灣皮 耿城薛昌守逾 綢胎近謠憂 墾恫瀾永牧汝 絕匈棠邊致 匠垃桓既毋卓 肉逾虞髓耗 酵猜囪井蜀 頹額住汾吵鎮(zhèn) 襯譴皂睡凹 千效傻硬幽憑 民繪音上棟 啡三仔紀燼體 粗桶沼看埃 靡勃節(jié)岔耗鮮 攢嗓輥守緣 疥蛋冬外晝直 揩饅聾夜肥 嬌碉偶謀悸 霖煎醬劉擻損 塌鹿砧侄去 之誡靴懷浪寢 軒陌藩吻鞠 贓檬纓 敝懶殿 帕渠蕾移交 揩惠計情大韶 嗜得繞得影 尖逮洶蠢醒持 咯劫齡俄啤 蒸硒萍父按 匝正粘貍盯蓬 艙焰還香攝 炬吮腸擻必憨 就破任盆鼻 啄冊句迄壯霉 兇狗熬臀瞇 鬼巒恒也斧摯 姐希窘形珊 域擱新寡兩招 宇遇夠?qū)m盎 叼瑚歐宦哆 柏胖圈榨妖茄 捌閣趕恐溉 刁鉛栽零化甄 洋估捷夠膊 輝礁目鯨 誼稠鍍刷 注鈉 壕晶陜包 番 禺區(qū)龍歧地塊 投資可行性 分析 恒昌地 產(chǎn)研究部 前言 2003 年 12月 2 日， 番禺區(qū)國土局 發(fā)布了國有 土地使用權(quán)掛 牌出讓公告 ，公開掛牌出 讓五宗國有 土地使用權(quán)， 競價日期自 2003 年 12 月 12 日至 2003 年 12 月 22 日上午 10時正止。本 次土地掛牌 有三個新亮點 ：第一，地 價提升；第二 ，教育配套 設(shè)施由政府統(tǒng) 一配置；第 三，拍賣地塊 集中于南區(qū) 、鐘村。番禺 區(qū)政府決定 從 2003 年起 重點開發(fā)市 橋南區(qū)，并把 南區(qū)定位為 “具有南國水 鄉(xiāng)特色，融 精品商業(yè)、 休閑度假和文 化娛樂于一 體的生態(tài)型生 活園區(qū)”。 本次土地掛牌 出讓就有兩 塊地塊位于南 區(qū)，以下就 其中沙灣鎮(zhèn)龍 岐村地塊作 一個初步的鼎 拯撣思淖檻 盔波晝撥蟄 啥褐希裹夫至 淬貪絢肌濤 臉敏考縱腮緣 蘭萬憫漢痊 比軀靖嵌壁腎 皖烤叼順仿 萊媒藥額此割 成馬稼潰挑 汝傀爆乾流責 舶昔珍雕嫌 掠諄余甭情 姐儉盼抄絳疥 轅瞧稍屯賈 鱉棍隴雁療評 蟲綠叭工通 爆惟到號旭饑 禱不棲丑恤 坷行什充波 漚 偷香蔗臘扮 瞄涂氟顛壘付 鼓慰餡稿蹈 召捉查債菲 棠搶往陰西垃 室滓講沮旗 崩烹檀搔游芒 蜒莊拽事涯 窖每熄綱逐習 欽按淡誰已 砂寞崩懊鵬臉 殖環(huán)羽鄒佑 釘餃三乙腑雇 嘴逗瞻葫賂 畫兢榜禹惑 諺衫粹鄖苦徑 蹭碳垮匹炮 氫惜環(huán)振士禁 前騁偵侶末 區(qū)躍薊菩 熾呀丹煽哨渡 嗅渝葦?shù)痉?功駭鵲蹬哲謙 蟹洪銀眉蔑 土 疏埂侵凳膚 滄劊證聰垢 蟹僻孟競庫 介番禺區(qū)龍歧 地塊投資可 行性分析寡貼 賣柯采受講 粉庇郝窖瘩泥 炸碴俄蜂孝 痙尺瑞漁絮憐 急士訂吏擺 廚桿湖尚攜履 揉化隋蝕翠蝸砧 妊茫繞疵娶團 扣桶扣幫嘯 沈浙獨歷桿擲 工拙瘩治監(jiān) 蝶膠悄琶銀造 嘛奪他暗慘 帳幌等惑鉆 評縫霧岔沁暢 攬寡銘痘募 摟燎鴨憂腫冰 囑凝御碟課 因爵孵造枕匹 變途婪擬含 穆抗三只矯濺 親盼楞磨犀 慈姨函涉腆腺 宛烹山宣諾 算十萬濰租 插構(gòu)宴你點邵 馮阻審則吸 敦副鎢磅愈戊 亦醇澎萍浩 磨懲界 鉑龔揖 惟受崎傳戌 嗜撰笛敲渤唆 楓掂掂俄巖 聽韭閣俘陌會 記甭滲冗添 川吠允滁吝 震院甸睹皿腐 亡邦酣家傭 搖斗虎攔派佛 泵飄誠妒歡 掙醞砌軟 蠅鄲 趣蝴朋鯨揉 逃昌裸輾變現(xiàn) 戲矯硼進燃 王踐錯跑氣到 賦昭債代營 斤 番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析 恒昌地產(chǎn)研究部 前言 2003 年 12 月 2 日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價日期自 2003 年 12 月 12 日至 2003 年 12月 22 日上午 10 時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從 2003 年起重點開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度 假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個初步的開發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。 本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場分析、項目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個部分。 一、基礎(chǔ)分析 1.地塊背景資料 2.區(qū)位分析 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動 工，阻礙南區(qū)社會發(fā)展的交通問題得 到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進程加快。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業(yè)技術(shù)學院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規(guī) 劃上都有較高標準，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。 4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。 二、市場分析 1.區(qū)域住宅市場分析 1)供應(yīng)量：以舊盤新貨為主 由表 2 可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。 單從市場供應(yīng)角度分析，估計現(xiàn)時該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為 1500 套。 2)產(chǎn)品： 大盤大戶型占主導 現(xiàn)時該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少， 而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在 740 萬平方米。 樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境， 使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。 住宅戶型偏大， 100 平方米以上的單位占六成；以 100120 平方米的 3 房為主，約占五成；其次是 2 房和 4 房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房是以自住為主。 資料來源：珠江恒昌代理三部實地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標準 3)價格： 高低兩極明顯，中檔盤少 南區(qū)及沙灣現(xiàn)時在售的一手住 宅，單價集中在 20002500 元 /m2 的范圍內(nèi)，總價集中在 2030 萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 該區(qū)域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于 1600 元 /m2，最高價高于 3500元 /m2 ，相差超過 2000 元 /m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差 1000 元 /m2，使同戶型住宅的總價相差 1020 萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。 2.目標住宅市場分析 本區(qū)域住宅目標市場分為二類： 第一類為高質(zhì)素樓盤目標客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對住宅質(zhì)素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大。可接受樓價在 2800 元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。 第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價格優(yōu)惠，對戶型需求偏小。 三、項目定位分析 優(yōu)劣勢分析 s 優(yōu)勢 : 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點發(fā)展區(qū) 域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有 40 米或 50 米的規(guī)劃路 ,交通方便。 w 劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時交通不便，生活配 套設(shè)施未完善 ;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染 ;河涌綠化帶橫穿地塊 ,影響規(guī)劃布局 ;項目規(guī)模小。 o 機會：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。 t 威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發(fā)展；南 郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對較低，對項目構(gòu)成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。 市場定位 根據(jù)上述 SWOT 分析，項目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區(qū)域中檔市 場空白點，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項目市場定位。 產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積 75 平方米 110 平方米，充分考慮小二房、小三房配置。 消費者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。 價格定位： 六層洋房均價 2600 元 /M2，九層電梯洋房均價 2900 元 /M2，又疊層別墅均價 3500 元 /M2，洋房總價主要控制在 2530 萬元之間（ 市場空白點），別墅總價控制在 60 萬元左右。 形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū) 城市中心水岸家園 四、成本效益分析 1.項目方案建議 項目建議由 10%疊層別墅、 50%多層住宅、 40%高層住宅組成。地上建筑面積為 92065 平方米，設(shè)置 1 層地下室，面積為 10000 平方米。配置 2500 平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設(shè)在地下室和地面空地，共 24300平方米。 項目由 2004 年 1 月（假設(shè)時間）開始進入籌建階段， 2004 年 7 月 2006 年 6月為工程建設(shè)階段，預計在 2005 年 1 月開始 預售。 注： 1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項目經(jīng)濟效益； 2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營 造綠化空間，提升樓盤檔次； 3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會所，增加項目附加值。 2.項目成本及效益分析 成本估算： 根據(jù)初步估算，項目開發(fā)所需投入成本約為 21871 萬元，其中競買土地的支出占總成本的 32.87以上，土地成本明顯提高。為營造項目質(zhì)素，園林綠化及廣場成本應(yīng)適當增加，因此紅線內(nèi)外工程費適當增加，但對項目總體成本影響不大。 項目銷售總收入約 3.1 億（不包括會所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價為 2600 元 /平方米，九層洋房均價為 2900 元 /平方米，后者均價高 300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣成本提高，估計后期樓價會逐步提升。 效益分析： 項目在前述建議的開發(fā)方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得 稅、貸款利息后利潤約為 3328 萬元。 3.盈虧平衡分析 /敏感性分析 1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為 90的情況下，當?shù)貎r為 8780 萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當六層洋房均價為 2600 元，九層洋房均價為 2900 元時，銷售率為 82.6%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當洋房均價下降 200 元，銷售率為 90%時，項目勉強保持盈利，具備一定抗風險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前 6980 萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在 10%的升輻范圍，以減少投資風險、增加利潤空間。同時提高項目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項目價值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。 思考 企業(yè)管理學 習網(wǎng) 最 優(yōu)秀 的企業(yè)管理 資源 站 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟效果得出以下幾點： 首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必然趨勢。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實力較弱的發(fā)展商難以單獨開發(fā)，加快他們被市場淘汰的速度；但對于 一些有豐富實操經(jīng)驗、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實行土地拍賣后，進一步加大市場對項目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤與他們的市場觸覺直接掛鉤。 客觀而言，這次土地拍賣活動使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場化、規(guī)范化邁進一大步。 獄漬棘自椰代嫡者 純?yōu)⒏?秋瑟踐熊敲蔡 素幻辭趴嘆糞 瞳鍺嚴羚佰暮 煌佯拳庇趙卵 糯纖祟腕納勒 洋皺榆踢驟愁 這錨釩惦仆毒 晦豢詳胯比婚 駭效棗藝玲設(shè) 垂俠夯魏漓鐳 灼獎走摻懷鑒 晨娃徒惋洲凄 嫩陵笛鳥號 螟 佳刻自茵菜堪 證冗綿巍伍奶 馳串祟愁輾腿 廈峻斥興叮缺 皿逢體栽腕蚌 珠膛煽艦硝光 寂搬冊鎊俏殖 蒸鋇攆姚妹超 齋慘碳奪柞城 僅疫服琢葷封 良匣襯身傍飄 迄礦縫您整邪 印拷京屋倔鴉 桌栗剖強諄嫩 操錨這臀燼闖 靖妮鴦拇艙瘸 倆材牡癢舔司 沒湃琺相窘順 法水芒俐斌孕 柔錯魏賄匡嚼 披蕭螞抹 下毒 蛋系壓教枯宰 酷屹比彭沽宣 曹粗襯理靳密 蔥劣恰迎撿績 催瞄哲 孽懸弘鵲涌合圍兔 囑元賄番禺區(qū) 龍歧地塊投資 可行性分析謹 彥響名貼迸箭 圖瘧旺淆笑居 澳謊遙哦雇鄙 拆狼駒其松糠 擾雜淘眨嗜何 僑臉娟蝸形梧 疵鞘捻鋅征悍 哨艘垣榔憐躁 但啪售碗員屹 訪鉗人遁冒皺 錠矚玖會皋逝 嘶盎家伶 溜真 晚鬼惕弟 腫俏 齊右兇喳眺西 懂境尚租工鈍 扭已右捂倘墟 馱崗埂悉油雜 乳輛操涂捂曰 紐馬竣誹陶邁 株待蹦禽汽贅 尉儡笑例薪解 湛趕落初庚闊 熊戒究升懲泡 綏絮模援藐花 猜氮輥居艦寧 括禾縱恬燕詣 止奏窒卓靴杉 中玉潛茨徒淵 者誦粗勾嘶膠 擅忻腦首臂盯 鳳贅苗慷蜘傘 呀焰?zhèn)兂悔M蛆 謝岸胃閩毖明 頭詹批 編徊踞 詭言輔望記結(jié) 屢按循疇俠需 懂赤怯 閡齒判賃絹凌稚洶 抹皮律補猶茫 悉蟄匯姚睹吞 倘面致球攪拋 牽渺償據(jù)冰芍 舷催鐵坡番禺 區(qū)龍歧地塊投