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4）施工方情況介紹 ： 該項(xiàng)目施工單位為洛陽(yáng)宏矗置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本金為800萬(wàn)元，資質(zhì)為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)，宜陽(yáng)縣30%的住宅建筑為該工公司承建,并有免費(fèi)售后維修的承諾。 B推廣目標(biāo)概述 一切以配合銷(xiāo)售工作的順利展開(kāi)為宗旨，打造宏矗置業(yè)品牌，建立宏矗置業(yè)的美譽(yù)度和企業(yè)的良好形象，為項(xiàng)目造勢(shì)提升項(xiàng)目知名度，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體，建立項(xiàng)目美譽(yù)度，增加受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和認(rèn)可度。 C推廣戰(zhàn)略概述 采用花車(chē)游街、在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)搭戲臺(tái)、媒體廣告及送春聯(lián)等形式塑造宏矗置業(yè)的良好形象，并在各項(xiàng)活動(dòng)中出現(xiàn)本項(xiàng)目的情況。 II.形勢(shì)分析 A 項(xiàng)目目前的營(yíng)銷(xiāo)形勢(shì) 1該行業(yè)信息 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司的贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類(lèi)型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。在歐美，產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)者本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者，赫赫有名的跨國(guó)企業(yè)，更使產(chǎn)權(quán)式酒店的擁有者享受到全國(guó)各地的酒店服務(wù)，他們僅僅把開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店作為運(yùn)作酒店的一種新形式。目前，產(chǎn)權(quán)式酒店在歐美國(guó)家經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。 據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)式酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8%；1980年，全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店。上實(shí)際80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地?cái)?shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入達(dá)40億美元；到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售額達(dá)300億美元。 在客戶類(lèi)型上，有60%是中產(chǎn)家庭投資，40%為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游房地產(chǎn)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式。與銀行儲(chǔ)蓄、基金、債券和股票相比，穩(wěn)健型的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的理財(cái)首選。 2競(jìng)爭(zhēng)或市場(chǎng)定位 宜陽(yáng)縣首家選用外景觀電梯、檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的集娛樂(lè)休閑為一體的商務(wù)中心。 3本市場(chǎng)的總體描述 真正的產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)還是一個(gè)開(kāi)始，目前國(guó)內(nèi)部分產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思維和模式來(lái)運(yùn)行。這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。這樣的開(kāi)發(fā)商把酒店的經(jīng)營(yíng)作為培養(yǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展穩(wěn)定客源關(guān)系的重要手段。這實(shí)際上也是我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店求取生存的祥瑞之兆。 4采用的定價(jià)戰(zhàn)略 規(guī)格24平米，僅收5萬(wàn)元。真正做到普通老百姓都能投資的商業(yè)地產(chǎn)。 年回報(bào)率高達(dá)19%。5年收回投資后進(jìn)入零風(fēng)險(xiǎn)、零成本凈賺時(shí)代。 B目標(biāo)市場(chǎng)描述 1主要市場(chǎng) 宜陽(yáng)縣轄區(qū)及周邊洛陽(yáng)所轄各縣市，各種活動(dòng)的開(kāi)展重點(diǎn)為宜陽(yáng)縣。 2市場(chǎng)特征 a地理 洛陽(yáng)斯博達(dá)假日快捷酒店項(xiàng)目位于宜陽(yáng)縣城目前最繁華的人民北路商業(yè)圈NO.1龍頭地段,各大賓館、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)營(yíng)店、自營(yíng)店云集于此,大廈西面是通往宜陽(yáng)6鎮(zhèn)13鄉(xiāng)公交車(chē)站,日客流量達(dá)4600 人次/天。 大廈西南面200米的錦花市場(chǎng)是宜陽(yáng)目前最大的服裝鞋帽集散地, 日客流量達(dá)6000人次/天.大廈南端的縣委、縣政府和縣人民醫(yī)院更是與大廈遙相呼應(yīng).以本項(xiàng)目為圓心，半徑1公里范圍內(nèi)，只有1家縣級(jí)酒店，2家中擋賓館，2家私人旅社。本圈酒店常年供不應(yīng)求。按目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在未來(lái)的兩年內(nèi)，人民北路商業(yè)圈帶來(lái)大量的會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)對(duì)酒店的需求量與日俱增。圈內(nèi)的各大型商業(yè)場(chǎng)所大量投入使用，圈內(nèi)活動(dòng)人數(shù)急劇增長(zhǎng)，配套服務(wù)發(fā)展滯后的矛盾將會(huì)突顯出來(lái)。 b人口統(tǒng)計(jì) 宜陽(yáng)縣總?cè)丝跒?6.3萬(wàn)，57萬(wàn)農(nóng)民。 c消費(fèi)心態(tài) 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、風(fēng)險(xiǎn)小、穩(wěn)定可靠。 總結(jié)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： a.產(chǎn)權(quán)模式優(yōu)勢(shì)：1。宜陽(yáng)首家引進(jìn)這種模式，能迅速收回成本 2。洛陽(yáng)產(chǎn)權(quán)式酒店 商鋪火熱，我們可以借其知名度，搭上快速銷(xiāo)售的快車(chē)道 3。與花果山旅游酒店聯(lián)袂合作，保障經(jīng)營(yíng)的順利發(fā)展，降低投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)，從根本上區(qū)別圈錢(qián)的行騙行為，打消投資人的疑慮。 b. 地域環(huán)境優(yōu)勢(shì) 洛陽(yáng)斯博達(dá)假日快捷酒店項(xiàng)目位于宜陽(yáng)縣城目前最繁華的人民北路商業(yè)圈NO.1龍頭地段. c.定位優(yōu)勢(shì) 宜陽(yáng)縣首家選用外景觀電梯、檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的集娛樂(lè)休閑為一體的商務(wù)中心。 d.管理優(yōu)勢(shì) 該酒店是宜陽(yáng)縣內(nèi)唯一的一家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的酒店入住權(quán)。在交完銀行按揭貸款后，購(gòu)房人最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。目前,有分別來(lái)自上海和鄭州的兩家專(zhuān)業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)公司已經(jīng)投標(biāo)本項(xiàng)目,不管花落誰(shuí)家, 其先進(jìn)的管理水平和豐富的客戶資源都會(huì)給該酒店帶來(lái)完善的服務(wù)和穩(wěn)定的收益。 e.功能優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目分為商務(wù)酒店、洗浴休閑廣場(chǎng)、零售商業(yè)店鋪、文體健身四個(gè)主題區(qū)域。其中包括：量販?zhǔn)終TV、桑拿洗浴中心、休閑咖啡茶座、康樂(lè)健身美容中心、茶藝館、特色美食等，形成了功能強(qiáng)大的一站式休閑購(gòu)物都市商業(yè)中心。 f.銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì) 由于客戶、地理位置和酒店功能定位準(zhǔn)確，目前銷(xiāo)售計(jì)劃已經(jīng)在內(nèi)部全面開(kāi)展，眾多機(jī)構(gòu)和個(gè)人踴躍購(gòu)買(mǎi)，從整個(gè)洛陽(yáng)地區(qū)來(lái)看，酒店銷(xiāo)售極具競(jìng)爭(zhēng)力, 詳見(jiàn)下表: 斯博達(dá)假日快捷酒店中原商城 價(jià)格規(guī)格24平米，僅收5萬(wàn)元。真正做到普通老百姓都能投資的商業(yè)地產(chǎn)。規(guī)格24平米，價(jià)格10-15萬(wàn)元。 回報(bào)率年回報(bào)率高達(dá)19%年回報(bào)率7-10% 回報(bào)周期以總價(jià)5萬(wàn)元為例每年租金收益：第一年：5萬(wàn)元19、2%=9600元第二年：5萬(wàn)元19、2%=9600元第三年5萬(wàn)元19、2%=9600元第四年：5萬(wàn)元19、2%=9600元第五年：5萬(wàn)元19、2%=9600元以總價(jià)5萬(wàn)元為例每年租金收益：第一年：5萬(wàn)元7%=3500元第二年：5萬(wàn)元7、7%=3850元第三年5萬(wàn)元8、47%=4235元第四年：5萬(wàn)元9、32=4660元第五年：5萬(wàn)元10、25=5125元 g. 穩(wěn)定的投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)： 實(shí) 地 調(diào) 查 后 結(jié) 論 酒店總房款計(jì)算方式門(mén)市價(jià)折扣天數(shù)出租率年凈收益年回報(bào)率 標(biāo)間5萬(wàn)保守估計(jì)1000.836535%1022020% 國(guó) 內(nèi) 投 資 品 種 現(xiàn) 狀 投資品種年投資回報(bào)率投資比較 2003年發(fā)行的5年國(guó)債263%較存款利息高，抵御通貨膨脹能力較差。 5年定期存款29%安全，利息處于底位、開(kāi)征利息稅。 股市投資具有較強(qiáng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)大，10%賺錢(qián)，20%保本，70%賠錢(qián)。 企業(yè)債券42%受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響較大。 住宅投資7%-10%投資回報(bào)較高，抵御通貨膨脹能力較強(qiáng)。 產(chǎn)權(quán)式酒店20%安全，回報(bào)較高，投資有保障。 III.廣告戰(zhàn)略 A 目標(biāo)受眾： 1目標(biāo)受眾詳細(xì)描述 企事業(yè)單位及政府公務(wù)員、商戶、外地打工回鄉(xiāng)人員。 a目標(biāo)受眾與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系 項(xiàng)目目標(biāo)受眾是目標(biāo)市場(chǎng)的小康或者富裕階層，手中有充分的資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。 b追求的利益/廣告訴求 短時(shí)間內(nèi)收回投資。 c消費(fèi)心態(tài) 風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高、投資有保障。 B 傳播媒介 1界定媒介目標(biāo) 2明確哪種媒介到達(dá)目標(biāo)受眾的效果最好 a傳統(tǒng)大眾媒介 （1）廣播：暫不考慮。 （2）調(diào)查問(wèn)卷：通過(guò)問(wèn)卷的特殊設(shè)計(jì)，以賀卡的形式向全市人民拜年， 又達(dá)到了信息的快速有效收集。 （3）報(bào)紙：夾報(bào)宣傳頁(yè) （4）戶外： 以項(xiàng)目所在地墻體廣告為主，輔以城區(qū)主要街道宣傳條幅及DM發(fā)放。 （5）售樓處的包裝：提高公司和項(xiàng)目的形象。 b其他媒介 （1）銷(xiāo)售推廣手段 通過(guò)銷(xiāo)售員的耐心講解，達(dá)到銷(xiāo)售目的。 3文案元素 a廣告訴求 產(chǎn)權(quán)式酒店的低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。 b文案大綱 第一階段廣告語(yǔ): “錢(qián)”呼萬(wàn)喚始出來(lái)。 產(chǎn)權(quán)式假日快捷酒店落戶宜陽(yáng)。 輕松做老板,賺錢(qián)很簡(jiǎn)單。 一次性投資，兩年內(nèi)包租，三年滿返本，四年后凈賺。 即買(mǎi)即賺，現(xiàn)場(chǎng)簽約,5萬(wàn)變7萬(wàn)。 第二階段廣告語(yǔ): 熱烈祝賀黃金海岸水城搶駐大廈先行成功! 4藝術(shù)元素 a視覺(jué)訴求 （1）廣告體現(xiàn)繁榮、富貴、財(cái)富等吉祥向上的情感。 5制作元素 a