HT-Charles-2004/ 07/18 - 1 - 匯通相關(guān)業(yè)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)分析 匯通項(xiàng)目的原始設(shè)計(jì)是公寓（住宅）、三星級(jí)酒店和寫字樓的混合體，考慮到其內(nèi)在結(jié)構(gòu)及周邊的交通環(huán)線、地塊區(qū)域和相鄰物業(yè)環(huán)境，我們確認(rèn)本項(xiàng)目的增值契合點(diǎn)為公寓式酒店（ Suites & Apartments）： 公寓式酒店 客房均以公寓為單位（比酒店的標(biāo)準(zhǔn)間大，一般一室一廳以上）的酒店，配有必要的健身娛樂(lè)、餐飲設(shè)施等，公寓內(nèi)有廚房且配備齊全的日常居家家用電器，使酒店有家的感覺(jué)。又稱（酒店式） 服務(wù)公寓和行政公寓。 鑒于大陸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類策劃（概念）稱謂，謹(jǐn)澄清（本文界定）如下： 酒店公 寓 酒店內(nèi)附設(shè)的公寓，配有一定的家用電器，針對(duì)長(zhǎng)期住客而設(shè)計(jì)較大的生活 起居空間。公寓式酒店就是在此基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化提高的產(chǎn)物。 酒店式公寓 按酒店的（一般）標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)并采取酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理的公寓， 最近幾年 在很大程度上是房地產(chǎn)概念；其結(jié)果分別為，購(gòu)買者自用、購(gòu)買者分散出租或由業(yè)主統(tǒng)一作為租賃經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)的情形廣義上屬公寓式酒店，但往往住 宅氣氛很濃，而酒店色彩較淡。 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店（和產(chǎn)權(quán)式酒店）實(shí)際上只是一個(gè)房地產(chǎn)品種（旅游商業(yè)房產(chǎn)）概念。其模式是：開(kāi)發(fā)商把該房產(chǎn)的每 一間公寓房銷售給中小投資者（將每個(gè)單元出售給個(gè)體購(gòu)房者），購(gòu)房者（擁有產(chǎn)權(quán)）自住或?qū)ν獬鲎?。若（由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牽頭）由酒店管理公司與每一位公寓房所有權(quán)者簽訂一定年限的管理合同而統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)則可視為 公寓式酒店 。 當(dāng) 大陸酒店業(yè)高歌經(jīng)濟(jì)型酒店之時(shí)， 全部以公寓為單位的 公寓式 酒店已悄然走近舞臺(tái)的顯眼的位置，用白描的手法解說(shuō)著“經(jīng)濟(jì)”在酒店業(yè)的又一層含義。 對(duì)大陸酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，它并不算一個(gè)絕對(duì)的新品種，與九十年代中期的酒店式公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)模式和功能配套等方面都極其相似，二者只有從經(jīng)營(yíng)角度上分析才能區(qū)別。 傳統(tǒng)上，酒店式公寓只面向長(zhǎng)期租賃客戶，而目前公寓式酒店主要是針對(duì)較長(zhǎng)期旅游（中短期居留）者市場(chǎng)（當(dāng)然不排斥長(zhǎng)期租戶）。過(guò)去，酒店式公寓更多地只租不售，就其運(yùn)作方式而言與我們所界定的公寓式酒店沒(méi)有太多的不同，除租期外的區(qū)別恐怕在于提供酒店服務(wù)的專業(yè)水準(zhǔn)和整體設(shè)計(jì)的觀念上。 近幾年，隨著長(zhǎng)期租賃客戶的租金不斷下降，一些酒店式公寓開(kāi)始提出了以按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營(yíng)模式。酒店式公寓這種經(jīng)營(yíng)方式的演變和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店實(shí)際上進(jìn)入了公寓式酒店的范疇，匯通的公寓式酒店立意就是按照國(guó)外（美國(guó)）公寓式酒店 （ Extended Stay Hotel）的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行的。 美國(guó)公寓式酒店（ Extended Stay Hotels）產(chǎn)品的創(chuàng)新與美國(guó)全套房酒店（ All Suites Hotel）概念出現(xiàn)有相同之處。根據(jù)長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，酒店不少配套設(shè)施使用率低下、“拖累”財(cái)務(wù)表現(xiàn)，有相當(dāng)一部分商務(wù)和度假客人并不會(huì)使用高檔酒店里的會(huì)議、宴會(huì)廳、餐廳和休閑等功能設(shè)施，因此，全套房酒店把上述功能所占用的空間分配到客人真正需要的客房中，從而使每個(gè)房間都具有獨(dú)立的客廳和臥室，同時(shí)，由于投資額的減少、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的降低和客房空間的增大，在 價(jià)格制定上具有與高檔酒店同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。公寓式酒店（ Extended Stay Hotels）是在全套房酒店的客房基礎(chǔ)上再增加了獨(dú)立的廚房，形成完整的公寓房，給客人營(yíng)造住家的感覺(jué)。 一國(guó)外公寓式酒店 (Extended Stay hotel)的現(xiàn)狀 HT-Charles-2004/ 07/18 - 2 - 按照字面上翻譯 Extended Stay 的意思是指相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的逗留。 Extended Stay Hotel 是美國(guó)酒店業(yè)在 20 世紀(jì) 80 年代出現(xiàn)的新品種，與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的特征是：擁有居家的格局和 良好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類似公寓房，因此大陸把它稱為公寓式酒店或延時(shí)酒店。 1目標(biāo)市場(chǎng) 在美國(guó)， Extended Stay Hotel 的目標(biāo)市場(chǎng)主要是針對(duì)在某地需逗留較長(zhǎng)時(shí)間的旅游者（一般在一周以上）。比如：萬(wàn)豪公寓式酒店（ Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的時(shí)間是十天左右（界定為中短期）。典型的客戶群包括：因工作調(diào)動(dòng)的公司職員、被指派到所在地從事評(píng)估和統(tǒng)計(jì) 的工作人員、逗留期稍長(zhǎng)的旅游和商務(wù)客人、家庭旅游者、律師、工程技術(shù)人員等。在此類酒店出現(xiàn)之前，此類客人一般都只能選擇傳統(tǒng)酒店。 2美國(guó)公寓式酒店 (Extended Stay Hotel) 的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 美國(guó)的 Extended Stay America, Inc (ESA)成立于 1995 年，是美國(guó)歷史上擁有酒店物業(yè)最多，并在自我經(jīng)營(yíng)管理公司中發(fā)展速度最快的公寓式酒店管理公司，同時(shí)，也是世界上第三大擁有酒店物業(yè)和自我經(jīng)營(yíng)管理的酒店連鎖公司。該公司屬下?lián)碛腥齻€(gè) Extended Stay Hotel的品牌 ,分別是 Studio Plus Deluxe Studios(高檔 )、 Extended stayAmerica Efficiency Studios(中檔 )和 Crossland Economy Studios(經(jīng)濟(jì)型 )。該公司在全美 42 個(gè)洲管理經(jīng)營(yíng) 468 家 Extended Stay Hotel，其公寓式酒店產(chǎn)品是全球最有代表性的。 （ 1）客房設(shè)施 Queen-size bed 或 King-size bed，斜躺椅，有線電視，因特網(wǎng)界面。每個(gè)房間有獨(dú)立的廚房，包括冰箱、微波爐、咖啡機(jī)、 廚房器具和餐具等。 （ 2）服務(wù) 酒店為客人提供 24 小時(shí)投幣洗衣機(jī)和自動(dòng)售貨機(jī)服務(wù)。每周打掃房間一次，調(diào)換洗滌毛巾兩次。 （ 3）配套 該公司不同品牌的酒店，其房間的大小和酒店提供的服務(wù)功能也有所不同，如 Studio Plus Deluxe Studios 品牌的起居室有 450 平方英尺，酒店的配套設(shè)施包括健身房、游泳池或 SPA。而 Crossland Economy Studios 品牌主要是為追求舒適、經(jīng)濟(jì)的客人而設(shè)計(jì)的。 (4) 收費(fèi)方式 以 Studio Plus Deluxe Studios 為例，每天計(jì)價(jià)是 59 美元，每周計(jì)價(jià)是 299 美元。其原則是居住時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)格越便宜。 3國(guó)外 Extended Stay Hotels 品牌在中國(guó) 目前，在大陸境內(nèi)按照 Extended Stay Hotels 設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)的酒店主要有如下幾家： （ 1）雅詩(shī)閣 ( Ascott) 雅詩(shī)閣是一家全球排名第二（在美國(guó)以外和中國(guó)大陸均排名第一），總部設(shè)在新加坡，專營(yíng)公寓式酒店的集團(tuán)。其名下有三個(gè)著名品牌： The Ascott（雅詩(shī)閣）、 Somerset（盛捷）和The Heritage。目前，該集團(tuán)在北京和上海各擁有一家 The Ascott（雅詩(shī)閣）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大連（一家）。 （ 2） Marriott Executive Apartments Extended Stay (萬(wàn)豪行政公寓 ) 上海明天廣場(chǎng) -萬(wàn)豪行政公寓是國(guó)外著名酒店管理公司進(jìn)入國(guó)內(nèi)的第一個(gè) Extended Stay品牌。 除此以外，其它國(guó)際著名酒店管理公司也都有各自的 Extended Stay 品牌，如 Ritz-Carlton的 Residential Suites， Hilton 的 Hilton Corniche Residence 和 Six Continents 的 Staybridge Suites等國(guó)際品牌有準(zhǔn)備進(jìn)入的打算。 與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的客人基本上是較長(zhǎng)居留期的旅游者（一般在一周HT-Charles-2004/ 07/18 - 3 - 以上），因此，不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店在周末客房出租率下降現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，全美Extended Stay Hotel 的平均客房出租率在 80%以上，我們對(duì)大陸境內(nèi)現(xiàn)有的頂級(jí)公寓式酒店的初步調(diào)查也印 證了同一結(jié)果；北京雅詩(shī)閣的服務(wù)生更是自詡出租率達(dá) 100%，據(jù)我們的了解，這家公寓式酒店（服務(wù)式公寓）起碼有 90%以上的平均客房出租率。此外，與傳統(tǒng)的高檔酒店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡(jiǎn)單的餐飲服務(wù)和相對(duì)有公寓式限的配套設(shè)施，因此更容易管理，利潤(rùn)比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。據(jù)國(guó)外有關(guān)專家預(yù)測(cè)，與高檔的商務(wù)休閑酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店一起， Extended Stay Hotel 將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。 二 公寓式酒店產(chǎn)品 SWOT 分析 公寓式酒店其產(chǎn)品和市場(chǎng)前景既需要與大 陸傳統(tǒng)的涉外星級(jí)酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品（見(jiàn)附表 匯通項(xiàng)目相關(guān)業(yè)態(tài)分析 ），特別是酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店進(jìn)行比較。 匯通項(xiàng)目相關(guān)業(yè)態(tài)分析 特 類 點(diǎn) 型 配 置 優(yōu) 勢(shì) 缺 點(diǎn) 高檔酒店 標(biāo)準(zhǔn)客房、行政套房；洗衣、餐飲、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、會(huì)所等。 各類配套較齊全，功能專一 ,管理協(xié)調(diào)簡(jiǎn)單，易于滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求。 齊全的各類設(shè)施，意味配套投資高，運(yùn)營(yíng)固定成本比例最大，投資回收期長(zhǎng)，各類配套卻往往使用不充分。 酒店 + 寫字樓 具有酒店各類配 置并增強(qiáng)通訊、商務(wù)設(shè)施，專門開(kāi)辟供辦公用途之區(qū)域。 酒店可提升寫字樓的價(jià)值 ,寫字樓可給酒店帶來(lái)客源及人氣。 兩者之結(jié)合，并未使酒店各類配置投資高卻使用不充分的問(wèn)題得到好的解決。 酒店 + 寫字樓 + 公寓 酒店和寫字樓各類配置的基礎(chǔ)上 ,再疊加上較酒店行政套房空間大的住宅區(qū)。 兼有酒店、寫字樓、公寓的功能，互相利用各自有效資源，相得益彰 三者之結(jié)合，仍無(wú)法使酒店各類配置投資高卻使用不充分的問(wèn)題得到圓滿的解決。面對(duì)多個(gè)客戶市場(chǎng)的定位組合問(wèn)題。 酒店 + 寫字樓 + 公寓 + 商場(chǎng) 酒店、寫字 樓和公寓各類配置的基礎(chǔ)上 ,再疊加上大型（高檔）購(gòu)物場(chǎng)所。 在相當(dāng)程度上解決了酒店各類配置投資高卻使用不充分的問(wèn)題，四合一的功能，可給客人提供一個(gè)社區(qū)的小世界的感覺(jué)，配套運(yùn)用率高。 投資巨大，選址困難，協(xié)調(diào)難度大。多客戶多市場(chǎng)的定位組合問(wèn)題十分突出。 HT-Charles-2004/ 07/18 - 4 - 別墅 / 高檔公寓 純粹的居住性空間，配備全套（或部分）家具和家電。 功能單一，距離遠(yuǎn)近、戶型布局、空間大小可按個(gè)人喜好選擇，居住功能容易達(dá)到居家需求。 功能單一，沒(méi)有專業(yè)高檔酒店物業(yè)服務(wù)，外來(lái)人士難以適應(yīng)（環(huán)境及地點(diǎn)均須上選）。 服務(wù)式公寓 / 公寓式酒店 酒店的客房單位為公寓（或套房），有必要的餐飲、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、會(huì)所等配套，足夠大的住宅空間。 有酒店水準(zhǔn)管理服務(wù)，吸收了酒店和公寓的長(zhǎng)處，減少酒店中不重要的配套投資 兼有酒店的特點(diǎn)，但卻不如酒店配套齊全，客源和市場(chǎng)定位偏窄。 公寓 + 寫字樓 擁有商務(wù)、居住配置，往往極少餐飲、娛樂(lè)、健身配套。 根據(jù)寫字樓的特點(diǎn)，配套公寓設(shè)計(jì)，若市場(chǎng)研究準(zhǔn)確，可有生存空間 太少的酒店配套設(shè)施，公寓和寫字樓間的組合升值能力令人質(zhì)疑，客源和市場(chǎng)定位偏窄。 1優(yōu)勢(shì)（ Strength） 未來(lái) 十 年 間飯店內(nèi)部的發(fā)展趨勢(shì)是： 不論飯店如何更新硬件設(shè)施，改進(jìn)服務(wù)，關(guān)鍵一點(diǎn)是飯店要更像個(gè)家，更具有家庭的特點(diǎn)和溫馨的環(huán)境。 無(wú)論是傳統(tǒng)的星級(jí)酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型酒店（和產(chǎn)權(quán)式酒店），其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主，很難跳出“臨時(shí)居所”的窠臼，因此，對(duì)公寓式酒店不構(gòu)成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中長(zhǎng)期、甚至短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費(fèi)者。公寓式酒店務(wù)實(shí)的配套設(shè)施，既壓縮了投資，又減少了運(yùn)營(yíng)成本，自然在定價(jià)（每平米取費(fèi)上）和利潤(rùn)回報(bào)方面具有優(yōu)勢(shì)。公寓式酒店是酒店業(yè)市場(chǎng)細(xì)分深化的結(jié)果 ，它專注于（針對(duì)）自身的目標(biāo)客戶（細(xì)分市場(chǎng)），故能營(yíng)造出比星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店合理且實(shí)用的配套組合、店內(nèi)外環(huán)境、起居空間和服務(wù)模式。 從理論上講，酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的特征似應(yīng)與公寓式酒店無(wú)異，即也擁有相同或相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)；但酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店在很大程度上是“機(jī)會(huì)主義者”的策劃產(chǎn)物（嫁接物），這兩者生來(lái)往往不免帶有“遺傳缺陷” 戰(zhàn)略思維的不連貫性而造成對(duì)（公寓式酒店的）目標(biāo)客戶（細(xì)分市場(chǎng)）的專注 程度下降 ，配套組合、店內(nèi)外環(huán)境、起居空間和服務(wù)模式的設(shè)計(jì)難以達(dá)到系統(tǒng)性地高效和諧 。對(duì)于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店而言，到底是開(kāi)發(fā)商出售贏利是基點(diǎn)呢？還是以各公寓單位業(yè)主的投資回報(bào)為根本呢？開(kāi)發(fā)商和各公寓單位業(yè)主究竟誰(shuí)對(duì)（公寓式酒店的）目標(biāo)客戶的訴求負(fù)責(zé)，且有最終決策權(quán)？毋庸置疑，酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店難以超越公寓式酒店的運(yùn)作模式。 2缺陷 (weakness) 專注于自身的目標(biāo)客戶（細(xì)分市場(chǎng)）造成公寓式酒店服務(wù)對(duì)象（或市場(chǎng)）的面的狹窄； 公寓式酒店壓縮后的配套設(shè)施難以完全滿足（部分）目標(biāo)客戶群的多層次需求； 相對(duì)于星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店，公寓式酒店在競(jìng)爭(zhēng)手法上單調(diào)，缺少戰(zhàn)略靈 活機(jī)動(dòng)性； HT-Charles-2004/ 07/18 - 5 - 公寓式酒店對(duì)其周邊的社會(huì)配套具有相對(duì)大的依賴性； 進(jìn)入門坎仍然不低、退出代價(jià)高。 3機(jī)會(huì)（ Opportunity） 世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程和中國(guó)加入 WTO 后其自身經(jīng)濟(jì)對(duì)世界全方位的作用力加大； 中國(guó)大陸政經(jīng)、社會(huì)體系的日益改善和（宏觀）經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)（高速）發(fā)展力； 處于 快速成長(zhǎng)期 的大陸旅游業(yè)在未來(lái)十年內(nèi)有望 成為世界第四大旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)體 ； 擁有巨大市場(chǎng)及發(fā)展?jié)摿Φ闹袊?guó)大陸，商務(wù)和休閑度假旅游需求的不斷增長(zhǎng)； 大陸商務(wù)和休閑度假旅游市場(chǎng)尚未得到充分有效的服務(wù)； 旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品的 消費(fèi)觀念逐漸成熟，入境人員對(duì) Extended Stay Hotel 產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)； 信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場(chǎng)接受； 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較， Extended Stay Hotel 產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特性； 現(xiàn)有（含大多在建的）酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，不可能再采取高端 Extended Stay Hotel 的經(jīng)營(yíng)方式； 大批酒店（以內(nèi)資為主）不具備核心競(jìng)爭(zhēng)力。 4威脅（ Threat） 隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分的認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品或其它相當(dāng)產(chǎn)品將逐漸增加或產(chǎn)生； 國(guó)外多個(gè)專業(yè)的 Extended Stay Hotel 公司的滲透； 大陸境內(nèi)內(nèi)資酒店的兼并和重組，以及各類資源的有效整合； （經(jīng)營(yíng)）多元化的集團(tuán)（公司）對(duì)酒店業(yè)的進(jìn)軍； 非理性極端的惡性競(jìng)爭(zhēng)； 政府相關(guān)政策或管理規(guī)定的調(diào)整或變化； 國(guó)內(nèi)外突發(fā)性事件對(duì)旅游業(yè)的影響。 三匯通項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 匯通項(xiàng)目戰(zhàn)略高低難以得到且重要易于獲得或不重要匯通公寓式酒店聯(lián) 合 或 兼 并創(chuàng) 新阻 塞聯(lián)合 或 兼 并阻 塞戰(zhàn)略和管理體系及其它獨(dú)特性可模仿性(酒店各類硬件和技術(shù))HT-Charles-2004/ 07/18 - 6 - 以公寓式酒店作為匯通項(xiàng)目資產(chǎn)獲得新生的基點(diǎn)固然是個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇，但并不能確保資產(chǎn)增值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。酒店業(yè)的一個(gè)重要特 點(diǎn)（見(jiàn)圖）是各類硬件（如設(shè)備 系統(tǒng)、裝飾用料、室內(nèi)布置、各類配套等）易于學(xué)習(xí)、模仿，甚至超越；但軟件類（如經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、管理理念、服務(wù)思想、企業(yè)文化、客源培育方式和指導(dǎo)思想等）是很難獲得或掌握，而且難以復(fù)制；這也就是當(dāng)大陸內(nèi)資酒店全行業(yè)虧損，外資（管理）酒店卻頻頻報(bào)捷、且繼續(xù)大舉進(jìn)軍大陸的根本原因。酒店業(yè)的軟件對(duì)于一家酒店的成功至關(guān)重要，硬件在相當(dāng)程度上須服從軟件需要，軟硬件要匹配！進(jìn)入酒店這樣一個(gè)行業(yè)，邦聯(lián)要達(dá)成高速穩(wěn)妥地?cái)U(kuò)張的目的，可采取聯(lián)合（結(jié)盟）或兼并的方式（以取得必需的軟件資源），聯(lián)合（結(jié)盟）當(dāng)然是現(xiàn) 實(shí)和明智的選擇。匯通項(xiàng)目須從軟、硬兩方面均達(dá)到世界一流（最起碼大陸頂級(jí)）水平，故有必要聘請(qǐng)世界一流的專業(yè)酒店管理集團(tuán)全面參與項(xiàng)目的規(guī)劃、實(shí)施和落成之酒店的運(yùn)營(yíng)管理，籍此保證匯通項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)之最終形成。在此基礎(chǔ)上，讓我們多方位再進(jìn)一步審視匯通項(xiàng)目（公寓式酒店）： 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 中國(guó)大陸的多數(shù)（內(nèi)資）涉外星級(jí)酒店缺乏（或疏于）系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)分析研究，好攀比、盲目模仿國(guó)內(nèi)外高檔酒店的各類硬件（配套），而對(duì)其管理體系的“軟件”學(xué)習(xí)和復(fù)制卻乏善可陳，面對(duì)動(dòng)態(tài)的宏觀環(huán)境和日新月異的市場(chǎng)狀況，自然難逃 “追風(fēng) 茫然 失措 孤注一擲（價(jià)格戰(zhàn)）”的宿命。在國(guó)際上，評(píng)定一個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)狀況的好壞一般以酒店客房出租率的高低為標(biāo)準(zhǔn)，而大陸酒店業(yè)盡管客房出租率不低，經(jīng)濟(jì)效益卻不高： 1 與酒店客房相配套的其它功能市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降 近些年來(lái)，隨著大陸境內(nèi)大中型城市建設(shè)的高速發(fā)展，與旅游相配套的相關(guān)行業(yè)也得以迅速發(fā)展。并且，社會(huì)上的這些行業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)方式的靈活性和專一性，已經(jīng)使大部分酒店里除客房以外的一些其它（配套）功能失去了原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)始成為酒店經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。 2 酒店成本過(guò)高 酒店的配 套是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，配置失當(dāng)則在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生負(fù)作用。（內(nèi)資為主的）酒店為了維持的星級(jí)檔次或提高星級(jí)檔次，忽視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，盲目提高配套設(shè)施的檔次，在收入并沒(méi)有相應(yīng)增加的同時(shí)，造成酒店固定成本和管理成本過(guò)高。 3“軟件”質(zhì)量低、缺乏有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段 大陸酒店數(shù)量發(fā)展速度過(guò)快但競(jìng)爭(zhēng)乏力頗有“低水平重復(fù)建設(shè)”之嫌（特別是產(chǎn)品雷同的星級(jí)酒店），加上世界著名的酒店連鎖品牌的進(jìn)入，大大擠壓國(guó)內(nèi)酒店的贏利空間，導(dǎo)致（低價(jià)）惡性競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 4消費(fèi)者消費(fèi)觀念逐漸成熟 “經(jīng)濟(jì)型 ”受追捧 隨著大陸旅游市場(chǎng)開(kāi)始全方位對(duì)外開(kāi)放、旅游消費(fèi)趨于成熟，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外旅游者開(kāi)始注重酒店產(chǎn)品的費(fèi)效比，各著名酒店管理集團(tuán)也紛紛開(kāi)打“經(jīng)濟(jì)”牌。 5“價(jià)格戰(zhàn)”的陰云尚難消散 惡性的價(jià)格戰(zhàn)已持續(xù)多年，由此而產(chǎn)生的后果是酒店行業(yè)的全面虧損，造成各類資源的匱乏、資產(chǎn)狀況惡化，使得整體競(jìng)爭(zhēng)力大幅下降、可持續(xù)發(fā)展能力被削弱。 6國(guó)際酒店管理集團(tuán)全面啟動(dòng)大陸攻略 上海業(yè)內(nèi)有句話： “10% 的外資酒店占據(jù)了 90%的行業(yè)利潤(rùn)。 ” 目前國(guó)際酒店管理公司在大陸 管理的酒店 95%以上盈利， 大陸 市場(chǎng)盈 利酒店的 80%是外方管理的高星級(jí)酒店。 雖然進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng) 二十 多年的國(guó)際酒店集團(tuán)并未達(dá)到全面覆蓋的市場(chǎng)格局 ， 但 其戰(zhàn)略規(guī)劃已進(jìn)入到全面實(shí)施的階段了。 7內(nèi)資酒店整合呼聲漸起 HT-Charles-2004/ 07/18 - 7 - 相對(duì)于 國(guó)際酒店 （管理） 集團(tuán) ，內(nèi)資 酒店 缺乏跨地區(qū)、跨國(guó)界的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入研究和管理經(jīng)驗(yàn)及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力， 從 1997 年起全行業(yè) 轉(zhuǎn)入 虧損狀態(tài)，而且虧損總額越來(lái)越大 ， 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)逼迫 內(nèi)資酒店注意力投向重組、改造、聯(lián)合以求生存發(fā)展。 據(jù) 2003 年公布 一項(xiàng)對(duì) 國(guó)內(nèi) 酒店業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果顯示： 60%的酒店不知道如何制定企業(yè) 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 50%的酒店不懂得制訂銷售政策 70%的酒店老總在構(gòu)建企業(yè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)時(shí)不知如何著手 55%的酒店不懂營(yíng)銷管理 40%的酒店對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局不能分析，不知采取什么競(jìng)爭(zhēng)策略 45%的酒店老總對(duì)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查掌握不夠 35%的酒店對(duì)定位模糊 40%的酒店對(duì)價(jià)格難以管理與控制 45%的酒店不能處理好企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略與短期效益之間的關(guān)系 40%的酒店在整合應(yīng)用廣告、公關(guān)、促銷策略上有困難 匯通項(xiàng)目（公寓式酒店）的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 酒店的“硬件”（客房和配套等）和“軟件”（管理和客源網(wǎng)絡(luò) 等）均具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力； “硬件”和“軟件”的搭配組合構(gòu)成難以模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 籍“硬件”和“軟件”優(yōu)勢(shì)而實(shí)施的差別化戰(zhàn)略，規(guī)避了“價(jià)格戰(zhàn)”的泥潭； 先發(fā)制人，易于建立品牌優(yōu)勢(shì)，吸引和鞏固客源，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)； 前期各類投資額低； 好的通達(dá)性和上佳的可視性； 難得的府南河河畔親水公寓式酒店； 地處高檔寫字樓分布區(qū)內(nèi)； 備有數(shù)量充足的車位。 缺陷 地塊的出入交通未達(dá)上佳； 地塊周邊（建筑）環(huán)境完善尚需時(shí)日； 現(xiàn)有建筑（匯通）自身因素的制約； 位居 CBD 外部 ； 不在現(xiàn)有五星級(jí)酒店核心圈內(nèi)。 機(jī)會(huì) 中國(guó)政府實(shí)施的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略所帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)； 成都市及其所處區(qū)域（或四川省）擁有十分豐富的旅游資源，具有成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭和商務(wù)中心城市的必要條件； HT-Charles-2004/ 07/18 - 8 - 成都市政府整治“爛尾樓”的各類政策； 成都市及其周邊區(qū)域酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)手段總體處于低層次的“價(jià)格戰(zhàn)”階段，缺乏對(duì)高端進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)服務(wù)的產(chǎn)品； 成都市尚無(wú)一流的公寓式酒店。 威脅 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 模仿； 專業(yè)酒店管理集團(tuán)向成都公寓式酒店市場(chǎng)的滲透； 成都市內(nèi)資酒店各類資源的有效整合和管理水平的提高； 多元化的集團(tuán)（公司）對(duì)成都酒店業(yè)的進(jìn)軍； 成都市及其所處區(qū)域（或四川?。┚频陿I(yè)非理性極端的惡性競(jìng)爭(zhēng)； 成都市政府投資、旅游等相關(guān)政策或管理規(guī)定的（負(fù)面或限制）調(diào)整或變化。 四匯通目標(biāo)市場(chǎng)定位、價(jià)格策略、產(chǎn)品和服務(wù)功能設(shè)計(jì) 1 目標(biāo)市場(chǎng)定位 我們認(rèn)為大陸 公寓式酒店與國(guó)外公寓式酒店（ Extended Stay Hotel）的目標(biāo)市場(chǎng)一樣主要是針對(duì)在某地需逗留較長(zhǎng)時(shí)間和追求住家式環(huán)境的旅游者。根據(jù)各類統(tǒng)計(jì)資料及目前市場(chǎng)旅游消費(fèi)者的特征，匯通項(xiàng)目公寓式酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)為高端消費(fèi)者（如圖），這是迄今為止成都區(qū)域沒(méi)有得到很好重視（服務(wù)）的市場(chǎng)細(xì)分： （ 1） 海外（含港澳臺(tái)）公司、機(jī)構(gòu)（總部）派駐成都分公司和合資企業(yè)中短期工作的中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員。 （ 2） 海外（含港澳臺(tái)）公司、大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)赴蓉參加短期學(xué)習(xí)、交流、講學(xué)的人士。 （ 3） 海外（含港澳臺(tái)）公司、機(jī)構(gòu)來(lái)蓉商務(wù)考察、談判、會(huì)議、展覽等活動(dòng)，需逗留一周以上的旅游者。 （ 4） 部分國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、事 業(yè)單位、各社會(huì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)等來(lái)蓉短期工作、學(xué)習(xí)或進(jìn)行研討、展覽等活動(dòng)需逗留一周以上的高端商務(wù)旅游者。 （ 5） 國(guó)內(nèi)外來(lái)蓉一周以上的（中）高端自費(fèi)旅游者。 （ 6） 其它目的需逗留一周以上的高端旅游者。 實(shí)際上，匯通公寓式酒店的目標(biāo)客戶群（或消費(fèi)決策者）原為高星級(jí)（外資管理五星或四星）酒店的理智消費(fèi)者，在此我們必須注意到其常有的消費(fèi)心理和特點(diǎn)： 采用最佳成本策略進(jìn)行消費(fèi)； 消費(fèi)（購(gòu)買）心理成熟、極少隨波逐流行為； 追求生活品位； 價(jià)格敏感度不強(qiáng)； 喜歡寧?kù)o安逸的生活（居?。┉h(huán)境； 對(duì)酒店的軟硬件及其搭配極其挑剔； 相當(dāng)部分人注 重（喜歡）家庭氛圍； 工作體面、薪水或收入（補(bǔ)貼）高； 教養(yǎng)好、受教育程度較高； 較大比例為“公款”消費(fèi)或補(bǔ)貼。 HT-Charles-2004/ 07/18 - 9 - 2價(jià)格策略 公寓式酒店產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，除同檔次的公寓式酒店外，是具有相同檔次客房產(chǎn)品的星級(jí)酒店和酒店式公寓。按照國(guó)外公寓式酒店的定價(jià)原則是，居住時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)格越便宜。與同檔次的星級(jí)酒店比較，以居住時(shí)間少于一周計(jì)算，其價(jià)格略高或一樣；以居住時(shí)間一周以上計(jì)算，其價(jià)格比星級(jí)酒店低 20%至 30%。 作為匯通項(xiàng)目所處的 成都市（區(qū)域），公寓式酒店處于市場(chǎng)的初級(jí)階段，尚無(wú)可參照的同類產(chǎn)品；考慮到項(xiàng)目定位于最起碼大陸頂級(jí)且由世界一流的專業(yè)酒店管理集團(tuán)全面參與并最終負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，我們選擇以大陸現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)的 北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓、北京盛捷福景苑服務(wù)公寓、上海明天廣場(chǎng) JW 萬(wàn)豪行政公寓、成都市的外資管理五星級(jí)酒店以及同品牌系列的其它地域的酒店的價(jià)格為主要參考依據(jù)，探討 匯通項(xiàng)目的價(jià)格策略。 上海明天廣場(chǎng) JW 萬(wàn)豪行政公寓的最低起租期是一個(gè)月，而雅詩(shī)閣則靈活得多，既可日租又可月租。雖然 在 公寓式酒店（ 服務(wù)公寓 ） 最為發(fā)達(dá)的美國(guó)市場(chǎng)，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán) 和 美國(guó) 延長(zhǎng)居留公司（ Extended Stay America）占據(jù)著主導(dǎo)地位 ， 而在全球其它市場(chǎng)中，新加坡的雅詩(shī)閣（ Ascott）則獨(dú)占鰲頭 在 亞洲擁有面向最高管理層的 五 星級(jí)雅詩(shī)閣（ Ascott）和適合副總裁級(jí)別租住的 四 星級(jí)盛捷（ Somerset） 。目前， 雅詩(shī)閣在中國(guó)大陸的 公寓式酒店類排行榜上處于第一的位置，（成交？）房?jī)r(jià)是相當(dāng)高的，而入住率最高，營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)也是最好，因此它的價(jià)格信息尤為重要。 北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓價(jià)目表（手冊(cè) 2003-1-1） 房間類型 建筑面積 (平方米 ) 日租 (美元 ) 月租 (美元 ) 豪 華一房式 105 238 4200 超豪華一房式 120 4500 HT-Charles-2004/ 07/18 - 10 - 豪華二房式 178 328 6500 超豪華二房式 205 7800 豪華三房式 249 488 8500 復(fù)式三房式 353 12800 復(fù)式四房式 380 15800 北京盛捷福景苑服務(wù)公寓價(jià)目表 (電話查詢 2004/7/7) 房間類型 建筑面積 (平方米 ) 日租 (RMB) +5% 月租 (美元 ) 高級(jí)一房式 76 1100 2400-2600 豪華一 房式 102 1200 2900-3100 超豪華一房式 125 1200 3500-3700 豪華二房式 156 1600 4100-4300 超豪華二房式 170 1700 4600-4800 豪華三房式 199 2200 5500-5800 超豪華三房式 238 6300-6500 豪華四 房式 325 8900 復(fù)式四房式 340 10200 據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2003 年第二季度末，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目余個(gè)，其中酒店式服 務(wù)公寓則有近個(gè)，共提供近萬(wàn)個(gè)住宅單位，這是個(gè)有相當(dāng)程度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)出租平均報(bào)價(jià)為每月每平方米美元，而 北京雅詩(shī)閣（按建筑面積計(jì)算）月租34.1 41.6 美元 /平米、日租 84 2 27 美元 /平米，北京 盛捷 福景苑則分別為 美元 /平米 、 9 人民幣元 /平米（見(jiàn)上表）。 最新（ 2004-7-7）有關(guān)公寓 /套房?jī)r(jià)格動(dòng)態(tài)（見(jiàn)調(diào)查附件）整理指標(biāo) （使用面積平方米） 酒店名稱 日租（ RMB） 月租（ USD） 北京雅詩(shī)閣 (公寓 ) 13 7 15 87 41 87 54 12 北京盛捷 (公寓 ) 13 33 19 29 36 53 45 6 北京金域萬(wàn)豪酒店 (套房 ) 10 28 15 62 北京京廣中心 (公寓 ) 26 67 35 97 上海明天廣場(chǎng) JW 萬(wàn)豪酒店 行政公寓 35 72 40 88 上海 雅詩(shī)閣 (公寓 ) 31 82 38 75 成都總府皇冠假日酒店產(chǎn) (套房 ) 11 58 11 79 成都天府麗都喜來(lái)登飯店 (套房 ) 16 53 18 46 成都索菲特萬(wàn)達(dá)大飯店 (套房 ) 12 68 14 25 成都錦江賓館 (套房 ) 16 07 18 75 HT-Charles-2004/ 07/18 - 11 - 綜合各類資料（含調(diào)查附件），得到的基本結(jié)論是，雖然五星級(jí)酒店客房和套房的掛牌（標(biāo)）價(jià)北京、上海和成都差別不大，具體（真正）成交價(jià)成都偏低，但這尚不能就此確認(rèn)成都五星級(jí)酒店“自掉身價(jià)”或采用低價(jià)戰(zhàn)略（ Cost Leadership Strategy）： 成都總府皇冠與北京藝苑皇冠、北京京廣、北京昆侖的標(biāo)準(zhǔn)間相比并不低； 成都錦江與上海錦江、新錦江的價(jià)格差應(yīng)考慮新舊（設(shè)計(jì)配套）程度； 成都索菲特萬(wàn)達(dá)與上海 東錦江 索菲特相差不大； 成都天府麗都喜來(lái)登 和 上海喜來(lái)登豪達(dá)太平洋 的價(jià)格差距有 15%。 成都這幾家酒店在五星級(jí)（以上）中僅屬中低檔次，目前價(jià)位與北京上海同等價(jià)位（的偏低值）基本相當(dāng)，可反映出外資（含最高水準(zhǔn)內(nèi)資）定價(jià)戰(zhàn)略的連貫性。 酒店價(jià)格的高低與當(dāng)初設(shè)計(jì)定位和酒店建設(shè)、維修或翻新投入有相當(dāng)關(guān)系，很難滿足我們“蘋果比蘋果”的設(shè)想；總的感覺(jué)，當(dāng)前價(jià)格反映出其目 標(biāo)市場(chǎng)大小、及人流波動(dòng)狀況、酒店自身狀態(tài)及其客戶群的價(jià)格（價(jià)值）取向。 除 北京喜來(lái)登長(zhǎng)城飯店 外， 成都酒店的加床 價(jià)格 在最高等級(jí)上，說(shuō)明成都地區(qū)家庭游有“油水”且有市場(chǎng)，或者對(duì)應(yīng)酒店的產(chǎn)品有欠缺！ 各酒店的套房（ 1 廳 +1 室以上）較少出現(xiàn)在 （面向全世界的最低價(jià)訂房網(wǎng)站）上，而前臺(tái)報(bào)價(jià)往往在掛牌價(jià)的五折以下，雅詩(shī)閣的 服務(wù)公寓 價(jià)格則在價(jià)目表的七折之上，但雅詩(shī)閣的價(jià)格在北京、上海的相關(guān)市場(chǎng)上仍不 是最高的。 成都五星級(jí)酒店的套房（ 1 廳 +1 室以上）的當(dāng)前價(jià)格較北京、上海低，并不能表明成都的目標(biāo)市場(chǎng)具有強(qiáng)的價(jià)格敏感度，因?yàn)楸本?、上海與成都（標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格）對(duì)應(yīng)的五星級(jí)酒店盡管其套房出租率并不十分理想，仍然堅(jiān)守在較高的價(jià)位線上，說(shuō)明降價(jià)不是這些酒店的決策選擇?；蛘咴谀撤N程度上說(shuō)，低價(jià)并不能吸引來(lái)套房的客人。 雅詩(shī)閣旗下的 服務(wù)公寓 的價(jià)格指標(biāo)往往面積小便高，但在北京最大套則反之。 大陸、北京酒店均被視為價(jià)格偏低，高開(kāi)低走、五折成交，這種狀況很難長(zhǎng)久。 常規(guī)酒店（無(wú)公寓）接待人員對(duì)我們的面積查詢，回答上絕大部分都有 些許茫然，面積概念極為淡?。ㄉ虾Ｋ鞣铺氐那芭_(tái)、客戶中心和預(yù)訂部居然回答不出），均以“間”、“套”為單位銷售；看得出來(lái)，此狀況表明這類酒店的市場(chǎng)目標(biāo)客戶對(duì)外出居所的面積的敏感度不高，并非管理、運(yùn)營(yíng)公司的疏忽所至；雅詩(shī)閣及各公寓接待人員對(duì)面積問(wèn)題回答簡(jiǎn)潔清晰，頗令深思。 匯通潛在目標(biāo)市場(chǎng)（客戶）的價(jià)格承受力可以從加床和高檔套房?jī)r(jià)位中得到一定程度的信息。 由此看來(lái)，匯通項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)考慮“差別化”戰(zhàn)略，價(jià)位按雅詩(shī)閣的價(jià)格作參照 （月租350RMB/平方米建筑面積，日租則可按成都五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)下限） ，可上下浮動(dòng)百分 之十；有鑒于成都市場(chǎng)同類產(chǎn)品的稀少、酒店價(jià)格的五折現(xiàn)狀和我們本次分析價(jià)格采樣的盡可能最低化，我們建議，匯通價(jià)位適當(dāng)走高，但“軟件”上要有足夠支持。 3產(chǎn)品（包括服務(wù)）和配套功能設(shè)計(jì) （ 1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 北京 、上海 的公寓式酒店在初級(jí)階段，供應(yīng)量較少租金偏高，致使市場(chǎng)供需情況以小面積公寓為主；現(xiàn)今，兩地市場(chǎng)已步入鞏固時(shí)期，由于租金價(jià)格因供應(yīng)量增加而更趨于合理，市場(chǎng)相應(yīng)調(diào)整為以租賃大戶型為主。例如北京雅詩(shī)閣公寓 180 平米以上的戶型相比其它戶型有著更好的出租率，頂樓復(fù)式（ Penthouse）甚至供不 應(yīng)求。當(dāng)然這也是由于歐美人的生活習(xí)慣，他們更喜歡居住在大面積的房屋中。 HT-Charles-2004/ 07/18 - 12 - 從目前北京、上海的公寓式酒店的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要是以大面積的為主，一室一廳在70100 平米、二室一廳有 90120 平米； 北京雅詩(shī)閣公寓為 105380 平米、盛捷福苑（服務(wù)公寓）為 76340 平米， 上海 的 明天廣場(chǎng) JW 萬(wàn)豪 行政公寓為 58.7152 平米、雅詩(shī)閣為 63-245平米。初步考慮，雖然成都市公寓式酒店市場(chǎng)處在初級(jí)階段，但匯通項(xiàng)目不宜主打（過(guò)渡時(shí)期和市場(chǎng)導(dǎo)入期的）小戶型，應(yīng) 著重借鑒 北京 、上海近年的（成熟的）大 戶型公寓， 大面積一居（宜 70 平米以上） 、二居（宜 120 平米以上） 、三居（宜 180 平米以上） 為主，適當(dāng)搭配豪華躍層戶型，力求擺脫 “過(guò)渡型居所”的印象，向目標(biāo)客戶的永久型居所“貼近”。 考慮到成都所在區(qū)域及其目前和今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、趨勢(shì)，我們認(rèn)為，成都市出現(xiàn)“（全國(guó)性的）總部經(jīng)濟(jì)”的概率極低，但發(fā)展為區(qū)域性分部中心的時(shí)間毋須很長(zhǎng)；故 匯通公寓式酒店不宜模仿 北京 、上海 兩地的超大 戶型，可以有，但（數(shù)量）要絕對(duì)控制。 （ 2）產(chǎn)品檔次 借鑒美國(guó)公寓式酒店（ Extended Stay Hotels）的方法可分成三個(gè)檔次，從目前大陸酒店星級(jí)越高、客房出租率越高且外資管理高星級(jí)的贏利成績(jī)最好的現(xiàn)象來(lái)分析，酒店業(yè)的（偏）高檔市場(chǎng)比好做；而且，內(nèi)地酒店業(yè)由高（端）向低（端），越向下其競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越惡劣、非理性的價(jià)格戰(zhàn)越激烈、面對(duì)的顧客群價(jià)格敏感度越高而“服務(wù)”對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)值在降低。因此，匯通公寓式酒店的產(chǎn)品應(yīng)確定為（國(guó)內(nèi)）最高檔，其公寓客房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備應(yīng)達(dá)到五星級(jí)酒店的水平，軟件水平須為世界頂級(jí)或準(zhǔn)頂級(jí)。匯通面向的 目標(biāo)客戶對(duì)軟硬件是十分挑剔的， 軟件方面的管理效率、服務(wù)觀念和水準(zhǔn)尤為重要！ （ 3）配套功能設(shè)計(jì) 匯通公寓式酒店 配套設(shè)施功能品質(zhì)要和五星級(jí)酒店不相上下， 在其服務(wù)功能配套上除客房功能外只提供實(shí)用的餐飲、健身（娛樂(lè)）服務(wù)，務(wù)求其利潤(rùn)率比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。 根據(jù)大陸境內(nèi)（含成都市）星級(jí)酒店的功能配套和經(jīng)營(yíng)狀況分析，大陸酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已逐步進(jìn)入了產(chǎn)品和市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分時(shí)代。因此，匯通項(xiàng)目公寓式酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該放在公寓式的客房上，配套設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)從非贏利的角度上考慮，或者尋求社會(huì)上相關(guān)功能的配套，但 酒店內(nèi)須自有充足的車位。 3匯通公寓式酒店選址 通常公寓式酒店的選址既可以象傳統(tǒng)酒店一樣，選擇交 通發(fā)達(dá)的城市商務(wù)、金融和商業(yè)中心等地區(qū)，也可以考慮選擇交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施齊全的成熟小區(qū)周邊。 就匯通項(xiàng)目而言，位于成都市高檔居住區(qū)域內(nèi)，府南河河畔的店址通達(dá)性和可視性上佳，緊鄰（成都）五星級(jí)酒店圈（約距三百米），處于高檔寫字樓分布帶上，雖距 CBD（ 成熟商務(wù)中心） 約一公里半 ，但仍屬企業(yè)商界高層人士、外企和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，其臨近地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施完善，提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為 匯通公寓式酒店 儲(chǔ)備了得天獨(dú)厚的共享資源，店址周邊屬居住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞沫h(huán)境， 當(dāng)能滿足高 標(biāo)準(zhǔn)公寓式酒店的選址條件。 事實(shí)上， 公寓式酒店 應(yīng)該算是集合式住宅的最高端產(chǎn)品，所以把握項(xiàng)目的區(qū)位“品質(zhì)”就顯得尤為重要。從位置來(lái)說(shuō)。這類項(xiàng)目要緊挨商務(wù)區(qū)，在一定程度上確保項(xiàng)目的商務(wù)客源和投資潛力。 4匯通公寓式酒店的設(shè)施設(shè)備 匯通公寓式酒店的設(shè)施設(shè)備原則上要尊重酒店管理公司的意見(jiàn)，圍繞達(dá)成的戰(zhàn)略、管理、服務(wù)理念和特色之共識(shí)確認(rèn)。 初步考慮設(shè)高檔咖啡廳、自助餐廳、游泳池、壁球或網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、頂級(jí)會(huì)所等。 會(huì)所按現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)置在建筑的最頂層，有條件成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之