XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 1 XX 縣 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng) 目 建 議 書 XX 縣 XX 山莊有限公司 2010 年 11 月 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概述 第二章 項(xiàng)目名稱與選址 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章 物料消耗與供應(yīng) 第六章 環(huán)境保護(hù) 第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第八章 經(jīng)營管理方式 第九章 投資估算 第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃 第十一章 效益 評(píng)價(jià) 第十二章 結(jié)論 附 :1、 XX 山莊規(guī)劃平面布置圖 2、 XX 山莊鳥瞰圖 3、 XX 山莊 樓型外觀效果圖 4、 XX 山莊 戶型圖 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 1 第一章 項(xiàng) 目總論 一、項(xiàng)目背景 今年 8 月份國務(wù)院召開專題會(huì)議， 明確指出推進(jìn)服務(wù)業(yè)的進(jìn)程是擴(kuò)大內(nèi)需 、 增加就業(yè) 、 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。其中 也 包括旅游 業(yè) 如何利用我國地大物博、歷史 文化 悠久的資源優(yōu)勢(shì)，使之成為規(guī)模最大 、 增長最快和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最多的新興產(chǎn)業(yè)。在這股 強(qiáng)勁 東風(fēng)鼓舞下， XX 縣 緊緊圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo) ,以 三個(gè)突破 為著力點(diǎn) ,以 推進(jìn)三化，建設(shè)三區(qū) 為工作抓手 ,以 三縱五橫一環(huán) 為建設(shè)主線 ,按照 不求其大 ,但求其特 的建設(shè)觀 念 ,凝心聚力 ,奮力拼搏 ,逐步把 XX 山城建設(shè)成為一個(gè) 新、特、巧、精 的 宜 游宜居 、環(huán)境優(yōu)美 的 旅游 縣城 。本項(xiàng)目是基于 以下幾個(gè)方面 的背景而提出的。 一是國內(nèi)旅游將處在一個(gè)持續(xù)增長期，我國人均 GDP 已突破 3 萬 美元，按 照 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，開始進(jìn)入旅游 爆發(fā)性增長階段，未來五年到十年旅游 業(yè)將處在快速發(fā)展上升期 。 作為華東地區(qū)自然稟賦最好 、 旅游資源最佳 、 生態(tài)旅游最熱的縣份， XX 縣旅游發(fā)展空間不可限量 。為此， 縣委、縣政府 確定了“圍繞旅游建縣城”、努力將 XX 縣城打造成“詩河繞城、組團(tuán)格局、環(huán)境優(yōu)美、宜游宜居” 的靚麗山城 ，目前， 17 項(xiàng)縣城重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)正有序推進(jìn)， 6 條特色街XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 2 市基本建成 ， XX 茶城的建設(shè)和秋浦河城區(qū)段的治理 使 城東新區(qū)框架已基本拉開 。 二是生態(tài)旅游不斷升溫，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化生活和現(xiàn)代化節(jié)奏對(duì)人的壓力越來越大，尤其是科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，城市化水平的提高和環(huán)境污染的加劇，使得人們?cè)诂F(xiàn)代生活中異化程度越來越高，亞健康人群越來越多，“回歸自然，返樸歸真”的愿望越來越強(qiáng)，對(duì)生態(tài)環(huán)境、綠色旅游產(chǎn)品的追求與日俱增， XX 縣自然生態(tài)旅游的品牌魅力 將會(huì)光芒四射 ， XX 旅游縣城建設(shè)將會(huì)引來眾多成功人士來此 投資興業(yè)、 休閑度假 和居住發(fā)展 。 三是安徽省重點(diǎn)打造 大 皖南國際旅游文化示范區(qū)， 2009年省政府提出“著力打造皖南文化示范區(qū)， 加快建設(shè)吸引力更強(qiáng)的世界旅游園地”，并將進(jìn)一步加大旅游綜合交通等基礎(chǔ)設(shè)施和賓館酒店等旅游接待設(shè)施建設(shè)，這為 XX 旅游 縣城的 發(fā)展提供了新的機(jī)遇。 四是池州市確立了“旅游興市”“生態(tài)立市”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并將池州城建設(shè)成為全市旅游產(chǎn)業(yè)的集聚中心，旅游服務(wù)中心，游客集散中心，這將為 XX 縣旅游發(fā)展提供 重要 依托 和 良好的外部環(huán)境。 五是 XX 縣委、縣政府高度重視旅游業(yè)的發(fā)展。先后出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加快旅游突破的決定、 XX 縣旅游資源管理XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 3 暫行的辦法、 關(guān)于加快推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施意見等一系列文件，目前全縣范圍內(nèi)形成“人人 議旅游，個(gè)個(gè)做旅游”的良好氛圍 ，良好的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境也為 XX 旅游縣城的建設(shè)創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 由于諸多歷史原因， XX 縣旅游開發(fā)起點(diǎn)較低、產(chǎn)品雷同，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。以旅游“吃、住、行、游、樂、購”的六要素中的“住” 元素 為例， XX 縣近年入境游客量年突破150 萬人次，旅游高峰期，日游客量達(dá)到 5000 至 7000 人次，而全縣大小賓館日容納量只能在 3000 人次，大部分游客只能前往池州、安慶住宿，“住”的元素存在著嚴(yán)重脫節(jié)，尤其是一些中產(chǎn)階層中的老板們?cè)谏虉?chǎng)上緊張忙碌后很想在環(huán)境宜人的“家中”休閑療養(yǎng)。本項(xiàng)目 21 幢 高檔商住綜合樓 的建設(shè)，正是基于上述情況而萌發(fā)的。 二、項(xiàng)目概 況 1、建設(shè)地點(diǎn)： XX 縣橫渡鎮(zhèn)香口村 XX 村民組后山 。 2、地塊情況：位于 XX 縣城東， XX 村民組后山山腳地12 畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地。 3、建設(shè)單位概況 ： XX 縣 XX 山莊有限公司 是一家 新成立的 股份合作 制企業(yè)， 股東有本縣的成功人士，也有來自浙江的企業(yè)家 ， 其中項(xiàng)目 主要 發(fā)起人嚴(yán) 躍華 系浙江省東陽市人，XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 4 現(xiàn)年 48 歲， 九年前看準(zhǔn) XX 縣的小水電行業(yè)的發(fā)展前景，融資建設(shè)了仙寓鎮(zhèn) 市 里電站二級(jí)站，運(yùn)營以來其經(jīng)濟(jì)效益和 社會(huì)效益 逐年提升，受到小水電行業(yè) 主管 部門和當(dāng)?shù)卣?、百姓的一致好評(píng)。 項(xiàng)目牽頭合伙人汪長清，現(xiàn)年 35 歲，系仁里鎮(zhèn)中街社區(qū)居民，有著多年的經(jīng)商經(jīng)歷，積累了較為豐厚的原始資本。 項(xiàng)目合伙人嚴(yán)小 江 (嚴(yán)躍華胞弟 )，現(xiàn)年 43 歲，系浙江省東陽市華普電器有限公司法人代表，該企業(yè)年產(chǎn)值8000 萬元，利稅 1500 余萬元。 今年，他 們幾位有識(shí)之士 根據(jù)國家關(guān)于大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的精神，結(jié)合 XX 縣 城區(qū)東擴(kuò)、新區(qū)框架拉開、旅游業(yè)蓄 勢(shì) 待發(fā)的良好 契機(jī)，決意融資建設(shè)XX 山莊 高檔 商住綜合樓 項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，增加消費(fèi)、緩解 XX 縣 城高檔住宅和 旅游休閑度假住居困難的局面將起到積極 的 促進(jìn)作用。 4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容以及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一期） 項(xiàng)目 總 占地面積 7731.14 建筑面積 340 380 /戶 21 戶 一般占地面積 7713.14 建筑物占地面積 2808 項(xiàng)目建設(shè)總面積 8600 容積量 1.12 項(xiàng)目總戶數(shù) 21 戶 建筑密度 36% 商業(yè)用房面積 618 綠化率 42% 5、項(xiàng)目編制依據(jù)與原則 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 5 本項(xiàng)目在依據(jù)國家政策法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范前提下， 按照 XX 縣縣城建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和 XX 縣旅游總體規(guī)劃等地方法規(guī)而 編制 。項(xiàng)目編制原則： 一是立足為 新城區(qū)建設(shè)服務(wù)的原則； 二是為 旅游 業(yè) 服務(wù) 的原則； 三 是立足項(xiàng)目帶動(dòng) 的 原則； 四 是立足節(jié)約土地 、 因地制宜的原則。 6、項(xiàng)目 主題名稱與 總投資 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主題名稱為 XX 山莊商住綜合樓，總建筑面積 8600 ，總投資 1890 萬元，由 XX 縣 XX 山莊有限公司投入全部建設(shè)資金。 第二章 項(xiàng)目名稱和選址 一、項(xiàng)目名稱： XX 縣 XX 山莊商住綜合樓 二、地理位置： 該項(xiàng)目位于 XX 縣城東 2 公里，橫渡鎮(zhèn)香口村 XX 村民組后山。山莊建筑群在此地塊建設(shè)呈現(xiàn)出五大優(yōu)勢(shì)： 一是 風(fēng)水寶地 ：山莊建筑依山傍水，后靠青山，面臨 碧水 秋浦河。按照山水“五?！饼堈?、 穴的 、 砂秀、水 抱 、向吉 的原 則 ，此乃風(fēng)水寶地 。 XX 后山山勢(shì)綿延似龍神大貴 謂之 真龍；山腳下房舍正處在穴的，穴的周圍山巒秀美，謂之XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 6 砂秀，水從青龍 方 緩緩流出謂之水 抱 ，主山面朝朱雀方位 ，穴左的青山 上 方山 頂 秀 麗 高 聳 ，穴右的白虎 山 山勢(shì)緩 而 柔 順是謂向吉。自古以來 ， 皖南一帶村落房舍都講究靠山臨水的風(fēng) 俗 ，因?yàn)榉可岽迓渌幬恢贸什仫L(fēng)納氣格局，上合天德 ，下接地氣，天地人和諧相處， 方能 生生不息，人興財(cái)旺。 二是療養(yǎng)勝地。從生態(tài)學(xué)的角度看 這里 山水所營造的微型山地小環(huán)境的人類生存空間，不僅可以藏風(fēng)納氣，同時(shí)也適合人類 生活 和動(dòng)植物生長。這里空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，森林 茂密 ， 鳥語花香，方圓百公里范圍內(nèi)無工業(yè)污染，是都市忙碌的人群最理想的休閑養(yǎng)生之地。 三是交通便捷。山莊商住樓群離 XX 縣城主城區(qū)僅 2 公里之遙 ，緊依新城區(qū) ； 距 S325 省道僅 20 米，距 即將興建的XX 縣長途汽車站和農(nóng)村班車客運(yùn)站僅一 步 之隔；距沿江高速、合銅黃高速入口處分別為 40 公里 、 70 公里；離長江碼頭、銅九鐵路均 分別為 70 公里、 40 公里；距國家一級(jí)口岸的安慶和貴池、安慶機(jī)場(chǎng)以及在建的九華山機(jī)場(chǎng) 、 滬宜輕軌均一個(gè)小時(shí)里程。 四是 動(dòng)靜 自如。山莊建成后，小區(qū)環(huán)境集山 、 水、林、石、花 、 草 于 一體，沒有噪音，吃住 行游樂購“六要 素” 由自己做主，悠閑自在，溫馨安靜。若感覺到寂寞，只須步行百米，就可進(jìn)入 在建的 XX 茶城，那里有客運(yùn)站、商 城 、 茶XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 7 樓、酒樓、 KTV 等服務(wù)場(chǎng)所 ，人流 、 物流 、 信息流 穿 流 不息，也可乘坐公交車去主城區(qū)逛街賞景 、購物休閑。 五是旅游方便。本項(xiàng)目地理位置處于大皖南旅游區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)，離黃山、九華山 、 太平湖都 在 70 100 公里路程，離 XX 縣牯牛降 、 仙寓山、怪潭、蓬萊仙洞、秋浦漁村等主要風(fēng)景區(qū)最多只有 30 公里路程，可以說在這里住居便于游山玩水 、 放松自我 、休心養(yǎng)性 。 三、項(xiàng)目占地面積： XX 山莊建設(shè)分 二 期實(shí)施，本項(xiàng)目為第一期，占地面 積 12 畝。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀： 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為山腳地，零星作物有茶葉、蔬菜、小竹子。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為低密度 高檔住宅 項(xiàng)目及配套設(shè)施等。 二、一期工程初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：項(xiàng)目總占地面積 7731.14m2 2、總建筑面積： 8600 m2 3、建筑物占地面積： 2808 m2 4、配套公建建筑： 618 m2 5、居住總戶數(shù)： 21 戶 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 8 6、建筑密度： 36% 7、綠化率： 42% 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)擬聘請(qǐng)池州市天翔建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 ，按照地理?xiàng)l件做好規(guī)劃設(shè)計(jì)， 繼承和發(fā)揚(yáng)徽派建筑風(fēng)格， 力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn) 徽派 風(fēng)情和時(shí)代特色 ，與周圍環(huán)境和其它建筑群渾然一體 。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合 XX 縣城總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料： 本項(xiàng)目建設(shè)將充分引入國家先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施 和新型節(jié)能環(huán)保建筑材料 。 3、綠化： 本項(xiàng)目力求在項(xiàng)目區(qū)周圍 改造 建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住 山莊的 客戶 創(chuàng)造 綠色優(yōu)雅、舒適安逸的居住氛圍。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、地理?xiàng)l件： XX 山莊 商 住綜合樓依托 XX 后山，面臨“詩之河”美譽(yù)XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 9 的長江一級(jí)干 流 秋浦河，與 在建的安徽省 863 建設(shè)項(xiàng)目、 華東第一茶市的 XX 茶城以及 規(guī)劃中的 長途汽車站和農(nóng)村班車車站僅百米之遙，處于皖南大旅游示范區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)，其地理位置十分優(yōu)越 ， 條件 得天獨(dú)厚 。 二、市政條件 XX 縣縣城建設(shè)和秋浦河城 區(qū) 段的治理工程正如日中天，如火如荼，本項(xiàng)目建設(shè)屬縣城 建設(shè) 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，因此該項(xiàng)目所需水、電、交通、通訊等設(shè)施將會(huì)同步得到 確保和 改善。 第五章 物料消耗與供應(yīng) 一、建筑材料 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑內(nèi) 容，建筑結(jié)構(gòu)為全 現(xiàn)澆 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其所消耗材料主要為鋼材、水泥、木材 、砌塊磚 等，將按設(shè)計(jì)圖紙 和節(jié)能環(huán)保要求 按質(zhì)按量采購。 二、主要設(shè)備 根據(jù)本項(xiàng)目主題建筑內(nèi)容及配套設(shè)施，設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用設(shè)備、設(shè)施，其所需主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車場(chǎng)地、通訊電話 網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 1、秋浦河水質(zhì)優(yōu)良，且與別墅群僅百米之遙，投資建設(shè)XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 10 自來水泵站、蓄水池，自供小區(qū)用水。 2、項(xiàng)目區(qū)所在地電力供應(yīng)充足。 3、液化氣供應(yīng)點(diǎn)能夠保障； 4、按照戶型安裝 太陽能，以供應(yīng)熱水洗浴。 第六章 環(huán)境保護(hù) 按照國家 環(huán)境 保護(hù) 局 “建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，本項(xiàng)目將不折不扣地貫徹實(shí)施。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)。其具體措施如下： 1、污水：生活污水經(jīng)化糞池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。污水排水將嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集 中轉(zhuǎn) ，專設(shè)清潔 人員，利用密閉垃圾筒 車 運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠處理。 3、噪音：噪音污染源主要是 過路車輛的喇叭、發(fā)動(dòng)機(jī)上坡聲音，擬采取沿路建造商住門面予以間隔消聲。各住戶 排風(fēng)機(jī) 的少量噪音 擬優(yōu)先選擇低噪音設(shè)備。 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 11 4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出 、 停放造成的汽車廢氣污染問題，將采取合理有效措施如車庫容量適中，建筑物周邊植樹等以減少污染影響。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 XX 縣 XX 山莊建設(shè)項(xiàng)目分三期實(shí)施，本項(xiàng)目 商 住綜合樓建設(shè)項(xiàng)目為第一期（以下簡稱“該項(xiàng)目”），其總建筑面積 8600 m2，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為 15 個(gè)月，即從 2010 年 12 月到 2012 年5 月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、 2010 年 11 月至 2011 年元月底完成前期準(zhǔn)備工作： 主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)，協(xié)議簽訂，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，七通一平，工程招投標(biāo)等。 2、 2011 年 2 月至 2012 年 5 月為 14 個(gè)月的施工工期并于 2012 年 6 月底前通過竣工驗(yàn)收。 第八章 經(jīng)營管理模式 1、該項(xiàng)目擬采用目前普遍實(shí)行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款 ，實(shí)行招投標(biāo) 。 2、該項(xiàng)目建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理，將以現(xiàn)代化的設(shè)施，完 善的服務(wù)，使其成為 XX 縣具有一流管理水平的 高檔XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 12 住宅小區(qū) 。 第九章 投資估算 一、成本構(gòu)成 1、土地費(fèi)用 2、項(xiàng)目 規(guī)劃 設(shè)計(jì)費(fèi)用 3、 勘測(cè) 監(jiān)理 費(fèi)用 4、 建筑安裝費(fèi)用 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 6、經(jīng)營 管理費(fèi)用 7、其它不可預(yù)見費(fèi) 二、成本 測(cè) 算 1890 萬元人民幣（其中固定成本 1650 萬元，經(jīng)營成本 240 萬元） 1、征用山腳地 12 畝需投入 300 萬元，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi) 、稅收等。 2、項(xiàng)目 規(guī)劃 設(shè)計(jì)費(fèi) 50 萬元 包括項(xiàng)目申報(bào) 、規(guī)劃、 設(shè)計(jì) 等前期費(fèi)用 等 。 3、勘測(cè) 監(jiān)理 費(fèi)用 20 萬 元 包括勘測(cè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、可研方案咨詢費(fèi) 、證 照費(fèi)等 。 4、建安費(fèi) 及基礎(chǔ)配套設(shè)施 1190 萬元 XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 13 A、 該項(xiàng)目總建筑面積 8600 m2（其中 21 幢別墅，商業(yè)用房面積 618 m2，以及物業(yè)管理辦公室、庫房，按 1100 元 / m2的實(shí)際造價(jià)計(jì)算 ，約 950 萬元 ； B 、水電路等基礎(chǔ)設(shè)施 140 萬元； C 、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 垃圾箱筒、 清運(yùn) 車 輛 以及綠化苗木 、美化、亮化 40 萬元； D、 電視、電話 、 寬帶網(wǎng) 絡(luò) 建設(shè) 40 萬元； E、其它費(fèi)用 20 萬元 6、 稅收及 經(jīng)營 管理費(fèi)用 240 萬元 7、不可預(yù)見費(fèi) 90 萬元。 經(jīng)營 管理 成本中含銷售費(fèi)用、管理費(fèi) 和財(cái)務(wù)費(fèi)用按銷售額 2%或固定成本 5%計(jì)算。 第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃 一、 本項(xiàng)目 樓盤市場(chǎng)需求分析 ： 隨著居民收入的不不斷增加，幾年前還只能是少數(shù)富豪才能 享受的 高檔商住綜合樓 ，如今已逐漸成為中高收入家庭的 所追求向往的 住宅消費(fèi)品。目前 高檔商住綜合樓 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，外籍購買群體排除外，國內(nèi)購買群體亦日漸增加，主要分為以下幾個(gè)層次： 1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT 業(yè)、金融業(yè) 的 精英 ，XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 14 他們積累了大量的財(cái)富，追求生活的品位和質(zhì)量，改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園 式 獨(dú)立高級(jí)住宅 。 2、大公司高級(jí)管理人員 、 文體名人 、 律師等高 知 人才這些人員構(gòu)成城市的中產(chǎn)階級(jí)，二次置業(yè)時(shí)多數(shù)會(huì)選擇物業(yè)檔次 高 、形象 好 ，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的親近自然又具有良好人文環(huán)境的 舒適 型 高檔商住綜合樓。 3、私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 富有 階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資 的需求 ，也將成為中高檔 商住綜合樓的 購買者。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)走向 目前影響 中高檔 商住綜合樓 項(xiàng)目最大因素，除了 國家 宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“ 中 高檔 商住綜合樓 項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最大主要因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是交通便利、環(huán)境優(yōu)美 、 鄰近旅游景點(diǎn)等。而該項(xiàng)目地理位置完全具備上述 條件 。 從近期國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情況看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外還有整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。 1、絕佳地理位置。項(xiàng)目地處 XX 茶城和長途汽車客運(yùn)站XX 山莊商住綜合樓 項(xiàng)目建議書 15 以及農(nóng)村班車車站之后僅 200 米， 緊挨 S325 省道。樓群后山 群山 綿延。面臨秋浦河，是塊風(fēng)水寶地。并且項(xiàng)目建設(shè)地是 XX 縣以及皖南地旅游景點(diǎn)的中心節(jié)點(diǎn)?！?XX” 來歷 是古棧道和古渡口的結(jié)合 部，李白等古代文人曾涉足于此 ， 充滿著人文神韻。 2、建筑設(shè)計(jì) XX 山莊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目投資人已與當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)部門、設(shè)計(jì)單位等幾經(jīng)磨合，擬分 二 期實(shí)施 (本項(xiàng)目為第一期工程 )，整個(gè)設(shè)計(jì)與地塊、景觀相聯(lián)體，目標(biāo)是建設(shè)成為XX 縣城東城區(qū)標(biāo)志性的 TOWNHOUSE（高檔商住樓） 建筑。 3、戶型設(shè)計(jì) 多種戶型適宜不同需要， 21 戶建筑面積每戶在 360m2400m2 之間，采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不 同 設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工作房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明， 使 用率高。 4、室內(nèi)智能設(shè)施先進(jìn) 充分引入智能 化概念 ， 綜合分布入戶，預(yù) 置 IDD 電話插