。 （ 3） 憑醫(yī)囑免費(fèi)代購藥品，醫(yī)療器具，保薦商品 。 （ 4） 進(jìn)行心理咨詢，心理疏導(dǎo) 。 （ 5） 請(qǐng)相關(guān)專家舉辦健康咨詢和養(yǎng)生保健講座 。 （ 6） 免費(fèi)使用康復(fù)設(shè)施以及輪椅等輔助工具 。 （ 7） 免費(fèi)定期進(jìn)行血壓測量 。 （ 8） 代辦家庭病床服務(wù)，如遇緊急情況代 呼叫 “120” （ 9） 代辦長期、短期護(hù)理服務(wù) 。 營養(yǎng)膳食服務(wù)： （ 1） 定制式營養(yǎng)配餐服務(wù)，提供早、中、晚三餐食譜，精心配制，科學(xué)搭配，便于老人吸收 。 （ 2） 提供特色冷、熱菜品的烹飪 。 （ 3） 提供外賣食品的訂餐，免費(fèi)送餐 。 （ 4） 在確保所提供食品質(zhì)量絕對(duì)達(dá)標(biāo)的前提下，簽署餐廳對(duì)外來視頻加工責(zé)任確認(rèn)書，代為加熱自備食品 。 （ 5） 不定期舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)的講座 。 20 文化教育服務(wù)： （ 1） 電腦高速上網(wǎng)，配備攝像頭，便于老人獲取信息，與子女交流 （ 2） 閱覽室全天開放，方便老人閱讀，每日?qǐng)?bào)紙更新，大量書籍瀏覽 。 （ 3） 書畫是免費(fèi)開放使用，供老人日常書法繪畫，老人書畫 作品陳列其中 （ 4） 與老年大學(xué)合作，開辦相應(yīng)課程 。 （ 5） 組織參觀文化藝術(shù)等相關(guān)展覽 。 娛樂休閑服務(wù)： （ 1） 開放健身場地，入住老人免費(fèi)使用健身器械 。 （ 2） 棋牌室及活動(dòng)室配備各類軟硬件，利于老人輕松快樂生活，增進(jìn)交流 。 （ 3） 不定期組織市內(nèi)景點(diǎn)、城市景觀的觀光游覽 。 綜合配套服務(wù)： （ 1） 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔每日一次 。 （ 2） 室內(nèi)衛(wèi)生保潔每日一次（含衛(wèi)生間） 。 （ 3） 每月情節(jié)門、窗、玻璃（房間內(nèi)側(cè)）一次 。 （ 4） 每月兩次清洗床上用品（床單、床罩、枕套） 。 （ 5） 推薦小時(shí)工、護(hù)理員 。 （ 6） 提供獨(dú)家服務(wù)，協(xié)助進(jìn)行旅游路線選擇和旅行社的確定 。 （ 7） 代購機(jī)票、車票、免費(fèi)送票上門，代購 書籍、報(bào)刊，幫助老人快遞郵件、包裹等 。 （ 8） 免費(fèi)保住老人繳納水、電等配套設(shè)施使用費(fèi)用 。 （ 9） 推薦中介機(jī)構(gòu)，便于老人原有住房的出售或出租 。 （ 10） 組織晨練，請(qǐng)專業(yè)人士教授適于老年人的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目（如太極拳） 。（ 11） 提醒時(shí)間（如出門、起床） 。 （ 12） 室內(nèi)設(shè)施檢查、維修（如潔具、電源等） 。 21 4.4.1 物資供應(yīng)及技術(shù)保障 目前，靜?？h、天津市現(xiàn)有多家具備國家資格認(rèn)證的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，以及多處產(chǎn)品齊全、物質(zhì)供應(yīng)充實(shí)的建材市場，可為項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施提供有力的保障。 4.4.2 建設(shè)場地地質(zhì)情況 經(jīng)勘察設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場勘 察，項(xiàng)目建設(shè)場地地貌單一，地層較簡單，為中硬場地（ II 類建筑場地），巖土層承載力達(dá) 250KPa，屬抗震有利地段。 4.4.3 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 靜海為 加快 “ 兩城 ” 和示范小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。堅(jiān)持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、有序開發(fā) ” 的城鎮(zhèn)建設(shè)模式。靜海新城積極推動(dòng) 100 個(gè)單元的招商工作，全面加快東城開發(fā)、西城改造；完成勝利大街北段拓寬改造和中段大修，完成東興道、東平道、部分街巷路面改造；按規(guī)劃逐步完善排污、排水和供熱等配套設(shè)施。團(tuán)泊新城投入規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻番。西區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)天津市健康產(chǎn)業(yè)園和體育功能區(qū)建設(shè)，實(shí)施團(tuán)泊大道二期 和三角湖商務(wù)區(qū)工程建設(shè)，年底前完成網(wǎng)球中心、團(tuán)泊體育場、市體育局訓(xùn)練基地場館和中醫(yī)藥大學(xué)新校區(qū)、體育學(xué)院部分主體工程，奧特萊斯商業(yè)廣場投入使用。還遷住宅區(qū)開工建設(shè)50 萬平方米，竣工 20 萬平方米。東區(qū)重點(diǎn)抓好半島路、津汕高速路靜海聯(lián)絡(luò)延長線等 “ 九路兩橋 ” 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，完成國際文化交流中心、團(tuán)泊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園及園內(nèi)溫泉酒店建設(shè)。湖區(qū)加快浚深、東堤外擴(kuò)等項(xiàng)目建設(shè)。積極推進(jìn)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)，完成團(tuán)泊示范鎮(zhèn)一期農(nóng)民搬遷工作，落實(shí)土地復(fù)墾計(jì)劃；完成子牙示范鎮(zhèn)公建和還遷樓建設(shè)，學(xué)校、幼兒園年底前投入使用，一期還遷樓實(shí)現(xiàn) 村民入?。粏?dòng)大邱莊還遷樓和公建項(xiàng)目建設(shè)，力爭用一年半的時(shí)間建成；加快靜海鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)前期工作，爭取盡快實(shí)施。 繼續(xù)保持基礎(chǔ)設(shè)施投入強(qiáng)勢。實(shí)施西北外環(huán)、新 104 國道北延、 22 津海路、靜臺(tái)路、靜霸南線、津王路、靜王路、靜楊路、東方紅路地下通道等新建和改擴(kuò)建工程。啟動(dòng)縣公交中心交通樞紐和火車站廣場改造工程。改擴(kuò)建鄉(xiāng)村公路 120 公里。完成楊李院 110kv 電站等一批電力設(shè)施建設(shè)工程。完成天然氣和自來水入團(tuán)泊新城、子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)二期工程以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和園區(qū)的供水供氣等配套工程 4.4.4 綜合評(píng)價(jià) 綜合上述現(xiàn)狀進(jìn)行分析，該項(xiàng)目場地建設(shè)條件成熟， 通一平具備，電力、電訊、供暖、給排水等市政服務(wù)設(shè)施完善，項(xiàng)目可實(shí)施條件具備。 4.5 政策支持 社會(huì)福利業(yè)作為天津市委、政府全面構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略決策之一，近年來，天津市委、政府高度重視社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展，并在資金及政策給予較大的支持，加強(qiáng)民政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升天津市民政服務(wù)體系產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)民政事業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)而不懈努力。 23 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 5.1 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想和目標(biāo) 5.1.1 指導(dǎo)思想 以 靜?？h民政“十二五”發(fā)展規(guī)劃為指針，認(rèn)真貫徹落實(shí)全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動(dòng)保障部、財(cái)政部、建設(shè)部、衛(wèi)生部、人口計(jì)生委、稅務(wù)總局聯(lián)合頒布關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見文件精神，從天津市老齡化現(xiàn)狀實(shí)際出發(fā)，與當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，充分利用國家、市政府賦予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，以市場為導(dǎo)向，以增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒蛿U(kuò)大再就業(yè)為目標(biāo)，按照市場牽龍頭，龍頭帶產(chǎn)業(yè)化發(fā)展思路，經(jīng)過認(rèn)真勘察，統(tǒng)一規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)，加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，努力將天津市靜海“城”式老年社區(qū)打造成為全市乃 至全國最具特色的老年公寓，為天津市以及靜?？h的社會(huì)福利事業(yè)做出貢獻(xiàn)。 5.1.2 建設(shè)原則 在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)一安排的原則，確保項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃、分期實(shí)施，努力達(dá)到現(xiàn)代化經(jīng)營管理的目的。 在項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)劃中，堅(jiān)持以高效、優(yōu)質(zhì)，綜合經(jīng)營、全面發(fā)展的方針，把項(xiàng)目建成市政府民政服務(wù)設(shè)施的精品；在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，要始終堅(jiān)持以提高社會(huì)效益為中心，以完善天津市靜?！俺恰笔嚼夏晟鐓^(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)為前提，以市場與資源相結(jié)合，綜合發(fā)展的道路，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域福利事業(yè)的大發(fā)展。 24 5.1.3 建設(shè)目標(biāo) 通過天津市靜海 “城”式老年社區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，提高的基礎(chǔ)設(shè)施配套及社會(huì)福利開發(fā)水平，使的服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益得到改觀，使社會(huì)福利產(chǎn)業(yè)開發(fā)與民政設(shè)施建設(shè)相得益彰，形成良性循環(huán)。 通過項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)中央制定的以 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ” 的養(yǎng)老原則 。 5.2 項(xiàng)目建設(shè)方案（詳見效果圖） 5.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 5.2.1.1 建設(shè)單位設(shè)計(jì)委托書 . 5.2.1.2 規(guī)劃局規(guī)劃紅線圖 . 5.2.1.3 國家建設(shè)部及其他專業(yè)部委頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程和細(xì)則 建筑制圖標(biāo)準(zhǔn) (GB/T50104-2001) 房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) (GB/T50001-2001) 建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) (GBJ2-86) 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施規(guī)劃建筑部分 (2003) 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 (JGJ50-2001) 民用建筑設(shè)計(jì)通則 (GB50352-2005) 屋面工程技術(shù)規(guī)范 (GB50345-2004) 建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500037-96) 民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ118-88) 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分 (2009)年版 25 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (JGJ134-2001) 建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 (GB50411-2007) 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 (GB/T50353-2005) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB 50222-95) 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 (2002)年版 建筑安全玻璃管理規(guī)定發(fā)改運(yùn)行 20032116 號(hào) 民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范 (GB 50325-2001) 停車場設(shè)計(jì)規(guī)范（公安部 /建設(shè)部 881003 頒， 890101 實(shí)施） 無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 老年建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 5.2.1.4 建設(shè)場地的工程地質(zhì)初勘報(bào) 告。 5.2.1.5 國家及地方現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收規(guī)范。 5.2.2 設(shè)計(jì)說明 5.2.2.1 設(shè)計(jì)中全面貫徹安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的建筑方針和以人為本的設(shè)計(jì)原則，在滿足建筑功能的前提下，做到美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用。 5.2.2.2 主體建筑風(fēng)格有特色，效果突出，符合主題；建筑外觀與 周邊 景觀相協(xié)調(diào) 并形成 相應(yīng)緩沖區(qū) , 景觀與環(huán)境美化措施多樣，環(huán)境氛圍優(yōu)良。 5.2.2.3 該項(xiàng)目平面形式簡單，使用功能齊全合理，內(nèi)部空間組織有序，各功能空間互無干擾，交通流線簡捷，采光通風(fēng)良好等要素。 5.2.3 設(shè)計(jì)要求 5.2.3.1 結(jié)構(gòu)要求 26 本工程為一般公用建筑，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，計(jì)算結(jié)構(gòu)可靠度采用設(shè)計(jì)基準(zhǔn)基為 50 年，建筑使用年限為 50 年。 5.2.3.2 建筑內(nèi)外裝修及設(shè)備要求 5.2.3.2.1 建筑內(nèi)部裝修均為高檔材質(zhì)進(jìn)行裝